2022年11月25日，國家住建部發(fā)布了《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳關(guān)于印發(fā)實(shí)施城市更新行動(dòng)可復(fù)制經(jīng)驗(yàn)做法清單（第一批）的通知》（建辦科函〔2022〕393號(hào)）。通知總結(jié)了城市更新試點(diǎn)城市和各地的經(jīng)驗(yàn)做法，形成了第一批可復(fù)制清單（簡(jiǎn)稱《第一批清單》）。

我國城市發(fā)展進(jìn)入到了城市更新重要時(shí)期，標(biāo)志就是由大規(guī)模增量建設(shè)轉(zhuǎn)為存量提質(zhì)改造和增量結(jié)構(gòu)并重，從“有沒有”轉(zhuǎn)向“好不好”。目前各地的積極性也非常高，陸續(xù)出臺(tái)了城市更新政策法規(guī)，完善制度機(jī)制，探索多種實(shí)施模式。

建立城市更新統(tǒng)籌謀劃機(jī)制

（一）加強(qiáng)工作統(tǒng)籌和督查考核

1．北京市黨委、政府主要負(fù)責(zé)同志親自推動(dòng)。在市委城市工作委員會(huì)下設(shè)城市更新專項(xiàng)小組，市委書記親自謀劃，市委副書記、市長任組長，小組內(nèi)設(shè)有推動(dòng)實(shí)施、規(guī)劃政策、資金支持3個(gè)工作專班，負(fù)責(zé)部署年度重點(diǎn)工作，協(xié)調(diào)支持政策，督促工作落實(shí)。各區(qū)政府成立城市更新專項(xiàng)工作小組，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)實(shí)施城市更新。

2．山東省濰坊市建立城市更新工作聯(lián)席會(huì)議制度。市長為召集人，分管市長為副召集人，市發(fā)改、住建、工信、教育、財(cái)政、自資、文旅等19個(gè)市直部門單位和各區(qū)主要負(fù)責(zé)同志為成員，負(fù)責(zé)統(tǒng)籌推進(jìn)城市更新工作，協(xié)調(diào)解決遇到的困難問題，形成上下協(xié)同、各司其職、統(tǒng)籌推進(jìn)的工作機(jī)制。

3．寧夏回族自治區(qū)銀川市強(qiáng)化城市更新工作考核。制定《城市更新績(jī)效考評(píng)細(xì)則（試行）》，將實(shí)施城市更新工作推進(jìn)情況納入各部門年度工作考核體系，城市更新三年行動(dòng)工作指揮部辦公室會(huì)同市委、市政府督查室，通過不定期現(xiàn)場(chǎng)抽檢項(xiàng)目進(jìn)度、核查資料，分半年、全年對(duì)各成員單位工作進(jìn)行賦分，計(jì)入績(jī)效考核得分，動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)城市更新實(shí)施成效。

（二）建立城市更新制度機(jī)制

1．遼寧省出臺(tái)省級(jí)城市更新條例。《遼寧省城市更新條例》立足遼寧老工業(yè)基地城市特點(diǎn)，明確聚焦綠色低碳、便利宜居、保護(hù)傳承、提升品質(zhì)的目標(biāo)要求，提出加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施建設(shè)、優(yōu)化調(diào)整區(qū)域功能布局和空間格局、提升城市居住品質(zhì)和人居環(huán)境、加強(qiáng)城市歷史文化保護(hù)、增強(qiáng)城市安全韌性等主要任務(wù)，明確城市更新工作的組織機(jī)制、實(shí)施程序和底線要求。

2．重慶市統(tǒng)籌謀劃城市更新制度、機(jī)制和政策。出臺(tái)《重慶市城市更新管理辦法》，明確城市更新的工作原則、工作機(jī)制、規(guī)劃計(jì)劃編制、項(xiàng)目實(shí)施等制度要求，針對(duì)城市更新多渠道籌資、土地協(xié)議出讓、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移、產(chǎn)業(yè)升級(jí)、項(xiàng)目一體化開發(fā)運(yùn)營等細(xì)化提出相關(guān)支持政策。

3．江蘇省細(xì)化明確城市更新七大任務(wù)要求。印發(fā)《關(guān)于實(shí)施城市更新行動(dòng)的指導(dǎo)意見》，聚焦當(dāng)前城市發(fā)展中普遍存在的突出問題和短板，以化解“城市病”為導(dǎo)向，圍繞七項(xiàng)重點(diǎn)工作任務(wù)推進(jìn)城市更新，包括既有建筑安全隱患消除、市政基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)短板、老舊住區(qū)宜居改善、低效產(chǎn)業(yè)用地活力提升、歷史文化保護(hù)傳承、城市生態(tài)空間修復(fù)、城市數(shù)字化智慧化提升。

（三）將城市體檢和城市更新緊密銜接

1．上海市開展市、區(qū)兩級(jí)城市體檢評(píng)估。建立由“體系構(gòu)建—數(shù)據(jù)采集—計(jì)算評(píng)價(jià)—診斷建議—行動(dòng)落實(shí)”等5個(gè)環(huán)節(jié)構(gòu)建的城市體檢閉環(huán)流程，全面查找存在的不足和問題，提出統(tǒng)籌城市規(guī)劃、建設(shè)、管理，整體推動(dòng)城市結(jié)構(gòu)優(yōu)化、功能完善、品質(zhì)提升的工作方案、行動(dòng)計(jì)劃和具體項(xiàng)目。

2．重慶市開展城市更新專項(xiàng)體檢。在中心城區(qū)江北區(qū)開展專項(xiàng)體檢試點(diǎn)，增加了更新片區(qū)人口密度、開發(fā)強(qiáng)度等10項(xiàng)城市更新專項(xiàng)體檢指標(biāo)，輔助城市更新片區(qū)策劃和項(xiàng)目實(shí)施方案的編制，建立“摸家底、納民意、找問題、促更新”的城市體檢成果運(yùn)用模式和“邊檢邊改”的工作機(jī)制，推動(dòng)老百姓關(guān)心的問題限時(shí)解決。

3．湖南省長沙市把城市體檢作為片區(qū)更新前置要素。堅(jiān)持“無體檢不項(xiàng)目，無體檢不更新”，采取“六步工作法”，開展城市體檢、完善組織機(jī)制、編制規(guī)劃計(jì)劃、分類實(shí)施更新、實(shí)施動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)、發(fā)布宜居指數(shù)，將城市體檢作為城市更新項(xiàng)目實(shí)施的立項(xiàng)前置條件，對(duì)癥下藥治理“城市病”。

（四）建立城市更新規(guī)劃編制和實(shí)施工作體系

1．北京市建立“總體規(guī)劃—專項(xiàng)規(guī)劃—街區(qū)控規(guī)—更新項(xiàng)目實(shí)施方案”的城市更新工作體系。印發(fā)《北京市城市更新專項(xiàng)規(guī)劃》，將專項(xiàng)規(guī)劃作為落實(shí)總體規(guī)劃的重要手段和指導(dǎo)編制街區(qū)控規(guī)、更新項(xiàng)目實(shí)施方案的重要依據(jù)，突出減量發(fā)展要求，細(xì)化提出首都功能核心區(qū)、中心城區(qū)等城市不同圈層更新的目標(biāo)方向，統(tǒng)籌空間資源與更新任務(wù)、統(tǒng)籌規(guī)劃編審與行動(dòng)計(jì)劃、統(tǒng)籌項(xiàng)目實(shí)施與政策機(jī)制、統(tǒng)籌實(shí)施主體與管理部門。

2．江蘇省南京市探索全鏈條城市更新項(xiàng)目實(shí)施體系。構(gòu)建“單元規(guī)劃—體檢評(píng)估—城市設(shè)計(jì)—特色片區(qū)—計(jì)劃儲(chǔ)備—方案設(shè)計(jì)—項(xiàng)目實(shí)施—監(jiān)督管理—常態(tài)運(yùn)營”的實(shí)施體系，整體謀劃、系統(tǒng)推進(jìn)城市更新。注重城市設(shè)計(jì)引導(dǎo)，劃定特色更新片區(qū)，圍繞城市體檢評(píng)估出的問題針對(duì)性開展實(shí)施階段的城市設(shè)計(jì)及更新策劃，探索“城市設(shè)計(jì)—可研方案—規(guī)劃方案—初步設(shè)計(jì)—施工圖設(shè)計(jì)”的聯(lián)動(dòng)管理機(jī)制。

3．江西省建立城市更新規(guī)劃編制體系。印發(fā)《江西省城市更新規(guī)劃編制指南（試行）》，提出城市更新規(guī)劃、城市更新行動(dòng)計(jì)劃、城市更新項(xiàng)目實(shí)施方案等的編制組織程序、主要內(nèi)容、技術(shù)要點(diǎn)和成果要求，規(guī)范城市更新規(guī)劃計(jì)劃的編制和實(shí)施工作。

二、建立政府引導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作、公眾參與的可持續(xù)實(shí)施模式

（一）建立存量資源統(tǒng)籌協(xié)調(diào)機(jī)制

1．遼寧省沈陽市探索跨項(xiàng)目統(tǒng)籌運(yùn)作模式。允許在行政區(qū)域范圍內(nèi)跨項(xiàng)目統(tǒng)籌、開發(fā)運(yùn)營一體化的運(yùn)作模式，實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一實(shí)施、統(tǒng)一運(yùn)營。對(duì)改造任務(wù)重、經(jīng)濟(jì)無法平衡的，與儲(chǔ)備地塊組合進(jìn)行綜合平衡，按照土地管理權(quán)限報(bào)同級(jí)政府同意后，通過統(tǒng)籌、聯(lián)動(dòng)改造實(shí)現(xiàn)平衡。如，將和平區(qū)太原街地區(qū)劃定為城市核心發(fā)展板塊，將板塊內(nèi)125公頃歷史文化街區(qū)保護(hù)、101萬平方米老舊小區(qū)改造、31個(gè)口袋公園等民生公益項(xiàng)目，與6個(gè)儲(chǔ)備地塊、10處低效用房項(xiàng)目進(jìn)行組合開發(fā)，通過協(xié)議搬遷、先租后出讓、帶產(chǎn)業(yè)條件出讓等多種方式，統(tǒng)籌進(jìn)行跨項(xiàng)目運(yùn)作實(shí)現(xiàn)收益平衡。

2．安徽省合肥市探索片區(qū)更新“肥瘦搭配”模式。將公共服務(wù)設(shè)施配套承載力與片區(qū)開發(fā)強(qiáng)度進(jìn)行匹配，對(duì)收益率高低不同的項(xiàng)目進(jìn)行“肥瘦搭配”，反哺片區(qū)內(nèi)安置房、學(xué)校、黨群中心等公益性項(xiàng)目建設(shè)。比如，衛(wèi)崗?fù)跣l(wèi)片區(qū)充分利用市場(chǎng)化運(yùn)作機(jī)制，指定區(qū)屬國有企業(yè)為片區(qū)土地一級(jí)整理單位，將軌道TOD項(xiàng)目、片區(qū)安置房、公益性項(xiàng)目建設(shè)等作為土地上市條件，支持區(qū)屬國有企業(yè)競(jìng)得二級(jí)土地開發(fā)權(quán)，確保片區(qū)更新改造后公共服務(wù)有提升、公共空間有增加、公共環(huán)境有改善。

（二）通過長效運(yùn)營收入平衡改造投入

1．四川省成都市探索全過程一體化推進(jìn)模式。猛追灣片區(qū)按照“政府主導(dǎo)、市場(chǎng)主體、商業(yè)化邏輯”原則，由政府收儲(chǔ)、租賃、利用既有房屋，引入實(shí)力強(qiáng)、資源廣、經(jīng)驗(yàn)豐富的社會(huì)力量作為運(yùn)營商,探索項(xiàng)目策劃、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)、運(yùn)營一體化的投資運(yùn)營模式,對(duì)項(xiàng)目實(shí)施整體規(guī)劃、分步實(shí)施、商業(yè)運(yùn)作，并大力實(shí)施優(yōu)質(zhì)資源“收、租、引”，對(duì)收儲(chǔ)資產(chǎn)實(shí)施資產(chǎn)管理、運(yùn)營管理、項(xiàng)目招引、業(yè)態(tài)管控，通過經(jīng)營性收益平衡改造投入。

2．重慶市探索“政府+企業(yè)+居民”共同實(shí)施模式。戴家巷老街區(qū)更新由政府出資通過“微改造”方式開展區(qū)域環(huán)境提升，建設(shè)崖壁步道，國企平臺(tái)公司征收部分房屋進(jìn)行改造，引入文化創(chuàng)意、餐飲酒店等業(yè)態(tài)，使周邊物業(yè)價(jià)值大幅提升，帶動(dòng)居民自發(fā)開展臨街房屋裝修，形成各具特色的小店。在改造中完整保留戴家巷外立面風(fēng)貌，拆除建筑規(guī)模僅占5.6%，容積率由2.94降為2.82，區(qū)域運(yùn)營收入約6—7年可收回房屋改造成本。

3．江蘇省蘇州市探索老菜場(chǎng)更新的“市集模式”。自2019年起，對(duì)38個(gè)城市老菜場(chǎng)進(jìn)行改造，通過引入商業(yè)管理公司向產(chǎn)權(quán)人承租后，統(tǒng)一負(fù)責(zé)市集內(nèi)部裝修、設(shè)施設(shè)備維護(hù)、消防改造、軟裝設(shè)計(jì)、智慧系統(tǒng)和后期運(yùn)營等工作，再以房屋租賃形式出租給經(jīng)營戶，通過業(yè)態(tài)提升收取租金及物業(yè)管理費(fèi)保持收支平衡。改造后，老菜場(chǎng)成為環(huán)境優(yōu)美的文創(chuàng)特色市集，增加書店、舞臺(tái)、展覽區(qū)、公共空間等設(shè)施，從以前的臟、亂、差華麗轉(zhuǎn)身為具有煙火氣的城市會(huì)客廳，成功探索老菜場(chǎng)文創(chuàng)化、生態(tài)化、網(wǎng)紅化、智慧化發(fā)展路徑。

（三）構(gòu)建多元化資金保障機(jī)制

1.四川省成都市設(shè)立城市更新專項(xiàng)資金。對(duì)政府投資的城市更新項(xiàng)目，以直接投資方式予以支持，對(duì)城市發(fā)展需要且難以實(shí)現(xiàn)平衡的項(xiàng)目，經(jīng)政府認(rèn)定后采取資本金注入、投資補(bǔ)助、貸款貼息等方式給予支持。如，在天府文化公園等城市重大功能性片區(qū)更新中，由市級(jí)財(cái)政向市屬國有企業(yè)注資作為資本金；在歷史建筑保護(hù)修繕中，市、區(qū)（縣）兩級(jí)財(cái)政按照7:3的比例給予70%—80%的投資補(bǔ)助；在老舊小區(qū)改造中，對(duì)已投放政策性開發(fā)性金融貸款且開工建設(shè)的部分項(xiàng)目，分類別、分標(biāo)準(zhǔn)給予貸款貼息。

2．安徽省銅陵市積極爭(zhēng)取開發(fā)性金融機(jī)構(gòu)支持。銅陵市政府與國家開發(fā)銀行安徽省分行簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，獲得對(duì)6個(gè)城市更新片區(qū)項(xiàng)目的一次性授信46.18億元基準(zhǔn)利率下浮貸款，貸款資金已到位13.3億元，用于支持老舊城區(qū)改造提升、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、生態(tài)環(huán)境治理、公共服務(wù)設(shè)施配套完善、歷史風(fēng)貌保護(hù)和文化傳承等多個(gè)重點(diǎn)領(lǐng)域。

3．上海市設(shè)立城市更新基金。為廣泛吸引社會(huì)力量參與城市更新，上海地產(chǎn)集團(tuán)聯(lián)合招商蛇口、中交集團(tuán)、萬科集團(tuán)、國壽投資、保利發(fā)展、中國太保、中保投資等多家房企和保險(xiǎn)資金成立800億元基金，定向投資城市更新項(xiàng)目，促進(jìn)城市功能優(yōu)化、民生保障、品質(zhì)提升和風(fēng)貌保護(hù)。

4．山東省濰坊市減免城市更新項(xiàng)目行政事業(yè)收費(fèi)。對(duì)納入城市更新重點(diǎn)項(xiàng)目庫的項(xiàng)目，免征城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等各類行政事業(yè)收費(fèi)，對(duì)電力、通信、市政公用事業(yè)等企業(yè)適當(dāng)降低經(jīng)營性收費(fèi)。

（四）建立多元主體協(xié)同參與機(jī)制

1．江蘇省蘇州市吸引社會(huì)力量參與城市更新。引入城市“合伙人”機(jī)制，通過賦予實(shí)施主體規(guī)劃參與權(quán)、混合用地模式、給予適度獎(jiǎng)勵(lì)等手段，撬動(dòng)市場(chǎng)主體參與積極性，構(gòu)建政府引導(dǎo)、社會(huì)參與、市場(chǎng)運(yùn)作、多方協(xié)同的工作機(jī)制。

2．重慶市九龍坡區(qū)開展“三師”進(jìn)社區(qū)行動(dòng)。以“黨建引領(lǐng)、基層推動(dòng)、群眾點(diǎn)單、專業(yè)把關(guān)”為思路，統(tǒng)籌開展規(guī)劃師、建筑師、工程師進(jìn)社區(qū)行動(dòng)，通過“居民提議—群眾商議—社區(qū)復(fù)議—專業(yè)審議—最終決議”的工作機(jī)制確定城市更新方案，提升群眾的參與度、支持率和獲得感。

3．江蘇省南京市推動(dòng)城市更新共商共建共享。小西湖歷史風(fēng)貌區(qū)更新項(xiàng)目根據(jù)風(fēng)貌區(qū)空間格局及產(chǎn)權(quán)關(guān)系，以院落和單棟建筑為單位，采用小尺度、漸進(jìn)式和“一房一策”等方式微改造，在保留原有居住功能及院落形態(tài)的前提下，居民自主選擇空間功能，全過程參與公共空間設(shè)計(jì)并合作建設(shè)，共商共建共享城市更新。

三、創(chuàng)新與城市更新相配套的支持政策

（一）完善土地政策

1．上海市完善零星用地整合利用方式。同一街坊內(nèi)的地塊可以在相關(guān)利益人協(xié)商一致的前提下進(jìn)行地塊邊界調(diào)整，如將城市更新地塊與周邊的邊角地、夾心地、插花地等無法單獨(dú)使用的土地合并，以及在保證公共要素的用地面積或建筑面積不減少的前提下，對(duì)規(guī)劃各級(jí)公共服務(wù)設(shè)施、公共綠地和廣場(chǎng)用地的位置進(jìn)行調(diào)整。

2．重慶市鼓勵(lì)用地指標(biāo)彈性配置。給予增加公共服務(wù)功能的城市更新項(xiàng)目建筑規(guī)模獎(jiǎng)勵(lì)，有條件的可按不超過原計(jì)容建筑面積15%左右比例給予建筑面積支持。如，在沙坪壩區(qū)和坪山社區(qū)整治提升項(xiàng)目中，運(yùn)用住房成套化改造的相關(guān)支持政策，對(duì)原有D級(jí)危險(xiǎn)房屋進(jìn)行拆除后增容擴(kuò)建約1300平方米，增容面積用于完善房屋使用功能、新建底層社區(qū)配套服務(wù)用房等。

3．湖北省黃石市給予存量用地用途轉(zhuǎn)換過渡期政策。鼓勵(lì)利用存量土地資源和房產(chǎn)發(fā)展文化創(chuàng)意、醫(yī)養(yǎng)結(jié)合、健康養(yǎng)老、科技創(chuàng)新等新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)，由相關(guān)行業(yè)主管部門提供證明文件，可享受按原用途、原權(quán)利類型使用土地的過渡期政策。過渡期以5年為限，5年期滿或轉(zhuǎn)讓需辦理用地手續(xù)的，可按新用途、新權(quán)利類型，以協(xié)議方式辦理用地手續(xù)。

（二）優(yōu)化審批流程

1. 北京市簡(jiǎn)化簡(jiǎn)易低風(fēng)險(xiǎn)工程建設(shè)項(xiàng)目審批要求。對(duì)于社會(huì)投資、符合低風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)、地上建筑面積不大于10000平方米等條件的建設(shè)項(xiàng)目，納入“一站通”系統(tǒng)，可“一表式”完成立項(xiàng)、建設(shè)工程規(guī)劃許可申辦等手續(xù)，精簡(jiǎn)審批事項(xiàng)、壓縮審批時(shí)限，為社會(huì)主體參與更新改造提供便利。

2．河北省唐山市分類制定簡(jiǎn)化審批流程方案。采取打包審批、聯(lián)合審批、聯(lián)合驗(yàn)收等方式簡(jiǎn)化房屋建筑、市政基礎(chǔ)設(shè)施審批環(huán)節(jié)，針對(duì)更新單元中的新建工業(yè)項(xiàng)目和重點(diǎn)項(xiàng)目、特殊項(xiàng)目分類制定簡(jiǎn)化審批流程方案，逐步推進(jìn)城市更新審批事項(xiàng)同級(jí)化。

3．湖北省黃石市建立城市更新項(xiàng)目審批“綠色通道”。對(duì)于配建公共設(shè)施或房屋改造的項(xiàng)目，免于辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可。建設(shè)項(xiàng)目按照“先建后驗(yàn)”的規(guī)定辦理施工許可，相關(guān)部門同步介入工程質(zhì)量、安全、消防監(jiān)管。