導讀

　　10月11日下午，根據日照市住建局的工作部署，市房管局有關負責人約談市區(qū)代收住宅專項維修資金滯留企業(yè)未移交的7家開發(fā)企業(yè)、1家物業(yè)企業(yè)的相關負責人，就上述企業(yè)代收的維修資金移交監(jiān)管專戶事宜提出明確要求。

　　會議首先通報了《問政日照》第三期節(jié)目反映的凱旋廣場住宅小區(qū)住宅專項維修資金問題整治推進情況。

會議指出，住宅專項維修資金事關住宅小區(qū)群眾切身利益，政府關心，社會關注。經過前一段時間的努力，市區(qū)大部分開發(fā)企業(yè)、物業(yè)企業(yè)都已將代收的維修資金交存到政府部門的監(jiān)管專戶，但仍有8家企業(yè)還未將代收的維修資金全部交存到監(jiān)管專戶，業(yè)主意見大，社會反響大。

會議要求，約談后，8家企業(yè)一要列出代收的維修資金清單，注明小區(qū)、代收戶數、代收金額、交存監(jiān)管賬戶金額等內容；二要提供企業(yè)代收維修資金的情況說明和承諾書；三要在10月底前將代收的維修資金全部交存到監(jiān)管專戶。

會議強調，參與約談的企業(yè)要高度重視維修資金的交存工作，把思想統(tǒng)一到市委市政府領導的批示要求上來，提高政治站位，服從穩(wěn)定大局，不能以任何借口、理由推脫、敷衍，無條件、必須按期完成代收維修資金的交存工作。對不按期移交的企業(yè)，主管部門將依法、依規(guī)進行處理。

　　住宅專項維修資金

　　住宅專項維修資金是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金，不得挪作他用。

　　怎樣申請動用物業(yè)維修基金?

　　答：根據《商品住宅專項維修資金使用管理暫行規(guī)定》，開發(fā)商、購房者繳納的公共維修基金要全部到位，使用前由小區(qū)的業(yè)主大會和業(yè)主委員來統(tǒng)一決策。

　　申請程序是：

　　由業(yè)主委員會將維修項目及預算在小區(qū)公示，經過業(yè)主大會三分之二以上業(yè)主投票表決同意后，再向區(qū)房產局提出申請，申請通過后，才會劃撥預算總額的80%費用;工程竣工后，再與業(yè)主大會據實結算，按戶分攤。電梯、內外墻、公共樓道等小區(qū)共用設施設備維修時，可申請動用維修基金。

住在小區(qū)里，你需要了解的法律知識！

　　小區(qū)物業(yè)服務一般包含哪些內容?

　　答：小區(qū)物業(yè)服務的內容應當按照小區(qū)物業(yè)服務合同的約定進行。

　　根據《物業(yè)管理條例》第二條的規(guī)定，物業(yè)服務指的是對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動。

　　一般而言，物業(yè)服務具體包括綜合管理、房屋及共用設施設備的維護管理、公共秩序維護、保潔服務、綠化管理、裝飾裝修管理服務、停車管理服務等內容。

　　一般的物業(yè)公司可以為任何小區(qū)服務嗎？

　　答：不可以，看等級。物業(yè)公司分三個等級，一級資質的物業(yè)公司可以承接各類物業(yè)管理項目，二級資質的物業(yè)公司可承接30萬平方米以下的住宅項目，三級資質的物業(yè)公司可承接20萬平方米以下的住宅項目。

　　預交物業(yè)費有沒有法律上的依據?

　　答：按照規(guī)定，物業(yè)管理公司不得違背業(yè)主或非業(yè)主使用人的意愿提前收費;經批準可以預收的，預收期不得超過6個月，對此，若是物業(yè)公司沒有出示政府行政部門批準文件，可以拒交。

　　業(yè)主有權審查物業(yè)管理企業(yè)的收支嗎?

　　答：沒有。只有業(yè)主委員會可以請有關審計部門進行審計。因為一般的業(yè)主不具備專業(yè)的財務資質，即使是專業(yè)財務人員也無法以個人身份提供具有合法效力的審計證明。

　　房屋有質量問題，業(yè)主能拒交物業(yè)費嗎?

　　答：在物業(yè)管理法律關系中，業(yè)主應該向物業(yè)管理公司給付物業(yè)費，業(yè)主是債務人，物業(yè)管理公司是債權人;而在房屋買賣關系中，業(yè)主是債權人，開發(fā)商是債務人。業(yè)主不能要求物業(yè)管理公司為開發(fā)商前期的建設質量等問題負責，因此不能以物業(yè)管理費來抵消前述遺留問題產生的損失。應該按照合同約定向物業(yè)管理公司給付物業(yè)管理費。

　　至于前期出現的遺留問題，如果保修服務可以解決的，通過保修服務解決。保修服務解決不了的問題或者其他非保修方面的問題，應該由開發(fā)商負責解決。開發(fā)商應該按照國家法律、法規(guī)、合同約定等，承擔相應的民事責任。

　　交房后一直未裝修，是否應交納物業(yè)費?

　　答：在物業(yè)公司書面通知業(yè)主交費后，就算業(yè)主一直未裝修居住，也應當交納物業(yè)費。

　　最高人民法院已經頒布了司法解釋，《關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第六條規(guī)定：“經書面催交，業(yè)主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業(yè)費，物業(yè)服務企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費的，人民法院應予支持。物業(yè)服務企業(yè)已經按照合同約定以及相關規(guī)定提供服務，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關物業(yè)服務為抗辯理由的，人民法院不予支持。”

　　不交物業(yè)費，物業(yè)公司有權停水停電嗎?

　　答：供水、供電合同的雙方當事人為業(yè)主與供水、供電公司;物業(yè)管理合同的雙方當事人為業(yè)主與物業(yè)管理公司，兩者處于不同的法律關系中。

　　停水停電的權利是供水、供電公司的一項重要合同履行抗辯權，物業(yè)公司不是供水供電合同的主體，自然不享有供水供電權。在物業(yè)管理合同中，約定在業(yè)主欠繳物業(yè)費的情況下，物業(yè)公司可以以停水停電為懲罰手段，在合同法上屬于涉他條款，依據合同相對性原則，這種條款應征得權利人的同意，否則，為無效條款，業(yè)主反而可以追究物業(yè)管理公司的侵權損害賠償責任。在這種情況下，如果物業(yè)公司擅自停水停電給供水、供電公司造成損失，供水供電公司也可以向物業(yè)公司索賠。

　　物業(yè)公司能夠對業(yè)主進行各類罰款嗎?

　　答：不能。對于業(yè)主亂扔垃圾、亂搭亂建、亂停車等行為，物業(yè)公司都不能罰款。

　　罰款是一種行政處罰行為，只有特定的行政執(zhí)法單位才能對公民進行罰款，其他個人、企業(yè)一律不得對他人進行罰款處罰。

　　不能罰款，怎么懲治不守公德的業(yè)主?

　　答：物業(yè)公司可以通過與業(yè)主簽訂物業(yè)服務合同，約定違約行為和違約金，一旦業(yè)主違反合同約定，亂扔垃圾、亂搭亂建、亂停車，物業(yè)公司就能要求業(yè)主支付違約金，以此作為處罰的手段。

　　同理，業(yè)主委員會也可以和業(yè)主簽訂相應的守約協(xié)議或制定業(yè)主公約，以此規(guī)范業(yè)主的行為。

　　業(yè)主家被盜，物業(yè)公司是否一定要賠償?

　　答：這個事情得分情況討論。

　　《物業(yè)管理條例》第四十七條，“物業(yè)管理企業(yè)應當協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內的安全防范工作。”

　　但是，保安服務內容不包含對住戶室內財產的安全保衛(wèi)工作。物業(yè)公司收取的保安費僅用于維持小區(qū)公共秩序和日常巡視，并非是對小區(qū)內特定的人、財、物予以管理。只要保安服務達到規(guī)定的要求，物業(yè)公司就沒有法律責任。

　　住在底層的業(yè)主還要交電梯費嗎?

　　答：高層住宅中的首層住戶在沒有特殊約定的前提下，應該與其他樓層住戶一樣，承擔電梯運行維護費。

　　一棟住宅，按所有權可劃分為兩部分，即專有部分和共有部分。專有部分是指各產權人獨立使用的單元空間，共有部分是指不屬于單個產權人所有而供全體產權人使用的空間、部位、設施和設備。高層住宅的電梯系統(tǒng)屬共有部分中的共用設備，共有部分的特性是：產權上屬全體產權人所有，功能上供全體產權人使用，實物形態(tài)上不能分割給各產權人。按照我國現行物業(yè)管理的有關政策規(guī)定，住宅專有部分由產權人自行負責維護管理，住宅共有部分由物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一負責維護管理，其費用由全體產權人分攤。

　　自然，電梯運行維護費用也應由全體產權人分攤。

　　小區(qū)的車位所有權到底屬于誰?

　　答：《物權法》第七十三條規(guī)定，建筑區(qū)劃內的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內的其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房，屬于業(yè)主共有。“

　　《物權法》第七十四條規(guī)定，建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。”