【摘要】龍華有軌電車南起4號(hào)線地鐵清湖站，北至新瀾，為兼顧新興產(chǎn)業(yè)區(qū),沿環(huán)觀南路設(shè)支線。從規(guī)劃線路來(lái)看有軌電車幾乎是為觀瀾、鷺湖國(guó)際住區(qū)、觀瀾科技園的上班族量身打造，主線支線線路總規(guī)模11.5km,設(shè)20站,平均站距575m，最高運(yùn)行速度為70km/h，平均運(yùn)行速度20～22km/h，列車運(yùn)營(yíng)時(shí)間定為5:30~22:30，全天運(yùn)營(yíng)17小時(shí)。據(jù)悉，有軌電車3月底試跑，預(yù)計(jì)6月底通車運(yùn)行，那么，龍華的有軌電車通車對(duì)于周邊的房?jī)r(jià)是否有影響呢？老焦將本次的踩盤線路根據(jù)有軌電車的路線做了提前的規(guī)劃。

　　本次踩盤路線：

　　第一站：瓏門

　　瓏門

　　單 價(jià)：65000元/㎡

　　開盤時(shí)間：預(yù)計(jì)2017年上半年

　　電 話：4000880099-23319

　　位 置：深圳 福前路與新丹路交匯處（靠近觀光路）

　　龍華有軌電車始發(fā)站為新瀾站，而老焦并沒有將首站設(shè)在這里，而是先從更北的三個(gè)盤開始踩盤。老焦一行人由福田出發(fā)上珠三角環(huán)線高速公路，大約行駛了一個(gè)小時(shí)到了項(xiàng)目。

　　營(yíng)銷中心實(shí)景圖2017.2

　　現(xiàn)場(chǎng)有六七個(gè)工作人員，或許是因?yàn)槟壳霸谑垡黄诋a(chǎn)品單一僅剩尾貨，二期產(chǎn)品尚未推出的原因，售樓處相當(dāng)冷清，除了老焦一行人沒有其他訪客。據(jù)現(xiàn)場(chǎng)了解到，瓏門現(xiàn)在在售一期188-208平上下4層多層住宅，地下1層，地上3層(就是我們口中所說(shuō)的別墅)，均價(jià)65000元/平，已經(jīng)是現(xiàn)房，在做最后的完善了，預(yù)計(jì)今年7月份交樓。瓏門二期的產(chǎn)品75-108平米2-4房高層住宅，目前還在申請(qǐng)預(yù)售許可證，3梯6戶，目前已經(jīng)建到二十幾層了，預(yù)計(jì)2018年10月毛坯交付使用。

　　瓏門施工進(jìn)度圖2017.2

　　瓏門位于福水路與新丹路交匯處，項(xiàng)目對(duì)面是九年一貫制公辦學(xué)校—福苑學(xué)校，老焦看到有四五個(gè)班級(jí)學(xué)生正在操場(chǎng)活動(dòng)，項(xiàng)目對(duì)面有一個(gè)福安雅苑小區(qū)，看起來(lái)還比較高檔，底層的商鋪都已經(jīng)在營(yíng)業(yè)，社區(qū)氛圍很好，但是另一面在新丹路北側(cè)有一排農(nóng)民房尚未拆遷，有點(diǎn)破壞氣氛。

　　瓏門周邊環(huán)境衛(wèi)星地圖

　　瓏門周邊配套圖2017.2

　　老焦點(diǎn)評(píng)：1、位置太偏，下了珠三角環(huán)線高速至項(xiàng)目道路較窄，交通擁堵

　　2、項(xiàng)目產(chǎn)品包括多層及高層住宅，密度較小

　　3、將來(lái)日常生活所需會(huì)偏向依賴于自身底層商鋪的招商，大型商超距離項(xiàng)目都比較遠(yuǎn)

　　4、車位比難得超過(guò)了1：1，將來(lái)停車時(shí)不成問(wèn)題了

　　第二站：偶然發(fā)現(xiàn)的悅興圍舊村城市更新單元

　　悅興圍舊村城市更新單元衛(wèi)星地圖

　　悅興圍舊村城市更新單元是我們?cè)谟森囬T向金洪觀薈路上偶然發(fā)現(xiàn)的新項(xiàng)目，這個(gè)項(xiàng)目位于福前路上觀瀾圍霖場(chǎng)公交站與悅興圍村口公交站之間，由工程概況牌可以看出，該項(xiàng)目由深圳市富上佳房地產(chǎn)開發(fā)公司承建，由中國(guó)南海工程有限公司施工建設(shè)，總建筑面積為117475平方米，2016年6月12日開工，地下2層工期700天，規(guī)劃由2棟33層高層住宅塔樓、3棟2層商業(yè)裙房的22層住宅塔樓及1棟3層幼兒園組成。目前悅興圍舊村城市更新單元項(xiàng)目施工正在有序的進(jìn)行，1A及1B棟已建至10層左右。

　　悅興圍舊村城市更新單元施工進(jìn)度圖2017.2

　　悅興圍舊村城市更新單元周邊配套圖2017.2

　　老焦點(diǎn)評(píng)：1、周邊環(huán)境較low，沒什么高層住宅樓

　　2、公交要由項(xiàng)目沿著福前路走500米才能到，出行方式比較單一

　　第三站：金洪觀薈

　　金洪觀薈

　　單 價(jià)：42000元/㎡

　　開盤時(shí)間：2016年11月11日

　　電 話：4000880099-34278

　　位 置：深圳 觀瀾街道泗黎路與悅興路交匯處

　　離開悅興圍舊村城市更新單元已經(jīng)是中午時(shí)分，老焦一行人轉(zhuǎn)到位于人民路上的佳盛百貨附近吃了午飯，轉(zhuǎn)悅興路經(jīng)過(guò)悅興圍一組公交站大約3分鐘便看到金洪觀薈施工樓座，金洪觀薈一期為準(zhǔn)現(xiàn)房，二期已經(jīng)建設(shè)至30層左右。

　　金洪觀薈施工進(jìn)度圖2017.2

　　進(jìn)入營(yíng)銷中心，現(xiàn)場(chǎng)工作人員向我們介紹金洪觀薈是位于悅興路與泗黎路交匯處，由觀光路轉(zhuǎn)梅觀高速大約半小時(shí)(經(jīng)老焦實(shí)際體驗(yàn)大概45分)，在江圍新村公交站坐2個(gè)站可以到龍華輕軌觀瀾中心小學(xué)站換乘，項(xiàng)目自帶9班幼兒園。金洪觀薈一期預(yù)計(jì)7月底交樓，目前在售二期79-143平3-4房，其中小戶型79平3房80/89平4房分布于1A/2B/3A/3B棟，帶裝修交樓，2A1B都是大戶型，毛坯交付，營(yíng)銷中心對(duì)面一期底層商鋪華潤(rùn)萬(wàn)家已經(jīng)簽約，但是規(guī)模未定，將根據(jù)7月底后業(yè)主的入住率決定。

　　金洪觀薈沙盤圖解

　　目前金洪觀薈的79-89平小戶型樣板間仍對(duì)外開放中，可能目前風(fēng)頭沒過(guò)，樣板間禁止老焦拍照，但這次看到的樣板間與老焦上次(2016年9月份)看的有些不同，開發(fā)商贈(zèng)送的房間并沒有在樣板間現(xiàn)場(chǎng)看到，但是工作人員介紹，將來(lái)會(huì)在某某處開個(gè)門會(huì)有個(gè)房間搭建出來(lái)，有些抽象也讓老焦感覺將來(lái)交房會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)，也不一定，畢竟已經(jīng)有樓盤被曝出違建搭出來(lái)的房間被勒令拆除的新聞。

　　看完樣板間，我們請(qǐng)現(xiàn)場(chǎng)工作人員算了一下80及89平戶型22層的價(jià)格，現(xiàn)場(chǎng)有總價(jià)減10萬(wàn)，按時(shí)簽約再減2萬(wàn)加99折優(yōu)惠，80平米戶型折后單價(jià)約為43000元/平，89平米戶型折后單價(jià)約為45000元/平。

　　金洪觀薈算價(jià)表

　　金洪觀薈目前周邊農(nóng)民房較多，來(lái)往項(xiàng)目交通都比較擁堵，出行有多個(gè)公交站，老焦是看到了長(zhǎng)湖頭村的公交站牌，據(jù)地圖顯示觀瀾第一工業(yè)區(qū)(公交站)會(huì)更近一些，超市有佳盛百貨，分散的小商戶比較多，教育配套有觀瀾第二中學(xué)，老焦去到下一個(gè)項(xiàng)目的時(shí)候有經(jīng)過(guò)，與金洪觀薈大概15分鐘車程，不算太遠(yuǎn)。

　　金洪觀薈周邊配套圖

　　老焦點(diǎn)評(píng)：1、自帶商業(yè)和商街，配套較好。

　　2、周邊農(nóng)民房較多，建設(shè)情況參差不齊。

　　3、交通較為不便

　　第四站：金通盛?觀瀾時(shí)代

　　這個(gè)盤也是老焦路上偶遇的新盤，項(xiàng)目位于人民路與大和路交匯處，工程名為寶觀城錦鯉大廈，推廣名為金通盛?觀瀾時(shí)代，據(jù)工程牌顯示金通盛?觀瀾時(shí)代建筑面積為58527.12㎡，規(guī)劃為23層高層公寓及寫字樓產(chǎn)品。

　　金通盛?觀瀾時(shí)代工程概況牌

　　項(xiàng)目已經(jīng)建至22層左右，在道路交匯十字路口處正在鋪設(shè)龍華輕軌，聽熱心路人講這個(gè)站叫錦鯉站，另外大和市場(chǎng)公交站就在項(xiàng)目旁，觀瀾第二中學(xué)在項(xiàng)目北側(cè)1000米處，老焦順著工程牌找到了臨時(shí)接待處，工作人員介紹，這個(gè)項(xiàng)目主推40年產(chǎn)權(quán)公寓及寫字樓，戶型為45平米1房1廳1衛(wèi)及65平米2房1廳1衛(wèi)。

　　金通盛?觀瀾時(shí)代施工進(jìn)度圖2017.2

　　金通盛?觀瀾時(shí)代周邊配套圖2017.2

　　老焦點(diǎn)評(píng)：1、兼具公交有軌電車，錦鯉站8個(gè)站到清湖站可轉(zhuǎn)地鐵，交通很方便

　　2、配套完善，商業(yè)氛圍濃厚

　　3、臨近十字路口，又是學(xué)校地段，周邊噪音較大

　　第五站：城建仁山智水花園

　　城建仁山智水花園

　　單 價(jià)：42000元/㎡

　　開盤時(shí)間：2015年3月28日

　　電 話：4000880099-12455

　　位 置：深圳 觀瀾街道環(huán)觀南路以北（梅觀高速以東）

　　老焦對(duì)仁山智水的第一印象是這個(gè)盤好大，我們看房車由環(huán)觀南路上項(xiàng)目的邊緣轉(zhuǎn)到營(yíng)銷中心足足開了3分鐘左右，下車后感覺這次真的是開到了別墅區(qū)，深圳的富豪們住的地方，項(xiàng)目對(duì)面是觀園和懿花園住區(qū)，都是和仁山智水一樣由別墅和高層組成的高檔小區(qū)。

　　仁山智水周邊小區(qū)實(shí)景圖2017.2

　　城建仁山智水在售G1、G4棟260平復(fù)式4房及G2棟300平，平層4房單位，目前毛坯交樓，其中復(fù)式單位僅剩4層、14層及18層房源3套，均價(jià)42000元/平，預(yù)計(jì)2017年6月前交付使用。據(jù)銷售人員介紹，目前在售的僅剩上述幾套大戶型。而小戶型早已售罄。

　　仁山智水營(yíng)銷中心沙盤及區(qū)位展板圖

　　與項(xiàng)目巨大的占地相比，項(xiàng)目?jī)?nèi)的配套也毫不遜色。目前在建有兩個(gè)會(huì)所，承擔(dān)起項(xiàng)目?jī)?nèi)的休閑，社交等功能。教育方面，仁山智水自帶一個(gè)幼兒園，不遠(yuǎn)處就是龍華新區(qū)外國(guó)語(yǔ)學(xué)校。在項(xiàng)目周邊是觀園和懿花園住區(qū)，總體環(huán)境良好。南面則是高新產(chǎn)業(yè)園。

　　仁山智水總平面示意圖

　　近年來(lái)龍華發(fā)展迅猛，素來(lái)被網(wǎng)友調(diào)侃成“宇宙中心”。而最近的輕軌線路更體現(xiàn)了龍華在規(guī)劃中的領(lǐng)先地位。仁山智水臨近輕軌清湖站和支線高新園站，到麓湖國(guó)際住區(qū)十分方便。

　　了解完周邊，怎么能不去看看待售的大戶型樣板間呢？老焦便隨工作人員參觀了260平復(fù)式和300平平層樣板間。

　　就老焦個(gè)人而言，還是更傾向于260平的復(fù)式單位。而銷售情況跟老焦猜想的也大致相同，目前260平的復(fù)式單位僅剩4套，而300平的平層單位還有若干。

　　仁山智水花園樣板間2017.2

　　價(jià)格表2017.2

　　老焦點(diǎn)評(píng)：1、占地巨大，豪宅氣息濃厚。

　　2、臨近龍華輕軌線路。

　　3、僅剩260平和300平項(xiàng)目，總價(jià)偏高。

　　第六站：合正觀瀾匯

　　合正觀瀾匯

　　單 價(jià)：待定

　　開盤時(shí)間：預(yù)計(jì)2018年下半年

　　電 話：4000880099-45519

　　位 置：深圳 觀瀾大道和人民路交匯處

　　老焦來(lái)到合正觀瀾匯時(shí)，已經(jīng)接近下午四點(diǎn)。而老焦在合正觀瀾匯售樓處不遠(yuǎn)處居然看到一個(gè)保安躺在椅子上睡覺。走到近處才發(fā)現(xiàn)目前合正觀瀾匯的一期正在裝修，二期則尚未動(dòng)工。現(xiàn)場(chǎng)隨處可見磚石，一些工人穿梭其間。老焦撥打了張貼在售樓處門口的電話，無(wú)人接聽。

　　合正觀瀾匯項(xiàng)目現(xiàn)狀實(shí)景圖2017.2

　　在觀瀾匯不遠(yuǎn)處則是比鄰新天地——在觀瀾屬于比較大的綜合性商場(chǎng)。從這一點(diǎn)來(lái)看，合正觀瀾匯的生活配套還是不錯(cuò)的。另外，在現(xiàn)營(yíng)銷中心地下將有地鐵4號(hào)線延長(zhǎng)線經(jīng)過(guò)，目前項(xiàng)目前有多條公交線路可直達(dá)觀瀾中心及關(guān)內(nèi)，交通便利。

　　合正觀瀾匯周邊配套圖2017.2

　　老焦點(diǎn)評(píng)：1、臨近比鄰新天地，生活配套較好。

　　2、目前售樓處關(guān)閉，二期尚未動(dòng)工。

　　第七站：佳華領(lǐng)域廣場(chǎng)

　　佳華領(lǐng)域廣場(chǎng)

　　單 價(jià)：46000元/㎡

　　開盤時(shí)間：2016年9月28日

　　電 話：4000880099-12319

　　位 置：深圳 觀瀾大道與橫坑路交匯處

　　佳華領(lǐng)域廣場(chǎng)位于龍華有軌電車始發(fā)站新瀾站，項(xiàng)目共分為兩期開發(fā)，一期6棟，其中1棟是精品公寓，2-6棟為約89－142平住宅，項(xiàng)目自帶2500㎡幼兒園；二期01地塊由2.4萬(wàn)㎡集中商業(yè)，1.1萬(wàn)㎡寫字樓以及5800㎡酒店式公寓組成。

　　佳華領(lǐng)域廣場(chǎng)在售公寓產(chǎn)品為34平1房及44平、54平2房，房源分布于1棟，預(yù)計(jì)2018年9月30日交樓，均價(jià)4.1萬(wàn)/平；住宅產(chǎn)品為89-142平平層及142平米復(fù)式，房源分布于2/3/5棟均價(jià)4.6萬(wàn)/平，預(yù)計(jì)2018年4月30日交樓。所有產(chǎn)品均為70年產(chǎn)權(quán)。

　　佳華領(lǐng)域廣場(chǎng)沙盤圖2017.2

　　老焦現(xiàn)在佳華領(lǐng)域廣場(chǎng)四周轉(zhuǎn)了轉(zhuǎn)，周邊還是有一些農(nóng)民房和廠房，目前總體配套一般，項(xiàng)目自帶4.5萬(wàn)平商業(yè)。

　　另外，佳華領(lǐng)域廣場(chǎng)是老焦此行中唯一一個(gè)展示了銷控表的項(xiàng)目。另外，老焦還在售樓處大廳里看到了優(yōu)惠折扣公示。

　　佳華領(lǐng)域廣場(chǎng)公示區(qū)

　　據(jù)現(xiàn)場(chǎng)銷售人員介紹，佳華領(lǐng)域廣場(chǎng)目前的主打戶型是79、89平的三房，其中79平3房為東南朝向，89平3房有兩種，一種是為正南，看山景，一種是南北通透的，因?yàn)榫坝^較差價(jià)格反而稍便宜一些，另外項(xiàng)目自帶幼兒園，周邊的學(xué)校有觀瀾中心小學(xué)，觀瀾二中。除此之外，項(xiàng)目還擁有三公園配置，不遠(yuǎn)處是人民公園，老街公園，觀瀾湖生態(tài)體育公園。

　　79平米3房樣板間圖

　　銷售解釋道，正南朝向的戶型價(jià)格稍高，是因?yàn)橐曇昂?，視野好，就能看到?xiàng)目周圍的一片荔枝林。放眼望去，這一片荔枝林的視野確實(shí)不錯(cuò)。但不可否認(rèn)的是，南北通透戶型的采光確實(shí)要好一些，孰輕孰重，還是要大家按照個(gè)人喜好選擇的。

　　老焦點(diǎn)評(píng)：1、雖然有少量農(nóng)民房，但周邊生態(tài)環(huán)境總體較好，荔枝林是亮點(diǎn)。

　　2、緊鄰龍華有軌電車新瀾站，交通方便。

　　第八站：幸福公寓

　　幸福公寓

　　單 價(jià)：53000元/㎡

　　開盤時(shí)間：2016年7月26日

　　電 話：4000880099-52585

　　位 置：深圳 清湖地鐵站D出口（和平路與清泉路交匯處）

　　最后一站，老焦來(lái)到了幸福公寓。

　　幸福公寓位于龍華和平路與清泉路交匯處，是幸福城第四期，幸福公寓是老焦此行的售樓處中最冷清的一個(gè)，售樓處僅僅有幾個(gè)工作人員。銷售向老焦簡(jiǎn)單介紹了樓盤的在售情況，目前1-2房公寓在售，首付4.5成，具體為53平米1房1廳1衛(wèi)及79平米2房2廳1衛(wèi)，預(yù)計(jì)2018年年底帶裝修交付，據(jù)工作人員介紹購(gòu)房還會(huì)附送冰箱及空調(diào)，按時(shí)簽約會(huì)給予一個(gè)99折的優(yōu)惠，均價(jià)53000元/平，但是現(xiàn)場(chǎng)并沒有價(jià)格公示。

　　幸福公寓營(yíng)銷中心實(shí)景圖

　　配套方面，幸福公寓周邊還是比較完善的。

　　幸福公寓周邊配套圖2017.2

　　幸福公寓最大的優(yōu)勢(shì)則是在交通方面。本身項(xiàng)目就臨近龍華清湖地鐵站D出口，以后更是臨近目前在建的龍華有軌電車清湖站（在建），東環(huán)二路站（在建），新區(qū)服務(wù)大廳站-在建，清龍站（在建）。交通幾乎可以評(píng)滿分。

　　老焦點(diǎn)評(píng)：1、商業(yè)配套比較齊全。

　　2、交通發(fā)達(dá)，地鐵、有軌電車兼得。

　　3、項(xiàng)目臨近道路，噪音較大。

　　篇后語(yǔ)：近年來(lái)龍華片區(qū)的迅猛發(fā)展，之所以能帶動(dòng)房?jī)r(jià)的大幅度上漲，一個(gè)重要的原因就是交通方面取得了長(zhǎng)足的進(jìn)步。地鐵線路的豐富以及有軌電車的規(guī)劃建設(shè)，無(wú)不體現(xiàn)出龍華片區(qū)的重要地位。不管是對(duì)于上班族還是剛需來(lái)說(shuō)，多一種交通方式，就是多了一種選擇該片區(qū)的理由。畢竟在人多地少的深圳，傳統(tǒng)的出行方式已經(jīng)不能滿足人們的需求，堵車等一系列問(wèn)題也不是短時(shí)間能解決的。在老焦看來(lái)，交通方式和線路的多樣化，不僅讓龍華在經(jīng)濟(jì)上打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，更使片區(qū)房?jī)r(jià)基本立于不敗之地。