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　　編者按

近年來，隨著鄭州各區域競相發展，北區作為鄭州人居環境的宜居區域，日益深入人心。特別是隨著惠濟萬達今年下半年開業、呼喚已久的宜家落戶惠濟區敲定，北區的商業環境日益完善；加上地鐵2號線開通，北區日益向北發展后，連霍高速、大河路等橫穿該區域，交通發達；惠濟區行政辦公區域、黃河迎賓館、北大學城等，使得該區域人員齊聚，人氣鼎沸。鄭州北區房地產市場發展情況如何，都有哪些企業在這里布局？

本期氣象焦點聚焦鄭州北區房地產市場，對該區域市場發展進行梳理。文中涉及資料、信息，均來源于政府公開披露、網站及媒體報道、企業提供等，如有不完整、不準確之處，以政府和企業發布的為準，僅供參考。

鄭州北區房地產市場區域分析

環境優美，交通便利，商業日趨完善，漸成房企激烈競爭之地

　　一、區域發展狀況

鄭州北區，通常指的是北環以北區域，包括金水區的部分地區和惠濟區的廣大地區。為了敘述方便，本文界定的北部區域具體范圍是：北環以北，京廣鐵路以東，中州大道以西，黃河以南。

鄭州“北移東擴”，城市“東富北貴”，十年鄭東發展依然可見，十年鄭北生活正在啟幕。在“北移東擴”的戰略引導下，鄭州北區大放異彩，被稱為鄭州的“后花園”。如今隨著鄭州都市區的建設，人居環境不斷成熟，交通條件日益改善，成千上萬的新鄭州人在這里安家落戶。

在鄭州，論及生態人文之冠，還數北區。萬畝黃河濕地的水豐土沃、千畝古樹苑的四季贊歌，邙山的人文墨香，優渥的生態人文資源，讓北區成為各大房地產企業競相追逐的價值洼地。

青山綠水，草木蔥蘢。黃河濕地、黃河迎賓館、園林溫泉，在過去的時間里，北區沉淀出生態宜居的生活特色。鄭州北區具備發展成為都市生態區的潛質，伴隨區域配套的日益完善，北區開始進入由高端居住區向都市生態區的跨越期，也將成為高端人口密度最大的一個區域。

　　二、重大規劃和建設項目

北大學城

鄭州北大學城位于鄭州市惠濟區文化路英才街地區，是鄭州最大最繁華的學區之一，是高級人才培養、科學研究、學術交流和校園文化傳播的中心。

該區域規劃范圍約38平方公里，可容納學生6~10萬人，目前已進駐四所公辦普通高校：鄭州師范學院、中州大學、河南牧業經濟學院、河南藝術職業學院；一所民辦全日制普通本科高校：鄭州財經學院；一所民辦成教自考類院校：河南科技專修學院；若干培訓學校：河南文達電腦學院、鄭州朝陽韓日語培訓學校等。

鄭州北大學城作為高層次人才培養基地、領先水平的科學研究基地和鄭州文化勝地，極大地推動了鄭州市經濟、科技和文化大的發展。在不久的將來，這里將會成為中原地區重要的文化輸出基地之一，而學校的人文氣息也將帶動北區房地產市場的發展。

　　宜家家居

今年7月，宜家家居鄭州商業廣場項目確定選址惠濟，這將成為省內首家、國內前20家商業廣場。宜家家居，這個創建于72年前的瑞典品牌，如今已是中國市場上當之無愧的明星，走到哪兒火到哪兒。

宜家項目位于惠濟區王砦街以南、金杯路以西、北三環以北、長興路以東區域。根據鄭州市規劃局《鄭州市第29-108-K01街坊控制性詳細規劃（鄭州市土地儲備中心收儲項目）》，該地塊規劃用地面積為10.68萬平方米，建設面積低于7.24萬平方米，容積率1.5，建筑高度30米。

為了“迎娶”宜家，惠濟區還設計了獨立的“宜家商圈”，在南陽路立交橋以東區域，橫跨北三環，總規劃用地約102公頃。因此，在商業潛力方面，惠濟區將有著美好的發展前景。

　　惠濟萬達

鄭州惠濟萬達廣場是大連萬達集團在鄭州繼中原、二七萬達廣場后開發建設的河南旗艦項目，項目位于開元路與文化路交會處，是鄭北區域唯一一家大型城市綜合體，未來將成為一座城市級標桿型生活中心。

據介紹，鄭州惠濟萬達是河南首家集購物、娛樂、體驗、兒童、生活服務于一體的全業態超級生活中心；河南最全快時尚品牌聚集地，四大國際快時尚強勢入駐；河南最大國際院線，科技含量最高，IMAX、MX4D帶來頂級視聽盛宴；河南最豐富的兒童全產業鏈組合，零售、體驗、孕嬰護理、教育培訓強勢來襲；河南首條文化創意潮流主題街區；河南最全美食聚集地，本地特色、異域風情、時尚休閑、高端商務，70余家餐飲品牌打造饕餮之都；鄭州惠濟萬達廣場勢必成為鄭州北區乃至鄭州市的商業旗幟。

鄭州惠濟萬達廣場品牌數量達300余家，現已完成簽收。其中，萬達IMAX影院、萬達寶貝王、丹尼斯超市、孩子王、蘇寧易購、H&M、優衣庫、MJstyle、大玩家、世嘉健身、US、唱吧麥頌KTV等主力店鋪以及眾多餐飲品牌已正式進場裝修。這些品牌的入駐為鄭州惠濟萬達廣場奠定了“基調”，鄭州惠濟萬達廣場的落成或將改變鄭州市商業格局，為鄭州商業發展起到里程碑式的作用。

鄭州惠濟萬達廣場的入駐，不僅將提升鄭州北區的商業國際化水平，還將為社會新增萬余個就業機會，對城市經濟發展起到推動作用。鄭州惠濟萬達廣場開業后，能有效輻射鄭州城區及周邊地市超四百萬消費人群，真正成為鄭州人民娛樂、休閑、購物的旗艦商業中心。

該項目于2014年6月4日至6月6日期間簽訂，計劃于2016年11月18日正式開業，項目的建成將彌補鄭州北區無大型文化娛樂商業廣場的空白。

　　地鐵2號線

鄭州地鐵2號線為一條南北走向的地鐵線路，北起天山路站，南至南四環站，線路全長約30.1公里，設車站22座，共分二期建設，其中一期16座，二期6座。

鄭州地鐵2號線一期工程，起于劉莊站，止于南四環站，全長20.65公里，均為地下線，共設車站16座，其中換乘站7座。一期工程于2016年上半年聯調聯試，2016年8月19日正式開通運營。

鄭州地鐵2號線二期工程，起于天山路站，止于劉莊站，全長9.44公里，均為地下線，共設車站6座，分別為天河路站、清華園路站、文化路站、桂圓路站、銀通路站、金達街站，至一期工程起點劉莊站。預計2020年12月28日前開通試運營。鄭州地鐵2號線二期工程的開通，將連通南北，極大地帶動北區發展。

　　三、區域房地產發展情況

鄭州北區生態宜居，具有人文氣息，惠濟萬達、宜家家居相繼在惠濟區落戶，地鐵2號延長線即將貫通。因此，鄭州北區開發企業云集，北區樓市也漸呈風起云涌之勢。

鄭州北區已經成為全城的新盤密集地，房價僅次于鄭東新區。但是，鄭東新區更多的是靠政府主導，政府出臺一些優惠政策鼓勵開發商在東區建房；而北區更多的則是靠市場主導，由市場進行資源配置，開發商自發地進軍北區市場。

北環北、江山路東、北四環南、中州大道，該區域就聚集著萬科天倫紫臺、建業花園里、正弘瀾庭敘、美景麟起城、民安北郡、天倫莊園、碧源月湖、金茂城、錦藝金水灣、錦藝四季城、保利海上五月花、天地灣、華僑龍城、瀚宇天悅、康橋朗城、和昌悅瀾、翰林華庭、匯金玫瑰園、九錦臺二期、四季廣場、國泰一品莊園等樓盤。如今，“大北區樓市競爭圈”再添新成員，融創瓏府、美景美境、名門翠園、永威·V府、海亮時代ONE、瀚海思念城等相繼面世。

根據鄭州市政府的城改計劃，鄭州市區城中村拆遷改造現已進入掃尾階段。目前還沒有拆遷改造的城中村，主要集中在鄭州北區，惠濟區大概有七八個，金水區還剩下陳寨、沙門和張家村三個。今年年底前，城中村改造計劃有望全部完成。屆時，鄭州市區將完全告別城中村，實現全域城鎮化。

隨著杓袁、楊君劉、高皇寨、廟李、沙門、張家村、柳林、劉莊、陳寨等城中村的拆遷，必將帶來大量土地入市。屆時，隨著土地的足量供應，北區房地產勢必迎來更加迅猛的發展。

　　四、近期惠濟區房地產銷售情況

不同于其他區域，從行政區域來說，鄭州北區主要包括金水區的一部分和惠濟區大部分。以惠濟區為例，自2015年以來，房屋均價和銷量總體上呈現快速增長趨勢。

　　五、北區地價出讓屢創新高

從土地市場來看，北區土地成交價格也是“水漲船高”。惠濟區2015年2月15日成交的一塊住宅用地名副其實創出了北區的“地王”。該地塊位于惠濟區天河路東、綠洲路西，面積為90.64畝，由河南中創置業有限公司以50046萬元競得，每畝地價552.14萬元，樓面價每平方米5176元，創下惠濟區新的“地王”紀錄。2016年7月7日，位于惠濟區迎賓路南、桂圓路東的40.18畝住宅用地，經過67輪競爭，被河南裕華置業以27173萬元競得，折合樓面地價每平方米7245元，每畝地價676.28萬元，再創惠濟區新的“地王”紀錄。

　　北區部分代表性項目

　　康橋朗城

　　·中原首席智慧樣板·

　　康橋朗城，是康橋地產15年集大成之作，也是康橋地產在鄭州市全力運作的第13個項目，地處花園路價值核心地段，地鐵2號線一期首站口，西側為文化路，東臨花園路8號演播廳，項目總占地94畝，總建面22萬方。

　　項目配有家庭控制中心、兒童定位、新風系統等十大科技配套，定義新時代生活，精心打造地上地下雙精裝入戶大堂。設有指紋密碼鎖、雙中空三層玻璃、入戶掛鉤、冰箱單獨回路等貼心設施，以中原首席樣板“智慧家”的創新氣質，讓生活領先于一個時代。

項目分兩期開發，一期的三號院、二號院已售罄，目前在售一號院，剩余7#、12#樓暫未銷售。戶型有76m2兩房，80~130m2三房。陽光戶型讓生活更加明朗，創新空間合理利用，私密分區讓舒適最大化。

　　北區部分代表性項目

　　裕華迎賓路3號

　　·低密度高品質居住社區·

　　迎賓路3號總占地350畝，建筑用地249.58畝，是鄭州難得一見的集尊奢豪宅、豪景洋房、墅質高層、豪華會所于一體的低密度大型高品質居住社區，更是鄭州頂級物業中的一顆璀璨明珠。

　　迎賓路3號項目致力于打造鄭州市場最高端的豪宅產品，目前已開發了三期，主力產品為低密度高端豪宅，主要以超低容積率、超高綠化率的建筑形式展出。為豐富產品多樣性的80~140平方三期墅質高層已基本售罄，將于2016年再次推出豪宅新品。

　　迎賓路3號力邀著名的WY國際設計顧問公司全程擔綱規劃設計，采用意大利建筑風格，并吸收國際知名物業的成功設計經驗，使迎賓路3號在蘊育之初就秉承了高貴優雅的血統和精益求精的建筑使命。項目還斥資億元打造服務于尊貴業主的豪華會所。

　　北區部分代表性項目

　　正商玉蘭谷

　　·超高綠化 低密社區·

　　正商玉蘭谷位于江山路與大河路交會處北1公里，是純正的西班牙風情低密居住社區，與60萬畝黃河自然濕地一脈相承。作為正商高端產品，正商玉蘭谷承襲了舒適性產品特質，無一不是以自然資源的最大限度占有為驕傲。

　　江山路、大河路、天河路、地鐵2號線、京廣快速路，三維立體式交通，緊鄰惠濟特色商業中心。

　　該項目總占地260畝，建筑面積29.2萬方，容積率1.49（理園、明園），35%的超高綠化猶如城市綠肺，讓業主暢享純凈空氣，自由“森”呼吸。小區采用全地下停車位，人車分流設計，為業主安全生活保駕護航。

　　項目共分三期開發，產品包含疊拼美墅、8層洋房、18層高層。紅陶筒瓦、紅色坡屋頂、馬蹄窗，完美呈現西班牙建筑風格。

　　北區部分代表性項目

　　建業花園里

　　·通暢全城 配套完備·

　　建業花園里項目位于惠濟區花園路與英才街交叉口向西800米，開元路南、香山路西，距地鐵2號線廣播臺公交站有3站距離，距地鐵2號線北延長線零距離，5分鐘即達連霍高速，B51、B52、90、169、227、79、95、98路公交線路通達全城。規劃總用地面積1284畝，其中開發區約435畝，容積率約3.05。項目整體規劃由18~26層板式高層住宅及商業綜合樓組成。

　　內部配套：河南省實驗英才中學、5所幼兒園、1所小學、1所九年一貫制學校；

　　周邊配套：惠濟萬達、三所（黃河迎賓館）、鄭州師范學院、鄭州工程技術學院。

　　樓盤分多期開發，目前僅剩2號院少量房源在售，所推房源為2號院89m2、143m2房源。

　　北區部分代表性項目

　　融創瓏府

　　·高端精品 中式尊府·

　　繼象湖壹號后，融創中國與城開集團強強聯合，在樓盤云集的北區發力，打造獨享雙河奢境的高端精品中式尊府——瓏府。集納融創多年來高端精品生活創領者的核心優勢，締造臻品。融創城開瓏府位于東風渠和賈魯河交會處，占據鄭州北絕佳自然資源優勢。融創中國與城開集團強強聯合，在城市稀缺地塊，建造品質俱佳的人居產品。

　　項目匯集融創核心產品建設團隊，由總建筑師徐邁擔綱項目總體設計，沿襲融創高端臻品設計理念，打造純現代中式建筑格局，于雙河流域締造高端精品。

　　北區部分代表性項目

　　天倫莊園

　　·稀缺區位 生態住區·

天倫莊園，布局開元路與天河路交會之地，“三所旁”城市文脈深處，鑄就48萬m2傳世莊園群。一條地鐵2號線連通整個城市，撬動數百萬人精神向往；北環、開元路、天河路、文化路、花園路兩橫三縱的城市主干道；15分鐘暢達CBD，運籌執掌整座城市的璀璨資源。

天倫莊園地處鄭州首席生態居住區，北臨惠濟區政府與鄭州唯一千畝古樹苑，距2390公頃黃河濕地咫尺之遙，項目周邊環境靜謐舒適。社區內，純正英式皇家園林盛茂于莊園之中，中軸景觀、別致小景遍布園內，出行、歸家皆滿程風景。

項目共分三期開發：一期規劃有疊加、聯排、洋房產品，已售罄交房；二期規劃有聯排及疊加別墅，目前少量聯排在售；三期規劃有疊加別墅、洋房及高層，在售為少量疊加別墅。整個天倫莊園已接近尾盤，趨于成熟，目前少量二期聯排及三期疊加在售。

　　北區部分代表性項目

　　萬科·天倫 紫臺

　　·人文華宅 三位一體宜居區·

萬科·天倫 紫臺是萬科在全國的第九座人文華宅，位于文化路大河路交會處，隸屬于惠濟區，是鄭州為數不多集自然、文化、商業三位一體的宜居生活區。

項目東側即為1500畝惠濟特色商業中心（惠濟萬達計劃于2016年11月份正式營業），南側即為1200畝頗具鄭州人文底蘊的黃河迎賓館（三所）。七月惠濟區人民醫院（開元路）正式開門營業，預示著區域醫療配套不斷完善。項目一期配備1所幼兒園，東趙村地塊周邊規劃有3所小學、1所中學及1所九年一貫制學校。項目周邊已經建成使用的有河南省實驗小學、惠濟區實驗小學、河南省實驗中學英才校區等中小學，項目南側3公里處為中州大學 、鄭州師范學院 、鄭州牧業經濟學院等，文化氣息濃厚。

項目首批地塊共分3期開發，一期已經售罄（洋房主體已經封頂，高層主體至8層），二期即將面世。

　　北區部分代表性項目

　　美景麟起城

　　·區域標桿性綜合體·

美景麟起城由“中原文化地產倡導者”美景集團開發，是集精裝SOHO、區域級集中商業、精裝住宅等多種物業形態為一體的惠濟區標桿性綜合體項目。

項目位于惠濟區文化路與英才街交會處西北角，總占地面積約300畝，總建筑面積約80萬㎡，涵蓋臻裝SOHO、時尚LOFT、特色商業街區、區域級集中商業——美景·萬科廣場，以及75㎡瞰河兩房、89~115m2公園三房、125㎡創享四房等精裝品質住宅。

項目緊鄰規劃中的地鐵2號線、7號線，附近有多達十余條公交線路，距離連霍高速入口僅1.5公里，交通條件優越。同時項目被賈魯河、東風渠雙河懷抱，河流兩側為寬約200~400米的沿河景觀公園，并且項目內部配套有3萬方市政公園。環境優美，居住舒適。

項目目前正在銷售二期住宅產品，7#、8#、9#和部分公寓18~35m2產品。

　　北區部分代表性項目

　　永威迎賓府 V尚

　　·奢裝公寓 增值服務·

永威迎賓府·V尚位于鄭州傳統中央別墅區，迎賓路與花園路交會處，西臨黃河三所，南臨賈魯河，北臨黃河濕地生態保護區。緊鄰地鐵2號線延長線出入口，文化路、中州大道、連霍高速等多條交通干道環繞，出行極為便利。

永威迎賓府·V尚，是永威置業傾力打造的首個奢裝公寓，整棟樓體高12層，奢配5部品牌電梯，其中1~3層為商業，4~12層是38~79平米的奢裝公寓。項目位于傳統別墅區、地鐵口，硬件配置堪比豪宅，2000元/㎡的豪裝標準，12層低密度規劃，讓永威迎賓府·V尚公寓與眾不同。

目前處于公寓認籌期，5千可享開盤1個點優惠。預計2018年年中交房。

在物業服務上，永威迎賓府·V尚依托永威物業，除了為客戶提供常規服務之外，還借助互聯網力量，通過業主客戶端和APP形式，滿足一站式找房、付費、報修等需求，并增加搬家、保潔等增值服務，實現線上、線下的完美融合。

　　北部分

　　代表性項目

　　錦藝四季城

　　·文旅復合地產·

錦藝四季城是由錦藝集團集萃10年開發經驗，傾力打造的鄭州首個文旅復合地產。錦藝四季城覆蓋范圍2.8平方公里，規劃用地約2300畝，總建面約290萬方，位于京廣快速路與天河路交會處，地處鄭州北區行政商務中心。北靠萬畝黃河生態區、600畝古樹苑公園，南鄰賈魯河，東有東風渠，周邊自然資源豐富。

　　項目直通貫穿鄭州南北的京廣快速路，連接市內繞城高速、北環、農業路、隴海路等多條快速路，項目還毗鄰地鐵2號線延伸線、3號線，途經B52、91、78、159等多條公交線路，多維交通，自由切換。

　　項目規劃由19個組團組成，包含國際商業體驗街區、創意文化區、國際居住區和精英社交系統、主題公園系統、全齡運動系統、全能教育系統、無憂健康養生系統、長者服務中心和金牌物業保障系統。

　　北區部分代表性項目

　　碧源月湖

　　·區位優越 教育資源完備·

　　項目位于惠濟區特色商業區內，假日西路以西，月湖南路以北，地鐵2號線、7號線交會處，東風渠濱河路以東的核心位置。

　　項目為280萬m2城市綜合體，涵蓋洋房、高層、公寓LOFT、商業等多種物業類型，毗鄰惠濟萬達，內享300畝中央月湖，外擁東風渠景觀帶，140~220m2湖畔洋房、70~140m2湖景高層。周邊自然景觀優美，東風渠碧波蕩漾，濕地景觀環抱。入則寧靜，出則繁華。

　　項目周邊教育院校林立，配套引進重點名校，全面涵蓋幼兒園、小學、初中一站式教育，打造全方位教育體系。

　　北區部分代表性項目

　　海亮·時代ONE

　　·亮彩生活茂+海逸街·

項目位于花園路龍門路交叉口向西700米路南，占地75畝，總建面約30萬方。由3棟SOHO、3棟LOFT、約4萬方綜合商業、一條時尚海逸街、兩層地下停車場組成。擁有約40000m2自建商業、約6000m2永輝超市、約4000m2奧斯卡7廳影院、約3000m2健身會所、約10000m2自持商業。

項目內部配套及周邊配套有：

約4萬方商業由亮彩生活茂和海逸街組成。亮彩生活茂配有大型商超、奧斯卡7廳巨幕影院、餐飲、KTV、健身房、游泳池等多種業態；海逸街為風情商業街。

醫院：周邊有鄭州市第三人民醫院、惠濟區人民醫院、鄭大三附院、河南省中醫院，社區內部設置有醫療衛生服務站；

學校：龍門路小學、緯五路一小、鄭州七中、鄭州八中、七十六中、鄭州實驗中學，項目兩公里內還規劃三所中小學（翰林路小學、長安路小學、少林路中學）；

樓盤分2期開發，一期7月24號開盤，目前一期剩余房源平銷中。

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