（本篇由洛居為您整理報道）

　　日本是亞洲最大的房地產(chǎn)投資市場

　　在世界上僅次于美國

　　占到世界房地產(chǎn)投資的10%

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　　我們先來以美國為例

　　美國的問題在于，美國太大隨著社會產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展，以及聯(lián)邦制，有的城市會破產(chǎn)。

　　比如當(dāng)年最大的汽車城底特律，現(xiàn)在徹底趴下。

　　還有社會治安問題，還沒有禁槍令，在非正式的富人區(qū)買房，再出租能招租的對象不穩(wěn)定流動性大，人口素質(zhì)會偏低。如低層黑人，不交租的可能性都有。但是富人區(qū)的投入太大，作為初期試水成本高很多。

　　另外美國離開中國較遠(yuǎn)，萬一有特殊情況，比如美國大水淹了城市。房子都有保險，但是理賠往往需要房東親自到場簽字。飛機(jī)時長10+小時，時間成本相對日本也較高。

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　　再說回到日本

　　1， 日本的房地產(chǎn)價格處于上升期。

　　日本的房地產(chǎn)價格隨著經(jīng)濟(jì)的變動而波動。2015年4月和10月分別突破2萬點(diǎn)。股市是經(jīng)濟(jì)的晴雨表（中國除外），任何一個西方國家美國和日本，包括香港股市是直接與實體經(jīng)濟(jì)掛鉤的。

　　自2008年以后日本的經(jīng)濟(jì)一直處于上升期。從實體經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇（很多海外日企都陸續(xù)搬回日本本部），股市也折射了經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長，社會的就業(yè)率提高（需要租房），都說明了日本的房地產(chǎn)還會繼續(xù)攀升。

　　2， 目前中日匯率優(yōu)勢，人民幣對日元的匯率處于低點(diǎn)。

　　和幾年前相比，現(xiàn)在的匯率很合適。估計未來幾年英國和歐洲經(jīng)濟(jì)會持續(xù)不穩(wěn)定的局面，日元作為避險貨幣還會繼續(xù)持高位。人民幣的貶值趨勢也會持續(xù)，只是ZF不會讓這個過程過快。

　　3， 日本的奧運(yùn)機(jī)遇和博彩行業(yè)。

　　申奧的成功讓東京再次復(fù)興，目前東京各地都可以看到大型基建正在如火如荼的施工當(dāng)中

　　老區(qū)、舊區(qū)的翻新重建計劃等基建擴(kuò)張，也是讓沉寂多年的房地產(chǎn)市場火熱起來的契機(jī)

　　4， 日本治安是全世界最有保障的

　　以及契約精神。租金安心。

　　5， 日本因為總面積遠(yuǎn)低于美國和中國，自古以來的中心城市都比較穩(wěn)定。

　　6， 日本投資二手房都不用擔(dān)心房產(chǎn)價格被中介抬價，因為房東不會配合。

　　其他國家的房子基本都有加價再到中國市場賣，比如歐洲房產(chǎn)市場。

　　7， 日本房子的質(zhì)量最好

　　哪怕是老房子，看起來也很新，因為維護(hù)的好。很多樓都有電梯，方便大家出行，人性化。歐洲很多老房子是沒有電梯的。比如德國的杜塞爾多夫，全城幾乎找不到有電梯的樓。

　　綜上，日本房產(chǎn)有穩(wěn)定上升的潛力。

　　比較中國房產(chǎn)，有人說中國還是可以投資房產(chǎn)市場，哪怕貸款，好處是有房產(chǎn)紅利和抵御通貨膨脹。但是首先，中國的房產(chǎn)是不是持續(xù)上升很難說，可能就是5000點(diǎn)，人人希望到10000點(diǎn)，到到了6000點(diǎn)就到2000點(diǎn)了。

　　因為中國的實體經(jīng)濟(jì)沒有產(chǎn)業(yè)升級成功，很多實體經(jīng)濟(jì)運(yùn)營不好，不少外資也撤資。

　　從經(jīng)濟(jì)的角度，房產(chǎn)紅利很難再持續(xù)保證能上升。

　　從理財產(chǎn)品收益來看

　　1， 首先銀行現(xiàn)在也沒有保本理財了，因為銀監(jiān)會規(guī)定的，所有理財產(chǎn)品都不保本，所有收益只是預(yù)計，可以虧本。要保本只能選擇那個不到2%的定存。不保本銀行理財產(chǎn)品高的是4-5%

　　2， 基金—風(fēng)險較大，建議不要全配置

　　3， 市場類P2P產(chǎn)品10+%，但是風(fēng)險系數(shù)太大，倒閉潮太多

　　建議配置如果有700萬，100-200萬在國內(nèi)購置理財產(chǎn)品或者基金，以及大額個人保險。以保證家庭流動資金和以備完全

　　500-600萬配置日本高品質(zhì)房產(chǎn)，穩(wěn)定的房租收入以及穩(wěn)定上升的房產(chǎn)價值，就是最好的抵御通貨膨脹和人民幣貶值。

　　（以上屬個人觀點(diǎn)，歡迎不同的見解分享）