春節(jié)假期歸來(lái)，深圳的樓市到底是冷是暖？

　　按照一月份官方數(shù)據(jù)，深圳新房均價(jià)5.5萬(wàn)/平，微微跌了0.03%。然而遍地是豪宅的南山，新房均價(jià)破11萬(wàn)/平。

　　為了給大家更直觀(guān)的感受，樓校長(zhǎng)挑選了七大片區(qū)近期或?qū)⑷胧械臒岜P(pán)進(jìn)行實(shí)地探訪(fǎng)，看看能否在其中找到答案。

　　點(diǎn)擊藍(lán)字可回顧：春節(jié)后深圳146個(gè)在售新盤(pán)價(jià)格表

　　從大年初八開(kāi)始，樓校長(zhǎng)走訪(fǎng)了寶安福永沙井、南山、福田、羅湖、龍華、龍崗、坪山片區(qū)的21個(gè)熱盤(pán)，歷時(shí)3天。

　　相較于往前的“探春”，今年節(jié)后的踩盤(pán)可謂是速戰(zhàn)速?zèng)Q史上最快。即使臨近開(kāi)盤(pán)，大多數(shù)樓盤(pán)依然沒(méi)有樣板房可看，樓校長(zhǎng)表示踩得很沒(méi)feel。以下是樓校長(zhǎng)總結(jié)的三大現(xiàn)象：

　　現(xiàn)象一

　　售樓處要啥沒(méi)啥，銷(xiāo)售謹(jǐn)言慎行

　　在樓校長(zhǎng)走訪(fǎng)的21個(gè)樓盤(pán)里，有5個(gè)售樓處大門(mén)緊閉。而剩余開(kāi)放的16個(gè)樓盤(pán)中，絕大部分都沒(méi)有樣板房、戶(hù)型圖、樓盤(pán)資料。一些項(xiàng)目則是此前已開(kāi)過(guò)樣板房，但新政后嚴(yán)查關(guān)閉樣板房至今未重新開(kāi)放。

　　而現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售也是謹(jǐn)言慎行，除了基本的項(xiàng)目情況介紹，關(guān)于具體節(jié)點(diǎn)（樣板房和開(kāi)盤(pán)時(shí)間）、預(yù)計(jì)售價(jià)甚至是戶(hù)型面積的相關(guān)情況，都捂得嚴(yán)嚴(yán)實(shí)實(shí)不愿透露半分，一律表示預(yù)售證拿到之后才會(huì)開(kāi)始宣傳。就連部分3月份即將入市的樓盤(pán)，連戶(hù)型大小都聲稱(chēng)還沒(méi)確定。

　　看來(lái)即使104新政和稽查局嚴(yán)查已過(guò)去四個(gè)多月，深圳新房的后遺癥卻依然明顯。

　　現(xiàn)象二

　　節(jié)后到訪(fǎng)情況不算冷清，多是本地客戶(hù)

　　大部分樓盤(pán)春節(jié)期間都有安排值班，但根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售口徑假期看房的客戶(hù)并不多。而節(jié)后陸陸續(xù)續(xù)到訪(fǎng)客戶(hù)增多，樓校長(zhǎng)工作日在現(xiàn)場(chǎng)也遇到了三三兩兩前來(lái)看房的購(gòu)房者。樓校長(zhǎng)在部分樓盤(pán)的客戶(hù)來(lái)訪(fǎng)登記本上也看到，來(lái)訪(fǎng)情況較好的日均有十幾批客戶(hù)。

　　此外，不管是關(guān)內(nèi)中心區(qū)域還是關(guān)外偏遠(yuǎn)地區(qū)，本地客都占了大多數(shù)，且對(duì)片區(qū)認(rèn)可度更高，福永沙井片區(qū)尤甚。不過(guò)這或許也跟項(xiàng)目未大范圍宣傳有關(guān)，在低調(diào)階段只有依靠本地客戶(hù)來(lái)訪(fǎng)。

　　然而即使來(lái)訪(fǎng)情況并不那么冷清，據(jù)大部分銷(xiāo)售透露，目前購(gòu)房者還是以觀(guān)望心態(tài)居多。

　　現(xiàn)象三

　　近期入市公寓居多，受投資客和二套置業(yè)青睞

　　樓校長(zhǎng)現(xiàn)場(chǎng)探訪(fǎng)中敢透露大概節(jié)點(diǎn)的樓盤(pán)非常少，而預(yù)計(jì)近期即將入市主要還是公寓居多，比如萬(wàn)科臻灣匯、招商中環(huán)、龍光玖鉆、恒大時(shí)尚慧谷等。

　　而這類(lèi)公寓產(chǎn)品中，依然不乏投資客和二套置業(yè)者的身影。樓校長(zhǎng)在踩盤(pán)期間，在不同的樓盤(pán)都遇到了幾位想買(mǎi)給父母居住的購(gòu)房者。考慮到名額和首付的問(wèn)題，公寓對(duì)于二套置業(yè)者顯然更加“劃算”。其中一位購(gòu)房者就表示，二套首付要七成，而公寓只需五成，價(jià)格相對(duì)周邊住宅產(chǎn)品也低些，因此更偏向公寓。（樓校長(zhǎng)溫馨提示：這類(lèi)型購(gòu)買(mǎi)公寓自住的，大部分都是有好幾套房的土豪科科。）

　　七大片區(qū)熱盤(pán)實(shí)探

　　南山

　　01

　　萬(wàn)科臻灣匯

　　深圳灣超級(jí)總部基地

　　臻灣匯位于深圳灣超級(jí)總部基地西側(cè)，目前除了萬(wàn)科深鐵項(xiàng)目、中信商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)駐超總基地，招商、天音也已進(jìn)駐。項(xiàng)目占地面積6.8萬(wàn)平，建筑面積47萬(wàn)平，分東、西地塊開(kāi)發(fā)，首期推出西地塊。項(xiàng)目目前蓄客量超過(guò)1000批次，1月份已經(jīng)暫停接待新客戶(hù)。

　　項(xiàng)目位置：南山區(qū)深灣一路與白石三道交匯處（地鐵2號(hào)線(xiàn)紅樹(shù)灣站上蓋、靠近地鐵9/11號(hào)線(xiàn)紅樹(shù)灣南站）

　　推盤(pán)節(jié)點(diǎn)：項(xiàng)目西地塊F棟于1月24日批準(zhǔn)備案，根據(jù)規(guī)土委規(guī)定，10個(gè)工作日內(nèi)必須對(duì)外銷(xiāo)售；目前項(xiàng)目未出樣板房。

　　戶(hù)型套數(shù)：西地塊由6棟高層圍合而成。

　　A、B、E棟為250平拼250平的大平層，共216戶(hù)；C、D棟為250平拼310平的大平層，共76戶(hù)，A-E棟均為3.3米層高，一層兩戶(hù)，精裝交樓。

　　F棟為76平和85平的辦公soho產(chǎn)品，共216套，4.5米層高，6梯12戶(hù)。毛坯交樓，由業(yè)主統(tǒng)一委托裝修。

　　備案價(jià)格：均價(jià)13.6萬(wàn)/平，價(jià)格區(qū)間10.8-20.2萬(wàn)/平。

　　周邊房?jī)r(jià)：二手住宅如紅樹(shù)西岸、中信紅樹(shù)灣目前售價(jià)為10-15萬(wàn)/平。

　　02

　　恒大天璟

　　南山高端商務(wù)公寓

　　南頭高端商務(wù)公寓，周邊有前海蛇口自貿(mào)區(qū)、蛇口網(wǎng)谷、后海總部基地、太子灣等。總建面15.2萬(wàn)平，由兩棟超高層公寓和2萬(wàn)平商業(yè)組成（地上45層，地下3層）。客戶(hù)以南山為主，投資客居多。春節(jié)后第一天日均10來(lái)批客戶(hù)，節(jié)假日看房的比較少。

　　項(xiàng)目位置：南山區(qū)南海大道和登良路交匯處（未來(lái)跟9號(hào)延長(zhǎng)線(xiàn)南油站無(wú)縫接駁）

　　推盤(pán)節(jié)點(diǎn)：目前具體節(jié)點(diǎn)還沒(méi)確定，南塔已建到20多層，預(yù)計(jì)2019年中旬交樓。（2015年的地，40年產(chǎn)權(quán)）

　　戶(hù)型套數(shù)：首推南塔638套LOFT精裝公寓，面積為64-84平2房和96-104平3房（一層面積，買(mǎi)一層送一層）。18戶(hù)11梯，全通燃?xì)猓猩铌?yáng)臺(tái)。

　　周邊房?jī)r(jià)：目前同類(lèi)公寓產(chǎn)品有凱德公園一號(hào)、前海楓葉大廈、佳兆業(yè)前海廣場(chǎng)等，售價(jià)在7-8萬(wàn)/平；住宅有深圳灣公館，目前均價(jià)14萬(wàn)/平。二手住宅都在10萬(wàn)/平以上，租金1房4500-5000元/月。

　　福田

　　01

　　萬(wàn)科瑧山府

　　安托山豪宅

　　項(xiàng)目一期北地塊占地3.2萬(wàn)平，建面17.5萬(wàn)平。周邊教育資源優(yōu)質(zhì)，規(guī)劃有福田區(qū)政府牽頭，紅嶺教育集團(tuán)入駐的安托山小學(xué)，初中則是深圳高級(jí)中學(xué)初中部。項(xiàng)目客戶(hù)主要來(lái)自福田、南山，為30-50歲以上的購(gòu)房者，換房、改善型居住需求是項(xiàng)目的主要客源需求。

　　項(xiàng)目周邊還有安巒公館、天健公館等新項(xiàng)目建設(shè)、待售中。區(qū)域西面緊鄰安托山公園，政府欲將其打造成為擁有33個(gè)國(guó)際頂級(jí)博物館群落的生態(tài)公園。

　　項(xiàng)目位置：福田區(qū)安托山六路與僑香五道交匯處（距離北環(huán)大道直線(xiàn)距離200米，地鐵2、7號(hào)線(xiàn)安托山站）

　　推盤(pán)節(jié)點(diǎn)：預(yù)計(jì)2月底開(kāi)放樣板房，預(yù)計(jì)3月底4月初開(kāi)盤(pán)，首推一期北地塊，二期南地塊香蜜府暫無(wú)計(jì)劃。

　　戶(hù)型套數(shù)：一期北地塊共7棟住宅、2棟公寓，1-5棟每棟41層，位于邊角位的6、7棟每棟38層，兩棟公寓每棟3層，總套數(shù)556套。

　　其中，兩棟公寓為36套80平loft公寓，不面對(duì)投資客，只面向小區(qū)業(yè)主出售，用于業(yè)主工作室或家人居住用房；1-7棟為520套240平、250平的大平層住宅，品字形結(jié)構(gòu)，3梯2戶(hù)。

　　周邊房?jī)r(jià)：錦廬花園二手房?jī)r(jià)格約在10萬(wàn)/平以上。

　　02

　　萬(wàn)科瑧山道

　　香蜜湖半山豪宅

　　項(xiàng)目為蘭江山第二期，占地6萬(wàn)平，二期建筑面積7.7萬(wàn)平，有獨(dú)立的停車(chē)場(chǎng)出入口，但是與小區(qū)一期共用園林。目前，項(xiàng)目的客戶(hù)基本都是高凈值購(gòu)房者，來(lái)自福田、南山、后海、深圳灣等片區(qū)，客戶(hù)年齡段在30-40歲以上，個(gè)別買(mǎi)給家族中年輕一代，一般做家族自住用途。

　　項(xiàng)目位于香蜜湖半山生態(tài)控制線(xiàn)南麓，是該片區(qū)內(nèi)最靠區(qū)域內(nèi)側(cè)的樓盤(pán)，雖綠樹(shù)掩映，但交通耗時(shí)也較長(zhǎng)。除項(xiàng)目外，區(qū)域內(nèi)還有萬(wàn)澤云頂香蜜湖、山語(yǔ)清暉、棲棠映山3個(gè)項(xiàng)目。

　　項(xiàng)目位置：福田區(qū)香蜜湖北蓮塘尾片區(qū)北環(huán)大道以北（目前僅有與北環(huán)大道一個(gè)出入口，毗鄰福龍路，靠近地鐵2號(hào)線(xiàn)香梅北站/香蜜站）

　　推盤(pán)節(jié)點(diǎn)：目前暫時(shí)只接受電話(huà)登記，預(yù)計(jì)3月份開(kāi)放樣板房、開(kāi)盤(pán)。

　　戶(hù)型套數(shù)：瑧山道為蘭江山第二期，共有2棟高層5個(gè)單元，其中5棟3個(gè)單元，6棟2個(gè)單元，共378套房源。

　　5棟戶(hù)型為176平、180平4房，層高3.15米，2梯2戶(hù)，精裝交樓，5A單元20層，5B、5C單元21層；

　　6棟為樓王單位，戶(hù)型為307平、318平大平層，層高3.3米，3梯2戶(hù)，毛坯交樓，共21層，其中307平有84套，戶(hù)型朝西南，可看塘朗山。

　　周邊房?jī)r(jià)：周邊毛坯次新房?jī)r(jià)格約在8萬(wàn)/平左右，位于同一片區(qū)的萬(wàn)澤云頂香蜜湖、山語(yǔ)清暉、棲棠映山都已交樓。

　　03

　　安巒公館

　　安托山高端住宅

　　安托山片區(qū)高端住宅，占地1.4萬(wàn)平，建面8.3萬(wàn)平，由A-F棟6棟樓組成，其中2棟為住宅，4棟為辦公樓或公寓。樓盤(pán)小、花園小，住宅少與其主打的豪宅氣質(zhì)有些不符。

　　春節(jié)期間有銷(xiāo)售值班，但現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售與樓盤(pán)價(jià)格一樣“孤高冷傲”,對(duì)客戶(hù)愛(ài)答不理的。樓校長(zhǎng)踩盤(pán)期間親眼目睹，一位中年體面大叔請(qǐng)銷(xiāo)售幫忙介紹，但拒絕登記名稱(chēng)及電話(huà)號(hào)碼，銷(xiāo)售就放棄接待講解，繼續(xù)低頭玩手機(jī)。

　　項(xiàng)目位置：福田區(qū)香蜜湖僑香三道（安托山地鐵站A出口）

　　推盤(pán)節(jié)點(diǎn)：樣板房開(kāi)放及推售節(jié)點(diǎn)未定，視預(yù)售證的時(shí)間點(diǎn)而定。

　　戶(hù)型套數(shù)：264套125-165方3-5房，公寓未定

　　預(yù)計(jì)售價(jià)：未定。項(xiàng)目帶豪裝出售，根據(jù)政府年初的限價(jià)令，明確合同價(jià)格不含精裝修成本，裝修款要一次性給到，客戶(hù)首付壓力大。

　　周邊房?jī)r(jià)：周邊二手房?jī)r(jià)格約8-12萬(wàn)/平，如雅福居8.9萬(wàn)/ 平,錦廬花園12萬(wàn)/平。（個(gè)盤(pán)二手房?jī)r(jià)格參考鏈家網(wǎng)）

　　羅湖

　　01

　　招商中環(huán)

　　筍崗眾多舊改項(xiàng)目之一

　　招商中環(huán)總建面約50萬(wàn)平，規(guī)劃有約11萬(wàn)平高端公寓、約23萬(wàn)平國(guó)際級(jí)寫(xiě)字樓、約5萬(wàn)平商業(yè)。項(xiàng)目位于筍崗片區(qū)，目前招商、華潤(rùn)、寶能、深業(yè)、物資、中洲等大牌開(kāi)發(fā)商都進(jìn)駐該區(qū)做舊改項(xiàng)目。未來(lái)這片老倉(cāng)庫(kù)區(qū)將變得高樓林立，成為深圳的商業(yè)金融中心，物流園區(qū)和都市創(chuàng)意總部基地。

　　項(xiàng)目位置：羅湖紅嶺北路與梅園路交匯處（7、9號(hào)線(xiàn)雙地鐵紅嶺北站）

　　推盤(pán)節(jié)點(diǎn)：營(yíng)銷(xiāo)中心及樣板間開(kāi)放中，預(yù)計(jì)3月底左右開(kāi)盤(pán)

　　戶(hù)型套數(shù)：首推180多套81-128平2-3房公寓，帶裝修，通燃?xì)?/p>

　　周邊房?jī)r(jià)：該片區(qū)老舊小戶(hù)型樓房較多，均價(jià)5萬(wàn)左右。

　　02

　　向西雍睦豪庭

　　羅湖成熟商圈

　　位于羅湖成熟商圈片區(qū)，距離萬(wàn)象城、老街、國(guó)貿(mào)都很近。緊挨項(xiàng)目有一些舊改地塊，北面地塊已被華潤(rùn)拿下，南面緊挨項(xiàng)目的2個(gè)地塊正在洽談中。項(xiàng)目占地8萬(wàn)平，是一個(gè)集住宅、商業(yè)、公寓為一體的綜合體項(xiàng)目。交通便捷，周邊有1/2/3/9號(hào)地鐵線(xiàn)。

　　項(xiàng)目位置：深南路南側(cè)與春風(fēng)路交匯處向西村旁（2號(hào)線(xiàn)湖貝站、9號(hào)線(xiàn)向西村站）

　　推盤(pán)節(jié)點(diǎn)：營(yíng)銷(xiāo)中心已開(kāi)，樣板房暫未開(kāi)放。預(yù)計(jì)上半年開(kāi)盤(pán)，具體時(shí)間待定。

　　戶(hù)型套數(shù)：共推77-146平2-4房毛坯住宅，共240戶(hù)。建筑左側(cè)為2梯4戶(hù)，右側(cè)為2梯6戶(hù)。 車(chē)位比1：1.15。項(xiàng)目一整棟公寓已打包售出，將成為希爾頓酒店。

　　周邊房?jī)r(jià)：老舊二手房多為4-5萬(wàn)，羅湖新房房?jī)r(jià)7-10萬(wàn)。如深業(yè)東嶺7.3萬(wàn)，中海天鉆10萬(wàn)。

　　寶安

　　01

　　華強(qiáng)城

　　福永大型綜合體

　　11號(hào)線(xiàn)塘尾站上蓋物業(yè)，離新會(huì)展中心只有3-4公里，80萬(wàn)平大型綜合體，規(guī)劃有大型商業(yè)、寫(xiě)字樓、人才公寓、高檔住宅及回遷房。周?chē)钆涮缀驼w環(huán)境有待完善，附近有塘尾工業(yè)園，工廠(chǎng)運(yùn)行會(huì)產(chǎn)生大量廢氣廢物。目前到訪(fǎng)客戶(hù)以周邊自住客戶(hù)為主，南山福田客戶(hù)為輔。春節(jié)期間來(lái)訪(fǎng)情況尚可，去年4-5月開(kāi)展示中心，目前登記了1000多2000批客戶(hù)。

　　項(xiàng)目位置：寶安大道和鳳塘大道交匯處（11號(hào)線(xiàn)塘尾站B出口）

　　推盤(pán)節(jié)點(diǎn)：新售樓部、樣板房開(kāi)放及推售節(jié)點(diǎn)未定，視預(yù)售證的時(shí)間點(diǎn)而定。

　　戶(hù)型套數(shù)：項(xiàng)目分為三期開(kāi)發(fā)，一二期為住宅、底商及幼兒園，三期為大型綜合商業(yè)、公寓、寫(xiě)字樓。其中住宅高30-33層，總戶(hù)數(shù)約3645戶(hù)，梯戶(hù)比為2梯3戶(hù)、2梯4戶(hù)。一期基本已封頂，共10棟15座房源，約1800套住宅，72-160平2-5房。

　　預(yù)計(jì)售價(jià)：現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售稱(chēng)可能會(huì)賣(mài)到4萬(wàn)/平左右。目前周邊二手房?jī)r(jià)格約3.8-4.5萬(wàn)/平，如中糧鳳凰里約4.2-4.5萬(wàn)/平。

　　02

　　華僑城四海云亭

　　沙井剛需住宅

　　樓校長(zhǎng)從11號(hào)線(xiàn)后亭站H出口步行至項(xiàng)目約10余分鐘，除項(xiàng)目自帶2層商業(yè)外，周邊無(wú)大型配套，距離天虹及京基百納則需約10分鐘車(chē)程。自帶幼兒園，帶沙井中學(xué)學(xué)位，小學(xué)需等區(qū)域最新小一報(bào)名政策出爐后才能確定。

　　目前項(xiàng)目接近封頂，原計(jì)劃2016年要入市，但最終卡在區(qū)域城市更新辦，暫未轉(zhuǎn)至國(guó)土局批復(fù)。104新政后至今，寶安除華盛西薈城外，未有其它項(xiàng)目獲得預(yù)售證。

　　現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售預(yù)計(jì)5年內(nèi)2萬(wàn)套商品房，基本都是舊改，一塊地都沒(méi)拍過(guò)，以工業(yè)區(qū)和舊村改造為主。

　　項(xiàng)目位置：寶安區(qū)沙井大埔路與中亭路交匯處西北側(cè)（11號(hào)線(xiàn)后亭站）

　　推盤(pán)節(jié)點(diǎn)：目前在等批預(yù)售證

　　戶(hù)型套數(shù)：76-128平2-4房，主力戶(hù)型89平，76-78平2房單位最受歡迎但量少，毛坯交房。C座和A座2單元屬于回遷房，可售700多套，主推A/B棟。

　　預(yù)計(jì)售價(jià)：不會(huì)高于華盛西薈城（3.9萬(wàn)/平起，均價(jià)4.2萬(wàn)/平）

　　周邊房?jī)r(jià)：春節(jié)前區(qū)域內(nèi)華盛西薈城獲得預(yù)售證，起價(jià)3.9萬(wàn)。由于四海云亭項(xiàng)目區(qū)位及配套均不如西薈城，故現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售表示售價(jià)預(yù)計(jì)也不會(huì)高于其現(xiàn)售價(jià)。

　　周邊幾乎無(wú)二手房，以小產(chǎn)權(quán)房為主，3公里左右距離的萬(wàn)科翡麗郡二手房最高成交單價(jià)為4.6萬(wàn)/平，目前售價(jià)在4.3萬(wàn)/平左右。

　　對(duì)于沙井區(qū)域一二手房?jī)r(jià)格倒掛現(xiàn)象，現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售認(rèn)為主要是受政府限價(jià)影響。

　　客戶(hù)情況：項(xiàng)目客戶(hù)群主要以沙井本地客為主，寶安、南山區(qū)域?yàn)檩o。剛需、改善居多、投資偏少。

　　樓校長(zhǎng)2月4日當(dāng)天，在現(xiàn)場(chǎng)未看到有顧客看房，場(chǎng)面冷清，銷(xiāo)售表示春節(jié)前后，幾乎無(wú)人問(wèn)津，年二十六左右周?chē)牡昝婊娟P(guān)了，直至初七開(kāi)開(kāi)一部分。

　　03

　　星河榮御

　　沙井大型舊改項(xiàng)目

　　沙井大型舊改項(xiàng)目之一，步行12分鐘左右可達(dá)馬鞍山地鐵站，分4個(gè)地塊開(kāi)發(fā)，1、2、3號(hào)地塊10棟住宅和loft公寓，約1000多套，4號(hào)地塊為市政公園。

　　除自帶2.7萬(wàn)平商業(yè)外，步行約6分鐘即可到達(dá)京基百納。客戶(hù)群體以本地客居多，現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售表示新政后營(yíng)銷(xiāo)中心已關(guān)閉，幾乎無(wú)接待客戶(hù)，來(lái)電量也減少不少。

　　項(xiàng)目位置：寶安沙井路與沙中路交匯處

　　推盤(pán)節(jié)點(diǎn)：預(yù)計(jì)3月底4月初，目前正在申請(qǐng)預(yù)售許可證

　　戶(hù)型套數(shù)：1000多套，89-140平3-5房和40-80平loft公寓

　　預(yù)計(jì)售價(jià)：參考周邊價(jià)格

　　周邊價(jià)格：旁邊中熙香莎中央已是現(xiàn)房，但據(jù)說(shuō)由于老板出事一直未入市。西薈城3.9萬(wàn)/平起，均價(jià)4.2萬(wàn)/平。二手房以小產(chǎn)權(quán)為主，萬(wàn)科翡麗郡售價(jià)4萬(wàn)/平多。

　　龍華

　　01

　　龍光玖鉆

　　紅山地王項(xiàng)目

　　龍光又一個(gè)地王項(xiàng)目，地處龍華中心位置，定位相對(duì)高端。項(xiàng)目總建面75萬(wàn)平（包括公園綠地和市政道路），集辦公、商務(wù)公寓、10萬(wàn)平商業(yè)為一體。臨近深圳北站，周邊有在建的藝術(shù)購(gòu)物公園紅山6979、龍華三館等。主要是福田南山龍華客戶(hù)，龍華本地客對(duì)片區(qū)認(rèn)可度更高，自住客較多。

　　項(xiàng)目位置：龍華民治街道中梅路與騰龍路交匯處（地鐵紅山站將與商業(yè)無(wú)縫接駁）

　　推盤(pán)節(jié)點(diǎn)：目前還未開(kāi)放樣板房，預(yù)計(jì)3月底開(kāi)盤(pán)。預(yù)計(jì)2018年6月交房，土地產(chǎn)權(quán)40年。

　　戶(hù)型套數(shù)：目前在建的05地塊7棟公寓。首推2棟800多套公寓，分A座53-68平3房（可能不帶裝修）、B座79-107平3-5房，層高4.5米，應(yīng)該會(huì)做成loft。共33層，5梯22戶(hù)。

　　預(yù)計(jì)售價(jià)：銷(xiāo)售對(duì)產(chǎn)品很自信，稱(chēng)售價(jià)肯定比周邊高，將作為龍華價(jià)格標(biāo)桿。目前新房和次新房比較多，如中航天逸、華業(yè)玫瑰四季、潤(rùn)達(dá)圓庭、水榭春天、綠景1866等等，售價(jià)大多在6-8萬(wàn)/平；同類(lèi)公寓產(chǎn)品如星河傳奇，目前售價(jià)在5.8-6.3萬(wàn)/平。

　　02

　　恒大時(shí)尚慧谷

　　大浪工改工項(xiàng)目

　　這是一個(gè)相對(duì)“奇葩”的樓盤(pán)。位于龍華區(qū)大浪，周邊工業(yè)區(qū)眾多。項(xiàng)目為產(chǎn)業(yè)配套住房，原先是工廠(chǎng)舊改，與商業(yè)公寓大致類(lèi)似，產(chǎn)權(quán)50年，但只能以公司名義購(gòu)買(mǎi)。節(jié)后到訪(fǎng)情況比較可觀(guān)，日均約10來(lái)批到訪(fǎng)客戶(hù)。附近沒(méi)有大型商業(yè)配套，項(xiàng)目自帶7000平商業(yè)；最近的地鐵是還未開(kāi)通的6號(hào)線(xiàn)大朗站，走路也要20分鐘；但周邊有十幾個(gè)舊改規(guī)劃。

　　項(xiàng)目位置：龍華區(qū)大浪福龍路北（羊臺(tái)山森林公園旁）

　　推盤(pán)節(jié)點(diǎn)：預(yù)計(jì)3月份開(kāi)盤(pán)，2月底開(kāi)樣板房。

　　戶(hù)型套數(shù)：戶(hù)型目前還未確定，面積都在80平以下，最小應(yīng)該在4-50平。層高4.5米，帶精裝，有可能做成loft。項(xiàng)目共11棟，每棟13層，6000多套。其中1棟是回遷房，首推2、3棟，共1800多套。每層12部電梯，但粗略計(jì)算每層應(yīng)該幾十戶(hù)。車(chē)位較緊張，配比是1：0.5。

　　預(yù)計(jì)售價(jià)：由于是產(chǎn)業(yè)型用地，售價(jià)會(huì)比周邊住宅類(lèi)產(chǎn)品低50-60%。周邊沒(méi)有新房，也很少二手住宅。唯一一個(gè)新盤(pán)是悠山美地，均價(jià)4.3萬(wàn)/平。

　　項(xiàng)目要以公司名義買(mǎi)，銷(xiāo)售稱(chēng)可注冊(cè)空殼公司，2000元可搞定。因?yàn)槭钦愦蠛献鞯捻?xiàng)目，所以可做到首付3成，貸款10年。規(guī)定持有5年才能轉(zhuǎn)讓?zhuān)駝t增值部分歸政府所有。如果是公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓更換稅費(fèi)大概2萬(wàn)，而直接轉(zhuǎn)售稅費(fèi)高達(dá)20萬(wàn)。

　　龍崗

　　01

　　大族云峰

　　坂田精裝現(xiàn)房

　　項(xiàng)目步行約12分鐘可到坂田地鐵站。目前已是毛坯準(zhǔn)現(xiàn)房，精裝交樓。周邊暫無(wú)大型配套，后期自帶商業(yè)。二期會(huì)建幼兒園和一所九年一貫制學(xué)校，此前業(yè)主有學(xué)位需求是帶五和小學(xué)學(xué)位。

　　以周邊客戶(hù)及福田南山客戶(hù)為主，自住需求居多。春節(jié)后，工作日看房客戶(hù)約10批。樓校長(zhǎng)當(dāng)日在現(xiàn)場(chǎng)未偶遇真實(shí)看房客戶(hù)。

　　項(xiàng)目位置：龍崗坂雪崗大道與永香路交匯處

　　推盤(pán)節(jié)點(diǎn)：年中5-6月份

　　戶(hù)型套數(shù)：3號(hào)樓89平3房2廳2衛(wèi)，5號(hào)樓79平3房2廳1衛(wèi)和89平3房2廳2衛(wèi)，6號(hào)樓120平4房和143平4+1房，共1100多套，100%實(shí)用率，89平單位房源占一半。

　　預(yù)計(jì)售價(jià)：銷(xiāo)售表示不低于6萬(wàn)

　　周邊價(jià)格：5分鐘步行距離的碧桂園榮匯項(xiàng)目春節(jié)前獲批預(yù)售證，均價(jià)6.8萬(wàn)/平，萬(wàn)科第五園二手房均價(jià)6萬(wàn)，最低5萬(wàn)多，4期復(fù)式約6.5萬(wàn)/平 ；珠江旭景佳園二手房均價(jià)4萬(wàn)多，諾德中央道萬(wàn)多。總體而言，二手房均價(jià)在4-6.5萬(wàn)/平。

　　02

　　碧桂園榮匯

　　碧桂園深圳第一個(gè)項(xiàng)目

　　碧桂園在深圳的第一個(gè)項(xiàng)目，拿地以來(lái)就備受關(guān)注。該項(xiàng)目為坂田工業(yè)區(qū)改造安居房項(xiàng)目，因此800多套住宅幾乎都做成了政府安居房。戶(hù)型格局較緊湊。LOFT“創(chuàng)想空間”公寓產(chǎn)品多在低樓層，戶(hù)型僅一面有窗，視野不夠開(kāi)闊。現(xiàn)場(chǎng)聽(tīng)聞客戶(hù)吐槽一個(gè)戶(hù)型僅樓下有一個(gè)衛(wèi)生間，而且浴室+廁所過(guò)于狹小。

　　項(xiàng)目位置：龍崗坂雪崗大道與中興路交匯處(坂田地鐵站B出口)

　　推盤(pán)節(jié)點(diǎn)：已拿預(yù)售證，順?shù)N中，可按備案價(jià)直接購(gòu)買(mǎi)。住宅6.5-6.9萬(wàn)，LOFT公寓5.8-6.8萬(wàn)，帶裝修交房

　　戶(hù)型套數(shù)：住宅45套，102-118平3-4房，2梯3戶(hù)；LOFT公寓180套，49-89平。

　　周邊房?jī)r(jià)：同在地鐵口附近的二手房，根據(jù)新舊程度不同，價(jià)格在3.5萬(wàn)-6.5萬(wàn)之間。其中富豪花園還在3字頭，十二橡樹(shù)莊園二期賣(mài)到6萬(wàn)多。新房如榮君府公寓4.8萬(wàn)左右，住宅均價(jià)5.8萬(wàn)。

　　03

　　啟迪協(xié)信深圳科技園

　　大型產(chǎn)城綜合體

　　大運(yùn)大型產(chǎn)城綜合體，占地19.2萬(wàn)平，建筑面積78萬(wàn)平。項(xiàng)目緊鄰香港中文大學(xué)、北理莫斯科大學(xué)等多所高校所在地--深圳國(guó)際大學(xué)城。毗鄰大運(yùn)會(huì)主會(huì)場(chǎng)、大運(yùn)會(huì)國(guó)際新聞中心等機(jī)構(gòu)。自然風(fēng)光美，交通便利，由于都是新規(guī)劃地塊，氣質(zhì)顯得很高大上。

　　大戶(hù)型公寓以龍崗片區(qū)客戶(hù)為主，小戶(hù)型意向客戶(hù)多來(lái)自關(guān)內(nèi)，投資客居多。

　　項(xiàng)目位置：龍崗大運(yùn)新城青春路與龍飛大道交界處

　　推盤(pán)節(jié)點(diǎn)：營(yíng)銷(xiāo)中心與樣板房已開(kāi)放，預(yù)計(jì)4月初左右入市

　　戶(hù)型套數(shù)：首推1000多套帶裝修公寓，3座平層公寓，1座LOFT公寓。

　　LOFT面積為31-66平1-3房；4.5米層高。平層面積為56-96平1-3房；3米層高。

　　其中，平層戶(hù)型為1棟A座4梯8戶(hù)，1棟B座6梯12戶(hù)，3棟2梯8戶(hù)；LOFT戶(hù)型為2棟5梯24戶(hù)。據(jù)悉，1棟B座已整體打包賣(mài)給政府作人才房使用。

　　周邊價(jià)格：大運(yùn)片區(qū)二手房住宅均價(jià)4.5萬(wàn)以上，龍崗?fù)鈬?guó)語(yǔ)學(xué)校學(xué)位房陽(yáng)光天健城最高賣(mài)到6萬(wàn)多。

　　坪山

　　01

　　龍光玖云著

　　坪山精裝公寓

　　項(xiàng)目占地2萬(wàn)平，建面14萬(wàn)平。周邊商業(yè)有天虹、力高金鋪、益田假日世界等，還自帶4000平的沿街商鋪，周邊規(guī)劃有坪山中小企業(yè)總部基地。周邊100米范圍內(nèi)有中山學(xué)校（九年一貫制）、坪山高級(jí)中學(xué)，不過(guò)項(xiàng)目為商業(yè)性質(zhì)，不帶學(xué)位。目前項(xiàng)目的客戶(hù)來(lái)源主要以本地為主，投資、自住需求大致各占一半，節(jié)后每日自然客的到訪(fǎng)量約2、3批左右。

　　項(xiàng)目一街之隔為信達(dá)泰禾坪山地王，目前土地被鐵皮圍欄，還未進(jìn)場(chǎng)施工。

　　項(xiàng)目位置：坪山區(qū)中山大道與振環(huán)路交匯處，未來(lái)周邊規(guī)劃地鐵14、16、19號(hào)線(xiàn)，車(chē)程15分鐘到坪山高鐵站

　　推盤(pán)節(jié)點(diǎn)：樣板房暫時(shí)未開(kāi)放，預(yù)計(jì)本月重開(kāi)，預(yù)計(jì)3月底開(kāi)盤(pán)，2019年交樓，為40年產(chǎn)權(quán)公寓，不限購(gòu)不限貸。

　　戶(hù)型套數(shù)：共4棟小高層拼高層組成，總共2292套房源。

　　1、2號(hào)樓22層，3號(hào)樓9層，均是4.5米層高的loft產(chǎn)品，戶(hù)型為36、49、62平的2-3房，精裝交樓；4號(hào)樓最低7層，是平層產(chǎn)品，目前具體戶(hù)型待定，毛坯交樓。

　　1號(hào)樓6梯41戶(hù)953套房源；2號(hào)樓5梯39戶(hù)798房源；3號(hào)樓3梯40戶(hù)328套房源；4號(hào)樓原本設(shè)計(jì)213套房源，目前戶(hù)型有調(diào)整，房源套數(shù)待確定。

　　周邊房?jī)r(jià)：目前周邊在售公寓有中天美景、潮商廣場(chǎng)等，毛坯價(jià)格約為2.5萬(wàn)/平左右，項(xiàng)目旁還有城投大廈建設(shè)中；二手住宅價(jià)格約為3.3萬(wàn)/平左右，已建成比較成熟小區(qū)有深業(yè)東城國(guó)際、力高國(guó)際君御、京基御景印象等。

　　以上樓盤(pán)，不盡完善，但已是樓校長(zhǎng)篩選過(guò)節(jié)點(diǎn)靠近，或是較具代表性的樓盤(pán)。如有疏漏，歡迎評(píng)論內(nèi)指正補(bǔ)充。最后，樓校長(zhǎng)還是找好朋友“深圳中原研究中心”要了一份全市2017年預(yù)計(jì)入市的完整樓盤(pán)列表，僅供參考。預(yù)祝大家開(kāi)年愉快~買(mǎi)房順利~

數(shù)據(jù)來(lái)源：深圳中原數(shù)據(jù)研究中心