8月9日下午，合肥各銀行放出貸款新細則：查有2套房，征信有一筆住房貸款未結清的，拒絕貸款。而按照此前的消息，查有兩套房，征信有一筆貸款未結清，需支付六成首付。目前，已經得到了銀行業內人士確認：各行都開始執行。

　　這標志著“限貸”政策已經在一些熱門二線城市開始實行了，而且從其他一些核心二線城市的政策走向來看，第三季度通過“限貸”來給過熱的樓市降溫，這種情況非常有可能發生，核心內容顯然是通過“提首付，降杠桿”的方式為樓市降溫。

　　一，前期溫和的調控政策沒有起到實質性作用

　　近期隨著地王的頻現，地價超房價“面粉貴過面包”的怪相也成為常態。今年上半年，盡管有些地區相繼出臺了一下應對政策，但是，這些政策總體來說都有些“不痛不癢”，并沒有在根本上解決問題，未起到防止樓市過熱與房價過快上漲的作用。同時，地價一路飆升，房價也跟著快速上漲。在樓市過熱階段，市場需求在不斷透支，購買力也不斷在透支，樓市的金融風險變的越發強烈，必須進行調整。

　　二、樓市調整預期及房價下降將導致銀行資產縮水

　　從熱點城市的發展方向上來看，樓市下半年必將進入調整期，到那時，由于政策面收緊、市場需求的透支與貨幣政策從嚴預期等因素，上述城市樓市預計下半年將進入真正的調整期。而當下半年及明年樓市進入調整期時，房價也必然面臨著下降，對于銀行來講，由于2015年下半年以來的房貸資產均為房價處于高位時的資產，當今年下半年或明年房價開始下降時，去年下半年以來的房貸資產會縮水，金融風險增加，此時，銀行必然首先收口子，保衛自己的資產的安全性。那么收什么？答：開發貸款、個人按揭貸款，通過首付提升、利率提升等方式對沖未來存在的潛在的市場風險。因此，這也就意味著上述熱點城市存在首先重啟“限貸”通過“提首付，降杠桿”的方式為高燒的樓市降溫的可能性。

　　三，地王頻現將導致系統性金融風險。

　　今年的地王現象已與往年有很大的不同，往年一般是一個城市出一個地王或少數幾個地王，一旦市場遇到調整，這幾個地王或許會存在一定的風險，最糟糕的情況也就是把整個項目低價出售或轉讓，整個市場的風險還是在可控的方位內，不會大面積波及。而現在像北上廣深一線城市、合肥、蘇州、南京、廈門等核心熱點二線城市，一旦有住宅類用地出讓便是地王，即使郊區的住宅類用地也是被高溢價拍出，那么，這也就意味著市場風險不是單個項目的，而是整個市場的。

　　所以說，對于這些熱點城市來說，一旦市場進入調整期時，整個市場很可能會跌倒一片，地王項目也將陷入困境，系統性的金融風險很有可能會爆發，因此需要通過提高首付比例，降杠桿控制地王帶來的潛在系統性風險。

　　四、官方態度同樣預示著熱點城市房產政策轉向。

　　近期官方針對樓市也頻頻表態，強調要調整政策防止資產泡沫的繼續擴大，證監會也同樣做了相應的調整控制融資，禁止通過再融資拿地，國土等相關部門分別傳出收緊土地政策的信號，部分地方政府也都陸續出臺了“控地王”等相關政策，比如南京土拍熔斷政策仍將繼續，土地出讓首付升至60%，合肥土地出讓首付升至50%。上述的幾個熱點城市，房價的上漲幅度一直處于全國前列，那也就也就意味著這些城市存在首先重啟“限貸”通過“提首付，降杠桿”的方式為高燒的樓市降溫的可能性，這幾個城市未來政策面勢必會轉向。

（新聞來源：同策張宏偉）

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