開工大吉！今天上班第一天，你是不是剛從老家回來？我的朋友圈昨天有朋友原本5小時的回家路，硬生生花了13個小時！中午出老家門，凌晨才到了南京，渾身骨頭想想都疼。這就是春節假期最后一天每年都會發生的事情，年年如此，南京只是春運這場人類史上最壯觀人口遷徙的一個小縮影。

　　然而，今年回家你是不是還能在車一下高速的地方，就能看到老家政府豎起來“歡迎返鄉置業”的大幅戶外廣告牌，可是，我們大多數人都回不去了，而如果你的老家是個18線小城市，基本上返鄉買房就是個“吃錢不吐骨頭”的陷阱！

　　過年明白2件事：18線城市老家房子萬萬買不得！ 無論如何要買對吸血之城的房子！

　　吃錢不吐骨頭的房子

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為什么？

原因很簡單：

　　1.所有的城鎮化，都帶來人口失衡，強者恒強、弱者恒弱。中國是一個政府分配發展機會和資源的國家，所以人口、資金必然是持續流向高級別的城市。

　　這大概是北上廣永遠漲的核心理由。首都、直轄市、省會城市、計劃單列市或者中心城市周邊的三四線城市，永遠具有強大的競爭力。

　　2. 人口結構已經發生變化，人口的降低加劇大城市人口的聚集

　　第六次人口普查的數據顯示，我國20歲-39歲年齡的人數在2015年后出現明顯下行趨勢，預計全國新結婚夫婦對數將從2013年的1350萬對，逐年下滑至2020年的800萬對，年均增速為-7%。

　　結論：結婚的越來越少，結了婚愿意生孩子的越來越少，生了孩子愿意生二胎的越來越少，人口越來越少，但是外地人越來越多的城市，新生兒增長卻是越來越多的！相對更多的高尖端人才選擇教育醫療經濟更發達的一線城市，說白了，城鎮化就是吸血，挖周邊城市的購買力。

　　毫不客氣的說，一度被戲稱三省省會、徽京的南京就是在挖寧鎮揚、安徽、蘇北一大片三省城市的的購買力。

　　給你舉個例子：

　　1.我的同事2年前50萬在六合買了套房，今年交付了賣了120萬，他直接拿去做了首付，買了江北核心區總價260萬的樓盤，我想再等2年這個樓盤交付，二手房房價應該不會低于300-350萬，5年時間，50萬變350萬的故事，在三四線城市買房可能實現嗎？完全不可能，當年他拿50萬 足以在老家買個別墅了，但是很多年以后，一二線城市的房價還追得上嗎？

　　再給舉個例子，18線城市的心，南京人你不懂！

　　我同事四川縣城的表姐手上有30萬，寧愿拿去買車都不會拿去買房，而我宿遷的表哥在銀行工作，他那些南京的同事一有錢就買房，他宿遷的同事一有錢就買車，房產交易的活躍度太低，理念完全不一樣，在這樣的城市買房根本很難有人接盤，所以注定是個大坑啊。

　　更讓人沮喪的是，故鄉的房子很難出租，因為外來人口不多，每家每戶都有幾套房子。每月要供樓，付管理費，房子很難出租，也無法自用。幾年下來，漲幅跟自己實際生活的中心城市相比，已經是天壤之別了。

　　用劉曉博老師的話說，除非你的故鄉是中心城市（武漢、成都之類），或者中心城市附近的城市（廊坊、東莞、嘉興之類），或者是有顯著人口增量的城市（徐州、泉州之類），或者你真的想返鄉發展，否則，還是克制住誘惑吧。

　　很多時候，買房增值是觀念上的差別！我推薦你看看我之前這篇微信

　　買房致富可恥嗎？今天900億炒房夢破滅換來一記耳光

　　越是空城，越是吸血之城

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　　春節回家，候鳥遷徙，人口流出越多，越是空城的地方，越是吸血厲害的城市！

　　來自城市數據團的數據顯示，春節前夕人口流動結果是這樣的：

　　這張圖先來解釋一下顏色

　　注：春節期間回家越多的人口越紅——被吸血城市；

　　春節期間流出人口越多的越綠——吸血城市；

　　比較平衡的就是黃色。

　　據南方日報報道，大數據顯示，春節期間，全國空城率最高的十大城市分別是東莞、佛山、廣州、深圳、長沙、上海、蘇州、北京、武漢、鄭州。廣東省成為“空城大戶”，有四座城市進入前五，其中東莞有近七成(69.26%)的人返鄉離開，當選春節期間最“空”的城市。而佛山、廣州、深圳也有超過六成的人返鄉過年。

　　1.長三角：上海周邊有杭州、南京、寧波這樣的強市，所以上海的周邊大多是綠色，黃色，一般來說經濟強市不會去弱的地方，所以在南京打拼的外地人雖然回家了，但在北上廣打拼的南京人也回來了，基本保持平衡。

　　2.珠三角：幾乎一圈都是紅到滴血了，對周邊城市的吸血效應幾乎到了極致，全國十大空城占了四個席位！話句話，這些城市對于全國都有吸引力，而這也正是這些年珠三角的經濟活力遠遠高于長三角的原因。

　　沒錯，一線城市的購買力外溢的直接受益就是人口吸納能力較強的二線城市，而南京正在其中。

　　百度遷徙數據顯示：大年三十遷入南京的人口都來自這些城市

　　上海 滁州 北京 杭州 鄭州 武漢 線 重慶 深圳 成都

　　房價漲不漲？城市有沒有未來？

　　根本最終還是在新增人口

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　　任志強說

　　我們光看人口增長數據很難判斷它是農民工進來了還是高水準人員進來了，但是看小學生是最容易判斷的。小學生增長的城市一定是將來房價暴漲的城市，小學生一來，說明一家子在這生根了，小學中學12年跑不掉的，這個是真實的人口增長。孩子大了得買大房子，再長大還要買房。

　　那么小學生數據和房價是什么對應關系呢？

　　在2013年到2015年，全國范圍內的小學在校生人數增速接近1%。在這樣的背景下，我們看到深圳、廈門、北京這些城市小學在校生人數的增速高達7%，是全國平均水平的7倍，同時我們也看到了這些地區房價出現了非常猛烈的上漲。

　　深圳、上海、北京、合肥、廈門、廣州、南京這些城市的房價都在2016年漲了不少。

　　根據中原集團對全國主要城市的人口增速、25到29歲人口比重和小學生增速的測算，三項指標中有兩項排名都靠前的二線城市有：福州、長沙、南京、杭州、廈門、武漢、成都、合肥。

　　結論：

　　365樓市副主編萬昕:2017年樓市會有3大特點

　　1/一線城市新房進入豪宅時代，二手房流動性會越來越強，不斷剛需涌入，二線城市具備金融自住雙屬性，大部分三四線只能住。核心城市的周邊也有潛力，比如環北京、環上海、環深圳，南京呢？需要時間。

　　2/未來二線城市是房地產銷售的主戰場，很大程度銷售增長來自于二線城市，得二線城市得天下，未來強二線和1.5線城市會不錯，尤其是二線城市軌道交通沿線，會帶來大量的投資機會，這些城市，自身還在生長，版圖還在擴張。對于三四線城市來說，除了環北京、環上海、環深圳之外的三線城市外，其它的三四線均保持謹慎。

　　3/一線市場的三個新特點：一手豪宅化，二手剛需化，戶型趨小，千尺豪宅（單價升高倒逼房型面積越來越小），泛都市化，未來一線城市里120平都是豪宅了。

　　千萬不要買吃錢不吐骨頭的房子，千萬要抓住在吸血之城買房的機會，2017年對于沒有房子的人來說，是上車的好機會，這次抓不住，后面的價格只會讓你更加目瞪口呆！

　　對于投資人來說，考驗現金流和智慧了，2017，我只把世界更多面告訴你，聽你自己的，我是萬昕，下周我會做一場線上交流，有問題可以提前問。新年開工第一天，愿順順利利！

　　近日樓市熱聞

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　　南外、瑯小都要來了！今年這里要騰飛，房價也要沖新高……

　　這樣做明天老板發你三倍利是 不信你看！

萬昕∣以夢為馬的胖子

365樓市副主編

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