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　　日本是亞洲最大的房地產投資市場

　　在世界上僅次于美國

　　占到世界房地產投資的10%

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　　我們先來以美國為例

　　美國的問題在于，美國太大隨著社會產業鏈發展，以及聯邦制，有的城市會破產。

　　比如當年最大的汽車城底特律，現在徹底趴下。

　　還有社會治安問題，還沒有禁槍令，在非正式的富人區買房，再出租能招租的對象不穩定流動性大，人口素質會偏低。如低層黑人，不交租的可能性都有。但是富人區的投入太大，作為初期試水成本高很多。

　　另外美國離開中國較遠，萬一有特殊情況，比如美國大水淹了城市。房子都有保險，但是理賠往往需要房東親自到場簽字。飛機時長10+小時，時間成本相對日本也較高。

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　　再說回到日本

　　1， 日本的房地產價格處于上升期。

　　日本的房地產價格隨著經濟的變動而波動。2015年4月和10月分別突破2萬點。股市是經濟的晴雨表（中國除外），任何一個西方國家美國和日本，包括香港股市是直接與實體經濟掛鉤的。

　　自2008年以后日本的經濟一直處于上升期。從實體經濟復蘇（很多海外日企都陸續搬回日本本部），股市也折射了經濟的穩定增長，社會的就業率提高（需要租房），都說明了日本的房地產還會繼續攀升。

　　2， 目前中日匯率優勢，人民幣對日元的匯率處于低點。

　　和幾年前相比，現在的匯率很合適。估計未來幾年英國和歐洲經濟會持續不穩定的局面，日元作為避險貨幣還會繼續持高位。人民幣的貶值趨勢也會持續，只是ZF不會讓這個過程過快。

　　3， 日本的奧運機遇和博彩行業。

　　申奧的成功讓東京再次復興，目前東京各地都可以看到大型基建正在如火如荼的施工當中

　　老區、舊區的翻新重建計劃等基建擴張，也是讓沉寂多年的房地產市場火熱起來的契機

　　4， 日本治安是全世界最有保障的

　　以及契約精神。租金安心。

　　5， 日本因為總面積遠低于美國和中國，自古以來的中心城市都比較穩定。

　　6， 日本投資二手房都不用擔心房產價格被中介抬價，因為房東不會配合。

　　其他國家的房子基本都有加價再到中國市場賣，比如歐洲房產市場。

　　7， 日本房子的質量最好

　　哪怕是老房子，看起來也很新，因為維護的好。很多樓都有電梯，方便大家出行，人性化。歐洲很多老房子是沒有電梯的。比如德國的杜塞爾多夫，全城幾乎找不到有電梯的樓。

　　綜上，日本房產有穩定上升的潛力。

　　比較中國房產，有人說中國還是可以投資房產市場，哪怕貸款，好處是有房產紅利和抵御通貨膨脹。但是首先，中國的房產是不是持續上升很難說，可能就是5000點，人人希望到10000點，到到了6000點就到2000點了。

　　因為中國的實體經濟沒有產業升級成功，很多實體經濟運營不好，不少外資也撤資。

　　從經濟的角度，房產紅利很難再持續保證能上升。

　　從理財產品收益來看

　　1， 首先銀行現在也沒有保本理財了，因為銀監會規定的，所有理財產品都不保本，所有收益只是預計，可以虧本。要保本只能選擇那個不到2%的定存。不保本銀行理財產品高的是4-5%

　　2， 基金—風險較大，建議不要全配置

　　3， 市場類P2P產品10+%，但是風險系數太大，倒閉潮太多

　　建議配置如果有700萬，100-200萬在國內購置理財產品或者基金，以及大額個人保險。以保證家庭流動資金和以備完全

　　500-600萬配置日本高品質房產，穩定的房租收入以及穩定上升的房產價值，就是最好的抵御通貨膨脹和人民幣貶值。

　?。ㄒ陨蠈賯€人觀點，歡迎不同的見解分享）