圖為特種設(shè)備專家在對(duì)電梯進(jìn)行年檢。長(zhǎng)沙晚報(bào)記者李鋒 攝

　　長(zhǎng)沙晚報(bào)記者 周輝霞

　　城市發(fā)展步入高層時(shí)代，電梯成為人們不可缺少的出行交通工具。長(zhǎng)沙市質(zhì)監(jiān)局提供的數(shù)據(jù)顯示，目前注冊(cè)在籍的電梯有50719臺(tái)，老舊電梯占比達(dá)11.52%。這其中，使用年限達(dá)10至15年的電梯4491臺(tái)，使用年限達(dá)15年以上的電梯1353臺(tái)。

　　一棟房子的產(chǎn)權(quán)有70年，一臺(tái)電梯用到15年左右已邁入“老年期”。如此算來(lái)，一棟房子的有生之年，約摸要更換4次電梯。

　　電梯的更換不是加個(gè)窗、改個(gè)門，其高昂的造價(jià)、業(yè)主需求度的差異，以及涉及多個(gè)部門的監(jiān)管，是換還是修，由誰(shuí)說(shuō)了算？換梯的錢誰(shuí)買單？換了之后如何維保？這些問(wèn)題，成為城市電梯安全管理急需制度化解決的難題。

　　在今年5月啟動(dòng)的電梯安全大會(huì)戰(zhàn)中，長(zhǎng)沙市將高層老舊電梯列為專項(xiàng)整治對(duì)象，逐一對(duì)全城“高齡”或“超齡”服役的電梯運(yùn)行現(xiàn)狀、故障分析、資金使用情況調(diào)查進(jìn)行摸排，再在大數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上制訂適合長(zhǎng)沙老舊電梯情況的整體改造方案。

　　A 換還是修

　　業(yè)主意見怎樣統(tǒng)一？

　　三臺(tái)電梯只有一臺(tái)可用，上下樓一趟要等個(gè)把小時(shí)電梯

　　“再不換，我就搬。”說(shuō)起電梯，居民們就有脾氣。

　　“只有一臺(tái)電梯可以用，細(xì)伢子每天要提早半個(gè)小時(shí)出門。”“上下班高峰期，電梯門口排的隊(duì)有十來(lái)米長(zhǎng)，上下一趟要個(gè)把小時(shí)。”“搬個(gè)大點(diǎn)的東西，只能是深更半夜的時(shí)候，平時(shí)根本就擠不下。”

　　東方新世界樓盤位于城南路與曙光路交會(huì)路口，是2000年左右投用的。樓盤高32層，共有三個(gè)單元，總計(jì)1206戶業(yè)主，三四千人出入。每個(gè)單元配了三臺(tái)電梯，其中一二單元以小戶型為主，一層樓有16戶業(yè)主，三單元戶型較大，一層樓為12戶左右。5月22日采訪當(dāng)天，記者看到，三個(gè)單元均只有一臺(tái)電梯可以使用，另兩臺(tái)電梯或掛著“臨時(shí)維修”的告示，或干脆斷電不能使用。

　　“在住進(jìn)來(lái)的頭幾年，電梯運(yùn)行得還算正常。從2008年開始，每臺(tái)電梯就毛病不斷，故障特別多，修修停停已經(jīng)解決不了問(wèn)題。”說(shuō)起電梯，該小區(qū)物業(yè)管委會(huì)的成員們最擔(dān)心意外事件發(fā)生。今年五一期間，一名60來(lái)歲的老人來(lái)長(zhǎng)探訪住在這個(gè)小區(qū)的女兒，電梯從26樓運(yùn)行到25樓時(shí)突然卡梯。被維保人員解救出電梯后，老人受到驚嚇，臉色蒼白，出現(xiàn)胸口悶痛等情況，物業(yè)人員合力將其背下樓之后，趕緊送往醫(yī)院急救。

　　是換是修不同樓層居民意見不統(tǒng)一，業(yè)主投票陽(yáng)光決議

　　城市發(fā)展在向空間要地盤，電梯成了少不了的交通工具。說(shuō)起電梯運(yùn)行不暢給生活帶來(lái)的不便，老舊小區(qū)的居民們可以數(shù)出一籮筐。可是，快意吐槽之后，真要來(lái)解決這個(gè)問(wèn)題時(shí)，居民們的心中各有各的小九九。

　　“我住在十幾樓，沒有個(gè)電梯不方便，出點(diǎn)錢能修好，當(dāng)然愿意了，但是住一二樓的住戶反正也不要天天用電梯，換不換無(wú)所謂，我們也沒辦法。”開福區(qū)錦繡華天小區(qū)的電梯也是老問(wèn)題了，該小區(qū)住戶60多歲的李奶奶談到的情況，頗能代表不同需求的業(yè)主對(duì)于電梯更換的態(tài)度。

　　這個(gè)小區(qū)從2011年開始，電梯年檢就沒有合格。面對(duì)“病梯”整治這個(gè)問(wèn)題，物業(yè)認(rèn)為電梯是業(yè)主生活設(shè)施之一，維修的費(fèi)用當(dāng)然得由業(yè)主來(lái)付。業(yè)主則反映“物業(yè)管理費(fèi)中包括了年檢費(fèi)，為什么還要業(yè)主交一次”，其業(yè)主委員會(huì)也是分成幾派，各持各的觀點(diǎn)，涉及電梯維修或更換所需費(fèi)用，卻有“雙2/3”的要求。

　　根據(jù)相關(guān)規(guī)定，動(dòng)用物業(yè)專項(xiàng)維修資金必須“雙三分之二簽名”，即使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金，必須經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。但涉及電梯的更換，業(yè)主意見很難統(tǒng)一。

　　而記者在雨花區(qū)東方新世界小區(qū)看到，該小區(qū)正在進(jìn)行“啟用維修資金更換電梯業(yè)主簽名”的收集，物業(yè)公司則通過(guò)電話、短信等方式，逐一通知業(yè)主前來(lái)簽名。“不管是住也好、租也好、待售也好，修好電梯，有利于提高房屋的價(jià)值，所以居民們都還配合，已有半數(shù)業(yè)主前來(lái)簽字，或者通過(guò)短信和郵件委托方式確認(rèn)同意。”業(yè)委會(huì)負(fù)責(zé)人周女士介紹說(shuō)。

　　在2013年9月，該小區(qū)物業(yè)方和業(yè)委會(huì)方咨詢檢驗(yàn)機(jī)構(gòu)后了解到，小修小補(bǔ)已不能解決問(wèn)題，解決方案有四條：全部更換，費(fèi)用在400萬(wàn)元左右；全部大修，費(fèi)用在200萬(wàn)元左右；修一臺(tái)換兩臺(tái)；修兩臺(tái)換一臺(tái)。經(jīng)全體業(yè)主投票，一致通過(guò)“全部更換電梯”的方案。

　　“關(guān)鍵是陽(yáng)光決議。對(duì)于問(wèn)題比較大的項(xiàng)目，所在轄區(qū)的政府部門進(jìn)行掛牌督辦，物業(yè)和業(yè)主進(jìn)行良性溝通陽(yáng)光操作，再加了相關(guān)政策的支持，長(zhǎng)沙還是有不少老舊電梯得到較好的處置，例如芙蓉區(qū)永華大廈也啟動(dòng)了老舊電梯的更換計(jì)劃。”周女士介紹，換哪個(gè)牌子的電梯，業(yè)主們擔(dān)心物業(yè)、業(yè)委會(huì)和電梯公司有貓膩，擔(dān)心所選品牌質(zhì)量不過(guò)關(guān)，業(yè)委會(huì)通過(guò)招投標(biāo)提出了近十個(gè)品牌方案，業(yè)委會(huì)與業(yè)主代表一家家上門咨詢這些品牌在湘的總代理，并成立監(jiān)委會(huì)來(lái)監(jiān)督采購(gòu)過(guò)程中每一步，業(yè)主們的擔(dān)心自然就被打消了。

　　B 更換電梯的法律依據(jù)是什么？

　　電梯問(wèn)題讓物業(yè)陷入泥潭，想更換卻拿不到“報(bào)廢更換”報(bào)告書

　　華瀚物業(yè)公司是東方新世界樓盤的第二任“管家”。這家公司是2012年8月份進(jìn)場(chǎng)的。“接手時(shí)，只有一臺(tái)電梯能用，電梯不搞好，業(yè)主怨氣大，物業(yè)費(fèi)收不上，物業(yè)管理搞不下去，所以當(dāng)時(shí)就墊資了十幾萬(wàn)元，先將幾臺(tái)電梯運(yùn)行起來(lái)。”該物業(yè)公司負(fù)責(zé)人劉先生介紹說(shuō)。

　　小修并沒有解決問(wèn)題。九臺(tái)電梯依舊毛病不斷，更有幾臺(tái)電梯過(guò)不了年檢關(guān)，正規(guī)的維保公司也不愿意承接該樓盤的維保服務(wù)，物業(yè)公司只能特聘維修人員隨時(shí)應(yīng)對(duì)電梯突發(fā)情況，而常規(guī)的維保常常是東家搞一搞、西家搞一搞。“這是建于2000年前的舊樓盤，當(dāng)時(shí)的物業(yè)管理費(fèi)是按1.3元/平方米來(lái)收取的，物管費(fèi)不能隨意增加，但公司支出的成本更多，這些年僅在電梯維護(hù)這一塊，公司的墊資有二三十萬(wàn)元。”

　　“電梯問(wèn)題，像個(gè)泥潭一樣，讓物業(yè)脫不了身。”該物業(yè)公司在進(jìn)退兩難的情況下，得知全體業(yè)主同意更換電梯，很配合地將跑手續(xù)、跟進(jìn)度的事情攬了下來(lái)。然而遇到的第一個(gè)問(wèn)題：因?yàn)橘Y金申請(qǐng)的第一步，是由物業(yè)公司、業(yè)主委員會(huì)向房產(chǎn)建設(shè)主管部門提出書面申請(qǐng)，還應(yīng)當(dāng)提交相關(guān)資質(zhì)單位出具的書面檢測(cè)、鑒定意見。而負(fù)責(zé)電梯檢定的機(jī)構(gòu)表示，國(guó)家沒有電梯強(qiáng)制報(bào)廢的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定，不能出具“報(bào)廢更換”的報(bào)告書。

　　“15年”并非電梯報(bào)廢生死線，長(zhǎng)沙相關(guān)辦法給出政策依據(jù)

　　市質(zhì)監(jiān)局安全監(jiān)察員姚景州介紹，目前國(guó)家沒有關(guān)于電梯強(qiáng)制報(bào)廢期限的規(guī)定，電梯的運(yùn)行狀況尤其是故障發(fā)生頻次與電梯使用年限有關(guān)，也與電梯使用環(huán)境、日常保養(yǎng)等相關(guān)，同時(shí)電梯的更新改造還需要考慮業(yè)主使用電梯時(shí)對(duì)乘坐舒適性、便捷性的需求。為此，去年出臺(tái)的《長(zhǎng)沙市電梯安全管理辦法》出于保障安全紅線的考慮，明確“電梯使用年限達(dá)到15年時(shí)，電梯使用管理者可以委托電梯檢驗(yàn)機(jī)構(gòu)進(jìn)行安全性能技術(shù)評(píng)估”。

　　“沒有檢測(cè)部門的鑒定意見，房屋維修基金管理部門就難以同意更換電梯，在資金的審計(jì)上不符合相關(guān)要求”，物業(yè)部門負(fù)責(zé)這一事務(wù)的朱經(jīng)理介紹，物業(yè)方、檢定方和維修基金管理部門多方溝通近兩年的時(shí)間，最后在去年依據(jù)新出臺(tái)的《長(zhǎng)沙電梯安全管理辦法》，檢定機(jī)構(gòu)出具“建議報(bào)廢”的鑒定意見，才進(jìn)入啟用專項(xiàng)維修基金的程序。

　　記者了解到，電梯的安裝、使用、維保以及更換涉及多個(gè)方面和多個(gè)部門，《長(zhǎng)沙電梯安全管理辦法》的出臺(tái)化解了橫亙?cè)诮鉀Q方案中的政策壁壘，如今永華大廈等老舊小區(qū)也完成了電梯報(bào)廢的檢驗(yàn)，啟動(dòng)更換計(jì)劃。

　　C 電梯老了、病了、壞了可找誰(shuí)？

　　專業(yè)維保延長(zhǎng)電梯壽命，一臺(tái)高層電梯體檢需要三四個(gè)小時(shí)

　　高鑫麓城小區(qū)是2008年投用的，業(yè)主們?cè)诮衲晟习肽臧l(fā)現(xiàn)，自己每天使用的電梯沒有年檢合格證，“電梯沒有年檢，怎能坐得踏實(shí)，萬(wàn)一出現(xiàn)狀況，我們都不知道該找誰(shuí)。”業(yè)主們擔(dān)心地說(shuō)。

　　“以前電梯壞了，居民會(huì)想到物業(yè)公司。其實(shí)，電梯的專業(yè)性很強(qiáng)，現(xiàn)在小區(qū)電梯的常規(guī)維護(hù)保養(yǎng)，大都是專業(yè)的維保人員來(lái)進(jìn)行，這也有益于延長(zhǎng)電梯的使用壽命。”長(zhǎng)沙市質(zhì)監(jiān)局特種設(shè)備技術(shù)人員介紹說(shuō)。

　　虞許盛，湖南德力通電梯有限公司電梯維護(hù)負(fù)責(zé)人，除了負(fù)責(zé)該公司在長(zhǎng)沙安裝的1000多臺(tái)自有自梯的維保管理之外，該公司還承接了500多臺(tái)其他品牌電梯的常規(guī)維保。“公司有50多名維保人員，派駐到各個(gè)小區(qū)，人均維保數(shù)量是25臺(tái)到30臺(tái)電梯。”他介紹，每名維保人員需對(duì)所轄區(qū)域電梯每個(gè)月進(jìn)行兩次保養(yǎng)，平均每天要做一臺(tái)電梯的保養(yǎng)。

　　“認(rèn)真保養(yǎng)的電梯，故障率要低得多。”維保師傅李志介紹，他每天維保的主要工作是給電梯做體檢，包括查看機(jī)房電子板上的灰塵、控制鍵是否有效、電線的松緊、鋼絲繩的張力、曳引機(jī)的功能、清掃井道的衛(wèi)生等等。體檢工作到位的話，10層樓以下的電梯大概需要兩個(gè)小時(shí)，高層電梯就需要三四個(gè)小時(shí)。

　　長(zhǎng)沙96366可調(diào)度42個(gè)救援站點(diǎn)，救援到達(dá)時(shí)間平均不到半小時(shí)

　　長(zhǎng)沙電梯監(jiān)管部門一方面強(qiáng)調(diào)通過(guò)維護(hù)保養(yǎng)來(lái)增強(qiáng)電梯運(yùn)行的安全性，另一方面通過(guò)打造應(yīng)急救援平臺(tái)提高電梯關(guān)人事件的解決速度，確保電梯乘坐安全。

　　在2014年，長(zhǎng)沙市質(zhì)監(jiān)局投入200多萬(wàn)元基礎(chǔ)建設(shè)資金，搭建96366電梯應(yīng)急處置中心，將所有電梯維護(hù)保養(yǎng)單位、電梯制造單位及電梯制造單位在長(zhǎng)分支機(jī)構(gòu)、電梯檢驗(yàn)機(jī)構(gòu)納入其中，建成應(yīng)急救援系統(tǒng)，全市共有38家專業(yè)電梯公司確定了42個(gè)網(wǎng)格救援站點(diǎn)。截止到今年3月底，中心成功救援636起，解救被困乘客1459人次。

　　“救援網(wǎng)格形成之后，實(shí)現(xiàn)了就近救援，救援到達(dá)時(shí)間平均不到半小時(shí)，老百姓乘坐電梯的安全感增加了許多。”虞許盛例舉道，在5月初，通用時(shí)代城2棟電梯發(fā)生關(guān)人事件，被困人員撥打了96366平臺(tái)電話，作為最近的救援單位，他接到平臺(tái)發(fā)出的信息之后，迅速通知維保人員，不到6分鐘就成功將人救出。

　　D 更換資金從哪里來(lái)？

　　房屋維修基金可以提供費(fèi)用，資金不足的住宅電梯更換得由業(yè)主分?jǐn)?

　　其實(shí)，最關(guān)鍵問(wèn)題還是維修或者更換的錢從哪里來(lái)。

　　長(zhǎng)沙目前老舊電梯占比達(dá)11.52%。這其中使用年限達(dá)15年以上的電梯1353臺(tái)，多存在技術(shù)落后、零件老化等問(wèn)題。高層住宅更換一臺(tái)電梯的費(fèi)用需要三四十萬(wàn)元，而一棟房子在70年產(chǎn)權(quán)時(shí)間內(nèi)，可能要換三到四次電梯，電梯更換資金來(lái)源則是一個(gè)大難題。

　　渠道之一是動(dòng)用房屋維修基金。在東方新世界樓盤，業(yè)主委員會(huì)在相關(guān)部門核查到，該樓盤在房屋維修基金賬戶里的錢大約有1400萬(wàn)元，而此次更換的電梯經(jīng)由招投標(biāo)后所需的費(fèi)用大約為410萬(wàn)元。此項(xiàng)維修申請(qǐng)經(jīng)審計(jì)通過(guò)之后，維修基金還是能夠支付更換電梯的費(fèi)用。但是，隨著老舊電梯的增加，顯然完全靠維修基金買單，資金終將有限。

　　特別是對(duì)于一些沒有交住宅維修基金的樓盤，或者產(chǎn)權(quán)不清、資金不足的老舊住宅，更換的費(fèi)用又從何而來(lái)呢？

　　法律法規(guī)有明確規(guī)定。《物權(quán)法》第七十九條規(guī)定：建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，屬于業(yè)主共有。經(jīng)業(yè)主共同決定，可以用于電梯、水箱等共有部分的維修。《特種設(shè)備安全監(jiān)察條例》規(guī)定，業(yè)主在購(gòu)置物業(yè)時(shí)沒有和物業(yè)公司對(duì)于電梯的更換費(fèi)用另有約定的，更換電梯的費(fèi)用應(yīng)當(dāng)由全部業(yè)主承擔(dān)。

　　電梯廣告等收益用途存爭(zhēng)議，打卡乘梯也是一種解決方案

　　但實(shí)際操作中各方各有主張。業(yè)主方認(rèn)為自己交了管理費(fèi)，物業(yè)管理方還通過(guò)出售電梯廣告位等掙取利益，這部分費(fèi)用該由物業(yè)公司來(lái)承擔(dān)。物業(yè)方認(rèn)為，這些費(fèi)用一般用于日常電梯維保的開支，不涉及電梯的大修或更換，應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)。也有維保單位認(rèn)為，電梯更換涉及多個(gè)方面，多方都進(jìn)行一定的分擔(dān)更為有效。

　　“如果動(dòng)用的維修基金不足以支付電梯更換的費(fèi)用，或者不能動(dòng)用維修基金，業(yè)主們還會(huì)換電梯嗎？”東方新世界業(yè)委會(huì)負(fù)責(zé)人周女士說(shuō)，可能會(huì)考慮業(yè)主分擔(dān)，愿意出錢的打卡乘梯，不愿意出錢的走樓梯。而在芙蓉區(qū)的新富城小區(qū)，業(yè)主們則在將電梯廣告等渠道掙的錢存下來(lái)，來(lái)湊足換梯的費(fèi)用，以便快捷出行。

　　記者手記

　　市民對(duì)電梯管理有更多期盼

　　長(zhǎng)沙晚報(bào)記者 周輝霞

　　長(zhǎng)沙4000多臺(tái)“十齡以上”的電梯，要修、要換的不少，能像東方新世界樓盤這樣，來(lái)個(gè)徹底根治的卻不多。

　　采訪業(yè)主、物業(yè)和質(zhì)監(jiān)部門，言談中多有對(duì)政府逐步完善電梯安全管理的直觀感受，例如住宅維修基金管理辦法確保更換費(fèi)用的到位，《長(zhǎng)沙電梯安全管理辦法》讓電梯安全管理有法可依、有章可循。

　　但市民對(duì)于電梯管理還有更多期盼。例如，隨著時(shí)間推移，越來(lái)越多電梯“老齡化”，長(zhǎng)沙能否借鑒北京、上海、廣州等電梯使用更早一步的城市的經(jīng)驗(yàn)，專門對(duì)老舊樓房的電梯管理立個(gè)規(guī)定，特別是對(duì)于一些產(chǎn)權(quán)不清、資金不足的老舊住宅電梯，在報(bào)廢鑒定、經(jīng)費(fèi)籌措等問(wèn)題上，能否出臺(tái)更切實(shí)可行的操作辦法？

　　又例如，福建省最近出臺(tái)規(guī)定，明確12層及以上的樓房，電梯數(shù)量每單元不應(yīng)少于2臺(tái)。明確每單元應(yīng)設(shè)置一臺(tái)可容納擔(dān)架的電梯，以便居民發(fā)生緊急健康狀況時(shí)，醫(yī)療設(shè)施能順利地上下樓進(jìn)行施救。

　　其實(shí)，市民對(duì)于電梯設(shè)計(jì)、安裝和管理的種種期盼，歸根到底，是希望我們生活的這個(gè)城市，在日趨鋼筋水泥化的過(guò)程中，通過(guò)點(diǎn)滴細(xì)節(jié)的完善，變得更宜居、更樂(lè)居。

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