實(shí)地查勘是指估價(jià)師親自到估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)，觀察、檢查、記錄估價(jià)對(duì)象狀況。俗話說“百聞不如一見”、“眼見為實(shí)”，實(shí)地查勘對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)十分重要。如何有計(jì)劃有步驟開展實(shí)地查勘工作，提高工作的質(zhì)量和效率，本人結(jié)合自己的工作經(jīng)驗(yàn)歸納總結(jié)如下：

　　1

　　與客戶聯(lián)系，了解項(xiàng)目的基本情況，如：產(chǎn)權(quán)人名稱、項(xiàng)目地址、估價(jià)對(duì)象、估價(jià)目的等，針對(duì)項(xiàng)目的具體情況，告知客戶應(yīng)準(zhǔn)備的資料，與客戶約定具體的查勘時(shí)間。一般情況下需要客戶提供產(chǎn)權(quán)證、營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本、身份證（個(gè)評(píng)）原件及復(fù)印件。

　　2

　　根據(jù)情況需要攜帶《評(píng)估委托書》、《優(yōu)先受償款調(diào)查表》、《擔(dān)保函》、《現(xiàn)場(chǎng)勘察表》、照相機(jī)、測(cè)距儀等到查勘現(xiàn)場(chǎng)。

　　3

　　向客戶了解評(píng)估范圍，檢查客戶提供的資料是否齊全完整。核對(duì)產(chǎn)權(quán)證件原件，并拍照留檔，未能核對(duì)原件的應(yīng)要求委托方當(dāng)事人在《估價(jià)委托書》中寫明原因并簽字確認(rèn)；核實(shí)證件產(chǎn)權(quán)人是否一致，不一致則需提供相關(guān)證明；核實(shí)委托人與產(chǎn)權(quán)人是否一致，不一致則需提供《擔(dān)保函》。

　　4

　　核實(shí)產(chǎn)權(quán)證證載坐落與實(shí)際查勘地址是否一致，包括房地產(chǎn)的邊界、鄰地關(guān)系、道路關(guān)系，查對(duì)地號(hào)、房屋門牌號(hào)碼等，并現(xiàn)場(chǎng)定位。

　　5

　　將產(chǎn)權(quán)證的面積、形狀、樓層與實(shí)物進(jìn)行核對(duì)，核實(shí)房地是否對(duì)應(yīng)、合一，建筑物有無占?jí)杭t線，地上是否有違章建筑物及已拆除建筑物。謹(jǐn)防指認(rèn)人指錯(cuò)，將沒有納入估價(jià)范圍的相似的房地產(chǎn)冒充委估的房地產(chǎn)。

　　6

　　查看房屋的建筑結(jié)構(gòu)、裝飾裝修、設(shè)施設(shè)備、實(shí)際用途、現(xiàn)狀情況，并進(jìn)行拍照，有棟號(hào)的按棟號(hào)的順序進(jìn)行拍照，沒有棟號(hào)的按產(chǎn)權(quán)證號(hào)的順序進(jìn)行拍照。一般需要拍攝建筑物內(nèi)外景、大門門牌、周圍環(huán)境、商業(yè)氛圍、道路、估價(jià)師在現(xiàn)場(chǎng)的照片等。同時(shí)測(cè)量房屋的層高。

　　7

　　核實(shí)每棟房屋的建成年代，注意證載是否與實(shí)際相符，是否進(jìn)行過重建、翻新或改建，沒有證載的，通過詢問委托方、物業(yè)、周圍居民等方式進(jìn)行核實(shí)。

　　8

　　了解物業(yè)管理、停車情況，填寫《現(xiàn)場(chǎng)勘察表》。根據(jù)情況收集租賃合同、銷售合同、土地使用權(quán)出讓合同、會(huì)計(jì)報(bào)表、大型酒店或商場(chǎng)的整體介紹及各層功能分布表、大型設(shè)備的記錄（詳細(xì)名稱、型號(hào)、數(shù)量、生產(chǎn)廠家等）及其他必要資料。

　　9

　　對(duì)運(yùn)用比較法等估價(jià)方法所選取的可比實(shí)例房地產(chǎn)進(jìn)行必要的實(shí)地查勘。負(fù)責(zé)到售樓部、中介、物業(yè)管理公司等處查詢估價(jià)對(duì)象及周邊類似物業(yè)的售價(jià)、租金、物業(yè)管理狀況等。

　　10

　　將收集的資料整理歸類后交給撰寫報(bào)告人，特殊情況以書面的形式進(jìn)行說明。

　　下面讓我看看看房屋評(píng)估的方法和流程是什么？

　　一、房屋評(píng)估計(jì)價(jià)辦法是依照被評(píng)估房屋的常用結(jié)構(gòu)、標(biāo)準(zhǔn)、用料情況計(jì)算重置完全價(jià)值，然后按各類房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等組成情況的新舊程度折扣，而確定現(xiàn)值。城鎮(zhèn)各種所有制房屋進(jìn)行交易、互換、抵押、拍賣、典當(dāng)、轉(zhuǎn)讓、析產(chǎn)、兼并、價(jià)撥、劃撥、拆遷或以房抵債、入股、投資等，涉及房屋價(jià)格的活動(dòng)，均依照本辦法評(píng)估作價(jià)。

　　二、房屋評(píng)估計(jì)價(jià)原則：是以房屋重置完全價(jià)值確定各類房屋的價(jià)值為房屋評(píng)估計(jì)價(jià)的基本原則。

　　房屋重置完全價(jià)值是指房屋評(píng)估時(shí)前一年重新建造該類房屋應(yīng)花費(fèi)的全部投資。

　　重置完全價(jià)值的確定，包括建筑安裝工程造價(jià)、室外工程費(fèi)、土地征用費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)及房屋座落地段、朝向、樓層等調(diào)節(jié)因素的增減價(jià)值。

　　1.建筑安裝工程造價(jià)(簡(jiǎn)稱工程造價(jià))，一律按房屋評(píng)估時(shí)前一年執(zhí)行的《XX省建筑工程預(yù)算定額》及各市發(fā)布的單位估價(jià)表、《XX省統(tǒng)一安裝工程預(yù)算定額單位價(jià)目表》、XX省建筑安裝工程費(fèi)用定額以及有關(guān)規(guī)定，編制預(yù)算成本。在編制預(yù)算成本時(shí)，施工安裝企業(yè)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的確定，省轄市按地市級(jí)企業(yè)取費(fèi)，縣或縣級(jí)市按縣市級(jí)企業(yè)取費(fèi);材料價(jià)格的調(diào)整系數(shù)，一律按當(dāng)年當(dāng)?shù)卣?guī)定的材料價(jià)格調(diào)整系數(shù)及規(guī)定按實(shí)際調(diào)整的材料差價(jià)，合理確定。工程造價(jià)為確定重置完全價(jià)置的基礎(chǔ)。

　　2.室外工程費(fèi)，系指建筑物以外與建筑物直接配套的上下水設(shè)備、電照、甬路和化糞井等工程費(fèi)用。

　　3.土地征用費(fèi)，系指按《土地管理法》核定的征用土地補(bǔ)償和安置補(bǔ)助費(fèi)。

　　4.拆遷補(bǔ)償費(fèi)，系指拆除房屋收購(gòu)費(fèi)、臨時(shí)過渡費(fèi)、搬家費(fèi)、停業(yè)損失費(fèi)等。

　　5.房屋座落地段因素，具體表現(xiàn)為以級(jí)差地租為基礎(chǔ)的地段差價(jià)。各市、縣房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)可根據(jù)各地土地級(jí)差情況，劃分若干地段，確定相應(yīng)的地段差價(jià)。朝向差價(jià)，各地房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)可根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r，依據(jù)房屋的不同朝向，確定不同的差價(jià)率。單元內(nèi)各朝向增減差價(jià)率的代數(shù)和應(yīng)趨近于零。樓層差價(jià)，各地房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)可根據(jù)多層或高層住宅的具體情況，確定標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格樓層和其余各樓層的差價(jià)率。各樓層增減差價(jià)率的代數(shù)和應(yīng)趨近于零。

　　6.根據(jù)房屋的特殊結(jié)構(gòu)，對(duì)于房屋的重置完全價(jià)值還可作出增加或減少的規(guī)定。對(duì)于房屋特殊屋面做法和墻體厚度，應(yīng)以當(dāng)?shù)氐臉?biāo)準(zhǔn)和通用的做法及厚度為基礎(chǔ)計(jì)算調(diào)整分值。室內(nèi)凈高，一般居住用房以室內(nèi)凈高2.8米為基礎(chǔ)，在其他條件不變的情況下，每增高或降低10厘米，房屋建筑造價(jià)即增加或減少2%左右，可按此計(jì)算其調(diào)劑分值。對(duì)于禮堂、劇院以及房屋的地下室、暗樓、借墻、共墻等，均可結(jié)合房屋建筑的實(shí)際情況和技術(shù)、業(yè)務(wù)上的具體規(guī)定，作出增減價(jià)值的規(guī)定。

　　三、房屋分類：按部頒《城市房產(chǎn)會(huì)計(jì)制度》的規(guī)定，房屋常用結(jié)構(gòu)分為四類七等

　　1.鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：全部或承重部分為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，包括框架大板與框架輕板結(jié)構(gòu)等房屋。這類房屋一般內(nèi)外裝飾良好，設(shè)備比較齊全。

　　2.磚混結(jié)構(gòu)一等：部分鋼筋混凝土，主要是磚墻承重的結(jié)構(gòu)。外墻部分砌磚、水刷石、水泥抹面、涂料粉刷或清水墻等，并有陽臺(tái)，內(nèi)外設(shè)備齊全的單元式住宅或非住宅房屋。

　　3.磚混結(jié)構(gòu)二等：部分鋼筋混凝土，主要是磚墻承重的結(jié)構(gòu)。外墻是清水墻，沒有陽臺(tái)，內(nèi)部設(shè)備不全的非單元式住宅或其它房屋。

　　4.磚木結(jié)構(gòu)一等：材料上等、標(biāo)準(zhǔn)較高的磚木(石料)結(jié)構(gòu)，這類房屋一般是外部有裝修處理，內(nèi)部設(shè)備完善的庭院式或花園洋房等高級(jí)房屋。

　　5.磚木結(jié)構(gòu)二等：結(jié)構(gòu)正規(guī)，材料較好，一般外部沒有裝修處理，室內(nèi)有專用上、下水等設(shè)備的普通磚木結(jié)構(gòu)房屋。

　　6.磚木結(jié)構(gòu)三等：結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單、材料較差，室內(nèi)沒有專用上、下水等設(shè)備，較低級(jí)的磚木結(jié)構(gòu)房屋。

　　7.簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)：如簡(jiǎn)易樓、平房、木板房、磚坯、土草房、竹木捆綁房等。

　　在評(píng)估時(shí)，如建筑情況復(fù)雜，各地可根據(jù)具體情況，在每等內(nèi)可再分級(jí)。有些房屋介于兩個(gè)等級(jí)之間，應(yīng)以主要結(jié)構(gòu)為主定級(jí)。

　　四、房屋耐用年限及殘值率：

　　-----------------------------------------------

　　| 房 屋 結(jié) 構(gòu) | | |

　　|--------------------|耐用年限 | 殘 值 率 |

　　| 類 別 | 等 級(jí) | | |

　　|----------|---------|------------|-------------|

　　|1.鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) | | 60—80年 | 0|

　　|----------|---------|------------|-------------|

　　|2.磚混結(jié)構(gòu) | 一 等 | | 2% |

　　| | 二 等 | 40—60年 | |

　　|----------|---------|------------|-------------|

　　| | 一 等 | | 6% |

　　|3.磚木結(jié)構(gòu) | 二 等 | 30—50年 | 4%|

　　| | 三 等 | | 3% |

　　|----------|---------|------------|-------------|

　　|4.簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu) | | 10—15年 | 3%|

　　-------------------------------------------------

　　五、房屋新舊程度的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)：房屋新舊程度評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)(見附表一)，是根據(jù)部頒《房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)(試行)》，參考典型代表城市的有關(guān)資料確定，原則上將房屋按常用結(jié)構(gòu)分為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、混合結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)四種類型。這四種類型房屋的新舊程度，都是以各類房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備三個(gè)組成部分十二個(gè)工種項(xiàng)目的狀況評(píng)估的。評(píng)估的房屋新舊程度，應(yīng)與相應(yīng)的質(zhì)量等級(jí)相吻合。

　　如下表：

　　------------------------------------------------

　　| 質(zhì) 量 等 級(jí) | 新 舊 程 度 | 備 注 |

　　|-----------|-----------|-----------------------|

　　| 完 好 房 | 十、九、八成 | |

　　|-----------|-----------||

　　| 基本完好房 | 七、六成 | |

　　|-----------|-----------||

　　| 一般損壞房 | 五、四成|確定需要拆除改建的危險(xiǎn)房按殘值計(jì)算其現(xiàn)值|

　　|-----------|-----------||

　　| 嚴(yán)重?fù)p壞房 | 三成 | |

　　|-----------|-----------||

　　| 危 險(xiǎn) 房 | 二、一成 | |

　　六、房屋建筑面積的計(jì)算：房屋評(píng)估計(jì)價(jià)一律按房屋的建筑面積(平方米)計(jì)算其價(jià)值。戶建筑面積計(jì)算公式：本棟房屋總建筑面積戶建筑面積=戶使用面積×----------本棟房屋總使用面積房屋建筑面積按國(guó)家經(jīng)委《建筑面積計(jì)算規(guī)則》的規(guī)定計(jì)算。房屋使用面積按建設(shè)部《住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》的規(guī)定計(jì)算(其規(guī)定附后)。

　　七、房屋評(píng)估計(jì)價(jià)方法：以房屋的建筑面積(平方米)、按測(cè)定的重置單價(jià)計(jì)算房屋重置完全價(jià)值(原值)，根據(jù)評(píng)估的房屋新舊程度，計(jì)算房屋現(xiàn)值(凈值)。其計(jì)算公式如下：

　　1.房屋重置完全價(jià)值(原值)=房屋建筑總面積×房屋重置單價(jià)±房屋的增減價(jià)值

　　2.房屋現(xiàn)值(凈值)=房屋重置完全價(jià)值(原值)×評(píng)估的房屋新舊程度(%)

　　3.房屋應(yīng)提折舊=房屋重置完全價(jià)值(原值)-房屋現(xiàn)值(凈值)。

　　4.年折舊額=房屋重置完全價(jià)值(原值)×(1-殘值率)÷耐用年限

　　5.年折舊率=年折舊額÷房屋重置完全價(jià)值(原值)×100%

　　6.尚可使用年限=房屋的耐用所限×評(píng)估的房屋新舊程度(%)

　　八、房屋評(píng)估計(jì)價(jià)工作程序：

　　1.凡進(jìn)行房屋評(píng)估作價(jià)的單位和個(gè)人，必須持有關(guān)證件向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易管理處(所)申報(bào)，由當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易管理處(所)安排專業(yè)評(píng)估人員進(jìn)行評(píng)估作價(jià)。

　　2.評(píng)估人員要對(duì)房屋圖卡資料復(fù)查核對(duì)，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察、測(cè)繪、評(píng)議，準(zhǔn)確丈量房屋的建筑面積、使用面積，調(diào)查房屋的建筑年代、朝向、層次和用途，按照房屋評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)勘察記錄房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備的完損等級(jí)、新舊程度和房屋的增減價(jià)值。

　　3.整理勘察記錄，計(jì)算房屋的重置完全價(jià)值(原值)、現(xiàn)值(凈值)，尚可使用年限、殘值等。

　　4.整理填寫房屋完損等級(jí)勘估表和房屋價(jià)值評(píng)估表(見附表二、三)，作為提供確定房屋價(jià)格的依據(jù)。

　　九、各市、縣房地產(chǎn)主管部門可依據(jù)本辦法結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際，制定具體實(shí)施細(xì)則。

　　房屋建筑面積和使用面積的計(jì)算

　　一、房屋建筑面積的計(jì)算

　　房屋建筑面積是指一幢房屋的總面積。從房屋的外墻勒腳線以上的外圍水平面積算起，包括結(jié)構(gòu)本身(如墻、柱)占用的面積在內(nèi)。多層建筑按各層建筑面積總和計(jì)算。

　　國(guó)家經(jīng)委頒布《建筑面積計(jì)算規(guī)則》如下：

　　1.計(jì)算建筑面積的范圍

　　(1)單層建筑物不論其高度如何均按一層計(jì)算，其建筑面積按建筑物外墻勒腳以上的外圍水平面積計(jì)算。單層建筑物內(nèi)如帶有部分樓層者，亦應(yīng)計(jì)算建筑面積。

　　(2)高低聯(lián)跨的單層建筑物，如需分別計(jì)算建筑面積，當(dāng)高跨為邊跨時(shí)，其建筑面積按勒腳以上兩端山墻外表面間的水平長(zhǎng)度乘以勒腳以上外墻表面至高跨中柱外邊線的水平寬度計(jì)算;當(dāng)高跨為中跨時(shí)，其建筑面積按勒腳以上兩端山墻外表面間的水平長(zhǎng)度乘以中柱外邊線的水平寬度計(jì)算。

　　(3)多層建筑物的建筑面積按各層建筑面積的總和計(jì)算，其底層按建筑物外墻勒腳以上外圍水平面積計(jì)算，二層及二層以上按外墻外圍水平面積計(jì)算。

　　(4)地下室、半地下室、地下車庫(kù)、倉(cāng)庫(kù)、商店、地下指揮部等及相應(yīng)出口的建筑面積按其上口外墻(不包括采光井、防潮層及其保護(hù)墻)外圍的水平面積計(jì)算。

　　(5)用深基礎(chǔ)做地下架空層加以利用，層高2.2米的，按架空層外圍的水平面積的一半計(jì)算建筑面積。

　　(6)坡地建筑物利用吊腳做架空層加以利用，層高超過2.2米時(shí)，按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算建筑面積。

　　(7)穿過建筑物的通道、建筑物內(nèi)的門廳、大廳不論其高度如何，均按一層計(jì)算建筑面積。門廳、大廳內(nèi)回廊部分按其水平投影面積計(jì)算建筑面積。

　　(8)圖書館的書庫(kù)按書架層計(jì)算建筑面積。

　　(9)電梯井、提物井、垃圾道、管道井等均按建筑物自然層計(jì)算建筑面積。

　　(10)舞臺(tái)燈光控制室按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積乘以實(shí)際層數(shù)計(jì)算建筑面積。

　　(11)建筑物內(nèi)的技術(shù)層，層高超過2.2米的，應(yīng)計(jì)算建筑面積。

　　(12)有柱雨篷按柱外圍水平面積計(jì)算建筑面積;獨(dú)立柱的雨篷按頂蓋的水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。

　　(13)有柱的車棚、貨棚、站臺(tái)等按柱外圍水平面積計(jì)算建筑面積;單排柱、

　　獨(dú)立柱的車棚、貨棚、站臺(tái)等按頂蓋的水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。

　　(14)突出屋面的有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房等按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算建筑面積。

　　(15)突出墻外的門斗按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算建筑面積。

　　(16)封閉式陽臺(tái)、挑廊，按其水平投影面積計(jì)算建筑面積。凹陽臺(tái)、挑陽臺(tái)按其水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。

　　(17)建筑物墻外有頂蓋和柱的走廊、檐廊按柱的外邊線水平面積計(jì)算建筑面積。無柱的走廊、檐廊按其投影面積的一半計(jì)算建筑面積。

　　(18)兩個(gè)建筑物間有頂蓋的架空通廊，按通廊的投影面積計(jì)算建筑面積。

　　無頂蓋的架空通廊，按其投影面積的一半計(jì)算建筑面積。

　　(19)室外樓梯做為主要通道和用于疏散的，均按每層水平投影面積計(jì)算建筑面積;樓內(nèi)有樓梯的，室外樓梯按其水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。

　　(20)跨越其他建筑物、構(gòu)筑物的高架單層建筑物，按其水平投影面積計(jì)算建筑面積，多層者按多層計(jì)算。

　　2.不計(jì)算建筑面積的范圍

　　(1)突出墻面的構(gòu)件配件和藝術(shù)裝飾，如柱、垛、勒腳、臺(tái)階、無柱雨篷等。

　　(2)檢修、消防等用的室外爬梯。

　　(3)層高在2.2米以內(nèi)的技術(shù)層。

　　(4)構(gòu)筑物，如：獨(dú)立煙囪、煙道、油罐、水塔、貯油(水)池、貯倉(cāng)、圓庫(kù)、地下人防干、支線等。

　　(5)建筑物內(nèi)外的操作平臺(tái)、上料平臺(tái)、及利用建筑物的空間安置箱罐的平臺(tái)。

　　(6)沒有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的屋頂水箱，舞臺(tái)及后臺(tái)懸掛幕布、布景的天橋、挑臺(tái)。

　　(7)單層建筑內(nèi)分隔的操作間、控制室、儀表間等單層房間。

　　(8)層高小于2.2米的深基礎(chǔ)地下架空層、坡地建筑物吊腳架空層。

　　二、房屋使用面積的計(jì)算

　　使用面積按部頒《住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》的規(guī)定計(jì)算。其規(guī)定：

　　1.套內(nèi)使用面積包括臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、貯藏室、壁柜等分戶門內(nèi)面積的總面積。

　　2.躍層住宅中的戶內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積。

　　3.不包含在結(jié)構(gòu)面積中的煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積。

　　4.內(nèi)墻面裝修厚度均計(jì)入使用面積。

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