前言：

　　雖然在鄭州生活了20年，但我依然深深地感到，鄭州是一個不屬于我的城市，但又是我離不開的一個城市。這些年來，我越來越覺得，住在鄭州，活得很憋屈。具體分析其原因時，卻又覺得沒法說清楚。這次和《鄭州樓市》編輯團隊一起到南京、杭州、上海的考察后，我漸漸對之前思考的問題清楚起來。我發現有些中國在北京，有些中國在杭州，有些中國在重慶，有些中國在上海，但，也有更多中國在鄭州。

　　為什么在鄭州活得很憋屈？

　　一、因為鄭州開發商大部分具有以下特點，所以我們住不上好房子

　　1“雜貨鋪老板”素質

　　在任何地方，任何時期，一名商人要想成功，有兩個素質缺一不可。

　　一是要具備較為全面的素質，

　　二是要有較高的專業化程度。

　　鄭州地產商偏偏在這兩個方面都遜風騷，所以鄭州地產商往往難成氣候。

　　鄭州房地產發展已有二十多年，房地產公司大大小小有幾百家，其中大部分還是項目型公司，即一個公司只做一兩個項目，然后長期沉寂或消失。就算是在鄭州排名靠前的正商、建業、永威、思念、亞星、正弘等開發商，也沒有一家公司有自己的產品設計院，有些甚至連產品研發隊伍都沒有，拿地后，還是請外面設計院來做設計。香港設計師哪里懂鄭州揚塵，哪里懂鄭州五月滿城飄絮？

　　這樣做的最大問題就是產品的改進會非常慢，無法為業主提供人性化產品，也無法深入滿足鄭州人民的居住需求，更無法形成自己風格的產品體系。一流開發商有自己的產品體系，二流開發商有自己的產品風格，不入流的開發商則是亂拳打死老師傅，在市場里亂戰，吃一頓算一頓。鄭州的霧霾這么大，我們的房子沒有應對措施，鄭州的灰塵這么大，我們的房子也沒有應對措施。

　　在杭州綠城置業，我們可以清楚地看到一代高層，二代高層；一代花園洋房，二代到五代花園洋房，還能看到完整的一到五代別墅。綠城之所有這樣產品，是因為他們有兩個甲級設計院，三個乙級設計院，產品研究設計人員達2000多人。我們看到杭州大部分精裝修住宅都帶新風系統，帶戶式空調。

　　現在商業競爭中，蘋果、耐克等公司都可以沒有自己的工廠，但都有自己龐大的研發團隊，并投以重金。研發和技術早已是現代企業的核心競爭力，但鄭州地產商在這方面卻嚴重缺乏。

　　所以在鄭州，把建業、正商、永威、思念高樓外logo擋住，沒有人可以根據設計風格，清晰辨別出來這是哪家公司的房子。這其實也是他們無法向鄭州購房者提供人性化產品的核心原因。設計是拿錢買的，甚至幾家公司在購買同一個設計院的圖紙。鄭州購房者花上百萬，甚至幾百萬買了套盜版的房子，有些是典型的香港鴿子籠設計，心里能不憋屈？一年年房子設計沒有進步住得能不憋屈？

　　而在杭州街頭，我會問，這個盤好像綠城的吧？朋友會說，是的，這是綠城什么什么小區，這是綠城第幾代產品。

　　上圖為杭州綠城代建的一個安置房小區，我們的安置房小區呢？

　　這是上圖開祥御龍城配建的安置房

　　上圖為沈莊新村安置房小區

　　2只顧蠅頭小利

　　上圖為綠城西溪城園小區（去考察時尚未完工）

　　杭州綠城甲級設計，首席工程師李總給我們介紹了西溪城園：“所有的建安成本是5000元/平方米左右，其中綠化標準是700元左右一平方，層高是3.15米，帶精裝修（包括地暖和中央空調）。”

　　《鄭州樓市》回來后捋了捋鄭州高層住宅，鄭州目前上市很少沒有3.15米層高的高層住宅（除了豪宅項目：建業天筑樓王、瀚海晴宇樓王、海馬壹號公館等）。

　　我們購房者裝修時，原來房子最有可能剩下的是兩樣東西，窗戶和防盜門。在杭州隨處可見三層真空玻璃加進口五金的系統窗戶，并且防盜門明顯比鄭州厚重，配密碼鎖，有的還帶可視系統。

　　回鄭州后，我專門請教了德國ROTO系統門窗工程師汪慶。他告訴我，在鄭州，有德國ROTO工廠授權、按ROTO標準生產門窗，并且按門窗標準配備進口ROTO五金的只有他們一家。“目前只有一些家屬院和個人選用我們產品，普通商品房小區統一安裝很少。其實折合到房價里，每平方也就多200塊。”

　　特地問了一下有哪些樓盤使用了高端的進口五金件：

　　1、別墅樓盤（紫園、鴻園、迎賓路3號等）

　　2、永威的一些樓盤

　　3、單位家屬院（如農大家屬院）

　　4、部分商品房樓盤（如東瑞園、尚書苑等）

　　我本人近期在裝修房子，開發商原來配的窗戶實在讓人無法忍受，我便將其全部重新換過。讓人心痛的是，那么多換下來的窗戶一共才賣了300元，單薄的防盜門才賣了100元。就這還是售價16000元/平方的商品房。我在樓下數了數，我們單元和我一樣戶型的共32戶，有17戶都換了窗戶。就因為開發商選用的低標準建材，要浪費業主多少錢？！

　　上圖為我們通用的劣質門窗

　　上圖為我們在杭州看綠城普通樓盤時拍的門窗

　　由于開發商只顧蠅頭小利，鄭州購房者花高價購買的房子，建材和綠化卻遠遠落后于發達城市，而實際上好的綠化折合到房子里每平方成本也就是高出100到200元。這能讓業主不憋屈嗎？

　　3粗放式的投資決策

　　市場經濟的一個重要特征，是各項資源都能夠公開自由地交換，而為了做到這一點，企業的運作要非常明確，達到數字化管理的地步，不能含糊其詞，不能只從“原則上講”。

　　如果是綠地業主開車進入大玉米寫字樓，試試進出地下車庫方便嗎？每次進出我都覺得這設計太腦殘，設計的寬度和坡度都明顯不合理，墻上都是車輛蹭的劃痕。

　　航海路正商項目經常帶寫字樓，請問入住率能達到60%嗎？亞星在長江路上也建寫字樓，問問有多少企業租用呢？建業艾美酒店后面的建業桂園如果跟置地廣場一起規劃商業是不是更合理呢？升龍在西南區設計那么多商業合理嗎，考慮過商鋪出售后會沒生意嗎？等等，不勝枚舉。

　　鄭州開發商這種粗放式的投資決策，不僅浪費資源，也是對置業者利益的極大漠視。業主住的小區跟寫字樓混雜，跟商業街混雜，能不憋屈嗎？

　　4“邯鄲學步”式的模仿本能

　　這是鄭州地產商的一個致命弱點，獨創性差，超前意識差，熱衷于跟在別人后面照貓畫虎，效仿成風，往往造成資源的巨大浪費和同行間的惡性競爭。

　　就拿金水區CBD的正弘藍堡灣貴人街、金水萬達金街和建業凱旋廣場三個項目來講，三個項目都有步行街，定位也幾乎沒有任何差異。所以正弘在2015年5月不得不把貴人街剩下商鋪打6折銷售，2013年購買金水萬達金街的幾個業主今年原價轉讓也無人問津。這種“邯鄲學步”式模仿，讓投資者受損，后期也無法滿足不同人群的個性化消費。我真納悶當初怎么沒有人學學上海新天地的步行街，做做體驗式商業消費新模式呢，而是在小范圍內“窩里斗。”

　　這能讓鄭州投資者消費者不憋屈嗎？

　　上圖為藍堡灣貴人街

　　上圖為上海老城區改造的商業街區

　　上圖為上海新世界旁邊的一個市中心小公園

　　5“大躍進”的跨越式發展

　　以經營雜貨鋪的理念來經營現代商業，會導致兩個極端行為，一是小富即安，不思進取，二是一旦企業經營有點起色，馬上自信心膨脹。

　　鑫苑置業上市后，立刻提出走出河南的想法，并且要把總部遷出鄭州。這些年的外地項目沒見哪個做得很成功，倒是本地品質逐步下滑。從經三路的鑫苑名家，當年的名盤，做到目前南三環以南鑫苑鑫城的剛需盤。正弘也正為上市不惜在龍湖CBD爭下地王，高新區數碼港、藍堡灣二期和正弘瀾庭敘等其實都還是剛需盤，在缺乏豪宅基因和產品能力的情況下進行“大躍進”發展，我們都拭目以待看正弘怎么玩地王。還有幾個地產商在海南發展，最近《鄭州樓市》準備奔赴海南，看看這幾家在海南干得怎么樣。希望宏光、正商、奧蘭等能在海南干出點河南地產商的氣勢！

　　而和昌也是，之前幾個項目總體還感覺不錯，森林湖給人的印象也不錯，后把總部搬到了北京， 開拓全國市場，也在揚州等地開拓了新的市場，但問題也隨之而來，最近的和昌悅瀾和和昌灣景國際在產品設計、合同簽訂時卻也讓我們發現和昌開始鑫苑化了，就不明示了，業主現在也正在爭取權益呢。

　　而正商呢？拿地最多，儲備最大，但一直以來品質被忽視，服務跟不上，負面滿天飛，業主都是一次性，不過好的是，從2014年開始確實有點進步，雖進步不大，但認識到了總是好事兒。

　　規律是讓人們認識把握而不是超越，當然，如果你對規律的認識非常充足，非常透徹，在這個基礎上猛跨一大步，短暫超越一下也不是沒有可能。然而，你對規律根本沒有認識和了解，就去大躍進式發展，就像一個沒有學會走路的孩子，剛剛下地就想跑，所體現出來的恰恰是盲目自大和本質上的愚蠢！

　　6物業服務落后

　　在杭州綠城的剛需盤里都有“四點半學校”，即孩子下午四年半放學后，可以到該學校寫作業，有老師照顧。每天有20趟班車到地鐵口接送業主，有“老人醫療中心”，家里老人可以去看病，也有床位可以住，有人照顧，可以洗澡，有食堂等。那樣物業費也只有1.8元/平方.月，而我們的物業服務還停留在看門、打掃衛生階段。杭州小區的院子里沒有電動車，電動車都在負一層車庫，汽車則在負二層。而我們電動車上電梯、亂接電線隨處可見。

　　花了錢，鄭州業主買到的卻是這樣的服務，能不憋屈嗎？

　　上圖為綠城的小區配套服務

　　聽說建業運河上院率先給業主提供“四點半學校”服務，讓我們拭目以待。

　　小結：

　　長期以來鄭州地產界有一種聲音，“鄭州房價便宜，所以建筑品質不能跟南京、上海、杭州等發達地區比。”

　　其實綠城地產一個項目利潤也就是8%左右。但我們看到的是，鄭州開發商更熱衷于造飛機、搞酒店、搞旅游、搞生態農業、圈更多的地，搞文化地產，更喜歡資本運作，唯獨不在產品品質上下功夫，在物業服務上為業主著想。

　　大概是鄭州的房子以前太好賣了。如果競爭到一定程度，我想他們一定會在品質和服務上下力氣。房地產發展要經歷蓋房子、造環境、為業主造生活階段。在鄭州，我們發現，房地產經過20年的發展，依然處于最初級階段。

　　二、鄭州城市規劃者具有以下特點，所以我們住不上好房子

　　1容積率過高

　　在杭州很少有容積率超過2.5的住宅項目，而我們鄭州低于2.5容積率項目是絕對的低密改善或豪宅。我們城中村改造項目容積率都超過4.0，甚至達到10.0。當杭州地產商朋友聽到我們賣2.3萬/平方的豪宅，項目容積率是3.5時，笑得一口水噴桌子上。

　　這種超高的容積率，讓我們業主搬進后，電梯不夠用，電梯過早損耗，電動車沒有地方放，停車位緊張。不買車位車就沒有地方停，買車位吧，車位價格動不動就18萬、20萬一個。杭州翡翠城住宅2.3萬/平方，車位是12.5萬每個。鄭州小區院里人滿為患，毫無舒適性可言，這樣的規劃能讓我們業主不憋屈嗎？

　　我們的高層住宅

　　上圖為普通的綠城二代高層小區

　　上圖為杭州郊區的一個綠城剛需盤

　　2豪宅區應該全部要求精裝，節省資源

　　在南京奧體中心區域的豪宅政府全部要求精裝。精裝其實最節省社會資源，減少建筑垃圾，保護環境。既然是富人，對裝修價格還是可以接受，省得住進去，到處是裝修的，吵得幾年都不安心。今天左鄰右舍搞裝修，過兩年樓上又搞裝修，電梯臟得要命，也吵得無法忍受。目前我們北龍湖CBD區域完全有條件實施同樣的政策。但我們的城市規劃管理者卻沒有任何要求，依然用舊思維管理著這個日新月異的城市!

　　3公租房安置房和商品房混雜在一起

　　我至今沒有想明白，金水萬達1.8萬元/平方的小區里，有個單元是公租房，難道也要收4元/平方月的物業費？怎么去管理？也沒想明白鴻園別墅區里公租房怎樣管理，目前在售新盤幾乎都是這樣混雜著建。在杭州這些都是由不同區域不同土地來完成的，不能安排在同一社區。

　　在一個高檔社區里，你正欣賞著露天游泳池，公租房里大爺從塑料袋里掏出一塊五花肉在里面洗洗，讓你情何以堪啊！萬達公館地下車庫奔馳寶馬成群，公租房里電動車上的孩子心里作何感想？難道這是體現社會公平的一種方式嗎？承認社會分配的差距或許本身就是對公平的一種尊重！

　　最新政策：5月底鄭州已經出臺政策三環以外新拍土地不再要求必須配建安置房，為該政策點贊。

　　4不應該讓開發商配建學校

　　《鄭州樓市》通過這幾年觀察，開發商配建學校給鄭州教育帶來了極大的負面影響。開發商配建學校就是為賣房子，這種教育和商業的直接掛鉤是對鄭州中小學教育的傷害。杭州大多則是由政府負責建設學校，跟開發商無關，也不會攤給開發商來建設學校，商業行為和教育絕對分開。如果鄭州政策不改，鄭州上學難問題無法解決，弱勢群體上學會更難，教育的公平性只會變成口號。

　　為孩子上學而請愿的百姓

　　三、鄭州消費者的特點讓我們很難住上好房子

　　鄭州所在的中原歷史上屬于兵家必爭之地，常年戰亂，在工業積累上先天不足，在相當一段時間又深受計劃經濟和“極左”思想的影響。到了改革開放時期，河南省由于人口眾多，平原廣袤，依然擔負著為國家產糧的重任。河南要走上現代化文明之路比起江浙滬等沿海地區要花更大的力氣！

　　由于長期以農業為主，自古農耕經濟發達，河南省大多數人抱有“重耕稼、鄙商賈”的觀念。這種自給自足的小農生活，造就了鄭州人古樸厚道的民風和自然親切的鄉情，但也養成墨守成規、不思進取的封建保守思想。

　　河南人的生活習慣以簡樸著稱，鄭州對外缺乏吸引力，流入人口基本也來自本省，民間在居住方面注重“可住、實用”的特點，這無疑也是鄭州居住需求水平低的一個重要原因。

　　萬科初進杭州，以全國統一標準建房，結果賣得很差，不得不降價處理，以后則在杭州大力提升品質。而在鄭州，萬科卻成為追捧對象，足可以反映出鄭州好產品缺乏以及老百姓樸素的居住理念，這種理念也和江浙滬老百姓有著很大差距。而這種居住需求短時間內也無法得到提高。這種需求水平的提高，不僅需要物質基礎做保障，還需要鑒別欣賞能力的提高，更需要對生活細節的極致追求。

　　而我們在與德國諾托經理聊天中也得知，因為萬科和諾托是戰略合作伙伴，萬科在其它城市也是采購的諾托的五金，但鄭州萬科并沒有，而是降低規格采購國產的楊氏立興。

　　結尾：

　　中原大地歷史上戰火紛飛，多災多難。在近代1958年也曾出現過遂平縣小麥畝產僅三四百斤，卻放出畝產3200斤的“衛星”，西平縣在隨后爆出畝產7200斤的天文數字。這一切帶來的是1959-1960年僅信陽地區就餓死100多萬人。

　　斗轉星移到了90年代，鄭州人驕傲紅火一時的亞細亞又隕落了，鄭百文也在急速擴張中破產。燴面快餐紅高粱也沒能做成中國版的麥當勞，最終關門大吉。

　　中原人民總想抓住改革的機遇，改寫自己的命運。近年來鄭州都市村莊拆遷又是大躍進式的狂奔，并一直試圖樹立鄭州都市村莊拆遷典型。其實背后卻是一地雞毛！沒有想到原本命運的安排沒有例外。

　　就算是我們之前提到的未能提供高品質住宅的地產商，其實在鄭州還是合格的。還有卷款潛逃的地產商，還有不按規劃施工的地產商，還有建筑質量壓根就不合格的地產商，還有毆打業主的地產商！他們兼具農民的狡黠，土匪的潑皮，奸商的毒辣，傳統官僚的厚黑，如流氓無產者一樣無所不為！

　　鄭州的規劃者在建國后60年的城市發展上，如走馬燈一樣輪番出場，只是從來沒有幾個像樣的！西三環一年塌陷5次，小強在花園路挖了填，填了挖。小強三年沒有回到登封縣城的家，回去后才知道"鄭州鄭州 天天挖溝"的美名早已遠揚。我們老百姓還敢對他們有什么奢望呢？

　　當打樁機鉆頭刺向鄭州大地深處的時候，大地一陣痙攣，它給這古老土地帶來巨大的痛楚，但大地始終不出一聲，它的心死了！鄭州城建史料上沒有記載或者無法記載，也不忍心記載到底有多少垃圾建筑。

　　部分地產商唯利是圖，部分規劃人員目光短淺，甚至有不法分子與地產商狼狽為奸，魚肉百姓。我們購房者把數以萬計的鈔票投向他們時，你怎能不輸？你住進去又怎能不憋屈？其實這只是以鄭州為代表，中國中西部一些城市的普遍問題而已。

　　綠城百合建好后的十多年間，鄭州房地產市場上，央企上場，大鱷入鄭，本地巨頭長袖善舞，小公司忙得不亦樂乎，賺得盆滿缽滿，但始終沒有一個樓盤能超越綠城百合這個標桿。這時候，人們才依稀記得遠在杭州有一個叫宋衛平的"工匠"！

　　高考結束，又會有數以萬計的中原學子，如潮水般涌出河南，在京浙滬、北上廣等地。他們在他鄉低下桀驁不馴的頭顱，任由絲絲鄉愁，隨風飄落……

　　（完）

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