一、先說兩點(diǎn)：

　　權(quán)力的邏輯，是集權(quán)的，內(nèi)向的，吸附的，排外的，非分享的。只要我好，不管不顧別的。權(quán)力是一棵大樹，大樹底下不長(zhǎng)草。

　　市場(chǎng)的邏輯，是分工的，合作的，互利的，共贏的。因?yàn)橹挥斜舜硕寄苜嵉藉X，才能合作，進(jìn)而共贏，彼此才能成立。市場(chǎng)是一片森林，互生共存，互相涵養(yǎng)，彼此豐茂，你不好對(duì)我也不好。

　　這就是京津冀跟長(zhǎng)三角、珠三角的內(nèi)在本質(zhì)區(qū)別。

　　二、邏輯：

　　河北是人口大省，有7500萬之眾。分布還是比較均衡的，人口最多的保定、石家莊，人口均剛過千萬，人口最少的承德秦皇島，人口也在300多萬。

　　河北是一個(gè)很特殊的省份。地處東北、華北、內(nèi)蒙、渤海交界。境內(nèi)地形復(fù)雜，山脈、草原、平原、海岸俱全，懷抱著兩個(gè)直轄市北京、天津。幾百年來，河北一帶的政治使命就是護(hù)衛(wèi)京畿，相當(dāng)于是北京的護(hù)城河、護(hù)城帶。所以經(jīng)濟(jì)一直不怎么發(fā)達(dá)。至今不是有“環(huán)京貧困帶”一說嗎？

　　河北人沒有闖蕩天下的傳統(tǒng)。燕趙悲歌，慷慨多義士，那是多久以前的事了。因?yàn)榻畼桥_(tái)，所以，幾百年來，河北人以在京城謀事、為上服務(wù)為業(yè)居多。

　　在我看來，河北的省會(huì)，應(yīng)該是北京，不是石家莊。這不僅是由其地理位置決定的，而且也是由其政治定位決定的。河北的副中心，是天津。石家莊，充其量只能算是河北的第二個(gè)副中心，名義上的省會(huì)；至于保定，雖然歷史上地位比石家莊高得多（直隸總督府），但近年肯定是相對(duì)沒落了。

　　整個(gè)京津冀來看，是一個(gè)層層嵌套的存在。北京是毫無疑義的中心，天津相當(dāng)于京津冀的副中心，石家莊相當(dāng)于京津冀的燕郊。

　　保定與石家莊，一個(gè)是歷史上的督府，一個(gè)是現(xiàn)在的省會(huì)，按說保定沒落了，但是，保定離北京近，恰好處在石家莊與北京的中點(diǎn)位置。這兩個(gè)城市總?cè)丝谙嘟ǘ际?000萬略多），位置緊鄰，命運(yùn)相似，霧霾也在伯仲之間，房?jī)r(jià)走勢(shì)相近（保定總體比石家莊低20%左右），所以，在這里姑且一并分析。在大部分行文中，姑且當(dāng)作一個(gè)城市處理，這樣比較好敘述。

　　三、此輪石家莊、保定房?jī)r(jià)暴漲，原因非常復(fù)雜。大體有如下幾條：

　　1，人口流入，城市建設(shè)。這個(gè)是長(zhǎng)期積累的結(jié)果。拿石家莊來說，在“三年大變樣”“三年上水平”等城建口號(hào)持續(xù)加持下，石家莊一個(gè)又一個(gè)曾經(jīng)的城中村，變成了靚麗的新小區(qū)。也確實(shí)大變樣，盡管很多地方被挖的不像樣子。

　　2，省內(nèi)置業(yè)需求。有不少人，尤其是河北省內(nèi)的。望京津房?jī)r(jià)興嘆，燕郊又是高位，此番過后，忽然醒悟過來要早買房子，他們的目光投向哪里？首先就是省會(huì)。

　　3，京津及環(huán)京溢出。河北本身很難吸引多少外來人口，基本就是北京吃肉，天津喝湯，河北只剩下啃骨頭了（比如北京的一些小商品批發(fā)遷到了河北）。而且這個(gè)骨頭非常不好啃，弄不好啃不到什么肉還會(huì)錛了牙，可能也就是聞聞味兒。

　　河北省內(nèi)富人，也會(huì)首選京津發(fā)展、置業(yè)。所以，這一點(diǎn)來看，石家莊的資源聚效應(yīng)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能跟那些同為人口大省但為單核獨(dú)大的省會(huì)城市相比，如成都、鄭州、武漢。那么，產(chǎn)業(yè)又不行，資源又不能傾盡聚集，人口又少，房?jī)r(jià)怎么突然起來了？

　　4，未被圈進(jìn)熱點(diǎn)16城。在十月份北京、天津加碼調(diào)控之后，一大波恐慌的資金無去處，都撲向了就近的廊坊、保定、石家莊。所以這兩個(gè)城市漲幅最大的幾個(gè)月也是在去年四季度。目前已是強(qiáng)弩之末。

　　5，漲價(jià)去庫(kù)存+漲價(jià)吸引眼球+漲價(jià)吸引人。對(duì)應(yīng)著北京趕人，正好一推一拉，造成了石家莊保定這波樓市在短短幾個(gè)月內(nèi)翻倍。但是，正常的邏輯應(yīng)該是，你這地方好，大家都來，然后各種產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，房?jī)r(jià)上漲。這是王道，走的雖然慢點(diǎn)，但走得遠(yuǎn)。如果靠推高房?jī)r(jià)來吸引人，那是啥呢？投機(jī)取巧？你房?jī)r(jià)趕上北京你就成北京了？是吧。最后可能只能套牢一批投資客，但是對(duì)很多本地產(chǎn)業(yè)的傷害是很大的，可能需要多年去修復(fù)。看看溫州鄂爾多斯（溫鄂這兩個(gè)地方，還都是有很牛的產(chǎn)業(yè)的，而且民富） 。走得太心急了，就走不遠(yuǎn)，算是被自己的欲望活埋，連霸道都不是。比如我一個(gè)外省年輕人，以前去石家莊可能因?yàn)槟惴績(jī)r(jià)低，生活成本低，去北京辦事方便，我可能去安家，霧霾我也忍了。現(xiàn)在你房?jī)r(jià)翻了一倍，比成都還高許多，那我還不如去成都，或長(zhǎng)沙算了。

　　四、未來走勢(shì)：

　　1，房?jī)r(jià)最后還是要錨定在產(chǎn)業(yè)和人口上。當(dāng)?shù)刂髁魅丝诿總€(gè)月的工資收入，是一切之源，無論是作為房貸的形式，還是作為房租的形式。京滬的房?jī)r(jià)可以畸高，一方面是因?yàn)楸镜赜写罅扛咝饺丝凇＿@還不是主要的，更主要的是，京滬等地的房子，是全國(guó)富人的財(cái)富寄存所在。石家莊，可能連本省的富人都聚集不了多少。當(dāng)然我沒有統(tǒng)計(jì)，只是一種邏輯判斷。

　　首先看產(chǎn)業(yè)。

　　石家莊主要產(chǎn)業(yè)是紡織、制藥、化工、裝備制造、食品、電子信息、能源電力。

　　保定主要產(chǎn)業(yè)是以汽車，機(jī)電產(chǎn)品為主的裝備制造業(yè)，新能源、新材料產(chǎn)業(yè)，紡織業(yè)。其實(shí)主要是傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，高薪崗位有限。

　　北京三天兩頭開大會(huì)，搞活動(dòng)，一開大會(huì)搞活動(dòng)，河北就要停產(chǎn)，最近霧霾弄的，甚至一些小飯館也被查封。其次，河北由于其位置、特殊的地形、歷史因素、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。使得其兩頭添堵，產(chǎn)業(yè)升級(jí)很難，發(fā)展傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)（說白了主要就是煉鐵、化工）也受限。這個(gè)受限，一方面是受首都周邊環(huán)境保護(hù)限制，一方面是受北京的政治氣候限制，一方面是受產(chǎn)業(yè)未來衰落限制。不是有個(gè)段子說，全世界鋼鐵產(chǎn)量排名前三的地區(qū)分別是：中國(guó)、中國(guó)河北、中國(guó)河北唐山嘛。你說未來還怎么進(jìn)一步發(fā)展？

　　2，人口引進(jìn)情況。目前，石家莊市內(nèi)人口400萬（相當(dāng)于北京朝陽(yáng)區(qū)略多），保定市區(qū)人口100多萬（相當(dāng)于北京順義區(qū)）。石家莊的落戶政策是很寬松的，買房即可落戶。即使不買房，納稅半年、交社保半年或在石家莊務(wù)工半年 憑相關(guān)證明均可落戶石家莊（贊一個(gè)）。但在城市化2.0階段，面臨著人口之戰(zhàn)，要去和其他省會(huì)搶人，這點(diǎn)上石家莊、保定均無優(yōu)勢(shì)。要吸引人才落戶，需要很多配套東西。比如天津的教育資源是吸引落戶、引進(jìn)人口的關(guān)鍵。這方面，石家莊、保定，正如他們平淡無奇的名字一樣，還是一條修遠(yuǎn)之路。

　　3，會(huì)不會(huì)出臺(tái)類似鄭州“地票”制度。我認(rèn)為不會(huì)。河南人口比河北多20%，省內(nèi)資源盡聚鄭州。想怎么玩就怎么玩。河北不行，很多事要看北京臉色，小心翼翼，只能采取被動(dòng)、跟隨戰(zhàn)略，配合北京，聯(lián)動(dòng)天津，全力做好京津冀一體化工作。現(xiàn)在石家莊還跟不上呢，不可能再自己找堵。

　　4，京津冀一體化。石家莊的定位是京津冀一體化的第三個(gè)支點(diǎn)，戰(zhàn)略上頂層這么設(shè)計(jì)，沒毛病，也應(yīng)該。但是，京津冀一體化，與長(zhǎng)三角一體化、珠三角一體化，在本質(zhì)上是不一樣的。另兩個(gè)，都是自由戀愛，日久生情，你情我愿，互相競(jìng)爭(zhēng)又互相配合。京津冀不是，京津冀是家長(zhǎng)做媒，強(qiáng)行撮合，先結(jié)婚后戀愛。按理講，先結(jié)婚后戀愛，也是可能把日子過好，生大胖小子的，但默契程度肯定不如從小青梅竹馬，自由戀愛的。摩擦成本也更高。舉例來講，石家莊距北京300公里，保定距北京150公里。高鐵石家莊到北京1小時(shí)20分，單程票價(jià)130塊；高鐵保定到北京40分，單程票價(jià)65塊。中短期看，在北京工作，在保石二城定居顯然不現(xiàn)實(shí)。那就要靠它們本地的產(chǎn)業(yè)發(fā)展起來，不容易。

　　5，憋屈的省會(huì)。河北其實(shí)是地方經(jīng)濟(jì)均衡化發(fā)展的表率。不僅唐山煉鋼，承徳煉鋼，邯鄲也煉鋼。各地諸侯，你追我趕，各不相讓。你有的，我也要有，你煉？我煉的比你多好不好？河北11個(gè)地級(jí)市，唐山的經(jīng)濟(jì)實(shí)力多年居第一，石家莊只能排在第二位。而且人均GDP的話，也是唐山第一，廊坊第二，石家莊只排第三，（保定第十）。近些年廊坊發(fā)展很快，很有意思。因?yàn)檎麄€(gè)河北都是為北京服務(wù)的邏輯，廊坊近水樓臺(tái)是自然的，光賣地收入這些年就發(fā)了。

　　五、城市之錨：

　　我以前說過好幾種房?jī)r(jià)之錨。其中一種就是，類似城市之間的房?jī)r(jià)有一種互相錨定效應(yīng)。

　　石家莊目前均價(jià)1萬5，保定均價(jià)1萬2，與類似城市比較。

　　成都，目前均價(jià)9千；西安，目前均價(jià)不到7千，鄭州，目前均價(jià)1萬2,；太原，目前均價(jià)8千；武漢，目前均價(jià)1萬4；濟(jì)南，目前均價(jià)1萬2；長(zhǎng)沙，不到8千。這幾個(gè)城市都是省會(huì)，在本輪之前，房?jī)r(jià)差不太多，基本在6千~8千。本輪過后，走出了分化行情，但分化的味道有點(diǎn)不對(duì)。實(shí)際上城市各方面并沒有差別那么大。比如成都，這個(gè)匯聚了整個(gè)四川省各種資源的城市，規(guī)模各方面比石家莊大得多，（產(chǎn)業(yè)、創(chuàng)新、政治地位等等，也不在一個(gè)水平線上），之前多年維持在8千，今年漲了一點(diǎn)也就9千（主要是南城，北面沒咋動(dòng)）。那么，這就是問題。如果不是一個(gè)低了，就是另一個(gè)高了。而且，成都是可以吸引全國(guó)的年輕人的，我知道很多外省人除了四大一線之外，首選成都作為生活置業(yè)的城市。但好像沒有多少外省人會(huì)去石家莊。說真的，這個(gè)名字聽起來就不是很吸引人。

　　六、結(jié)論：

　　綜合判斷，石家莊、保定房?jī)r(jià)，階段性景氣高點(diǎn)，（無論年后會(huì)不會(huì)出政策）。未來將在相當(dāng)一段時(shí)間內(nèi)步入調(diào)整通道。至于調(diào)多久，既然連集萬千寵愛于一身的杭州都能陰跌五年，那么，其他地方憑什么例外呢？現(xiàn)在可能靠想象力，講故事，朦朧美。但光靠想象力，是不能吃飯的。最好的選擇也許是，乘著朦朧還未散去，溜之乎也。這個(gè)時(shí)候若再下手，可判定基本屬于接盤。何況，霧霾還那么重！（根據(jù)環(huán)保局?jǐn)?shù)據(jù)，2016年全國(guó)空氣質(zhì)量最差的十個(gè)城市，前六名都在河北；衡水、石家莊、保定位列前三。）

　　七、關(guān)于數(shù)據(jù)：

　　我此次擼保定石家莊，當(dāng)然主要還是擼邏輯，也找了不少數(shù)據(jù)，包括熱心粉絲提供的一些獨(dú)家數(shù)據(jù)。但是，數(shù)據(jù)的作用，我以前也說過，也就僅供參考；其次，真要玩數(shù)據(jù)，那需要全息的數(shù)據(jù)，三兩個(gè)數(shù)據(jù)，說明不了太多問題。第三，我瀏覽了很多數(shù)據(jù)，總體感覺就是，石家莊，小學(xué)生人數(shù)增長(zhǎng)有限，人口有老齡化趨勢(shì)（對(duì)比深圳蘇州），市區(qū)人口自然增長(zhǎng)乏力（主要靠撤縣設(shè)區(qū)），基本是省內(nèi)博弈，對(duì)外省人吸引力不高。其次，供地正常，稍有收緊趨勢(shì)（實(shí)際無太大意思）。保定類似。

　　八，講一個(gè)故事結(jié)尾。我有一個(gè)同學(xué)，他在石家莊有兩個(gè)親戚，過去幾年石城大拆大建，占了原來的地，前后林林總總給了近十套房子，但是很難出租，出租租金也很低。據(jù)說并不是在特別偏的地方。

　　以上為個(gè)人業(yè)余研究，僅供參考。樓市投資，風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)。最后，祝大家新年快樂！