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　　繼續(xù)重資產(chǎn)的經(jīng)營聚焦，還是輕資產(chǎn)的服務(wù)配合，是多元化的配置，還是專業(yè)化的鉆研，是跨國的多市場管理匯率風(fēng)險(xiǎn)、貨幣風(fēng)險(xiǎn)，還是就在中國市場，其實(shí)大家各有各的策略。

　　2016博鰲房地產(chǎn)論壇·對話 增長有沒有極限？行業(yè)改變之時(shí)，企業(yè)發(fā)展模式與格局隨之改變。在政策、經(jīng)濟(jì)、金融等多重因素影響之下，房地產(chǎn)復(fù)蘇與分化的市場邊界在哪里？

　　主持嘉賓：香港恒隆集團(tuán)、恒隆地產(chǎn)有限公司董事長陳啟宗；中國銀行業(yè)協(xié)會首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、中國“十三五”規(guī)劃專家委員會委員巴曙松

　　對話嘉賓：著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、全國政協(xié)委員、政協(xié)經(jīng)濟(jì)委員會委員賈康；金地集團(tuán)董事長凌克凱德集團(tuán)中國區(qū)首席執(zhí)行官羅臻毓；路勁地產(chǎn)集團(tuán)有限公司董事局主席單偉豹；旭輝集團(tuán)創(chuàng)始人、旭輝控股董事兼主席林中；保利地產(chǎn)集團(tuán)副總兼東南區(qū)域董事長余英；陽光城集團(tuán)股份有限公司總裁張海民；上海紅星美凱龍企業(yè)發(fā)展有限公司執(zhí)行總裁、紅星商業(yè)董事長張華容；海亮地產(chǎn)控股集團(tuán)總裁周迪永

　　陳啟宗：巴曙松是我的好朋友，今天我們兩個(gè)人主持，我想不是因?yàn)楣P畫的順序，大概是以年齡來分，我是老大，我就先說一句話，我們兩個(gè)人共同主持。下面把時(shí)間交給巴曙松，請你來主持。

　　巴曙松：恭敬不如從命。我看了一下今天臺上嘉賓的構(gòu)成，橫跨房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的不同的環(huán)節(jié)，博鰲房地產(chǎn)論壇組織者好不容易想了一個(gè)“改變的力量”，結(jié)果被陳先生調(diào)侃說，他也不知道這個(gè)改變的力量說的是什么，所以我想我們今天首先呼應(yīng)一下這個(gè)主題，從陳先生開始，你認(rèn)為我們這個(gè)改變的力量，有哪些是正在改變我們的關(guān)鍵力量？

　　陳啟宗：中國的房地產(chǎn)市場是在進(jìn)步和成熟的過程，這個(gè)成熟的過程會改變好多事情，這件事本身就是一個(gè)最大的改變，無論是政府、企業(yè)，或者老百姓買房子的，都需要因這個(gè)市場的成熟而有所改變。

　　單偉豹：主要是市場在改變，我們必須適應(yīng)市場的需求，比如說現(xiàn)在二手房在增長，你要做還是不做？一手房到?jīng)]到極限？比如說我們的供應(yīng)側(cè)的文化旅游在增長，健康養(yǎng)老在增長，你做不做？這個(gè)背后最最重要的力量還是市場的力量。

　　巴曙松：你現(xiàn)在具體采取了什么措施來應(yīng)對？

　　單偉豹：路勁主要做的是住宅，現(xiàn)在對住宅還是非常注重的，這三年我們的目標(biāo)是把我們的銷售量增倍，這個(gè)過程我們沒有改變什么東西，路勁在去年6月成立了一個(gè)路勁產(chǎn)業(yè)集團(tuán)，我們的基金做了兩年多，在做新農(nóng)村、新農(nóng)業(yè)，做農(nóng)村的改造，全部在試探的階段，到底進(jìn)入哪個(gè)行業(yè)，希望未來一年半我們能有決定。

　　巴曙松：你希望未來哪些方面成為你們的增長點(diǎn)？

　　單偉豹：健康和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的體量非常大，是一個(gè)十萬億級的產(chǎn)業(yè)，但是它很難做，沒有國家的政策是很難做的。旅游這一塊我們做得比較大，在中國來說，旅游的硬件、軟件都遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了每年增長30%、40%的需求，所以這方面我們發(fā)展得比較快。基金方面我們也做了兩年多，金融和房地產(chǎn)結(jié)合起來的基金做得是比較成熟的，比單一做房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)更低。

　　羅臻毓：凱德集團(tuán)是做商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)的，但是以商業(yè)地產(chǎn)為主，我們的看法是這樣的，商業(yè)地產(chǎn)是要我們看人口和經(jīng)濟(jì)延伸的需求，隨著人口和經(jīng)濟(jì)的改變，基本上我們也要隨著這30年的市場的變化而做出應(yīng)對的改變，我們從1994年進(jìn)入中國，在這里已經(jīng)走了20多年，進(jìn)來首先是做住宅房地產(chǎn)，后來到2000年初期的時(shí)候，大量做了商業(yè)房地產(chǎn)。其實(shí)當(dāng)時(shí)很多人不理解，為什么我們大量做商業(yè)房地產(chǎn)，而且是長期持有這些商業(yè)房地產(chǎn)。到了現(xiàn)在這個(gè)比較成熟的時(shí)期，這可能也是一個(gè)不錯(cuò)的戰(zhàn)略部署。

　　巴曙松：你的意思是你已經(jīng)轉(zhuǎn)型一次了，從住宅轉(zhuǎn)到商業(yè)地產(chǎn)？

　　羅臻毓：也不算轉(zhuǎn)型吧，只是切入點(diǎn)更多樣化，變革了一次。

　　巴曙松：你剛才說人口等等幾個(gè)因素的變化，你們公司現(xiàn)在采取了哪些措施？你們做了什么？

　　羅臻毓：我們的重點(diǎn)還是放在一二線城市，畢竟一個(gè)外資企業(yè)進(jìn)入中國的房地產(chǎn)，我們當(dāng)時(shí)還是看準(zhǔn)了一線城市，以一線城市為主，做商業(yè)房地產(chǎn)我們也是以中高端的商業(yè)房地產(chǎn)為主，當(dāng)然也是以一二線城市為主，接下去還是維持這個(gè)布局，應(yīng)該不會走到太多三四線城市去。

　　林中：我的看法是，我們處在一個(gè)永遠(yuǎn)變動的環(huán)境里，無論是從房地產(chǎn)行業(yè)來看，它的宏觀國際、國內(nèi)的經(jīng)濟(jì)形勢，中觀的產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局，到微觀方面競爭對手的變化，沒有一天是不在變化的，但是這幾年讓大家看到，不穩(wěn)定性增加，不確定性增加。

　　行業(yè)發(fā)展到現(xiàn)在，其實(shí)已經(jīng)走到一個(gè)前無古人、后無來者的狀況，因?yàn)槠渌鼈鹘y(tǒng)國家的高速城市化是在一個(gè)工業(yè)化的時(shí)代，我們是在一個(gè)高速信息化的時(shí)代，所以越來越難找到借鑒，又加上中國特殊的國情，中國的一些成功的模式也是越來越難從國外找到借鑒，所以企業(yè)無時(shí)無刻不是處在一種改變中。

　　我認(rèn)為不同的企業(yè)在不同的階段，其實(shí)你的策略或者是戰(zhàn)略是不一樣的，你需要找適合發(fā)展的戰(zhàn)略。我們一個(gè)企業(yè)是很難改變環(huán)境的，我們也想適應(yīng)這個(gè)環(huán)境的變化，像博鰲房地產(chǎn)論壇這種會議，大家聚在一起形成一個(gè)共識，大家采取一個(gè)相應(yīng)的行動，我認(rèn)為這既是我們在適應(yīng)這個(gè)環(huán)境，同時(shí)也是我們在逐步改變這個(gè)環(huán)境。

　　比如說行業(yè)里講得很熱門的轉(zhuǎn)型、創(chuàng)新等等，但是我看最近行業(yè)就沒有那么浮躁，其實(shí)最焦慮的是在去年，因?yàn)閷Υ笃髽I(yè)來說不存在轉(zhuǎn)型問題，我們內(nèi)部在討論轉(zhuǎn)型的時(shí)候在說，我們主業(yè)可以做到上千億的規(guī)模，我們再轉(zhuǎn)到哪個(gè)行業(yè)能再做出上千億的規(guī)模？所以對我們來說，做大做強(qiáng)主業(yè)是我們第二個(gè)5年的戰(zhàn)略，但是做法不一樣，無論是你的資源運(yùn)營能力，你的專業(yè)開發(fā)的能力，跟之前都不一樣，我們可以依托主業(yè)的大平臺和資源，來切入房地產(chǎn)的相關(guān)產(chǎn)業(yè)，比如說物業(yè)今后的獨(dú)立上市，租賃、公寓、商業(yè)、教育的發(fā)展，但是它們的規(guī)模都沒辦法達(dá)到主業(yè)規(guī)模那么大。

　　所以我們內(nèi)部來看，未來幾年我們還是一個(gè)單一主業(yè)主導(dǎo)的相關(guān)多元化的企業(yè)，因?yàn)槟切I(yè)務(wù)每個(gè)小板塊一年有幾十億規(guī)模，幾億的利潤，但是擺在大主業(yè)上千億，乃至1500億、2000億的時(shí)候，它的規(guī)模都不算大。我們認(rèn)為在接下來5年還不會考慮多元主業(yè)，可能在接下來10年才會考慮多元主業(yè)的話題。

　　巴曙松：剛才陳先生把主持全權(quán)委托給我，我作為全權(quán)受托人，我現(xiàn)在想請臺上9位專家的發(fā)言，針對每三位嘉賓的發(fā)言，陳先生做一個(gè)評論，你現(xiàn)在聽了三個(gè)發(fā)言之后，覺得他們?nèi)齻€(gè)的判斷對你最有啟發(fā)的是哪一點(diǎn)？

　　陳啟宗：我在香港比較喜歡罵人，喜歡批評人，到了內(nèi)地不敢批評你們，因?yàn)闆]有幾個(gè)香港人，要是你們打我的話，我逃不掉。

　　單總搞的那些東西，我覺得是沒辦法的辦法。當(dāng)然也是經(jīng)過客觀思考而得出的結(jié)論，旅游、醫(yī)療等等與房地產(chǎn)有關(guān)的行業(yè)，這當(dāng)然是不錯(cuò)的，但是旅游這一塊，你剛才說了那么大的數(shù)字，我對這個(gè)規(guī)模還是有點(diǎn)懷疑的。

　　對凱德公司，我是比較敬佩的，外國的公司進(jìn)入中國內(nèi)地，能夠系統(tǒng)化、職業(yè)化的做得比較好的，你們算是一個(gè)典范，很少有其它外面來的大企業(yè)能夠做到你們那種地步。

　　林中先生的公司我了解不多，不過我覺得有一件事情比較有意思，你現(xiàn)在已經(jīng)在跟香港的一些大企業(yè)有合作，你們是怎么考慮的？他們有資金，但是沒有你們的人脈關(guān)系，當(dāng)然資金你們也很多，但是資金是不怕多的，大家分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，所以我也想知道你們的考慮是什么。

　　林中：我們公司把合作視同一種戰(zhàn)略，其實(shí)我們最深的思考就是，民營企業(yè)在中國應(yīng)對這種系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，或者是黑天鵝事件的時(shí)候，如何有一群戰(zhàn)略聯(lián)盟幫你，核心就在你平常跟別人合作的時(shí)候建立長久的信任的關(guān)系。

　　我們跟國企不一樣，國企有困難，政府會拉你一把，作為民企，就需要有長期合作的伙伴幫助你。從戰(zhàn)略來講，我們就是優(yōu)勢互補(bǔ)、共同發(fā)展、共同進(jìn)步。我們跟香港恒基、置地合作，都是發(fā)揮各自的優(yōu)勢，在1+1＞2的情況下來進(jìn)行合作的。

　　巴曙松：前三位嘉賓正好用了15分鐘左右，現(xiàn)在請第二組三位嘉賓發(fā)言，希望陳先生注意聽，要對每三位的發(fā)言做一個(gè)評論。

　　張華容：我來自紅星美凱龍，我們近30年都是從事商業(yè)運(yùn)營的，做紅星美凱龍家居，2009年開始進(jìn)入房地產(chǎn)，也是做商業(yè)地產(chǎn)，我也是做商業(yè)物業(yè)運(yùn)營的。按照主持人提出的改變這個(gè)關(guān)鍵詞，我覺得還是從商業(yè)地產(chǎn)的角度來看，特別是今年，大家談到最多的就是存量，我覺得對于目前我們所面臨的，包括我的企業(yè)所面臨的現(xiàn)狀，第一個(gè)是整個(gè)市場存量資產(chǎn)的盤活，第二個(gè)是增量市場的提升，對于我們運(yùn)營企業(yè)也好，開發(fā)企業(yè)也好，我覺得未嘗也不是一種機(jī)會，特別是我現(xiàn)在所從事的紅星商業(yè)，我認(rèn)為是一個(gè)機(jī)會。

　　張海民：金融化有幾塊，比如說有保險(xiǎn)入股，包括剛才激烈探討的萬科的很多問題，我也是老萬科，也在關(guān)注這個(gè)事。其實(shí)資本市場是一個(gè)很簡單的金融化的平臺，如何用這個(gè)平臺的運(yùn)作，把整個(gè)地產(chǎn)公司運(yùn)作得更加符合市場的規(guī)律，以及有利于它未來的戰(zhàn)略發(fā)展，這是很重要的一點(diǎn)。

　　其實(shí)金融化不僅僅是在地產(chǎn)公司和上市公司，更重要的是上市公司的控股公司來做，而不僅僅是停留在上市公司，控股公司可以把它跨行業(yè)，由控股公司做銀行，包括很多房地產(chǎn)的控股公司在做這個(gè)事，包括還有做保險(xiǎn)以及做證券公司的。

　　更有甚者是上市公司之間的互相控股，或者是互相參股，把這些資本化做起來。如果歸結(jié)到最終產(chǎn)生的產(chǎn)品，就是一個(gè)資產(chǎn)證券化的問題，現(xiàn)在很多公司在嘗試，包括我們也在嘗試。有了這種金融化的產(chǎn)品，使房地產(chǎn)不再維持在做房地產(chǎn)的事，把它跨界了，可能在那時(shí)候才會談到規(guī)模化。

　　巴曙松：我為什么問這個(gè)問題呢，因?yàn)閺倪^去30年看，凡是主業(yè)碰到了挑戰(zhàn)之后，好多人都想到進(jìn)入金融行業(yè)，前面好幾波都是這樣的，房地產(chǎn)還屬于晚來者，前期一些大的工商企業(yè)通過利用資本市場，控制多種平臺，連金融行業(yè)自己做金融控股做得好的，按寬標(biāo)準(zhǔn)不過三五家，按嚴(yán)標(biāo)準(zhǔn)能協(xié)調(diào)好的不過一兩家，現(xiàn)在地產(chǎn)企業(yè)要進(jìn)入了，要給大家提醒一下，前面很多人交了學(xué)費(fèi)，而且交了很大的學(xué)費(fèi)，現(xiàn)在又輪到地產(chǎn)商成為進(jìn)軍金融業(yè)的主力，大家要注意什么東西。

　　張華容：我補(bǔ)充一下房地產(chǎn)金融化的話題。紅星美凱龍商業(yè)地產(chǎn)在去年年底、今年年初的時(shí)候，公司的戰(zhàn)略提出三架馬車，一個(gè)是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，一個(gè)是金融，第三個(gè)是商業(yè)運(yùn)營。商業(yè)地產(chǎn)介入金融這個(gè)領(lǐng)域其實(shí)是不得已而為之，因?yàn)闆]有更好的融資渠道，你沒有錢就沒辦法往前推，這是第一個(gè)不得已而為之。

　　第二個(gè)，我們介入進(jìn)來以后，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商有兩個(gè)階段，第一個(gè)我有開發(fā)權(quán)，第二個(gè)我有運(yùn)營權(quán)，如果有資本的進(jìn)入，我們會盤活得更好。第三個(gè)，從經(jīng)營的角度來看，對回報(bào)率和經(jīng)濟(jì)資產(chǎn)的把控會有一定的掌控力度，這是我們認(rèn)為好的有機(jī)會的地方。剛才我說的是不得已而為之。

　　事實(shí)上你看我們的項(xiàng)目，比如說我們在無錫介入了一個(gè)項(xiàng)目，風(fēng)險(xiǎn)就在后面，既然作為商業(yè)地產(chǎn)，你要介入金融這個(gè)領(lǐng)域，沒有便宜的午餐，你還是要兜底的，你的運(yùn)營能力還是要有保障的，要給金融機(jī)構(gòu)足夠的保障，所以我覺得這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)也在這里，只不過是可能給了我們五六年的時(shí)間機(jī)會。當(dāng)然，我作為運(yùn)營單位，目前除了我們自己的企業(yè)，我們也對行業(yè)市場上的一些企業(yè)，介入他們的后期運(yùn)營管理，當(dāng)然我們是帶著資金進(jìn)入的，這個(gè)資金不僅僅是自己的資金，包括市場上各個(gè)金融機(jī)構(gòu)，它認(rèn)可我的運(yùn)營能力，我就跟他一起進(jìn)去。

　　凌克：我是來自金地的凌克，我們現(xiàn)在的策略還是要把地產(chǎn)做得更好，地產(chǎn)的機(jī)會還很多，地產(chǎn)這項(xiàng)業(yè)務(wù)完全有潛力做得更好。但是在這里要做一點(diǎn)改變，這個(gè)改變就是，地產(chǎn)的業(yè)務(wù)要更多的多元化和國際化。像過去只做住宅業(yè)務(wù)，這樣的競爭力是不夠的，所以要做好商業(yè)地產(chǎn)，做好工業(yè)地產(chǎn)，做好物流地產(chǎn)，這都是最起碼要做到的。只有綜合型的地產(chǎn)公司，今后的競爭力才強(qiáng)。第二個(gè)是要國際化，因?yàn)槿澜绾艽螅梢赃M(jìn)行地產(chǎn)投資的城市很多，所以也可以在不同的國家進(jìn)行分散性的投資，這就是我們最近做的一些方向。

　　我們現(xiàn)在在美國投了紐約、波士頓、舊金山、洛杉磯四個(gè)城市，這樣的改變對我們公司來說不算是很大，是比較容易跨越的，所以我也相信這一步是跨越得過去的。更大的一個(gè)跨越就是我們正在努力嘗試的方面，我們要由原來單一的地產(chǎn)公司的經(jīng)營模式轉(zhuǎn)變?yōu)橐患曳?wù)型的公司。

　　10年之后、15年之后中國的地產(chǎn)的業(yè)務(wù)就會減少很多，不管是從人口的出生率還是老年人占的比例，或者是看經(jīng)濟(jì)規(guī)模，你看到美國的經(jīng)濟(jì)規(guī)模里面，地產(chǎn)占的比重只有2%左右，它的比重不會很大，這就告訴我們，10年之后，15年之后乃至20年之后的中國，一定會有一些新的行業(yè)要出現(xiàn)，比如說剛才大家都談到的醫(yī)療和健康，這肯定是今后中國非常大的行業(yè)，因?yàn)樗裉焓敲绹浅４蟮男袠I(yè)，這是非常值得去嘗試的。但是這樣一個(gè)變化對金地公司來說是一個(gè)太大的變化。我們想努力改變，但是這個(gè)結(jié)局很難說，這就是對我們的一個(gè)大挑戰(zhàn)，我們最近就在做這些事。

　　巴曙松：我看到陳啟宗先生在不斷地記筆記，有的聽得不太清楚，還要問旁邊的單總，我相信你們兩個(gè)我認(rèn)識的普通話最好的香港人，肯定都能聽懂他們講了什么。現(xiàn)在請陳先生對我們這三位嘉賓的談話做個(gè)點(diǎn)評。

　　陳啟宗：我有很多話要說，但是時(shí)間關(guān)系，我就簡單講一講。剛才三位的發(fā)言都告訴我一件事，就是一開始我說的那句話，中國的房地產(chǎn)進(jìn)入了一個(gè)比較成熟的新的階段，所以在這里你沒辦法，就要做好多其它的事，剛才單總說的普通的住宅、商業(yè)已經(jīng)不好賣了，所以就要進(jìn)到其它的領(lǐng)域，我就說這是沒辦法的辦法，不是說你沒能力的問題，是那些東西已經(jīng)不好玩了，所以你要找新的東西。

　　剛才張華容女士講的一句話我覺得是非常有水平的，就是說被逼著進(jìn)去做金融。老實(shí)說，在西方，他們的股票市場里沒有一類是房地產(chǎn)的，他們有銀行、制造業(yè)等等，沒有一類叫做地產(chǎn)，他們把地產(chǎn)放到金融里面。這就給我們一點(diǎn)啟示，他們是怎么看這個(gè)房地產(chǎn)的，是把它當(dāng)做金融的一種。中國是從零開始，慢慢才想到原來要金融化，凱德也是最早提出輕資產(chǎn)的，輕資產(chǎn)也就是用別人的錢，也是金融化的一種。

　　還有凌克董事長說的，我覺得問題更嚴(yán)重，要國際化，要變服務(wù)性行業(yè)，不只是做住宅，單做住宅不夠，要做綜合性的房地產(chǎn)公司才行，對這個(gè)問題我不敢茍同。

　　現(xiàn)在中國好多房地產(chǎn)商都往海外跑，我這個(gè)人是從另外一邊過來的，我本來就不在內(nèi)地，我在香港，在海外十幾個(gè)國家，做房地產(chǎn)的也有十個(gè)八個(gè)，對在海外做房地產(chǎn)，我認(rèn)為是不好玩。比如說美國的房地產(chǎn)，完全是一個(gè)稅務(wù)為最重要考慮點(diǎn)的，你要是做房地產(chǎn)商，你旁邊必須24小時(shí)站的一個(gè)人就是稅務(wù)律師，那個(gè)市場太規(guī)范化了，水至清則無魚，很難賺錢，而且房地產(chǎn)又是地域性很強(qiáng)的，地頭蛇是很厲害的，你要跑到紐約去建房地產(chǎn)，真是不好搞。

　　但是我要承認(rèn)一件事，我永遠(yuǎn)不敢低估中國的企業(yè)家，包括中國的房地產(chǎn)企業(yè)家。我個(gè)人在海外搞了幾十年房地產(chǎn)，賺了錢，但是比起我在香港、在中國內(nèi)地賺的錢，根本沒得比，回報(bào)率在這里比在外面高多了。

　　你剛才說要多元化，在西方社會里，在更成熟的一些市場里，根本不是往綜合性的方向走，完全是調(diào)過來走，搞住宅的就單搞住宅，一點(diǎn)都不搞商業(yè)，搞商業(yè)的就不搞住宅。西方都是如此，為什么中國一定要搞綜合性的呢？在發(fā)展初期搞綜合性的是可以的，做什么都可以賺錢的，但是當(dāng)那個(gè)市場越來越成熟的時(shí)候，越來越專業(yè)化，是不是還需要搞綜合性的呢？我是有一些不同看法的。

　　搞服務(wù)性行業(yè)是可以賺錢的，比如說中原，那是能賺錢的，但是那也是辛苦錢，那也是小錢，我們做房地產(chǎn)的人賺慣了大錢的，愿意那么辛苦去賺點(diǎn)小錢嗎？像彩生活它是搞服務(wù)性行業(yè)的，除非你搞到像它那樣創(chuàng)新的，你鉆進(jìn)去的話，可能能成功，但是我相信賺大錢的人還沒有看到，所以我說是沒辦法的辦法，這個(gè)市場成熟了，要找出路的時(shí)候，住房不好玩，商業(yè)也不好玩的時(shí)候，就要找別的東西干了。這是中國現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)的痛苦。

　　巴曙松：正好我們還剩下15分鐘，請最后三位嘉賓談一談。

　　周迪永：我來自海亮集團(tuán)，我們歷史上就是一個(gè)多元化的企業(yè)，所以對于我們來講，現(xiàn)在確實(shí)存在著在不同產(chǎn)業(yè)之間分配的問題，這是我們最大的一個(gè)轉(zhuǎn)變。至于談到具體我分管的地產(chǎn)行業(yè)的業(yè)務(wù)，我講講自己的幾個(gè)判斷。

　　第一，從長遠(yuǎn)的趨勢來看，我相信這個(gè)行業(yè)還是會存在一定的天花板，這個(gè)天花板包括整體的規(guī)模，還有以后城市之間的聚焦和企業(yè)的聚焦會越來越明顯。第二，從現(xiàn)階段來看，我們最焦慮的一個(gè)問題就是對未來的發(fā)展。半年以前獲取的土地資源，今天看來都比較優(yōu)質(zhì)，對我們來講壓力都比較小，但是最近的土地市場確實(shí)讓我們還是比較焦慮的。

　　我們的思路是這樣的，我們還是堅(jiān)定地做減法的，現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)是堅(jiān)決地能不碰就不碰，還是做一些純粹的住宅地產(chǎn)。另外是城市上的減法，就堅(jiān)定地深耕我們認(rèn)可的戰(zhàn)略性的城市。還有一個(gè)是我們在考慮物業(yè)管理是不是也可以包給比我們更專業(yè)的公司去做，我們這個(gè)團(tuán)隊(duì)就集中精力做一些自己認(rèn)為可以做的住宅。

　　在住宅這個(gè)領(lǐng)域，我們確實(shí)很難避免拿地的風(fēng)險(xiǎn)，但是我們可以盡量降低這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)，怎么降低風(fēng)險(xiǎn)呢？首先是讓我們的團(tuán)隊(duì)越來越專業(yè)，用一些最本質(zhì)的思維去看待一些問題，比如說我們對房價(jià)的看待，如一線城市必然會調(diào)控，只是我們不知道它什么時(shí)候調(diào)控，或者我們不能精準(zhǔn)地知道它調(diào)控以后產(chǎn)生的房價(jià)掉頭或者平穩(wěn)的準(zhǔn)確時(shí)間在哪里，但是我想這個(gè)趨勢是明顯的。包括我們?nèi)绾闻袛嘁粋€(gè)城市，它本質(zhì)上還是有產(chǎn)業(yè)的構(gòu)成、供求關(guān)系的變化。所以說大方向，像這種能夠確定、能夠分析的東西，我們把它做得盡可能的專業(yè)化。

　　在這個(gè)前提做到之后，可能還有40%的不確定性，這個(gè)不確定性就是風(fēng)險(xiǎn)，反映在我們做的項(xiàng)目上可能就是直接的虧損。我們對這個(gè)虧損是這樣理解的，第一，這是這個(gè)行業(yè)發(fā)展的必然趨勢，你肯定會有一些項(xiàng)目賺，一些項(xiàng)目虧，最好的避免這種風(fēng)險(xiǎn)的還是適度的多元化，但我講的多元化不一定是產(chǎn)業(yè)的多元化，包括地點(diǎn)的多元化，或者是時(shí)間上的多元化，比如說我們認(rèn)為今年是拿地風(fēng)險(xiǎn)比較大的時(shí)期，我們就會少拿，如果我們判斷明年是拿地的好時(shí)機(jī)，可能明年會多拿，這實(shí)際上也是波動的做法。這樣可以做到10個(gè)項(xiàng)目里面，我們七八個(gè)是盈利的，也有可能有兩三個(gè)是虧損的，但是這樣至少可以確保這個(gè)企業(yè)是可持續(xù)地健康地發(fā)展。這是我們目前的思路。

　　余英：我是來自保利地產(chǎn)的，我想回應(yīng)一下這個(gè)題目改變的力量，論改變就有變和不變，保利地產(chǎn)不變的就是堅(jiān)持5年前制定的3+2+X的城市布局，3是三大都市圈，2是成渝城市群和武漢中部城市群，X就是若干個(gè)其它的城市，我們這幾年堅(jiān)持在這些區(qū)域，重倉3大都市圈，這是我們不變的。另外我們制定了一主兩翼，一主是房地產(chǎn)，兩翼一個(gè)是金融，一個(gè)是服務(wù)，這是堅(jiān)持不變的。

　　但是現(xiàn)在房地產(chǎn)也發(fā)生了變化，我們也有變化，今年保利推出了5.0的建筑全生命周期的產(chǎn)品體系，人的年齡是在變化的，我們對房子也有做一些變化，另外就是對戶型做一些變化，貼近市場的需求。

　　另外我們繼續(xù)堅(jiān)持做輕資產(chǎn)，因?yàn)槲覀兎治鲎约旱暮诵母偁幜ΓM管我們是綜合公司，我們又融資，又賣房，又搞服務(wù)，但是真正的核心競爭力是我們這幫員工團(tuán)隊(duì)，他的真正能力在于操盤，而不是金融，我們不是金融專家，我們會操盤，我們可以做一些輕資產(chǎn)代建的服務(wù)。

　　我也提醒在座的各位，有些人可能有了錢以后，通過獵頭挖來幾個(gè)高管，找來一幫團(tuán)隊(duì)，這個(gè)團(tuán)隊(duì)說句難聽化叫做烏合之眾，沒有一個(gè)文化，甚至把你的產(chǎn)品搞壞了，還把你的錢貪了，還把你的工程回扣拿走了，最后不僅讓你損失了現(xiàn)金，還把你的項(xiàng)目搞壞了。各位搞金融的，你要想搞房地產(chǎn)，要選團(tuán)隊(duì)的話，你就盡量直接包給我來做， 我這個(gè)團(tuán)隊(duì)非常專業(yè)，這也是一種改變。

　　賈康：我在這里是比較另類，從研究者觀察的角度，我覺得首先要注意到階段的改變，如果是借用郁亮的話來說，前面一段時(shí)間房地產(chǎn)的黃金時(shí)代過去了，新的白銀時(shí)代即將到來，而白銀時(shí)代的特征是，賺錢不像黃金時(shí)代那么容易，但仍然是含金量很高的時(shí)代，這個(gè)時(shí)候改變的就是階段上分化的特征非常明顯。對于我們在這方面要決定自己作為市場主體去比拼自己的核心競爭力來說，顯然就是你在分化這邊，你怎么樣要注意到定制，掌握好自己的相對優(yōu)勢的發(fā)揮。如果說在白銀時(shí)代不是那么容易取得高額回報(bào)，但是有比一般的很成熟的業(yè)界的回報(bào)率高一些的回報(bào)，我覺得還是很有希望的。

　　未來早晚它會轉(zhuǎn)到另外一個(gè)時(shí)代，比如可以把它稱為黑鐵時(shí)代，那就更沉穩(wěn)了，那是未來的事情。現(xiàn)在在白銀時(shí)代這個(gè)階段上，我覺得這是必須順應(yīng)改變，而我們自己做出新的核心競爭力這方面特定的設(shè)計(jì)和追求的要點(diǎn)。

　　再往下講，我覺得還有一些是在分化之后這個(gè)變化里面的新的空間。比如我注意到商業(yè)性地產(chǎn)旁邊，現(xiàn)在越來越容易有機(jī)的加入保障性住房的供給，這就是現(xiàn)在在PPP這個(gè)概念之下，你去做一個(gè)什么小區(qū)的開發(fā)里邊，它可能是加入保障房的，而保障房的具體模式比過去清晰多了，沒有那十幾種很容易扭曲的形態(tài)，主打的是共有產(chǎn)權(quán)房、公租房，廉租房和公租房必須要分開，這兩種方式放在一起做，在新的特點(diǎn)下怎么掌握要領(lǐng)，如果跟PPP對接，這就是一個(gè)新的，要掌握一套戰(zhàn)略策略的一個(gè)領(lǐng)域和空間，誰能在這方面形成自己的經(jīng)驗(yàn)和相對競爭性優(yōu)勢，往后做起來，有很大一片舞臺。

　　還有一點(diǎn)，現(xiàn)在二手房的交易越來越多，二手房伴隨的還有一個(gè)概念叫做老舊小區(qū)，老舊小區(qū)需要做什么樣的改造呢？就是過去沒法配電梯的多層住宅，現(xiàn)在越來越明顯地需要配上電梯了，誰在這方面捷足先登，這個(gè)市場是客觀存在的，至少我觀察中國已經(jīng)形成的存量里面，老舊小區(qū)改造里邊，它對應(yīng)的投資取得回報(bào)的機(jī)遇至少是改變中間的一個(gè)點(diǎn)，這些我覺得是需要再進(jìn)一步研究的市場，在改變中間掌握到有所作為的空間和機(jī)遇。

　　巴曙松：有請陳先生點(diǎn)評。

　　陳啟宗：我非常認(rèn)同三位講的東西，我從賈康先生的觀點(diǎn)切入。一個(gè)成熟的市場并不表示它沒有賺錢的機(jī)會，房地產(chǎn)永遠(yuǎn)還是一個(gè)很可為、很可賺錢的地方，特別是因?yàn)橹袊敲创螅粋€(gè)地方過熱，可能另外一個(gè)地方剛剛開始熱，你就要很靈活地從一個(gè)地方跳到另外一個(gè)地方。

　　但是將來要賺錢必須靠的是專業(yè)的能力，而不再是以往二三十年所靠的那些東西，比如以往二三十年靠關(guān)系就能拿到土地，靠關(guān)系就能借到錢，那些靠關(guān)系的東西越來越不是最重要的，當(dāng)然房地產(chǎn)永遠(yuǎn)是要關(guān)系的，你去紐約搞房地產(chǎn)，你不認(rèn)識紐約那些政府官員，你是不可能打成功的。但是更重要的，將來會是你的專業(yè)的能力。

　　剛才余英先生講的那些，你們的3+2+X的戰(zhàn)略，就是專注在幾個(gè)市場上，你們還提出“一體兩翼”等等的戰(zhàn)略，總而言之你說的那些要堅(jiān)持，無論是什么模式，輕資產(chǎn)也好，重資產(chǎn)也好，你的團(tuán)隊(duì)非常好，這些都是將來在一個(gè)比較成熟的市場里要致勝的時(shí)候所必須具備的條件。

　　我不喜歡賣廣告，但是我說一句關(guān)于恒隆的話，你們都在講輕資產(chǎn)，我們是堅(jiān)持重資產(chǎn)。為什么你們要輕資產(chǎn)呢？因?yàn)槟阕霾涣酥刭Y產(chǎn)，所以你必須要輕資產(chǎn)。要是我做得了重資產(chǎn)的話，為什么我不做重資產(chǎn)？最終就看你的回報(bào)率是多少。

　　我們就是要專注做房地產(chǎn)，我做過很多行業(yè)，我覺得其中最好的一個(gè)行業(yè)就是中國的房地產(chǎn)行業(yè)，所以恒隆還是專注在商業(yè)領(lǐng)域，我們的策略沒改變，我們做重資產(chǎn)，我們已經(jīng)有一些先發(fā)的優(yōu)勢，希望能在這個(gè)領(lǐng)域里繼續(xù)成功，其他人也可以成功，但是你必須有自己的一個(gè)領(lǐng)域是你在那個(gè)領(lǐng)域里做得最好的，將來那個(gè)錢還是你的。

　　巴曙松：謝謝陳先生，今天陳先生的點(diǎn)評還是很用力的，他聽得很認(rèn)真，評論得很認(rèn)真，到現(xiàn)在現(xiàn)場還是坐無虛席，可見你的評論還是非常好的。為了讓你不虛此行，我想在會上再請三位對你今天的評論做一個(gè)再評論，同時(shí)也給恒隆提點(diǎn)建議，首先我想請臺上唯一的一位女企業(yè)家，而且你剛才講她講得非常有水平，請張總對陳先生的點(diǎn)評進(jìn)行再點(diǎn)評，對陳先生講的哪一點(diǎn)比較同意，哪一點(diǎn)不同意，另外你對恒隆有什么建議？

　　另外還有兩位嘉賓，你的言詞之間他對他們的發(fā)言非常不同意，一個(gè)是我的學(xué)長凌克總，到底是聚焦中國還是全球布局，到底是多元化布局，還是專業(yè)化？第二個(gè)是單總，你說他做醫(yī)療、養(yǎng)老、健康這些是講故事，現(xiàn)在還沒辦法做，我想請單總回應(yīng)一下。

　　陳啟宗：要不要我先離開，你們可以放開地說。

　　張華容：作為臺上唯一的一位女士，謝謝主持人給我這個(gè)機(jī)會。

　　對陳總剛才點(diǎn)評的有一點(diǎn)我是非常贊同的，就是關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)的金融屬性，不是指房地產(chǎn)或者商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)走入到金融這個(gè)領(lǐng)域，現(xiàn)在很多開發(fā)商手上有非常多的商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)，我們覺得商業(yè)地產(chǎn)有一個(gè)非常重要的屬性就是金融屬性，只不過是在發(fā)展的過程中，大家沒有把它的金融屬性發(fā)揮出來，到去年年底開始，大家進(jìn)入這個(gè)行業(yè)，把商業(yè)地產(chǎn)金融屬性逐步發(fā)揮出來。

　　巴曙松：你對恒隆有哪些建議？

　　張華容：恒隆已經(jīng)做得很棒了，也是我們學(xué)習(xí)的楷模，我們在很多城市也跟恒隆有過接觸，在我們這個(gè)領(lǐng)域是值得學(xué)習(xí)的榜樣。

　　巴曙松：就沒有什么值得改進(jìn)的？

　　張華容：如果要給一個(gè)建議的話，您所說的要做商業(yè)地產(chǎn)必須得做高端的，但是并不是每個(gè)人都做得了高端，畢竟中國還有60%到80%的人還需要中端的，所以我們做的是中高端。

　　凌克：陳總跟我也認(rèn)識很長時(shí)間，恒隆這個(gè)公司也值得我們中國人尊敬，所以我經(jīng)常在向你們學(xué)習(xí)。您剛才給我的這個(gè)提醒，我會認(rèn)真的思索。

　　如果說恒隆再可以有一些什么樣的改進(jìn)，我覺得還是應(yīng)該適度的稍微多元化一點(diǎn)。我們在開發(fā)這么好的商業(yè)物業(yè)的時(shí)候，也開發(fā)一點(diǎn)住宅，不管你是銷售型的物業(yè)，在投資者、在分析師心目中的非經(jīng)常性收益它算不算，但是畢竟你的市盈率提高了，你的競爭力也會進(jìn)一步提高，這是我給你的一個(gè)建議。

　　另外一點(diǎn)，我非常同意陳總剛才的意見，就是說應(yīng)該聚焦，把中國的地產(chǎn)做好，我覺得確實(shí)也是如此，金地公司也一直在這樣做，我覺得中國的地產(chǎn)未來十幾年還是會很不錯(cuò)的，所以我們要把它做得更好。

　　當(dāng)然，今天你要在獲得很好的銷售收入的時(shí)候，要有辦法拿到更便宜的地，你如果僅僅只做一個(gè)住宅，是沒辦法拿到便宜的地的，所以我們希望發(fā)展一些產(chǎn)業(yè)，這是一個(gè)。

　　另外一個(gè)，稍微有點(diǎn)不同意陳總的意見，就是公司的轉(zhuǎn)型，這個(gè)公司10年之后、20年之后應(yīng)該怎么樣。如果地產(chǎn)的銷售收入到了那個(gè)時(shí)候，銷售收入是1000億，或者是2000億的公司，他怎么樣再增加？我覺得它很難增加。作為一個(gè)地產(chǎn)公司在全世界賣房子，我覺得今后賣到2000億左右，那就是一個(gè)頂點(diǎn)，因?yàn)槟憧床坏接袔准颐绹淖≌臼鞘澜?00強(qiáng)。這些大公司還想要進(jìn)一步成長，它一定要考慮新的行業(yè)，在中國的投資者現(xiàn)在來說還是允許你去做新的行業(yè)的。

　　我覺得健康是一個(gè)很重要的行業(yè)，我們看到今天我們的老齡人口只占我們?nèi)咳丝诘?2%，十幾年之后，老齡化的人口占我們的比例要達(dá)到30%，我們今天去紐約，紐約這個(gè)城市里第一大的行業(yè)一定是金融，但是你跟他們交流你會發(fā)現(xiàn)，它的第一大行業(yè)是醫(yī)療和健康。你跟舊金山市政府談，你說你們的第一行業(yè)應(yīng)該是高科技，但是他也會告訴你，他們第一大的行業(yè)仍然是醫(yī)療和健康。10年之后，中國也是如此，這些行業(yè)是非常巨大的行業(yè)，有志于在這個(gè)方面發(fā)展的人，我覺得還是有機(jī)會的。

　　單偉豹：我和陳總是老朋友，陳總的觀點(diǎn)有幾點(diǎn)我是不太贊同的，第一就是境外投資，當(dāng)然我也覺得現(xiàn)在在境內(nèi)的利潤率比境外利潤率高，所以我們要投境內(nèi)。但是我們投境外，還有一個(gè)非常需要考慮的就是匯率問題，我們的M2那么多，在未來5年，我相信每年的貶值會在3%到5%，在這個(gè)情況下，投資外國的房地產(chǎn)，你算得準(zhǔn)了，你也有12%、13%的回報(bào)率，加上人民幣的貶值，其實(shí)對人民幣的投資來講，是值得推薦的。當(dāng)然，陳總投資外國的全是港幣，沒有這方面的收益。如果能找到合適的境外的投資，還是值得鼓勵(lì)的，因?yàn)橹饕脑蜻€不是利潤率，而是人民幣的貶值。

　　第二，路勁是不是無可奈何才發(fā)展其它的產(chǎn)業(yè)？我是佛教徒，比較相信緣分，我說說我們的歷史，我們在香港做工民建，后來偶然的機(jī)會在佛山拿了一條公路，就覺得公路比工民建好很多，不是無可奈何，是偶然的機(jī)會拿到，然后我們就建立了路勁基建，然后就上市。做公路做了七八年，然后發(fā)覺中國的房地產(chǎn)還可以，2004年開始我們做房地產(chǎn)，做了房地產(chǎn)之后，又覺得公路沒什么好做了，房地產(chǎn)利潤高很多。我們兩年前開始做基金，做了基金之后，真的覺得房地產(chǎn)基金是房地產(chǎn)的甲方，做甲方還是比做乙方好很多，它的利潤比較有保證，趁此機(jī)會還可以拿一些好的項(xiàng)目，所以我覺得這幾個(gè)都不是無可奈何。最后一句話，旅游地產(chǎn)在中國有無限的前景。

　　巴曙松：也讓陳啟宗先生有一些收獲，要不然光主持只是輸出，現(xiàn)在讓他們也給你提建議，這也是我的考慮。我確實(shí)是一個(gè)很差的主持人，時(shí)間已經(jīng)到了1點(diǎn)一刻，中午吃飯的時(shí)間只有40分鐘時(shí)間，但是我還有最后一個(gè)問題，我想把這個(gè)問題給中原地產(chǎn)的黎總，因?yàn)殛惪倢p資產(chǎn)服務(wù)業(yè)表示出來的調(diào)侃，說你們賺的是小錢，我想給你一分鐘時(shí)間做一個(gè)回應(yīng)。

　　黎明楷：我們這個(gè)服務(wù)業(yè)確實(shí)真的是小錢，利潤率是很低的，但不知道最近為什么讓外面的資金都瞅上了我們這個(gè)行業(yè)，現(xiàn)在大量的資金涌入房地產(chǎn)的服務(wù)業(yè)，所以就導(dǎo)致我們現(xiàn)在的競爭壓力相當(dāng)大，這也是資本帶出的禍，我們現(xiàn)在只能全力應(yīng)對，你說要怎么解決，可能要很長的時(shí)間。

　　巴曙松：我們這一輪的討論非常富有成效，其實(shí)有結(jié)論，但是提出來的更多是問題，是繼續(xù)重資產(chǎn)的經(jīng)營聚焦，還是輕資產(chǎn)的服務(wù)配合，是多元化的配置，還是專業(yè)化的鉆研，是跨國的多市場管理匯率風(fēng)險(xiǎn)、貨幣風(fēng)險(xiǎn)，還是就在中國市場，其實(shí)大家各有各的策略，今天這個(gè)討論，我想經(jīng)過觀點(diǎn)地產(chǎn)的總結(jié)，會是一個(gè)很好的房地產(chǎn)在當(dāng)前變化的市場格局下的一個(gè)應(yīng)對策略的連續(xù)的光譜。

　　今天這個(gè)環(huán)節(jié)一開始，陳啟宗先生就想把主持全權(quán)交給我，沒想到我把球踢給他了，然后還給他很多的工作的任務(wù)，要求每三個(gè)人點(diǎn)評一次，還有人給他回應(yīng)，所以最后給30秒時(shí)間讓他做一個(gè)回應(yīng)，我們結(jié)束上午的討論。

　　陳啟宗：從企業(yè)的角度來看，現(xiàn)在中國的房地產(chǎn)到了轉(zhuǎn)折點(diǎn)，是一個(gè)重新出發(fā)的時(shí)候，要是你在以往這二三十年是很成功的，現(xiàn)在就應(yīng)該在你的基礎(chǔ)上繼續(xù)努力成功。要是你在上一個(gè)循環(huán)里不是太成功的，現(xiàn)在這個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)就給你一個(gè)很好的機(jī)會，要認(rèn)準(zhǔn)未來這10年、20年最好的市場是什么，配以你自己的強(qiáng)項(xiàng)。

　　要是合得起來的話，那就是一個(gè)重新出發(fā)的時(shí)候，以往的贏家將來不一定是贏家，雖然以往的大贏家只要小心行事，將來應(yīng)該還可以活下去，從前的輸家可能會變成了將來的贏家，因?yàn)榄h(huán)境改變了，要重新出發(fā)。

　　巴曙松：謝謝，我們現(xiàn)在出發(fā)去吃飯。