『工期計(jì)劃』是每個(gè)項(xiàng)目總耳詳能熟但又極不容易把控的事情。今天分享一下：萬科.恒大.龍湖三巨頭的工序標(biāo)準(zhǔn)與工期標(biāo)準(zhǔn)，看完之后，就算您不是從事房地產(chǎn)行業(yè)的人，看了標(biāo)準(zhǔn)工序與工期，您對(duì)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的全流程也會(huì)有個(gè)清晰了解和認(rèn)識(shí)了......

　　第一部分：龍湖標(biāo)準(zhǔn)工序與工期

　　一、龍湖土地拓展階段標(biāo)準(zhǔn)工序及工期

　　1、龍湖投資決策

　　本階段以獲得土地信息為工作編制的起始點(diǎn)

　　2、土地購(gòu)買

　　本階段以獲得土地公示為工作編制的起始點(diǎn)。

　　3、交地

　　本階段以獲得土地中標(biāo)通知書為工作編制的起始點(diǎn)。

　　4、取得設(shè)計(jì)條件

　　本階段以獲得土地中標(biāo)通知書為工作編制的起始點(diǎn)。

　　二、報(bào)建階段標(biāo)準(zhǔn)工序及工期

　　重點(diǎn)提示：

　　增加開發(fā)與設(shè)計(jì)部門與相關(guān)職能部門平時(shí)溝通計(jì)劃，但平時(shí)溝通不能完全確保方案上會(huì)后無意見，編制計(jì)劃時(shí)須充分考慮。

　　1、方案報(bào)建

　　本階段以獲得方案圖紙完成為工作編制的起始點(diǎn)，報(bào)建前準(zhǔn)備工作完成時(shí)間與方案圖紙完成同步。

　　2、初步設(shè)計(jì)方案報(bào)建

　　本階段以獲得初步設(shè)計(jì)圖紙完成為工作編制的起始點(diǎn)，報(bào)建前準(zhǔn)備工作完成時(shí)間與初步設(shè)計(jì)圖紙完成同步。

　　初步設(shè)計(jì)在作完方案設(shè)計(jì)與方案報(bào)建資料準(zhǔn)備階段即可開始。

　　3、施工圖報(bào)建

　　本階段以施工圖圖紙完成為工作編制的起始點(diǎn)，報(bào)建前準(zhǔn)備工作完成時(shí)間與施工圖圖紙圖紙完成同步。

　　施工圖設(shè)計(jì)在完成建委審查后階段即可開始。

　　三、建筑設(shè)計(jì)階段標(biāo)準(zhǔn)工序及工期

　　1、開發(fā)預(yù)案階段

　　2、概念設(shè)計(jì)

　　3、方案設(shè)計(jì)

　　4、地質(zhì)勘查設(shè)計(jì)

　　5、初步設(shè)計(jì)

　　6、施工圖設(shè)計(jì)

　　7、精裝圖設(shè)計(jì)

　　8、導(dǎo)視系統(tǒng)設(shè)計(jì)

　　9、售樓處.樣板房設(shè)計(jì)

　　四、非樣板區(qū)景觀設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)工序及工期

　　1、概念設(shè)計(jì)階段

　　本階段以領(lǐng)取方案上會(huì)的會(huì)議紀(jì)要前30個(gè)d做為工作編制的起始點(diǎn)，開始景觀概念設(shè)計(jì)單位的招選工作

　　2、景觀方案設(shè)計(jì)階段

　　本階段方案設(shè)計(jì)準(zhǔn)備階段完成時(shí)間與概念方案完成時(shí)間同步完成。

　　3、景觀擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段

　　本階段以完成景觀方案交底會(huì)為起點(diǎn)。

　　4、景觀施工圖設(shè)計(jì)階段

　　景觀施工圖設(shè)計(jì)準(zhǔn)備與景觀擴(kuò)初同時(shí)完成。

　　5、景觀施工圖移交階段

　　本階段以完成景觀施工圖為起點(diǎn)。

　　五、樣板區(qū)景觀設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)工序及工期

　　1、樣板區(qū)景觀方案、擴(kuò)初設(shè)計(jì)

　　本階段以完成景觀方案為起點(diǎn)。

　　2、樣板區(qū)施工圖設(shè)計(jì)

　　本階段施工圖準(zhǔn)備階段與擴(kuò)初完成時(shí)間同步。

　　六、龍湖工程標(biāo)準(zhǔn)工序及工期

　　1、施工準(zhǔn)備階段

　　2、施工階段

　　3、驗(yàn)收及交房階段

　　4、住宅工程合理工期計(jì)算表

　　計(jì)算示例，條件是：

　　考慮場(chǎng)地土方平整和小區(qū)主要硬化道路基層施工、考慮總包提前到樁基施工階段進(jìn)場(chǎng)做施工前準(zhǔn)備，預(yù)制樁、六層多層毛坯房、斜屋面、跨雨季和春節(jié)施工

　　5、龍湖標(biāo)準(zhǔn)預(yù)售工期

　　說明：

　　1）淺基礎(chǔ)按天然地基考慮，未考慮人工地基的處理時(shí)間；

　　2）表中樁基工程的工期已包括了樁基檢驗(yàn)的時(shí)間；

　　3）表中數(shù)據(jù)均考慮了總包提前進(jìn)場(chǎng)的條件。如果總包不能提前進(jìn)場(chǎng)，則增加15天工期；

　　4）場(chǎng)地及土方：表中數(shù)據(jù)均未考慮場(chǎng)地平整及土方基坑等工作。場(chǎng)地平整、土方開挖和支護(hù)等工作，多層需要15-30天左右，高層需要45-60天左右；

　　5）山地建筑等特殊地形地貌，要具體考慮對(duì)基礎(chǔ)施工、邊坡支護(hù)及材料運(yùn)輸?shù)膶?shí)際難度，酌情考慮增加工期10%-30％；

　　6） 地下室：每增加一層地下室增加工期15天；

　　7） 裙樓：每增加一層裙樓增加工期15天；

　　8） 轉(zhuǎn)換層：帶轉(zhuǎn)換層需增加工期15-20天；

　　9） 表中數(shù)據(jù)別墅按9天/層、多層按7天/層、高層按5天/層分別計(jì)算；

　　10）斜屋面：表中數(shù)據(jù)均未考慮有斜屋面，如有斜屋面需增加12天工期；

　　11）節(jié)假日：跨春節(jié)增加15天工期；

　　12）氣候：跨雨季增加10天工期。

　　第二部分：恒大集團(tuán)標(biāo)準(zhǔn)工期

　　1.恒大集團(tuán)別墅施工工期標(biāo)準(zhǔn)

　　2.恒大集團(tuán)多層住宅工期標(biāo)準(zhǔn)

　　3.恒大集團(tuán)高層住宅工期標(biāo)準(zhǔn)

　　第三部分：萬科集團(tuán)標(biāo)準(zhǔn)工期

　　一：萬科華南區(qū)域工期計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)

　　1.基本計(jì)算數(shù)據(jù)

　　2.合理工期計(jì)算

　　計(jì)算示例，條件是：

　　考慮場(chǎng)地土方平整和小區(qū)主要硬化道路基層施工、考慮總包提前到樁基施工階段進(jìn)場(chǎng)做施工前準(zhǔn)備，預(yù)制樁、六層多層毛坯房、斜屋面、跨雨季和春節(jié)施工

　　3.住宅工程合理工期橫道圖

　　4.標(biāo)準(zhǔn)預(yù)售期

　　上面圖表附加說明：

　　1） 淺基礎(chǔ)按天然地基考慮，未考慮人工地基的處理時(shí)間；

　　2） 表中樁基工程的工期已包括了樁基檢驗(yàn)的時(shí)間；

　　3） 表中數(shù)據(jù)均考慮了總包提前進(jìn)場(chǎng)的條件。如果總包不能提前進(jìn)場(chǎng)，則增加15天工期；

　　4） 場(chǎng)地及土方：表中數(shù)據(jù)均未考慮場(chǎng)地平整及土方基坑等工作。場(chǎng)地平整、土方開挖和支護(hù)等工作，多層需要15-30天左右，高層需要45-60天左右；

　　5） 山地建筑等特殊地形地貌，要具體考慮對(duì)基礎(chǔ)施工、邊 坡支護(hù)及材料運(yùn)輸?shù)膶?shí)際難度，酌情考慮增加工期10%- 30％；

　　6） 地下室：每增加一層地下室增加工期15天；

　　7） 裙樓：每增加一層裙樓增加工期15天；

　　8） 轉(zhuǎn)換層：帶轉(zhuǎn)換層需增加工期15-20天；

　　9） 表中數(shù)據(jù)別墅按9天/層、多層按7天/層、高層按5天/層分別計(jì)算；

　　10）斜屋面：表中數(shù)據(jù)均未考慮有斜屋面，如有斜屋面需增加12天工期；

　　11）節(jié)假日：跨春節(jié)增加15天工期；

　　12）氣候：跨雨季增加10天工期。"

　　二：萬科華東區(qū)域工期計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)

　　1、以上工期結(jié)合上海公司近2年經(jīng)驗(yàn)，按10萬平米標(biāo)段或分期模擬編制。

　　2、多層按磚混結(jié)構(gòu)考慮，如非磚混結(jié)構(gòu)，主體工期應(yīng)適當(dāng)可縮短。

　　3、如中間碰到春節(jié)，可加20天工期；如中間碰到黃霉季節(jié)，可加8天工期；以上時(shí)間應(yīng)消化在單體竣工節(jié)點(diǎn)至交付使用節(jié)點(diǎn)間。

　　4、清水混凝土每層結(jié)構(gòu)施工周期為15天，如層數(shù)不為8層的結(jié)構(gòu)以每層15天依次類推計(jì)算工期天數(shù)。

　　5、單體竣工條件：建筑單體中總包合同內(nèi)所有實(shí)物量完成，并經(jīng)過監(jiān)理、建設(shè)單位驗(yàn)收合格。

　　6、具備交付條件：住宅配套竣工：

　　①、水、電表全部安裝完畢，煤氣連接管鑲接完畢，道路、綠化及路燈竣工；

　　②、水、電、煤氣、通訊竣工驗(yàn)收合格證明；

　　③、雨、污水永久排放證明；

　　④、規(guī)劃竣工驗(yàn)收合格證明；

　　⑤、住宅、公建等建筑工程竣工備案表。

　　三：萬科東北區(qū)域工期計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)

　　東北區(qū)域工期編制說明

　　1、東北區(qū)域工期結(jié)合上海公司近2年經(jīng)驗(yàn)，按10萬平米標(biāo)段或分期模擬編制。

　　2、多層按磚混結(jié)構(gòu)考慮，如非磚混結(jié)構(gòu)，主體工期應(yīng)適當(dāng)可縮短。

　　3、如中間碰到春節(jié)，可加20天工期；如中間碰到黃霉季節(jié)，可加8天工期；以上時(shí)間應(yīng)消化在單體竣工節(jié)點(diǎn)至交付使用節(jié)點(diǎn)間。

　　4、清水混凝土每層結(jié)構(gòu)施工周期為15天，如層數(shù)不為8層的結(jié)構(gòu)以每層15天依次類推計(jì)算工期天數(shù)。

　　5、單體竣工條件：建筑單體中總包合同內(nèi)所有實(shí)物量完成，并經(jīng)過監(jiān)理、建設(shè)單位驗(yàn)收合格。

　　6、具備交付條件：住宅配套竣工：

　　①、水、電表全部安裝完畢，煤氣連接管鑲接完畢，道路、綠化及路燈竣工；

　　②、水、電、煤氣、通訊竣工驗(yàn)收合格證明；

　　③、雨、污水永久排放證明；

　　④、規(guī)劃竣工驗(yàn)收合格證明；

　　⑤、住宅、公建等建筑工程竣工備案表。

　　一.東北區(qū)域獨(dú)棟別墅工期

　　1)總工期215天，入住按沈陽項(xiàng)目慣例為第二年6月1日。

　　2)本工期計(jì)劃考慮建筑規(guī)模20棟。施工總包隊(duì)伍兩家，并考慮各自承建范圍內(nèi)的局部流水施工工期。

　　3)開工日期按3月15日計(jì)算，遇不可抗力因素影響工期順延。

　　4) 二層別墅按磚混結(jié)構(gòu)考慮，如采用框架結(jié)構(gòu)，主體工期應(yīng)適當(dāng)可縮短。

　　5) 單體竣工條件：建筑單體中總包合同內(nèi)所有實(shí)物量完成，并經(jīng)過監(jiān)理、建設(shè)單位驗(yàn)收合格。

　　6) 具備入住條件：住宅配套竣工：

　　①、水、電表全部安裝完畢，煤氣連接管鑲接完畢，道路、綠化及路燈竣工；

　　②、水、電、煤氣、通訊竣工驗(yàn)收合格證明；

　　③、雨、污水永久排放證明；

　　④、規(guī)劃竣工驗(yàn)收合格證明；

　　⑤、住宅、公建等建筑工程竣工備案完成。

　　7)示范區(qū)建設(shè)過程中，如采取相應(yīng)積極加速措施，總體施工工期可按計(jì)劃縮短15天。

　　二.東北區(qū)域聯(lián)排別墅工期

　　1)本工期編制未考慮地下室；

　　2)本工程主體按框架結(jié)構(gòu)考慮；

　　3)總工期202天，入住按沈陽項(xiàng)目慣例為第二年6月1日，單體工程竣工至次年入住前為質(zhì)量整改期；

　　三.萬科東北區(qū)域多層標(biāo)準(zhǔn)工期

　　1)只考慮單體竣工工期；

　　2)框架結(jié)構(gòu)，若為磚混結(jié)構(gòu)則工期可縮短15天；

　　3)水暖、電氣、煤氣等安裝未單列工期，合并在單體工期中；

　　4)支撐、模板系統(tǒng)為3層；

　　5)5-6月份每月考慮2天天氣原因，7-8月份每月考慮4天天氣原因

　　四.萬科東北區(qū)域洋房標(biāo)準(zhǔn)工期

　　1)如無車庫(kù)總工期240天，有車庫(kù)相應(yīng)增加15天工期；

　　2)考慮天氣因素影響10天；

　　3)若人力及機(jī)械設(shè)備充足，可進(jìn)行相應(yīng)工序提前插入，可提前10天；

　　4)入戶門、單元門、散熱器、面板安裝等項(xiàng)目，合并在單體工期中

　　五.6-12層小高坡屋面合理工期

　　六.萬科東北區(qū)域18層小高坡屋面合理工期

　　1)總工期245天，入住按沈陽項(xiàng)目慣例為第二年6月1日。

　　2)本計(jì)劃按交叉施工考慮

　　3)主體結(jié)構(gòu)按每6天一層考慮，砌筑工程按3天一層考慮

　　七.萬科東北區(qū)域34層高層合理工期

　　四：精萬科精裝修施工流程和標(biāo)準(zhǔn)工期

　　1.編制萬科裝修工期標(biāo)準(zhǔn)的目的

　　明確精裝修（包括樣板間和大面積裝修）的流程和工期，更好的進(jìn)行精裝修管理操作。

　　2.萬科裝修工期標(biāo)準(zhǔn)的適用范圍

　　深圳萬科所有精裝修項(xiàng)目，含惠州項(xiàng)目和東莞雙城水岸項(xiàng)目。

　　3、精裝修房標(biāo)準(zhǔn)流程和參考工期

　　3.1樣板房施工流程及工期(工期45d供參考)

　　3.2 大面積裝修施工流程及工期(工期130d供參考)

　　3.3 常見施工工序補(bǔ)充說明：

　　3.3.1大廳、房間、大堂天花線安裝；（安裝前需注意天花平整度的復(fù)測(cè)以確保方正）

　　3.3.3室內(nèi)天花吊頂；（常用有輕鋼龍骨，木龍骨不提倡常用，木龍骨可使用于濕度較小的部位，同時(shí)吊頂前需注意對(duì)吊頂部位的水電管線標(biāo)識(shí)，此處不抹灰可采用在主體砼澆灌前在模板上標(biāo)上油漆的做法）

　　3.3.4內(nèi)墻膩?zhàn)佑推幔刂圃谀鹃T安裝前完成二底一面漆完成，木門安裝前需重點(diǎn)檢查門內(nèi)貼臉處、線盒周邊墻面平整，木地板安裝前全部完成，木地板安裝前需重點(diǎn)檢查踢腳線處墻面的平整度）；

　　3.3.5木地板踢腳線安裝的預(yù)先打孔，打孔前需由土建總包的水電人員對(duì)其進(jìn)行交底或直接在踢腳線處做好水電布線的標(biāo)識(shí)；

　　3.3.6衛(wèi)生間、廚房墻地磚戶型鋪貼樣板，需先由精裝修總包完成戶型排磚圖后，方可進(jìn)行樣板鋪貼；

　　3.3.7櫥柜、浴柜樣板安裝；（櫥柜圖紙深化前需對(duì)其相應(yīng)的水電位置進(jìn)行復(fù)核，后再進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)放線后，方可投入生產(chǎn)，浴柜的尺寸需由精裝修工程師現(xiàn)場(chǎng)確定，需重點(diǎn)注意座廁工作面的位置，及鏡前燈線管預(yù)埋的高度均要按精裝修圖紙進(jìn)行定位）

　　3.3.8煤氣管道樣板安裝；（廚柜圖紙?jiān)O(shè)計(jì)前需先明確煤氣管道的安裝方式，是明裝還是暗裝，對(duì)穿廚柜的煤氣管道時(shí)，需與廚柜公司配合先完成煤氣安裝樣板）

　　3.3.9強(qiáng)弱電穿線，安裝并調(diào)整強(qiáng)弱電面板；（穿線需在墻地磚鋪貼前完成，以避免后期因穿線不通進(jìn)行二次平鑿，面板安裝可在內(nèi)墻油漆第一次面漆完成后安裝）

　　3.3.10廚房墻磚、衛(wèi)生間墻、地磚大面積鋪貼；（墻地磚鋪貼前冷熱水管通水15天，即室內(nèi)水管帶壓施工）

　　3.3.11衛(wèi)生間浴缸安裝；（需在土建沉箱施工前完成浴缸的招標(biāo)，以確定安裝部位地面的標(biāo)高，需重點(diǎn)關(guān)注浴缸去水管的位置）

　　3.3.12廚房陽臺(tái)外墻油漆完成；（陽臺(tái)排水管最好是在外墻膩?zhàn)油瓿刹⒋蚰ズ螅桨惭b效果會(huì)更佳）

　　3.3.13淋浴門安裝；（安裝前需由土建總包水電人員對(duì)其交底，以確保安裝時(shí)不會(huì)鉆到水電管線）

　　3.3.14 小五金開孔；（小五金的定位需按樣板先行的原則執(zhí)行）

　　3.3.15窗臺(tái)大理石制安；（需重點(diǎn)復(fù)查空鼓問題）

　　模擬驗(yàn)收開始（模擬驗(yàn)收需在室內(nèi)通水通電時(shí)才能進(jìn)行，即龍頭潔具安裝完畢）

　　3.3.16油煙機(jī)安裝；（需在廚柜圖紙?jiān)O(shè)計(jì)前提供樣板）

　　3.3.17物業(yè)開荒；（需重點(diǎn)與保潔公司的移交工作，提前對(duì)其成品保護(hù)進(jìn)行交底）

　　3.3.18交付（注意相應(yīng)說明書的保留及移交物業(yè)）

　　概括而言：從上到下、從里到外、從濕作業(yè)到干作業(yè)的施工順序，用意在于改進(jìn)施工程序，減少交叉施工，利于成品保護(hù)，避免返工。

　　來源：房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟

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　　關(guān)于《施工技術(shù)》雜志

　　《施工技術(shù)》雜志創(chuàng)刊于1958年，是國(guó)內(nèi)建設(shè)系統(tǒng)唯一的國(guó)家級(jí)專業(yè)科技期刊。本刊及時(shí)追蹤報(bào)道建設(shè)領(lǐng)域的最新技術(shù)，以其實(shí)用性強(qiáng)、內(nèi)容豐富的特色，深受工程技術(shù)人員的歡迎和好評(píng)，發(fā)行量在國(guó)內(nèi)建設(shè)領(lǐng)域遙遙領(lǐng)先。