現(xiàn)在城市里的高層建筑越來越多，每天坐電梯上下樓成為很多人日常生活的一部分。等電梯、坐電梯的時候難免會看到一些廣告，對此很多人大概都不會太在意，但生活在吉林長春一小區(qū)的80歲老人高老太卻對電梯廣告較起了真。

△視頻：小區(qū)廣告收益去哪了？

　　高老太聯(lián)系媒體時稱:“電梯是我們業(yè)主的共有財產(chǎn)，物業(yè)公司利用電梯打廣告，收入應(yīng)該歸我們業(yè)主。現(xiàn)在物業(yè)公司還要收我們每戶每月10元的電梯維修費，我覺得這筆錢收的不合理。”

　　高老太碰到的事情并非孤例。在山西太原的一個小區(qū)，物業(yè)公司通過收取入場費的方式將小區(qū)里的廣告賣出去，業(yè)主對此一無所知。這些本該屬于業(yè)主的權(quán)益，業(yè)主卻拿不到，如何維權(quán)？

　　吉林長春80歲老太叫板物業(yè)公司

△電梯內(nèi)有廣告

　　吉林長春的高老太稱自己是2005年10月7日入住一個名為長影世紀(jì)村的小區(qū)，當(dāng)時電梯里就有廣告。如今，電梯廣告特別多，更換得也特別快。2016年1月份，物業(yè)公司的房管員拿著一張單子上門來通知，說是從2016年1月起，每月要收10元的電梯維修費。

　　高老太不干了！她堅決不同意交這筆錢。而對于廣告費的去向，該小區(qū)物業(yè)公司相關(guān)人員表示，電梯廣告的費用每年有幾萬元，物業(yè)公司經(jīng)小區(qū)業(yè)主委員會同意，用于彌補物業(yè)費不足。但這種說法無法讓高老太信服，雙方僵持不下。

　　小區(qū)廣告收益應(yīng)屬全體業(yè)主共同所有

　　高老太維權(quán)僵持不下，但她的說法有道理嗎？依照相關(guān)法律法規(guī)或者合同的規(guī)定，物業(yè)公司屬于服務(wù)性企業(yè)，他們只是接受業(yè)主的委托對特定區(qū)域內(nèi)的物業(yè)執(zhí)行專業(yè)化管理，并獲得相應(yīng)的報酬。根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，在沒有特別約定的情況下，物業(yè)公司只提供管理小區(qū)的服務(wù)，這些服務(wù)包括管理小區(qū)里的環(huán)境、安保、衛(wèi)生等，其它相關(guān)權(quán)益應(yīng)該屬于全體業(yè)主共有。比如，小區(qū)的公攤面積屬于全體業(yè)主，任何未經(jīng)業(yè)主大會同意的利用公攤區(qū)域做廣告的行為均構(gòu)成違法。

　　律師稱，小區(qū)業(yè)主的共有財產(chǎn)收益、公共場地的收益，都應(yīng)該屬于小區(qū)所有業(yè)主的公共收益，應(yīng)該由業(yè)主共同享有、共同管理，這其中包括小區(qū)的外墻廣告收益、電梯廣告收入等。除非業(yè)主和物業(yè)公司之間有明確的合同約定，將這部分權(quán)益劃歸物業(yè)公司。

　　業(yè)主應(yīng)該拿起法律武器維護合法權(quán)益

△小區(qū)內(nèi)路邊燈柱上的廣告

　　盡管如此，要維權(quán)并不容易。小區(qū)很難組織業(yè)主大會，大多數(shù)業(yè)主也只是考慮物業(yè)服務(wù)是否到位，很少有人去考慮小區(qū)廣告收益的問題。另外，在過往的很多案例中，業(yè)主想要更換物業(yè)公司也不容易。根據(jù)《物業(yè)管理條例》，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)需要半數(shù)業(yè)主同意。由于業(yè)主之間缺乏組織性，業(yè)主在和物業(yè)公司的博弈中往往處于弱勢地位。

　　那是不是說業(yè)主對這部分權(quán)益就只能放棄了？對此，律師稱，小區(qū)居民對公共場地的收益有知情受益權(quán)，物業(yè)公司應(yīng)該及時公開收入清單，向業(yè)主列出明細(xì)。一旦物業(yè)公司侵害到業(yè)主自身合法權(quán)益，業(yè)主們可以向相關(guān)主管部門進行投訴或者到法院起訴。說白了，維權(quán)需要較真，走法律途徑來維權(quán)不僅可以拿到本該屬于自己的合法權(quán)益，對于推進法治進程也有示范效用。

住在小區(qū)

肯定要跟物業(yè)打交道

關(guān)于物業(yè)

你還需要了解這些法律知識

不懂可能吃大虧

　　一般的物業(yè)公司可以為任何小區(qū)服務(wù)嗎？

　　【解答】：

　　不可以，看等級。物業(yè)公司分三個等級，一級資質(zhì)的物業(yè)公司可以承接各類物業(yè)管理項目，二級資質(zhì)的物業(yè)公司可承接30萬平方米以下的住宅項目，三級資質(zhì)的物業(yè)公司可承接20萬平方米以下的住宅項目。

　　預(yù)交物業(yè)費有沒有法律上的依據(jù)?

　　【解答】：

　　按照規(guī)定，物業(yè)管理公司不得違背業(yè)主或非業(yè)主使用人的意愿提前收費；經(jīng)批準(zhǔn)可以預(yù)收的，預(yù)收期不得超過6個月，對此，若是物業(yè)公司沒有出示政府行政部門批準(zhǔn)文件，可以拒交。

　　業(yè)主有權(quán)審查物業(yè)管理企業(yè)的收支嗎?

　　【解答】：

　　沒有。只有業(yè)主委員會可以請有關(guān)審計部門進行審計。因為一般的業(yè)主不具備專業(yè)的財務(wù)資質(zhì)，即使是專業(yè)財務(wù)人員也無法以個人身份提供具有合法效力的審計證明。

　　房屋有質(zhì)量問題，業(yè)主能拒交物業(yè)費嗎?

　　【解答】：

　　在物業(yè)管理法律關(guān)系中，業(yè)主應(yīng)該向物業(yè)管理公司給付物業(yè)費，業(yè)主是債務(wù)人，物業(yè)管理公司是債權(quán)人；而在房屋買賣關(guān)系中，業(yè)主是債權(quán)人，開發(fā)商是債務(wù)人。業(yè)主不能要求物業(yè)管理公司為開發(fā)商前期的建設(shè)質(zhì)量等問題負(fù)責(zé)。因此不能以物業(yè)管理費來抵消前述遺留問題產(chǎn)生的損失。應(yīng)該按照合同約定向物業(yè)管理公司給付物業(yè)管理費。

　　至于前期出現(xiàn)的遺留問題，如果保修服務(wù)可以解決的，通過保修服務(wù)解決。保修服務(wù)解決不了的問題或者其他非保修方面的問題，應(yīng)該由開發(fā)商負(fù)責(zé)解決。開發(fā)商應(yīng)該按照國家法律、法規(guī)、合同約定等，承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。

△圖/視覺中國

　　交房后一直未裝修，是否應(yīng)交納物業(yè)費?

　　【解答】：

　　在物業(yè)公司書面通知業(yè)主交費后，就算業(yè)主一直未裝修居住，也應(yīng)當(dāng)交納物業(yè)費。

　　最高人民法院已經(jīng)頒布了司法解釋，《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第六條規(guī)定：“經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。”

　　不交物業(yè)費，物業(yè)公司有權(quán)停水停電嗎?

　　【解答】：

　　供水、供電合同的雙方當(dāng)事人為業(yè)主與供水、供電公司；物業(yè)管理合同的雙方當(dāng)事人為業(yè)主與物業(yè)管理公司，兩者處于不同的法律關(guān)系中。

　　停水停電的權(quán)利是供水、供電公司的一項重要合同履行抗辯權(quán)，物業(yè)公司不是供水供電合同的主體，自然不享有供水供電權(quán)。在物業(yè)管理合同中，約定在業(yè)主欠繳物業(yè)費的情況下，物業(yè)公司可以以停水停電為懲罰手段，在合同法上屬于涉他條款，依據(jù)合同相對性原則，這種條款應(yīng)征得權(quán)利人的同意，否則，為無效條款，業(yè)主反而可以追究物業(yè)管理公司的侵權(quán)損害賠償責(zé)任。在這種情況下，如果物業(yè)公司擅自停水停電給供水、供電公司造成損失，供水供電公司也可以向物業(yè)公司索賠。

　　物業(yè)公司能夠?qū)I(yè)主進行各類罰款嗎?

　　【解答】：

　　不能。對于業(yè)主亂扔垃圾、亂搭亂建、亂停車等行為，物業(yè)公司都不能罰款。

　　罰款是一種行政處罰行為，只有特定的行政執(zhí)法單位才能對公民進行罰款，其他個人、企業(yè)一律不得對他人進行罰款處罰。

　　△圖/視覺中國

　　不能罰款，怎么懲治不守公德的業(yè)主?

　　【解答】：

　　物業(yè)公司可以通過與業(yè)主簽訂物業(yè)服務(wù)合同，約定違約行為和違約金，一旦業(yè)主違反合同約定，亂扔垃圾、亂搭亂建、亂停車，物業(yè)公司就能要求業(yè)主支付違約金，以此作為處罰的手段。

　　同理，業(yè)主委員會也可以和業(yè)主簽訂相應(yīng)的守約協(xié)議或制定業(yè)主公約，以此規(guī)范業(yè)主的行為。

　　業(yè)主家被盜，物業(yè)公司是否一定要賠償?

　　【解答】：

　　這個事情得分情況討論。

　　《物業(yè)管理條例》第四十七條，“物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。”

　　但是，保安服務(wù)內(nèi)容不包含對住戶室內(nèi)財產(chǎn)的安全保衛(wèi)工作。物業(yè)公司收取的保安費僅用于維持小區(qū)公共秩序和日常巡視，并非是對小區(qū)內(nèi)特定的人、財、物予以管理。只要保安服務(wù)達(dá)到規(guī)定的要求，物業(yè)公司就沒有法律責(zé)任。

　　△圖/視覺中國

　　住在底層的業(yè)主還要交電梯費嗎?

　　【解答】：

　　全體產(chǎn)權(quán)人分?jǐn)偂８邔幼≌械氖讓幼粼跊]有特殊約定的前提下，應(yīng)該與其他樓層住戶一樣，承擔(dān)電梯運行維護費。

　　一棟住宅，按所有權(quán)可劃分為兩部分，即專有部分和共有部分。專有部分是指各產(chǎn)權(quán)人獨立使用的單元空間，共有部分是指不屬于單個產(chǎn)權(quán)人所有而供全體產(chǎn)權(quán)人使用的空間、部位、設(shè)施和設(shè)備。高層住宅的電梯系統(tǒng)屬共有部分中的共用設(shè)備，共有部分的特性是：產(chǎn)權(quán)上屬全體產(chǎn)權(quán)人所有，功能上供全體產(chǎn)權(quán)人使用，實物形態(tài)上不能分割給各產(chǎn)權(quán)人。按照我國現(xiàn)行物業(yè)管理的有關(guān)政策規(guī)定，住宅專有部分由產(chǎn)權(quán)人自行負(fù)責(zé)維護管理，住宅共有部分由物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一負(fù)責(zé)維護管理，其費用由全體產(chǎn)權(quán)人分?jǐn)偂?/p>

　　自然，電梯運行維護費用也應(yīng)由全體產(chǎn)權(quán)人分?jǐn)偂?/p>

　　業(yè)主沒在家，物業(yè)應(yīng)該幫忙代收快遞嗎?

　　【解答】：

　　一般情況下，如果業(yè)主沒有和物管簽訂代收代管協(xié)議或繳納保管費用，物管人員或保安并無義務(wù)代簽收業(yè)主包裹；若在業(yè)主授權(quán)或征得業(yè)主同意下代簽收了包裹，那么物管人員或保安就必須承擔(dān)代為保管的職責(zé)和義務(wù)，假如這一過程中不慎造成包裹丟失或損壞，那么代簽人就需要承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

　　△圖/視覺中國

　　怎樣申請動用物業(yè)維修基金?

　　【解答】：

　　根據(jù)《商品住宅專項維修資金使用管理暫行規(guī)定》，開發(fā)商、購房者繳納的公共維修基金要全部到位，使用前由小區(qū)的業(yè)主大會和業(yè)主委員來統(tǒng)一決策。

　　申請程序是：由業(yè)主委員會將維修項目及預(yù)算在小區(qū)公示，經(jīng)過業(yè)主大會三分之二以上業(yè)主投票表決同意后，再向區(qū)房產(chǎn)局提出申請，申請通過后，才會劃撥預(yù)算總額的80%費用；工程竣工后，再與業(yè)主大會據(jù)實結(jié)算，按戶分?jǐn)偂ｋ娞荨?nèi)外墻、公共樓道等小區(qū)共用設(shè)施設(shè)備維修時，可申請動用維修基金。

　　△圖/視覺中國

　　小區(qū)的車位所有權(quán)到底屬于誰?

　　【解答】：

　　《物權(quán)法》第七十三條規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。

　　《物權(quán)法》第七十四條規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。

　　信息綜合自央視財經(jīng)、中國政府網(wǎng)、央視新聞

　　排版編輯：趙倩