【摘要】龍華有軌電車南起4號線地鐵清湖站，北至新瀾，為兼顧新興產業區,沿環觀南路設支線。從規劃線路來看有軌電車幾乎是為觀瀾、鷺湖國際住區、觀瀾科技園的上班族量身打造，主線支線線路總規模11.5km,設20站,平均站距575m，最高運行速度為70km/h，平均運行速度20～22km/h，列車運營時間定為5:30~22:30，全天運營17小時。據悉，有軌電車3月底試跑，預計6月底通車運行，那么，龍華的有軌電車通車對于周邊的房價是否有影響呢？老焦將本次的踩盤線路根據有軌電車的路線做了提前的規劃。

　　本次踩盤路線：

　　第一站：瓏門

　　瓏門

　　單 價：65000元/㎡

　　開盤時間：預計2017年上半年

　　電 話：4000880099-23319

　　位 置：深圳 福前路與新丹路交匯處（靠近觀光路）

　　龍華有軌電車始發站為新瀾站，而老焦并沒有將首站設在這里，而是先從更北的三個盤開始踩盤。老焦一行人由福田出發上珠三角環線高速公路，大約行駛了一個小時到了項目。

　　營銷中心實景圖2017.2

　　現場有六七個工作人員，或許是因為目前在售一期產品單一僅剩尾貨，二期產品尚未推出的原因，售樓處相當冷清，除了老焦一行人沒有其他訪客。據現場了解到，瓏門現在在售一期188-208平上下4層多層住宅，地下1層，地上3層(就是我們口中所說的別墅)，均價65000元/平，已經是現房，在做最后的完善了，預計今年7月份交樓。瓏門二期的產品75-108平米2-4房高層住宅，目前還在申請預售許可證，3梯6戶，目前已經建到二十幾層了，預計2018年10月毛坯交付使用。

　　瓏門施工進度圖2017.2

　　瓏門位于福水路與新丹路交匯處，項目對面是九年一貫制公辦學校—福苑學校，老焦看到有四五個班級學生正在操場活動，項目對面有一個福安雅苑小區，看起來還比較高檔，底層的商鋪都已經在營業，社區氛圍很好，但是另一面在新丹路北側有一排農民房尚未拆遷，有點破壞氣氛。

　　瓏門周邊環境衛星地圖

　　瓏門周邊配套圖2017.2

　　老焦點評：1、位置太偏，下了珠三角環線高速至項目道路較窄，交通擁堵

　　2、項目產品包括多層及高層住宅，密度較小

　　3、將來日常生活所需會偏向依賴于自身底層商鋪的招商，大型商超距離項目都比較遠

　　4、車位比難得超過了1：1，將來停車時不成問題了

　　第二站：偶然發現的悅興圍舊村城市更新單元

　　悅興圍舊村城市更新單元衛星地圖

　　悅興圍舊村城市更新單元是我們在由瓏門向金洪觀薈路上偶然發現的新項目，這個項目位于福前路上觀瀾圍霖場公交站與悅興圍村口公交站之間，由工程概況牌可以看出，該項目由深圳市富上佳房地產開發公司承建，由中國南海工程有限公司施工建設，總建筑面積為117475平方米，2016年6月12日開工，地下2層工期700天，規劃由2棟33層高層住宅塔樓、3棟2層商業裙房的22層住宅塔樓及1棟3層幼兒園組成。目前悅興圍舊村城市更新單元項目施工正在有序的進行，1A及1B棟已建至10層左右。

　　悅興圍舊村城市更新單元施工進度圖2017.2

　　悅興圍舊村城市更新單元周邊配套圖2017.2

　　老焦點評：1、周邊環境較low，沒什么高層住宅樓

　　2、公交要由項目沿著福前路走500米才能到，出行方式比較單一

　　第三站：金洪觀薈

　　金洪觀薈

　　單 價：42000元/㎡

　　開盤時間：2016年11月11日

　　電 話：4000880099-34278

　　位 置：深圳 觀瀾街道泗黎路與悅興路交匯處

　　離開悅興圍舊村城市更新單元已經是中午時分，老焦一行人轉到位于人民路上的佳盛百貨附近吃了午飯，轉悅興路經過悅興圍一組公交站大約3分鐘便看到金洪觀薈施工樓座，金洪觀薈一期為準現房，二期已經建設至30層左右。

　　金洪觀薈施工進度圖2017.2

　　進入營銷中心，現場工作人員向我們介紹金洪觀薈是位于悅興路與泗黎路交匯處，由觀光路轉梅觀高速大約半小時(經老焦實際體驗大概45分)，在江圍新村公交站坐2個站可以到龍華輕軌觀瀾中心小學站換乘，項目自帶9班幼兒園。金洪觀薈一期預計7月底交樓，目前在售二期79-143平3-4房，其中小戶型79平3房80/89平4房分布于1A/2B/3A/3B棟，帶裝修交樓，2A1B都是大戶型，毛坯交付，營銷中心對面一期底層商鋪華潤萬家已經簽約，但是規模未定，將根據7月底后業主的入住率決定。

　　金洪觀薈沙盤圖解

　　目前金洪觀薈的79-89平小戶型樣板間仍對外開放中，可能目前風頭沒過，樣板間禁止老焦拍照，但這次看到的樣板間與老焦上次(2016年9月份)看的有些不同，開發商贈送的房間并沒有在樣板間現場看到，但是工作人員介紹，將來會在某某處開個門會有個房間搭建出來，有些抽象也讓老焦感覺將來交房會有風險，也不一定，畢竟已經有樓盤被曝出違建搭出來的房間被勒令拆除的新聞。

　　看完樣板間，我們請現場工作人員算了一下80及89平戶型22層的價格，現場有總價減10萬，按時簽約再減2萬加99折優惠，80平米戶型折后單價約為43000元/平，89平米戶型折后單價約為45000元/平。

　　金洪觀薈算價表

　　金洪觀薈目前周邊農民房較多，來往項目交通都比較擁堵，出行有多個公交站，老焦是看到了長湖頭村的公交站牌，據地圖顯示觀瀾第一工業區(公交站)會更近一些，超市有佳盛百貨，分散的小商戶比較多，教育配套有觀瀾第二中學，老焦去到下一個項目的時候有經過，與金洪觀薈大概15分鐘車程，不算太遠。

　　金洪觀薈周邊配套圖

　　老焦點評：1、自帶商業和商街，配套較好。

　　2、周邊農民房較多，建設情況參差不齊。

　　3、交通較為不便

　　第四站：金通盛?觀瀾時代

　　這個盤也是老焦路上偶遇的新盤，項目位于人民路與大和路交匯處，工程名為寶觀城錦鯉大廈，推廣名為金通盛?觀瀾時代，據工程牌顯示金通盛?觀瀾時代建筑面積為58527.12㎡，規劃為23層高層公寓及寫字樓產品。

　　金通盛?觀瀾時代工程概況牌

　　項目已經建至22層左右，在道路交匯十字路口處正在鋪設龍華輕軌，聽熱心路人講這個站叫錦鯉站，另外大和市場公交站就在項目旁，觀瀾第二中學在項目北側1000米處，老焦順著工程牌找到了臨時接待處，工作人員介紹，這個項目主推40年產權公寓及寫字樓，戶型為45平米1房1廳1衛及65平米2房1廳1衛。

　　金通盛?觀瀾時代施工進度圖2017.2

　　金通盛?觀瀾時代周邊配套圖2017.2

　　老焦點評：1、兼具公交有軌電車，錦鯉站8個站到清湖站可轉地鐵，交通很方便

　　2、配套完善，商業氛圍濃厚

　　3、臨近十字路口，又是學校地段，周邊噪音較大

　　第五站：城建仁山智水花園

　　城建仁山智水花園

　　單 價：42000元/㎡

　　開盤時間：2015年3月28日

　　電 話：4000880099-12455

　　位 置：深圳 觀瀾街道環觀南路以北（梅觀高速以東）

　　老焦對仁山智水的第一印象是這個盤好大，我們看房車由環觀南路上項目的邊緣轉到營銷中心足足開了3分鐘左右，下車后感覺這次真的是開到了別墅區，深圳的富豪們住的地方，項目對面是觀園和懿花園住區，都是和仁山智水一樣由別墅和高層組成的高檔小區。

　　仁山智水周邊小區實景圖2017.2

　　城建仁山智水在售G1、G4棟260平復式4房及G2棟300平，平層4房單位，目前毛坯交樓，其中復式單位僅剩4層、14層及18層房源3套，均價42000元/平，預計2017年6月前交付使用。據銷售人員介紹，目前在售的僅剩上述幾套大戶型。而小戶型早已售罄。

　　仁山智水營銷中心沙盤及區位展板圖

　　與項目巨大的占地相比，項目內的配套也毫不遜色。目前在建有兩個會所，承擔起項目內的休閑，社交等功能。教育方面，仁山智水自帶一個幼兒園，不遠處就是龍華新區外國語學校。在項目周邊是觀園和懿花園住區，總體環境良好。南面則是高新產業園。

　　仁山智水總平面示意圖

　　近年來龍華發展迅猛，素來被網友調侃成“宇宙中心”。而最近的輕軌線路更體現了龍華在規劃中的領先地位。仁山智水臨近輕軌清湖站和支線高新園站，到麓湖國際住區十分方便。

　　了解完周邊，怎么能不去看看待售的大戶型樣板間呢？老焦便隨工作人員參觀了260平復式和300平平層樣板間。

　　就老焦個人而言，還是更傾向于260平的復式單位。而銷售情況跟老焦猜想的也大致相同，目前260平的復式單位僅剩4套，而300平的平層單位還有若干。

　　仁山智水花園樣板間2017.2

　　價格表2017.2

　　老焦點評：1、占地巨大，豪宅氣息濃厚。

　　2、臨近龍華輕軌線路。

　　3、僅剩260平和300平項目，總價偏高。

　　第六站：合正觀瀾匯

　　合正觀瀾匯

　　單 價：待定

　　開盤時間：預計2018年下半年

　　電 話：4000880099-45519

　　位 置：深圳 觀瀾大道和人民路交匯處

　　老焦來到合正觀瀾匯時，已經接近下午四點。而老焦在合正觀瀾匯售樓處不遠處居然看到一個保安躺在椅子上睡覺。走到近處才發現目前合正觀瀾匯的一期正在裝修，二期則尚未動工?，F場隨處可見磚石，一些工人穿梭其間。老焦撥打了張貼在售樓處門口的電話，無人接聽。

　　合正觀瀾匯項目現狀實景圖2017.2

　　在觀瀾匯不遠處則是比鄰新天地——在觀瀾屬于比較大的綜合性商場。從這一點來看，合正觀瀾匯的生活配套還是不錯的。另外，在現營銷中心地下將有地鐵4號線延長線經過，目前項目前有多條公交線路可直達觀瀾中心及關內，交通便利。

　　合正觀瀾匯周邊配套圖2017.2

　　老焦點評：1、臨近比鄰新天地，生活配套較好。

　　2、目前售樓處關閉，二期尚未動工。

　　第七站：佳華領域廣場

　　佳華領域廣場

　　單 價：46000元/㎡

　　開盤時間：2016年9月28日

　　電 話：4000880099-12319

　　位 置：深圳 觀瀾大道與橫坑路交匯處

　　佳華領域廣場位于龍華有軌電車始發站新瀾站，項目共分為兩期開發，一期6棟，其中1棟是精品公寓，2-6棟為約89－142平住宅，項目自帶2500㎡幼兒園；二期01地塊由2.4萬㎡集中商業，1.1萬㎡寫字樓以及5800㎡酒店式公寓組成。

　　佳華領域廣場在售公寓產品為34平1房及44平、54平2房，房源分布于1棟，預計2018年9月30日交樓，均價4.1萬/平；住宅產品為89-142平平層及142平米復式，房源分布于2/3/5棟均價4.6萬/平，預計2018年4月30日交樓。所有產品均為70年產權。

　　佳華領域廣場沙盤圖2017.2

　　老焦現在佳華領域廣場四周轉了轉，周邊還是有一些農民房和廠房，目前總體配套一般，項目自帶4.5萬平商業。

　　另外，佳華領域廣場是老焦此行中唯一一個展示了銷控表的項目。另外，老焦還在售樓處大廳里看到了優惠折扣公示。

　　佳華領域廣場公示區

　　據現場銷售人員介紹，佳華領域廣場目前的主打戶型是79、89平的三房，其中79平3房為東南朝向，89平3房有兩種，一種是為正南，看山景，一種是南北通透的，因為景觀較差價格反而稍便宜一些，另外項目自帶幼兒園，周邊的學校有觀瀾中心小學，觀瀾二中。除此之外，項目還擁有三公園配置，不遠處是人民公園，老街公園，觀瀾湖生態體育公園。

　　79平米3房樣板間圖

　　銷售解釋道，正南朝向的戶型價格稍高，是因為視野好，視野好，就能看到項目周圍的一片荔枝林。放眼望去，這一片荔枝林的視野確實不錯。但不可否認的是，南北通透戶型的采光確實要好一些，孰輕孰重，還是要大家按照個人喜好選擇的。

　　老焦點評：1、雖然有少量農民房，但周邊生態環境總體較好，荔枝林是亮點。

　　2、緊鄰龍華有軌電車新瀾站，交通方便。

　　第八站：幸福公寓

　　幸福公寓

　　單 價：53000元/㎡

　　開盤時間：2016年7月26日

　　電 話：4000880099-52585

　　位 置：深圳 清湖地鐵站D出口（和平路與清泉路交匯處）

　　最后一站，老焦來到了幸福公寓。

　　幸福公寓位于龍華和平路與清泉路交匯處，是幸福城第四期，幸福公寓是老焦此行的售樓處中最冷清的一個，售樓處僅僅有幾個工作人員。銷售向老焦簡單介紹了樓盤的在售情況，目前1-2房公寓在售，首付4.5成，具體為53平米1房1廳1衛及79平米2房2廳1衛，預計2018年年底帶裝修交付，據工作人員介紹購房還會附送冰箱及空調，按時簽約會給予一個99折的優惠，均價53000元/平，但是現場并沒有價格公示。

　　幸福公寓營銷中心實景圖

　　配套方面，幸福公寓周邊還是比較完善的。

　　幸福公寓周邊配套圖2017.2

　　幸福公寓最大的優勢則是在交通方面。本身項目就臨近龍華清湖地鐵站D出口，以后更是臨近目前在建的龍華有軌電車清湖站（在建），東環二路站（在建），新區服務大廳站-在建，清龍站（在建）。交通幾乎可以評滿分。

　　老焦點評：1、商業配套比較齊全。

　　2、交通發達，地鐵、有軌電車兼得。

　　3、項目臨近道路，噪音較大。

　　篇后語：近年來龍華片區的迅猛發展，之所以能帶動房價的大幅度上漲，一個重要的原因就是交通方面取得了長足的進步。地鐵線路的豐富以及有軌電車的規劃建設，無不體現出龍華片區的重要地位。不管是對于上班族還是剛需來說，多一種交通方式，就是多了一種選擇該片區的理由。畢竟在人多地少的深圳，傳統的出行方式已經不能滿足人們的需求，堵車等一系列問題也不是短時間能解決的。在老焦看來，交通方式和線路的多樣化，不僅讓龍華在經濟上打下堅實基礎，更使片區房價基本立于不敗之地。