從開發商的布局到土地供應法則的嬗變，再到培育壯大租賃市場的政策出臺，2016年至今，中國房地產租賃市場頻頻傳出利好消息。

　　最近的消息是7月18日，國家九個部委聯合印發《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，從融資、土地供應、盤活租賃房等角度提出加快住房租賃市場的發展。

　　鏈家研究院院長楊現領認為，新的房地產階段已經到來，租賃市場是中國房地產市場“最后的紅利”，如果能通過租賃解決城市居住問題，留住更多人才，那么房地產市場的紅利將轉化為城市發展的紅利。

　　建立購租并舉住房制度

　　房改以來，地方政府賣地、開發商通過拿地蓋樓銷售、小業主與中介緊密合作賣房，三方組成市場的一二三級，也構成了中國樓市的基本格局。但如今，這個格局有望被打破。

　　租賃市場正強力介入房地產市場，并扮演越來越重要的角色。

　　這是租賃市場發展至關重要的兩年。2015年中央經濟工作會議提出要“建立購租并舉的住房制度”，為租賃市場的發展破題。此后，開發商布局長租公 寓的步伐加速；土地供應上，不僅要求企業自持，還設置租賃住房用地的出讓，項目建成后將采取“只租不售”模式。

　　7月18日，住房城鄉建設部會同國家發展改革委、公安部、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務總局、工商總局、證監會八部門聯合印發《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》（以下簡稱為“《通知》”）。

　　在《通知》出臺之前，廣州也率先行動起來。7月10日，廣州市政府印發《廣州市加快發展住房租賃市場工作方案》，因方案分為16條措施展開，因此被業內稱為廣州“租賃16條”。

　　廣東省公 寓管理協會會長、YOU+國際青年社區聯合創始人劉昕向第一財經指出，“無論是《通知》還是廣州’租賃16條’都是在落實國家推進購租并舉住房體系的要求。”

　　《通知》表示，當前人口凈流入的大中城市住房租賃市場需求旺盛、發展**大，但租賃房源總量不足、市場秩序不規范、政策支持體系不完善，租賃住房解決城鎮居民特別是新市民住房問題的作用沒有充分發揮。

　　展開剖析可發現，《通知》主要在企業、金融、供應層面為租賃市場的發展指出方向。

　　企業層面，《通知》鼓勵國有、民營的機構化、規模化住房租賃企業發展。

　　金融上，《通知》也指出加大對住房租賃企業的金融支持力度，拓寬直接融資渠道，鼓勵地方政府出臺**政策，推動發展REITs；此外，還鼓勵開發性金融等銀行業金融機構加大對租賃住房項目的信貸支持力度，向住房租賃企業提供分期還本等符合經營特點的長期貸款和金融解決方案。

　　供應層面，《通知》鼓勵各地通過新增用地建設租賃住房，在新建住房項目配建租賃住房等方式，多渠道增加新建租賃住房供應，優先面向公租房保障對象和新市民供應；也鼓勵展利用集體建設用地、盤活存量房屋用于租賃。

　　目前，廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個城市被選取作為首批開展住房租賃試點的單位。

　　地方上，目前廣州、佛山已出臺相應的實施方案。

　　廣州“租賃16條”的措施與《通知》方向大同小異，不過更強調“租購同權”，保障承租人侄女入學等公共權益，以及完善租賃補貼制度，形成公租房與市場租賃住房互為補充的住房保障體系。廣州表明，印發方案的目的有三：一是，構建租購并舉的住房體系；二是，發展現代住房租賃產業，催生新的經濟增長極；三是，規范住房租賃市場。

　　據佛山市住建局官網消息，6月29日，佛山參加住建部住房租賃試點工作座談會，根據會議的要求，7月初佛山上報加快培育和發展住房租賃市場實施方案；7月21日，佛山開展全國住房租賃試點工作動員會議，公布租賃住房的實施方案，基本內容也與《通知》相近。

　　謹防租賃庫存

　　在過去多個樓市周期中，受益于城鎮化等因素，國內城市房價盡管短期內有波動，但長周期中，依然穩步上漲。但住房租賃的政策方案出臺后，房價發展的趨勢以及銷售端一元論的市場格局是否會被打破？

　　鏈家研究院院長楊現領的答案是，住房租賃市場的發展不會降房價，“雖然在買房之前，城市居民多數會租房住，但整體而言，購買和租房的客戶群體有別，潛在購房者也不會因為可以租房住就會選擇不買房。”

　　事實上，多年的樓市發展史也證明，疊加了金融屬性的房地產，能解決的不僅是居住問題。

　　楊現領對第一財經表示，一個完善的樓市市場格局應該是三足鼎立的，新房、存量房和租賃住房同時為解決城市住房問題起作用。

　　然而，目前房地產租賃市場發展落后，購租嚴重失衡。據鏈家研究院數據，2016年中國房地產市場總規模超過20萬億，其中新房12萬億，二手房6.5萬億，租賃卻不到2萬億。

　　劉昕認為，“相比銷售端，租賃端更加貼近用戶。現在已經到了用戶思維主導商業社會進步發展的時候，更注重用戶體驗的租賃端應該更被重視。”

　　楊現領的觀點是，一線城市的高房價本質是因為新房供應不足。而隨著租賃市場的發展，租賃將成為解決一線城市的重要渠道，一線城市未來有40%人口的住房問題可通過租賃解決。而租購同權等政策的落實，能保護租客權益，將成為促進租賃市場發展的關鍵因素。

　　但新的問題是，住房租賃市場會否出現庫存？

　　2010年前后，國內長租公 寓行業開始萌芽，并逐漸成為租賃市場的一支重要力量。經過近年的探索與發展，在一二線城市，長租公 寓已形成產業鏈，更重要的是，從業者越來越多，競爭越來越激烈，行業已呈現紅海之勢。

　　《通知》鼓勵更多機構和從業者進入租賃行業，也有意在融資、財稅上給予**，對行業無疑是利好，但也包含資本一窩蜂涌上的隱憂。

　　楊現領認為，“在政策支持下，未來行業面臨的競爭會更加激烈，參與方會更多元。短期看是負面，但長期看是正面。”

　　楊現領的看法是，構筑良性發展的現代租賃市場機制的前提和基礎是有穩定的政策，此外，完整的產業鏈、開發運營管理服務等各個環節分工明確又能相互補充支持、以及允許百家齊放等因素必不可少。

　　劉昕則更看重租售比，他認為建立良性的租賃市場機制必須在房價、租金、融資成本三者之間取得平衡。他所在的廣東省公 寓管理協會由多家長租公 寓運營商參與組建，希望通過抱團取暖，推動政策的出臺和落實，推動行業發展。對運營商而言，使用低成本的資金極具吸引力。

來源： 第一財經日報