中國(guó)跨境投資者偏愛(ài)寫字樓，源于其穩(wěn)定的現(xiàn)金流。辦公樓在所有商業(yè)地產(chǎn)中擁有最高的單位租金，且租期一般比較長(zhǎng)。大城市中的地標(biāo)性辦公樓，比如坐落在紐約曼哈頓的辦公樓，業(yè)主有相當(dāng)大的要價(jià)權(quán)，且向來(lái)供不應(yīng)求。那么，美國(guó)有哪些基業(yè)長(zhǎng)青的高端寫字樓業(yè)主和投資者大佬呢？中國(guó)人又都是從哪里買的樓呢？Shorenstein一定是其中有口皆碑也最具歷史故事公司之一。

　　Shorenstein的歷史要追溯到1920年代。成立之初，公司主要經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)中介和房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理業(yè)務(wù)，直到1960年代初期才逐漸成為高端寫字樓投資者。“創(chuàng)建持久的現(xiàn)金流”是公司房地產(chǎn)投資最基本理念，這樣的投資策略使得Shorenstein在數(shù)次房地長(zhǎng)浪潮中保持基業(yè)長(zhǎng)青，也是因?yàn)檫@樣投資理念，其物業(yè)對(duì)于十分看重穩(wěn)定現(xiàn)金流的中國(guó)投資者具有很強(qiáng)的吸引力。

　　作為高端寫字樓物業(yè)私募股權(quán)基金中的佼佼者，其在美國(guó)綜合房地產(chǎn)私募股權(quán)基金中排名第29位，Shorenstein究竟有哪些優(yōu)勢(shì)呢？

　　Shorenstein高端寫字樓物業(yè)遍布全美：其第一支房地產(chǎn)基金成立于1992年，公司總部位于舊金山，目前在美國(guó)18個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)持有26，000，000平方英尺（約合243萬(wàn)平方米）高端寫字樓物業(yè)，價(jià)值約為81億美金（約合人民幣533億人民幣）;累計(jì)持有過(guò)58，200，000平方英尺（約合541萬(wàn)平方米）物業(yè)。過(guò)去二十余年間，Shorenstein經(jīng)歷了多個(gè)房地產(chǎn)周期，因其高于市場(chǎng)平均的收益表現(xiàn)(投資回報(bào)率約為16%-20%)，在房地產(chǎn)投資業(yè)界享有很高的聲譽(yù)。

　　公司的業(yè)務(wù)方面，Shorenstein的是美國(guó)領(lǐng)先的高端寫字樓業(yè)主及投資者，近年，公司也持有少量的多戶出租住宅物業(yè)（Multi Family Rental Property）,其全資擁有的物業(yè)服務(wù)子公司Shorenstein Realty Services為旗下物業(yè)提供資產(chǎn)管理，租賃，物業(yè)管理和施工等房地產(chǎn)服務(wù)。

　　另外，得益于強(qiáng)大的公司運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，Shorenstein可以為其客戶（比如寫字樓租戶）及合伙人提供一站式服務(wù)，從施工到運(yùn)營(yíng)，從租賃到投資，Shorenstein密切協(xié)調(diào)每一個(gè)環(huán)節(jié)，使其運(yùn)營(yíng)表現(xiàn)優(yōu)于市場(chǎng)其它競(jìng)爭(zhēng)者。值得一提的是，公司一直強(qiáng)調(diào)可持續(xù)發(fā)展，并在2015年全球房地產(chǎn)可持續(xù)性發(fā)展調(diào)查中排名82位（共707家公司參與排名）。

　　自1992年以來(lái)，公司在美國(guó)共設(shè)立了25個(gè)辦公室，累計(jì)籌集了11支基金，總金額達(dá)到78億美金（約合513億元人民幣），Shorenstein累計(jì)出資6.49億美金（約合42億人民幣）。自1992年以來(lái)，其投資回報(bào)率一直處于高位，累計(jì)投資回報(bào)額介于16%-20%，年化現(xiàn)金流回報(bào)率介于6%-10%。

　　各基金總額及Shorenstein出資額列表：

　　案例分析：第十一期基金：

　　公司最近著名的資產(chǎn)交易包括：

　　2016年4月，Shorenstein Properties以4.6億美元將位于美國(guó)紐約曼哈頓的頂級(jí)辦公樓物業(yè)850 Third Avenue出售給海航集團(tuán)及MHP房地產(chǎn)服務(wù)有限公司。850 Third Avenue是一棟21層的優(yōu)質(zhì)甲級(jí)辦公樓，總建筑面積617,322平方英尺（約合57,350平方米）。項(xiàng)目目前出租率達(dá)97%，租戶主要來(lái)自傳媒、法律以及娛樂(lè)產(chǎn)業(yè)，跨國(guó)傳媒和娛樂(lè)公司探索傳播（Discovery Communications）是其中最大的租戶，租用了189,227平房英尺（約合17,580平方米）；沿街零售部分則主要被紐約警察局和消防局租用。新簽租約的租金水平較之即將到期的租約高約40%，未來(lái)將實(shí)現(xiàn)顯著的租金收益增長(zhǎng)。

　　2014年7月Shorenstein將位于紐約的Park Avenue Tower以約7.5億美金出售給了黑石集團(tuán)。該寫字樓建筑面積615,850平方英尺(57,200平方米)的大樓，位于曼哈頓中城55街65E，該地區(qū)是全美寫字樓租金最高的地方之一。

　　公司創(chuàng)始人及主要團(tuán)隊(duì)：

　　Walter Shorenstein，公司創(chuàng)始人，從美國(guó)空軍退役后在三藩市Milton Meyer and Co.從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人業(yè)務(wù)，并成為合伙人。該公司創(chuàng)始人離世后，Walter購(gòu)買了Milton Meyer and Co.并將其以自己的名字命名，這便是Shorenstein Property的前身。在過(guò)去的幾十年里，Shorenstein家族已經(jīng)發(fā)展為三藩市金融區(qū)最大的房地產(chǎn)業(yè)主，甚至在上個(gè)世紀(jì)八十年代，城市中25%的甲級(jí)寫字樓均為Shorenstein家族持有。

　　Michael E. Rossi董事長(zhǎng)。上任于2005年，具有豐富的公司管理及金融行業(yè)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，現(xiàn)主要負(fù)責(zé)公司戰(zhàn)略，兼任公司執(zhí)行委員會(huì)主席及投資委員會(huì)成員。在Shorenstein之前，其曾出任美國(guó)銀行副董事長(zhǎng)及首席信貸員，及Aozora Bank首席執(zhí)行官。Rossi先生在加州大學(xué)伯克利分校獲得學(xué)士學(xué)位。

　　Glenn A. Shannon 副董事長(zhǎng)。自1994年加入公司后，先后就職于紐約及三藩辦公室，主要參與公司的戰(zhàn)略規(guī)劃，也同時(shí)是執(zhí)行委員會(huì)及投資委員會(huì)成員。同時(shí)Shannon先生也是DWS Management Company LLC主席，該公司為Shorenstein家族的所有商業(yè)活動(dòng)提供咨詢和服務(wù)。Shannon先后在威廉學(xué)院獲得學(xué)士學(xué)位及密西根州立大學(xué)獲得法學(xué)博士學(xué)位。

　　Charles W. Malet主席及首席投資官。1996年加入公司，主要負(fù)責(zé)公司管理，參與戰(zhàn)略制定及設(shè)定財(cái)務(wù)目標(biāo)，尋找投資機(jī)會(huì)，為項(xiàng)目融資及再融資等，且出任公司管理委員會(huì)成員。Malet先生是城市土地協(xié)會(huì)（Urban Land Institute）成員，并獲得圣地亞哥大學(xué)學(xué)士學(xué)位。