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　　最近成都購房者都很焦灼，到底要不要買，到底買新房還是二手房，到底什么時候買，到底要漲還是要降？

　　混雜的信息，零散的來源，諱莫如深的政策，妖言惑眾的截圖，無一不像一把把尖刀，刺破購房者脆弱而敏感的皮膚，疼得四處亂竄，而既得利益者卻趁機渾水摸魚，大快朵頤地分刮著剛需為數不多的三代積蓄。

　　看到這樣的情況其實很痛心，我不是一個做多的人。事實上，作為一個接近剛需的人，我很希望房價再橫盤個三五年，到時候再上車幾套豈不美哉？

　　但房產是連政府也深感頭疼的一個市場，怎么會隨你我意。

　　客觀地說，這一年來，經過16年金九銀十、17年金三銀四以及17年八九月份的三輪補漲，成都房價在目前的時機已經不存在低洼的說法，甚至個別區域還有明顯的泡沫化。

　　不論是要塑造一個理性的市場還是政府維持紅線的決心，都需要時間換空間來擠壓水分。

　　從我日常接觸的房東、中介提報的價格來看，前段時間漲勢明顯，目前這一兩周稍微穩了下來，甚至擔心于未來的不確定性，還有小幅下降。

　　而上面的話并不代表我不建議大家買房（該買的還是要買，剛需盡快買，投資需謹慎）（從標紅的這句話意思應該看得出來城城的觀點）），而是我不建議大家過分期許房價的漲幅。

　　如果無論如何也阻擋不了大家撲進泡沫了的區域的話，不妨換個角度，給大家安利點購房的正確姿勢和高危漏洞。

　　新房坑少點，我們今天主要談二手房。至于哪些人該買二手房以及為什么要買二手房我就不啰嗦了。

　　當你下定決心準備在成都買一套二手房的時候，就要做好“海淘”的準備，是的，成都主要區域新房樓盤都是千把套在售，而二手房市場常年有數萬套房源源源不斷地上架。

　　買新房看的是價格和地段，而買二手房則主要是看緣分。說不定你本來打算買東門的，最后卻陰差陽錯買到了西門，都很有可能。

　　買二手房一定要在關鍵的節點親力親為，千萬不能因為怕麻煩，被繞暈了，就稀里糊涂的為了圖省心，一味地相信房東和中介的話，即便在現在這樣一個時間就是金錢的檔期。

　　一、大家都很忙，能事先搞定的就線上了解

　　現在的人時間都挺寶貴的，不是請假就是周末或者晚上看房，為了提高效率，看房源最好事先就把房源的基礎信息給了解透了，看房前做好房源的對比筆記。簡單過一下——

　　1、開發商品牌：在成都，保利、綠地、萬科、華潤、恒大、藍光、龍湖等等品牌房企開發的樓盤至少在建筑風格和質量上不會太讓人操心，知名品牌的樓盤對于產品本身增值保值也有好處；

　　2、價格（單價和總價）：要在多個網站比對該商圈，該樓盤，該戶型，該面積的相似房源近期在線上線下的掛牌價以及歷史成交價格，在自己心里預期目標范圍內可以列為進一步考慮的樓盤；

　　3、面積和居室：隨著成都改善需求的越來越明顯，為了自身房源的今后二次出手，建議大家購買套二、套三、套四的房源為宜，相應的建筑面積為70-150㎡左右。

　　4、朝向：朝向是你客廳窗戶面對的方向，而不是大門朝著的方向。一般來說成都南偏東一點的朝向是最好的，我總結的是：東南>南>西南>東>西>東北>西北>北。

　　原因很簡單，朝南自不必多說，朝東早上曬得到太陽，但不是很烈，朝西下午太陽正對著曬，整個房間蒸桑拿，朝北一年四季曬不到太陽，冬天還很陰冷。

　　成都很多中介還喜歡用“南北朝向”的概念來忽悠人。沒錯，客廳朝北大門朝南，也是南北朝向，但也我們傳統意義上說的朝南謬以千里，作為購房小白一定要記住。

　　5、戶型：成都一般不多見奇葩戶型，奇葩我理解為兩個意思，一是三角形或者其他奇形異狀，二是強行分割成鴿子籠一樣超小的臥室或其他功能區間，比如59多㎡裝修成四室就太勉為其難了，畢竟不是帝都魔都，咱們蓉縣人不必如此自虐。

極端：某樓盤59平（4室2廳1衛）戶型圖

　　戶型怎樣才算好？首先來說一般以戶型方正為佳，正方形或者稍微長方形一點均可，因為這樣可以提高利用率。其實要動靜分區，客廳、廚房、餐廳、陽臺連在一起，臥室、廁所連在一起。最后就一點風水上的,廁所不要對著大門。

　　6、樓層：樓層這個各有所需，每一層樓都有實際需求者。一般來說一樓濕氣大一些，新小區一般有地下停車室還好些，但是也有樓棟周邊綠化帶來的水汽。低樓層的好處就是不用等電梯，火災地震跑得快，老年人特喜歡。

　　中等樓層一般是賣得最貴的，一是沒有綠植的遮擋，視野開闊起來，二是防盜性能比較好。

　　高樓層則不適合有恐高癥的人群，而且上下班高峰期遇到電梯配比不足的時候，往往等電梯就要一二十分鐘，十分考驗耐心。頂樓的話還會遇到漏水，暴曬等問題，而且遇到蜘蛛盜賊的幾率也和低樓層差不多高。

　　主要是以上幾點，這些信息網上具體的房源都會公布清楚（假房源除外），當網上選房完畢，具體到房源，然后中介帶你看房的時候，需要注意房源的關鍵點。

　　二、線下看房的時候，有幾個關鍵點必須親力親為

　　1、房屋是否產權清晰和干凈。

　　理論來說，只有拿到不動產證（以前是產權證和土地證，現在雙證合一后叫不動產證，也有部分業主沒有去辦理不動產證，為了方便和習慣，下面統稱房產證）后才可以進行交易，因此對于那些剛交房一兩年的樓盤來說，很可能是沒有拿到房產證的。

　　我前段時間給一位成都買家打輔助的時候，就遇到過一次。風塵仆仆連夜趕去外地談了意向后，卻說沒有房產證，這不是鬧著玩兒嘛？！

　　所以，買房一定要驗證下是否已拿到房產證。沒有房產證的房源，在安全性上，是有風險的，保守主義段不建議大家冒風險。

　　2、房屋是否被抵押。

　　是否抵押，可以在房產證上的“附記”里看，也可以押著房東帶上身份證和房產證去成都房管局核查。不僅如此，還可以在房管局核查該套房源是否被查封，是否可以交易。

　　一般這樣操作下，房東就不敢亂惹是非了。但還是怕個萬一，比如銀行正在辦理抵押，數據還沒同步到房管局怎么辦？這個時候就要在買賣合同中約定好：如因抵押等行為導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。

　　3、對想公積金貸款的人來說，房屋年齡別超過10年

　　事實上，一般以2-10年的為佳。

　　不動產證（距離上次交易的新不動產證）不滿2年的有增值稅、個稅和契稅，2-5年的有個稅和契稅，滿5年的就只有契稅。

　　房齡超過10年的公積金貸款要多付一成首付，貸款年限也會減少，而且建筑質量，款式也越來越掉價。

　　怎么算房齡？打個比方，開發商2009年拿地，2012年建成/交房，2014年拿到不動產證。

　　其中房屋使用年限為70-（2017-2009）=62年；

　　房齡為2017-2012=5年。

　　交易稅費計算按照不動產證算，2017-2014=3年，滿二。

　　4、評估價的計算

　　這是一個買房小白容易繞暈的問題，很多同學小窗我稱，買首套房準備了30萬總資金，想買100萬的房子？

　　除非“滿評滿貸”，而這樣的情況幾乎很難出現，而且還沒考慮到稅費和中介費的情況。

　　二手房總價=凈首付+稅費、雜費+中介費（成都一般2%）+可貸款額度。其中前三項就是你需要準備的總資金。

　　100萬的總房款，評估公司一般能評估個90萬，也就是覺得你這房子只能值得90萬。

　　90萬總房款的30%首付為27萬。因此可貸款額度為90-27=63萬。

　　實際上你需要付出的凈首付為27萬+10萬=37萬，而非最開始小窗我的30萬。加上稅費和中介費，估計需要40多萬。

　　因此，30萬首付買到100萬房源，基本不可能。

　　整理個公式：房屋總價-評估總價X貸款比例+稅費+中介費=首付款。

　　算好你最多能支出的首付款，才能分析你能買到總價啥樣的房子。

　　市場上有高評高貸（評估高，因此能貸款的多，首付少），或者滿評滿貸（評估價即為房屋總價，這樣能貸款的額度就非常高了，首付更少），至于怎么把控，仁者見仁智者見智。

　　5、按揭貸款的房屋是否可以買賣？

　　這是個額外的話題，答案是可以！不然市面上絕大多數的房源都不能成交了。

　　按揭其實也算是一種變相抵押吧。

　　要解決的話，有兩種方式，一個是轉按揭，另一個就是提前還清貸款。

　　轉按揭簡單的理解就是把原房東跟銀行的貸款，轉移到買家身上來，二手房市場存在同行轉按揭和跨行轉按揭兩種情況。會根據買賣雙方各人的不同情況，在貸款期限、貸款金額和還款方式等方面有適當的調整。

　　提前還清貸款的話，大部分銀行都還是可以接受的。房東搞一筆錢將剩余的貸款還清解除抵押后，將房子賣出。

　　在這個方式下，房主往往會找買房協商解決，談好了房屋的價格，先將需要還款的金額拿出還給銀行，這樣就可以順利的將抵押貸款的房子賣出了。這種方式看起來簡單明了，但是卻經常發生房東卷款潛逃的案例。除非非常熟識和信任的人，否則不要輕易這樣操作。

　　前不久我雙流的表妹就遇到這樣的情況，中介一直催促這樣操作，但是因為是小中介，最后擔心有風險，就讓房東自行找中介/銀行解壓，不參與到其中，這樣就避免了資金風險。

　　6、是否有厭惡設施？

　　哪些是厭惡設施？火葬場、垃圾填埋堆、垃圾發電廠、軍用/民航機場、（醫院）殯儀館、變電站、風水/兇宅、城市主干道/高架（噪音）…

　　兇宅是大家十分忌諱的事情，這個可以掏根煙，問問保安門衛大哥，問問隔壁鄰居，問問中庭大爺。

　　很多都可以地圖查詢和搜索出來，對于一個樓盤，一定要不厭其煩的了解清楚該片區的厭惡設施，這些厭惡設施不僅會影響生活質量，還會影響樓盤保值升值。

　　比如前段時間熱議的九江某幾個樓盤，引起了很大爭議，就是因為附近有垃圾發電廠，大多數認為會產生二噁英等有害物質。

舉幾個例:

雙流九江環保發電廠

位于成新蒲快速路和繞城高速交叉口附近，也就是傳說中的西四環。

地圖直線測距得出，距離四環路約428米，距離永康森林公園約1.8公里，距離成新蒲快速路約801米。

周邊較近范圍內已有樓盤及在建樓盤不算多也不算少，這里就不細數明說了。

青白江祥福垃圾焚燒發電廠

位于青白江區和新都區的交界處。地圖直線測距得出，距離新都火車東站約4.5公里，距離成綿高速約2公里，距離成金青快速通道約2.9公里。

周邊主要為工業園區，范圍內相對居住人群較少。

龍泉驛萬興垃圾焚燒發電

位于龍泉驛萬興鎮。地圖直線測距得出，距離洛帶古鎮約3.2公里，距離成安渝高速約2.5公里，距離洛帶古鎮隧道約344米。

　　7、房源的戶口問題

　　你買房后，特別是學區房，是非常需要戶口的。你要把原房東的戶口趕走了，你才能上新戶口。

　　因此一定要問明白這套房源上了幾個人的戶口，看看房東的家庭戶口薄，但往往這樣還不保險。

　　如沒有任何人的戶口，那么在合同上一定要讓房東注明。如有，那么一定要在合同上寫明原房東遷戶口的截止時間，同時加上一些違約處罰條款。

　　8、房源的學區問題

　　與戶口相應的，就是涉及到學區的問題。事先了解下前一年成都幼升小片區劃分范圍，連續幾年的劃片一般變化不大。自己覺得八九不離十是該小區的門牌號后還要打電話去學校核實以下，甚至了解下還有沒有學位名額。

　　怎么看某小區是否在一個小學的劃片范圍內呢？

　　比如決定下手成都市泡桐樹小學西區分校，經過查詢，2016年幼升小片區劃分為：

　　“三環路以東，瑞南街以西，瑞聯路以南至清水河以北…等等”

　　簡單在地圖上可以查看出大致的輪廓：

　　在該片區內的住宅，一般沒多大問題。

　　當然，根據樓盤反推學區也是可行的。

　　9、一房多買的問題

　　二手房買賣有個風險就是會擔心房東一房多賣，拿錢跑路，到時候多個買家互相扯皮。

　　關于這點，防人之心不可無，二手房買賣過程中一定要步步緊逼，加速流程，更要保存好各種證據、截圖。如若有合同約定，守約方是可以要求違約方是否繼續履行合同。

　　一房二賣，賣家也會付出沉痛的代價，我們從9月19日今日說法的《一房二賣三訴訟》這期節目可以有個譜：

　　視頻：一房二賣三訴訟，二手房買賣有哪些風險？

　　三、買二手房的安全流程，自己的心里要有個譜

　　上面談了一些二手房買買需要注意的套路，現在我們來簡單聊聊看房的流程，之所以說是“簡單那”，因為整個二手房全部熟絡下來，堪比讀了一本《四庫全書》，我們不需要經紀人那么專業，但并不意味著我們啥都不需要懂。

　　買二手房流程，主要是：看房—約談房東談價格—簽正式合同—付定金—銀行審批—打首付款—過戶—銀行貸款下來—交房—尾款交付。

　　1、看房：指的是線上看好了房源，電話跟中介約好，到線下實地看了房源。一般來說，和一個中介打交道后，除非服務能力及態度有問題，后期真要買的話一般也就通過他這里，這是一種契約精神，很多中介一兩個月也就指望著一單交易過生活。

　　2、約談房東談價格：如果實地看房后，當場或者等兩天覺得這套房源還真不錯，十分符合自己的預期，那么不妨趁熱打鐵，趕緊和房東約著談一談這套房的具體價格。一般圍繞線上掛出來的價格，結合市場情況，看看能否再壓低個幾萬。這個時候是非?？简炄诵缘模ㄗh多讀讀談判技巧的書籍，幾十塊搏幾萬塊，值得！

　　往往這個時候談的好的話，會付幾千塊的意向金。涉及到錢的事，一定要穩！在談妥總價格之后，確定好房源情況之后，可以付一部分的意向金。

　　3、簽正式合同：正式合同也不詳細展開，需要說明的是，合同范本都是可以改和新增約定的，別聽中介說什么模板不能改動。另外這個合同的每一條都值得你認真確認，要保證每一條合同沒有歧義，不存在給買家挖坑的可能性。

　　還有一些戶口、學位的承諾，付款方式的約定，正式合同里需要有“賣方贈送水、電、煤氣一戶一表”這句話，到時候過戶水電煤時候要用的。

　　4、付定金：就像買新房，交錢秒變孫子一樣，一定要在談妥一切之前，牢牢把主動權。定金一般三五萬，付了定金，就可以準備N多資料了，需要哪些資料這里就不展開了，中介不應該白拿2%的傭金卻啥也不做是不？

　　5、銀行審批：提交一大堆資料，然后雙方到場去銀行，讓銀行確定你們這項交易合理合法。

　　6、打首付款：按照合同的約定，把銀行審批后確定的首付款拿去房管局做資金監管，過戶成功下產權證的時候，錢會自動到賣方卡上。要有首付款收到的證明，下一步要用。

　　7、過戶：等銀行審批通過后，接下來就是過戶，過戶的話要去區政務中心，需要一大堆資料，比如身份證、戶口本、結婚證、不動產證等等，讓中介梳理清楚，靠譜的中介會帶著你一起去的。

　　上一張圖祭天——

　　在溫江區政府服務中心，最近新出爐了“一窗式”二手房過戶，辦理流程縮短到了一小時，非常爽，流程如下：

　　8、銀行放貸：當銀行開始給你放貸的時候，就要每個月按時準備好充足的錢，等待被扣吧，還房貸非常酸爽和具體。

　　9、交房：銀行放貸后，中介和房東就要開始準備交房事宜了，比如鑰匙，物業交割，公共維修基金，水電氣網遷戶，還有一個很關鍵的是原房屋名下的所有戶口遷出，你才可以安心簽交房單。

　　還有房東賴著不走的，比如前段時間《今日說法》欄目里有一個房東覺得賣低了委屈，最后到了交房環節死活賴著不走，而法院從來是不負責清場的。

　　這個時候只能自己動動歪腦筋了。

　　10、尾款交付：當一切的一切都搞定順利后，就可以繳納當初合同約定的尾款了。一般不太多，但也是自己買二手房的一種保險手段。

由于不同的中介期間二手房流程有些許變化，這里就不一一展開描述了，我去鏈家拍了一張圖，發來大家對比參考下:

因為有兩年沒買二手房了，所以有些流程和細節可能不太適合現在的最新情況，大家湊合著看。奇文共欣賞，疑義相與析，有什么錯誤和模糊的地方，歡迎各位讀者批評指正，以給成都買家一篇最綜合的二手房買賣流程作為參考。

如果對本文有什么疑問，也歡迎提出批評指正意見，城城一定知錯就改！

本文內容來自段勁（微信號chengduduanjin），

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