評 估 報 告 共 三 冊

　　本 冊 為第 二（8）冊

　　浙江英特集團股份有限公司擬向

　　浙江華資實業(yè)發(fā)展有限公司和浙江華辰投資發(fā)展有限公司

　　定向發(fā)行股票購買該 二 公 司 持 有

　　浙江英 特 藥 業(yè) 有 限 責(zé)任 公 司 26%和 24%股 權(quán) 項 目

　　長期投資-浙江英特物流有限公司

　　資 產(chǎn) 評 估 說 明

　　中 聯(lián)評報字 [2015]第 648 號

　　中 聯(lián)資產(chǎn)評估集團有限公司

　　二 〇 一五年六月 十五日

　　浙江英特集團股份有限公司擬購買浙江英特藥業(yè)有限責(zé)任公司股權(quán)項目

　　長期投資-浙江英特物流有限公司資產(chǎn)評估說明

　　目 錄

　　第一部分關(guān)于評估說明使用范圍的聲明 .................................................. 1

　　第二部分企業(yè)關(guān)于進行資產(chǎn)評估有關(guān)事項的說明 .................................. 2

　　第三部分資產(chǎn)清查核實情況說明 .............................................................. 3

　　第四部分資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估說明 .................................................................. 7

　　一、流動資產(chǎn)評估技術(shù)說明 ...................................................................... 7

　　二、長期股權(quán)投資評估技術(shù)說明 ............................................................ 10

　　三、固定資產(chǎn)評估技術(shù)說明 .................................................................... 14

　　三、無形資產(chǎn)--土地使用權(quán)評估技術(shù)說明.............................................. 49

　　四、長期待攤費用技術(shù)說明 .................................................................... 87

　　五、遞延所得稅資產(chǎn)技術(shù)說明 ................................................................ 87

　　六、負債評估技術(shù)說明 ............................................................................ 88

　　第五部分收益法評估技術(shù)說明 ................................................................ 91

　　一、基本假設(shè) ............................................................................................ 91

　　二、評估方法 ............................................................................................ 92

　　三、資產(chǎn)核實與盡職調(diào)查情況說明 ........................................................ 96

　　四、宏觀經(jīng)濟形勢 .................................................................................. 103

　　五、收益期限確定 .................................................................................. 124

　　六、凈現(xiàn)金流量估算 .............................................................................. 125

　　七、股東權(quán)益價值的預(yù)測 ...................................................................... 134

　　第六部分評估結(jié)論及其分析 .................................................................. 140

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　　企業(yè)關(guān)于進行資產(chǎn)評估有關(guān)事項的說明

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　　第一部分關(guān)于評估說明使用范圍的聲明

　　本資產(chǎn)評估說明，僅供評估主管機關(guān)、企業(yè)主管部門備案審查資產(chǎn)

　　評估報告和相關(guān)監(jiān)管部門檢查評估機構(gòu)工作之用，非法律、行政法規(guī)規(guī)

　　定，材料的全部或部分內(nèi)容不得提供給其他任何單位和個人，也不得見

　　諸于公開媒體；任何未經(jīng)評估機構(gòu)和委托方確認(rèn)的機構(gòu)或個人不能由于

　　得到評估報告而成為評估報告使用者。

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　　二〇一五年六月十五日

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　　第二部分企業(yè)關(guān)于進行資產(chǎn)評估有關(guān)事項的說明

　　本資產(chǎn)評估說明該部分內(nèi)容由委托方和被評估單位共同撰寫，并由

　　委托方單位負責(zé)人和被評估單位負責(zé)人簽字，加蓋相應(yīng)單位公章并簽署

　　日期。詳細內(nèi)容請見《關(guān)于進行資產(chǎn)評估有關(guān)事項的說明》。

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　　第三部分資產(chǎn)清查核實情況說明

　　一、評估對象與評估范圍說明

　　（一）評估對象與評估范圍內(nèi)容

　　評估對象是浙江英特物流有限公司（以下簡稱：“英特物流”）股東

　　全部權(quán)益，評估范圍為浙江英特物流有限公司全部資產(chǎn)及相關(guān)負債，賬

　　面 資 產(chǎn) 總 額 21,706.40 萬 元 、 負 債 2,441.60 萬 元 、 所 有 者 權(quán) 益

　　19,264.80 萬 元 。 具 體 包 括 流 動 資 產(chǎn) 1,026.15 萬 元 ； 非 流 動 資 產(chǎn)

　　20,680.25 萬元；流動負債 2,253.51 萬元；非流動負債 188.09 萬元。

　　上述資產(chǎn)與負債數(shù)據(jù)系浙江英特物流有限公司提供的 2014 年 12 月

　　31 日的資產(chǎn)負債表，該會計報表經(jīng)天職國際會計師事務(wù)所（特殊普通合

　　伙）審計。

　　委托評估對象和評估范圍與經(jīng)濟行為涉及的評估對象和評估范圍

　　一致。

　　本次評估范圍中的主要資產(chǎn)為流動資產(chǎn)、長期股權(quán)投資、固定資產(chǎn)、

　　無形資和長期待攤費用。流動資產(chǎn)主要為貨幣資金、應(yīng)收類款項和存貨。

　　固定資產(chǎn)包括房屋建筑物、機器設(shè)備、車輛和電子設(shè)備 827 項。

　　（二）實物資產(chǎn)的分布情況及特點

　　納入評估范圍內(nèi)的實物資產(chǎn)賬面值 10,963.03 萬元，占評估范圍內(nèi)

　　總資產(chǎn)的 50.51 %。主要資產(chǎn)為房屋建（構(gòu)）筑物、機器設(shè)備、車輛、

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　　電子設(shè)備等。

　　1．實物資產(chǎn)主要分布在浙江英特物流有限公司院區(qū)內(nèi)。

　　2．浙江英特物流有限公司評估范圍內(nèi)的房屋建筑物均坐落在杭州市

　　拱墅區(qū)康橋鎮(zhèn)康樂路 7 號。房屋建筑物均辦理了房屋所有權(quán)證、土地使

　　用權(quán)證，土地使用權(quán)手續(xù)完整，土地使用權(quán)證編號杭拱國用（2012）第

　　100029 號，證載權(quán)利人浙江英特物流有限公司。

　　3.房屋建（構(gòu)）筑物：浙江英特物流有限公司現(xiàn)有房屋建筑物 8 項，

　　建筑面積 47,230.15 平方米，分別為 2008-2013 年建成投產(chǎn)。

　　構(gòu)筑物、管道溝槽共 6 項主要為廠區(qū)配套的道路、圍墻、室外給水、

　　排水管網(wǎng)等。

　　4.機器設(shè)備：浙江英特物流有限公司的設(shè)備主要為機器設(shè)備、電子

　　設(shè)備和車輛，機器設(shè)備 540 項，電子設(shè)備 827 項，車輛 46 項。至評估

　　基準(zhǔn)日設(shè)備維護、保養(yǎng)、使用正常，有少部分設(shè)備超出經(jīng)濟使用年限但

　　仍在使用。

　　（三）企業(yè)申報的賬面記錄或者未記錄的無形資產(chǎn)情況

　　浙江英特物流有限公司賬面申報評估的無形資產(chǎn)為土地使用權(quán)。土

　　地使用權(quán) 1 宗，為工業(yè)用地，賬面成本 15,475,456.00 元，已取得國有土

　　地使用證。

　　截止基準(zhǔn)日 2014 年 12 月 31 日，企業(yè)申報評估范圍內(nèi)無賬面未記

　　錄的無形資產(chǎn)。

　　（四）企業(yè)申報的表外資產(chǎn)的類型、數(shù)量

　　截止基準(zhǔn)日 2014 年 12 月 31 日，除上述資產(chǎn)外浙江英特物流有限

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　　公司申報評估的范圍內(nèi)無表外資產(chǎn)。

　　（五）引用其他機構(gòu)出具的報告的結(jié)論所涉及的資產(chǎn)類型、數(shù)量和

　　賬面金額（或者評估值）。

　　本次評估報告中基準(zhǔn)日各項資產(chǎn)及負債賬面值系天職國際會計師

　　事務(wù)所(特殊普通合伙)的審計結(jié)果。除此之外，未引用其他機構(gòu)報告內(nèi)

　　容。

　　二、資產(chǎn)核實情況總體說明

　　評估人員在進入現(xiàn)場清查前，制定現(xiàn)場清查實施計劃，按資產(chǎn)類型

　　和分布特點，分成房屋建筑物、機器設(shè)備、流動資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、收益

　　法等小組，同時于 2015 年 1 月 10 日至 2015 年 2 月 10 日進行現(xiàn)場的核

　　查工作。清查工作結(jié)束后，各小組對清查核實及現(xiàn)場勘察情況進行工作

　　總結(jié)。清查核實的主要步驟如下：

　　首先，輔導(dǎo)企業(yè)進行資產(chǎn)的清查、申報評估的資產(chǎn)明細，并收集整

　　理評估資料。2015 年 1 月上旬，評估人員開展前期布置工作，評估師對

　　企業(yè)資產(chǎn)評估配合工作要求進行了詳細講解，包括資產(chǎn)評估的基本概念、

　　資產(chǎn)評估的任務(wù)、本次資產(chǎn)評估的計劃安排、需委托方和被評估企業(yè)提

　　供的資料清單、企業(yè)資產(chǎn)清查核實工作的要求、評估明細表和資產(chǎn)調(diào)查

　　表的填報說明等。在此基礎(chǔ)上，填報“評估申報明細表”和“資產(chǎn)調(diào)查表”，

　　收集并整理委估資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)權(quán)屬資料和反映資產(chǎn)性能、技術(shù)狀態(tài)、經(jīng)濟

　　技術(shù)指標(biāo)等情況的資料。

　　其次，依據(jù)資產(chǎn)評估申報明細表，對申報資產(chǎn)進行現(xiàn)場查勘。不同

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　　的資產(chǎn)類型，采取不同的查勘方法。根據(jù)清查結(jié)果，由企業(yè)進一步補充、

　　修改和完善資產(chǎn)評估申報明細表，使“表”、“實”相符。

　　再次，核實評估資料，尤其是資產(chǎn)權(quán)屬資料。在清查核實“表”、“實”

　　相符的基礎(chǔ)上，對企業(yè)提供的產(chǎn)權(quán)資料進行了核查。核查中，重點查驗

　　了產(chǎn)權(quán)權(quán)屬資料中所載明的所有人以及其他事項，對產(chǎn)權(quán)權(quán)屬資料中所

　　載明的所有人與資產(chǎn)持有者和相關(guān)當(dāng)事人不符以及缺乏產(chǎn)權(quán)權(quán)屬資料

　　的情況，給予高度關(guān)注，進一步通過詢問的方式，了解產(chǎn)權(quán)權(quán)屬。

　　（二）影響資產(chǎn)核實的事項及處理方法

　　評估過程中，評估人員觀察所評估房屋建筑物的外貌，在盡可能的

　　情況下察看了建筑物內(nèi)部裝修情況和使用情況，未進行任何結(jié)構(gòu)和材質(zhì)

　　測試。在對設(shè)備進行勘察時，因檢測手段限制及部分設(shè)備正在運行等原

　　因，主要依賴于評估人員的外觀觀察和被評估單位提供的近期檢測資料

　　及向有關(guān)操作使用人員的詢問情況等判斷設(shè)備狀況。

　　本次評估除上述事項外，未發(fā)現(xiàn)其他影響資產(chǎn)核實的事項。

　　（三）資產(chǎn)清查核實結(jié)論

　　經(jīng)過清查核實，至評估基準(zhǔn)日，經(jīng)評估人員與企業(yè)相關(guān)人員清查，

　　清查情況表明：

　　1．非實物資產(chǎn)，評估申報明細表和賬面記錄一致，申報明細表與

　　實際情況吻合。

　　2．實物資產(chǎn)的清查情況與申報明細一一核對，對清查核實明細項

　　目已與企業(yè)財務(wù)人員進行了溝通。

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　　第四部分資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估說明

　　根據(jù)本次資產(chǎn)評估的目的、資產(chǎn)業(yè)務(wù)性質(zhì)、可獲得資料的情況等，

　　采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法進行評估。各類資產(chǎn)及負債的評估方法說明如下。

　　一、流動資產(chǎn)評估技術(shù)說明

　　（一）評估范圍

　　納入評估的流動資產(chǎn)包括貨幣資金、應(yīng)收賬款、預(yù)付賬款、其他應(yīng)

　　收款和其他流動資產(chǎn)。

　　（二）評估程序

　　1．根據(jù)企業(yè)填報的流動資產(chǎn)評估申報表，與企業(yè)財務(wù)報表進行核

　　對，明確需進行評估的流動資產(chǎn)的具體內(nèi)容。

　　2．根據(jù)企業(yè)填報的流動資產(chǎn)評估申報表，到現(xiàn)場進行賬務(wù)核對，

　　原始憑證的查驗，對實物類流動資產(chǎn)進行盤點、對資產(chǎn)狀況進行調(diào)查核

　　實。

　　3．收集整理與相關(guān)文件、資料。

　　4．在賬務(wù)核對清晰、情況了解清楚并已收集到評估所需的資料的

　　基礎(chǔ)上分別評定估算。

　　（三）評估方法

　　1．流動資產(chǎn)評估方法

　　采用重置成本法評估，主要是：對貨幣資金及流通性強的資產(chǎn)，按

　　經(jīng)核實后的賬面價值確定評估值；對應(yīng)收類債權(quán)資產(chǎn)，以核對無誤賬面

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　　值為基礎(chǔ)，根據(jù)實際收回的可能性確定評估值。

　　2．各項流動資產(chǎn)的評估

　　（1） 貨幣資金

　　貨幣資金賬面值為 2,338,445.26 元，其中現(xiàn)金 8,854.64 元，銀行

　　存款 2,329,590.62 元。

　　庫存現(xiàn)金存放于公司財務(wù)部。評估人員對現(xiàn)金進行全面的實地盤點，

　　根據(jù)盤點金額情況和基準(zhǔn)日期至盤點日期的賬務(wù)記錄情況倒推評估基

　　準(zhǔn)日的金額，全部與賬面記錄的金額相符。以盤點核實后賬面值確定評

　　估值。現(xiàn)金評估值 8,854.64 元。

　　銀行存款均為人民幣存款，對所有銀行存款賬戶進行了函證，以證

　　明銀行存款的真實存在，同時檢查有無未入賬的銀行借款，檢查“銀行

　　存款余額調(diào)節(jié)表”中未達賬的真實性，以及評估基準(zhǔn)日后的進賬情況。

　　以清查核實后賬面值確認(rèn)為評估值。

　　銀行存款評估值 2,329,590.62 元。

　　貨幣資金評估值 2,338,445.26 元。

　　（2） 應(yīng)收賬款

　　應(yīng)收賬款賬面余額 2,436,631.86 元，壞賬準(zhǔn)備 12,183.16 元，賬面

　　價值 2,424,448.70 元，主要為應(yīng)收的各企業(yè)的運費和倉儲費。

　　評估人員在對應(yīng)收款項核實無誤的基礎(chǔ)上，借助于歷史資料和現(xiàn)在

　　調(diào)查了解的情況，具體分析數(shù)額、欠款時間和原因、款項回收情況、欠

　　款人資金、信用、經(jīng)營管理現(xiàn)狀等。根據(jù)債務(wù)人的財務(wù)狀況及歷史還款

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　　情況，及合同履行的情況，由企業(yè)業(yè)務(wù)人員、管理人員及評估人員分析

　　后判定的風(fēng)險損失數(shù)量確定。

　　應(yīng)收賬款采用賬齡分析的方法估計評估風(fēng)險損失，對發(fā)生時間在 1

　　年以內(nèi)的，評估風(fēng)險損失的可能性為 0.5%；發(fā)生時間 1 到 2 年（含 2

　　年）的評估風(fēng)險損失的可能性為 10%；發(fā)生時間 2 到 3 年（含 3 年）的

　　評估風(fēng)險損失的可能性為 20%；發(fā)生時間 3 到 4 年（含 4 年）的評估風(fēng)

　　險損失的可能性為 50%；發(fā)生時間 4 到 5 年（含 4 年）的評估風(fēng)險損失

　　的可能性為 70%；發(fā)生時間 5 年以上的評估風(fēng)險損失為 100%。

　　按以上標(biāo)準(zhǔn)，確定評估風(fēng)險損失 12,183.16 元，以應(yīng)收賬款合計減

　　去評估風(fēng)險損失后的金額確定評估值。壞賬準(zhǔn)備按評估有關(guān)規(guī)定評估為

　　0.00 元。

　　應(yīng)收賬款評估值為 2,424,448.70 元。

　　（3） 預(yù)付賬款

　　預(yù)付賬款賬面價值為 3,489,806.10 元，主要為預(yù)付房租、設(shè)備款和

　　空調(diào)維護費等。對預(yù)付賬款，評估人員核實了賬簿記錄、檢查了原始憑

　　證、采購合同等相關(guān)資料，核實交易事項的真實性、賬齡、業(yè)務(wù)內(nèi)容和

　　金額等，未發(fā)現(xiàn)供貨單位有破產(chǎn)、撤銷或不能按合同規(guī)定按時提供貨物

　　等情況，故以核實后賬面值作為評估值。

　　預(yù)付賬款評估值為 3,489,806.10 元。

　　（4） 其他應(yīng)收款

　　其他應(yīng)收款賬面余額 764,066.83 元，壞賬準(zhǔn)備 148,915.22 元，賬

　　面凈額 615,151.61 元。主要為燃氣費、履約保證金和押金等。

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　　評估人員在對其他應(yīng)收款核實無誤的基礎(chǔ)上，借助于歷史資料和現(xiàn)

　　在調(diào)查了解的情況，具體分析數(shù)額、欠款時間和原因、款項回收情況、

　　欠款人資金、信用、經(jīng)營管理現(xiàn)狀等。采用個別認(rèn)定和賬齡分析的方法

　　估計評估風(fēng)險損失。對關(guān)聯(lián)方的往來款項及內(nèi)部職工備用金借款，評估

　　風(fēng)險損失的可能性為 0；對外部單位發(fā)生時間在 1 年以內(nèi)的，評估風(fēng)險

　　損失的可能性為 0.5%；發(fā)生時間 1 到 2 年（含 2 年）的評估風(fēng)險損失

　　的可能性為 10%；發(fā)生時間 2 到 3 年（含 3 年）的評估風(fēng)險損失的可能

　　性為 20%；發(fā)生時間 3 到 4 年（含 4 年）的評估風(fēng)險損失的可能性為

　　50%；發(fā)生時間 4 到 5 年（含 4 年）的評估風(fēng)險損失的可能性為 70%；

　　發(fā)生時間 5 年以上的評估風(fēng)險損失為 100%。

　　按以上標(biāo)準(zhǔn)，確定評估風(fēng)險損失 148,915.22 元，以其他應(yīng)收款合

　　計減去評估風(fēng)險損失后的金額確定評估值。壞賬準(zhǔn)備按評估有關(guān)規(guī)定評

　　估為 0.00 元

　　其他應(yīng)收款評估值 615,151.61 元。

　　（5） 其他流動資產(chǎn)

　　其他流動資產(chǎn)賬面 1,393,664.61 元，主要為期末留抵稅額。評估人

　　員核對明細賬與總賬、報表余額相符，核對企業(yè)稅額計算的合理性等。

　　按核實后的賬面值確認(rèn)其他流動資產(chǎn)評估值。

　　其他流動資產(chǎn)評估值為 1,393,664.61 元。

　　二、長期股權(quán)投資評估技術(shù)說明

　　1.長期股權(quán)概況.

　　中聯(lián)資產(chǎn)評估集團有限公司 第 10 頁

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　　長期股權(quán)投資的賬面值 80,000,000.00 元，共 2 項投資。具體明細如

　　下表：

　　表4-1 長期投資情況表

　　投資 持股

　　被投資單位名稱 賬面價值

　　日期 比例%

　　溫州英特醫(yī)藥倉儲有限公司 2013/6/5 54.55 30,000,000.00

　　金華英特醫(yī)藥物流有限公司 2014/12/10 80 50,000,000.00

　　合計 80,000,000.00

　　各長投單位基本情況如下：

　　(1)溫州英特藥倉儲有限公司

　　名 稱：溫州英特藥倉儲有限公司

　　類 型：有限責(zé)任公司

　　住 所：溫州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)濱海園區(qū)明珠路管委會辦公樓 5108

　　室

　　法定代表人： 吳華慶

　　營業(yè)執(zhí)照注冊號：330305000025752

　　注冊資本：5000 萬元

　　成立日期：2012 年 4 月 26 日

　　公司辦公地址：溫州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)濱海園區(qū)明珠路管委會辦公樓

　　5108 室

　　經(jīng)營范圍：許可經(jīng)營項目：無。一般經(jīng)營項目：藥品倉儲服務(wù)（不

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　　含危險化學(xué)品）。（上述經(jīng)營范圍不含國家法律法規(guī)規(guī)定禁止、限制和許

　　可經(jīng)營的項目。）

　　溫州英特醫(yī)藥倉儲有限公司是由浙江英特藥業(yè)有限責(zé)任公司于

　　2012 年 4 月出資 2500 萬元設(shè)立的。

　　2013 年 6 月 18 日，浙江英特物流有限公司對溫州英特醫(yī)藥倉儲有

　　限公司增資 3000 萬元。增資后注冊資本更為 5500 萬元，股東為浙江英

　　特藥業(yè)有限責(zé)任公司（持股 45.45%）和浙江英特物流有限公司（持股

　　54.55%）。

　　截至評估基準(zhǔn)日，溫州英特藥倉儲有限公司實收資本為 5500 萬元

　　人民幣，股東名稱、出資額和出資比例如下：

　　表4-2 股東名稱、出資額和出資比例

　　序號 股東名稱 出資額（萬元） 出資比例%

　　1 浙江英特藥業(yè)有限責(zé)任公司 2,500.00 45.45%

　　2 浙江英特物流有限公司 3,000.00 54.55%

　　合 計 5,500.00 100%

　　溫州英特藥倉儲有限公司資產(chǎn)總額為 5,606.77 萬元，負債總額

　　13.20 萬元，所有者權(quán)益 5,593.57 萬元。

　　（2）金華英特醫(yī)藥物流有限公司

　　名 稱：金華英特醫(yī)藥物流有限公司

　　類 型：有限責(zé)任公司

　　住 所：浙江省蘭溪市上華街道沈村

　　法定代表人： 吳華慶

　　營業(yè)執(zhí)照注冊號：330702000067356

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　　注冊資本：5000 萬元

　　成立日期：2011 年 11 月 22 日

　　公司辦公地址：浙江省蘭溪市上華街道沈村

　　經(jīng)營范圍：藥品裝卸搬運、倉儲服務(wù)，藥品物流方案設(shè)計 ，國內(nèi)

　　貨運代理、貨運信息咨詢服務(wù)，市場營銷策劃。（依法須經(jīng)批準(zhǔn)的項目，

　　經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)后方可開展經(jīng)營活動）

　　金華英特醫(yī)藥物流有限公司是由浙江英特藥業(yè)有限責(zé)任公司于

　　2013 年 3 月出資 1000 萬元設(shè)立的。2014 年 12 月浙江英特物流有限公

　　司對金華英特醫(yī)藥物流有限公司增資 4000 萬元，增資后金華英特醫(yī)藥

　　物流有限公司注冊資本為 5000 萬元。股東為浙江英特藥業(yè)有限責(zé)任公

　　司（持股 20%）以及浙江英特物流有限公司（持股 80%）。

　　截至評估基準(zhǔn)日，金華英特醫(yī)藥物流有限公司實收資本為 5000 萬

　　元人民幣，股東名稱、出資額和出資比例如下：

　　表4-3 股東名稱、出資額和出資比例

　　序號 股東名稱 出資額（萬元） 出資比例%

　　1 浙江英特藥業(yè)有限責(zé)任公司 1,000.00 20%

　　2 浙江英特物流有限公司 4,000.00 80%

　　合 計 5,000.00 100%

　　金華英特醫(yī)藥物流有限公司資產(chǎn)總額為 6,057.92 萬元，負債總額

　　0.02 萬元，所有者權(quán)益 6,057.90 萬元。

　　評估人員根據(jù)企業(yè)申報的長期股權(quán)投資評估明細表，查閱了投資單

　　位章程、協(xié)議、經(jīng)營范圍和經(jīng)營情況、投資日期、原始投資額和股權(quán)比

　　例等書面資料。

　　2.評估方法

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　　長期股權(quán)投資是具有控制關(guān)系和非控制關(guān)系的長期股權(quán)投資，對被

　　投資單位采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法和收益法進行整體評估，對于控股的長期股權(quán)

　　投資以對被投資單位進行整體評估后的股東全部權(quán)益乘以持股比例作

　　為評估值，對于非控股的長期股權(quán)投資按照被投資企業(yè)基準(zhǔn)日的所有者

　　權(quán)益乘以股權(quán)比例確定長期投資的評估值。

　　本次評估對上述兩家長投企業(yè)進行了整體評估，評估值以被投單位

　　經(jīng)評估后的所有者權(quán)益乘以英特物流的持股比例確認(rèn)。

　　在確定長期股權(quán)投資評估值時，評估師沒有考慮控股權(quán)和少數(shù)股權(quán)

　　等因素產(chǎn)生的溢價和折價。

　　3．評估結(jié)果

　　經(jīng)上述評估，長期股權(quán)投資的評估值為 80,902,454.76 元，增值

　　902,454.76 元，增值率 1.13 %。

　　三、固定資產(chǎn)評估技術(shù)說明

　　(一)房屋建筑物評估技術(shù)說明

　　1、 評估范圍

　　納入評估范圍的房屋建筑物為浙江英特物流有限公司的全部建筑

　　物類資產(chǎn)，該資產(chǎn)于評估基準(zhǔn)日的賬面值如下：

　　表4-4 房屋建筑物類資產(chǎn)情況表

　　編 賬面價值

　　科目名稱

　　號

　　原值 凈值

　　房屋建筑物類合計 89,070,136.08 70,718,995.71

　　4-6-1 固定資產(chǎn)-房屋建筑物 83,989,092.10 68,950,269.61

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　　4-6-2 固定資產(chǎn)-構(gòu)筑物及其他輔助設(shè)施 2,730,952.60 903,940.13

　　4-6-3 固定資產(chǎn)-管道及溝槽 2,350,091.38 864,785.97

　　納入評估范圍的房屋建（構(gòu)）筑物包括房屋、構(gòu)筑物、管道溝槽共

　　14 項，其中房屋建筑物 8 項、構(gòu)筑物 3 項、管道溝槽 3 項。

　　2、 主要房屋建（構(gòu)）筑物概況

　　（1）主要房屋建筑物分布狀況

　　浙江英特物流有限公司評估范圍內(nèi)的房屋建筑物均坐落在杭州市

　　拱墅區(qū)康橋鎮(zhèn)康樂路 7 號。房屋建筑物均辦理了房屋所有權(quán)證、土地使

　　用權(quán)證，土地使用權(quán)手續(xù)完整，土地使用權(quán)證編號杭拱國用（2012）第

　　100029 號，證載權(quán)利人浙江英特物流有限公司。

　　該公司現(xiàn)有房屋建筑物 8 項，建筑面積 47,230.15 平方米，分別為

　　2008-2013 年建成投產(chǎn)。

　　構(gòu)筑物、管道溝槽共 6 項主要為廠區(qū)配套的道路、圍墻、室外給水、

　　排水管網(wǎng)等。

　　（2）主要房屋建(構(gòu))筑物結(jié)構(gòu)

　　該公司的房屋建筑物建筑結(jié)構(gòu)大體上分為框架結(jié)構(gòu)和磚混結(jié)構(gòu)。

　　①框架結(jié)構(gòu)

　　框架結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)為預(yù)制混凝土管樁和現(xiàn)澆鋼筋混凝土獨立樁承臺

　　基礎(chǔ)，上部為現(xiàn)制鋼筋砼框架柱、梁、板，形成整個房屋的框架骨架，

　　圍護墻體一般為 240mm 厚磚或空心磚墻。屋面一般有保溫層或防水材

　　料防水層。

　　②磚混結(jié)構(gòu)

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　　磚混結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)為條形基礎(chǔ)，磚承重墻，外墻厚 240mm，內(nèi)墻厚

　　240mm，墻內(nèi)設(shè)有構(gòu)造柱。現(xiàn)澆樓板、屋面板，屋面有保溫層、防水材

　　料防水層。

　　（3）裝修狀況

　　該公司辦公用建筑物外墻大多數(shù)為抹灰刷涂料、樓地面貼地磚、花

　　崗巖等，門窗大部分采用木門、鋁合金門、塑鋼窗。廠房大部分為電動

　　卷簾門、電動提升門，地面為金屬骨料耐磨混凝土。中央空調(diào)、電梯、

　　消防、電子監(jiān)控、水、電、通訊等配套設(shè)施齊全。

　　（4）室外配套工程

　　廠區(qū)室外配套工程，主要為道路、圍墻、室外給、排水等。

　　3、 審查、現(xiàn)場勘察和市場調(diào)查

　　（1）資料審查

　　①評估申報表的審查

　　房屋建筑物清查申報表：建筑面積以房產(chǎn)證證載面積為依據(jù)。構(gòu)筑

　　物及其附屬設(shè)施申報表：這部分內(nèi)容主要是規(guī)格尺寸填寫不全，已另列

　　操作表重新作了補填。

　　②權(quán)證審查

　　本次評估范圍內(nèi)建筑物均辦理了房屋所有權(quán)證，申報的建筑面積與

　　房產(chǎn)證證載面積一致。

　　本次評估范圍內(nèi)的所有建筑物均未設(shè)定抵押、擔(dān)保等他項權(quán)利。

　　（2）現(xiàn)場勘察

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　　在評估時對現(xiàn)場作了全面的勘察，一方面是為了核實委估項目賬面

　　是否與實際相符，核對建筑面積和結(jié)構(gòu)類型等，另一方面是查看建筑基

　　礎(chǔ)和結(jié)構(gòu)的現(xiàn)時狀況，查看其承載力的穩(wěn)定性和牢固性等。經(jīng)現(xiàn)場勘察，

　　認(rèn)為委估的房屋建筑均可持續(xù)使用。室外配套設(shè)施較為完善，使用功能

　　正常。

　　（3）市場調(diào)查

　　市場調(diào)查主要是搜集與房屋評估的有關(guān)資料，其中包括浙江省建筑

　　工程預(yù)算定額及其配套的取費標(biāo)準(zhǔn)，及目前執(zhí)行的前期及其它費用標(biāo)準(zhǔn)

　　以及浙江省杭州市的建筑單方造價資料等，在被評估單位有關(guān)人員的配

　　合下，經(jīng)過我們的努力，完成了上述資料的搜集工作，這將使我們的評

　　估有了可靠、準(zhǔn)確的依據(jù)，以確保評估值的準(zhǔn)確性。

　　4、 評估程序

　　（1）由被評估企業(yè)將需要參加評估的建（構(gòu)）筑物及其附屬設(shè)施

　　等項目按評估要求填寫評估申報表。

　　（2）由被評估企業(yè)提供工程建設(shè)的預(yù)、決算資料及 2014 年 12 月

　　材料信息價格，施工圖及竣工圖。

　　（3）評估人員首先對被評估企業(yè)提供的評估申報表進行檢查，凡

　　不符合填寫要求的請被評估企業(yè)有關(guān)人員補齊填全。

　　評估人員按被評估企業(yè)提供的符合要求的評估申報表由相關(guān)人員

　　陪同進行現(xiàn)場實地查勘。評估人員在現(xiàn)場對房屋建筑的結(jié)構(gòu)形式、層高、

　　層數(shù)、跨度、材質(zhì)、內(nèi)外裝修、施工質(zhì)量、使用維修情況進行逐項詳細

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　　的記錄，并向有關(guān)人員深入了解房屋建筑的基礎(chǔ)情況。

　　（4）根據(jù)以上收集到的資料及數(shù)據(jù)進行工程造價的計算及費率、

　　成新率的測定，最后計算出重置全價及評估值。

　　（5）撰寫評估技術(shù)說明。

　　5、 評估方法

　　基于本次評估之特定目的，結(jié)合各待評建筑物的特點，本次評估按

　　照房屋建筑物不同用途、結(jié)構(gòu)特點和使用性質(zhì)采用重置成本法進行評估。

　　重置成本法：

　　對主要自建建筑物的評估，是根據(jù)建筑工程預(yù)、結(jié)算資料按建筑物

　　工程量，以現(xiàn)行定額標(biāo)準(zhǔn)、建設(shè)規(guī)費、貸款利率計算出建筑物的重置全

　　價，并按建筑物的使用年限和對建筑物現(xiàn)場勘察的情況綜合確定成新率，

　　進而計算建筑物評估凈值。

　　建筑物評估值=重置全價×成新率

　　其他自建建筑物是在實地勘察的基礎(chǔ)上，以類比的方法，綜合考慮

　　各項評估要素，確定重置單價并計算評估凈值。

　　①重置全價

　　重值全價由建安造價、前期及其他費用、資金成本三部分組成。

　　A、建安造價的確定

　　建筑安裝工程造價包括土建工程、給排水、電氣工程的總價，建安

　　工程造價采用預(yù)(決)算調(diào)整法進行計算，評估人員依據(jù)《浙江省建筑工

　　程預(yù)算定額》(2010 版)、《浙江省安裝工程預(yù)算定額》(2010 版)、《浙江

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　　省建筑工程施工費用定額》(2010 版)、《杭州市造價信息》(2014 第 12

　　期)，計算工程建安造價。

　　B、前期及其他費用的確定

　　前期及其他費用，包括當(dāng)?shù)氐胤秸?guī)定收取的建設(shè)費用及建設(shè)單

　　位為建設(shè)工程而投入的除建筑造價外的其它費用兩個部分。包括的內(nèi)容

　　及取費標(biāo)準(zhǔn)見下表：

　　表4-5 工程建設(shè)前期及其它費用表

　　序 取費 費

　　費用名稱 取費依據(jù)

　　號 基數(shù) 率

　　1 造價× 0.4 計投資[1999]1283 號、浙價服〔2013〕252

　　可行性研究費

　　費率 0% 號

　　2 造價× 1.0

　　建設(shè)單位管理費 財建[2002]394 號

　　費率 1%

　　3 造價× 0.2

　　招標(biāo)代理費 計價格[2002]1980 號、發(fā)改價格[2011]534 號

　　費率 1%

　　4 造價× 0.0 計價格[2002]125 號、發(fā)改價格[2011]534 號;浙價

　　環(huán)境影響評價費

　　費率 8% 服〔2013〕85 號

　　5 造價× 3.8

　　勘察設(shè)計費 計價格[2002]10 號、計辦價格[2002]1153 號

　　費率 0%

　　6 造價× 2.2 發(fā)改價格[2007]670 號、浙價服〔2007〕126

　　工程監(jiān)理費

　　費率 0% 號

　　7 新型墻體材料專項 建筑 10.

　　浙財綜字〔2008〕1 號

　　基金 面積 00

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　　8 建筑 1.5

　　散裝水泥專項資金 浙財綜〔2010〕59 號

　　面積 0

　　9 建筑 1.6

　　白蟻防治費 浙財綜字〔2002〕85 號

　　面積 0

　　1 施工圖設(shè)計文件審查 建筑 1.0

　　浙價服〔2007〕147 號

　　0 費 面積 0

　　C、資金成本的確定

　　資金成本系在建設(shè)期內(nèi)為工程建設(shè)所投入資金的貸款利息，其采用

　　的利率按基準(zhǔn)日中國人民銀行規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)計算，工期按建設(shè)正常情況周期

　　計算，并按均勻投入考慮：

　　資金成本=(工程建安造價+前期及其它費用)×合理工期×貸款利息

　　×50%

　　表4-6 貸款利率表

　　項目 年利率%

　　一、短期貸款

　　六個月以內(nèi)(含六個月) 5.6

　　六個月至一年(含一年) 5.6

　　二、中長期貸款

　　一至三年(含三年) 6.0

　　三至五年(含五年) 6.0

　　五年以上 6.15

　　成新率

　　本次評估房屋建筑物成新率的確定，根據(jù)建(構(gòu))筑物的基礎(chǔ)、承重

　　結(jié)構(gòu)(梁、板、柱)、墻體、樓地面、屋面、門窗、內(nèi)外墻粉刷、天棚、

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　　水衛(wèi)、電照等各部分的實際使用狀況，確定尚可使用年限，從而綜合評

　　定建筑物的成新率。

　　計算公式：

　　綜合成新率=尚可使用年限÷(尚可使用年限+已使用年限)

　　評估值的確定

　　評估值＝重置全價×成新率

　　6、 評估結(jié)果及增減值原因分析

　　（1）評估結(jié)果

　　浙江英特物流有限公司本次評估范圍內(nèi)的房屋建（構(gòu)）筑物賬面原

　　值 89,070,136.08 元，凈值 70,718,995.71 元，評估原值 91,213,100.00

　　元，評估凈值 81,632,468.00 元，評估原值增值 2,142,963.92 元，增值

　　率 2.41 %，評估凈值增值 10,913,472.29 元，增值率 15.43 %。匯總

　　如下：

　　表4-7 房屋建（構(gòu)）筑物評估結(jié)果匯總表

　　賬面價值 評估價值 增值率%

　　科目名稱

　　原值 凈值 原值 凈值 原值 凈值

　　合計 89,070,136.08 70,718,995.71 91,213,100.00 81,632,468.00 2.41 15.43

　　房屋建筑物 83,989,092.10 68,950,269.61 86,034,200.00 77,980,151.00 2.43 13.10

　　構(gòu)筑物 2,730,952.60 903,940.13 2,795,300.00 1,816,945.00 2.36 101.00

　　管道及溝槽 2,350,091.38 864,785.97 2,383,600.00 1,835,372.00 1.43 112.23

　　詳見“固定資產(chǎn)清查評估匯總表”、“房屋建筑物清查評估明細表”。

　　（2）評估增減值原因分析

　　房屋建（構(gòu)）筑物類資產(chǎn)評估原值增值是因為近幾年建筑工程人工

　　費用漲幅較快，使得建筑工程的建筑成本有所增加，致使評估原值有所

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　　增值；評估凈值增值的主要原因是：企業(yè)財務(wù)建筑物折舊年限短于評估

　　計算的經(jīng)濟耐用年限，評估原值的增值也是評估凈值增值的原因之一。

　　7、 典型案例

　　案例一：廠房二 （評估明細表序號 2）

　　（1）概況

　　浙江英特物流有限公司廠房二，框架結(jié)構(gòu) 6 層（地上 5 層、地下 1

　　層），建筑面積 20,018.51 平方米，賬面原值 34,857,133.14 元。2013 年 3

　　月建成并投入使用。廠房二房屋所有權(quán)證證號杭房權(quán)證拱字第 12409057

　　號，土地使用權(quán)證證號杭拱國用（2012）第 100029 號，證載權(quán)利人均

　　為浙江英特物流有限公司。

　　結(jié)構(gòu)特征：廠房二長 64.24m、寬 58.48m；檐口高度 30.75m ，層

　　高 5.5m。直徑 900mm 混凝土鉆孔灌注樁地基，樁長 30m，現(xiàn)澆鋼筋混

　　凝土獨立樁承臺基礎(chǔ)、框架柱、梁、樓板和屋蓋，內(nèi)外墻采用 240mm

　　厚空心磚砌體。屋面采用卷材防水、聚氯乙烯泡沫保溫，外墻抹灰刷涂

　　料，內(nèi)墻、天棚抹灰刷乳膠漆；廠房門為電動卷簾門、樓地面為金屬骨

　　料混凝土耐磨地面。

　　配套設(shè)施有載貨電梯、中央空調(diào)、消防報警、自動噴淋、電子監(jiān)控、

　　給排水、照明等。

　　（2）重置全價計算

　　1）建筑安裝工程造價

　　對該建筑物的評估中采用成本法進行評定估算。建安工程造價采用

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　　預(yù)(決)算調(diào)整法進行計算，評估人員套用《浙江省建筑工程預(yù)算定額》

　　(2010 版)、《浙江省安裝工程預(yù)算定額》(2010 版)、《浙江省建筑工程施

　　工費用定額》(2010 版)、《杭州市造價信息》(2014 第 12 期)，計算工

　　程建安造價。根據(jù)被評估單位所在地方政府的有關(guān)規(guī)定，計算各類建設(shè)

　　取費及建設(shè)單位所支付的前期費用及其它費用。該建筑物合理建設(shè)期為

　　2 年，貸款利率為 6.0%，建設(shè)資金按均勻投入計算資金成本。具體計算

　　過程詳見下表：

　　表4-8 建筑工程造價匯總表

　　金額單位：人民幣元

　　序

　　項目名稱 造價 備注

　　號

　　31,426,705.6

　　1 土建工程

　　2

　　2 安裝工程 3,194,495.99

　　建安造價合計 34,621,201.61

　　表4-9 建筑工程費計算表

　　金額單位：人民幣元

　　序 費

　　費用項目 計算方法 金額

　　號 率

　　一 預(yù)算定額分部分項工程費 26,483,880.73

　　1 其中 人工費+機械費 ∑（定額人工費+定額機械費） 6,413,409.68

　　二 施工組織措施費 2+3+4+5+6+7 736,131.16

　　2 安全文明施工費 10.27% 658,528.91

　　3 夜間施工增加費 0.04% 2,565.36

　　其中 1×費率

　　4 工程定位復(fù)測費 0.04% 2,565.36

　　5 冬雨季施工增加費 0.20% 12,826.82

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　　已完工程及設(shè)備保護

　　6 0.05% 3,206.70

　　費

　　7 二次搬運費 0.88% 56,438.01

　　三 企業(yè)管理費 27% 1,750,860.84

　　1×費率

　　四 利潤 10% 641,340.97

　　五 規(guī)費 8+9+10 729,180.26

　　8 排污費、社保費、公積金 1×費率 10.40% 666,994.61

　　9 民工工傷保險費 （一+二+三+四）×費率 0.11% 32,573.44

　　10 危險作業(yè)意外傷害保險費 （一+二+三+四）×費率 0.10% 29,612.21

　　六 稅金 （一+二+三+四+五）×費率 3.58% 1,085,311.66

　　土建、裝飾工程造價 （一+二+三+四+五+六） 31,426,705.62

　　表4-10 安裝工程費計算表

　　金額單位：人民幣元

　　序 費

　　費用項目 計算方法 金額

　　號 率

　　2,801,4

　　預(yù)算定額分部分項工程費

　　一 95.67

　　其 373,82

　　人工費 ∑（定額人工費）

　　1 中 6.18

　　65,247.

　　施工組織措施費 2+3+4+5+6+7

　　二 62

　　16 61,771.

　　安全文明施工費

　　2 .52% 04

　　其

　　3 夜間施工增加費 1×費率 0.04%

　　中 149.53

　　4 工程定位復(fù)測費 0.04% 149.53

　　5 冬雨季施工增加費 0.24% 897.18

　　6 已完工程及設(shè)備保護費 0.13% 485.97

　　7 二次搬運費 0.48% 1,794.37

　　三 企業(yè)管理費 33% 121,493.51

　　1×費率

　　四 利潤 12% 44,859.14

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　　五 規(guī)費 （8+9+10） 51,079.11

　　8 排污費、社保費、公積金 1×費率 11.96% 44,709.61

　　9 民工工傷保險費 （一+二+三+四）×費率 0.11% 3,336.41

　　10 危險作業(yè)意外傷害保險費 （一+二+三+四）×費率 0.10% 3,033.10

　　六 稅金 （一+二+三+四+五）×費率 3.58% 110,320.94

　　安裝工程造價 （一+二+三+四+五+六） 3,194,495.99

　　該工程建安造價=34,621,201.61 元

　　2）前期費用及其它費用

　　工程前期及其它費用有建設(shè)單位管理費、勘察設(shè)計費、工程監(jiān)理費

　　等，計算過程見下表：

　　表4-11 前期費用及其它費用

　　金額單位：人民幣元

　　序 取費基 費

　　費用名稱 小計 備注

　　號 數(shù) 率

　　造價× 0.4

　　1 可行性研究費

　　費率 0% 138,484.81

　　2 建設(shè)單位管理費 造價×費率 1.01%

　　349,674.14

　　3 招標(biāo)代理費 造價×費率 0.21%

　　72,704.52

　　4 環(huán)境影響評價費 造價×費率 0.08%

　　27,004.54

　　5 勘察設(shè)計費 造價×費率 3.80%

　　1,315,605.66

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　　6 工程監(jiān)理費 造價×費率 2.20%

　　761,666.44

　　7 新型墻體材料專項基金 建筑面積 10.00

　　200,185.10

　　8 散裝水泥專項資金 建筑面積 1.50

　　30,027.77

　　9 白蟻防治費 建筑面積 1.60

　　32,029.62

　　10 施工圖設(shè)計文件審查費 建筑面積 1.00

　　20,018.51

　　合計 2,947,401.11

　　3）資金成本

　　資金成本率為 6.0%，合理施工工期按照 2 年進行估算。

　　資金成本=(建安造價+前期及其它費用)×貸款利率×建設(shè)工期÷2

　　= (34,621,201.61＋2,947,401.11) ×6.0%×2÷2

　　= 2,254,116.16 元

　　4）重置全價=建安造價＋前期及其它費用＋資金成本

　　=34,621,201.61＋2,947,401.11＋2,254,116.16

　　= 39,822,700.00 元（取整）

　　（3）成新率的確定

　　該建筑物為框架結(jié)構(gòu)，2013 年 3 月建成，已使用 1.84 年。

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　　經(jīng)實地勘察

　　結(jié)構(gòu)部分：地基基礎(chǔ)承載力強，梁、板、柱及墻堅固；墻體節(jié)點堅

　　固嚴(yán)實；屋面不滲漏保溫隔熱層完好；地面平整堅固完好。

　　裝飾部分：門窗基本完整，開關(guān)靈活；外墻裝飾完整密實，內(nèi)墻基

　　本完整無損；頂棚基本完整堅固無損。

　　設(shè)備部分：水衛(wèi)管道基本暢通，個別輕微滲漏；電器線路裝置齊全

　　基本完好；總體使用情況良好。

　　根據(jù)上述綜合情況，確定該建筑物尚可使用 48 年，則該建筑物成

　　新率計算如下：

　　成新率=尚可使用年限÷（尚可使用年限+已使用年限）

　　=48÷（48+1.84）

　　=96%

　　（4）評估值的確定

　　評估值=重置全價×成新率

　　= 39,822,700.00×96%

　　= 38,229,792.00 元

　　案例二：廠區(qū)道路 (評估明細表 4-6-2 序號 3)

　　(1)概況：

　　廠區(qū)道路于2008年1月建成投入使用，面積8,130.00平方米；瀝青混

　　凝土結(jié)構(gòu)，挖路槽67cm厚、塘渣（碎石）墊層25cm厚，水泥穩(wěn)定土基

　　層25cm厚、瀝青混凝土面層由上至下分別為3cm厚細粒式瀝青混凝土、

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　　4cm厚中粒式瀝青混凝土、5cm厚粗粒式瀝青混凝土構(gòu)成，有路邊石，

　　配有排水溝。

　　(2) 重置全價

　　對該建筑物的評估采用重置成本法進行評定估算。

　　重值全價=建筑安裝工程造價+前期及其他費用+資金成本

　　1) 建筑安裝工程造價

　　建安工程造價采用預(yù)(決)算調(diào)整法進行計算，套用《浙江省建筑工

　　程預(yù)算定額》(2010 版)、《浙江省安裝工程預(yù)算定額》(2010 版)、《浙江

　　省建筑工程施工費用定額》(2010 版)、《杭州市造價信息》(2014 第 12

　　期)，計算工程建安造價。根據(jù)被評估單位所在地方政府的有關(guān)規(guī)定，

　　計算各類建設(shè)取費及建設(shè)單位所支付的前期費用及其它費用。該建筑物

　　合理建設(shè)期為 2 年，貸款利率為 6.0%，建設(shè)資金按均勻投入計算資金

　　成本。具體計算過程詳見下表：

　　表4-12 土建工程造價取費計算表

　　金額單位：元

　　序 費

　　號 費用項目 計算方法 率 金額

　　2,049,4

　　一 預(yù)算定額分部分項工程費 40.16

　　其 220,78

　　1 中 人工費+機械費 ∑（定額人工費+定額機械費） 5.12

　　25,341.

　　二 施工組織措施費 2+3+4+5+6+7 72

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　　10 22,670.

　　2 安全文明施工費 .27% 22

　　其

　　3 1×費率

　　中 夜間施工增加費 0.04% 88.31

　　4 工程定位復(fù)測費 0.04% 88.31

　　5 冬雨季施工增加費 0.20% 441.57

　　6 已完工程及設(shè)備保護費 0.05% 110.39

　　7 二次搬運費 0.88% 1,942.91

　　三 企業(yè)管理費 27% 60,274.34

　　1×費率

　　四 利潤 10% 22,078.51

　　五 規(guī)費 8+9+10 27,491.64

　　8 排污費、社保費、公積金 1×費率 10.40% 22,961.65

　　9 民工工傷保險費 （一+二+三+四）×費率 0.11% 2,372.85

　　10 危險作業(yè)意外傷害保險費 （一+二+三+四）×費率 0.10% 2,157.13

　　（一+二+三+四+五）×費

　　六 稅金 率 3.58% 78,144.08

　　土建、裝飾工程造價 （一+二+三+四+五+六） 2,262,770.44

　　2)前期及其他費用

　　前期及其他費用套用當(dāng)?shù)丶皣椅飪r局、國家計委、建設(shè)部有關(guān)規(guī)

　　定，計算各類建設(shè)取費及建設(shè)單位所支付的前期費用及其它費用，匯總

　　如下表。

　　表4-13 前期工程及其它費用表

　　金額單位：元

　　序 費

　　費用名稱 取費基數(shù) 小計 備注

　　號 率

　　造價×費 0.40

　　1 可行性研究費

　　率 % 9,051.08

　　2 建設(shè)單位管理費 造價×費率 1.01%

　　22,853.98

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　　3 招標(biāo)代理費 造價×費率 0.21%

　　4,751.82

　　4 環(huán)境影響評價費 造價×費率 0.08%

　　1,764.96

　　5 勘察設(shè)計費 造價×費率 3.80%

　　85,985.28

　　6 工程監(jiān)理費 造價×費率 2.20%

　　49,780.95

　　合計 174,188.07

　　3)資金成本

　　根據(jù)實際情況該單位整體項目建成至投產(chǎn)的合理建設(shè)期為 2 年，按

　　1~3 年期固定資產(chǎn)貸款利率為 6.0%，建設(shè)資金按均勻投入原則計算資金

　　成本。

　　資金成本＝(建筑工程造價+前期及其它費用)×合理工期×貸款利息

　　÷2

　　＝(2,262,770.44+174,188.07)×2×6.0%÷2

　　＝146,217.51 (元)

　　4)重置全價

　　重置全價＝建筑工程造價＋前期及其他費用＋資金成本

　　＝2,262,770.44+174,188.07+146,217.51

　　＝2,583,200.00元(取整)

　　(3)成新率

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　　該構(gòu)筑物道路廣場于 2008 年 1 月建成投入使用，截至評估基準(zhǔn)日，

　　已使用 6.92 年。經(jīng)實地勘察：道路主體結(jié)構(gòu)完好，路面平整沒有破損，

　　目前使用正常，確定其尚可使用為 13 年。

　　成新率＝尚可使用年限÷(尚可使用年限+已使用年限)

　　＝13÷(13+6.92)

　　＝65%(取整)

　　(4)評估值的確定

　　評估值=重置全價×成新率

　　= 2,583,200.00×65%

　　= 1,679,080.00 (元)

　　(二)設(shè)備類評估技術(shù)說明

　　1．評估范圍

　　納入本次評估范圍的設(shè)備類資產(chǎn)為浙江英特物流有限公司截止評

　　估基準(zhǔn)日 2014 年 12 月 31 日申報的全部機器設(shè)備、車輛和電子設(shè)備，

　　評估基準(zhǔn)日的賬面值情況如下：

　　表4-14 設(shè)備類資產(chǎn)情況表

　　賬面值

　　名稱

　　原值 凈值

　　機械設(shè)備 49,334,708.75 30,184,056.50

　　車輛 8,230,473.28 5,826,110.76

　　電子設(shè)備 5,301,807.25 2,901,124.62

　　62,866,989.28 38,911,291.88

　　2．設(shè)備概況

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　　浙江英特物流有限公司的設(shè)備主要為機器設(shè)備、電子設(shè)備和車輛，

　　機器設(shè)備 540 項，電子設(shè)備 827 項，車輛 46 項。至評估基準(zhǔn)日絕大部

　　分設(shè)備維護、保養(yǎng)、使用正常，有少部分設(shè)備超出經(jīng)濟使用年限但仍在

　　使用。

　　3．評估過程

　　（1）清查核實

　　1）為保證評估結(jié)果的準(zhǔn)確性，根據(jù)企業(yè)設(shè)備資產(chǎn)的構(gòu)成特點，

　　指導(dǎo)該公司根據(jù)實際情況填寫資產(chǎn)清查評估明細表，并以此作為評估的

　　基礎(chǔ)。

　　2）針對資產(chǎn)清查評估明細表中不同的設(shè)備資產(chǎn)性質(zhì)及特點，采

　　取不同的清查核實方法進行現(xiàn)場勘察。做到不重不漏，并對設(shè)備的實際

　　運行狀況進行認(rèn)真觀察和記錄。

　　設(shè)備評估人員對重點設(shè)備，大型設(shè)備采取查閱設(shè)備運行記錄，技術(shù)

　　檔案，了解設(shè)備的運行狀況；向現(xiàn)場操作，維護人員了解設(shè)備的運行檢

　　修情況，更換的主要部件及現(xiàn)階段設(shè)備所能達到的主要技術(shù)指標(biāo)情況；

　　向企業(yè)設(shè)備管理人員了解設(shè)備的日常管理情況及管理制度的落實情況，

　　從而比較充分地了解設(shè)備的歷史變更及運行情況；以全面盤點的方式對

　　實物進行清查核實。

　　3）根據(jù)現(xiàn)場實地勘察結(jié)果，進一步完善清查評估明細表，要求做

　　到“表”，“實”相符。

　　4）關(guān)注本次評估范圍內(nèi)重點設(shè)備，如：查閱重大設(shè)備的購置合同，

　　購貨憑證等。

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　　（2）評定估算

　　根據(jù)評估目的確定價值類型，選擇評估方法，開展市場詢價工作，

　　進行評定估算。

　　（3）評估匯總

　　對設(shè)備類資產(chǎn)評估的初步結(jié)果進行分析匯總，對評估結(jié)果進行必要

　　的調(diào)整，修改和完善。

　　（4）撰寫評估技術(shù)說明

　　按資產(chǎn)評估準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定，編制“設(shè)備評估技術(shù)說明”。

　　4．評估方法

　　根據(jù)本次評估目的，按照持續(xù)使用原則，以市場價格為依據(jù)，結(jié)合

　　委估設(shè)備的特點和收集資料情況，主要采用重置成本法進行評估。

　　評估值=重置全價×成新率

　　（1）重置全價的確定

　　1）機器設(shè)備重置全價的確定

　　重置全價=設(shè)備購置價（不含稅）+運雜費（不含稅）+安裝調(diào)試費

　　+其他費用+資金成本

　　① 購置價

　　主要通過向設(shè)備生產(chǎn)廠家或銷售公司詢價或參照《2014 機電產(chǎn)品報

　　價手冊》等價格資料，以及參考近期同類設(shè)備的合同價格確定。對少數(shù)

　　未能查詢到購置價的設(shè)備，采用同年代、同類別設(shè)備的價格變動率推算

　　確定購置價。

　　根據(jù)2009年1月1日起實施的《中華人民共和國增值稅暫行條例》(中

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　　華人民共和國國務(wù)院令第538號)、《中華人民共和國增值稅暫行條例實

　　施細則》(財政部國家稅務(wù)總局令第50號)及《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)

　　于全國實施增值稅轉(zhuǎn)型改革若干問題的通知》(財稅[2008]170號)的相關(guān)

　　規(guī)定，自2009年1月1日起，增值稅一般納稅人購進(包括接受捐贈、實

　　物投資)或者自制(包括改擴建、安裝)固定資產(chǎn)發(fā)生的進項稅額(簡稱固

　　定資產(chǎn)進項稅額)，可憑增值稅專用發(fā)票、海關(guān)進口增值稅專用繳款書

　　和運輸費用結(jié)算單據(jù)(統(tǒng)稱增值稅扣稅憑證)從銷項稅額中抵扣。

　　② 運雜費

　　以不含稅購置價為基礎(chǔ)，根據(jù)生產(chǎn)廠家與設(shè)備所在地間發(fā)生的裝卸、

　　運輸、保管、保險及其他相關(guān)費用，按不同運雜費率計取，同時，國家

　　稅務(wù)總局《關(guān)于將鐵路運輸和郵政業(yè)納入營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》

　　（財稅[2013]106號）文件規(guī)定抵扣率扣減應(yīng)抵扣的增值稅。購置價格中

　　包含運輸費用的不再計取運雜費。

　　運雜費（不含稅）=含稅運雜費/1.11

　　③ 安裝調(diào)試費

　　根據(jù)被評估設(shè)備輔助材料消耗、安裝基礎(chǔ)情況、安裝的難易程度，

　　參照《資產(chǎn)評估常用數(shù)據(jù)與參數(shù)手冊》相關(guān)設(shè)備安裝費率予以測算確認(rèn)。

　　對小型、無須安裝的設(shè)備，不考慮安裝工程費。

　　④ 工程建設(shè)其他費

　　根據(jù)設(shè)備的特點，以含稅設(shè)備購置價為基礎(chǔ)，按不同費率計取。共

　　包括：建設(shè)單位管理費、勘察設(shè)計費、工程監(jiān)理費、招標(biāo)代理服務(wù)費、

　　環(huán)境評價費、可行性研究費等。

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　　表4-15 工程建設(shè)其他費率表

　　序 計費 費

　　費用 取費依據(jù)

　　號 基礎(chǔ) 率

　　可行性研 造價× 0. 計投資[1999]1283 號、浙價服〔2013〕252

　　1

　　究費 費率 48% 號

　　建設(shè)單位 造價× 1.

　　2 財建[2002]394 號

　　管理費 費率 11%

　　招標(biāo)代理 造價× 0. 計價格[2002]1980 號、發(fā)改價格[2011]534

　　3

　　費 費率 29% 號

　　環(huán)境影響 造價× 0. 計價格[2002]125 號、發(fā)改價格[2011]534

　　4

　　評價費 費率 10% 號

　　勘察設(shè)計 造價× 4. 計價格[2002]10 號、計辦價格[2002]1153

　　5

　　費 費率 00% 號

　　工程監(jiān)理 造價× 2. 發(fā)改價格[2007]670 號、浙價服〔2007〕

　　6

　　費 費率 40% 126 號

　　小 8.

　　計 38%

　　⑤ 資金成本

　　資金成本為評估對象在合理建設(shè)工期（按整體工程考慮）內(nèi)占用資

　　金的籌資成本，計算公式如下：

　　資金成本＝（設(shè)備購置費＋運雜費＋安裝工程費+其他費用）×合理

　　建設(shè)工期×貸款利率×1/2

　　貸款利率按照評估基準(zhǔn)日執(zhí)行的利率確定，資金在建設(shè)期內(nèi)按均勻

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　　投入考慮。

　　2）運輸車輛重置全價的確定

　　根據(jù)當(dāng)?shù)仄囀袌鲣N售信息等近期車輛市場價格資料，確定運輸車

　　輛的現(xiàn)行含稅購價，在此基礎(chǔ)上根據(jù)《中華人民共和國車輛購置稅暫行

　　條例》規(guī)定計入車輛購置稅、新車上戶牌照手續(xù)費等，同時根據(jù)財政部、

　　國家稅務(wù)總局《關(guān)于將鐵路運輸和郵政業(yè)納入營業(yè)稅改征增值稅試點的

　　通知》（財稅[2013]106 號）文件規(guī)定，在基準(zhǔn)日 2014 年 1 月 1 日以后

　　購置車輛增值稅可以抵扣政策，即：

　　確定其重置全價，計算公式如下：

　　重置全價=現(xiàn)行不含稅購價+車輛購置稅+新車上戶手續(xù)費

　　3）電子設(shè)備重置全價的確定

　　根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌鲂畔⒓啊吨嘘P(guān)村在線》，《太平洋電腦網(wǎng)》等近期市

　　場價格資料，確定評估基準(zhǔn)日的電子設(shè)備價格，一般生產(chǎn)廠家或代理商

　　提供免費運輸及安裝調(diào)試，確定其重置全價：

　　重置全價=購置價（不含稅）

　　另：部分電子設(shè)備采用市場法進行評估。

　　（2）綜合成新率的確定

　　1）機器設(shè)備綜合成新率

　　對機器設(shè)備的成新率，參照設(shè)備的經(jīng)濟壽命年限，并通過現(xiàn)場勘察

　　設(shè)備現(xiàn)狀及查閱有關(guān)設(shè)備運行，修理及設(shè)備管理檔案資料，對設(shè)備各組

　　成部分進行勘察，綜合判斷該設(shè)備其尚可使用年限，在此基礎(chǔ)上計算成

　　新率 N，即：

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　　N＝尚可使用年限/（實際已使用年限＋尚可使用年限）×100%

　　2）車輛綜合成新率

　　根據(jù)商務(wù)部、發(fā)改委、公安部、環(huán)境保護部令 2012 年第 12 號《機

　　動車強制報廢標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定》的有關(guān)規(guī)定，車輛按以下方法確定成新率后取

　　其較小者為最終成新率，即：

　　使用年限成新率＝（1－已使用年限／規(guī)定使用年限或經(jīng)濟使用年

　　限）×100%

　　行駛里程成新率＝（1－已行駛里程／規(guī)定行駛里程）×100%

　　成新率＝Min（使用年限成新率，行駛里程成新率）

　　同時對待估車輛進行必要的勘察鑒定，若勘察鑒定結(jié)果與按上述方

　　法確定的成新率相差較大，則進行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，若兩者結(jié)果相當(dāng)，則不

　　進行調(diào)整。即：

　　成新率＝Min（使用年限成新率，行駛里程成新率）+a

　　3）電子設(shè)備成新率

　　采用尚可使用年限法或年限法確定其成新率。

　　成新率=（1-已使用年限÷經(jīng)濟壽命年限）×100%

　　或成新率=[尚可使用年限÷（已使用年限+尚可使用年限）]×100%

　　另：直接按二手市場價評估的電子設(shè)備，不再計算成新率。

　　（3）評估值的確定

　　評估值=重置全價×成新率

　　5、評估結(jié)果

　　納入本次評估范圍的設(shè)備類資產(chǎn)評估結(jié)果詳見下表：

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　　表4-16 設(shè)備類資產(chǎn)評估結(jié)果匯總表

　　賬面值 評估值 增減率

　　名稱

　　原值 凈值 原值 凈值 原值 凈值

　　機械設(shè)備 49,334,708.75 30,184,056.50 49,322,950.00 34,182,835.00 -0.02 13.25

　　車輛 8,230,473.28 5,826,110.76 7,628,800.00 5,624,491.00 -7.31 -3.46

　　電子設(shè)備 5,301,807.25 2,901,124.62 4,674,610.00 2,698,759.00 -11.83 -6.98

　　合計 62,866,989.28 38,911,291.88 61,626,360.00 42,506,085.00 -1.97 9.24

　　6、評估結(jié)果增減值原因分析

　　（1）機器設(shè)備評估原值減值的主要原因是物價下降所致，評估凈

　　值增值的主要原因是評估所用的經(jīng)濟壽命年限高于企業(yè)提折舊的年限

　　所致。

　　（2）車輛評估原值凈值減值主要是因為車輛現(xiàn)市場價格低于企業(yè)

　　的原購置價格所致。

　　（3）電子設(shè)備評估原值凈值減值原因是辦公用電腦、復(fù)印機、傳

　　真機等電子產(chǎn)品由于技術(shù)進步、市場價格下降導(dǎo)致評估減值。

　　7．典型案例

　　案例一：發(fā)電機組（機器設(shè)備清查評估明細表：90）

　　（1）設(shè)備概述

　　設(shè)備名稱：靜音柴油發(fā)電機組

　　資產(chǎn)編號：13-04-000223

　　規(guī)格：康明斯 KTA19-G4-YTW

　　設(shè)備供應(yīng)商：江蘇英泰機電有限公司

　　購置日期 2011 年 12 月 31 日

　　啟用日期：2011 年 31 日

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　　賬面原值：413,000.00 元

　　賬面凈值：295,295.12 元

　　（2）設(shè)備概況

　　康明斯發(fā)電機品質(zhì)優(yōu)良、低燃油消耗、噪聲低、輸出功率大，性能

　　可靠，其可靠的穩(wěn)定性、經(jīng)濟性、動力性、耐久性和環(huán)境安全性受到國

　　內(nèi)外用戶的歡迎，控制屏選用原裝進口柴油發(fā)電機組專用多功能智能數(shù)

　　字式控制模塊，中英文操作界面，具有自動、手動控制功能、保護功能

　　和各種參數(shù)顯示，可實現(xiàn)手動控制、自啟動控制、全自動化及自動化并

　　車功能。

　　主要技術(shù)參數(shù)：

　　YTW 發(fā)電機 啟動電機

　　40KW 一下 0.7Pn

　　50, 64 75KW 30KW

　　90 , 120KW 55KW

　　150 200 250KW 75KW

　　320KW 350KW 400KW 110KW

　　（3）重置全價的確定

　　重置全價由設(shè)備購置費（不含稅）、基礎(chǔ)費、安裝調(diào)試費、其他費

　　用和資金成本五個部分構(gòu)成。

　　表4-17 煎藥機重置全價計算表

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　　計

　　代 計算結(jié)

　　項目 費費 計算公式

　　碼 果

　　率

　　設(shè)備購置費（含 425,200.

　　A

　　稅） 00

　　設(shè)備購置費不 363,418.

　　B A/1.17

　　含稅 8

　　C 基礎(chǔ)費 在建筑物考慮 0.00

　　D 安裝調(diào)試費 0% A×費率 0.00

　　E 前期及其他費用 8.38% （A+C+D）×費率 35,631.76

　　F 建設(shè)工期

　　G 資金成本 6% （A+C+D+E）×貸款利率×建設(shè)周期×1/2 27,649.91

　　重置全價 C+F+H+I+K 426,700.47

　　靜音柴油發(fā)電機組重置全價取整為 426,700.00 元。

　　有關(guān)數(shù)據(jù)的說明

　　1）設(shè)備購置費的確定（含稅）

　　根據(jù)江蘇英泰機電有限公司代理商和廠家詢價，確定該發(fā)電機組評

　　估購置價為 425,200.00 元/臺套（含稅）。

　　2）運雜費

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　　根據(jù)詢價廠家負責(zé)運費，所以不取運雜費。

　　3）安裝調(diào)試費

　　不需要安裝調(diào)試不考慮。

　　4）基礎(chǔ)費率

　　在房屋中考慮。

　　5）前期及其他費用的確定

　　根據(jù)相關(guān)規(guī)定，前期及其他費用按設(shè)備的購建成本 8.38%計取；

　　前期及其他費用=（設(shè)備購置費（含稅）+運雜費（含稅）+安裝調(diào)

　　試費+基礎(chǔ)費）×費率

　　=（425,200.00+0.00+0.00+0.00）×8.38%

　　= 35,631.76（元）

　　5）資金成本的確定

　　浙江英特物流有限公司項目整體工程合理建設(shè)工期按 2 年，評估基

　　準(zhǔn)日同期貸款年利率 6.0%，資金均勻投入計算。

　　資金成本=（設(shè)備購置費（含稅）+運雜費（含稅）+安裝調(diào)試費+

　　基礎(chǔ)費+前期及其他費用）×貸款利率×建設(shè)周期×1/2

　　=（425,200.00+0.00+0.00+0.00+ 35,631.76）

　　×6.0%×2×1/2

　　= 27,649.91（元）

　　6）重置全價的確定

　　重置全價=（設(shè)備購置費（不含稅）+運雜費（不含稅）+安裝調(diào)試費

　　+基礎(chǔ)費+前期及其他費用+資金成本）

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　　=363,418.8+0.00+ 0.00+0.00+ 35,631.76+ 27,649.91

　　=426,700.00 元（取整）

　　（4）成新率的確定

　　參照《資產(chǎn)評估取費表》選取經(jīng)濟壽命年限，并通過現(xiàn)場勘察設(shè)備

　　現(xiàn)狀及查閱有關(guān)設(shè)備運行，修理及設(shè)備管理檔案資料，對設(shè)備各組成部

　　分參數(shù)進行分析，綜合判斷該設(shè)備其尚可使用年限，在此基礎(chǔ)上計算成

　　新率 N，即：

　　N＝尚可使用年限/（實際已使用年限＋尚可使用年限）×100%

　　評估人員在企業(yè)設(shè)備管理人員的陪同下對該設(shè)備的各部位進行現(xiàn)場

　　察看，該設(shè)備外貌感觀正常，機械裝置、電氣裝置、潤滑系統(tǒng)、安全裝

　　置等結(jié)構(gòu)組成運行狀況正常，評估人員認(rèn)為該設(shè)備尚可使用 8 年。

　　該設(shè)備于 2011 年 12 月 31 日投入使用，至評估基準(zhǔn)日已使用 3 年

　　成新率=尚可使用年限÷（已使用年限+尚可使用年限）×100%

　　=8/（3+8）×100%

　　=73%（取整）

　　（5）評估值的確定

　　評估值=重置全價×成新率

　　= 426,700.00×73%

　　= 311,491.00（元）

　　該柴油發(fā)電機組評估值為 311,491.00 元。

　　案例二：江鈴全順牌（車輛評估明細表：32）

　　（1）基本概況

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　　車輛名稱：江鈴全順牌 JX6600D-M

　　型號：JX6600D-M

　　車輛牌號：浙 A8L876

　　生產(chǎn)廠家：江鈴汽車股份有限公司

　　啟用日期：2014 年 4 月 29 日

　　已行駛里程：48685 公里

　　賬面原值：177,034.17 元

　　賬面凈值：163,018.97 元

　　主要技術(shù)參數(shù)：

　　車輛名稱： 輕型客車 輪胎數(shù)： 4

　　中文品牌： 江鈴全順牌 前輪距： 1692

　　發(fā)動機 發(fā)動機生產(chǎn)企業(yè) 轉(zhuǎn)向形式： 方向盤

　　江鈴汽車股份有限公

　　JX493ZLQ4 排量(ml) 功率(kw)

　　司

　　5968×1974×2269(mm

　　外形尺寸： 2771 80

　　)

　　總質(zhì)量： 3800(Kg) 燃料種類： 柴油(mm)

　　整備質(zhì)量： 2405,2420(Kg) 前懸/后懸： 945/1453(mm)

　　掛車質(zhì)量： (kg) 軸距： 3570(mm)

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　　額定載客： 16,17(人) 最高車速： 120(km/h)

　　接近角/離去

　　19/16(° 彈簧片數(shù)： -/3

　　角：

　　225/70R15C(8P

　　軸荷： 1600/2200 輪胎規(guī)格：

　　R)

　　軸數(shù)： 2 后輪距： 1700

　　投入運行以來已累計行駛近 48685 公里，目前該車性能較好，行駛

　　中各項性能參數(shù)正常，未發(fā)生過重大事故。

　　（2）重置全價確定

　　重置全價=現(xiàn)行不含稅購價+車輛購置稅+新車上戶牌照手續(xù)費等

　　1）現(xiàn)行含稅購價

　　經(jīng)查詢車輛市場信息及《中國汽車網(wǎng)汽車報價庫》、《易車網(wǎng)報價》

　　等近期車輛市場價格資料，該種型號汽車于評估基準(zhǔn)日的售價為

　　188,800.00 元（含增值稅）。

　　2）車輛購置稅

　　購車附加稅=車輛含稅購置價/1.17×10%

　　=188,800.00/1.17×10%

　　=16,137.00（元）（取整）

　　3）新車上戶牌照手續(xù)費等

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　　根據(jù)當(dāng)?shù)匦萝嚿蠎襞普帐掷m(xù)費及其他合理費用合計 400 元。

　　4）重置全價=現(xiàn)行不含稅購價+車輛購置稅+新車上戶牌照手續(xù)費

　　= 188,800.00/1.17+ 16,137.00+400.00

　　=177,900.00（元）（取整）

　　（3）車輛成新率

　　行駛里程成新率=（規(guī)定行駛里程-已行駛里程）/規(guī)定行駛里程×100%

　　=（600,000-48685）/600,000×100%

　　=92%

　　該車于 2014 年 4 月 29 日使用，已使用 0.67 年，經(jīng)濟使用年限為

　　10 年。

　　使用年限成新率=（1-0.67/10）×100%

　　=93%（取整）

　　經(jīng)評估人員對該車進行現(xiàn)場勘察結(jié)果如下：

　　①轉(zhuǎn)向及儀表裝置：方向機轉(zhuǎn)向正常、不跑偏。儀表指示靈敏準(zhǔn)確。

　　②發(fā)動機及底盤：發(fā)動機性能較好，啟動、加速平穩(wěn)，無異音，溫

　　度正常。各檔變速較靈敏，無脫檔、無撞擊聲。前后橋無滲漏，車橋底

　　盤無變形。

　　③加速性能與制動裝置：加速較迅速。防抱死制動裝置可靠，制動

　　距離符合要求，剎車軌跡左右一致。

　　④潤滑與環(huán)保：發(fā)動機燃燒充分，尾氣排放合格。潤滑油呈淡黃透

　　明色，較潔凈。

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　　⑤外觀：無刮痕，門窗整潔，大排燈、尾燈明亮無損壞。機艙裝飾

　　及座椅狀況一般，輪胎磨損正常。

　　根據(jù)車輛成新率熟低原則，該車成新率取 92%。

　　（4）評估值計算

　　評估值=重置全價×成新率

　　=177,900.00×92%

　　= 163,668.00（元）

　　案例三：筆記本電腦（電子設(shè)備明細表第 614 項）

　　（1） 設(shè)備概況

　　名稱：筆記本電腦

　　型號： E540

　　購置日期：2014 年 3 月 28 日

　　啟用日期：2014 年 3 月 28 日

　　賬面原值：3,837.61 元

　　賬面凈值：3,290.77 元

　　生產(chǎn)廠家：聯(lián)想集團

　　主要技術(shù)參數(shù)：

　　CPU 系列英特爾 酷睿 i5 4 代 屏幕分辨率 1366x768

　　CPU 型號 Intel 酷睿 i5 4200M 屏幕技術(shù) LED 背光

　　CPU 主頻 2.5GHz 顯存容量 2GB

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　　最高睿頻 3100MHz 顯存類型 DDR3

　　總線規(guī)格 DMI 5 GT/s 顯存位寬 64bit

　　三級緩存 3MB 流處理器數(shù)量 384

　　核心架構(gòu) Haswell DirectX11

　　核心/線程數(shù)雙核心/四線程 攝像頭 720p HD 攝像頭

　　制程工藝 22nm 音頻系統(tǒng)內(nèi)置音效芯片

　　指令集 AVX2，64bit 揚聲器內(nèi)置揚聲器

　　功耗 37W 麥克風(fēng)內(nèi)置麥克風(fēng)

　　內(nèi)存容量 4GB（4GB×1） 無線網(wǎng)卡支持 802.11b/g/n

　　插槽數(shù)量 2xSO-DIMM 有線網(wǎng)卡 1000Mbps 以太網(wǎng)卡

　　最大內(nèi)存容量 16GB 數(shù)據(jù)接口 1×USB2.0+2×USB3.0

　　硬盤容量 1TB 視頻接口 VGA，HDMI

　　硬盤描述 5400 轉(zhuǎn) 其它接口 RJ45（網(wǎng)絡(luò)接口）

　　光驅(qū)類型內(nèi)置 DVD 刻錄機 讀卡器 4 合 1 讀卡器

　　光驅(qū)描述 Rambo 電池類型 6 芯鋰電池

　　觸控屏不支持觸控 長度 377mm

　　屏幕尺寸 15.6 英寸 寬度 250mm

　　顯示比例 16:9 厚度 25mm

　　（2）重置全價的確定

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　　重置全價=不含稅購置價

　　經(jīng)市場調(diào)查及網(wǎng)上查詢，筆記本電腦 E540 基準(zhǔn)日含稅價為 4,490.00

　　元，則重置全價為：

　　重置全價=含稅購置價/1.17

　　=4,490/1.17

　　=3,840.00 元（取整）

　　（3）成新率的確定

　　采用尚可使用年限法確定其成新率。

　　筆記本電腦經(jīng)濟使用年限為 5 年，于 2014 年 3 月 28 日購置并啟用，

　　截止評估基準(zhǔn)日已使用 0.76 年，經(jīng)現(xiàn)場勘查核實，該筆記本電腦尚可使

　　用 4 年，其成新率計算如下：

　　成新率=尚可使用年限／（實際已使用年限+尚可使用年限）100%

　　=4/（0.76+4）×100%

　　=84%

　　（4）評估值的確定

　　評估值＝重置全價×成新率

　　＝4,490.00/1.17×84%

　　＝3,226.00 元（取整）

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　　三、無形資產(chǎn)--土地使用權(quán)評估技術(shù)說明

　　1．評估范圍

　　本次評估的無形資產(chǎn)--土地使用權(quán)為浙江英特物流有限公司所持有

　　的 1 宗國有土地使用權(quán)，為出讓性質(zhì)，土地使用權(quán)總面積共計 26,386.00

　　平方米，評估基準(zhǔn)日賬面原值 15,475,456.00 元，賬面凈值 12,809,950.95

　　元。

　　2．估價對象概況

　　本次估價對象為 1 宗國有出讓土地使用權(quán)，目前已辦理了《國有土

　　地使用證》，宗地名稱、證載土地使用權(quán)人、國有土地使用證編號、土

　　地位置、土地用途、土地面積、終止日期等主要土地登記情況如下表：

　　表4-18 土地登記狀況一覽表

　　宗 土

　　宗 證載土 國有土地使 宗地位 土地 終止

　　地編 地用

　　2

　　地名稱 地使用權(quán)人 用證編號 置 面積(m ) 日期

　　號 途

　　估 康 浙江英 杭拱國用

　　康樂路 工 26,386 2056/

　　價對 樂路 7 號 特物流有限公 （2012）第

　　象-1 土地 7號 業(yè) .00 4/2

　　司 100029 號

　　3．評估程序

　　（1）收集資料及準(zhǔn)備

　　根據(jù)浙江英特物流有限公司提供的無形資產(chǎn)－土地使用權(quán)清查評

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　　估明細表，進行賬表核對，并核對宗土地的土地證號、證載權(quán)利人、證

　　載用途、坐落地點、使用權(quán)面積、終止日期等；查看土地使用權(quán)證原件、

　　土地使用權(quán)出讓合同等；收集土地估價所需的其他資料等。

　　（2）實地查勘

　　根據(jù)賬表相符的申報表進行現(xiàn)場查勘。對評估對象，進行詳盡的現(xiàn)

　　場勘查，主要包括待估宗地現(xiàn)狀開發(fā)和利用情況、周邊配套設(shè)施情況等

　　進行了了解和記錄。

　　（3）評估作價及報告

　　在實施了上述調(diào)查和勘察的基礎(chǔ)上，根據(jù)待估宗地的具體情況，采

　　用市場比較法和成本逼近法進行評估作價和撰寫有關(guān)說明。

　　4．評估方法

　　根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》，常用的地價評估方法有市場比較法、

　　收益還原法、剩余法、成本逼近法、基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法等。在本次估

　　價方法的選擇過程中，根據(jù)估價對象現(xiàn)場勘查和有關(guān)資料的收集情況，

　　按照城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程，根據(jù)各種評估方法的適用范圍、使用條件，結(jié)

　　合評估目的，進行具體分析如下：

　　1、所選用評估方法的理由

　　A、選用市場比較法理由

　　由于估價對象所在區(qū)域工業(yè)用地成交較活躍，近期估價對象同一供

　　中聯(lián)資產(chǎn)評估集團有限公司 第 50 頁

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　　需圈有可比的比較案例，故本次適宜選用市場比較法進行評估。

　　B、選用成本逼近法的理由

　　由于估價對象所在市縣的征地政策有較充分的了解，土地的取得成

　　本和相關(guān)稅費等資料收集比較翔實，故本次適宜選用成本逼近法進行評

　　估。

　　2、方法介紹

　　（1）市場比較法

　　市場比較法是根據(jù)市場中的替代原理，將待估土地與具有替代性的，

　　且在估價期日近期市場上交易的類似地產(chǎn)進行比較，并對類似地產(chǎn)的成

　　交價格作適當(dāng)修正，以此估算待估土地客觀合理價格的方法。其基本公

　　式如下：

　　V＝VB×A×B×D×E

　　式中：

　　V：估價對象價格；

　　VB：比較案例價格；

　　A：估價對象情況指數(shù)／比較案例宗地情況指數(shù)＝正常情況指數(shù)／

　　比較案例宗地情況指數(shù)

　　B：估價對象估價期日地價指數(shù)／比較案例宗地交易日期地價指數(shù)

　　D：估價對象區(qū)域因素條件指數(shù)／比較案例宗地區(qū)域因素條件指數(shù)

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　　E：估價對象個別因素條件指數(shù)／比較案例宗地個別因素條件指數(shù)

　　（2）成本逼近法

　　成本逼近法是以取得和開發(fā)土地所耗費的各項費用之和為主要依據(jù)，

　　再加上一定的利潤、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地增值收益來確定土地價

　　格的估價方法。成本逼近法的基本計算公式如下：

　　V＝Ea＋Ed＋T＋R1＋R2＋R3＝VE＋R3

　　式中：

　　V—估價價格

　　Ea—土地取得費

　　Ed—土地開發(fā)費

　　T—稅費

　　R1—利息

　　R2—利潤

　　R3—土地增值收益

　　VE—土地成本

　　5．評估結(jié)果及增減值原因分析

　　（1）評估結(jié)果

　　納入本次評估范圍無形資產(chǎn)-土地使用權(quán)評估值為 50,634,700.00

　　元 較 賬 面 凈 值 12,809,950.95 元 增 值 37,824,749.05 元 ， 增 值 率

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　　295.28 %。

　　（2）增值原因分析

　　其增值原因在于：杭州市拱墅區(qū)產(chǎn)業(yè)集聚度高，近些年該區(qū)域工業(yè)

　　用地稀缺，供不應(yīng)求。另外，評估對象取得時間較早，周邊基礎(chǔ)設(shè)施建

　　設(shè)的日趨完善也帶動了該地塊價值的升高。

　　6、典型案例

　　案例一：浙江英特物流有限公司用地（無形資產(chǎn)-土地使用權(quán)明細

　　表序號 1）

　　編號：杭拱國用（2012）第 100029 號

　　土地使用權(quán)人：浙江英特物流有限公司

　　坐落：康樂路 7 號

　　地號：05-006-004-00022

　　圖號：80-93.6-A、C

　　地類（用途）：工業(yè)用地

　　取得價格：未填寫

　　使用權(quán)類型：出讓

　　終止日期：2056 年 04 月 02 日

　　土地面積：26,386.00 平方米（其中：獨用面積 26,386.00 平方米、

　　分?jǐn)偯娣e未填寫）

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　　記事內(nèi)容：自發(fā)證之日起滿三年申請證書查驗（2015 年 2 月 1 日起

　　取消證書查驗工作）。

　　填發(fā)單位：杭州市人民政府

　　填發(fā)日期：2012 年 06 月 01 日

　　2）土地權(quán)利狀況

　　估價對象的土地所有權(quán)屬于國家所有。

　　估價對象土地使用權(quán)屬于浙江英特物流有限公司。土地性質(zhì)為出讓。

　　浙江英特物流有限公司取得該宗地的時間為 2012 年 06 月 01 日，土地

　　取得價格為 15,475,456.00 元（單價 485.48 元/平方米）；該宗地土地使

　　用權(quán)終止日期為 2056 年 04 月 02 日，至本次評估基準(zhǔn)日 2014 年 12 月

　　31 日，剩余土地使用年限為 41.28 年；初始批準(zhǔn)使用年限為 50 年，至

　　本次評估基準(zhǔn)日 2014 年 12 月 31 日已使用年限為 8.72 年。宗地用途為

　　工業(yè)用地。

　　至評估基準(zhǔn)日本次估價對象未設(shè)定抵押權(quán)、擔(dān)保權(quán)、地役權(quán)、租賃

　　權(quán)、地上權(quán)地下權(quán)等他項權(quán)利，本次估價對象未設(shè)定相鄰關(guān)系權(quán)利。

　　3）土地利用狀況

　　估價對象的利用現(xiàn)狀為：房屋、構(gòu)筑物、管道溝槽共 14 項，其中

　　房屋建筑物 8 項、構(gòu)筑物 3 項、管道溝槽 3 項。土地總面積為 26,386.00

　　平方米，宗地內(nèi)房屋建筑總面積約 47,230.15 平方米，容積率為 1.79。

　　其中地上重要建筑物為廠房二，框架結(jié)構(gòu) 6 層（地上 5 層、地下 1 層），

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　　長 64.24m、寬 58.48m，建筑面積 20,018.51 平方米；檐口高度 30.75m ，

　　層高 5.5m。直徑 900mm 混凝土鉆孔灌注樁地基，樁長 30m，現(xiàn)澆鋼筋

　　混凝土獨立樁承臺基礎(chǔ)、框架柱、梁、樓板和屋蓋，內(nèi)外墻采用 240mm

　　厚空心磚砌體。屋面采用卷材防水、聚氯乙烯泡沫保溫，外墻抹灰刷涂

　　料，內(nèi)墻、天棚抹灰刷乳膠漆；廠房門為電動卷簾門、樓地面為金屬骨

　　料混凝土耐磨地面。

　　土地利用變遷為：估價對象開發(fā)利用前主要地類為耕地，進行建設(shè)

　　用地開發(fā)后，目前作為工業(yè)用地進行利用，土地最佳利用為工業(yè)用地。

　　（2）地價定義

　　本次評估對象為浙江英特物流有限公司所持有的 1 宗國有土地使用

　　權(quán)。根據(jù)估價目的、估價原則及估價依據(jù)，結(jié)合委托方提供的資料及現(xiàn)

　　場勘查情況，確定本次評估的地價定義：

　　估價對象的土地登記用途為工業(yè)用地，實際用途為工業(yè)用地，本次

　　評估設(shè)定用途為工業(yè)用地；估價期日實際開發(fā)程度為宗地紅線外“五通”

　　（通路、通電、通訊、通上水、通下水），紅線內(nèi)“五通及場地平整”（通

　　路、通電、通訊、通上水、通下水和場地平整），根據(jù)估價對象土地利

　　用特點和估價目的，考慮到宗地紅線內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)費用已計入資產(chǎn)評

　　估值中，為了避免資產(chǎn)重復(fù)計算，本次評估設(shè)定開發(fā)程度為宗地紅線外

　　“五通”（通路、通電、通訊、通上水、通下水），紅線內(nèi)場地平整；土

　　地使用權(quán)性質(zhì)為出讓，本次評估基準(zhǔn)日剩余年限為 41.28 年，本次評估

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　　設(shè)定估價對象土地使用權(quán)性質(zhì)為出讓，設(shè)定年限為 41.28 年。

　　評估地價內(nèi)涵是：本次評估價格是指在現(xiàn)狀利用條件下，滿足上述

　　設(shè)定用途、開發(fā)程度和年期等條件下，無他項權(quán)利限制于估價基準(zhǔn)日

　　2014 年 12 月 31 日的公開市場條件下的國有土地使用權(quán)價格。

　　（3）地價影響因素分析

　　1）一般因素

　　①地理位置

　　杭州位于中國東南沿海，是浙江的省會和經(jīng)濟、政治、文化中心，

　　是長三角中心城市之一，是國家歷史文化名城和著名的風(fēng)景旅游城市。

　　杭州現(xiàn)轄八個城區(qū)和五個縣（市），全市面積 16,596 平方公里，其中市

　　區(qū)面積 3,068 平方公里，市區(qū)建成區(qū)面積 327.45 平方公里。

　　杭州位于中國東南沿海北部，坐標(biāo)為東經(jīng) 118°21′-120°30′，北緯

　　29°11′-30°33′，東臨杭州灣，南與紹興、金華相接，西南與衢州相接，

　　北與湖州、嘉興兩市毗鄰，西南與安徽省黃山市交界，西北與安徽省宣

　　城交接。

　　②自然環(huán)境

　　杭州地處長江三角洲南沿和錢塘江流域，地形復(fù)雜多樣。杭州市西

　　部屬浙西丘陵區(qū)，主干山脈有天目山等。東部屬浙北平原，地勢低平，

　　河網(wǎng)密布。具有典型的“江南水鄉(xiāng)”特征。省內(nèi)最大河流錢塘江由西南向

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　　東北，流經(jīng)全市大部分地區(qū)。東苕溪通過臨安、余杭等地匯入太湖。

　　杭州市地處中北亞熱帶過渡區(qū)，溫暖濕潤，四季分明，光照充足，

　　雨量豐沛。一年中，隨著冬、夏季風(fēng)逆向轉(zhuǎn)換，天氣系統(tǒng)、控制氣團和

　　天氣狀況均會發(fā)生明顯的季節(jié)性變化，形成春多雨、夏濕熱、秋氣爽、

　　冬干冷的氣候特征。杭州市由于地貌類型復(fù)雜，地勢高低懸殊，杭州市

　　光、熱、水的地域分配不均，局部地區(qū)小氣候資源豐富。但因季風(fēng)在進

　　退時間上和持續(xù)強度上的不穩(wěn)定性，常出現(xiàn)冷熱干濕異常，導(dǎo)致災(zāi)害性

　　天氣。

　　③城市性質(zhì)

　　杭州市是浙江省省會，全省的政治、經(jīng)濟、文化和交通中心。

　　④行政區(qū)劃

　　杭州市總面積 16,596 平方公里，其中市轄區(qū) 3,068 平方千米；總?cè)?

　　口 810 萬人，其中市轄區(qū) 409.5 萬人。轄 8 個市轄區(qū)、2 個縣，代管 3

　　個縣級市，共 82 個街道、88 個鎮(zhèn)、30 個鄉(xiāng)（包括 1 個民族鄉(xiāng)），678

　　個社區(qū)、65 個居民區(qū)、3,666 個行政村；其中市轄區(qū)共有 67 個街道、29

　　個鎮(zhèn)，597 個社區(qū)、4 個居民區(qū)、807 個行政村。位于江干區(qū)的錢江新城

　　核心區(qū)是杭州市的中央商務(wù)區(qū)。2014 年全市戶籍人口 666 萬，其中市區(qū)

　　人口 414 萬。

　　⑤城市社會經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r

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　　杭州經(jīng)濟快速發(fā)展、社會全面進步、社會和諧穩(wěn)定，逐步形成了以

　　經(jīng)濟強市、旅游勝地、“天堂硅谷”為主要內(nèi)容的城市特色。

　　2014 年前三季度實現(xiàn)生產(chǎn)總值 6,426.33 億元，同比增長 8%，三次

　　產(chǎn)業(yè)比重由上年同期的 2.9:45.9:51.2 調(diào)整為 2.7:45.1:52.2。2014 年杭州

　　市工業(yè)經(jīng)濟穩(wěn)中緩升。全市實現(xiàn)工業(yè)增加值 2,644.94 億元，增長 8.7%，

　　其中規(guī)上工業(yè)實現(xiàn)增加值 2,043.21 億元，增長 9.0%，增速均比上半年

　　提高 0.2 個百分點。外銷回升較快，出口交貨值增長 5.6%，增速比上半

　　年回升 1.7 個百分點。小微企業(yè)領(lǐng)先增長。全市規(guī)上小型企業(yè)實現(xiàn)工業(yè)

　　銷售產(chǎn)值增長 7.9%，分別快于中型企業(yè)和大型企業(yè) 2.1 和 2.9 個百分點。

　　產(chǎn)能利用率提高。規(guī)上工業(yè)企業(yè)生產(chǎn)能力利用率達 77.7%，比上半年提

　　高 2.5 百分點。

　　⑥城市交通條件及基礎(chǔ)設(shè)施狀況

　　杭州位于中國東南沿海北部，交通四通八達。杭州是華東地區(qū)重要

　　的鐵路樞紐，滬杭、浙贛、蕭甬、宣杭四條鐵路在此交匯。在公路方面，

　　杭州是浙江省公路網(wǎng)的中心，有東、西、南、北四個方向的長途汽車客

　　運站。

　　杭州蕭山國際機場是經(jīng)國務(wù)院、中央軍委批準(zhǔn)設(shè)立的大型現(xiàn)代化國

　　際機場和國內(nèi)重要干線、口岸機場，主要旅游城市與國際定期航班機場，

　　亦是華東唯一列入國家區(qū)域航空樞紐建設(shè)的機場。該機場于 2000 年建

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　　成運營，至今已成為華東第三，全國前十，世界百強機場。目前進駐杭

　　州蕭山機場的航空公司有 46 家，大型物流企業(yè) 12 家。航線通達國內(nèi)外

　　百余座城市。目前進駐杭州蕭山機場的航空公司有 46 家，開通航線兩

　　百余條，每周進出港航班數(shù)千多個。

　　杭州市供電主要來源于國家電網(wǎng)，現(xiàn)有 500 千伏安公用變電站五座，

　　變電容量 1,175（萬千伏安），220 千伏安公用變電站四十座，變電容量

　　1,533（萬千伏安），110 千伏安公用變電站一百六十七座，變電容量

　　1,444.3（萬千伏安）。

　　杭州市自來水有 8 個水源地，分別為杭州主城區(qū)的珊瑚沙、南星橋、

　　白塔嶺；蕭山區(qū)聞家堰、富春村；余杭區(qū)奉口、獐山、四嶺水庫。這 8

　　個水源地都直接從河道內(nèi)取水，其中 80%來自錢塘江。

　　⑦城市土地市場的發(fā)展

　　杭州市自實行土地有償使用制度以來，隨著城市建設(shè)不斷發(fā)展，土

　　地價格也在不斷提高。

　　2014 年杭州市（包括余杭、蕭山）共出讓地塊數(shù)量 152 宗，相較

　　2013 年同比下降 32%；總金額上，今年土地收入共 845 億元，相較去

　　年的 1,327 億元同比下降 36%，位居五年來第二位。主城區(qū)共出讓地塊

　　57 宗，土地收入高達 597.5 億元，總可建面積 656 萬平方米。

　　2014 年各月杭州市的土地市場發(fā)展?fàn)顩r不均，一月、二月全市共出

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　　讓 57 宗地塊，到了三月份，成交量急劇下滑。自 3 月開始，到 6 月，

　　土地市場平穩(wěn)增長，到 7 月陷入僅 2 宗出讓地塊的低谷，8 月反彈至 12

　　宗。

　　2014 年杭州市土地市場多以低溢價率成交。與上年近乎不惜成本拿

　　地情況不同，大多數(shù)房企在對土地的訴求上趨于相對理智。

　　2）區(qū)域因素

　　①區(qū)域概況

　　杭州拱墅區(qū)是杭州市中心城區(qū)之一，也是杭州市委、市政府所在地。

　　轄 4 鎮(zhèn)和 6 街道，含 40 個村（經(jīng)濟合作社）、68 個社區(qū)。總面積 87 平

　　方公里，總?cè)丝?57 余萬，其中常住人口 30 萬。杭州拱墅區(qū)東南接江干

　　區(qū)、下城區(qū)，西北與西湖區(qū)、余杭區(qū)相鄰。總面積約 87.73 平方公里。

　　以境內(nèi)有拱宸橋、湖墅而得名。

　　拱墅區(qū)正在迅速崛起的經(jīng)濟大區(qū)。該區(qū)堅持招商引資一號工程，加

　　大投入力度，優(yōu)化經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，改善發(fā)展環(huán)境，近年全區(qū)經(jīng)濟發(fā)展保持了

　　穩(wěn)中求進、好中求快的良好態(tài)勢。

　　②交通條件

　　墅區(qū)內(nèi)共有街(路)巷(里、街、坊、村)940 條。縱橫交錯，交通便利。

　　京杭大運河與上塘河、下塘河等 10 余條主要河道構(gòu)成內(nèi)河航運網(wǎng)絡(luò)。

　　穿境而過的宜杭鐵路和縱貫境內(nèi)的 320 國道、104 國道把江、浙、滬經(jīng)

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　　濟區(qū)聯(lián)成一片。杭寧高速公路入口處位于轄區(qū) 104 國道。杭州鐵路北站、

　　省汽車運翰公司杭州客運北站均在境內(nèi)。湖墅路、莫干山路、和睦路、

　　麗水路、大關(guān)路、上塘路、紹興路、沈半路、拱康路、康橋路、石樣路

　　等是本區(qū)的主要交通干線。數(shù)十條公交線路的汽(電)車的起、訖點設(shè)在

　　境內(nèi)，通往杭州市區(qū)和郊區(qū)以及西湖風(fēng)景區(qū)。

　　③基礎(chǔ)設(shè)施條件

　　估價對象周邊的基礎(chǔ)設(shè)施條件基本已經(jīng)達到“五通”（通路、通電、

　　通訊、通上水、通下水）：

　　A、通路

　　該區(qū)域道路分三級設(shè)置，由快速路、次干道及支路形成的方格網(wǎng)狀

　　結(jié)構(gòu)，交通條件較優(yōu)。

　　B、通電

　　估價對象電源來自國家電網(wǎng)，綜合分析供電保障率約 95%以上。

　　C、通上水

　　估價對象上水由市政保障，綜合分析供水保障率約 95%。

　　D、通下水

　　估價對象排水由市政保障，常年無積水，綜合分析排水保障率約

　　95%。

　　E、通訊

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　　估價對象市政通訊系統(tǒng)主要由電信公司、移動公司、聯(lián)通公司保障。

　　通訊保障度 95%以上。

　　④公共設(shè)施狀況

　　估價對象周邊醫(yī)院、公園等公共設(shè)施較完善。

　　⑤環(huán)境條件

　　估價對象所在區(qū)域污染較少，自然環(huán)境較優(yōu)。

　　估價對象人文環(huán)境較一般。

　　⑥規(guī)劃條件限制

　　估價對象所在區(qū)域土地規(guī)劃以工業(yè)用地為主，規(guī)劃對土地利用強度

　　無特別限制。

　　⑦產(chǎn)業(yè)聚集程度

　　估價對象所在區(qū)域產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)較明顯。

　　綜上，通過上述區(qū)域因素分析，估價對象所在工業(yè)園區(qū)區(qū)位優(yōu)勢較

　　優(yōu)、基礎(chǔ)設(shè)施配套較優(yōu)、環(huán)境較優(yōu)，較適宜醫(yī)藥物流企業(yè)的發(fā)展，隨著

　　該區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施及公共設(shè)施的進一步，工業(yè)地價具有穩(wěn)步看漲趨勢。

　　3）個別因素

　　估價對象位于杭州市康樂路 7 號；土地總面積為 26,386.00 平方米，

　　容積率 1.79；土地登記用途為工業(yè)用地，現(xiàn)狀用途為工業(yè)用地，本次評

　　估設(shè)定用途為工業(yè)用地；一面臨路，臨路狀況一般；宗地形狀不規(guī)則；

　　中聯(lián)資產(chǎn)評估集團有限公司 第 62 頁

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　　地形平坦；宗地基礎(chǔ)設(shè)施條件為宗地紅線外“五通”（通路、通電、通訊、

　　通上水、通下水）和宗地紅線內(nèi)“五通及場地平整”（通路、通電、通訊、

　　通上水、通下水）。

　　綜上，通過上述個別因素分析：宗地自身優(yōu)勢較明顯，有利于醫(yī)藥

　　物流企業(yè)的發(fā)展，單從個別因素分析，具有一定的看漲趨勢。

　　（4）估價原則

　　1）合法原則

　　土地估價應(yīng)以估價對象的合法權(quán)益為前提進行。合法權(quán)益包括合法

　　產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分等幾個方面。在合法產(chǎn)權(quán)方面，應(yīng)以房地產(chǎn)

　　權(quán)屬證書、權(quán)屬檔案的記載或其他合法證件為依據(jù)；在合法使用方面，

　　應(yīng)以使用管制（如城市規(guī)劃、土地用途管制）為依據(jù)；在合法處分方面，

　　應(yīng)以法律、法規(guī)或合同等允許的處分方式為依據(jù)。

　　2）供需原則

　　土地估價要以市場供需決定土地價格為依據(jù)，并充分考慮土地供需

　　的特殊性和土地市場的地域性。在完全的市場競爭中，一般商品的價格

　　都取決于供求的均衡點。供小于求，價格就會提高，否則，價格就會降

　　低。由于土地與一般商品相比，具有獨特的人文和自然特性，因此在進

　　行土地估價時既要考慮到所假設(shè)的公平市場，又要考慮土地供應(yīng)的壟斷

　　性特征。

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　　3）協(xié)調(diào)原則

　　土地總是處于一定的自然與社會環(huán)境之中，必須與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)。

　　在土地估價時，應(yīng)認(rèn)真分析土地與周圍環(huán)境的關(guān)系，判斷其是否協(xié)調(diào)，

　　這直接關(guān)系到該地塊的收益量和價格。

　　4）替代原則

　　土地估價應(yīng)以相鄰地區(qū)或類似地區(qū)功能相同、條件相似的土地市場

　　交易價格為依據(jù)，估價結(jié)果不得明顯偏離具有替代性質(zhì)的土地正常價格。

　　根據(jù)市場運行規(guī)律，在同一商品市場中，商品或提供服務(wù)的效用相同或

　　大致相似時，價格低者吸引需求，即有兩個以上互有替代性的商品或服

　　務(wù)同時存在時，商品或服務(wù)的價格是經(jīng)過相互影響與比較之后來決定的。

　　土地價格也同樣遵循替代規(guī)律，某塊土地的價格，受其它具有相同使用

　　價值的地塊，即同類型具有替代可能的地塊價格所牽制。

　　5）變動原則

　　估價過程中估價人員應(yīng)把握土地價格影響因素及土地價格的變動

　　規(guī)律，準(zhǔn)確地評估價格。一般商品的價格，是伴隨著構(gòu)成價格的因素的

　　變化而發(fā)生變動的。土地價格也有同樣情形，它是各種地價形成因素相

　　互作用的結(jié)果，而這些價格形成因素經(jīng)常處于變動之中，所以土地價格

　　是在這些因素相互作用及其組合的變動過程中形成的。在土地估價時，

　　必須分析該土地的效用、稀缺性、個別性及有效需求以及使這些因素發(fā)

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　　生變動的一般因素、區(qū)域因素及個別因素，把握各因素之間的因果關(guān)系

　　及其變動規(guī)律，以便根據(jù)目前的地價水平預(yù)測未來的土地價格。

　　6）報酬遞增、遞減原則

　　土地估價要考慮在技術(shù)等條件一定的前提下，土地純收益會隨著土

　　地投資的增加而出現(xiàn)由遞增到遞減的特點。

　　（5）估價過程

　　估價方法選擇

　　根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》，常用的地價評估方法有市場比較法、

　　收益還原法、剩余法、成本逼近法、基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法等。在本次估

　　價方法的選擇過程中，根據(jù)估價對象現(xiàn)場勘查和有關(guān)資料的收集情況，

　　按照城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程，根據(jù)各種評估方法的適用范圍、使用條件，結(jié)

　　合評估目的，進行具體分析如下：

　　1）估價對象所選用評估方法的理由

　　①由于估價對象所在區(qū)域工業(yè)用地成交較活躍，近期估價對象同一

　　供需圈有可比的比較案例，故本次適宜選用市場比較法進行評估。

　　②由于我們杭州市的征地政策有較充分的了解，土地的取得成本和

　　相關(guān)稅費等資料收集比較翔實，且本次估價對象為工業(yè)用地，故本次適

　　宜選用成本逼近法進行評估。

　　2）估價對象不選用評估方法的理由

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　　①收益法

　　由于估價對象同一供需圈類似的工業(yè)用地出租實例較少，工業(yè)用地

　　和工業(yè)房地產(chǎn)租賃市場不活躍，因此本次評估不適宜選用收益法進行評

　　估。

　　②剩余法

　　由于工業(yè)用地的建筑物售價等相關(guān)參數(shù)難以直接從市場調(diào)查中取

　　得，因此本次評估不適宜選用剩余法進行評估。

　　③基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法

　　杭州市基準(zhǔn)地價基準(zhǔn)日據(jù)時較長，已無法客觀反映估價對象所在區(qū)

　　域工業(yè)實際地價水平，因此本次不選用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法進行評估。

　　估價過程

　　市場比較法

　　市場比較法是根據(jù)市場中的替代原理，將待估土地與具有替代性的，

　　且在估價期日近期市場上交易的類似地產(chǎn)進行比較，并對類似地產(chǎn)的成

　　交價格作適當(dāng)修正，以此估算待估土地客觀合理價格的方法。其基本計

　　算公式如下：

　　V＝VB×A×B×D×E

　　式中：

　　V： 待估宗地價格；

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　　VB：比較案例價格；

　　A：待估宗地情況指數(shù)／比較案例宗地情況指數(shù)

　　＝正常情況指數(shù)／比較案例宗地情況指數(shù)

　　B：待估宗地估價期日地價指數(shù)／比較案例宗地交易日期地價指數(shù)

　　D：待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)／比較案例宗地區(qū)域因素條件指數(shù)

　　E：待估宗地個別因素條件指數(shù)／比較案例宗地個別因素條件指數(shù)

　　1）選取可比實例

　　根據(jù)選擇可比實例的要求，在符合條件的交易信息中，篩選出與本

　　次估價對象屬同一供需圈、條件類似的三宗國有土地使用權(quán)交易實例作

　　為可比實例，本次評估過程中估價對象選擇三個可比實例如下：

　　實例一：拱墅區(qū)康橋單元 FG15-M1-02-2 地塊

　　該實例位于拱墅區(qū)康橋單元。建設(shè)用地面積為 5,851.00 平方米。用

　　途為工業(yè)用地（鼓勵發(fā)展類的汽車和關(guān)鍵零部件及其電子、電器產(chǎn)品,

　　節(jié)能與新能源汽車及關(guān)鍵部件制造)）。宗地紅線外“五通”（通路、通電、

　　通訊、通上水、通下水）和紅線內(nèi)場地平整；宗地土地利用情況正常；

　　2014 年 4 月 17 日正常掛牌出讓 50 年期國有土地使用權(quán)成交價為 969

　　萬元，地面單價為 1,654.4 元/平方米。競買人為杭州金網(wǎng)新能源汽車有

　　限公司。

　　實例二：拱墅區(qū)康橋單元 FG15-M1-02-1 地塊

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　　該實例位于拱墅區(qū)康橋單元。建設(shè)用地面積為 30,735.00 平方米。

　　用途為工業(yè)用地（鼓勵發(fā)展類的計算機、通信和其他電子設(shè)備制造）。

　　宗地紅線外“五通”（通路、通電、通訊、通上水、通下水）和紅線內(nèi)場

　　地平整；宗地土地利用情況正常；2014 年 4 月 17 日正常掛牌出讓 50

　　年期國有土地使用權(quán)成交價為 5,081.00 萬元，地面單價為 1,653.2 元/平

　　方米。競買人為杭州金網(wǎng)新能源汽車有限公司。

　　實例三：拱墅區(qū)康橋單元 FG16-M1-36 地塊

　　該實例位于拱墅區(qū)康橋單元。建設(shè)用地面積為 3,012.00 平方米。用

　　途為工業(yè)用地。宗地紅線外“五通”（通路、通電、通訊、通上水、通下

　　水）和紅線內(nèi)場地平整；宗地土地利用情況正常；2013 年 10 月 31 日正

　　常掛牌出讓 50 年期國有土地使用權(quán)成交價為 499 萬元，地面單價為

　　1,656.7 元/平方米。競買人為杭州池禾電子科技有限公司。

　　2）比較因素的選擇

　　根據(jù)本次估價對象和可比實例的特點，本次評估比較因數(shù)選擇主要

　　有交易時間、交易情況、交易方式、土地使用年限、土地用途、區(qū)域因

　　素、個別因素；其中區(qū)域因素選擇：地理位置和產(chǎn)業(yè)集聚程度、基礎(chǔ)設(shè)

　　施狀況、公共配套設(shè)施狀況、交通便捷狀況、環(huán)境狀況；個別因素選擇：

　　臨路狀況、容積率、宗地面積、宗地形狀、規(guī)劃條件、地質(zhì)和地形條件。

　　3）編制因數(shù)條件說明表

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　　根據(jù)上述選擇的比較因素，估價對象和可比實例的各因素條件說明

　　如下表：

　　表4-19 比較因素條件說明表

　　比較因素 估價對象 實例一 實例二 實例三

　　拱墅區(qū)康 拱墅區(qū)康 拱墅區(qū)康

　　康樂路 7 橋單元 橋單元 橋單元

　　宗地名稱/編號

　　號土地 FG15-M1-02-2 FG15-M1-02-1 FG16-M1-36 地

　　地塊 地塊 塊

　　拱墅區(qū)康 拱墅區(qū)康

　　康樂路 7 拱墅區(qū)康橋單

　　詳細地址 橋單元 橋單元

　　號 元 FG16-M1-36

　　FG15-M1-02-2 FG15-M1-02-1

　　交易單價 待估 1,654.4 1,653.2 1,656.7

　　規(guī)劃用途 工業(yè) 工業(yè) 工業(yè) 工業(yè)

　　交易期日 2014/12/31 2014/4/17 2014/4/17 2013/10/31

　　交易情況 正常 正常 正常 正常

　　位于拱墅區(qū)康 位于拱墅區(qū)康 位于拱墅區(qū)康 位于拱墅區(qū)康

　　地理位置和產(chǎn) 橋鎮(zhèn)，地理位 橋鎮(zhèn)，地理位置 橋鎮(zhèn)，地理位置 橋鎮(zhèn)，地理位置

　　業(yè)集聚度 置好，產(chǎn)業(yè)聚 好，產(chǎn)業(yè)聚集度 好，產(chǎn)業(yè)聚集度 好，產(chǎn)業(yè)聚集度

　　集度較好 較好 較好 較好

　　區(qū) 基礎(chǔ)設(shè)施完善

　　紅線外五通 紅線外五通 紅線外五通 紅線外五通

　　域 程度

　　因 公共配套設(shè)施 周邊公共配套 周邊公共配套 周邊公共配套 周邊公共配套

　　素 完善程度 完善程度高 完善程度高 完善程度高 完善程度高

　　通公交車線

　　通公交車線路， 通公交車線路， 通公交車線路，

　　交通便捷程度 路，便捷度較

　　便捷度較高 便捷度較高 便捷度較高

　　高

　　環(huán)境狀況 基本無污染 基本無污染 基本無污染 基本無污染

　　個 臨街狀況 兩面臨路 一面臨路 兩面臨路 一面臨路

　　別

　　因

　　素

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　　容積率 1.2～2.6 1.2～2.6 1.2～2.6 1.2～2.6

　　土地面積(平 26,386 平方米， 5,851 平方米， 30,735 平方米， 3,021 平方米，

　　方米) 面積較小 面積較小 面積適中 面積較小

　　土地形狀 較規(guī)則 較規(guī)則 較規(guī)則 較規(guī)則

　　規(guī)劃條件 基本無限制 有一定限制 有一定限制 有一定限制

　　地質(zhì)和地形條 地質(zhì)條件良 地質(zhì)條件良好， 地質(zhì)條件良好， 地質(zhì)條件良好，

　　件 好，地勢平坦 地勢平坦 地勢平坦 地勢平坦

　　4）編制比較因數(shù)條件指數(shù)表

　　針對待估宗地與可比實例各種因素條件，編制比較因數(shù)條件指數(shù)的

　　有關(guān)說明如下：

　　a、規(guī)劃用途

　　估價對象與各比較案例均為工業(yè)用地，故不需要進行修正。

　　b、交易時間

　　根據(jù)地價動態(tài)監(jiān)測數(shù)據(jù)，杭州市 2013 年四季度到 2014 年四季度地

　　價變化情況如下表：

　　杭州地價增長率一覽表

　　單位：%

　　度 季度 綜合 商業(yè) 居住 工業(yè)

　　2014 4 1.85 3.04 1.59 9.36

　　2014 3 0.1 0.16 -0.02 6.47

　　2014 2 0.28 0.35 0.14 7.96

　　2014 1 0.82 0.84 0.83 0.54

　　2013 4 3.6 1.9 3.8 1

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　　結(jié)合估價對象周邊的交易樣本分析，估價對象周邊地價變動情況與

　　該地區(qū)地價動態(tài)監(jiān)測情況基本一致，以本次評估基準(zhǔn)日為基準(zhǔn)，編制各

　　比較案例交易時點的工業(yè)用地地價指數(shù)如下表：

　　待估土地 比較案例 1 比較案例 2 比較案例 3

　　交易時間 2014/12/31 2014/4/17 2014/4/17 2013/10/31

　　地價指數(shù) 100.00 82.64 82.64 78.74

　　c、交易情況修正

　　本次評估估價對象交易情況與比較案例交易情況一致，均為正常交

　　易，故不需要進行修正。

　　d、土地用途修正

　　本次評估估價對象土地用途與比較案例土地用途一致，均為工業(yè)用

　　地，故不需要進行修正。

　　e、地理位置和產(chǎn)業(yè)集聚度

　　將估價對象與比較案例的地理位置及產(chǎn)業(yè)集聚度進行比較，分為好、

　　較好、一般、較差、差五個等級，每上升或下降一個等級，因素修正指

　　數(shù)上升或下降 3%。估價對象和比較案例均位于杭州市拱墅區(qū)內(nèi)，繁華

　　程度一致，不需要進行修正。

　　f、基礎(chǔ)設(shè)施完善程度

　　對估價對象所在區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施進行調(diào)查，估價對象與比較案例所在

　　區(qū)域的基礎(chǔ)設(shè)施通平程度不同，每增加或減少一通，因素修正指數(shù)上升

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　　或下降 2%。估價對象和比較案例均位于杭州市拱墅區(qū)內(nèi)，基礎(chǔ)設(shè)施完

　　善度一致，不需要進行修正。

　　g、公共配套設(shè)施完善程度

　　將估價對象與比較案例的公共配套設(shè)施完善程度進行比較，分為齊

　　全、較齊全、一般、較不齊全、不齊全五個等級，每上升或下降一個等

　　級，因素修正指數(shù)上升或下降 2%。估價對象和比較案例均位于杭州市

　　拱墅區(qū)內(nèi)，園區(qū)處于建設(shè)中，周邊公共配套完善程度一般，估價對象及

　　比較案例的公共配套設(shè)施完善程度一致，故不需要進行修正。

　　h、交通便捷程度

　　將估價對象與比較案例的交通便捷程度進行比較，分為便捷、較便

　　捷、一般、較不便捷、不便捷五個等級，每上升或下降一個等級，因素

　　修正指數(shù)上升或下降 2%。估價對象和比較案例均位于杭州市拱墅區(qū)內(nèi)，

　　交通便捷程度一致。

　　i、環(huán)境狀況

　　將估價對象與比較案例的環(huán)境進行比較，分為基本無污染、輕度污

　　染、嚴(yán)重污染三個等級，每上升或下降一個等級，因素修正指數(shù)上升或

　　下降 2%。估價對象和各比較案例均位于杭州市拱墅區(qū)內(nèi)，環(huán)境狀況良

　　好，均基本無污染，故不需要進行修正。

　　j、臨街狀況

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　　將宗地臨路條件分為四面臨街、三面臨街、二面臨街、一面臨街、

　　臨支路或不臨街五個等級，每上升或下降一個等級，因素修正指數(shù)上升

　　或下降 1%。

　　k、容積率

　　估價對象用途為工業(yè)用地，容積率對其價值影響較小，本次評估對

　　容積率不作修正，設(shè)定估價對象與比較案例的系數(shù)均為 100。

　　l、土地面積

　　宗地面積，分為〈10,000 平方米、10,000—50,000 平方米、〉500,000

　　平方米三個等級，結(jié)合估價對象與比較案例的實際規(guī)劃情況，確定土地

　　面積在[10,000-50,000]范圍內(nèi)為適當(dāng)?shù)燃墶Ｒ怨纼r對象為 100，每上升或

　　下降一個等級，地價往上或往下修正 2%。

　　m、土地形狀

　　將宗地形狀分為規(guī)則、較規(guī)則、一般、較不規(guī)則、不規(guī)則五個等級，

　　每上升或下降一個等級，因素修正指數(shù)上升或下降 2%。估價對象與比

　　較案例土地形狀均為較規(guī)則，不需進行修正。

　　n、規(guī)劃條件

　　將規(guī)劃條件分為：無限制前景好、基本無限制、有一定限制、限制

　　較大、嚴(yán)重限制五個等級，將待估宗地條件指數(shù)定為 100，每增加或減

　　少一個等級，因素修正指數(shù)增加或減少 2%。估價對象與比較案例均為

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　　基本無限制，不需進行修正。

　　o、地質(zhì)和地形條件

　　將宗地地質(zhì)和地形條件分為良好、一般、較差三個等級，將待估宗

　　地指數(shù)定為 100，每增加或減少一個等級，因素修正指數(shù)上升或下降 1%。

　　估價對象與比較案例條件相當(dāng)，不需進行修正。

　　根據(jù)以上比較因素條件指數(shù)的說明，編制比較因數(shù)條件指數(shù)表如下。

　　表4-20 比較案例因素條件指數(shù)表

　　比較因素 估價對象 實例一 實例二 實例三

　　拱墅區(qū)康 拱墅區(qū)康 拱墅區(qū)康

　　康樂路 7 橋單元 橋單元 橋單元

　　宗地名稱/編號

　　號土地 FG15-M1-02-2 FG15-M1-02-1 FG16-M1-36 地

　　地塊 地塊 塊

　　拱墅區(qū)康 拱墅區(qū)康 拱墅區(qū)康

　　康樂路 7

　　詳細地址 橋單元 橋單元 橋單元

　　號

　　FG15-M1-02-2 FG15-M1-02-1 FG16-M1-36

　　交易單價 待估 1,654.4 1,653.2 1,656.7

　　規(guī)劃用途 100 100 100 100

　　交易期日 100 82.64 82.64 78.74

　　交易情況 100 100 100 100

　　區(qū) 地理位置

　　100 100 100 100

　　域 和產(chǎn)業(yè)集聚度

　　因

　　素

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　　基礎(chǔ)設(shè)施完善

　　100 100 100 100

　　程度

　　公共配套設(shè)施

　　100 100 100 100

　　完善程度

　　交通便捷程度 100 100 100 100

　　環(huán)境狀況 100 100 100 100

　　臨街狀況 100 99 101 99

　　容積率 100 100 100 100

　　個 土地面積(平

　　100 98 100 98

　　別 方米)

　　因 土地形狀 100 100 100 100

　　素 規(guī)劃條件 100 98 98 98

　　地質(zhì)和地形條

　　100 100 101 100

　　件

　　5）編制因素修正系數(shù)表

　　在各因素條件指數(shù)表的基礎(chǔ)上，進行比較案例交易期日修正、交易

　　情況、交易方式、土地用途修正、區(qū)域因素修正、個別因素修正，即將

　　估價對象的因素條件指數(shù)與比較案例的因素條件進行比較，得到各因素

　　修正系數(shù)，列表表示如下：

　　表4-21 比較案例因素修正系數(shù)表

　　比較因素 估價對象 實例一 實例二 實例三

　　拱墅區(qū)康 拱墅區(qū)康 拱墅區(qū)康

　　康樂路 7 橋單元 橋單元 橋單元

　　宗地名稱/編號

　　號土地 FG15-M1-02-2 FG15-M1-02-1 FG16-M1-36 地

　　地塊 地塊 塊

　　拱墅區(qū)康 拱墅區(qū)康 拱墅區(qū)康

　　康樂路 7

　　詳細地址 橋單元 橋單元 橋單元

　　號

　　FG15-M1-02-2 FG15-M1-02-1 FG16-M1-36

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　　交易單價 待估 1,654.4 1,653.2 1,656.7

　　規(guī)劃用途 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000

　　交易期日 1.0000 1.2101 1.2101 1.2700

　　交易情況 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000

　　地理位置

　　1.0000 1.0000 1.0000 1.0000

　　和產(chǎn)業(yè)集聚度

　　區(qū)

　　域 基礎(chǔ)設(shè)施完善

　　1.0000 1.0000 1.0000 1.0000

　　程度

　　因

　　公共配套設(shè)施

　　1.0000 1.0000 1.0000 1.0000

　　素 完善程度

　　交通便捷程度 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000

　　環(huán)境狀況 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000

　　臨街狀況 1.0000 1.0101 1.0101 1.0101

　　容積率 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000

　　個 土地面積(平

　　1.0000 1.0204 0.9804 1.0204

　　別 方米)

　　因 土地形狀 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000

　　素 規(guī)劃條件 1.0000 1.0204 1.0204 1.0204

　　地質(zhì)和地形條

　　1.0000 1.0000 1.0000 1.0000

　　件

　　估價對象設(shè)定使用年限為 41.28 年，比較案例的土地使用年限均為

　　50 年，兩者不一致，故需進行年期修正，年期修正公式如下：

　　K=[1-1/(1+r)n]/[1-1/(1+r)m]

　　式中：

　　K——估價對象的土地使用年期修正系數(shù)

　　r——土地還原率(根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》，土地還原利率主要有

　　三種方法確定：土地純收益與價格比率法、安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法、

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　　投資風(fēng)險與投資收益率綜合排序插入法。根據(jù)目前所掌握的數(shù)據(jù)，本次

　　評估土地還原利率采用安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法確定，即：土地還原利

　　率=安全利率+風(fēng)險調(diào)整值。安全利率按中國人民銀行于 2014 年 11 月

　　22 日公布一年期存款利率 2.75%確定，同時考慮杭州市目前房地產(chǎn)業(yè)的

　　平均收益狀況、估價對象的地理位置、估價對象的用途等因素，結(jié)合我

　　們對估價對象所在區(qū)域房地產(chǎn)市場的調(diào)查了解，由于當(dāng)前房地產(chǎn)政策變

　　動較快，土地取得周期較長，土地投資存在一定的風(fēng)險，并且考慮目前

　　的通貨膨脹和一定的風(fēng)險利率，綜合分析工業(yè)用地風(fēng)險調(diào)整值在 2%-4%

　　之間，本次評估風(fēng)險調(diào)整值取其平均值 3.25%，因此，土地還原利率

　　=2.75%+3.25%=6.00%)

　　n——估價對象土地設(shè)定使用年限

　　m——比較案例使用年限

　　經(jīng)測算，年期修正系數(shù) K=0.9620

　　6）確定評估結(jié)果

　　經(jīng)過比較分析和測算，分別得到三個比較案例的比準(zhǔn)價格，考慮三

　　個比準(zhǔn)價格比較接近，故取三個比準(zhǔn)價格的簡單算術(shù)平均值作為市場比

　　較法的評估結(jié)果。

　　估價對象評估地面地價= (2,106+2,041+2,213)÷3×0.9620

　　=2,039.4（元/平方米）

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　　成本逼近法

　　成本逼近法是以開發(fā)土地所耗費的各項客觀費用之和為主要依據(jù)，

　　再加上一定的利潤、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地增值收益來確定土地價

　　格的方法。基本公式如下：

　　V＝Ea+T+Ed+R1+R2+R3

　　＝VE+R3

　　式中： V：土地價格

　　Ea：土地取得費

　　T：稅費

　　Ed：土地開發(fā)費

　　R1：利息

　　R2：利潤

　　R3：土地增值

　　VE：土地成本價格

　　R3：土地增值

　　1）土地取得費及相關(guān)稅費

　　估價對象位于浙江省杭州市拱墅區(qū)，本次評估的土地取得費即為城

　　市房屋拆遷費用。城市房屋拆遷費用一般包括房屋拆遷補償安置費用、

　　房屋拆遷管理費、房屋拆遷服務(wù)費、房屋拆除及渣土清運費等。房屋拆

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　　遷補償安置費用一般由被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價格、裝飾裝修補償金

　　額、搬遷補助費、安置補助費構(gòu)成。

　　拱墅區(qū)屬于杭州市中心城區(qū)，所在區(qū)域沒有相同用途的拆遷案例。

　　鑒于土地資源的稀缺性和城市舊城征收改造旨在集約利用土地、提高土

　　地利用強度、強化土地使用收益，導(dǎo)致估價選用的征收案例和本次估價

　　對象的土地用途不可能完全一致，近期的征收項目大部分是對城中村進

　　行改造，但這種規(guī)模性的征收補償成本也最能代表該片區(qū)客觀土地取得

　　成本，住宅片區(qū)內(nèi)兼容的小部分商業(yè)房產(chǎn)或其他用途房產(chǎn)在征收補償時

　　會考慮具體情況給予補償上的調(diào)增或調(diào)減，不會對片區(qū)征收補償平均成

　　本造成太大的影響。因此，本次估價對象登記用途為工業(yè)用地，評估設(shè)

　　定用途為工業(yè)用地，在選取征收補償案例比較測算地價時，優(yōu)先選擇與

　　估價對象用途相同或相似的征收案例，但估價對象周邊征收案例不充分，

　　則選用與估價對象周邊相同或相似用途最具代表性的拆遷案例進行比

　　較。由于拆遷補償因被拆遷項目土地用途、拆除房屋建筑面積、結(jié)構(gòu)、

　　成新度等的不同，補償費用會有一定差異，但目前拆遷補償?shù)氖袌龌?

　　平已較高，受市場機制的作用，最終的拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)基本趨向一致。

　　經(jīng)過估價人員搜集該區(qū)域內(nèi)土地拆遷補償情況的調(diào)查，來計算拆遷

　　成本。

　　表4-22 拆遷成本比較因素說明表

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　　項目 估價對象 案例 1 案例 2 案例 3

　　康橋村拆 方家塘村拆 獨城村拆遷項

　　項目名稱 平煉路 1 路

　　遷項目 遷項目 目

　　東至：杭州市

　　土地儲備中

　　東至：鐵路北 心、杭州市拱

　　站單元 墅區(qū)發(fā)展改革

　　東至：方家中路，

　　FG06-C2-05 地 和經(jīng)濟局（康

　　拱墅區(qū)平煉路 1 西至：化工路，

　　拆遷項目位置： 塊，西至：拱 橋單元

　　號 南至：方家塘路，

　　康路，南至： FG11-M1-04

　　北至：方家北路

　　瓜山村，北至： 地塊），西至：

　　康華大廈。 杭州市康橋鎮(zhèn)

　　吳家墩村經(jīng)濟

　　合作社

　　拆遷房屋實際用

　　工業(yè) 住宅（集體） 住宅（集體） 住宅（集體）

　　途：

　　拆遷土地面積(平

　　9,221 1,400 11,165 609

　　方米)：

　　單價： 待估 1,222.7 1,269.7 1,175.6

　　市場狀況 100 100 100 100

　　區(qū)位狀況 100 100 100 97

　　實物狀況 100 100 100 98

　　權(quán)益狀況 100 100 100 100

　　經(jīng)過比較分析，采用各因素修正系數(shù)連乘法，求算各比較實例經(jīng)因

　　素修正后達到估價對象條件時的比準(zhǔn)價格，經(jīng)過測算以上三個比較實例

　　的比準(zhǔn)價格差異不大，考慮到當(dāng)?shù)氐膶嶋H狀況并結(jié)合當(dāng)?shù)氐牡貎r水平，

　　依據(jù)《規(guī)程》取以上三個比較實例的比準(zhǔn)價格的算術(shù)平均值作為估價對

　　象的評估價格。即：

　　拆遷成本單位地價＝（實例 1 比準(zhǔn)價格+實例 2 比準(zhǔn)價格+實例 3 比

　　準(zhǔn)價格）÷3＝（1,223+1,270+1,237）÷3＝1243（元／平方米）

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　　2）土地開發(fā)費

　　土地開發(fā)費是指為使土地達到一定的開發(fā)建設(shè)條件而投入的各項

　　費用。根據(jù)估價人員對估價對象所在區(qū)域的土地開發(fā)程度和基礎(chǔ)設(shè)施配

　　套情況等調(diào)查，咨詢杭州市國土資源局土地利用股工作人員：估價對象

　　周邊基礎(chǔ)設(shè)施配套程度在達到宗地紅線外“五通”（通路、通電、通訊、

　　通上水、通下水）和紅線內(nèi)“場地平整”的情況下，其單位土地面積的土

　　地開發(fā)費用一般為 175 元/m2（其中：通路 60 元/m2、通電 40 元/m2、通

　　訊 10 元/m2、通上水 20 元/m2、通下水（含排污）25 元/m2、場地平整

　　20 元/m2）。

　　本次評估設(shè)定土地開發(fā)程度為宗地紅線外“五通”（通路、通電、通

　　訊、通上水、通下水）和紅線內(nèi)“場地平整”。

　　因此，土地開發(fā)費=60+40+10+20+25+20

　　=175（元/平方米）

　　3）投資利息

　　根據(jù)估價對象的建設(shè)規(guī)模及項目特點，調(diào)查確定該項目土地開發(fā)周

　　期為 1 年，投資利息率按評估基準(zhǔn)日中國人民銀行公布的一年期貸款利

　　息率 5.60%計，按單利計算，假設(shè)土地取得費為一次性投入，土地開發(fā)

　　費為分期投入,這里土地開發(fā)費按均勻投入計算，則：

　　投資利息＝（土地取得費+稅費）×貸款利息率土地開發(fā)周期）+土地開

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　　發(fā)費×貸款利息率）土地開發(fā)周期/2）

　　＝1243×5.6%+175×5.6%1/2

　　＝74.51（元/平方米）

　　4）投資利潤

　　調(diào)查當(dāng)?shù)赝恋亻_發(fā)的投資回報情況，通過咨詢當(dāng)?shù)貒临Y源管理部

　　門，調(diào)查土地開發(fā)的投資回報情況，參照當(dāng)?shù)赝恋匾患夐_發(fā)成本利潤率，

　　確定本次評估的土地開發(fā)年投資利潤率為 8%，則：

　　投資利潤＝（土地取得費＋相關(guān)稅費＋土地開發(fā)費）×開發(fā)周期×

　　年投資利潤率

　　＝（1243+175）×1×8%

　　＝113.44（元/平方米）

　　6）土地增值收益

　　土地增值收益即國家作為土地所有者，在出讓土地的過程中，獲得

　　的收益。根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》（GB/T 18508-2001），土地增值按

　　該區(qū)域土地因改變用途或進行土地開發(fā)，達到建設(shè)用地的某種利用條件

　　而發(fā)生的價值增加額計算。根據(jù)待估宗地所在區(qū)域的實際情況，結(jié)合當(dāng)

　　地征收出讓金標(biāo)準(zhǔn)等參數(shù)，本次估價對象土地增值收益按成本價格（土

　　地取得費、相關(guān)稅費、土地開發(fā)費、投資利息、投資利潤五項之和）的

　　15%進行估算，故本次評估取 15%，則：

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　　土地增值收益＝（土地取得費+相關(guān)稅費＋土地開發(fā)費+投資利息+

　　投資利潤）×土地增值收益率

　　＝240.89（元/平方米）

　　7）地價的計算

　　A、無限年期地價

　　依據(jù)成本逼近法測算地價公式，在進行年期修正和區(qū)位修正前，估

　　價對象地價則為：

　　無限年期地價＝土地取得費+相關(guān)稅費＋土地開發(fā)費＋利息＋利潤

　　+土地增值收益

　　＝1,846.84（元/m2）

　　B、年期修正

　　根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》（GB/T18508-2001），成本逼近法中土地

　　使用年期修正系數(shù)的公式為：

　　K 1

　　1

　　n

　　(1 r)

　　式中：

　　K——年限修正系數(shù)

　　r——土地還原率

　　n——估價對象設(shè)定年期

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　　本次評估土地還原率主要根據(jù)評估基準(zhǔn)日土地市場狀況、土地設(shè)定

　　用途為工業(yè)用地及安全利率按中國人民銀行于 2014 年 11 月 22 日公布

　　一年期存款利率 2.75%確定，同時考慮杭州市目前房地產(chǎn)業(yè)的平均收益

　　狀況、估價對象的地理位置、估價對象的用途等因素，結(jié)合我們對估價

　　對象所在區(qū)域房地產(chǎn)市場的調(diào)查了解，由于當(dāng)前房地產(chǎn)政策變動較快，

　　土地取得周期較長，土地投資存在一定的風(fēng)險，并且考慮目前的通貨膨

　　脹和一定的風(fēng)險利率，綜合分析工業(yè)用地風(fēng)險調(diào)整值在 2%-4%之間，本

　　次評估風(fēng)險調(diào)整值取其平均值 3.25%，最終確定本次評估土地還原率為

　　6.00%。計算得：估價對象土地使用年期修正系數(shù)為 0.9098。

　　C、個別因素修正

　　根據(jù)估價對象在區(qū)域內(nèi)的位置和宗地條件與估價對象所在區(qū)域內(nèi)

　　的一般工業(yè)用地所在區(qū)域內(nèi)的位置和宗地條件比較分析后，進行區(qū)域及

　　個別因素修正如下表：

　　表4-23 區(qū)域及個別因素修正系數(shù)表

　　序

　　因素 說明 系數(shù) 備注

　　號

　　地理位置和繁華 位于拱墅區(qū)康橋鎮(zhèn)，繁華程度 3.00

　　1 優(yōu)

　　程度 高 %

　　0.00

　　2 基礎(chǔ)設(shè)施完善度 五通一平 一般

　　%

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　　通公交車線路，1 公里內(nèi)有國 1.00

　　3 交通便捷程度 優(yōu)

　　道，便捷度好 %

　　0.00

　　4 產(chǎn)業(yè)集聚度 集聚度高 較優(yōu)

　　%

　　0.00

　　5 臨路狀況 一面臨路，臨路狀況一般 一般

　　%

　　3.00

　　6 宗地面積 土地面積較適中 較優(yōu)

　　%

　　0.00

　　7 宗地形狀 不規(guī)則 一般

　　%

　　0.00

　　8 地形坡度 平坦 一般

　　%

　　0.00

　　9 宗地地勢 適中 一般

　　%

　　合

　　7.00%

　　計

　　D、成本逼近法估算結(jié)果的計算

　　綜上，依公式：

　　宗地地價＝無限年期土地使用權(quán)價格×年期修正系數(shù)×（1+區(qū)位修正

　　系數(shù)）

　　＝1,846.84×0.9098×（1+7%）

　　＝1,797.9（元/平方米）

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　　（6）地價的確定

　　1）地價確定的方法

　　根據(jù)以上評估過程，運用不同的估價方法進行測算，分別得到估價

　　對象不同的評估結(jié)果，詳見下表：

　　表4-24 不同方法測算估價對象之估價結(jié)果一覽表

　　成本逼近法（元

　　宗地名稱 市場比較法（元/m2） 備注

　　/m2）

　　浙江英特物流

　　2,039.4 1,797.9

　　有限公司用地

　　根據(jù)地價評估技術(shù)規(guī)程和估價對象的具體情況，本次估價采用市場

　　比較法和成本逼近法對估價對象進行評估，兩種方法測算結(jié)果雖然具有

　　一定的差異性，但考慮到兩種方法是從不同的技術(shù)思路分別對宗地地價

　　進行合理測算，且二種方法測算結(jié)果差異在合理范圍內(nèi)，故本次采取算

　　術(shù)平均的方法作為估價對象的最終評估結(jié)果。估價結(jié)果詳見下表：

　　表4-25 估價結(jié)果確定表

　　單位：元/平方米土地面積

　　市場比較法 成本逼近法 評估 備

　　宗地名稱

　　結(jié)果 注

　　單價 權(quán)重 單價 權(quán)重

　　浙江英特物流有限

　　2,039.4 50% 1,797.9 50% 1,919

　　公司用地

　　2）估價結(jié)果

　　評估人員在現(xiàn)場勘查和市場分析的基礎(chǔ)上，按照地價評估的基本原

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　　則和估價程序，選擇合適的評估方法，評估得到滿足地價定義條件下的

　　估價結(jié)果為：

　　土地使用權(quán)面積：26,386.00 平方米

　　單位面積地價：1,919 元/平方米土地面積

　　土地使用權(quán)總地價：5,063.47 萬元人民幣

　　總地價（人民幣大寫）：伍仟零陸拾三萬肆仟柒佰元整

　　四、長期待攤費用技術(shù)說明

　　長期待攤費用賬面值為 3,888,975.03 元，為待攤的供電貼費、供水

　　建設(shè)基金、順通租用庫房租等費用。

　　對長期待攤費用的評估，核對明細賬與總賬、報表余額是否相符，

　　核對與委估明細表是否相符，查閱款項金額、發(fā)生時間、業(yè)務(wù)內(nèi)容等賬

　　務(wù)記錄。經(jīng)核實，確認(rèn)費用支付真實，攤銷期合理，攤銷金額計算準(zhǔn)確，

　　以經(jīng)審計核實后的賬面值作為評估值。

　　長期待攤費用評估值 3,888,975.03 元。

　　五、遞延所得稅資產(chǎn)技術(shù)說明

　　遞延所得稅資產(chǎn)賬面值為 473,265.19 元，是企業(yè)核算資產(chǎn)在后續(xù)

　　計量過程中因企業(yè)會計準(zhǔn)則規(guī)定與稅法規(guī)定不同，產(chǎn)生資產(chǎn)的賬面價值

　　與其計稅基礎(chǔ)的差異。

　　對遞延所得稅資產(chǎn)的評估，核對明細賬與總賬、報表余額是否相符，

　　核對與委估明細表是否相符，查閱款項金額、發(fā)生時間、業(yè)務(wù)內(nèi)容等賬

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　　務(wù)記錄，以證實遞延所得稅資產(chǎn)的真實性、完整性。本次說評估對壞賬

　　準(zhǔn)備形資的遞延所得稅資產(chǎn)按重新計算后的的值作為評估值，對遞延收

　　益形成的遞延所得稅資產(chǎn)遞延收益不構(gòu)成企業(yè)實際負債評估為 0，則該

　　項也評估為零。

　　遞延所得稅資產(chǎn)評估值 2,933.36 元。

　　六、負債評估技術(shù)說明

　　評估范圍內(nèi)的負債為流動負債和非流動負債，流動負債包括應(yīng)付賬

　　款、應(yīng)付職工薪酬、應(yīng)交稅費、其他應(yīng)付款；非流動負債主要為其他非

　　流動負債，本次評估在經(jīng)清查核實的賬面值基礎(chǔ)上進行。

　　1.應(yīng)付賬款

　　應(yīng)付賬款賬面值 3,119,813.91 元，主要為應(yīng)付的運費款。評估人

　　員核實了賬簿記錄、抽查了部分原始憑證及合同等相關(guān)資料，核實交易

　　事項的真實性、業(yè)務(wù)內(nèi)容和金額等，核實結(jié)果賬、表、單相符，以核實

　　后的賬面值作為評估值。

　　應(yīng)付賬款評估值為 3,119,813.91 元。

　　2.應(yīng)付職工薪酬

　　應(yīng)付職工薪酬賬面值為 4,902,223.75 元，主要為應(yīng)付職工工資、

　　社保和工會經(jīng)費等。對應(yīng)付職工薪酬，評估人員核實了應(yīng)付職工薪酬的

　　提取及使用情況，認(rèn)為計提正確和支付符合規(guī)定，以核實后的賬面值作

　　為評估值。

　　應(yīng)付職工薪酬評估值為 4,902,223.75 元。

　　3.應(yīng)交稅費

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　　應(yīng)交稅費賬面值為 849,355.70 元，主要為應(yīng)交的個人所得稅、企

　　業(yè)所得稅、印花稅、水利建設(shè)基金等。

　　評估人員查閱了該企業(yè)的納稅申報資料、計稅依據(jù)、完稅憑證及相

　　關(guān)會計賬簿，經(jīng)核其稅款計算準(zhǔn)確合規(guī)、按當(dāng)?shù)囟愂展芾頇C關(guān)要求納稅，

　　核實結(jié)果賬表單金額相符。以核實后的賬面值確定評估值。

　　應(yīng)交稅費評估值為 849,355.70 元。

　　4.其他應(yīng)付款

　　其他應(yīng)付款賬面值為 13,663,725.22 元，主要為應(yīng)付的資金集中款、

　　保證金、代扣代繳的社保、風(fēng)險金等。款項多為近期發(fā)生，滾動余額，

　　基準(zhǔn)日后需全部支付，以核實后賬面值作為評估值。

　　其他應(yīng)付款評估值為 13,663,725.22 元。

　　5.其他非流動負債

　　其他非流動負債賬面值 1,880,877.60 元，為企業(yè)收到的現(xiàn)代物流

　　補助、財政資助和企業(yè)支付的購稅控盤的款項。

　　現(xiàn)代物流補助和財政補助為杭州市財政局根據(jù)杭州市財政局和杭

　　州發(fā)展和改革委員會下發(fā)的杭財企［2011］699 號的文件，關(guān)于下達 2011

　　年度現(xiàn)代化物流業(yè)發(fā)展項目財政資助獎勵資金的通知，杭州市財政局撥

　　給專項基金共 334 萬元。

　　企業(yè)付購稅控盤款，為企業(yè)根據(jù)根據(jù)財政部下發(fā)的財會[2012]13 號

　　關(guān)于印發(fā)《營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)企業(yè)會計處理規(guī)定》的通知，企

　　業(yè)購入增值稅稅控系統(tǒng)專用設(shè)備。

　　評估人員核實了有關(guān)賬證、確定其真實性、正確性。考慮其他非流

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　　動負債為政府補助，不需要償還，本次將其他非流動負債-遞延收益評

　　估為 0。

　　其他非流動資產(chǎn)評估值為 0 元。

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　　第五部分收益法評估技術(shù)說明

　　一、基本假設(shè)

　　1、國家現(xiàn)行的宏觀經(jīng)濟、金融以及產(chǎn)業(yè)等政策不發(fā)生重大變化。

　　2、評估對象在未來預(yù)測期內(nèi)的所處的社會經(jīng)濟環(huán)境以及所執(zhí)行的

　　稅賦、稅率等政策無重大變化。假設(shè)評估對象能夠取得評估基準(zhǔn)日的稅

　　收優(yōu)惠政策并按之運行。

　　3、評估對象在未來預(yù)測期內(nèi)的管理層盡職，并繼續(xù)保持基準(zhǔn)日現(xiàn)

　　有的經(jīng)營管理模式持續(xù)經(jīng)營。

　　4、評估對象在未來預(yù)測期內(nèi)的資產(chǎn)規(guī)模、構(gòu)成，主營業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，

　　收入與成本的構(gòu)成以及銷售策略和成本控制等仍保持其最近幾年的狀

　　態(tài)持續(xù)，而不發(fā)生較大變化。不考慮未來可能由于管理層、經(jīng)營策略以

　　及商業(yè)環(huán)境等變化導(dǎo)致的資產(chǎn)規(guī)模、構(gòu)成以及主營業(yè)務(wù)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)等狀

　　況的變化所帶來的損益。

　　5、在未來的預(yù)測期內(nèi)，評估對象的各項期間費用不會在現(xiàn)有基礎(chǔ)

　　上發(fā)生大幅的變化，仍將保持其最近幾年的變化趨勢持續(xù)，并隨經(jīng)營規(guī)

　　模的變化而同步變動。鑒于企業(yè)的貨幣資金或其銀行存款等在生產(chǎn)經(jīng)營

　　過程中頻繁變化且閑置資金均已作為溢余資產(chǎn)考慮，評估時不考慮存款

　　產(chǎn)生的利息收入，也不考慮付息債務(wù)之外的其他不確定性損益。

　　6、本次評估假設(shè)評估對象在未來的經(jīng)營期內(nèi)，被評估企業(yè)的核心

　　材料供應(yīng)商、銷售客戶仍能按現(xiàn)有的情況保持良好的客戶關(guān)系獲得較穩(wěn)

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　　定的訂單及份額。

　　7、本次評估不考慮通貨膨脹因素的影響。

　　二、評估方法

　　（一）評估方法的選擇

　　評估人員在對本次評估的目的、評估對象和評估范圍、評估對象的

　　權(quán)屬性質(zhì)和價值屬性的基礎(chǔ)上，對本次評估所服務(wù)的經(jīng)濟行為，根據(jù)國

　　家有關(guān)規(guī)定以及《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則—企業(yè)價值》，確定同時按照收益途徑、

　　采用現(xiàn)金流折現(xiàn)方法（DCF）預(yù)測被評估單位的股東全部權(quán)益（所有者

　　權(quán)益）價值。

　　現(xiàn)金流折現(xiàn)方法（DCF）是通過將企業(yè)未來預(yù)期的現(xiàn)金流折算為現(xiàn)

　　值，估計企業(yè)價值的一種方法，即通過預(yù)測企業(yè)未來預(yù)期現(xiàn)金流和采用

　　適宜的折現(xiàn)率，將預(yù)期現(xiàn)金流折算成現(xiàn)時價值，得到企業(yè)的價值。其適

　　用的基本條件是：企業(yè)具備持續(xù)經(jīng)營的基礎(chǔ)和條件，經(jīng)營與收益之間存

　　有較穩(wěn)定的對應(yīng)關(guān)系，并且未來收益和風(fēng)險能夠預(yù)測及可量化。使用現(xiàn)

　　金流折現(xiàn)法的關(guān)鍵在于未來預(yù)期現(xiàn)金流的預(yù)測，以及數(shù)據(jù)采集和處理的

　　客觀性和可靠性等。當(dāng)對未來預(yù)期現(xiàn)金流的預(yù)測較為客觀公正、折現(xiàn)率

　　的選取較為合理時，其估值結(jié)果較能完整地體現(xiàn)企業(yè)的價值，易于為市

　　場所接受。

　　（二）基本評估思路

　　根據(jù)本次評估盡職調(diào)查情況以及評估對象資產(chǎn)構(gòu)成和主營業(yè)務(wù)特

　　點，本次評估的基本思路是以評估對象經(jīng)審計的公司報表為基礎(chǔ)預(yù)測其

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　　權(quán)益資本價值，即首先按照收益途徑采用現(xiàn)金流折現(xiàn)方法（DCF），預(yù)

　　測評估對象的經(jīng)營性資產(chǎn)的價值，再加上基準(zhǔn)日的其他非經(jīng)營性或溢余

　　性資產(chǎn)（負債）的價值，來得到評估對象的企業(yè)價值，并由企業(yè)價值經(jīng)

　　扣減付息債務(wù)價值后，來得出評估對象的股東全部權(quán)益價值。

　　本次評估的具體思路是：

　　1.對納入報表范圍的資產(chǎn)和主營業(yè)務(wù)，按照歷史經(jīng)營狀況的變化趨

　　勢和業(yè)務(wù)類型預(yù)測預(yù)期收益（凈現(xiàn)金流量），并折現(xiàn)得到經(jīng)營性資產(chǎn)的

　　價值；

　　2.將納入報表范圍，但在預(yù)期收益（凈現(xiàn)金流量）預(yù)測中未予考慮

　　的諸如基準(zhǔn)日存在的貨幣資金，應(yīng)收、應(yīng)付股利等現(xiàn)金類資產(chǎn)（負債）；

　　呆滯或閑置設(shè)備、房產(chǎn)等以及未計及損益的在建工程等類資產(chǎn)，定義為

　　基準(zhǔn)日存在的溢余性或非經(jīng)營性資產(chǎn)（負債），單獨預(yù)測其價值；

　　3.由上述各項資產(chǎn)和負債價值的加和，得出評估對象的企業(yè)價值，

　　經(jīng)扣減基準(zhǔn)日的付息債務(wù)價值后，得到評估對象的權(quán)益資本（股東全部

　　權(quán)益）價值。

　　（三）評估模型

　　1．基本模型

　　本次評估的基本模型為：

　　E BD （1）

　　E：評估對象的股東全部權(quán)益（所有者權(quán)益）價值；

　　D：評估對象的付息債務(wù)價值；

　　B：評估對象的企業(yè)價值；

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　　B P Ci Q （2）

　　Q：長期股權(quán)投資價值

　　P：評估對象的經(jīng)營性資產(chǎn)價值；

　　n

　　Ri

　　P （3）

　　i 1 (1 r ) i

　　式中：

　　Ri：評估對象未來第 i 年的預(yù)期收益（自由現(xiàn)金流量）；

　　r：折現(xiàn)率；

　　n：評估對象的經(jīng)營期。

　　ΣCi：評估對象基準(zhǔn)日存在的其他非經(jīng)營性或溢余性資產(chǎn)（負債）

　　的價值。

　　C i C 1C2 （4）

　　C1：基準(zhǔn)日流動類溢余或非經(jīng)營性資產(chǎn)（負債）價值；

　　C2：基準(zhǔn)日非流動類溢余或非經(jīng)營性資產(chǎn)（負債）價值；

　　2．收益指標(biāo)

　　本次評估，使用企業(yè)的自由現(xiàn)金流量作為評估對象經(jīng)營性資產(chǎn)的收益指

　　標(biāo)，其基本定義為：

　　R=凈利潤+折舊攤銷+扣稅后付息債務(wù)利息-追加資本（5）

　　根據(jù)評估對象的經(jīng)營歷史以及未來市場發(fā)展等，預(yù)測其未來經(jīng)營期內(nèi)的

　　自由現(xiàn)金流量。將未來經(jīng)營期內(nèi)的自由現(xiàn)金流量進行折現(xiàn)并加和，測算得到

　　企業(yè)的經(jīng)營性資產(chǎn)價值。

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　　3．折現(xiàn)率

　　本次評估采用資本資產(chǎn)加權(quán)平均成本模型（WACC）確定折現(xiàn)率 r

　　r rd wd re we （6）

　　Wd：可比公司的加權(quán)債務(wù)比率

　　We：可比公司的加權(quán)權(quán)益比率；

　　re：權(quán)益資本成本。

　　rd：稅后債務(wù)加權(quán)成本

　　本次評估按資本資產(chǎn)定價模型（CAPM）確定權(quán)益資本成本 re；

　　re r f e (rm r f ) （7）

　　rf：無風(fēng)險報酬率；

　　rm：市場期望報酬率；

　　ε：評估對象的特性風(fēng)險調(diào)整系數(shù)；

　　βe：評估對象權(quán)益資本的預(yù)期市場風(fēng)險系數(shù)；

　　Dm

　　e u (1 (1 t ) ) （8）

　　Em

　　βu：可比公司的無杠桿市場風(fēng)險系數(shù)；

　　t

　　u （9）

　　D

　　(1 (1 t) i

　　Ei

　　通常按查詢相關(guān)資訊終端相關(guān)取得

　　βt：可比公司股票的預(yù)期市場平均風(fēng)險系數(shù)

　　t 34%K 66% x （10）

　　K：一定時期股票市場的平均風(fēng)險值，通常假設(shè) K=1；

　　βx：可比公司股票的歷史市場平均風(fēng)險系數(shù)

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　　DiEi：分別為可比公司的付息債務(wù)與權(quán)益資本。

　　三、資產(chǎn)核實與盡職調(diào)查情況說明

　　（一）資產(chǎn)核實與盡職調(diào)查的內(nèi)容

　　根據(jù)本次評估目的的特點和收益法評估的技術(shù)要求，評估機構(gòu)確定

　　了資產(chǎn)核實的主要內(nèi)容是被評估單位資產(chǎn)及負債的存在與真實性，具體

　　以產(chǎn)權(quán)持有者提供的基準(zhǔn)日經(jīng)審計的資產(chǎn)負債表為準(zhǔn)，經(jīng)核實無誤，確

　　認(rèn)資產(chǎn)及負債的存在。為確保資產(chǎn)核實的準(zhǔn)確性，評估機構(gòu)制定了詳細

　　的盡職調(diào)查計劃，確定的盡職調(diào)查內(nèi)容主要是：

　　1.本次評估的經(jīng)濟行為背景情況，主要為委托方和被評估單位對本

　　次評估事項的說明；

　　2.評估對象存續(xù)經(jīng)營的相關(guān)法律情況，主要為評估對象的有關(guān)章程、

　　投資出資協(xié)議、重大合同情況等；

　　3.評估對象的相關(guān)資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)情況；

　　4.評估對象執(zhí)行的會計制度以及固定資產(chǎn)折舊方法、存貨成本入賬

　　和存貨發(fā)出核算方法等；

　　5.評估對象最近幾年的債務(wù)、借款情況以及債務(wù)成本情況；

　　6.評估對象執(zhí)行的稅率稅費及納稅情況；

　　7.評估對象的應(yīng)收應(yīng)付賬款情況；

　　8.評估對象最近幾年的交易情況；

　　9.評估對象的主營業(yè)務(wù)和歷史經(jīng)營業(yè)績等；

　　10.評估對象最近幾年主營業(yè)務(wù)成本，主要成本構(gòu)成項目和設(shè)備及場

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　　所（折舊攤銷）、人員工資福利費用等情況；

　　11.評估對象最近幾年主營業(yè)務(wù)收入情況；

　　12.評估對象未來幾年的經(jīng)營計劃以及經(jīng)營策略，包括：市場需求、

　　價格策略、成本費用控制、資金籌措和投資計劃等以及未來的主營收入

　　和成本構(gòu)成及其變化趨勢等；

　　13.評估對象的主要經(jīng)營優(yōu)勢和風(fēng)險，包括：國家政策優(yōu)勢和風(fēng)險、

　　產(chǎn)品（技術(shù)）優(yōu)勢和風(fēng)險、市場（行業(yè)）競爭優(yōu)勢和風(fēng)險、財務(wù)（債務(wù)）

　　風(fēng)險、匯率風(fēng)險等；

　　14.評估對象近年經(jīng)審計的資產(chǎn)負債表、損益表、現(xiàn)金流量表以及營

　　業(yè)收入明細和成本費用明細；

　　15.與本次評估有關(guān)的其他情況。

　　（二）影響資產(chǎn)核實和盡職調(diào)查的事項

　　本次評估中未發(fā)現(xiàn)影響資產(chǎn)清查或盡職調(diào)查的事項。

　　（三）資產(chǎn)清查核實和盡職調(diào)查的過程

　　本次評估的資產(chǎn)清查核實及盡職調(diào)查，是在被評估單位現(xiàn)場進行。

　　采用的方法主要是通過對被評估單位現(xiàn)場勘察、參觀、以及專題座談會

　　的形式，對被評估單位的經(jīng)營性資產(chǎn)的現(xiàn)狀、收入、成本、期間費用及

　　其構(gòu)成等的狀況進行調(diào)查復(fù)核。特別是對影響評估作價的無形資產(chǎn)情況、

　　商品價格和相關(guān)的成本費用等進行了專題的詳細調(diào)查，查閱了相關(guān)的會

　　計報表、賬冊等財務(wù)數(shù)據(jù)資料、重要購銷合同協(xié)議等。通過與企業(yè)的管

　　理、財務(wù)人員進行座談交流，了解企業(yè)的經(jīng)營情況等。在資產(chǎn)核實和盡

　　職調(diào)查的基礎(chǔ)上進一步開展市場調(diào)研工作，收集有關(guān)產(chǎn)品或相關(guān)業(yè)務(wù)所

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　　處市場的宏觀行業(yè)資料以及可比公司的財務(wù)資料和市場信息等。

　　（四）資產(chǎn)清查復(fù)核與盡職調(diào)查結(jié)論

　　按照國家資產(chǎn)評估相關(guān)規(guī)定，經(jīng)對被評估單位在評估基準(zhǔn)日2014年

　　12月31日資產(chǎn)與經(jīng)營狀況實施必要的清查復(fù)核與盡職調(diào)查后，得到如下

　　結(jié)論：

　　1．主要資產(chǎn)負債狀況

　　截至2014年12月31日，被評估單位經(jīng)審計的報表中，賬面資產(chǎn)總額

　　21,706.40 萬元、負債 2,441.60 萬元、所有者權(quán)益 19,264.80 萬元。具

　　體包括流動資產(chǎn) 1,026.15 萬元；非流動資產(chǎn) 20,680.25 萬元；流動負

　　債 2,253.51 萬元；非流動負債 188.09 萬元。被評估單位最近4年經(jīng)的

　　資產(chǎn)負債表見圖表5-1。

　　圖表5-1 被評估單位近幾年資產(chǎn)負債情況

　　單位：萬元

　　項目名稱 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年

　　流動資產(chǎn)：

　　貨幣資金 302.51 1,083.67 99.81 233.84

　　交易性金融資產(chǎn)

　　應(yīng)收票據(jù)

　　應(yīng)收賬款 49.20 102.75 77.28 242.44

　　預(yù)付款項 27.11 31.83 239.18 348.98

　　應(yīng)收利息

　　應(yīng)收股利

　　其他應(yīng)收款 16.61 9.79 34.78 61.52

　　存貨

　　一年內(nèi)到期的非流動資產(chǎn)

　　其他非流動資產(chǎn) 3.00 1.00 139.37

　　流動資產(chǎn)合計 395.42 1,231.04 452.05 1,026.15

　　非流動資產(chǎn)：

　　可供出售的金融資產(chǎn)

　　持有至到期投資

　　長期應(yīng)收款

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　　長期股權(quán)投資 3,039.59 8,000.00

　　投資性房地產(chǎn) 15.36

　　固定資產(chǎn)原值 15,193.71

　　減：累計折舊 4,230.68

　　固定資產(chǎn)凈值

　　減：固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備

　　固定資產(chǎn)凈額 11,347.45 10,974.90 10,556.40 10,963.03

　　在建工程 189.29 132.19

　　工程物資

　　固定資產(chǎn)清理

　　生產(chǎn)性生物資產(chǎn)

　　油氣資產(chǎn)

　　無形資產(chǎn) 1,374.16 1,343.10 1,312.05 1,281.00

　　開發(fā)支出

　　商譽

　　長期待攤費用 91.42 73.54 62.96 388.90

　　遞延所得稅資產(chǎn) 78.34 68.01 57.53 47.33

　　其他非流動資產(chǎn)

　　非流動資產(chǎn)合計 13,096.02 12,591.74 15,028.53 20,680.25

　　資產(chǎn)總計 13,491.44 13,822.78 15,480.58 21,706.40

　　流動負債：

　　短期借款 1,000.00

　　交易性金融負債

　　應(yīng)付票據(jù)

　　應(yīng)付賬款 1,258.72 535.32 141.36 311.98

　　預(yù)收款項 60.00 20.00

　　應(yīng)付職工薪酬 192.11 303.89 332.08 490.222375

　　應(yīng)交稅費 227.33 180.25 166.91 84.94

　　應(yīng)付利息 1.83

　　應(yīng)付股利

　　其他應(yīng)付款 1,084.67 123.35 448.88 1,366.37

　　一年內(nèi)到期的非流動負債

　　其他流動負債

　　流動負債合計 2,762.82 1,202.81 2,111.06 2,253.51

　　非流動負債：

　　長期借款

　　應(yīng)付債券

　　長期應(yīng)付款

　　專項應(yīng)付款

　　預(yù)計負債

　　遞延所得稅負債

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　　其他非流動負債 313.13 271.52 229.74 188.09

　　非流動負債合計 313.13 271.52 229.74 188.09

　　負債合計 3,075.95 1,474.33 2,340.80 2,441.60

　　股東權(quán)益：

　　股本 3,000.00 3,000.00 3,000.00 8,000.00

　　資本公積

　　減：庫存股

　　盈余公積 746.30 939.59 1,118.73 1,231.23

　　未分配利潤 6,669.20 8,408.86 9,021.05 10,033.57

　　股東權(quán)益合計 10,415.49 12,348.45 13,139.78 19,264.80

　　負債和股東權(quán)益合計 13,491.44 13,822.78 15,480.58 21,706.40

　　2．主營業(yè)務(wù)收入與利潤情況

　　被評估單位近幾年的利潤情況見圖表5-2。

　　圖表5-2 被評估單位近幾年利潤情況

　　單位：萬元

　　項目名稱 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年

　　一、營業(yè)收入 6,338.80 7,785.75 8,089.36 9,221.02

　　其中：主營業(yè)務(wù)收入 6,334.77 7,785.75 8,089.36 9,221.02

　　其他業(yè)務(wù)收入 4.03

　　減：營業(yè)成本 2,643.47 3,278.59 3,654.21 5,074.49

　　其中：主營業(yè)務(wù)成本 2,642.92 3,278.59 3,654.21 5,074.49

　　其他業(yè)務(wù)成本 0.55

　　營業(yè)稅金及附加 272.86 301.14 43.72 36.84

　　營業(yè)費用

　　管理費用 1,534.25 1,767.03 2,143.70 2,635.04

　　財務(wù)費用 -0.55 -0.94 56.18 41.01

　　資產(chǎn)減值損失 1.24 5.54 1.44 5.36

　　加：公允價值變動收益

　　投資收益 39.59 -39.59

　　二、營業(yè)利潤 1,887.53 2,434.39 2,229.70 1,388.69

　　加：營業(yè)外收入 255.93 157.96 168.48 138.38

　　減：營業(yè)外支出 1.46 2.57 6.56 3.53

　　三、利潤總額 2,142.00 2,589.78 2,391.62 1,523.54

　　減：所得稅 537.54 656.83 600.29 398.51

　　四、凈利潤 1,604.46 1,932.95 1,791.33 1,125.03

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　　3、企業(yè)近年主要財務(wù)指標(biāo)及分析：

　　圖表5-3 歷年財務(wù)指標(biāo)分析表

　　一、短期償債能力分析

　　項目 2012 年 2013 年 2014 年

　　流動比率 102.35% 21.41% 45.54%

　　速動比率 102.35% 21.41% 45.54%

　　二、長期償債能力分析

　　資產(chǎn)負債率 10.67% 15.12% 11.25%

　　權(quán)益乘數(shù) 1.12 1.18 1.13

　　產(chǎn)權(quán)比率（負債股權(quán)比例） 11.94% 17.81% 12.67%

　　利息保障倍數(shù) -2,754.09 43.57 38.15

　　三、資產(chǎn)營運能力分析

　　應(yīng)收帳款項周轉(zhuǎn)率 140.18 86.93 22.14

　　應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)期 2.57 4.14 16.26

　　存貨周轉(zhuǎn)率 - - -

　　存貨周轉(zhuǎn)期

　　應(yīng)付帳款項周轉(zhuǎn)率 2.95 4.30 5.20

　　應(yīng)付賬款周轉(zhuǎn)期 121.99 83.74 69.17

　　現(xiàn)金周轉(zhuǎn)率 -3.01 -4.52 -6.80

　　現(xiàn)金周轉(zhuǎn)期 -119.42 -79.60 -52.90

　　四、盈利能力分析

　　銷售毛利率 57.89% 54.83% 44.97%

　　銷售凈利率 24.83% 22.14% 12.20%

　　凈資產(chǎn)收益率 16.98% 14.06% 6.94%

　　總資產(chǎn)報酬率 18.96% 16.71% 8.41%

　　五、成長性分析

　　營業(yè)增長率 22.8% 3.9% 14.0%

　　(1)企業(yè)盈利能力分析

　　從公司的財務(wù)報表來看，公司的銷售毛利率有所下降，主要是因為

　　受政府政策影響，整個行業(yè)利潤水平下降。

　　(2)企業(yè)償債能力分析

　　從財務(wù)報表來看，公司資產(chǎn)負債率比較低，有較好的償債能力。

　　(3)企業(yè)成長性分析

　　從公司財務(wù)報表來看，近3年銷售收入增長率變動比較大，但處于

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　　上升狀態(tài)。

　　4、主營業(yè)務(wù)、經(jīng)營情況、采購模式、銷售模式、結(jié)算模式情況

　　被評估單位主要從事普通貨運，貨物專用運輸，貨運配載，貨運代

　　理，倉儲理貨。以及包裝服務(wù)，搬運裝卸服務(wù)。

　　其操作流程如下：

　　被評估單位采購主要結(jié)算模式為支票和電匯等方式，銷售的采取在

　　約定賬期內(nèi)以支票和電匯為主。

　　被評估單位2012年實現(xiàn)營業(yè)收入7,785.75萬元，2013年實現(xiàn)營業(yè)收

　　入 8,089.36萬元， 2014年實現(xiàn)營業(yè)收入9,221.02萬元。

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　　四、宏觀經(jīng)濟形勢

　　（一）宏觀環(huán)境分析

　　根據(jù)中華人民共和國2014年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報：全年國

　　內(nèi)生產(chǎn)總值636463億元，比上年增長7.4%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值58332

　　億元，增長4.1%；第二產(chǎn)業(yè)增加值271392億元，增長7.3%；第三產(chǎn)業(yè)增

　　加值306739億元，增長8.1%。第一產(chǎn)業(yè)增加值占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重為

　　9.2%，第二產(chǎn)業(yè)增加值比重為42.6%，第三產(chǎn)業(yè)增加值比重為48.2%。

　　圖表5-4 2000-2014年國內(nèi)生產(chǎn)總值及其增長速度

　　資料來源：國家統(tǒng)計局

　　全年居民消費價格比上年上漲2.0%，其中食品價格上漲3.1%。固定

　　資產(chǎn)投資價格上漲0.5%。工業(yè)生產(chǎn)者出廠價格下降1.9%。工業(yè)生產(chǎn)者購

　　進價格下降2.2%。農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)者價格下降0.2%。

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　　圖表5-5 2014年居民消費價格月度漲跌幅度

　　資料來源：國家統(tǒng)計局

　　圖表5-6 2014年居民消費價格比上年漲跌幅度

　　資料來源：國家統(tǒng)計局

　　市場銷售穩(wěn)定增長。全年社會消費品零售總額262394億元，比上年

　　增長12.0%，扣除價格因素，實際增長10.9%。按經(jīng)營地統(tǒng)計，城鎮(zhèn)消費

　　品零售額226368億元，增長11.8%；鄉(xiāng)村消費品零售額36027億元，增長

　　12.9%。按消費類型統(tǒng)計，商品零售額234534億元，增長12.2%；餐飲收

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　　入額27860億元，增長9.7%。

　　圖表5-7 2014年社會消費品零售總額

　　資料來源：國家統(tǒng)計局

　　在限額以上企業(yè)商品零售額中，糧油、食品、飲料、煙酒類零售額

　　比上年增長11.1%，服裝、鞋帽、針紡織品類增長10.9%，化妝品類增長

　　10.0%，金銀珠寶類與上年持平，日用品類增長11.6%，家用電器和音像

　　器材類增長9.1%，中西藥品類增長15.0%，文化辦公用品類增長11.6%，

　　家具類增長13.9%，通訊器材類增長32.7%，石油及制品類增長6.6%，建

　　筑及裝潢材料類增長13.9%，汽車類增長7.7%。

　　全年網(wǎng)上零售額]27898億元，比上年增長49.7%，其中限額以上單

　　位網(wǎng)上零售額4400億元，增長56.2%。

　　（二）浙江省經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r分析

　　2014年浙江省全年生產(chǎn)總值（GDP）40154億元，比上年增長7.6%

　　（見圖1）。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值1779億元，第二產(chǎn)業(yè)增加值19153億

　　中聯(lián)資產(chǎn)評估集團有限公司 第 105 頁

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　　元，第三產(chǎn)業(yè)增加值19222億元，分別增長1.4%、7.1%和8.7%。人均GDP

　　為72967元（按年平均匯率折算為11878美元），增長7.3%。三次產(chǎn)業(yè)增

　　加值結(jié)構(gòu)由上年的4.7:47.8:47.5調(diào)整為4.4:47.7:47.9。第三產(chǎn)業(yè)比重首次

　　超過第二產(chǎn)業(yè)

　　圖表5-8 2009-2014年全省生產(chǎn)總值及其增長速度

　　資料來源：浙江省統(tǒng)計局

　　全年浙江省全年居民消費價格比上年上漲2.1%，其中，食品類價格

　　上漲3.1%；商品零售價格上漲0.9%；農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料價格下降0.2%；工業(yè)

　　生產(chǎn)者出廠價格下降1.2%，工業(yè)生產(chǎn)者購進價格下降1.8%；固定資產(chǎn)投

　　資價格上漲0.6%。

　　2014 年浙江省全年財政總收入 7522 億元，比上年增長 8.9%，增速

　　比上年提高 1.1 個百分點；地方公共財政預(yù)算收入 4121 億元，增長 8.5%，

　　增速比上年回落 1.8 個百分點。

　　2014 年浙江省新增城鎮(zhèn)就業(yè)人數(shù) 107.4 萬人，其中 41.8 萬名城鎮(zhèn)失

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　　業(yè)人員實現(xiàn)再就業(yè)。年末城鎮(zhèn)登記失業(yè)率為 2.96%，比上年下降 0.05 個

　　百分點。

　　全年社會消費品零售總額16905億元，比上年增長11.7%，扣除價格

　　因素增長10.7%（見圖5）。其中，城鎮(zhèn)消費品零售額14177.7億元，增長

　　11.4%；鄉(xiāng)村消費品零售額2727.6億元，增長13.1%。分行業(yè)看，批發(fā)零

　　售貿(mào)易業(yè)零售額15179.5億元，增長11.9%；住宿餐飲業(yè)零售額1725.8億

　　元，增長10.1%。

　　在限額以上批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)零售額中，汽車類零售額比上年增長

　　6.7%，石油及制品類增長8.8%，食品飲料煙酒類增長13.8%，服裝、鞋

　　帽、針紡織品類增長18.9%，中西藥品類增長16.5%，日用品類增長14.1%，

　　金銀珠寶類增長5.1%，通訊器材類增長10.2%，家具類增長36.9%，五金、

　　電料類增長47.5%，建筑及裝潢材料類增長58.2%。

　　2014年年末全省已登記的商品交易實體市場4321家，交易額為1.95

　　萬億元，增長9.2%。

　　圖表5-9 社會消費品零售總額及增長速度

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　　資料來源：浙江省統(tǒng)計局

　　2014年年末浙江省共有衛(wèi)生機構(gòu)3萬個（包括村衛(wèi)生室）。各類醫(yī)院

　　床位數(shù)21.3萬張，比上年增長8.1%；衛(wèi)生技術(shù)人員顯著增加，全省衛(wèi)生

　　技術(shù)人員37.5萬人，比上年增長6.5%，其中，執(zhí)業(yè)（助理）醫(yī)師14.58

　　萬人，注冊護士14.51萬人，分別增長5.4%和9.4%。醫(yī)院年診療23932萬

　　人次，比上年增長8.0%。孕產(chǎn)婦死亡率5.52/10萬，5歲以下兒童死亡率

　　5.29‰。省級預(yù)約平臺全年累計新增注冊用戶125.4萬人、預(yù)約總量544.2

　　萬次、預(yù)約成功399萬次，預(yù)約成功率73.3%；平臺歷史累計注冊用戶339

　　萬人，預(yù)約總量1373萬次、預(yù)約成功量960萬次，預(yù)約成功率70%。共

　　計接入194家醫(yī)院。

　　（三）藥品流通行業(yè)狀況分析

　　醫(yī)藥（商業(yè)）流通是指醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)中連接上游醫(yī)藥生產(chǎn)廠家和下游經(jīng)

　　銷商或零售終端客戶的一項經(jīng)營活動，主要是從上游廠家采購貨物，然

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　　后批發(fā)給下游經(jīng)銷商，或直接出售給醫(yī)院、藥店等零售終端客戶的藥品

　　流通過程。作為醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)鏈中承上啟下的重要環(huán)節(jié)的主體，醫(yī)藥流通企

　　業(yè)通過交易差價及提供增值服務(wù)獲取利潤；通過建立規(guī)模化、專業(yè)化、

　　現(xiàn)代化的物流配送體系，大大降低醫(yī)藥流通環(huán)節(jié)的成本，提高流通效率，

　　保障了人民的用藥需求，有巨大的社會效益。

　　醫(yī)藥流通企業(yè)的主要商業(yè)運營模式分為兩大類——醫(yī)藥批發(fā)和商

　　業(yè)零售；其中醫(yī)藥批發(fā)又可細分為①純銷模式（又稱醫(yī)院銷售），指醫(yī)

　　藥流通企業(yè)直接將藥品銷售給醫(yī)院（第一終端，主要指二級及以上規(guī)模

　　的醫(yī)院）；②商業(yè)調(diào)撥，指醫(yī)藥流通企業(yè)將藥品銷售給其他流通企業(yè)，

　　如其他醫(yī)藥分銷商等；③快批（又稱快配），指針對城鄉(xiāng)交界處和農(nóng)村

　　市場的第三終端進行銷售。

　　圖表5-10 醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)運營模式

　　根據(jù)終端來分類，醫(yī)藥流通企業(yè)也可以分為批發(fā)（調(diào)撥）和純銷（包

　　含對醫(yī)療終端、零售終端和居民的銷售）兩種。商務(wù)部統(tǒng)計數(shù)據(jù)是以此

　　分類方法進行收集，因此本文以此分類為基準(zhǔn)進行后續(xù)分析。

　　醫(yī)藥（商業(yè)）流通企業(yè)約有3種較為傳統(tǒng)的盈利模式：藥品差價費

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　　（純銷中的零售終端和醫(yī)院終端配送業(yè)務(wù)）、廠家促銷和返利費（批發(fā)

　　配送業(yè)務(wù)和幾乎全部純銷配送業(yè)務(wù)）、配送費等。現(xiàn)階段大部分的醫(yī)藥

　　商業(yè)企業(yè)依靠這三種盈利模式，扮演“搬運工”的角色，并沒有體現(xiàn)出醫(yī)

　　藥商業(yè)企業(yè)的獨特價值。一些大型醫(yī)藥商業(yè)企業(yè)（如中國醫(yī)藥集團總公

　　司及其子公司國藥控股股份有限公司、上海醫(yī)藥集團股份有限公司、華

　　潤醫(yī)藥控股有限公司及其子公司華潤醫(yī)藥商業(yè)集團、南京醫(yī)藥股份有限

　　公司等）在進行新的盈利模式創(chuàng)新和轉(zhuǎn)型，通過提供一些個性化的服務(wù)

　　（如幫助醫(yī)院定標(biāo)、幫助企業(yè)投標(biāo)、為上游企業(yè)提供藥品流通和庫存數(shù)

　　據(jù)、為醫(yī)院提供院內(nèi)藥品流通和管理、藥房改造和托管、庫房改造和托

　　管等），整合價值鏈上的各個環(huán)節(jié)，為客戶提供各種增值服務(wù)，來創(chuàng)造

　　更多的商業(yè)價值。

　　1、 行業(yè)運行情況

　　隨著中國城鎮(zhèn)化、人口老齡化的加劇和醫(yī)藥衛(wèi)生體制改革的深入，

　　釋放了國內(nèi)的醫(yī)療需求，并帶動了藥品需求的增長。2006 年以來，中

　　國藥品流通行業(yè)銷售額快速增長，其中2009 至2011 年增速均在20%以

　　上；2012 年和2013 年行業(yè)銷售額增速趨緩，增速分別為18.5%和16.7%，

　　仍遠高于中國GDP 的增速。根據(jù)商務(wù)部發(fā)布的《2013 年藥品流通行業(yè)

　　運行統(tǒng)計分析報告》，2013 年，藥品流通行業(yè)銷售總額達13036 億元，

　　同比增長16.7%，仍維持較快增長，但增速有所回落（增幅較2012 年回

　　落1.8 個百分點）；其中藥品類9623.03 億元（占比73.8%）、中成藥類

　　1984.92 億元（占比15.2%）、中藥材類470.62 億元（占比3.6%）、醫(yī)療

　　器械類426.76 億元（占比3.3%）、化學(xué)試劑類占1.2%、玻璃儀器類占0.1%、

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　　其他類占2.8%。藥品零售市場銷售總額2607 億元，扣除不可比因素同

　　比增長12%，增幅回落4 個百分點。

　　圖表5-11 2009~2013 年藥品流通行業(yè)銷售趨勢

　　資料來源：商務(wù)部市場秩序司

　　圖表5-12 2010~2013 年七大類醫(yī)藥商品占比情況表

　　序 2010 2011 2012 2013

　　分類

　　號 年 年 年 年

　　78.0 76.2 70.5 73.8

　　1 藥品類

　　0% 0% 0% 0%

　　13.8 15.2 16.8 15.2

　　2 中成藥類

　　0% 0% 0% 0%

　　3.30 2.90 4.50 3.60

　　3 中藥材類

　　% % % %

　　醫(yī)療器械 2.60 2.70 3.40 3.30

　　4

　　類 % % % %

　　5 化學(xué)試劑 0.40 0.50 1.20 1.20

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　　類 % % % %

　　玻璃儀器 0.10 0.10 0.10 0.10

　　6

　　類 % % % %

　　1.80 2.40 3.50 2.80

　　7 其他類

　　% % % %

　　資料來源：商務(wù)部市場秩序司

　　從藥品流通行業(yè)運行效益來看，2013 年，全國藥品流通直報企業(yè)

　　（968 家）主營業(yè)務(wù)收入9873 億元，同比增長17%，增幅回落3 個百

　　分點；實現(xiàn)利潤總額202 億元，同比增長16%，增幅回落0.5 個百分點。

　　行業(yè)平均毛利率6.7%，同比下降0.2 個百分點；平均利潤率1.7%，同比

　　下降0.2 個百分點。自21 世紀(jì)初，中國醫(yī)藥商業(yè)步入微利時代，2004 年

　　出現(xiàn)行業(yè)利潤率的最低點（0.55%），2007 年回升至1%以上，2010年和

　　2011 年達到高峰值2.2%，之后又略有下降（2012 年為1.9%）。近年來，

　　受藥品降價（2012 年國家發(fā)改委進行了兩次較大規(guī)模的藥品降價，平

　　均降價幅度在17%左右）、各級醫(yī)院承付藥品貨款時間的周期較長（2013

　　年藥品批發(fā)企業(yè)對公立醫(yī)療機構(gòu)全年應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)為123 天）、藥

　　品監(jiān)管及招標(biāo)采購政策調(diào)整等多重壓力的影響，藥品流通環(huán)節(jié)盈利空間

　　受到壓縮。依據(jù)國際慣例，醫(yī)藥商業(yè)毛利率在4%時對應(yīng)的利潤率應(yīng)約

　　為1%，因此中國醫(yī)藥商業(yè)毛利及費用率逐步向國際水平靠攏。

　　圖表5-13 2010年-2013年收入利潤情況表

　　全國藥品流通直報企 20 201 201 2013

　　業(yè) 10 年 1年 2年 年

　　中聯(lián)資產(chǎn)評估集團有限公司 第 112 頁

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　　49 656 794

　　主營業(yè)務(wù)收入 9873

　　07 8 2

　　主營業(yè)務(wù)收入同比增

　　23% 20% 17%

　　長率

　　利潤總額 109 152 164 202

　　利潤總額同比增長率 17% 16.50% 16%

　　資料來源：商務(wù)部市場秩序司

　　圖表5-14 2010年-2013年毛利率、平均費用率、平均利潤率圖

　　8.00%

　　6.00%

　　平均毛利率

　　4.00%

　　平均費用率為

　　2.00% 平均利潤率

　　0.00%

　　2010年 2011年 2012年 2013年

　　資料來源：商務(wù)部市場秩序司

　　從經(jīng)營模式來看，純銷業(yè)務(wù)因為配送費率較高，毛利率一般可以達

　　到 6~8%，下游客戶主要以醫(yī)院客戶為主，回款周期相對較長，一般在

　　3~6 個月以上；調(diào)撥業(yè)務(wù)毛利率相對純銷業(yè)務(wù)較低，一般在4%以下，

　　回款周期相對較短。2013 年，藥品流通行業(yè)銷售總額13036 億元中，

　　對批發(fā)企業(yè)銷售額占總量的43.10%，純銷銷售額占總量的56.90%，批發(fā)

　　和純銷的業(yè)務(wù)構(gòu)成與2011~2012 年情況基本持平。

　　從銷售終端看，三大終端市場（醫(yī)院終端、零售終端和第三終端——

　　農(nóng)村藥品供應(yīng)網(wǎng)點、社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站和鄉(xiāng)鎮(zhèn)衛(wèi)生院）中，醫(yī)院終端居于

　　主要地位，占據(jù)約65%~75%的市場份額；零售終端約占據(jù)15%~20%的

　　市場份額；第三終端約占據(jù)10%~15%的市場份額。從2003 年開始，中

　　中聯(lián)資產(chǎn)評估集團有限公司 第 113 頁

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　　國藥品醫(yī)療終端規(guī)模每年以超過10%的速度增長。2009年至2011 年在

　　新醫(yī)改推進的影響下，市場規(guī)模增長率均保持在20%以上。2011 年由

　　于《抗菌藥物臨床應(yīng)用分級管理辦法（討論稿）》的出臺以及藥品限價

　　政策的加強，醫(yī)療終端市場規(guī)模增長速度開始放緩，2012 年增速降到

　　20%以下，規(guī)模為7287 億元。2013 年，受藥品降價、反商業(yè)賄賂和新

　　版GMP 等相關(guān)因素的影響，中國醫(yī)療終端規(guī)模繼續(xù)保持增長的態(tài)勢，

　　但增速放緩，規(guī)模達到8427 億元，同比增長15.64%。

　　從配送結(jié)構(gòu)來看，隨著相關(guān)政府主管部門先后頒布醫(yī)藥物流的行業(yè)

　　標(biāo)準(zhǔn)和新版GSP，2013 年各藥品流通企業(yè)繼續(xù)加大在物流建設(shè)上的投

　　入，加快發(fā)展現(xiàn)代物流和第三方物流業(yè)務(wù)。2013 年藥品批發(fā)直報企業(yè)

　　商品配送貨值8087 億元，其中自有配送中心配送額占到80.2%，非自有

　　配送中心配送額占19.8%（同比增加1.6 個百分點）；直報企業(yè)自有配送

　　中心數(shù)量同比增長8.4%，自有配送中心倉儲面積同比增長9.9%。一些最

　　新物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)和高位貨架、PTL（Picking to light-電子標(biāo)簽揀貨系統(tǒng)）、

　　自動分揀系統(tǒng)等高科技產(chǎn)品得到廣泛應(yīng)用。

　　從市場集中度來看，《2013 年藥品流通行業(yè)運行統(tǒng)計分析報告》數(shù)

　　據(jù)顯示，截至2012 年底，全國共有藥品批發(fā)企業(yè)1.63 萬家；藥品零售

　　連鎖企業(yè)3107 家，下轄門店15.26 萬個；零售單體藥店27.11 萬個；零

　　售藥店門店總數(shù)達42.37 萬個。據(jù)統(tǒng)計2013 年前100 位藥品批發(fā)企業(yè)主

　　營業(yè)務(wù)收入占同期全國市場總規(guī)模的64.3%，比上年提高0.3 個百分點。

　　其中，前3 位企業(yè)占29.7%，比去年增長0.9 個百分點。年度主營收入

　　100 億元以上的藥品企業(yè)有12 家，比2012 年增加2 家；50 億~100 億

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　　元的有11家，比2012 年增加4 家；10 億~50 億元的有75 家，比2012 年

　　增加1 家。

　　2、 行業(yè)競爭

　　醫(yī)藥（商業(yè)）流通行業(yè)作為服務(wù)性行業(yè)，上、下游客戶眾多，上游

　　的醫(yī)藥生產(chǎn)企業(yè)在選擇分銷商時，關(guān)注其下游的客戶資源，即銷售到終

　　端的渠道；而醫(yī)院、藥店、診所等市場終端也希望與供應(yīng)商資源雄厚的

　　批發(fā)商合作，方便快速及時獲得低價藥品。目前，中國各區(qū)域大多存在

　　一個或數(shù)個醫(yī)藥商業(yè)流通龍頭企業(yè)，這些企業(yè)經(jīng)過多年經(jīng)營，掌握了大

　　量的上、下游資源，因此，行業(yè)壁壘較高。

　　商務(wù)部在2011 年5 月的《藥品流通行業(yè)“十二五”規(guī)劃》中指出，

　　2015 年前，全國要“形成1~3 家年銷售額過千億元的全國性大型醫(yī)藥商

　　業(yè)集團，20 家年銷售額過百億元的區(qū)域性藥品流通企業(yè)。”商務(wù)部按照

　　規(guī)劃，引導(dǎo)一般中小藥品流通企業(yè)通過市場化途徑并入大型藥品流通企

　　業(yè)，同時支持專業(yè)化和有特色的中小藥品流通企業(yè)做精做專，滿足多層

　　次市場需求。現(xiàn)階段醫(yī)藥流通行業(yè)的發(fā)展基調(diào)為“提高行業(yè)集中度”。

　　通過大量并購重組交易后，銷售渠道遍布全國的醫(yī)藥巨頭共有4 家。

　　中國醫(yī)藥集團總公司（以下簡稱“中國醫(yī)藥集團”）依托其子公司國藥控

　　股股份有限公司（以下簡稱“國藥控股”）擁有全國最大的藥品分銷網(wǎng)絡(luò)，

　　銷售規(guī)模連續(xù)數(shù)年在全國醫(yī)藥商業(yè)企業(yè)排名中位居第一。華潤醫(yī)藥控股

　　有限公司（以下簡稱“華潤醫(yī)藥”）依托其子公司華潤醫(yī)藥商業(yè)集團在全

　　國30 個重點省市建立了銷售網(wǎng)絡(luò)，在2013 年度醫(yī)藥批發(fā)企業(yè)主營業(yè)務(wù)

　　收入排名第二。上海醫(yī)藥集團股份有限公司已形成以華東、華北、華南

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　　三大區(qū)域為核心的全國性分銷網(wǎng)絡(luò)，覆蓋約20 個省市。這三家公司全

　　部為集團公司，業(yè)務(wù)板塊以醫(yī)藥制造和醫(yī)藥流通為主，同時涉及其他相

　　關(guān)業(yè)務(wù)；其醫(yī)藥流通板塊毛利率基本維持在6.5%~7.4%，整體營業(yè)利潤

　　率受其他高毛利板塊的影響維持在較高水平（10.3%~17.2%）。九州通醫(yī)

　　藥集團有限公司（以下簡稱“九州通”）是目前中國最大的民營醫(yī)藥流通

　　企業(yè)，擁有較為獨特的快批模式——主要供應(yīng)第三終端等基層醫(yī)療市場，

　　業(yè)務(wù)專注于醫(yī)藥流通，因此與三大巨頭相比收入規(guī)模較小，醫(yī)藥流通板

　　塊毛利率偏低（為6.36%），整體營業(yè)利潤率較低（為6.52%）。

　　3、 行業(yè)政策

　　2011～2013 年，新醫(yī)改政策密集推出并逐步向縱深推進。總體看，

　　醫(yī)療改革仍是主線，其推動的基本藥物目錄、全國醫(yī)保目錄，公立醫(yī)院

　　改革等政策，將促進醫(yī)藥需求量增長和支付制度的改進，基本藥物目錄

　　品種放量增長、醫(yī)藥行業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、醫(yī)藥行業(yè)“十二五”規(guī)劃和公立

　　醫(yī)院改革將對醫(yī)藥行業(yè)產(chǎn)生結(jié)構(gòu)性和全面的促進作用。

　　醫(yī)藥流通方面，“十二五”規(guī)劃綱要起到提領(lǐng)作用，在五個藥品流通

　　行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和《藥品經(jīng)營質(zhì)量管理規(guī)范》的輔助下，提高行業(yè)集中度，調(diào)

　　整行業(yè)結(jié)構(gòu)，發(fā)展藥品現(xiàn)代物流和經(jīng)營方式，規(guī)范藥品流通秩序，提升

　　行業(yè)發(fā)展水平。

　　圖表5-15 醫(yī)藥流通和醫(yī)改等相關(guān)政策

　　發(fā)布 國家

　　相關(guān)政策 政策描述 對行業(yè)的影響

　　時間 部委

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　　以藥品監(jiān)督管理為中心內(nèi)容，深

　　1984 入論述了藥品評審與質(zhì)量檢驗、醫(yī)療

　　《中華人

　　年 9 月發(fā) 主席 器械監(jiān)督管理、藥品生產(chǎn)經(jīng)營管理、 對醫(yī)藥衛(wèi)生事業(yè)和發(fā)展

　　民共和國藥品管

　　布，歷次修 令第 18 號 藥品使用與安全監(jiān)督管理、醫(yī)院藥學(xué) 具有科學(xué)的指導(dǎo)意義

　　理法》

　　訂 標(biāo)準(zhǔn)化管理、藥品稽查管理、藥品集

　　中招投標(biāo)采購管理

　　《藥品流通監(jiān)督管理辦法》，共

　　五章，四十七條（含附則），自 2007

　　年 5 月 1 日起施行。這是為加強藥品

　　監(jiān)督管理，規(guī)范藥品流通秩序，保證

　　《藥品流 對加強藥品市場監(jiān)管、整

　　2007 局令 藥品質(zhì)量，根據(jù)《中華人民共和國藥

　　通監(jiān)督管理辦 頓規(guī)范藥品流通秩序，保障公

　　年1月 第 26 號 品管理法》、《中華人民共和國藥品

　　法》 眾用藥安全有著重要作用。

　　管理法實施條例》和有關(guān)法律、法規(guī)

　　的規(guī)定而制定的。在中華人民共和國

　　境內(nèi)從事藥品購銷及監(jiān)督管理的單位

　　或者個人，應(yīng)當(dāng)遵守該辦法。

　　《中華人

　　民共和國藥典》

　　從 3 月 28 日起降低部分主要用于

　　《關(guān)于調(diào)

　　治療感染和心血管疾病的抗生素和循

　　整部分抗微生物 縮小部分藥品的最高零

　　2011 國家 環(huán)系統(tǒng)類藥品最高零售價格，共涉及

　　類和循環(huán)系統(tǒng)類 售價和招標(biāo)價的差距，倒逼將

　　年3月 發(fā)改委 162 個品種，近 1300 個劑型規(guī)格。調(diào)

　　藥品最高零售價 來招標(biāo)價格進一步下調(diào)。

　　整后的價格比現(xiàn)行規(guī)定價格平均降低

　　格的通知》

　　21%。

　　2011 商務(wù) 《全國藥 明確了行業(yè)發(fā)展的“十二五”時期 有助于改善并逐步解決

　　年5月 部 品流通行業(yè)發(fā)展 的總體目標(biāo)，提出了四個方面的八大 中國醫(yī)藥商業(yè)行業(yè)集中度低，

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　　規(guī)劃綱要 任務(wù)--提高行業(yè)集中度，調(diào)整行業(yè)結(jié) 現(xiàn)代醫(yī)藥物流發(fā)展相對滯后，

　　（2011-2015）》 構(gòu)；發(fā)展藥品現(xiàn)代物流和經(jīng)營方式， 管理水平、流通效率和物流成

　　加強對外交流合作；規(guī)范藥品流通秩 本與發(fā)達國家差距大等諸多

　　序，加強行業(yè)信用建設(shè)；加強行業(yè)基 問題。

　　礎(chǔ)建設(shè)，提升行業(yè)發(fā)展水平。

　　從 2012 年 8 月起，開始實行抗菌

　　《抗菌藥 使得抗菌藥物限用走向

　　2012 衛(wèi)生 藥物臨床應(yīng)用分級管理制度，具體劃

　　物臨床應(yīng)用管理 常態(tài)化，將逼迫許多醫(yī)藥企業(yè)

　　年4月 部 分為非限制使用、限制使用、特殊使

　　辦法》 進行調(diào)整和轉(zhuǎn)型。

　　用三級管理。

　　縣級公立醫(yī)院改革開始

　　《關(guān)于推 提出按照建機制、控費用、調(diào)結(jié)

　　進入實質(zhì)性階段，其中提出革

　　2012 國家 進縣級公立醫(yī)院 構(gòu)、強監(jiān)管的原則，通過取消藥品加

　　除藥品加成，改為服務(wù)收費和

　　年9月 發(fā)改委 醫(yī)藥價格改革工 成、調(diào)整醫(yī)療服務(wù)價格、改革收付費

　　政府補助兩個補償渠道，將對

　　作的通知》 方式和落實政府辦醫(yī)責(zé)任。

　　醫(yī)藥行業(yè)產(chǎn)生長遠影響。

　　《藥品批發(fā)企業(yè)物流服務(wù)能力評

　　批準(zhǔn)《商業(yè)

　　估指標(biāo)》、《零售藥店經(jīng)營服務(wù)規(guī)范》、

　　特許經(jīng)營管理規(guī)

　　2012 商務(wù) 《藥品流通企業(yè)誠信經(jīng)營準(zhǔn)則》、《藥 規(guī)范藥品流通行業(yè)，促進

　　范零售業(yè)》等 48

　　年9月 部 品流通行業(yè)職業(yè)經(jīng)理人標(biāo)準(zhǔn)》、《藥 藥企進行轉(zhuǎn)型和調(diào)整

　　項國內(nèi)貿(mào)易行業(yè)

　　品流通企業(yè)通用崗位設(shè)置規(guī)范》等五

　　標(biāo)準(zhǔn)的公告

　　個藥品流通行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)

　　量化明確了相關(guān)指標(biāo)：繼續(xù)完善

　　持續(xù)推進醫(yī)療改革的基

　　2013 衛(wèi)生 《2013 年 新農(nóng)合制度；鞏固完善基本藥物制度；

　　層建設(shè)，糾正基本藥物以價格

　　年1月 部 衛(wèi)生工作要點》 積極推進公立醫(yī)院改革，落實便民惠

　　為采購依據(jù)的行業(yè)做法。

　　民服務(wù)措施。

　　2013 衛(wèi)生 《藥品經(jīng) 供應(yīng)鏈全程管控，全面質(zhì)量管理 對藥企要求更嚴(yán)，特別是

　　年2月 部 營質(zhì)量管理規(guī) 與全員質(zhì)量管理，強化冷鏈管理，藥 增強了流通環(huán)節(jié)藥品質(zhì)量風(fēng)

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　　范》 品儲運環(huán)節(jié)全面實現(xiàn)溫濕度自動監(jiān) 險控制能力，這將是藥品批發(fā)

　　測、記錄、跟蹤、報警管理，藥品流 和零售企業(yè)的一次大洗牌，促

　　通管理的的信息技術(shù)應(yīng)用以及質(zhì)量管 使醫(yī)藥商業(yè)集中度提升。

　　理要求進行了具體規(guī)定。

　　藥品品種擴容，新版基藥目錄在

　　原來 09 版 307 種的基礎(chǔ)上擴容至 500 奠定了實施基本藥物制

　　多種，中西藥各增加 100 種左右新版 度的基礎(chǔ)。新目錄中化學(xué)藥品

　　2012 年版

　　2013 衛(wèi)生 基藥。目錄適用范圍不僅限于基層使 和生物制品數(shù)量與世界衛(wèi)生

　　《國家基本藥物

　　年3月 部 用，亦擴展至二、三級醫(yī)院并明確使 組織現(xiàn)行推薦的基本藥物數(shù)

　　目錄》

　　用比例。注重與醫(yī)保（新農(nóng)合）支付 據(jù)相近，能夠更好服務(wù)基層醫(yī)

　　能力相適應(yīng)，確保基本藥物較高的比 療衛(wèi)生機構(gòu)。

　　例報銷。

　　2013 年醫(yī)改指導(dǎo)性文件，積極推

　　《深化醫(yī)

　　進“十二五”醫(yī)改規(guī)劃，統(tǒng)籌基本公共衛(wèi) 全面實施“十二五”醫(yī)改

　　2013 國務(wù) 藥衛(wèi)生體制改革

　　生服務(wù)均等化、醫(yī)療衛(wèi)生資源配置、 規(guī)劃，鞏固已有成果，在重點

　　年7月 院 2013 年主要工作

　　醫(yī)療衛(wèi)生信息化、藥品生產(chǎn)流通和醫(yī) 領(lǐng)域和關(guān)鍵環(huán)節(jié)取得新突破。

　　安排》

　　藥衛(wèi)生監(jiān)管體制等方面的配套改革。

　　深化醫(yī)藥衛(wèi)生體制改革。統(tǒng)籌推

　　《中共中

　　十八 進醫(yī)療保障、醫(yī)療服務(wù)、公共衛(wèi)生、

　　2013 央關(guān)于全面深化 繼續(xù)深化“十二五”醫(yī)改

　　屆三中全 藥品供應(yīng)、監(jiān)管體制綜合改革;深化基

　　年 11 月 改革若干重大問 規(guī)劃

　　會 層醫(yī)療衛(wèi)生機構(gòu)綜合改革;加快公立醫(yī)

　　題的決定》

　　院改革等

　　《互聯(lián)網(wǎng)

　　互聯(lián)網(wǎng)藥品經(jīng)營者應(yīng)當(dāng)按照藥品 全面放開網(wǎng)上開售處方

　　2014 國家 食品藥品經(jīng)營監(jiān)

　　分類管理規(guī)定的要求,憑處方銷售處方 藥和“零門檻”網(wǎng)上售藥經(jīng)營門

　　年5月 食品 督管理辦法(征求

　　藥 檻

　　意見稿)》

　　中聯(lián)資產(chǎn)評估集團有限公司 第 119 頁

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　　《關(guān)于落 加快清理和廢止阻礙藥品流通行

　　有效遏制“回扣”這一非

　　實 2014 年度醫(yī)改 業(yè)公平競爭的政策規(guī)定，構(gòu)建全國統(tǒng)

　　法競爭手段；鼓勵零售藥店發(fā)

　　2014 商務(wù) 重點任務(wù)提升藥 一市場；采取多種方式推進醫(yī)藥分開；

　　展和連鎖經(jīng)營；鼓勵醫(yī)藥流通

　　年9月 部、發(fā) 品流通服務(wù)水平 鼓勵零售藥店發(fā)展和連鎖經(jīng)營；增強

　　企業(yè)向第三銷售終端配送藥

　　和效率工作的通 基層和邊遠地區(qū)的藥品供應(yīng)保障能

　　物。

　　知》 力。

　　4、 行業(yè)有利與不利因素

　　1、有利因素

　　（1）居民收入持續(xù)穩(wěn)定增長根據(jù)國家統(tǒng)計局公告，我國2013年GDP

　　現(xiàn)價總量達到58.8萬億元，根據(jù)“十二五規(guī)劃”要求，我國GDP在“十二五”

　　期間的年均經(jīng)濟增長率預(yù)期目標(biāo)為7%，經(jīng)濟仍將繼續(xù)保持平穩(wěn)快速增

　　長。伴隨著經(jīng)濟的高速增長，人們對于健康產(chǎn)品和服務(wù)的承受能力也在

　　不斷增加。2000年至2013年，我國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實現(xiàn)近3倍

　　的增長，2013年達到26,955元。消費者可支配收入的提高為零售藥店行

　　業(yè)的快速發(fā)展奠定了堅實的基礎(chǔ)。2000年以來城鎮(zhèn)居民人均可支配收入

　　情況如下圖所示：

　　圖表5-16 2000年以來城鎮(zhèn)居民人均可支配收入情況

　　中聯(lián)資產(chǎn)評估集團有限公司 第 120 頁

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　　資料來源：國家統(tǒng)計局

　　（2）居民醫(yī)療保健支出持續(xù)增長

　　隨著經(jīng)濟水平的提高及大眾健康意識的提升，人們對于健康保健需

　　求的支付意愿與支出金額也隨之增長。2000年至2013年，我國城鎮(zhèn)居民

　　人均醫(yī)療保健支出實現(xiàn)約3倍的增長，增幅與可支配收入基本保持同步。

　　人均醫(yī)療保健支出的持續(xù)提高為健康產(chǎn)品市場穩(wěn)定增長提供了有力保

　　障。2000年以來城鎮(zhèn)居民人均醫(yī)療保健支出情況如下圖所示：

　　圖表5-17 2000年以來城鎮(zhèn)居民人均醫(yī)療保健支出情況

　　資料來源：國家統(tǒng)計局

　　（3）政府支出的持續(xù)提升及醫(yī)保覆蓋面的不斷擴大

　　根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，我國政府衛(wèi)生支出從2001年的800.61億元

　　增長至2013年的9,545.81億元，政府支出占全國衛(wèi)生費用比例從2001年

　　的15.92%提升到2013年的30.14%。在“十二五規(guī)劃”中指出，政府將繼續(xù)

　　加強公共衛(wèi)生服務(wù)體系建設(shè)，擴大國家基本公共衛(wèi)生服務(wù)項目，政府的

　　持續(xù)投入將刺激醫(yī)藥市場的長期增長，零售藥店行業(yè)也會隨之受益。

　　此外，我國城鎮(zhèn)職工基本醫(yī)療保險、城鎮(zhèn)居民基本醫(yī)療保險和新型

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　　農(nóng)村合作醫(yī)療覆蓋率逐年提升。醫(yī)保覆蓋面的擴大為普通消費者看病購

　　藥提供了有力保障，有利于提高健康知識的普及，自我治療意識提升，

　　帶動預(yù)防、藥品及保健相關(guān)支出隨之增加，對于零售藥店行業(yè)的未來發(fā)

　　展提供了有力支持。各級財政對新農(nóng)合的補助標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)由2010年的每人

　　每年120元提高至2014年的320元；而城鎮(zhèn)職工基本醫(yī)療保險、城鎮(zhèn)居民

　　基本醫(yī)療保險參保人數(shù)也保持穩(wěn)步攀升態(tài)勢，具體情況如下圖所示：

　　圖表5-18 基本醫(yī)療保險參保人數(shù)情況

　　資料來源：人力資源和社會保障事業(yè)發(fā)展統(tǒng)計公報

　　（4）行業(yè)主管部門的政策扶持

　　根據(jù)2011年5月商務(wù)部頒發(fā)的十二五期間《全國藥品流通行業(yè)發(fā)展

　　規(guī)劃綱要》中提出“積極探索實現(xiàn)醫(yī)藥分開的具體途徑”，“探索醫(yī)生負

　　責(zé)門診診斷，患者憑處方到零售藥店購藥的模式”，“加快賦予所有符合

　　條件的藥店處方藥銷售資格”和“支持零售連鎖企業(yè)和其他具備條件的

　　零售藥店申請醫(yī)保定點資格，擴大基本醫(yī)療保險定點藥店覆蓋范圍”等

　　多項逐步提高社會零售藥店在藥品終端市場上的銷售比重的政策構(gòu)想

　　與建議。這一系列政策的貫徹實施，將極大地推動零售藥店行業(yè)的市場

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　　規(guī)模，提高在藥品零售終端市場的份額。

　　（5）人口結(jié)構(gòu)開始呈現(xiàn)老齡化趨勢

　　老年人體質(zhì)相對較弱，容易罹患各種慢性病、消化系統(tǒng)和呼吸系統(tǒng)

　　疾病，根據(jù)第四次國家衛(wèi)生調(diào)查顯示，65歲及以上老年人兩周患病率為

　　46.6%，而25歲至34歲組別僅為7.5%。老年人對于藥品及保健用品的需

　　求量較大，其在總?cè)巳褐姓急仍龈邔⑻岣吡闶鬯幍甑氖袌鲆?guī)模。根據(jù)《中

　　國統(tǒng)計年鑒2014》的數(shù)據(jù)，2001年以來我國65歲以上人口占總?cè)丝诒壤?

　　持續(xù)上升，2013年達到9.67%，高于國際普遍公認(rèn)進入老齡化社會的標(biāo)

　　準(zhǔn)。由于我國人口出生率仍保持在較低水平，未來人口結(jié)構(gòu)中老年人所

　　占比例將繼續(xù)升高。2001年至2013年我國65歲以上人口在總?cè)丝谥兴?

　　比例如下圖所示：

　　圖表5-19 我國65歲以上人口在總?cè)丝谥兴急壤?

　　資料來源：《中國統(tǒng)計年鑒2014》

　　（6）自我診療健康意識增強

　　消費者自我診療健康意識主要表現(xiàn)在通過零售藥店購買非處方藥

　　的意愿。自我國實行處方藥、非處方藥分級管理制度以來，零售藥店渠

　　道一直是非處方藥最重要的銷售渠道之一。根據(jù)中康資訊的統(tǒng)計，2013

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　　年全國OTC藥品市場規(guī)模1,783億元，其中約60%通過零售藥店渠道銷售。

　　另外，根據(jù)在中國藥品零售發(fā)展研究中心于2010年12月在全國12個城市

　　所進行的調(diào)查顯示，對于常見疾病消費者表示傾向于在出現(xiàn)癥狀時主動

　　前往零售藥店購藥或者提前預(yù)防保健。

　　（7）慢性病成為影響居民健康的主要問題之一

　　慢性病具有患病周期長、就診頻率低、用藥需求量大等特點，零售

　　藥店經(jīng)濟性、便利性及專業(yè)性的經(jīng)營特點能夠更好滿足慢性病患者的購

　　藥需求，降低其總體用藥成本，因此慢性病患者占比的增加間接增加了

　　零售藥店的市場規(guī)模。根據(jù)第四次國家衛(wèi)生調(diào)查顯示，兩周病例中慢性

　　病病例占比由1998年統(tǒng)計時的39.0%增加到了2008年的61.0%。2008年，

　　調(diào)查地區(qū)居民慢性病患病率（按病例數(shù)計算）為20.0%。以此推算，全

　　國有醫(yī)生明確診斷的慢性病病例數(shù)達到2.6億，平均每年新增近1,000萬

　　慢性病病例。

　　2、不利因素

　　新醫(yī)改政策的不確定性。新醫(yī)改政策中對于公立醫(yī)院改革試點和健

　　全基層醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)體系均提出了明確的支持措施與工作思路，但并未

　　闡釋批發(fā)零售藥店未來的發(fā)展定位，存在一定的政策不確定性。隨著社

　　區(qū)醫(yī)療機構(gòu)銷售基本藥物范圍的逐步擴大，可能在一定程度上擠占批發(fā)、

　　零售藥店行業(yè)的市場份額，對行業(yè)發(fā)展構(gòu)成不利影響。

　　五、收益期限確定

　　在執(zhí)行評估程序過程中，我們假設(shè)被評估單位在可預(yù)見的未來保持

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　　持續(xù)性經(jīng)營，因此，確定收益期限為永續(xù)期，根據(jù)公司發(fā)展規(guī)劃目標(biāo)等

　　資料，采用兩階段模型，即從評估基準(zhǔn)日至2019年根據(jù)企業(yè)實際情況和

　　政策、市場等因素對企業(yè)收入、成本費用、利潤等進行合理預(yù)測，2020

　　年以后各年與2019年持平。

　　六、凈現(xiàn)金流量估算

　　（一）營業(yè)收入和營業(yè)成本估算

　　被評估單位的營業(yè)收入主要為倉儲服務(wù)收入和運輸服務(wù)收入等。最

　　近四年各項業(yè)務(wù)收入成本的情況如下：

　　圖表5-20 歷史年度營業(yè)收入成本情況表

　　單位：萬元

　　項目名稱 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年

　　收入合計 6,338.80 7,785.75 8,089.36 9,221.02

　　成本合計 2,643.47 3,278.59 3,654.21 5,074.49

　　倉儲服務(wù)收入 4,369.77 5,092.89 5,650.51 6,146.31

　　倉儲服務(wù)成本 1,074.26 1,381.50 1,458.69 2,224.76

　　毛利率 0.7542 0.7287 0.7418 0.6380

　　運輸服務(wù)收入 1,965.00 2,692.86 2,438.85 3,074.71

　　運輸服務(wù)成本 1,568.66 1,897.09 2,195.52 2,849.73

　　毛利率 0.2017 0.2955 0.0998 0.0732

　　其他業(yè)務(wù)收入 4.03

　　其他業(yè)務(wù)成本 0.55

　　被評估單位主營業(yè)務(wù)種類主要是倉儲服務(wù)收入和運輸服務(wù)收入。

　　總體上看，被評估單位營業(yè)收入逐年上升，發(fā)展較好，但增長不均

　　衡。2012年至2014年增值率分別為22.8%、3.9% 、14.0%。平均為13.6%。

　　被評估單位分業(yè)務(wù)板塊名率為倉儲服務(wù)2011年至2014年分別為

　　75%、73%、74%、 64%。運輸板塊2011年至2014年分別為20%、30%、

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　　10%、7%。均呈不同水平的下降。

　　經(jīng)座談了解，未來5年的業(yè)務(wù)種類、業(yè)務(wù)重心和業(yè)務(wù)模式不會發(fā)生

　　大的變化。其收入主要是藥品的儲存和運輸，服務(wù)對象為英特藥業(yè)及各

　　子公司，以及其他醫(yī)藥流通企業(yè)和藥品生產(chǎn)廠家。

　　被評估單位主要業(yè)務(wù)的基本穩(wěn)定，相關(guān)業(yè)務(wù)的不會發(fā)生太大的變化，

　　經(jīng)營成本的變化不大。業(yè)務(wù)收入增長維持在歷史平均水平。

　　但為了降低普通消費者的用藥成本，政府在新醫(yī)改政策中通過基層

　　醫(yī)療機構(gòu)“零差率”銷售基本藥物等措施控制藥品價格；國家發(fā)改委也多

　　次配套出臺了關(guān)于部分藥品最高零售價格調(diào)整的政策，未來我國藥品價

　　格仍有可能出現(xiàn)下調(diào)的可能，藥品價格的調(diào)整，行業(yè)整體毛利率會有所

　　下降。這必然會影響到被評估單位的利潤。本次評估毛利率參考醫(yī)藥流

　　通行業(yè)變化按一定水平下降進行測算。在此基礎(chǔ)上測算營業(yè)成本。

　　因此，根據(jù)歷史的平均收入和毛利率情況預(yù)測，結(jié)合醫(yī)藥流通企業(yè)

　　特點，預(yù)測收入成本如下。

　　圖表5-21 企業(yè)未來收入成本預(yù)測

　　單位:萬元

　　項目名稱 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年 2019 年

　　收入合計 10,041.95 10,935.96 11,909.56 12,969.85 14,124.52

　　成本合計 5,625.02 6,082.25 6,565.86 7,084.50 7,482.51

　　倉儲服務(wù)收入 6,693.50 7,289.41 7,938.37 8,645.11 9,414.76

　　倉儲服務(wù)成本 2,500.85 2,672.75 2,850.75 3,030.27 3,098.74

　　運輸服務(wù)收入 3,348.44 3,646.55 3,971.19 4,324.74 4,709.76

　　運輸服務(wù)成本 3,124.17 3,409.50 3,715.11 4,054.23 4,383.76

　　（二）銷售稅金及附加估算

　　被評估單位的銷售稅金及附加的稅項主要有城建稅和教育稅附加

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　　等。歷史銷售稅金及附加支出情況如下：

　　圖表5-22 銷售稅金及附加支出情況表

　　單位：萬元

　　項目 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年

　　營業(yè)收入 6,338.80 7,785.75 8,089.36 9,221.02

　　稅金及附加 272.86 301.14 43.72 36.84

　　比例 4.30% 3.87% 0.54% 0.40%

　　本次評估根據(jù)盈利預(yù)測中企業(yè)應(yīng)稅業(yè)務(wù)銷售收入、相關(guān)各項稅率并

　　結(jié)合歷史年度營業(yè)稅金及附加的構(gòu)成和變化趨勢預(yù)測未來年度的營業(yè)

　　稅金及附加，預(yù)測結(jié)果如下：

　　圖表5-23 銷售稅金及附加預(yù)測情況表

　　單位：萬元

　　項目 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年 2019 年

　　營業(yè)收入 10,041.95 10,935.96 11,909.56 12,969.85 14,124.52

　　稅金及附加 40.12 43.69 47.58 51.82 56.43

　　（三）期間費用估算

　　1．管理費用估算

　　企業(yè)的管理費用主要為工資、折舊、無形資產(chǎn)攤銷、業(yè)務(wù)招待費用

　　以及生產(chǎn)經(jīng)營過程中發(fā)生的費用。過去4年的管理費用情況如下：

　　圖表5-24 管理費用歷史情況表

　　單位：萬元

　　項目名稱 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年

　　管理費用合計 1,534.25 1,767.03 2,143.70 2,635.04

　　福利 96.46 138.00 126.39 154.55

　　養(yǎng)老保險費 101.58 138.59 144.57 171.43

　　醫(yī)療保險費 65.30 91.29 92.94 96.27

　　工傷保險費 4.35 4.96 4.18 6.77

　　失業(yè)保險費 21.77 29.70 30.98 26.71

　　生育保險費 5.80 9.87 12.39 12.72

　　門診統(tǒng)籌費 18.14 24.75 42.28 29.26

　　住房公積金 41.78 59.63 96.79 112.05

　　年金 14.26 16.90 33.09 35.15

　　補充醫(yī)療保險 44.62 46.53

　　中聯(lián)資產(chǎn)評估集團有限公司 第 127 頁

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　　工會經(jīng)費 14.76 18.21 16.65 22.61

　　職工教育經(jīng)費 15.30 25.58 17.38 17.85

　　辦公費 11.55 42.59 99.33 83.20

　　差旅費 43.35 27.11 67.79

　　會議費 31.11 3.53 17.87

　　業(yè)務(wù)招待費 10.55 26.69 29.11 49.83

　　水電（能源）費 206.91 188.46 202.50 272.27

　　修理費 11.78 27.65 89.90 13.06

　　低值易耗品攤銷 213.12 47.46 11.47 137.44

　　折舊費 134.85 157.19 158.98 151.92

　　無形資產(chǎn)攤銷 31.05 31.05 31.05 31.05

　　遞延資產(chǎn)攤銷 5.86 9.10 9.10 10.59

　　通訊費 20.10 31.11 34.42 33.77

　　郵電費 0.00 0.25

　　廣告費 1.20 0.08 3.53

　　房屋租賃費 0.00 8.23

　　財產(chǎn)保險 0.00 0.14

　　人身保險 7.31 7.78 5.29 6.42

　　審計費 28.52 26.89 9.89 4.32

　　物業(yè)管理費 34.13 40.30 49.00 63.48

　　勞務(wù)（傭金）支出 23.18 42.99 66.55 47.86

　　勞動保護費 29.78 33.67 39.36 45.44

　　殘疾人保障金 7.59 8.40 12.93 14.15

　　退休人員費用 0.12 0.50

　　房產(chǎn)稅 0.48 85.67 88.87 89.43

　　土地使用稅 6.81 6.81 6.81

　　印花稅 4.79 5.75 7.71 10.97

　　其他費用 20.74 17.66 19.95 13.90

　　工資根據(jù)被評估單位的工資發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)考慮浙江省發(fā)展水平預(yù)測。折

　　舊與無形資產(chǎn)攤銷等按照企業(yè)的固定資產(chǎn)原值和折舊計提標(biāo)準(zhǔn)及攤銷

　　政策預(yù)測。對于房產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅按其計算基數(shù)預(yù)測。

　　其他各項費用按其歷史發(fā)生情況按銷售收入平均比例計取。預(yù)測結(jié)果如

　　下：

　　圖表5-25 管理費用預(yù)測表

　　單位：萬元

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　　項目名稱 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年 2019 年

　　管理費用合計 2,945.78 3,233.80 3,548.39 3,888.54 4,209.19

　　福利 174.42 193.28 214.11 241.07 262.54

　　養(yǎng)老保險費 193.47 214.39 237.50 267.40 291.21

　　醫(yī)療保險費 108.65 120.40 133.37 150.17 163.53

　　工傷保險費 7.64 8.47 9.38 10.56 11.50

　　失業(yè)保險費 30.14 33.40 37.00 41.66 45.37

　　生育保險費 14.36 15.91 17.62 19.84 21.61

　　門診統(tǒng)籌費 33.02 36.59 40.54 45.64 49.70

　　住房公積金 126.46 140.13 155.23 174.78 190.34

　　年金 39.67 43.96 48.70 54.83 59.71

　　補充醫(yī)療保險 52.51 58.19 64.46 72.58 79.04

　　工會經(jīng)費 25.52 28.28 31.32 35.27 38.41

　　職工教育經(jīng)費 20.15 22.32 24.73 27.84 30.32

　　辦公費 93.90 104.05 115.27 129.78 141.33

　　差旅費 76.51 84.78 93.92 105.74 115.16

　　會議費 20.17 22.35 24.76 27.87 30.36

　　業(yè)務(wù)招待費 56.24 62.32 69.03 77.73 84.65

　　水電（能源）費 307.28 340.50 377.20 424.70 462.51

　　修理費 14.74 16.33 18.09 20.37 22.19

　　低值易耗品攤銷 155.11 171.88 190.41 214.38 233.47

　　折舊費 156.56 154.12 147.83 72.74 62.82

　　無形資產(chǎn)攤銷 35.04 38.83 43.02 48.43 52.74

　　遞延資產(chǎn)攤銷 11.95 13.24 14.67 16.52 17.99

　　通訊費 38.11 42.23 46.79 52.68 57.37

　　郵電費 0.28 0.31 0.35 0.39 0.42

　　廣告費 3.98 4.41 4.89 5.51 6.00

　　房屋租賃費 9.29 10.29 11.40 12.84 13.98

　　財產(chǎn)保險 0.16 0.18 0.19 0.22 0.24

　　人身保險 6.42 6.42 6.42 6.42 6.42

　　審計費 4.88 5.40 5.98 6.74 7.34

　　物業(yè)管理費 71.64 79.39 87.95 99.02 107.83

　　勞務(wù)（傭金）支出 54.01 59.85 66.31 74.65 81.30

　　勞動保護費 51.28 56.83 62.95 70.88 77.19

　　殘疾人保障金 15.97 17.70 19.60 22.07 24.04

　　退休人員費用 0.56 0.63 0.69 0.78 0.85

　　房產(chǎn)稅 89.43 89.43 89.43 89.43 89.43

　　土地使用稅 6.81 6.81 6.81 6.81 6.81

　　印花稅 12.38 13.72 15.20 17.11 18.63

　　其他費用 15.69 17.38 19.26 21.68 23.61

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　　3．財務(wù)費用估算

　　根據(jù)報表披露，被評估企業(yè)基準(zhǔn)日無付息債務(wù)，本次評估按手續(xù)費

　　支出水平等測算財務(wù)費用。本報告的財務(wù)費用在預(yù)測時不考慮其存款產(chǎn)

　　生的利息收入，預(yù)測結(jié)果見圖表5-27。

　　（四）營業(yè)外收支計算

　　結(jié)合被評估單位的情況，本次評估對經(jīng)常性的水利建設(shè)基金等支出

　　項目，按歷史水平進行預(yù)測；對于其他營業(yè)外收支偶然性較大，本次評

　　估不予考慮。

　　（五）所得稅計算

　　企業(yè)所得稅是對我國內(nèi)資企業(yè)和經(jīng)營單位的生產(chǎn)經(jīng)營所得和其他

　　所得征收的一種稅。《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》規(guī)定一般企業(yè)所

　　得稅的稅率為25%。本次評估以此為基礎(chǔ)結(jié)合利潤情況預(yù)測未來年度的

　　所得稅費用，預(yù)測結(jié)果見圖表5-27。。

　　（六）折舊攤銷等估算

　　根據(jù)被評估單位固定資產(chǎn)計提折舊和無形資產(chǎn)的攤銷方式，評估人

　　員對存量、增量固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)，按照企業(yè)現(xiàn)行的折舊(攤銷)年限、

　　殘值率和已計提折舊(攤銷)的金額逐一進行了測算。并根據(jù)原有固定資

　　產(chǎn)和無形資產(chǎn)的分類，將測算的折舊及攤銷分至主營業(yè)務(wù)成本和管理費

　　用。

　　（七）追加資本估算

　　追加資本系指企業(yè)在不改變當(dāng)前經(jīng)營生產(chǎn)條件下，所需增加的營運

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　　資金和超過一年期的長期資本性投入。如產(chǎn)能規(guī)模擴大所需的資本性投

　　資（購置固定資產(chǎn)或其他非流動資產(chǎn)），以及所需的新增營運資金及持

　　續(xù)經(jīng)營所必須的資產(chǎn)更新等。

　　在本次評估中，假設(shè)評估對象不再對現(xiàn)有的經(jīng)營能力進行資本性投

　　資，未來經(jīng)營期內(nèi)的追加資本主要為持續(xù)經(jīng)營所需的基準(zhǔn)日現(xiàn)有資產(chǎn)的

　　更新和營運資金增加額。即本報告所定義的追加資本為

　　追加資本=資產(chǎn)更新+營運資金增加額+資本性支出

　　1．資產(chǎn)更新投資估算

　　按照收益預(yù)測的前提和基礎(chǔ)，未來各年只需滿足維持生產(chǎn)經(jīng)營所必

　　需的更新性投資支出。因此，在預(yù)測期內(nèi)的資本性支出按相關(guān)資產(chǎn)到達

　　耐用年限后更新補充計算。預(yù)測結(jié)果見圖表5-27。

　　2．營運資金增加額估算

　　營運資金增加額系指企業(yè)在不改變當(dāng)前主營業(yè)務(wù)條件下，為維持正

　　常經(jīng)營而需新增投入的營運性資金，即為保持企業(yè)持續(xù)經(jīng)營能力所需的

　　新增資金。如正常經(jīng)營所需保持的現(xiàn)金、產(chǎn)品存貨購置、代客戶墊付購

　　貨款（應(yīng)收款項）等所需的基本資金以及應(yīng)付的款項等。營運資金的增

　　加是指隨著企業(yè)經(jīng)營活動的變化，獲取他人的商業(yè)信用而占用的現(xiàn)金，

　　正常經(jīng)營所需保持的現(xiàn)金、存貨等；同時，在經(jīng)濟活動中，提供商業(yè)信

　　用，相應(yīng)可以減少現(xiàn)金的即時支付。通常其他應(yīng)收賬款和其他應(yīng)付賬款

　　核算的內(nèi)容絕大多為與主業(yè)無關(guān)或暫時性的往來，需具體甄別視其與所

　　估算經(jīng)營業(yè)務(wù)的相關(guān)性個別確定。因此估算營運資金的增加原則上只需

　　考慮正常經(jīng)營所需保持的現(xiàn)金、應(yīng)收款項、存貨和應(yīng)付款項等主要因素。

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　　本報告所定義的營運資金增加額為：

　　營運資金增加額=當(dāng)期營運資金-上期營運資金

　　其中：

　　營運資金=最低現(xiàn)金保有量 +存貨+應(yīng)收款項-應(yīng)付款項

　　最低現(xiàn)金保有量 =（年付現(xiàn)成本總額-原材料成本）/現(xiàn)金周轉(zhuǎn)次數(shù)

　　年付現(xiàn)成本總額=銷售成本總額+期間費用總額-非付現(xiàn)成本總額

　　應(yīng)收款項=營業(yè)收入總額/應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率

　　其中，應(yīng)收款項主要包括應(yīng)收賬款、應(yīng)收票據(jù)、預(yù)付賬款以及與經(jīng)

　　營業(yè)務(wù)相關(guān)的其他應(yīng)收賬款等諸項。

　　存貨按照正常處理方式計算其周轉(zhuǎn)率并對未來存貨數(shù)額進行預(yù)測。

　　應(yīng)付款項=營業(yè)成本總額/應(yīng)付賬款周轉(zhuǎn)率

　　其中，應(yīng)付款項主要包括應(yīng)付賬款、應(yīng)付票據(jù)、預(yù)收賬款以及與經(jīng)

　　營業(yè)務(wù)相關(guān)的其他應(yīng)付賬款等諸項。

　　根據(jù)對評估對象經(jīng)營情況的調(diào)查，以及經(jīng)審計的歷史經(jīng)營的資產(chǎn)和

　　損益、收入和成本費用的統(tǒng)計分析以及對未來經(jīng)營期內(nèi)各年度收入與成

　　本的估算結(jié)果，按照上述定義，可得到未來經(jīng)營期內(nèi)各年度的經(jīng)營性現(xiàn)

　　金（最低現(xiàn)金保有量）、存貨、應(yīng)收款項以及應(yīng)付款項等及其營運資金

　　增加額。其具體結(jié)果如下表：

　　圖表5-26 評估對象未來年度營運資金變化情況預(yù)測

　　單位：萬元

　　2020 年及

　　項目 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年 2019 年

　　以后

　　最低現(xiàn)金保有量 149.56 168.82 238.32 263.51 313.50 366.83 366.83

　　存 貨

　　應(yīng)收款項 416.57 453.66 494.05 538.03 585.93 638.10 638.10

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　　應(yīng)付款項 974.97 1,080.74 1,168.59 1,261.51 1,361.15 1,437.62 1,437.62

　　營運資本 -408.83 -458.26 -436.22 -459.96 -461.72 -432.70 -432.70

　　營運資本增加額 -49.43 22.04 -23.75 -1.76 29.02 -

　　3．資本性支出估算

　　本次評估，評估對象無后續(xù)資本性支出。

　　（八）現(xiàn)金流估算結(jié)果

　　圖表5-27為評估對象未來經(jīng)營期內(nèi)凈現(xiàn)金流量的估算結(jié)果。

　　本次評估中對未來收益的預(yù)測，主要是在對企業(yè)所處行業(yè)的市場調(diào)

　　研、分析的基礎(chǔ)上，根據(jù)相關(guān)可比企業(yè)的經(jīng)營狀況、市場需求與未來行

　　業(yè)發(fā)展等綜合情況做出的一種專業(yè)判斷。

　　圖表5-27 未來凈現(xiàn)金流量估算

　　單位：萬元

　　項目 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年 2019 年

　　營業(yè)收入 10,041.95 10,935.96 11,909.56 12,969.85 14,124.52

　　減：營業(yè)成本 5,625.02 6,082.25 6,565.86 7,084.50 7,482.51

　　營業(yè)稅費 40.12 43.69 47.58 51.82 56.43

　　銷售費用 - - - - -

　　管理費用 2,945.78 3,233.80 3,548.39 3,888.54 4,209.19

　　財務(wù)費用 44.66 48.64 52.97 57.68 62.82

　　營業(yè)利潤 1,386.37 1,527.59 1,694.77 1,887.31 2,313.58

　　營業(yè)外收入 - - - - -

　　減：營業(yè)外支出 3.84 4.19 4.56 4.97 5.41

　　利潤總額 1,382.52 1,523.40 1,690.21 1,882.35 2,308.17

　　減：所得稅 345.63 380.85 422.55 470.59 577.04

　　凈利潤 1,036.89 1,142.55 1,267.65 1,411.76 1,731.13

　　折舊攤銷等 1,478.68 1,135.36 1,226.63 1,116.24 956.41

　　折舊 1,131.89 1,130.84 1,108.02 1,002.84 843.01

　　攤銷 346.79 4.52 118.61 113.40 113.40

　　扣稅后利息 - - - - -

　　追加資本 27.29 268.38 2.94 172.76 610.98

　　營運資金增加額 -49.43 22.04 -23.75 -1.76 29.02

　　資本性支出 - - - - -

　　資產(chǎn)更新 76.72 246.34 26.69 174.52 581.96

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　　凈現(xiàn)金流量 2,488.28 2,009.52 2,491.35 2,355.23 2,076.56

　　（九）預(yù)測期后的現(xiàn)金流的確定

　　預(yù)測期后的收益按預(yù)測末年自由現(xiàn)金流量調(diào)整確定。主要是對營運

　　資金增加額和更新資本性支出進行調(diào)整，

　　（1）營運資金增加額：預(yù)測期后企業(yè)營運資金增加額為零。

　　（2）考慮被評估單位在持續(xù)經(jīng)營前提下，應(yīng)保證資產(chǎn)規(guī)模的相對

　　穩(wěn)定，綜合考慮各類資產(chǎn)的更新周期、資金時間價值等因素，根據(jù)被評

　　估單位非流動資產(chǎn)耐用年限和賬面原值計算更新資本性支出年金后確

　　定永續(xù)期年度資本性支出為912.23 萬元。

　　（3）折舊攤銷費：由于會計折舊年限與經(jīng)濟壽命年限存在差異，

　　考慮折舊貨幣時間價值對預(yù)測年后的折舊進行調(diào)整，確定預(yù)測年后每年

　　的折舊費為1,296.48 萬元（含攤銷）。

　　經(jīng)上述調(diào)整后，永續(xù)期年度企業(yè)自由現(xiàn)金流為1,860.33 萬元。

　　七、股東權(quán)益價值的預(yù)測

　　（一）折現(xiàn)率的確定

　　1、無風(fēng)險收益率 Rf，參照國家近五年發(fā)行的中長期國債利率的平

　　均水平（見圖表 5-28），按照十年期以上國債利率平均水平確定無風(fēng)險

　　收益率 Rf 的近似，即 Rf=3.94%。

　　圖表5-28 中長期國債利率

　　序號 國債代碼 國債名稱 期限 實際利率

　　1 100902 國債 0902 20 0.039

　　2 100903 國債 0903 10 0.0307

　　3 100905 國債 0905 30 0.0406

　　4 100907 國債 0907 10 0.0304

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　　5 100911 國債 0911 15 0.0372

　　6 100912 國債 0912 10 0.0311

　　7 100916 國債 0916 10 0.0351

　　8 100920 國債 0920 20 0.0404

　　9 100923 國債 0923 10 0.0347

　　10 100925 國債 0925 30 0.0422

　　11 100927 國債 0927 10 0.0371

　　12 100930 國債 0930 50 0.0435

　　13 101002 國債 1002 10 0.0346

　　14 101003 國債 1003 30 0.0412

　　15 101007 國債 1007 10 0.0339

　　16 101009 國債 1009 20 0.04

　　17 101012 國債 1012 10 0.0328

　　18 101014 國債 1014 50 0.0407

　　19 101018 國債 1018 30 0.0407

　　20 101019 國債 1019 10 0.0344

　　21 101023 國債 1023 30 0.04

　　22 101024 國債 1024 10 0.0331

　　23 101026 國債 1026 30 0.04

　　24 101029 國債 1029 20 0.0386

　　25 101031 國債 1031 10 0.0332

　　26 101034 國債 1034 10 0.037

　　27 101037 國債 1037 50 0.0445

　　28 101040 國債 1040 30 0.0427

　　29 101041 國債 1041 10 0.0381

　　30 101102 國債 1102 10 0.0398

　　31 101105 國債 1105 30 0.0436

　　32 101108 國債 1108 10 0.0387

　　33 101110 國債 1110 20 0.0419

　　34 101112 國債 1112 50 0.0453

　　35 101115 國債 1115 10 0.0403

　　36 101116 國債 1116 30 0.0455

　　37 101119 國債 1119 10 0.0397

　　38 101123 國債 1123 50 0.0438

　　39 101124 國債 1124 10 0.036

　　40 101204 國債 1204 10 0.0354

　　41 101206 國債 1206 20 0.0407

　　42 101208 國債 1208 50 0.043

　　43 101209 國債 1209 10 0.0339

　　44 101212 國債 1212 30 0.0411

　　45 101213 國債 1213 30 0.0416

　　46 101215 國債 1215 10 0.0342

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　　47 101218 國債 1218 20 0.0414

　　48 101220 國債 1220 50 0.044

　　49 101221 國債 1221 10 0.0358

　　50 101305 國債 1305 10 0.0355

　　51 101309 國債 1309 20 0.0403

　　52 101310 國債 1310 50 0.0428

　　53 101311 國債 1311 10 0.0341

　　54 101316 國債 1316 20 0.0437

　　55 101318 國債 1318 10 0.0412

　　56 101319 國債 1319 30 0.0482

　　57 101324 國債 1324 50 0.0538

　　58 101325 國債 1325 30 0.0511

　　平均 0.0394

　　2、市場預(yù)期報酬率 Rm，一般認(rèn)為，股票指數(shù)的波動能夠反映市場

　　整體的波動情況，指數(shù)的長期平均收益率可以反映市場期望的平均報酬

　　率。通過對上證綜合指數(shù)自 1992 年 5 月 21 日全面放開股價、實行自由

　　競價交易后至 2014 年 12 月 31 日期間的指數(shù)平均收益率進行測算，得

　　出市場期望報酬率的近似，即：Rm=10.19%。

　　3、βe值

　　取滬深同類可比上市公司股票，以2010年1月1日至2014年12月31

　　日的250周的市場價格測算估計，得到可比公司股票的歷史市場平均風(fēng)

　　險系數(shù)βx= 0.8533 ，按式（10）得到可比公司股票的預(yù)期市場平均

　　風(fēng)險系數(shù)的估計值βt = 0.9032 ，按式（9）得到評估對象可比公司的

　　無杠桿市場風(fēng)險系數(shù)βu = 0.8237 。按式（8）得到評估對象權(quán)益資本

　　的預(yù)期市場風(fēng)險系數(shù)βe = 0.8237 。

　　4．權(quán)益資本成本re

　　本次評估考慮到評估對象在公司的融資條件、資本流動性以及公司

　　的治理結(jié)構(gòu)等方面與可比上市公司的差異性所可能產(chǎn)生的特性個體風(fēng)

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　　險，設(shè)公司特性風(fēng)險調(diào)整系數(shù)ε=3.00%,最終由式（7）得到評估對象的

　　權(quán)益資本成re=0.1209

　　5．計算Wd和We

　　由公司的資本結(jié)構(gòu)可得到We= 1.0000 。其中資本結(jié)構(gòu)以股東全部

　　權(quán)益價值評估值和有息負債價值確定。

　　6．折現(xiàn)率WACC

　　由資本資產(chǎn)加權(quán)平均成本模型得到WACC=rd×Wd+re×We= 0.1209

　　（二）經(jīng)營性資產(chǎn)價值預(yù)測

　　將得到的預(yù)期凈現(xiàn)金流量代入式（3），即可得到評估對象的經(jīng)營性

　　資產(chǎn)價值為 16,952.82 萬元。

　　（三）溢余性或非經(jīng)營性資產(chǎn)價值預(yù)測

　　經(jīng)核實，在評估基準(zhǔn)日2014年12月31日，經(jīng)會計師審計的資產(chǎn)負債

　　表披露，有如下一些資產(chǎn)的價值在本次預(yù)測的經(jīng)營性資產(chǎn)中未予考慮，

　　應(yīng)屬本次評估所預(yù)測的經(jīng)營性資產(chǎn)價值之外的溢余性資產(chǎn)非經(jīng)營性資

　　產(chǎn)。

　　1、基準(zhǔn)日流動類溢余或非經(jīng)營性資產(chǎn)的價值C1

　　在本次評估中，有如下一些流動類資產(chǎn)（負債）的價值在現(xiàn)金流預(yù)

　　測中未予考慮：

　　（1）經(jīng)測算，基準(zhǔn)日被評估單位的最低現(xiàn)金保有量為 149.56 萬元，

　　則被評估單位的溢于貨幣資金為84.28 萬元。

　　（2）評估對象基準(zhǔn)日賬面其他應(yīng)收款為26.76 萬元，為與關(guān)聯(lián)單位

　　的非經(jīng)營性往來款；故基準(zhǔn)日的上述資產(chǎn)作為溢余處理，經(jīng)評估師核實

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　　無誤，確認(rèn)該款項存在。

　　（3）經(jīng)審計的資產(chǎn)負債表披露，評估對象基準(zhǔn)日賬面其他應(yīng)付款

　　為929.56 萬元，為資本性支出負債、待支付的賠款和關(guān)聯(lián)單位的往來等

　　為非經(jīng)營性負債，因其為非經(jīng)常性的負債，故基準(zhǔn)日的該部分作為溢余

　　處理，經(jīng)評估師核實無誤，確認(rèn)該款項存在。

　　即基準(zhǔn)日流動性溢余或非經(jīng)營性資產(chǎn)（負債）的價值為：

　　C1=-818.53 （萬元）

　　2、基準(zhǔn)日非流動類溢余或非經(jīng)營性資產(chǎn)的價值C2

　　經(jīng)核實被評估單位其他非流動負債遞延收益188.09 萬元，與未來的

　　經(jīng)營無關(guān)，因本次評估企業(yè)無限期經(jīng)營評估為零。

　　經(jīng)審計的資產(chǎn)負債表披露，評估對象基準(zhǔn)日遞延所得稅資產(chǎn)賬面值

　　0.29 萬元為非流動類溢余或非經(jīng)營性資產(chǎn)，則非流動類溢余或非經(jīng)營性

　　資產(chǎn)（負債）的價值為：

　　C2=0.29 （萬元）

　　將上述各項代入式（4）得到評估對象基準(zhǔn)日溢余或非經(jīng)營性資產(chǎn)

　　（負債）的價值為:

　　C=C1+C2=-818.24 （萬元）

　　（四）長期股權(quán)投資的確定

　　企業(yè)的長期股權(quán)投資，賬面價值共計 8,039.59 萬元，為對溫州英

　　特醫(yī)藥倉儲有限公司和金華英特醫(yī)藥物流有限公司的投資。該二單位尚

　　處于建設(shè)中，本次按照成本法確定的價值計算其價值，Q= 8,090.25 萬

　　元。

　　中聯(lián)資產(chǎn)評估集團有限公司 第 138 頁

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　　圖表5-29 長期投資評估明細表

　　單位：元

　　序 持股比 增值

　　被投資單位名稱 賬面價值 評估價值 增值額

　　號 例% 率%

　　溫州英特醫(yī)藥倉

　　1 54.55 30,000,000.00 31,439,533.96 978,026.05 3.22

　　儲有限公司

　　金華英特醫(yī)藥物

　　2 80 50,000,000.00 49,462,920.75 -551,538.82 -1.10

　　流有限公司

　　-

　　合計 80,000,000.00 80,902,454.71 80,902,454.71 1.13

　　（五）權(quán)益資本價值的確定

　　將所得到的經(jīng)營性資產(chǎn)價值 P=16,952.82 萬元，基準(zhǔn)日存在的其它

　　溢余性或非經(jīng)營性資產(chǎn)的價值∑C=-818.24 萬元，長期股權(quán)投資 Q=

　　8,090.25 萬元，代入式（2），得到評估對象的企業(yè)價值 B=24,224.83 萬

　　元。

　　企業(yè)在基準(zhǔn)日付息債務(wù) D=0.00 萬元，得到評估對象的股東全部權(quán)

　　益價值為 24,224.83 萬元。

　　中聯(lián)資產(chǎn)評估集團有限公司 第 139 頁

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　　第六部分評估結(jié)論及其分析

　　一、評估結(jié)論

　　我們根據(jù)國家有關(guān)資產(chǎn)評估的法律、法規(guī)、規(guī)章和評估準(zhǔn)則，本著

　　獨立、公正、科學(xué)、客觀的原則，履行了資產(chǎn)評估法定的和必要的程序，

　　采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法和收益法的評估方法，對浙江英特物流有限公司納入評

　　估范圍的全部資產(chǎn)及相關(guān)負債進行了評估，得出其在評估基準(zhǔn)日 2014

　　年 12 月 31 日的如下結(jié)論：

　　（一）資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估結(jié)論

　　資產(chǎn)賬面價值 21,706.40 萬元，評估值 26,982.91 萬元，評估值較

　　賬面值增值 5,276.51 萬元，增值率 24.31 %。

　　負債賬面價值 2,441.60 萬元，評估值 2,253.51 萬元，評估值較賬

　　面值就減值 188.09 萬元，減值率 7.70 %。

　　所有者權(quán)益賬面價值 19,264.80 萬元，評估值 24,729.40 萬元，評

　　估值較賬面值增值 5,464.60 萬元，增值率 28.37 %。詳見下表。

　　表6-1 資產(chǎn)評估結(jié)果匯總表

　　被評估單位：浙江英特物流有限公司 評估基準(zhǔn)日:2014 年 12 月 31 日 金額單位：人民幣萬元

　　項 目 賬面價值 評估價值 增減值 增值率％

　　流動資產(chǎn) 1,026.15 1,026.15 - -

　　非流動資產(chǎn) 20,680.25 25,956.76 5,276.51 25.51

　　其中：長期股權(quán)投資 8,000.00 8,090.25 90.25 1.13

　　投資性房地產(chǎn) - - -

　　固定資產(chǎn) 10,963.03 12,413.86 1,450.83 13.23

　　在建工程 - - -

　　無形資產(chǎn) 1,281.00 5,063.47 3,782.47 295.27

　　長期待攤費用 388.90 388.90 - -

　　中聯(lián)資產(chǎn)評估集團有限公司 第 140 頁

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　　遞延所得稅資產(chǎn) 47.33 0.29 -47.04 -99.39

　　其他非流動資產(chǎn) - - -

　　資產(chǎn)總計 21,706.40 26,982.91 5,276.51 24.31

　　流動負債 2,253.51 2,253.51 - -

　　非流動負債 188.09 - -188.09 -100.00

　　負債總計 2,441.60 2,253.51 -188.09 -7.70

　　所有者權(quán)益 19,264.80 24,729.40 5,464.60 28.37

　　（二）收益法評估結(jié)論

　　經(jīng)實施清查核實、實地查勘、市場調(diào)查和詢證、評定估算等評估程

　　序，采用收益法對企業(yè)股東全部權(quán)益價值進行評估。被評估單位在評估

　　基準(zhǔn)日 2014 年 12 月 31 日的所有者權(quán)益賬面值為 19,264.80 萬元，評估

　　后的股東全部權(quán)益資本價值（所有者權(quán)益價值）為 24,224.83 萬元，較

　　其所有者權(quán)益賬面值增值 4,960.03 萬元，增值率 25.75%。

　　（三）評估結(jié)果的選取

　　本次評估采用收益法得出的被評估單位股東全部權(quán)益價值 2,389.98

　　萬元，比資產(chǎn)基礎(chǔ)法測算得出的股東全部權(quán)益價值 2,234.41 萬元，少

　　504.57 萬元。兩種評估方法差異的原因主要是：

　　1、資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估是以資產(chǎn)的成本重置為價值標(biāo)準(zhǔn)，反映的是資

　　產(chǎn)投入（購建成本）所耗費的社會必要勞動，這種購建成本通常將隨著

　　國民經(jīng)濟的變化而變化；

　　2、收益法評估是以資產(chǎn)的預(yù)期收益為價值標(biāo)準(zhǔn)，反映的是資產(chǎn)的

　　經(jīng)營能力（獲利能力）的大小，這種獲利能力通常將受到宏觀經(jīng)濟、行

　　業(yè)政策以及資產(chǎn)的有效使用、被評估單位市場占有率、經(jīng)營能力、經(jīng)營

　　風(fēng)險等多種條件的影響；

　　中聯(lián)資產(chǎn)評估集團有限公司 第 141 頁

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　　長期投資-浙江英特物流有限公司資產(chǎn)評估說明

　　綜上所述，從而造成兩種評估方法產(chǎn)生差異。

　　考慮本次評估目的系為母公司購買股權(quán)提供價值參考，通過分析兩

　　種方法評估結(jié)果的合理性和價值內(nèi)涵，我們認(rèn)為被評估單位此類企業(yè)的

　　市場價值通常不是基于重新購建該等資產(chǎn)所花費的成本而是基于市場

　　參與者對未來收益的預(yù)期，企業(yè)在管理上、市場情況、經(jīng)營能力等軟實

　　力無法在成本法得到很好的體現(xiàn)，而收益法的評估結(jié)果更能準(zhǔn)確揭示被

　　評估企業(yè)未來的盈利能力、經(jīng)營風(fēng)險。因此本次選取收益法的評估結(jié)果

　　作為被評估單位股東全部權(quán)益價值的評估結(jié)論。

　　即，被評估單位股東全部權(quán)益價值評估值為 24,224.83 萬元。

　　二、評估結(jié)論與賬面價值比較變動情況及原因

　　被評估單位所有者權(quán)益評估值 19,264.80 萬元，評估后的股東全部

　　權(quán)益資本價值（所有者權(quán)益價值）為 24,224.83 萬元，較其所有者權(quán)益

　　賬面值增值 4,960.03 萬元，增值率 25.75%。主要原因是企業(yè)通過經(jīng)營

　　收益能力較好，故導(dǎo)致評估增值。

　　中聯(lián)資產(chǎn)評估集團有限公司 第 142 頁

　　企業(yè)關(guān)于進行資產(chǎn)評估有關(guān)事項的說明

　　一、委托方及被評估單位概況

　　本次資產(chǎn)評估的委托方為浙江英特集團股份有限公司、浙江華資實

　　業(yè)發(fā)展有限公司和浙江華辰投資發(fā)展有限公司。被評估單位為浙江英特

　　物流有限公司。

　　（一）委托方概況

　　1、浙江英特集團股份有限公司

　　名 稱：浙江英特集團股份有限公司

　　類 型：股份有限公司（上市）

　　住 所：杭州市濱江區(qū)西興街道江南大道 96 號 8 樓

　　法定代表人： 馮志斌

　　注冊 資本：貳億零柒佰肆拾肆萬玖仟玖佰肆拾陸元

　　成 立 日 期：1995 年 12 月 14 日

　　辦 公 地 址： 浙江省杭州市濱江區(qū)江南大道 96 號中化大廈。

　　經(jīng) 營 范 圍：實業(yè)投資，投資管理，市場營銷策劃，醫(yī)藥信息咨

　　詢，醫(yī)療器械信息咨詢，企業(yè)管理咨詢，商務(wù)信息咨詢，計算機軟硬件

　　開發(fā)及信息技術(shù)服務(wù)，會展服務(wù)，醫(yī)藥研發(fā)，經(jīng)營進出口業(yè)務(wù)。（依法

　　須經(jīng)批準(zhǔn)的項目，經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)后方可開展經(jīng)營活動）。

　　浙江英特集團股份有限公司是由中國中化集團和浙江省國有資產(chǎn)

　　管理委員會合資的中化藍天集團控股的上市公司，股票代碼為

　　SZ.000411。

　　浙江英特集團股份有限公司原名杭州凱地絲綢股份有限公司，系經(jīng)

　　1

　　浙江省股份制試點工作協(xié)調(diào)小組浙股[1992]17 號文批準(zhǔn)設(shè)立的股份制

　　試點企業(yè)，于 1993 年 4 月 7 日在杭州市工商行政管理局登記注冊，取

　　得注冊號為工商企股浙杭字第 14308466-2 號的《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》。

　　2001 年 12 月 30 日經(jīng)資產(chǎn)重組后，于 2002 年 7 月經(jīng)浙江省工商行政管

　　理局核準(zhǔn)，更名為浙江英特集團股份有限公司。現(xiàn)有注冊資本

　　207,449,946.00 元，股份總數(shù) 207,449,946 股（每股面值 1 元）。現(xiàn)取得

　　注冊號為 330000000032529 的《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》。公司股票已于 1996

　　年 7 月 16 日在深圳證券交易所掛牌交易。浙江英特集團股份有限公司

　　屬醫(yī)藥物流行業(yè)。主要產(chǎn)品或提供的勞務(wù)為藥品銷售業(yè)務(wù)。

　　2、浙江華資實業(yè)發(fā)展有限公司

　　名 稱：浙江華資實業(yè)發(fā)展有限公司

　　類 型：有限責(zé)任公司

　　住 所：杭州市濱江區(qū)西興街道江南大道 88-96 號（雙號）1-A

　　樓 1901 室

　　法定代表人：錢永林

　　注冊 資本：5,000 萬元

　　成 立 日 期：1992 年 9 月 23 日

　　經(jīng) 營 范 圍：一般經(jīng)營項目：組織高新技術(shù)產(chǎn)品的開發(fā)、經(jīng)營，

　　技術(shù)培訓(xùn)，科技、經(jīng)濟信息咨詢，五金交電、化工產(chǎn)品（不含危險品）、

　　辦公自動化設(shè)備、建筑材料、金屬材料、機電產(chǎn)品、針紡織品、服裝、

　　燈具、照相器材、工藝禮品的銷售，室內(nèi)外裝飾。

　　浙江華龍實業(yè)發(fā)展公司前身為浙江華龍實業(yè)發(fā)展公司，是經(jīng)浙江省

　　計劃經(jīng)濟委員會于 1992 年 9 月 12 日批準(zhǔn)建立的獨立核算、自主經(jīng)營、

　　2

　　自負盈虧、具有法人資格的全民所有制企業(yè)。注冊資金 3,000 萬元。2007

　　年 10 月 17 日，浙江華龍實業(yè)發(fā)展公司修改公司章程，將公司名稱修改

　　為“浙江華資實業(yè)發(fā)展有限公司”，

　　浙江華資實業(yè)發(fā)展有限公司現(xiàn)股東為浙江省華龍實業(yè)集團有限公

　　司，出資額為 4,500.00 萬元，持有 90.00%股權(quán)；浙江東普實業(yè)有限公

　　司出資 500.00 萬元，持有 10.00%股權(quán)。

　　3、浙江華辰投資發(fā)展有限公司

　　名 稱：浙江華辰投資發(fā)展有限公司

　　類 型：其他有限責(zé)任公司

　　住 所：杭州市體育場路桃花弄 2 號 2 幢 4 樓

　　法定代表人：徐德良

　　注冊 資本：2,500 萬元

　　成 立 日期：2003 年 8 月 28 日

　　經(jīng) 營 范 圍：許可經(jīng)營項目：無 。一般經(jīng)營項目：實業(yè)投資，高

　　新技術(shù)轉(zhuǎn)讓與服務(wù)，信息技術(shù)產(chǎn)品的開發(fā)和應(yīng)用。

　　浙江華辰投資發(fā)展有限公司是由由浙江礎(chǔ)潤投資有限公司、杭州礎(chǔ)

　　潤汽車出租有限公司共同投資組建，注冊資本為 2,500 萬元，其中：浙

　　江礎(chǔ)潤投資有限公司以貨幣出資 250 萬元，杭州礎(chǔ)潤汽車出租有限公司

　　以貨幣出資 2,250 萬元。該公司成立后，股權(quán)幾經(jīng)變革，現(xiàn)股東為浙江

　　省國際貿(mào)易集團有限公司，出資 975.00 萬元，持有 39.00%股權(quán)；浙江

　　致恒貿(mào)易有限公司，出資 575.00 萬元，持有 23.00%股權(quán)；杭州余杭國

　　葉投資有限公司，出資 950.00 萬元，持有 38.00%股權(quán)。

　　（二）被評估單位概況

　　3

　　名 稱：浙江英特物流有限公司

　　類 型：有限責(zé)任公司（法人獨資）

　　住 所：杭州市拱墅區(qū)康橋鎮(zhèn)康樂路 7 號

　　法定代表人：吳華慶

　　營業(yè)執(zhí)照注冊號：330000000006981（1/1）

　　注冊資本：8000 萬元

　　成立日期：2005 年 9 月 29 日

　　公司辦公地址：杭州市拱墅區(qū)康橋鎮(zhèn)康樂路 7 號

　　經(jīng)營范圍：許可經(jīng)營項目：普通貨運，貨物專用運輸：冷藏保鮮，

　　貨運站經(jīng)營：貨運配載，貨運代理，倉儲理貨。（范圍詳見《中華人民

　　共和國道路運輸經(jīng)營許可證》，有效期至 2014 年 06 月 28 日）。一般經(jīng)

　　營項目：包裝服務(wù)，搬運裝卸服務(wù)，物流方案設(shè)計，信息咨詢服務(wù)，市

　　場營銷策劃。（上述經(jīng)營范圍不含國家法律法規(guī)規(guī)定禁止、限制和許可

　　經(jīng)營的項目。）（依法須經(jīng)批準(zhǔn)的項目，經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)后方可開展經(jīng)營

　　活動）

　　1.公司簡介及歷史沿革

　　浙江英特物流有限公司系浙江英特藥業(yè)有限責(zé)任公司全資子公司，

　　2005 年注冊成立，注冊資金 8000 萬元，現(xiàn)有員工 260 余人，擁有一批

　　醫(yī)藥專業(yè)技術(shù)人員和訓(xùn)練有素的物流人才，是一支年輕有朝氣活力的團

　　隊。

　　英特物流已投入使用的物流中心面積達 6 萬多平方，集藥品儲存、

　　驗收養(yǎng)護、物流加工、裝卸搬運、集中配送和信息服務(wù)六大功能于一體，

　　配備系列具有國際先進水平的物流設(shè)施；依靠自身的力量開發(fā)了 ERP、

　　4

　　WMS 系統(tǒng)、第三方物流系統(tǒng)，建立了英特物流網(wǎng)站，大量運用辦公自

　　動化系統(tǒng)（OA），強大的物流能力與現(xiàn)代化信息技術(shù)完美結(jié)合，將支持

　　客戶終端 30000 個，日發(fā)貨量 20000 件，日處理訂單行 20000 行，儲存

　　品規(guī) 15000 個，貨位 4 萬個，庫存 25 萬件，銷售 200 億以上，年吞吐

　　量 1000 萬件以上的物流能力，整體提升供應(yīng)鏈的價值。

　　英特物流于 2008 年 6 月通過浙江省食品藥品監(jiān)督管理局認(rèn)證，成

　　為浙江省首家具有第三方藥品物流資質(zhì)的企業(yè)，從藥品入庫到出庫，嚴(yán)

　　格按照國家 GSP 管理要求，提供包括冷藏藥品在內(nèi)的藥品物流服務(wù)。

　　作為浙江省政府醫(yī)藥儲備定點單位，英特物流承擔(dān)著 70%重大災(zāi)情、

　　疫情、事故的急救藥品供應(yīng)工作，把履行企業(yè)社會責(zé)任全面融入公司發(fā)

　　展戰(zhàn)略、經(jīng)營管理和企業(yè)文化建設(shè)之中，努力追求企業(yè)經(jīng)濟效益和社會

　　效益同步發(fā)展。浙江英特物流作為浙江省供應(yīng)鏈協(xié)會理事單位、中國物

　　流與采購聯(lián)合會會員單位、杭州市物流與采購行業(yè)協(xié)會會員單位；

　　2006-2009 年被浙江省人民政府列為現(xiàn)代物流發(fā)展重點聯(lián)系企業(yè)；2007

　　年制定了浙江省地方標(biāo)準(zhǔn)《藥品冷鏈物流技術(shù)與管理規(guī)范》；2008 年被

　　杭州市委、杭州市人民政府評為“社會責(zé)任先進企業(yè)”；2009 年被評為國

　　家 AAA 級物流企業(yè)、“英特醫(yī)藥物流服務(wù)”榮膺浙江名牌產(chǎn)品稱號；2010

　　年通過 ISO9001:2008 復(fù)認(rèn)證，英特藥業(yè)醫(yī)藥物流服務(wù)被授予“浙江服務(wù)

　　名牌”；2010 年被中國交通運輸協(xié)度會評為“全國先進物流企業(yè)”；2011

　　年被中國物流與采購聯(lián)合會評為“AAA 物流企業(yè)”；2011 年“第三方醫(yī)藥

　　物流”被評為浙江省物流企業(yè)優(yōu)秀創(chuàng)新項目；被長三角地區(qū)物流發(fā)展聯(lián)

　　席會議、長三角地區(qū)現(xiàn)代物流合作聯(lián)盟評為 2010－2011 年“守行規(guī)、講

　　誠信”先進物流企業(yè)稱號；2011 年被人力資源和社會保障部、中國物流

　　5

　　與采購聯(lián)合會評為“全國物流行業(yè)先進集體”...

　　英特物流擁有目前浙江省最大的專業(yè)醫(yī)藥冷庫，容積達 4000 立方，

　　貨位 4000 余個，可儲存藥品 10000 件，按冷鏈藥品存儲要求，分設(shè)緩

　　沖區(qū)、待驗待發(fā)區(qū)、包裝物料區(qū)、托盤儲存區(qū)、擱板儲存區(qū)和多溫層設(shè)

　　置。

　　英特物流定位于“立足浙江、輻射華東、走向全國，成為國內(nèi)最具

　　影響力和競爭力，最具活力和實力的區(qū)域?qū)I(yè)醫(yī)藥物流企業(yè)”，并將以

　　“優(yōu)質(zhì)、快捷、準(zhǔn)確、高效”的服務(wù)理念，竭誠為廣大醫(yī)藥企業(yè)提供醫(yī)藥

　　物流服務(wù)。

　　英特物流原名為浙江錢王藥業(yè)有限公司，由浙江英特藥業(yè)有限責(zé)任

　　公司和浙江省醫(yī)院器械有限公司共同出資組建，注冊資本 1000 萬元，

　　出 資方式均幣出資。截止 2005 年 9 月 20 日止，浙江錢王藥業(yè)已收到

　　浙江英特藥業(yè)有限責(zé)任公司和浙江省醫(yī)療器械有限公司繳納的注冊資

　　本合計人民幣 1000 萬元，浙江中瑞會計師事務(wù)所驗證并出具了浙瑞審

　　（驗）字［2005］041 號驗資報告。

　　2008 年 1 月 14 日，根據(jù)浙江英特藥業(yè)有限責(zé)任公司董事會決議，

　　浙英特藥董［2008］1 號文件，決定擬將浙江錢王藥業(yè)有限公司更名為“浙

　　江英特物流有限公司。”

　　2008 年 6 月 16 日，根據(jù)英特物流股東會決議和修改后的章程規(guī)定，

　　英特物流申請增加注冊資本人民幣 2000 萬元，由股東浙江英特藥業(yè)有

　　限責(zé)任公司于 2008 年 6 月 16 日之 前一次性繳足，變更后的注冊資本

　　粉民幣 3000 萬元。截止 2008 年 6 月 16 日英特物流已收到股東繳納的

　　新增的注冊資本（實收資本）合計人民幣 2000 萬元。股東以貨幣出資

　　6

　　2000 萬元，變更后的累計注冊資本為 3000 萬元。浙江五聯(lián)會計師事務(wù)

　　所有限公司驗證并出具了浙五驗字［2008］第 463 號驗資報告。

　　2014 年 11 月，根據(jù)浙江省英特藥業(yè)有限責(zé)任公司七事會決議，同

　　意浙江英特藥業(yè)有限責(zé)任公司投資 5000 萬元，將英特物流的注冊資本

　　從 3000 萬元增加至 8000 萬元。評估人員已獲取英特物流收到增資款項

　　的相關(guān)憑證。

　　截至評估基準(zhǔn)日，英特物流實收資本為 8000 萬元人民幣，股東名

　　稱、出資額和出資比例如下：

　　表2-1 股東名稱、出資額和出資比例

　　序號 股東名稱 出資額（萬元） 出資比例%

　　1 浙江英特藥業(yè)有限責(zé)任公司 8,000.00 100%

　　合 計 8,000.00 100%

　　2、資產(chǎn)、財務(wù)及經(jīng)營狀況

　　截止評估基準(zhǔn)日 2014 年 12 月 31 日，公司資產(chǎn)總額為 21,706.40 萬

　　元、負債 2,441.60 萬元、所有者權(quán)益 19,264.80 萬元。具體包括流動資

　　產(chǎn) 1,026.15 萬元；非流動資產(chǎn) 20,680.25 萬元；流動負債 2,253.51 萬

　　元；非流動負債 188.09 萬元。實現(xiàn)營業(yè)收入 9,221.02 萬元，凈利潤

　　1,125.03 萬元。公司近 3 年及基準(zhǔn)日資產(chǎn)、財務(wù)狀況如下表：

　　表2-2 公司資產(chǎn)、負債及財務(wù)狀況

　　單位：人民幣萬元

　　2014 年 12 月 31 2013 年 12 月 31 2012 年 12 月 31 2011 年 12 月 31

　　項目

　　日 日 日 日

　　7

　　總資產(chǎn) 13,491.44 13,822.78 15,480.58 21,706.40

　　總負債 3,075.95 1,474.33 2,340.80 2,441.60

　　所有者權(quán)益 10,415.49 12,348.45 13,139.78 19,264.80

　　項目 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年

　　主營業(yè)務(wù)收入 6,338.80 7,785.75 8,089.36 9,221.02

　　利潤總額 2,142.00 2,589.78 2,391.62 1,523.54

　　凈利潤 1,604.46 1,932.95 1,791.33 1,125.03

　　天職國際會計師 天職國際會計師 天健會計師事務(wù) 天健會計師事務(wù)

　　審計機構(gòu) 事務(wù)所（特殊普 事務(wù)所（特殊普 所（特殊普通合 所（特殊普通合

　　通合伙） 通合伙） 伙） 伙）

　　3．公司執(zhí)行的主要會計政策

　　（1）會計期間：從公歷 1 月 1 日起至 12 月 31 日止為一個會計年

　　度。

　　（2）記賬本位幣：人民幣。

　　（3）記賬原則和計價基礎(chǔ)：以權(quán)責(zé)發(fā)生制為記賬原則，以歷史成

　　本為計價基礎(chǔ)。

　　（4）應(yīng)收賬款壞賬損失的核算方法

　　壞賬損失采用備抵法核算，采用個別認(rèn)定與賬齡分析法結(jié)合計提壞

　　賬準(zhǔn)備。

　　（5）存貨的核算方法

　　①存貨的分類

　　存貨包括在日常活動中持有以備出售的產(chǎn)成品或商品、處在生產(chǎn)過

　　程中的在產(chǎn)品、在生產(chǎn)過程或提供勞務(wù)過程中耗用的材料和物料等。

　　②發(fā)出存貨的計價方法

　　發(fā)出存貨采用加權(quán)平均法。

　　③存貨可變現(xiàn)凈值的確定依據(jù)及存貨跌價準(zhǔn)備的計提方法

　　8

　　資產(chǎn)負債表日，存貨采用成本與可變現(xiàn)凈值孰低計量，按照單個存

　　貨成本高于可變現(xiàn)凈值的差額計提存貨跌價準(zhǔn)備。直接用于出售的存貨，

　　在正常生產(chǎn)經(jīng)營過程中以該存貨的估計售價減去估計的銷售費用和相

　　關(guān)稅費后的金額確定其可變現(xiàn)凈值；需要經(jīng)過加工的存貨，在正常生產(chǎn)

　　經(jīng)營過程中以所生產(chǎn)的產(chǎn)成品的估計售價減去至完工時估計將要發(fā)生

　　的成本、估計的銷售費用和相關(guān)稅費后的金額確定其可變現(xiàn)凈值；資產(chǎn)

　　負債表日，同一項存貨中一部分有合同價格約定、其他部分不存在合同

　　價格的，分別確定其可變現(xiàn)凈值，并與其對應(yīng)的成本進行比較，分別確

　　定存貨跌價準(zhǔn)備的計提或轉(zhuǎn)回的金額。

　　④存貨的盤存制度

　　存貨的盤存制度為永續(xù)盤存制。

　　⑤低值易耗品和包裝物的攤銷方法

　　a.低值易耗品

　　按照一次轉(zhuǎn)銷法進行攤銷。

　　b.包裝物

　　按照一次轉(zhuǎn)銷法進行攤銷。

　　（6）固定資產(chǎn)計價與折舊：固定資產(chǎn)以取得時的實際成本入賬，并

　　從其達到預(yù)定可使用狀態(tài)的次月起采用年限平均法計提折舊。固定資產(chǎn)

　　的預(yù)計經(jīng)濟使用年限、預(yù)計凈殘值率和折舊率如下：

　　表 2-3 固定資產(chǎn)折舊年限及折舊率表

　　固定資產(chǎn)類別 預(yù)計使用年限 殘值率(%) 年折舊率（%）

　　房屋建筑物 10-30 年 3-5 3.17-9.7

　　9

　　通用設(shè)備 5-20 年 3-5 4.75-19.40

　　專用設(shè)備 10-15 3-5 6.33-9.70

　　運輸設(shè)備 8 3-5 11.875-12.125

　　其他設(shè)備 5-18 3-5 5.28-19.40

　　資產(chǎn)負債表日，有跡象表明固定資產(chǎn)發(fā)生減值的，按照賬面價值與

　　可收回金額的差額計提相應(yīng)的減值準(zhǔn)備。

　　（7）收入確認(rèn)：公司產(chǎn)品主要為各類醫(yī)藥藥品、醫(yī)療器械的銷售，

　　均為國內(nèi)銷售。公司根據(jù)客戶簽定的銷售合同或訂單約定的交貨方式，

　　將產(chǎn)品移交給客戶，客戶收到貨物并驗收合格后付款，公司在客戶驗收

　　合格時確認(rèn)收入。

　　（8）所得稅的會計處理方法：采用應(yīng)付稅款法。

　　（9）主要稅費：

　　表 2 稅種與稅率

　　稅 種 計 稅 依 據(jù) 稅 率

　　增值稅 銷售貨物或提供應(yīng)稅勞務(wù) 17%、6%

　　營業(yè)稅 應(yīng)納稅營業(yè)額 5%

　　從價計征的，按房產(chǎn)原值一次減除

　　1.2%、

　　房產(chǎn)稅 30%后余值的 1.2%計繳；從租計征的，

　　12%

　　按租金收入的 12%計繳

　　城市維護建設(shè)稅 應(yīng)繳流轉(zhuǎn)稅稅額 7%

　　教育費附加 應(yīng)繳流轉(zhuǎn)稅稅額 3%

　　地方教育附加 應(yīng)繳流轉(zhuǎn)稅稅額 2%

　　10

　　企業(yè)所得稅 應(yīng)納稅所得額 25%

　　二、關(guān)于經(jīng)濟行為的說明

　　浙江英特集團股份有限公司擬向浙江華資實業(yè)發(fā)展有限公司、浙江

　　華辰投資發(fā)展有限公司定向發(fā)行股份，浙江華資實業(yè)發(fā)展有限公司、浙

　　江華辰投資發(fā)展有限公司以其持有的合計 50%的浙江英特藥業(yè)有限責(zé)

　　任公司股權(quán)作為對價購買擬發(fā)行的浙江英特集團股份有限公司股份。

　　本次評估目的在于確定浙江英特藥業(yè)有限責(zé)任公司的股東全部權(quán)

　　益在評估基準(zhǔn)日 2014 年 12 月 31 日的市場價值，為前述經(jīng)濟行為提供

　　價值參考意見。

　　三、關(guān)于評估對象與評估范圍的說明

　　本項目評估范圍與對象是浙江英特物流有限公司 2014 年 12 月 31

　　日審計后的資產(chǎn)及相關(guān)負債。

　　評估的范圍是依據(jù)浙江英特集團股份有限公司定向發(fā)行股份的方

　　案確定的，包括浙江英特物流有限公司的全部資產(chǎn)及相關(guān)負債。評估對

　　象是浙江英特物流有限公司于評估基準(zhǔn)日所有者權(quán)益的價值。

　　浙江英特物流有限公司確認(rèn)以上具體評估范圍的資產(chǎn)、負債與定向

　　發(fā)行股份方案范圍一致

　　（一）委估主要資產(chǎn)情況

　　納入評估范圍內(nèi)的實物資產(chǎn)賬面值 10,963.03 萬元，占評估范圍內(nèi)

　　總資產(chǎn)的 50.41%。主要資產(chǎn)為房屋建（構(gòu)）筑物、機器設(shè)備、車輛、

　　電子設(shè)備等。

　　11

　　1．實物資產(chǎn)主要分布在浙江英特物流有限公司院區(qū)內(nèi)。

　　2．浙江英特物流有限公司評估范圍內(nèi)的房屋建筑物均坐落在杭州市

　　拱墅區(qū)康橋鎮(zhèn)康樂路 7 號。房屋建筑物均辦理了房屋所有權(quán)證、土地使

　　用權(quán)證，土地使用權(quán)手續(xù)完整，土地使用權(quán)證編號杭拱國用（2012）第

　　100029 號，證載權(quán)利人浙江英特物流有限公司。

　　3.房屋建（構(gòu)）筑物：浙江英特物流有限公司現(xiàn)有房屋建筑物 8 項，

　　建筑面積 47,230.15 平方米，分別為 2008-2013 年建成投產(chǎn)。

　　構(gòu)筑物、管道溝槽共 6 項主要為廠區(qū)配套的道路、圍墻、室外給水、

　　排水管網(wǎng)等。

　　4.機器設(shè)備：浙江英特物流有限公司的設(shè)備主要為機器設(shè)備、電子

　　設(shè)備和車輛，機器設(shè)備 540 項，電子設(shè)備 827 項，車輛 46 項。至評估

　　基準(zhǔn)日絕大部分設(shè)備維護、保養(yǎng)、使用正常，有少部分設(shè)備超出經(jīng)濟使

　　用年限但仍在使用。

　　（二）企業(yè)申報的賬面記錄或者未記錄的無形資產(chǎn)情況

　　浙江英特物流有限公司賬面申報評估的無形資產(chǎn)為土地使用權(quán)。土

　　地使用權(quán) 1 宗，為工業(yè)用地，賬面成本 15,475,456.00 元，已取得國有土

　　地使用證。

　　截止基準(zhǔn)日 2014 年 12 月 31 日，企業(yè)申報評估范圍內(nèi)無賬面未記

　　錄的無形資產(chǎn)。

　　（三）企業(yè)申報的表外資產(chǎn)的類型、數(shù)量

　　企業(yè)申報評估的資產(chǎn)全部為企業(yè)賬面記錄的資產(chǎn)，無表外資產(chǎn)。

　　四、關(guān)于評估基準(zhǔn)日的說明

　　12

　　本項目資產(chǎn)評估的基準(zhǔn)日是 2014 年 12 月 31 日。

　　此基準(zhǔn)日是企業(yè)綜合考慮被評估單位的資產(chǎn)規(guī)模、工作量大小、預(yù)

　　計所需時間、合規(guī)性等因素的基礎(chǔ)上確定的。

　　五、可能影響評估工作的重大事項的說明

　　未發(fā)現(xiàn)有影響資產(chǎn)評估工作的其他重大事項。

　　六、資產(chǎn)負債清查情況說明

　　（一）資產(chǎn)負債清查情況

　　列入本次清查范圍的資產(chǎn)，浙江英特物流有限公司的全部資產(chǎn)和相

　　關(guān)負債，賬面資產(chǎn)總額 21,706.40 萬元、負債 2,441.60 萬元、所有者

　　權(quán)益 19,264.80 萬元。具體包括流動資產(chǎn) 1,026.15 萬元；非流動資產(chǎn)

　　20,680.25 萬元；流動負債 2,253.51 萬元；非流動負債 188.09 萬元。

　　實物資產(chǎn)分布地點及特點：

　　1．實物資產(chǎn)主要分布在浙江英特物流有限公司院區(qū)內(nèi)。

　　2．浙江英特物流有限公司評估范圍內(nèi)的房屋建筑物均坐落在杭州市

　　拱墅區(qū)康橋鎮(zhèn)康樂路 7 號。房屋建筑物均辦理了房屋所有權(quán)證、土地使

　　用權(quán)證，土地使用權(quán)手續(xù)完整，土地使用權(quán)證編號杭拱國用（2012）第

　　100029 號，證載權(quán)利人浙江英特物流有限公司。

　　3.房屋建（構(gòu)）筑物：浙江英特物流有限公司現(xiàn)有房屋建筑物 8 項，

　　建筑面積 47,230.15 平方米，分別為 2008-2013 年建成投產(chǎn)。

　　構(gòu)筑物、管道溝槽共 6 項主要為廠區(qū)配套的道路、圍墻、室外給水、

　　排水管網(wǎng)等。

　　4.機器設(shè)備：浙江英特物流有限公司的設(shè)備主要為機器設(shè)備、電子

　　13

　　設(shè)備和車輛，機器設(shè)備 540 項，電子設(shè)備 827 項，車輛 46 項。至評估

　　基準(zhǔn)日絕大部分設(shè)備維護、保養(yǎng)、使用正常，有少部分設(shè)備超出經(jīng)濟使

　　用年限但仍在使用。

　　5.清查盤點時間：清查基準(zhǔn)日為 2014 年 12 月 31 日，清查盤點時間

　　自 2015 年 1 月 10 日至 2015 年 2 月 10 日。

　　（二）實施方案：此項工作由財務(wù)部牽頭，相關(guān)各部門參與。具體

　　由業(yè)務(wù)部門負責(zé)庫存商品的清查盤點，生產(chǎn)部門和物資供應(yīng)部門負責(zé)原

　　材料的清查盤點，財務(wù)部門、設(shè)備管理部和辦公室共同負責(zé)固定資產(chǎn)、

　　在建工程的清查盤點。

　　清查盤點工作本著實事求是的原則，統(tǒng)一核對賬、卡、物，力求做

　　到準(zhǔn)確、真實、完整。

　　（1）流動資產(chǎn)的清查：運用實地盤點，與抽樣盤點相結(jié)合，通過點

　　數(shù)和抽取樣本計算等方法，確定其實有數(shù)量。

　　（2）固定資產(chǎn)的清查，是通過實物數(shù)量盤點和質(zhì)量檢驗方法相結(jié)合，

　　采取各種技術(shù)方法，檢驗資產(chǎn)的質(zhì)量情況。按照具體要求做到了實事求

　　是的評價。

　　6.清查結(jié)論

　　通過以上資產(chǎn)清查核實程序，清查結(jié)果資產(chǎn)及負債，清查數(shù)與賬面

　　數(shù)一致。

　　七、未來經(jīng)營和收益狀況預(yù)測說明

　　1、經(jīng)營情況

　　浙江英特物流有限公司系浙江英特藥業(yè)有限責(zé)任公司全資子公司，

　　14

　　2005 年注冊成立，注冊資金 8000 萬元，現(xiàn)有員工 260 余人，擁有一批

　　醫(yī)藥專業(yè)技術(shù)人員和訓(xùn)練有素的物流人才，是一支年輕有朝氣活力的團

　　隊。

　　英特物流已投入使用的物流中心面積達 6 萬多平方，集藥品儲存、

　　驗收養(yǎng)護、物流加工、裝卸搬運、集中配送和信息服務(wù)六大功能于一體，

　　配備系列具有國際先進水平的物流設(shè)施；依靠自身的力量開發(fā)了 ERP、

　　WMS 系統(tǒng)、第三方物流系統(tǒng)，建立了英特物流網(wǎng)站，大量運用辦公自動

　　化系統(tǒng)（OA），強大的物流能力與現(xiàn)代化信息技術(shù)完美結(jié)合，將支持客

　　戶終端 30000 個，日發(fā)貨量 20000 件，日處理訂單行 20000 行，儲存品

　　規(guī) 15000 個，貨位 4 萬個，庫存 25 萬件，銷售 200 億以上，年吞吐量

　　1000 萬件以上的物流能力，整體提升供應(yīng)鏈的價值。

　　2、資產(chǎn)、收益情況

　　近四年來公司資產(chǎn)負債經(jīng)營成果如下：

　　資產(chǎn)負債表

　　單位：萬元

　　項目名稱 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年

　　流動資產(chǎn)：

　　貨幣資金 302.51 1,083.67 99.81 233.84

　　交易性金融資產(chǎn)

　　應(yīng)收票據(jù)

　　應(yīng)收賬款 49.20 102.75 77.28 242.44

　　預(yù)付款項 27.11 31.83 239.18 348.98

　　應(yīng)收利息

　　應(yīng)收股利

　　其他應(yīng)收款 16.61 9.79 34.78 61.52

　　存貨

　　一年內(nèi)到期的非流動資產(chǎn)

　　其他非流動資產(chǎn) 3.00 1.00 139.37

　　流動資產(chǎn)合計 395.42 1,231.04 452.05 1,026.15

　　15

　　非流動資產(chǎn)：

　　可供出售的金融資產(chǎn)

　　持有至到期投資

　　長期應(yīng)收款

　　長期股權(quán)投資 3,039.59 8,000.00

　　投資性房地產(chǎn) 15.36

　　固定資產(chǎn)原值 15,193.71

　　減：累計折舊 4,230.68

　　固定資產(chǎn)凈值

　　減：固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備

　　固定資產(chǎn)凈額 11,347.45 10,974.90 10,556.40 10,963.03

　　在建工程 189.29 132.19

　　工程物資

　　固定資產(chǎn)清理

　　生產(chǎn)性生物資產(chǎn)

　　油氣資產(chǎn)

　　無形資產(chǎn) 1,374.16 1,343.10 1,312.05 1,281.00

　　開發(fā)支出

　　商譽

　　長期待攤費用 91.42 73.54 62.96 388.90

　　遞延所得稅資產(chǎn) 78.34 68.01 57.53 47.33

　　其他非流動資產(chǎn)

　　非流動資產(chǎn)合計 13,096.02 12,591.74 15,028.53 20,680.25

　　資產(chǎn)總計 13,491.44 13,822.78 15,480.58 21,706.40

　　流動負債：

　　短期借款 1,000.00

　　交易性金融負債

　　應(yīng)付票據(jù)

　　應(yīng)付賬款 1,258.72 535.32 141.36 311.98

　　預(yù)收款項 60.00 20.00

　　應(yīng)付職工薪酬 192.11 303.89 332.08 490.222375

　　應(yīng)交稅費 227.33 180.25 166.91 84.94

　　應(yīng)付利息 1.83

　　應(yīng)付股利

　　其他應(yīng)付款 1,084.67 123.35 448.88 1,366.37

　　一年內(nèi)到期的非流動負債

　　其他流動負債

　　流動負債合計 2,762.82 1,202.81 2,111.06 2,253.51

　　非流動負債：

　　長期借款

　　應(yīng)付債券

　　長期應(yīng)付款

　　專項應(yīng)付款

　　16

　　預(yù)計負債

　　遞延所得稅負債

　　其他非流動負債 313.13 271.52 229.74 188.09

　　非流動負債合計 313.13 271.52 229.74 188.09

　　負債合計 3,075.95 1,474.33 2,340.80 2,441.60

　　股東權(quán)益：

　　股本 3,000.00 3,000.00 3,000.00 8,000.00

　　資本公積

　　減：庫存股

　　盈余公積 746.30 939.59 1,118.73 1,231.23

　　未分配利潤 6,669.20 8,408.86 9,021.05 10,033.57

　　股東權(quán)益合計 10,415.49 12,348.45 13,139.78 19,264.80

　　負債和股東權(quán)益合計 13,491.44 13,822.78 15,480.58 21,706.40

　　利潤表

　　單位：萬元

　　項目名稱 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年

　　一、營業(yè)收入 6,338.80 7,785.75 8,089.36 9,221.02

　　其中：主營業(yè)務(wù)收入 6,334.77 7,785.75 8,089.36 9,221.02

　　其他業(yè)務(wù)收入 4.03

　　減：營業(yè)成本 2,643.47 3,278.59 3,654.21 5,074.49

　　其中：主營業(yè)務(wù)成本 2,642.92 3,278.59 3,654.21 5,074.49

　　其他業(yè)務(wù)成本 0.55

　　營業(yè)稅金及附加 272.86 301.14 43.72 36.84

　　營業(yè)費用

　　管理費用 1,534.25 1,767.03 2,143.70 2,635.04

　　財務(wù)費用 -0.55 -0.94 56.18 41.01

　　資產(chǎn)減值損失 1.24 5.54 1.44 5.36

　　加：公允價值變動收益

　　投資收益 39.59 -39.59

　　二、營業(yè)利潤 1,887.53 2,434.39 2,229.70 1,388.69

　　加：營業(yè)外收入 255.93 157.96 168.48 138.38

　　減：營業(yè)外支出 1.46 2.57 6.56 3.53

　　三、利潤總額 2,142.00 2,589.78 2,391.62 1,523.54

　　減：所得稅 537.54 656.83 600.29 398.51

　　四、凈利潤 1,604.46 1,932.95 1,791.33 1,125.03

　　3、收益預(yù)測

　　17

　　根據(jù)本公司的特點，對于未來收入按業(yè)務(wù)種類進行預(yù)測進行估算。

　　對營業(yè)成本的預(yù)測，以營業(yè)收入的業(yè)務(wù)板塊為基礎(chǔ)，考慮企業(yè)歷史

　　年度各業(yè)務(wù)毛利率水平，同時結(jié)合行業(yè)指標(biāo)和規(guī)模效益，對營業(yè)成本進

　　行測算。

　　對于營業(yè)費用發(fā)生額估算，在分析歷史年度營業(yè)費用發(fā)生情況的基

　　礎(chǔ)上，考慮營業(yè)費用項目發(fā)生的原因，對預(yù)測期營業(yè)費用項目進行測算。

　　對于管理費用發(fā)生額估算，在分析歷史年度管理費用發(fā)生情況的基

　　礎(chǔ)上，考慮管理費用項目發(fā)生的原因，對預(yù)測期管理費用項目進行測算。

　　對于財務(wù)費用，在分析歷史年度財務(wù)費用發(fā)生情況的基礎(chǔ)上，對預(yù)

　　測期財務(wù)費用進行測算。

　　18

　　八、資料清單

　　委托方和被評估單位已向評估機構(gòu)提供了以下資料：

　　1．經(jīng)濟行為文件；

　　2．委托方和被評估企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照；

　　3．企業(yè)近三年及基準(zhǔn)日審計報告；

　　4．資產(chǎn)權(quán)屬證明文件（土地使用證、房屋所有權(quán)證、車輛行駛證

　　等）；

　　5．資產(chǎn)評估申報表；

　　6．與本次評估有關(guān)的其他資料及專項說明。

　　19

　　關(guān)閉