小區停車費又漲價了、小區消防設施壞了沒人管、小區花壇變成了菜地…………近年來，物業管理在我區得到快速發展，它對改善居民工作居住環境、提高城市管理水平、增加就業等等起到了積極的作用。但是，在發展過程當中也存在著一些迫切需要解決的問題。

　　今年5月，我區成立北侖區物業管理中心，實行區、街道、社區三級管理服務網絡。昨日，物業管理中心主任王志學、中心物業管理科工作人員曹全勝做客北侖新聞網“民聲在線”，解答了大量小區物業管理方面的問題，并指出破解物業管理難題需要多方力量共同參與。

　　沒來得及提問的小伙伴們，快看看你關心的問題是不是已經被回答了呢？

　　小區停車費由市場定價

　　一位網友提問，小區停車費怎么收。王志學表示，2014年12月《國家發改委關于放開部分物業服務價格意見的通知》發布后，各住宅小區等場所的停車費，將不再由政府定價，而是由市場來決定。

　　他解釋說，根據《寧波市住宅小區物業管理條例》(以下簡稱《條例》)規定，住宅小區物業服務可分為兩個階段，一是前期物業服務階段，也就是業主委員會成立之前，另一階段是業主委員會成立后。第一個階段，停車費由開發建設單位根據市場價格在前期物業服務合同中約定；業主委員會成立后然要根據《條例》的規定，由業主大會做決定。

　　據了解，目前我區露天停車位每月大約60至120元。值得注意的是，小區內占用業主共有的道路或者其他場地設置的車位停放汽車的，物業可以根據業主大會的決定收取停車費。

　　小區公共收益應歸業主

　　電梯內、綠地旁、樓頂上…………在居民小區公共區域，廣告隨處可見。這些廣告的不菲收益應該歸誰所有？有網友提出了這個問題。王志學說：“國家相關法規明確，對這些位于公共區域的廣告收益，應歸全體業主所有。”

　　他指出，小區公共收益包括物業用房經營收入、停車服務費收入、利用共用部位和共用設施設備所得經營收入、廣告收入等。根據《條例》和《寧波市物業專項維修資金管理辦法》的規定，物業管理區域內利用共用部位和共用設施設備以及場地所產生的收益扣除約定的管理費用后的收益屬于小區公共收益，應屬全體業主所有。

　　“那么如何使用這筆錢？”王志學說，這筆錢一般應專戶存儲、單獨計賬。除按照合同和業主大會已有決定外，一般可用于物業管理其他需要，如彌補物業服務經營費用、小區共用部位和共用設施設備的維修更新改造等等，多余金額還可以存入物業專項維修資金。

　　公共設施維修要“分情況”

　　小區公共設施壞了，該誰修？怎么修？這是網友關注的另一大熱點。“這個問題還需要分情況來看。”曹全勝說。

　　他舉了一個例子，這兩年有不少居民反映“小區門鈴損壞無人修”，這個問題就應分兩種情況來看。一種是保修期內，公共樓道的門鈴壞了，物業負責聯系樓道門鈴廠家及時修復，過了保修期，物業自行組織人員及時修復，維修費從日常維修費中列支；另一種是樓道門禁系統壞了，這是各業主私有的，業主可委托物業修復，但費用需業主承擔，因其為特約服務。

　　再比如小區內消防設施壞了，該由誰來管？他說，消防設施的日常維修、養護和管理，一般由物業公司實施。日常維修過程中零部件的購買費用一般在日常維修費中支出。但是遇到消防設施需要大修更換，就不同了。在保修期內可要求開發商進行維修；已過保修期則由業主自籌費用。

　　他還補充指出，遇到類似大修情況，根據《關于印發北侖區物業專項維修資金管理辦法實施意見的通知》《侖政辦【2012】204號》的規定，業主已交納過物業專項維修資金且余額充足的，可按程序申請動用物業專項維修資金并享受區住宅維修財政補貼。

　　家中進賊物業公司是否擔責要“按合同”

　　家中進賊，物業有沒有責任？另一位網友提出。王志學表示，物業服務企業應否對業主被盜搶承擔責任，并進行賠償，關鍵要看物業是否盡到了雙方所簽訂物業服務委托合同中的義務，如值班、巡邏等。

　　如果有證據表明物業公司在對小區管理中存在過錯，并且由于此過錯導致業主受損，則根據規定，物業公司應當承擔相應的法律責任；相反，則無需承擔賠償的法律責任。

　　綠化維護需多方出力

　　住戶利用小區綠化用地放養雞鴨的事情，引起了網友熱議。對此，曹全勝認為，雖然這是個人行為，但是損害了其他住戶的利益。要從源頭上解決這個問題，需要個人、物業公司、社區、執法部門多方承擔，共同努力。

　　他說，一方面，居民個人素質的提高很重要；另一方面，物業公司對于管理區域內違反相關法律法規的行為，應當及時勸阻、制止，要求行為人及時改正；勸阻、制止無效或者行為人拒不改正的，應當及時告知相關部門處理。

　　針對小區綠化放養雞鴨的情況，根據《寧波市城市綠化條例》和《寧波市市容環境衛生管理條例》的有關規定，物業在勸阻制止無效后應該向相關職能部門上報，由屬地城管部門處理。

　　區物業管理中心也將加強對這類問題的協調。王志學說，2016年中心將全面打造“陽光物業”、“誠信物業”、“文明物業”。

　　“陽光物業”即推動小區公共收益賬務公開、物業服務協議主要內容公開、物業服務企業和項目管理處24小時值班電話公開等“三公開”制度的實施，依法保障業主的知情權和監督權。

　　“誠信物業”即落實《寧波市物業服務企業不良行為記錄和公示暫行辦法》和《寧波市物業服務企業項目經理信用記分暫行辦法》。

　　“文明物業”即推動物業服務企業按照合同開展服務，業主和業委會通過物業服務合同進行監督。推動“小區業主公約”的約束力機制，著力構建揚善與懲惡并舉、法治與德治并重、自治與共治并行的精神文明創建格局。