從開(kāi)發(fā)商的布局到土地供應(yīng)法則的嬗變，再到培育壯大租賃市場(chǎng)的政策出臺(tái)，2016年至今，中國(guó)房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)頻頻傳出利好消息。

　　最近的消息是7月18日，國(guó)家九個(gè)部委聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》，從融資、土地供應(yīng)、盤(pán)活租賃房等角度提出加快住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展。

　　鏈家研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為，新的房地產(chǎn)階段已經(jīng)到來(lái)，租賃市場(chǎng)是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)“最后的紅利”，如果能通過(guò)租賃解決城市居住問(wèn)題，留住更多人才，那么房地產(chǎn)市場(chǎng)的紅利將轉(zhuǎn)化為城市發(fā)展的紅利。

　　建立購(gòu)租并舉住房制度

　　房改以來(lái)，地方政府賣(mài)地、開(kāi)發(fā)商通過(guò)拿地蓋樓銷(xiāo)售、小業(yè)主與中介緊密合作賣(mài)房，三方組成市場(chǎng)的一二三級(jí)，也構(gòu)成了中國(guó)樓市的基本格局。但如今，這個(gè)格局有望被打破。

　　租賃市場(chǎng)正強(qiáng)力介入房地產(chǎn)市場(chǎng)，并扮演越來(lái)越重要的角色。

　　這是租賃市場(chǎng)發(fā)展至關(guān)重要的兩年。2015年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出要“建立購(gòu)租并舉的住房制度”，為租賃市場(chǎng)的發(fā)展破題。此后，開(kāi)發(fā)商布局長(zhǎng)租公 寓的步伐加速；土地供應(yīng)上，不僅要求企業(yè)自持，還設(shè)置租賃住房用地的出讓，項(xiàng)目建成后將采取“只租不售”模式。

　　7月18日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部會(huì)同國(guó)家發(fā)展改革委、公安部、財(cái)政部、國(guó)土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局、工商總局、證監(jiān)會(huì)八部門(mén)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》（以下簡(jiǎn)稱為“《通知》”）。

　　在《通知》出臺(tái)之前，廣州也率先行動(dòng)起來(lái)。7月10日，廣州市政府印發(fā)《廣州市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)工作方案》，因方案分為16條措施展開(kāi)，因此被業(yè)內(nèi)稱為廣州“租賃16條”。

　　廣東省公 寓管理協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)、YOU+國(guó)際青年社區(qū)聯(lián)合創(chuàng)始人劉昕向第一財(cái)經(jīng)指出，“無(wú)論是《通知》還是廣州’租賃16條’都是在落實(shí)國(guó)家推進(jìn)購(gòu)租并舉住房體系的要求。”

　　《通知》表示，當(dāng)前人口凈流入的大中城市住房租賃市場(chǎng)需求旺盛、發(fā)展**大，但租賃房源總量不足、市場(chǎng)秩序不規(guī)范、政策支持體系不完善，租賃住房解決城鎮(zhèn)居民特別是新市民住房問(wèn)題的作用沒(méi)有充分發(fā)揮。

　　展開(kāi)剖析可發(fā)現(xiàn)，《通知》主要在企業(yè)、金融、供應(yīng)層面為租賃市場(chǎng)的發(fā)展指出方向。

　　企業(yè)層面，《通知》鼓勵(lì)國(guó)有、民營(yíng)的機(jī)構(gòu)化、規(guī)模化住房租賃企業(yè)發(fā)展。

　　金融上，《通知》也指出加大對(duì)住房租賃企業(yè)的金融支持力度，拓寬直接融資渠道，鼓勵(lì)地方政府出臺(tái)**政策，推動(dòng)發(fā)展REITs；此外，還鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)性金融等銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)加大對(duì)租賃住房項(xiàng)目的信貸支持力度，向住房租賃企業(yè)提供分期還本等符合經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)的長(zhǎng)期貸款和金融解決方案。

　　供應(yīng)層面，《通知》鼓勵(lì)各地通過(guò)新增用地建設(shè)租賃住房，在新建住房項(xiàng)目配建租賃住房等方式，多渠道增加新建租賃住房供應(yīng)，優(yōu)先面向公租房保障對(duì)象和新市民供應(yīng)；也鼓勵(lì)展利用集體建設(shè)用地、盤(pán)活存量房屋用于租賃。

　　目前，廣州、深圳、南京、杭州、廈門(mén)、武漢、成都、沈陽(yáng)、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個(gè)城市被選取作為首批開(kāi)展住房租賃試點(diǎn)的單位。

　　地方上，目前廣州、佛山已出臺(tái)相應(yīng)的實(shí)施方案。

　　廣州“租賃16條”的措施與《通知》方向大同小異，不過(guò)更強(qiáng)調(diào)“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”，保障承租人侄女入學(xué)等公共權(quán)益，以及完善租賃補(bǔ)貼制度，形成公租房與市場(chǎng)租賃住房互為補(bǔ)充的住房保障體系。廣州表明，印發(fā)方案的目的有三：一是，構(gòu)建租購(gòu)并舉的住房體系；二是，發(fā)展現(xiàn)代住房租賃產(chǎn)業(yè)，催生新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極；三是，規(guī)范住房租賃市場(chǎng)。

　　據(jù)佛山市住建局官網(wǎng)消息，6月29日，佛山參加住建部住房租賃試點(diǎn)工作座談會(huì)，根據(jù)會(huì)議的要求，7月初佛山上報(bào)加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)實(shí)施方案；7月21日，佛山開(kāi)展全國(guó)住房租賃試點(diǎn)工作動(dòng)員會(huì)議，公布租賃住房的實(shí)施方案，基本內(nèi)容也與《通知》相近。

　　謹(jǐn)防租賃庫(kù)存

　　在過(guò)去多個(gè)樓市周期中，受益于城鎮(zhèn)化等因素，國(guó)內(nèi)城市房?jī)r(jià)盡管短期內(nèi)有波動(dòng)，但長(zhǎng)周期中，依然穩(wěn)步上漲。但住房租賃的政策方案出臺(tái)后，房?jī)r(jià)發(fā)展的趨勢(shì)以及銷(xiāo)售端一元論的市場(chǎng)格局是否會(huì)被打破？

　　鏈家研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)的答案是，住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展不會(huì)降房?jī)r(jià)，“雖然在買(mǎi)房之前，城市居民多數(shù)會(huì)租房住，但整體而言，購(gòu)買(mǎi)和租房的客戶群體有別，潛在購(gòu)房者也不會(huì)因?yàn)榭梢宰夥孔【蜁?huì)選擇不買(mǎi)房。”

　　事實(shí)上，多年的樓市發(fā)展史也證明，疊加了金融屬性的房地產(chǎn)，能解決的不僅是居住問(wèn)題。

　　楊現(xiàn)領(lǐng)對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，一個(gè)完善的樓市市場(chǎng)格局應(yīng)該是三足鼎立的，新房、存量房和租賃住房同時(shí)為解決城市住房問(wèn)題起作用。

　　然而，目前房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)發(fā)展落后，購(gòu)租嚴(yán)重失衡。據(jù)鏈家研究院數(shù)據(jù)，2016年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總規(guī)模超過(guò)20萬(wàn)億，其中新房12萬(wàn)億，二手房6.5萬(wàn)億，租賃卻不到2萬(wàn)億。

　　劉昕認(rèn)為，“相比銷(xiāo)售端，租賃端更加貼近用戶。現(xiàn)在已經(jīng)到了用戶思維主導(dǎo)商業(yè)社會(huì)進(jìn)步發(fā)展的時(shí)候，更注重用戶體驗(yàn)的租賃端應(yīng)該更被重視。”

　　楊現(xiàn)領(lǐng)的觀點(diǎn)是，一線城市的高房?jī)r(jià)本質(zhì)是因?yàn)樾路抗?yīng)不足。而隨著租賃市場(chǎng)的發(fā)展，租賃將成為解決一線城市的重要渠道，一線城市未來(lái)有40%人口的住房問(wèn)題可通過(guò)租賃解決。而租購(gòu)?fù)瑱?quán)等政策的落實(shí)，能保護(hù)租客權(quán)益，將成為促進(jìn)租賃市場(chǎng)發(fā)展的關(guān)鍵因素。

　　但新的問(wèn)題是，住房租賃市場(chǎng)會(huì)否出現(xiàn)庫(kù)存？

　　2010年前后，國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公 寓行業(yè)開(kāi)始萌芽，并逐漸成為租賃市場(chǎng)的一支重要力量。經(jīng)過(guò)近年的探索與發(fā)展，在一二線城市，長(zhǎng)租公 寓已形成產(chǎn)業(yè)鏈，更重要的是，從業(yè)者越來(lái)越多，競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，行業(yè)已呈現(xiàn)紅海之勢(shì)。

　　《通知》鼓勵(lì)更多機(jī)構(gòu)和從業(yè)者進(jìn)入租賃行業(yè)，也有意在融資、財(cái)稅上給予**，對(duì)行業(yè)無(wú)疑是利好，但也包含資本一窩蜂涌上的隱憂。

　　楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為，“在政策支持下，未來(lái)行業(yè)面臨的競(jìng)爭(zhēng)會(huì)更加激烈，參與方會(huì)更多元。短期看是負(fù)面，但長(zhǎng)期看是正面。”

　　楊現(xiàn)領(lǐng)的看法是，構(gòu)筑良性發(fā)展的現(xiàn)代租賃市場(chǎng)機(jī)制的前提和基礎(chǔ)是有穩(wěn)定的政策，此外，完整的產(chǎn)業(yè)鏈、開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)等各個(gè)環(huán)節(jié)分工明確又能相互補(bǔ)充支持、以及允許百家齊放等因素必不可少。

　　劉昕則更看重租售比，他認(rèn)為建立良性的租賃市場(chǎng)機(jī)制必須在房?jī)r(jià)、租金、融資成本三者之間取得平衡。他所在的廣東省公 寓管理協(xié)會(huì)由多家長(zhǎng)租公 寓運(yùn)營(yíng)商參與組建，希望通過(guò)抱團(tuán)取暖，推動(dòng)政策的出臺(tái)和落實(shí)，推動(dòng)行業(yè)發(fā)展。對(duì)運(yùn)營(yíng)商而言，使用低成本的資金極具吸引力。

來(lái)源： 第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)