來源：商業(yè)與地產(chǎn)、智信資產(chǎn)管理研究院、乾立基金

　　1. 存量房時(shí)代

　　由于有限的土地資源，尤其是核心區(qū)域，中國房地產(chǎn)正在步入存量房時(shí)代。一個(gè)重要指標(biāo)是，一座城市的房屋供應(yīng)(住宅、非住宅)存量房交易量已經(jīng)超過新房交易量。按照這個(gè)指標(biāo)來看，現(xiàn)代的發(fā)達(dá)國家?guī)缀鹾敛焕舛继幵诖媪糠繒r(shí)代。以美國住宅為例，美國每年房屋交易500萬套，但滿足500萬套住房需求的90%是二手住房，新房只滿足需求的10%左右。而中國的房地產(chǎn)正從新建、開發(fā)、交易為主的市場逐步轉(zhuǎn)向存量房和新建房并重階段，最終走到以存量房交易為主的時(shí)期。

　　一線城市大多已進(jìn)入存量房時(shí)代，特別是以“舊樓改造、存量提升”為核心的城市更新模式。2007年前后，城市存量規(guī)劃的趨勢開始明晰，彼時(shí)深圳新一輪總體規(guī)劃成為了全國第一個(gè)從增量到存量的總體規(guī)劃。2011年，我國的城市化水平開始超過50%，增量和存量的比例發(fā)生了明顯的變化，城市規(guī)劃已經(jīng)進(jìn)入存量規(guī)劃。2013年，上海的新一輪總體規(guī)劃開始立項(xiàng)，其中明確了土地零增長的要求。從此，存量規(guī)劃成為城市規(guī)劃行業(yè)的一個(gè)重要話題。2014年，全國城鎮(zhèn)化會(huì)議提出的六個(gè)大目標(biāo)，全部是關(guān)于存量。2015年以后，城市正式進(jìn)入內(nèi)向增長模式。這個(gè)邏輯下，會(huì)有更多城市不得不去研究城市更新，諸多大型開發(fā)商和房地產(chǎn)基金都在內(nèi)部著手存量改造這一戰(zhàn)略，包括萬科集團(tuán)、首開地產(chǎn)、高和資本等。

　　經(jīng)初步統(tǒng)計(jì)全國有4.3億平方米被低估的物業(yè)面積，其中一些是硬件老舊或是運(yùn)營能力有限，但是對于投資商而言卻是很好的投資機(jī)會(huì)。

　　2. 什么是存量？

　　任何資產(chǎn)一但建設(shè)完成（包括城市、道路、管線，高架橋等），就立刻成為存量資產(chǎn)。存量規(guī)劃的本質(zhì)和增量規(guī)劃是一樣的，也是要?jiǎng)?chuàng)造價(jià)值。

　　3. 存量改造的特點(diǎn)

　　改造類物業(yè)屬于城市更新中的小型和中型項(xiàng)目，由于周期相對較短，在市場上更為熱門，其中小型更新項(xiàng)目一般僅通過物業(yè)內(nèi)部的裝修改造，來快速提升租金價(jià)值；中型更新項(xiàng)目則是調(diào)整物業(yè)的初始規(guī)劃和使用屬性，例如商場改辦公樓，辦公樓改長租公寓等。

存量改造后的三種主流業(yè)態(tài)運(yùn)營

　　（一）寫字樓的運(yùn)營

1、自持寫字樓

　　與零售商業(yè)相比，寫字樓市場受互聯(lián)網(wǎng)的沖擊較小，需求增長較穩(wěn)定，且管理及運(yùn)營成本較低，因此近兩年將商場改為寫字樓（俗稱“商改寫/辦”）或者將老寫字樓翻新，成為很多開發(fā)商和房地產(chǎn)私募基金的主流選擇。在這類改造項(xiàng)目中，除了賦予舊建筑新的功能和適用性，提升運(yùn)營水平也是改善經(jīng)營狀況、提升經(jīng)營性現(xiàn)金流的重要因素。

　　對于改造后的寫字樓，如果是自持物業(yè)，可以辦公社群為主導(dǎo)，通過聚集產(chǎn)業(yè)生態(tài)鏈上的不同企業(yè)，創(chuàng)造交互空間，從而提升空間利用率、辦公效率以及品質(zhì)氛圍。

2、長租寫字樓

　　除了自持寫字樓的改造運(yùn)營，一些嗅覺敏銳的資本也開始長租寫字樓，通過簡單裝修提升物業(yè)租賃價(jià)值，并面向下游客戶出租物業(yè)獲得收益，類似于“二房東”和“三房東”的合作模式。而在這類模式中，有充裕可租房源的“二房東”如能與擅長空間運(yùn)營的“三房東”建立深度合作，“二房東”能盡快出租物業(yè)，“三房東”可批量獲取房源從而可將主要精力集中于空間本身的運(yùn)營，雙方可以實(shí)現(xiàn)資源優(yōu)勢融合與互補(bǔ)，無疑是雙贏的選擇，也可以提升整個(gè)物業(yè)的運(yùn)營水平。

　　（二）長租公寓的運(yùn)營

　　前瞻產(chǎn)業(yè)研究院的相關(guān)報(bào)告指出，發(fā)達(dá)國家品牌長租公寓產(chǎn)業(yè)超過50%的市場占有率，而中國目前還不到10%，巨大的想象空間催生了長租公寓行業(yè)在國內(nèi)近幾年的蓬勃發(fā)展，參與者有各類創(chuàng)業(yè)公司、房地產(chǎn)中介、酒店運(yùn)營公司、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)基金等。長租公寓從模式上看分為“集中式”與“分布式”兩種，前者是整租物業(yè)后改造和出租，包括You+、新派、魔方公寓等目前比較知名的一些品牌公寓；后者是從分布的房東手里取得房屋，通過房屋包租運(yùn)營，進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化改造與運(yùn)營，比較典型的有鏈家自如。

　　總體而言，長租公寓行業(yè)還處于比較早期的階段，很多運(yùn)營理念還在更新?lián)Q代中。長租公寓的本義之一是提升產(chǎn)品質(zhì)量和用戶體驗(yàn)，但目前來看，一些運(yùn)營商的理念太超前，在硬件和運(yùn)營方面的投入超出用戶的實(shí)際需求，最終導(dǎo)致房租定價(jià)偏高，加上還有物業(yè)費(fèi)，整體費(fèi)用可能就會(huì)超出很多用戶的承受能力，退租可能上升，反而會(huì)降低整體的坪效（總營業(yè)額/總面積）。因此，對于長租公寓運(yùn)營商而言，增加某些不同于傳統(tǒng)租房的配置和服務(wù)可能是必要的，如一定的公共空間、統(tǒng)一的物業(yè)管理等，但一味“做加法”可能會(huì)矯枉過正，或許只有減掉不必要的配置和冗余的開支，將總成本降下來，才能滿足真實(shí)的市場需求。

　　租金收入固然是長租公寓收入的主要組成部分，但從長期來看，公寓如果只是靠租金，盈利能力終究有限，因此后期核心價(jià)值主要在于運(yùn)營，如何從租客獲取更多的商業(yè)機(jī)會(huì)及價(jià)值接觸點(diǎn)是所有運(yùn)營商要考慮的。

　　（三）聯(lián)合辦公的運(yùn)營

　　聯(lián)合辦公是一種為降低辦公室租賃成本而進(jìn)行共享辦公空間的辦公模式，通過空間設(shè)計(jì)和社群運(yùn)營打造輕松自由的辦公環(huán)境和氛圍。

　　在聯(lián)合辦公先驅(qū)WeWork完成新一輪融資4.3億美金，估值達(dá)到160億美元后，在國內(nèi)進(jìn)一步激起了聯(lián)合辦公的發(fā)展熱潮，也吸引了大量資本的關(guān)注。以毛大慶打造的優(yōu)客工場為例，2016年3月13日宣布獲得約2億元A+輪融資，估值40億元；6月21日，又宣布獲得3億元Pre-B輪融資，估值45億元。

　　對于聯(lián)合辦公，雖然對原有物業(yè)進(jìn)行功能定位和改造提升是必要的，但并非最重要，除了通過差異化服務(wù)將閑置工位資源快速出租出去，運(yùn)營模式的創(chuàng)新可能也同樣重要。以方糖小鎮(zhèn)位于上海南京西路金鷹國際的新零售辦公實(shí)驗(yàn)區(qū)項(xiàng)目為例，這個(gè)實(shí)驗(yàn)區(qū)是國內(nèi)首家辦公、秀場、活動(dòng)融為一體的“前店后場”，其中7-8樓為可自由定制的辦公空間，樓層配備上下水、中央空調(diào)與分體式空調(diào)、空中花園等；9樓為國內(nèi)首家設(shè)立于高端購物中心頂樓的聯(lián)合辦公，擁有超高的專業(yè)穹頂秀場。基于聯(lián)合辦公，各種業(yè)態(tài)的融合有望整體提升租效轉(zhuǎn)化比。

　　另外，社群運(yùn)營對于聯(lián)合辦公的重要性不言而喻，因?yàn)槁?lián)合辦公最重要的價(jià)值就在于聚攏了大批創(chuàng)業(yè)者的社群，圍繞這些社群可衍生出多種增值服務(wù)，包括行政管理、工商管理、融資等配套服務(wù)，這些增值服務(wù)也是具有很大盈利可能的。

存量改造&運(yùn)營模式：輕重資產(chǎn)之變

　　（一）重資產(chǎn)模式

　　收購老舊物業(yè)后進(jìn)行改造和持有運(yùn)營的模式（私募基金），或者拿地建設(shè)后持有（房地產(chǎn)開發(fā)商），屬于重資產(chǎn)模式，這類物業(yè)一般在核心地段，確保了資產(chǎn)本身的升值空間。高和資本即屬于重資產(chǎn)模式的典型代表。作為中國首支、也是最大的商業(yè)地產(chǎn)基金，高和資本專注于投資一線城市和1.5線城市的核心區(qū)域的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)，在北京、上海核心區(qū)域投資總額超過240億元。

　　（二）輕資產(chǎn)模式

　　租賃核心地段或非核心地段的老舊物業(yè)后進(jìn)行改造和運(yùn)營的模式，屬于輕資產(chǎn)模式，或曰“二房東模式”。上文提到的長租寫字樓、長租公寓和聯(lián)合辦公等業(yè)態(tài)都屬于輕資產(chǎn)模式。

　　此外，隨著商業(yè)地產(chǎn)“以售養(yǎng)租”的重資產(chǎn)發(fā)展模式難以為繼，以萬達(dá)、紅星、大悅城為首的國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)憑借自身多年的項(xiàng)目操盤經(jīng)驗(yàn)和人才儲(chǔ)備，也開始采用輕資產(chǎn)模式（包括品牌和管理輸出、基金化運(yùn)作等）大舉擴(kuò)張，旨在以最少的資本投入，充分利用杠桿原理，整合外界資源，實(shí)現(xiàn)利潤最大化。以大悅城為例，在2016年12月底開業(yè)的天津和平大悅城這個(gè)項(xiàng)目中，大悅城與第二大股東新加坡政府投資公司GIC合作，大悅城不持有天津和平大悅城具體股份，但從前期定位規(guī)劃階段開始入手，到建筑設(shè)計(jì)、招商、開業(yè)運(yùn)營，全程參與項(xiàng)目開發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)，并通過輸出管理來獲取管理費(fèi)與未來的優(yōu)先購買權(quán)。這一模式有望被大悅城快速復(fù)制到全國各地其它項(xiàng)目上，從而加快規(guī)模擴(kuò)張步伐。

　　（三）重資產(chǎn)和輕資產(chǎn)結(jié)合模式

　　輕資產(chǎn)模式可能前期投入比較小，風(fēng)險(xiǎn)相對較小，但整體的收益也較小。重資產(chǎn)模式可能總投入比較大，資金沉淀時(shí)間比較長，對風(fēng)險(xiǎn)的把控、資金的運(yùn)營能力都提出更高的要求，但整體的收益空間也更大。兩種模式各有利弊，而由于在城市更新的項(xiàng)目中不同業(yè)態(tài)、不同地理位置的項(xiàng)目對接的資源更加細(xì)分，資源分布更加廣泛，因此城市更新項(xiàng)目更適合于輕資產(chǎn)和重資產(chǎn)結(jié)合的模式。

　　例如私募基金或開發(fā)商收購改造或建完大樓之后需要招商運(yùn)營，而如果在改造或建設(shè)前就跟聯(lián)合辦公等輕資產(chǎn)運(yùn)營商建立合作關(guān)系，相當(dāng)于鎖定了一個(gè)長期租戶，還可以聯(lián)合運(yùn)營，甚至可以是雙方一開始聯(lián)合去看項(xiàng)目，重資產(chǎn)方提高了運(yùn)營效率，輕資產(chǎn)方高效獲取了房源，能夠最大程度實(shí)現(xiàn)雙贏。同時(shí)，對于大悅城這樣的地產(chǎn)商而言，在發(fā)展輕資產(chǎn)模式的同時(shí)也并不會(huì)放棄核心城市核心區(qū)域的重資產(chǎn)開發(fā)和持有，依然會(huì)是輕重結(jié)合的路線。

存量改造案例分析

　　以下通過改造后的物業(yè)類型進(jìn)行分類：

　　1. 辦公樓項(xiàng)目改造

　　據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)統(tǒng)計(jì)顯示，目前全國有4.3億平方米被低估的物業(yè)面積，其中一些是硬件老舊或是運(yùn)營能力有限被淘汰，這對于投資商而言卻是很好的投資機(jī)會(huì)。

　　根據(jù)高力國際的數(shù)據(jù)，2016年上海全市共有寫字樓大宗交易38筆（包括寫字樓32筆，商務(wù)園區(qū)6筆），其中涉及改造的項(xiàng)目有7個(gè)，占比接近兩成。上海第一批現(xiàn)代化辦公樓大約在1995年開始建造并進(jìn)入市場，主要分布在南京西路、淮海中路、小陸家嘴、虹橋、徐家匯及人民廣場六大核心區(qū)域。經(jīng)過20多年的發(fā)展，上海市區(qū)甲級寫字樓已然成為最具投資價(jià)值和穩(wěn)定回報(bào)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，吸引了大批投資者和企業(yè)。但隨著時(shí)間推移，現(xiàn)存寫字樓存在外觀陳舊、設(shè)備設(shè)施老化、能耗大、缺少配套服務(wù)設(shè)施等問題，導(dǎo)致其出租率及租金低、管理運(yùn)營成本居高不下，亟待改造。

1)靜安高和大廈：

收購→改造+業(yè)態(tài)調(diào)整→租金提升

　　項(xiàng)目位置：南京西路華山路2號(hào)，毗鄰靜安寺，地鐵2號(hào)線7號(hào)線交匯。位于南京西路頂級商圈的核心位置，東鄰靜安寺、西鄰1788國際中心、北鄰百樂門、南鄰會(huì)德豐國際廣場。周圍超甲級寫字樓、購物中心、五星級酒店眾多，屬于上海最高檔的辦公區(qū)域和最繁華的商業(yè)區(qū)域。

　　原狀：原為中華企業(yè)大廈，該寫字樓建筑年代較早，規(guī)劃設(shè)計(jì)等方面也有待改進(jìn)。對外出租66%，大部分2012年，2013年到期，其余自用或控置。

　　收購時(shí)間：2012年10月

　　收購方：天津暢和股權(quán)投資基金管理有限公司，由高和資本與國開圓融資產(chǎn)管理有限責(zé)任公司共同設(shè)立，其中高和資本持股51%。

　　收購價(jià)格：7.9億并購，收購單價(jià)約為3萬元/平米。標(biāo)的物業(yè)評估的市場價(jià)值為7.63億元。

　　收購方案：中華企業(yè)大廈5至27層物業(yè)，體量2.6萬平方米。為實(shí)施本次收購，高和資本聯(lián)合國開行通過信托計(jì)劃、私募基金與銀行貸款結(jié)合的方式完成多次杠桿收購，其具體收購安排如下：

　　a) 高和資本以其控制的天津暢和為平臺(tái)、國開行旗下的國開金融以其控制的國開元融為平臺(tái)，設(shè)立合資公司“元融暢和”作為基金管理人；

　　b) 高和資本與國開金融分別制定相關(guān)方作為信托計(jì)劃的一般級委托人（實(shí)際承擔(dān)劣后責(zé)任）向信托計(jì)劃吹，以1：2的比例募集信托計(jì)劃優(yōu)先級出資（“杠桿一”）；同時(shí)，國開金融以其持有的物業(yè)通過非貨幣方式向信托計(jì)劃出資，認(rèn)購信托計(jì)劃的中間級信托單位；

　　c) 信托計(jì)劃設(shè)立后，元融暢和作為GP與信托計(jì)劃作為LP共同設(shè)立基金——上海高開錦有限合伙企業(yè)（“上海高開錦”或“基金”）；

　　d) 國開行以上海高開錦自由資金1：1的比例向上海高開錦發(fā)放并購貸款（“杠桿二”）；

　　e) 通過上述結(jié)構(gòu)安排，高和資本和國開金融最終實(shí)現(xiàn)了自由資金出資（包括其制定的一般級委托人出資）與整體收購對價(jià)1:6的超高杠桿。

　　改造方案：通過整體改造和運(yùn)營，打造南京西路甲級地段的最新精品寫字樓，吸引以金融、文化、服務(wù)業(yè)為主的跨國企業(yè)和國內(nèi)高端企業(yè)總部入駐。通過寫字樓兩級分化的市場斷層——中間斷檔，區(qū)域內(nèi)頂級寫字樓租金全部在10塊以上，而普通寫字樓租金在3-5元之間，5-10元檔次的寫字樓供應(yīng)為零。以填補(bǔ)該檔次的市場空白為定位。高和資本進(jìn)行大規(guī)模升級改造和業(yè)態(tài)調(diào)整，通過外立面、室內(nèi)公共區(qū)域、樓宇硬件等方面的提升和改造，使其達(dá)到國內(nèi)甲級寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)，并將中華企業(yè)大廈重命名為高和大廈，以及重新進(jìn)行銷售和招租。

　　具體的改造部位主要有：

　　a) 室內(nèi)大堂、電梯廳、其他樓層過道展開精裝。

　　b) 電梯內(nèi)控及外呼按鈕將更新，4臺(tái)電梯將調(diào)整為兩臺(tái)高區(qū)，兩臺(tái)低區(qū)。

　　c) 玻璃幕墻更換為更節(jié)能環(huán)保的新幕墻。

　　d) 衛(wèi)生間整層投資客戶按照一個(gè)精裝考慮，散售樓層按室內(nèi)精裝衛(wèi)生間交付。對于散售樓層，交房時(shí)可以把 01 -03 戶和 06 -08 戶的走廊隔墻外移，以增大這兩戶使用面積，把“回”形變成“工”字形走廊。

　　e) 室外景觀園林和咖啡廳。

　　改造成果：更新后，靜安高和大廈的整體估值超過10億元，租金從4.0元/平方米/天一躍升至7.0元/平方米/天-7.5元/平方米/天，被譽(yù)為當(dāng)年上海寫字樓市場租金增長最快的項(xiàng)目。入駐的租客包括金賽藥業(yè)、國都證券等品牌租客。金賽藥業(yè)是亞洲最大的重組人生激素生產(chǎn)企業(yè)，國內(nèi)規(guī)模最大的基因工程制藥企業(yè)；國都證券則是國內(nèi)排名前十的專業(yè)證券公司。

　　借此高和資本正式進(jìn)入上海市場，并將借助其在商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理經(jīng)驗(yàn)對此物業(yè)進(jìn)行改造提升。挖掘并釋放優(yōu)質(zhì)物業(yè)內(nèi)在價(jià)值潛力，這也延續(xù)了其在一線城市核心地段收購存量物業(yè)的核心戰(zhàn)略。該案例是上海市城市更新的范例。高和資本將該物業(yè)以帶租約銷售的方式散售予投資者，目前已完成退出。

2）高和藍(lán)峰大廈：

全面升級帶來租金快速增長

　　項(xiàng)目位置：位于北京東南三環(huán)十里河區(qū)域，扼守京沈高速、京津唐高速、京滬高速等交通要道，距離國貿(mào)CBD 僅4站地鐵，未來會(huì)三條地鐵在此交匯。

　　原狀：原為“丹陽大廈”，是北京元鴻房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于 2004 年推出的純寫字樓項(xiàng)目。本次收購前，為韓建集團(tuán)所屬的北京丹陽房產(chǎn)開發(fā)有限公司獨(dú)家所有。大廈高 18 層，總高度 77 米，占地面積6661 平方米，建筑總面積達(dá) 43561 平方米。樓宇硬件尚可，只是疏于日常運(yùn)營，加之處于因家居、花鳥魚蟲市場聞名的十里河商圈，租金水平一直未能突破5元/平方米。周邊乙級寫字樓如聯(lián)合國際大廈，散售價(jià)格大約 3.5 萬元 / 平方米。

　　收購方：高和資本

　　收購方案：2013年11月21日，高和資本正式宣布完成對丹陽大廈的整體收購。盡管并未公開此次收購價(jià)格，但業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)收購總價(jià)將在15億元以上。（丹陽大廈當(dāng)時(shí)的標(biāo)的價(jià)格為14.88 億元。）

　　改造過程：對項(xiàng)目收購后進(jìn)行了整體的改造定位及設(shè)計(jì)，打造高和的第一座藝術(shù)寫字樓，目標(biāo)租戶群是傳媒產(chǎn)業(yè)相關(guān)的TMT(科技、傳媒、IT)類企業(yè)。改造后的藍(lán)峰大廈在辦公環(huán)境、空間尺度、使用功能上帶來變革性提升，工程耗時(shí)大半年，每平方米面積的改造成本達(dá)到數(shù)千元。具體改造過程如下：

　　a)重修大堂，覆蓋立體綠植墻、疊石水景廣場綠化景觀，花園辦公大堂及公共區(qū)域，.改造升級樓體景觀照明；

　　b) 增加了智能治理PM2.5的凈化設(shè)備；

　　c) 引進(jìn)員工餐廳、咖啡廳配套，同時(shí)引進(jìn)便利店等服務(wù)設(shè)施，滿足辦公白領(lǐng)就餐、休息等需求；

　　d) 引進(jìn)國際一線物業(yè)服務(wù)公司；

　　e) 引入“資產(chǎn)精裝修”概念，就是高和在銷售的時(shí)候，與業(yè)主簽一份資產(chǎn)管理協(xié)議，繼續(xù)保留一定年限的資產(chǎn)出租權(quán)，方便統(tǒng)一招租和物業(yè)管理，幫助新業(yè)主培養(yǎng)穩(wěn)定的租戶，尤其是大品牌租戶，他們對租客品質(zhì)和整體租金能起推動(dòng)作用。

　　改造結(jié)果：高和資本在收購藍(lán)峰大廈后，通過整體改造和高效運(yùn)營，將藍(lán)峰大廈的租金由4元/平方米/天提升至7.2元/平方米/天，租金平均漲幅達(dá)到75%，被評為2015年北京市場租金漲幅最快的寫字樓。租金的提升也令藍(lán)峰項(xiàng)目的投資回報(bào)率達(dá)到5%以上，領(lǐng)跑北京市場。同時(shí)， 2015年成為北京的高端寫字樓銷售冠軍，成交8.5億元。

3）徐航base（原上海航空科技大廈）：

通過創(chuàng)意設(shè)計(jì)和完善設(shè)施配備升級租金

　　項(xiàng)目位置：航空科技大廈項(xiàng)目位于徐家匯商圈，周邊商業(yè)氛圍濃郁，配套設(shè)施齊全。但項(xiàng)目所處地理位置不算最佳，距離地鐵1、9號(hào)線步行5分鐘內(nèi)即達(dá)。

　　原狀：租金為4-5元/平方米/天

　　改造方：翌成創(chuàng)意資產(chǎn)運(yùn)營管理（上海）股份有限公司

　　改造方案：將項(xiàng)目定位為創(chuàng)意甲級寫字樓，進(jìn)行了為期半年的改造和產(chǎn)品的全面提升。一樓二樓增設(shè)配備健身中心，及多元化的健康餐飲； 每個(gè)樓層增設(shè)寬敞的露天陽臺(tái)和空中花園，頂樓的天臺(tái)寬敞明亮兼具休閑及戶外活動(dòng)功能，并融入時(shí)辦公及餐飲理念。

　　改造成果：經(jīng)過為期半年的改造和產(chǎn)品的全面提升，最終將租金從4-5塊提升到后期的8塊左右，與同商圈標(biāo)志性物業(yè)港匯廣場持平。

4）中關(guān)村互聯(lián)網(wǎng)金融中心：

酒店改建互聯(lián)網(wǎng)金融中心

　　項(xiàng)目位置：位于北京中關(guān)村，中關(guān)村西區(qū)23號(hào)地塊。

　　原狀：前身是凱賓斯基酒店，經(jīng)營狀況不佳。

　　改造方案：功能定位為科技金融機(jī)構(gòu)聚集空間，重點(diǎn)吸引互聯(lián)網(wǎng)金融、要素市場、股權(quán)投資以及銀證保等各類有代表性的科技金融機(jī)構(gòu)、服務(wù)平臺(tái)和行業(yè)組織聚集。在海淀區(qū)出臺(tái)政策支持后，對入駐企業(yè)實(shí)施了諸多租金優(yōu)惠和租房補(bǔ)助政策。

　　改造成果：更新后，吸引了互聯(lián)網(wǎng)金融企業(yè)入駐，成為我國互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)業(yè)的集群和創(chuàng)業(yè)企業(yè)的孵化器。截止到2015年，已經(jīng)有P2P網(wǎng)貸公司、第三方支付企業(yè)、金融大數(shù)據(jù)企業(yè)、金融產(chǎn)品搜索平臺(tái)陸續(xù)搬了進(jìn)來，包括京東金融集團(tuán)、百度小貸等互聯(lián)網(wǎng)金融機(jī)構(gòu)。這棟已聚集35家互聯(lián)網(wǎng)金融各產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)的大樓，成為全國首家聚焦吸引互聯(lián)網(wǎng)金融行業(yè)全產(chǎn)業(yè)鏈的建筑，也成了名符其實(shí)的互聯(lián)網(wǎng)金融中心。

5）東海商業(yè)中心：

全面整改

　　項(xiàng)目位置：地理位置極為優(yōu)越，處于寸土寸金的黃浦區(qū)延安東路，屬城市核心區(qū)域人民廣場商圈，不僅是上海傳統(tǒng)城區(qū)的核心商圈、多重交通線路匯聚的樞紐，亦是商務(wù)、貿(mào)易、零售、金融、信息等產(chǎn)業(yè)相互關(guān)聯(lián)的城市節(jié)點(diǎn)，10多家商場、40余棟寫字樓、100余家企業(yè)落戶于此，配套完善、交通發(fā)達(dá)，金融商務(wù)氛圍十分濃厚。

　　原狀：其寫字樓于1997年竣工，由深圳東海房地產(chǎn)發(fā)展有限公司開發(fā)，上海東海商業(yè)中心總建筑面積約為6.3萬平方米，1至4層為商業(yè)，5至26層為辦公。

　　改造方案：2015年在進(jìn)行了全面的整體改造，淘汰了40%的租戶。

　　改造成果：取而代之的是國內(nèi)外知名企業(yè)，租金上漲了40%左右，物業(yè)管理費(fèi)上漲12%左右。目前，東海商業(yè)中心保持在90%以上的高出租率，著名跨國企業(yè)尼爾森及EBAY、JEBSON均駐扎于此。2016年4月20日，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)正式完成對上海東海商業(yè)中心的收購和物業(yè)交割（遠(yuǎn)洋地產(chǎn)通過某境外基金公司收購，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)作為GP）。

6）北京萬豪中心：

因時(shí)制宜地改造

　　改造商：上海城市地產(chǎn)

　　改造時(shí)間：2006年

　　原狀：北京著名的爛尾樓項(xiàng)目“名城國際大廈”

　　改造方案：因?yàn)榕R近奧運(yùn)會(huì)，先是完成了萬豪酒店的建造，抓住了奧運(yùn)期間酒店需求旺盛的契機(jī)。在奧運(yùn)會(huì)結(jié)束后，再一次看準(zhǔn)了CBD辦公物業(yè)的風(fēng)口，將兩座塔樓從萬豪收回改造成辦公樓，滿租后又將第三棟塔樓改成辦公樓，并引入配套商業(yè)，通過調(diào)整定價(jià)和豐富業(yè)態(tài)，不僅酒店的利潤沒有下滑，辦公樓和商鋪的租金收入也穩(wěn)定增長。

　　2. 商業(yè)項(xiàng)目改造

　　對傳統(tǒng)商業(yè)零售地產(chǎn)來說，由于電商的強(qiáng)烈沖擊下，目前正在歷經(jīng)寒潮，這也加速了商業(yè)零售地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型和改造。消費(fèi)者對高品質(zhì)、體驗(yàn)性極強(qiáng)的商品消費(fèi)需求正在快速增加，建立以消費(fèi)者為核心的“體驗(yàn)式服務(wù)”模式，這就需要構(gòu)建一個(gè)滿足消費(fèi)者購物體驗(yàn)及社交欲求的場所。因此，商場的改造和運(yùn)營管理，成為盤活存量資產(chǎn)的關(guān)鍵。

1）凱德望京：

辦公樓改購物中心

　　原狀：收購?fù)╉?xiàng)目時(shí)，出地三層，凱德調(diào)整的方面是，將原本打算做辦公的塔樓調(diào)整為購物中心。

　　改造方案：運(yùn)營10年之后，望京項(xiàng)目在今年進(jìn)行了外立面的翻新和停車場的升級改造，同時(shí)，凱德商用每年都會(huì)預(yù)留資金對地面、墻面和燈光進(jìn)行優(yōu)化。然而，比提升硬件更關(guān)鍵的是軟件的升級，它考驗(yàn)的是運(yùn)管團(tuán)隊(duì)的敏銳度和節(jié)奏感。

　　此前，望京項(xiàng)目的6-7層是大餐飲，8-9層是KTV，10-11層是健身房。6-11層只有三個(gè)品牌。當(dāng)凱德發(fā)現(xiàn)餐飲與市場消費(fèi)習(xí)慣脫節(jié)，KTV的經(jīng)營也較弱時(shí)，便與經(jīng)營者溝通提前結(jié)束租約，騰出4層面積增加了四五個(gè)品牌。

　　運(yùn)營年限長，租金逐漸升高，租戶對消費(fèi)頻效也會(huì)有更高要求，凱德會(huì)考慮業(yè)態(tài)和品牌的豐富度，盡量控制店鋪不要太大，擴(kuò)大顧客的選擇面；同時(shí)保證商場的活力，使得顧客在購物時(shí)，視覺上、觸覺上有互動(dòng)。

　　10年時(shí)間看似很長，但按商業(yè)地產(chǎn)3年一個(gè)周期來看，不過短短三個(gè)周期，在頭一個(gè)周期，主要是確定商場的定位和運(yùn)作，第二三個(gè)周期，則可以更好地對這個(gè)商場進(jìn)行把控。

　　新加坡凱德商用一直以商業(yè)輕資產(chǎn)運(yùn)作見長，輸出品牌和管理。凱德商用目前的項(xiàng)目，很多都由收購得來，不可避免地要涉及存量商業(yè)項(xiàng)目的改造。

2）上海新天地：

老建筑變地標(biāo)性商業(yè)區(qū)

　　原狀：原法租界1914年第三次擴(kuò)建的舊式里弄住宅。坐落于上海盧灣區(qū)，處于”市中心的中心”，上海新天地位于市中心盧灣區(qū)淮海中路東段，高架橋交匯點(diǎn)。北至太倉路；西至馬當(dāng)路；南至自忠路；東至黃陂南路。是一個(gè)成熟的商業(yè)地段。毗鄰”中共一大會(huì)址”，與很多“一大會(huì)址”有關(guān)的建筑物需要保護(hù)，同時(shí)，“一大”周圍不能建高層建筑物。

　　改造商：瑞安集團(tuán)

　　改造方案：以上海近代建筑的標(biāo)志——石庫門建筑舊區(qū)為基礎(chǔ)，改變石庫門原有的居住功能，創(chuàng)新地賦予其商業(yè)經(jīng)營功能。傳統(tǒng)與現(xiàn)代的融合、新與舊的交融不僅表現(xiàn)在建筑形式方面，更多的是體現(xiàn)了中西合璧、兼容并包的上海石庫門居住文化。

　　改造成果：最終新天地成為了以上海獨(dú)特的石庫門建筑舊區(qū)為基礎(chǔ)改造成的集餐飲、商業(yè)、娛樂、文化的休閑步行街。并且以中西融合、新舊結(jié)合為基調(diào)，將上海傳統(tǒng)的石庫門里弄與充滿現(xiàn)代感的新建筑融為一體。成為上海市地標(biāo)性商業(yè)區(qū)。

2）佛山嶺南天地：

華南“新天地“，歷史文化建筑群改建綜合商業(yè)區(qū)，變新旅游地標(biāo)

　　項(xiàng)目位置：位處佛山市中心禪城區(qū)的核心位置─祖廟片區(qū)，毗鄰全國有名的國家級文保單位東華里，坐擁全城景仰的崇高地位，號(hào)稱中國極少數(shù)典藏深厚歷史底蘊(yùn)的傳統(tǒng)富人區(qū)。

　　改造商：瑞安集團(tuán)

　　原狀：項(xiàng)目位于佛山祖廟東華里片區(qū)，總建面達(dá)150萬平方米，

　　改造成果：目前是佛山最大型的改造項(xiàng)目，涉及零售物業(yè)、住宅、辦公樓、公寓和酒店等多種物業(yè)類型。至2016年，經(jīng)過9年的開發(fā)，東華里片區(qū)煥然一新，成為華南極具知名度的商業(yè)及文化旅游地標(biāo)。目前，該項(xiàng)目仍在持續(xù)的開發(fā)中，預(yù)計(jì)2020年完成。

　　改造時(shí)間：2008年2月28日

　　改造方案：沒有照搬上海新天地及該公司在內(nèi)地其他項(xiàng)目的設(shè)計(jì)模式和理念，而是運(yùn)用現(xiàn)代化的手法改造祖廟東華里片區(qū)內(nèi)具有典型嶺南民居建筑風(fēng)格的優(yōu)秀歷史建筑。祖廟東華里整個(gè)古建筑群以“修舊如舊”的方式進(jìn)行修葺、利用。

3）上海金橋?佳鄰坊：

陳舊業(yè)態(tài)驅(qū)使產(chǎn)業(yè)升級

　　項(xiàng)目位置：位于浦東新區(qū)金橋鎮(zhèn)中心，金高路佳樂路，緊鄰金橋市民文化廣場及陽光歐洲城、陽光國際公寓等中高端住宅小區(qū)，周邊社區(qū)成熟，1.5公里范圍擁有成熟社區(qū)人口10萬人，消費(fèi)人群中產(chǎn)以上比例占40%。

　　原狀：原新金橋商業(yè)中心，項(xiàng)目由陽光歐洲城集團(tuán)開發(fā)，于2006年首次開業(yè)，總建筑面積約5500㎡，地上商業(yè)共2層，地下一層停車場，車位約100個(gè)。并成功吸引了廊亦舫、家得利超市、愛嬰室母嬰生活館、鼎御咖啡、來音琴行、春瑞教育等品牌入駐。但經(jīng)過幾年的發(fā)展，周邊的商業(yè)競爭日趨激烈。面對消費(fèi)者對于更加精致舒適的購物環(huán)境和多元化購物體驗(yàn)的要求，建筑風(fēng)格略顯陳舊、業(yè)態(tài)配置相對單一的新金橋商業(yè)中心項(xiàng)目疲態(tài)盡顯。

　　改造商：天華邁卓商業(yè)管理公司

　　改造方案：面對周邊大型購物中心的強(qiáng)勢競爭，應(yīng)精準(zhǔn)鎖定小體量商業(yè)便利性、休閑性、消費(fèi)頻次高等獨(dú)特優(yōu)勢，采用差異化的品牌配置，多元化的業(yè)態(tài)組合，與大型綜合購物中心相得益彰，共同打造金橋鎮(zhèn)全新的文化、休閑、娛樂、商業(yè)核心區(qū)。基于此，邁卓將此項(xiàng)目定位成精致型社區(qū)鄰里中心，并正式更名為“金橋·佳鄰坊”，項(xiàng)目將著力以開放式的空間形態(tài)，時(shí)尚的建筑外形，主要業(yè)態(tài)涵蓋餐飲、生活服務(wù)、零售、親子等，為消費(fèi)者提供休閑、舒適、趣味、輕松的環(huán)境體驗(yàn)。

　　施工時(shí)間已在2015年8月底開始，2016年5月底整體開業(yè)。

5）天津和平大悅城：

老字號(hào)輸入運(yùn)營管理新模式

　　?

　　原狀：位于天津市和平區(qū)南京路商圈，原為天津的老字號(hào)商場津匯廣場

　　改造商：大悅城地產(chǎn)

　　改造方案：改造后項(xiàng)目總建筑面積達(dá)18萬平方米，商業(yè)運(yùn)營面積近7萬平方米，擁有地上六層，地下一層，是營口道地鐵站的上蓋物業(yè)。進(jìn)行了內(nèi)部建筑改造，設(shè)置了兩個(gè)“天飛梯”，留出中庭退臺(tái)式共享空間，使項(xiàng)目煥然一新。在經(jīng)營上，將引入大悅城主題街區(qū)產(chǎn)品線，打造符合定位的全新街區(qū)產(chǎn)品，提供極致互動(dòng)體驗(yàn)，“六樓”、“超級工厰”、“Hi內(nèi)”等主題街區(qū)均為商圈首創(chuàng)。

　　大悅城地產(chǎn)并未投入資金收購該項(xiàng)目，不持有津匯廣場股份，而是輸出運(yùn)營管理模式，與基金合作方新加坡政府投資公司（GIC）共享租金收益和收入分成。（GIC是大悅城地產(chǎn)的重要合作機(jī)構(gòu)，不2016年8月18日，GIC與中國人壽旗下公司以總價(jià)92.89億人民幣，收購了大悅城地產(chǎn)旗下的立運(yùn)、熙安和錦星公司的股權(quán)。）

　　改造成果：目前天津和平大悅城累計(jì)簽約品牌184個(gè)，累計(jì)簽約率達(dá)到100%，包括言幾又、UGG、Swarovs-ki、Evisu、Moussy等知名品牌，另引入百余個(gè)首次亮相南京路街區(qū)的品牌，40多個(gè)新進(jìn)入天津的品牌。

6）北京世貿(mào)天階：

商業(yè)項(xiàng)目不斷更新

　　原狀：2007年建成，作為北京乃至全國的標(biāo)桿型商業(yè)項(xiàng)目，世貿(mào)天階以得天獨(dú)厚的地理位置、獨(dú)特鮮明的建筑風(fēng)格、世界第三大天幕以及眾多國際知名品牌的入駐一直吸引著行業(yè)的目光、消費(fèi)者的青睞，這里一度被稱為“夢開始的地方”。 世貿(mào)天階即將步入第一個(gè)十年，這里仍然是眾多國際品牌亮相首選之地。面對商業(yè)環(huán)境的變化、電商的沖擊，消費(fèi)者購物行為的改變，促使世貿(mào)天階著手改造升級。

　　改造方案：在2016年開始了大刀闊斧的改革，從品牌架構(gòu)、硬件設(shè)施、客戶服務(wù)、購物體驗(yàn)上進(jìn)行全面的升級改造。此次調(diào)改始于2016年初，歷時(shí)5個(gè)月，從B1的重裝改造，到品牌結(jié)構(gòu)的優(yōu)化升級，物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)和商戶們做出了積極的努力，終于在去年十一如期開業(yè)并實(shí)現(xiàn)了60%以上的開業(yè)率，截至11月還將有30%的店鋪陸續(xù)開業(yè)，其中blt超市和西貝莜面村也都在10月10日正式對外營業(yè)，十一期間雖然有些商家還在試營業(yè)，但客流卻相當(dāng)可觀，各家餐飲門前都排起了長龍， B1開業(yè)迎來開門紅。

　　以上的幾個(gè)改建零售商業(yè)項(xiàng)目的案例能分為幾類：1. 創(chuàng)造性改造：利用歷史文化建筑，打造全新地標(biāo)型綜合類商業(yè)項(xiàng)目，此類項(xiàng)目投資巨大，改造期長，例如上海新天地與佛山嶺南天地；2. 變革型改造：通過并購原項(xiàng)目，改造成商業(yè)項(xiàng)目，持有經(jīng)營，并持續(xù)結(jié)合市場狀況改造，如凱德商用的項(xiàng)目；3.出塵煥新改造：陳舊業(yè)態(tài)帶來的必然更新改造，原開發(fā)商引入新的運(yùn)營管理團(tuán)隊(duì)，例如世茂天階項(xiàng)目，上海金橋項(xiàng)目，天津大悅城項(xiàng)目等。

　　3. 產(chǎn)業(yè)園區(qū)改造

　　通過挖掘老建筑老廠房的歷史文化價(jià)值、情感共鳴、情懷記憶等，匹配商業(yè)，從而形成一個(gè)獨(dú)特的體驗(yàn)空間，讓商業(yè)邏輯更綻放魅力；其次，利用老建筑形成具有獨(dú)有的商業(yè)主題，通過唯一性引起消費(fèi)力的變化。如今倡導(dǎo)的是體驗(yàn)性消費(fèi)，不僅強(qiáng)調(diào)真實(shí)性功能需求，還強(qiáng)調(diào)在逛的過程中產(chǎn)生非目的性消費(fèi)。

1）上海1933老場坊：

屠宰場變時(shí)尚勝地

　　建成時(shí)間：1933年

　　原狀：老場坊前身為上海公共租界最高行政機(jī)構(gòu)工部局所建遠(yuǎn)東最大的宰牲場，由英國著名設(shè)計(jì)大師巴爾弗斯（Balfours）設(shè)計(jì)，余洪記營造廠建設(shè)，帶有明顯的古羅馬帝國時(shí)期巴西利卡式建筑風(fēng)格。建筑外立面的水泥外墻從上到下設(shè)立花窗，由方、圓2種元素組成。

　　改造方案：改造過程保留建筑本身最本真的特色，同時(shí)又賦予它更多的現(xiàn)代功能，并植入最時(shí)尚的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，從而使1933老場坊變身為既代表老上海輝煌歷史，又承載現(xiàn)代文化功能的獨(dú)一無二的滬上建筑景觀。

　　改造成果：自1933老場坊修復(fù)成功以來，法拉利慶典派對、BMW亞洲公開賽慈善晚宴、保時(shí)捷60周年車展、雷達(dá)表50周年慶典、上海國際創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)活動(dòng)周、巴黎藝術(shù)設(shè)計(jì)展、王家衛(wèi)電影《藍(lán)莓之夜》亞洲首映派對、Adidas三葉草經(jīng)典系列狂歡派對、國際鉑金協(xié)會(huì)中國成立10周年慶典晚會(huì)、芝華士、可口可樂、耐克等等一系列國際一線品牌與影響重大的文化慶典活動(dòng)，紛紛在此綻放異彩。

　　隨著1933老場坊知名度大增，如IPOD專賣店、American Apparel服飾店、UNISONO、亞洲時(shí)代陶瓷工藝品店、雪茄客上海俱樂部等一批國內(nèi)外高檔品牌紛紛落戶于此。這座曾經(jīng)承載古老工藝流程具有濃厚歷史氣息的建筑，如今已成為全上海最激動(dòng)人心的時(shí)尚先鋒之地。

2）上海8號(hào)橋：

早期老廠房改造時(shí)尚企業(yè)

　　建成時(shí)間：20世紀(jì)70年代

　　原狀：上海汽車制動(dòng)器廠約15000平方米的老廠房

　　改造方案：2004年3月開始著手改造，是上海老廠房改造較早的項(xiàng)目之一，由時(shí)尚生活中心進(jìn)行改造，為上海首批創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)。項(xiàng)目總占地面積近萬平方米，建筑面積逾20000平方米。

　　改造成果：該項(xiàng)目吸引了眾多創(chuàng)意類、藝術(shù)類及時(shí)尚類的企業(yè)入駐，包括海內(nèi)外知名建筑設(shè)計(jì)、服裝設(shè)計(jì)、影視制作、畫廊、廣告、公關(guān)、媒體、頂級餐飲等公司，如設(shè)計(jì)金茂大廈的S.O.M、設(shè)計(jì)新上海國際大廈的B+H、英國著名設(shè)計(jì)師事務(wù)所ALSOP、法國F-emotion公關(guān)公司等。目前，入駐率保持在90%以上。

3)上海濱江創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)：

老舊工廠變設(shè)計(jì)天堂

　　建成時(shí)間：1920年代

　　原狀：位于上海市楊樹浦路近寧武路，原是上世紀(jì)20年代的一個(gè)舊工廠。

　　改造方案：由臺(tái)灣知名建筑設(shè)計(jì)師登琨艷設(shè)計(jì)改造。在廠房改造中，融入了大量的廢棄木料，瓦片青磚甚至是石庫門等草料，通過青草毛竹將這些搭配組合，用年輕的視覺打造出最前衛(wèi)的空間環(huán)境。

　　改造成果：變設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)的天堂。吸引了大批游客和企業(yè)，企業(yè)中尤以創(chuàng)意型藝術(shù)型為多。

4）深圳田面設(shè)計(jì)之都：

老先鋒煥發(fā)新活力

　　建成時(shí)間：上世紀(jì)80年代

　　原狀：深圳田面設(shè)計(jì)之都作為改革開放的先行地之一，由田面10棟舊建筑改造完成，包括6棟廠房和4棟宿舍，建筑面積約5萬平方米。但越來越密集的廠區(qū)隨著第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展逐漸衰退，造成土地以及城市資源的極大浪費(fèi)。舊建筑改造成為該區(qū)發(fā)展的重要途徑之一。

　　改造方案：舊建筑改造后的園區(qū)內(nèi)的空間設(shè)置包含了七個(gè)板塊，包括設(shè)計(jì)辦公企業(yè)區(qū)域、公共商務(wù)空間、展覽展示空間、創(chuàng)意型主題型酒店、配套運(yùn)營功能區(qū)、現(xiàn)代化公寓以及通過地下車庫改造的酒吧休閑區(qū)。

5）北京ART國際藝術(shù)園：

　　?

老酒廠變藝術(shù)園區(qū)

　　原狀：30年歷史的老酒廠，座落于北京市朝陽區(qū)安外北苑北湖渠，東連望京小區(qū)，西接亞運(yùn)村。占地面積20000多平方米。

　　改造方案：老廠區(qū)的安靜，大氣與現(xiàn)代藝術(shù)的時(shí)尚，精致相結(jié)合，充滿藝術(shù)氣息。

　　改造成果：園區(qū)內(nèi)定期舉行享有國際知名度的展覽，吸引了大批國內(nèi)外藝術(shù)家和業(yè)內(nèi)人士，也為酒廠?ART國際藝術(shù)園帶來了大量的人氣。同時(shí)，通過這些展覽的舉辦，奠定了酒廠?ART國際藝術(shù)園在藝術(shù)行業(yè)以及相關(guān)領(lǐng)域的學(xué)術(shù)和文化定位。

6）上海紅坊：

繁華路段老廠房變地標(biāo)觀光勝地

　　原狀：是上海鋼鐵十廠原軋鋼廠廠房，位于淮海西路570-588號(hào)，地理位置十分優(yōu)越，緊靠虹橋CBD，周邊交通四通八達(dá)。上海紅坊占地面積約有5萬平方米，建筑總面積約4萬平方米。

　　改造方案：改造后的紅坊內(nèi)有眾多手工作坊，裝修精致的百貨商店，商務(wù)辦公、大型展示、畫廊、休閑餐飲、等多種功能。舊城改造項(xiàng)目建有上海城市雕塑藝術(shù)中心及2600平方米大型展示廳，文化交流活動(dòng)頻繁，文化藝術(shù)氣息濃厚。現(xiàn)代化的鋼筋水泥與老建筑相結(jié)合，時(shí)尚的休閑方式與傳統(tǒng)街區(qū)將結(jié)合，彰顯自然和諧。

　　改造成果：上海紅坊因其濃郁的文化藝術(shù)氣息，每年吸引大批中外游客觀光旅游，是上海的地標(biāo)建筑之一。

7）上海同樂坊：

弄堂工廠年輕時(shí)尚場所

　　原狀：位于上海市靜安區(qū)內(nèi)，原先集聚了5家上世紀(jì)20年代的弄堂工廠。隨著城市化發(fā)展的腳步越來越快，這些老的工廠因?yàn)楫a(chǎn)能落后，能耗較大被逐漸淘汰。

　　改造方案：占地面積約為1萬平方米，主要以酒吧、咖啡館、俱樂部等為主體的年輕時(shí)尚場所。

　　改造成果：在原有傳統(tǒng)建筑和風(fēng)格的基礎(chǔ)上，重視商家特色和創(chuàng)意宣傳，引入了劉嘉玲的muse酒吧、林棟甫的老灶店、寶馬會(huì)所等。

8）上海田子坊：

經(jīng)典石庫門老里弄變身文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園

　　原狀：位于上海盧灣區(qū)泰康路２１０弄。泰康路是打浦橋地區(qū)的一條小街，１９９８年以前，這里還是一個(gè)馬路集。原先是上海老里弄，有30多種不同風(fēng)格的經(jīng)典石庫門建筑。石庫門內(nèi)部設(shè)施陳舊，作為住宅難以反映其市中心區(qū)位的價(jià)值。

　　改造方案：若作為文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園，則不但可以保護(hù)歷史建筑，更能達(dá)到市場價(jià)值的最優(yōu)化。

　　改造成果：自田子坊一期建成后，知名工作室與藝術(shù)家不斷進(jìn)駐，文化創(chuàng)意氛圍逐漸成熟。在田子坊二期改造中，創(chuàng)意園周邊居民自發(fā)將破舊的住宅改造并租賃給商戶，出租率高達(dá)80%，很好地迎合了市場需求。最終形成了一個(gè)建筑面積2萬方的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園，其中由環(huán)境驅(qū)動(dòng)自發(fā)改造成文創(chuàng)辦公的建筑面積為一期的3倍。

　　田子坊位于１９９８年１２月２８日，一路發(fā)文化發(fā)展公司首先進(jìn)駐泰康路，揭開了泰康路上海藝術(shù)街的序幕，不久又有著名畫家陳逸飛、爾冬強(qiáng)、王劼音、王家俊、李守白等以及一些工藝品商店先后入駐，使原來默默無聞的小街漸漸吹起了藝術(shù)之風(fēng)。

9）南海意庫：

老廠房變創(chuàng)意園

　　原狀:坐落于深圳蛇口半島，原為“三洋工廠”6幢老廠房

　　改造方案：園區(qū)由建筑相關(guān)設(shè)計(jì)類、網(wǎng)絡(luò)網(wǎng)游設(shè)計(jì)類、平面廣告及營銷設(shè)計(jì)類業(yè)態(tài)所組成，并輔以形象設(shè)計(jì)、烘焙創(chuàng)意、時(shí)裝設(shè)計(jì)、手工藝創(chuàng)意等商業(yè)業(yè)態(tài)

　　改造成果：容納吸引了一批初創(chuàng)公司、上市公司以及國際知名企業(yè)。

　　以上項(xiàng)目大多數(shù)為大多為老舊建筑或老舊廠房改造成的時(shí)尚創(chuàng)意園區(qū)，改造前后差異越大，越前衛(wèi)，越能獲得文化藝術(shù)類產(chǎn)業(yè)青睞，也是體現(xiàn)了城市更新中對歷史的傳承和新時(shí)代的變革。

　　4. 改造成聯(lián)合辦公樓

　　聯(lián)合辦公和長租公寓是目前比較風(fēng)行的兩種存量改造業(yè)態(tài)。

1）上海新車間

　　原狀：位于上海徐匯區(qū)，原為普通辦公場所。

　　改造方案：配備了完備的工具、零件、獨(dú)立的寄存箱供創(chuàng)客們DIY時(shí)使用，也提供各類個(gè)性化服務(wù)。

　　改造成果：是中國第一家創(chuàng)客空間，創(chuàng)客們可以在此開設(shè)講座、交流經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)行頭腦風(fēng)暴，還有咖啡館等場所提供休閑娛樂。新車間的社區(qū)化運(yùn)營模式既為每個(gè)創(chuàng)客分配了獨(dú)立的工作空間，也提供了相互交流的機(jī)會(huì)，吸引了大批創(chuàng)客入駐。

2）WeWork中國旗艦店

　　原狀：位于威海路 696 號(hào)，原本是一個(gè)廢棄的鴉片工廠，曾一度是藝術(shù)家們聚集創(chuàng)作的地方，在 2011 年被納入改造范圍。

　　改造方案：整棟樓呈“回”字形，設(shè)計(jì)師在原本露天的中庭部分加蓋了玻璃屋頂，屋頂之下就是整個(gè)空間的開放區(qū)。網(wǎng)織狀的線繩上掛著一粒粒圓球狀的燈，讓本來就敞亮的大廳更加亮堂且具有裝飾性。旋轉(zhuǎn)景觀樓梯將三層樓連接，美觀又實(shí)用。每層都有吧臺(tái)分布，啤酒、咖啡等飲料免費(fèi)提供。音樂貫穿整個(gè)中庭，音量大小適中，不會(huì)影響工作，同時(shí)又能增添氣氛的活躍。

　　WeWork 威海路新空間共有 1300 個(gè)工位。空間窄小且可以保證短時(shí)間內(nèi)舒適使用的電話亭、多功能會(huì)議室、流動(dòng)性工位和大小不一的固定辦公室等硬件產(chǎn)品都是通過建筑信息建模（Building Information Modeling，簡稱BIM）對用戶使用信息進(jìn)行收集、分析而設(shè)計(jì)出來。從裝修材料的挑選和處理，到各個(gè)功能性設(shè)施的安排和設(shè)計(jì)都是全球標(biāo)準(zhǔn)化。

　　WeWork 的三大招數(shù)、分別是空間、社區(qū)、以及服務(wù)，其中社區(qū)和服務(wù)是這個(gè)品牌最大的優(yōu)勢。

　　5. 出租公寓改造

1）新派北京CBD旗艦店：

收購+改造+持有+資產(chǎn)證券化

　　2013年新派公寓收購了北京森德大廈，通過收購+改造裝修不超過1.6億人民幣，成為現(xiàn)在的新派北京CBD旗艦店。現(xiàn)在資產(chǎn)名義價(jià)值如果按照區(qū)位住宅市場散售價(jià)估算已經(jīng)達(dá)到5個(gè)多億，三年間增值達(dá)3倍多。

　　現(xiàn)在新派公寓正謀求在交易所推出中國首個(gè)公寓類REITs，成為中國公寓行業(yè)首個(gè)“資產(chǎn)收購+持有運(yùn)營+資產(chǎn)證券化”的標(biāo)準(zhǔn)化樣本。

　　此外，新派還有其他四種物業(yè)獲取模式（新派稱之為四輪驅(qū)動(dòng)組合拳模式）：即私募REITs模式來做CBD旗艦店，用二房東的整租模式做了故宮店和新國展店（新派用房東利器進(jìn)行出租管理），用品牌輸出模式正在做南京人才公寓及成都高新區(qū)精品公寓，同時(shí)與開發(fā)商合資的模式也在南京和北京馬上落地，在深圳與機(jī)構(gòu)合作的人才公寓也會(huì)今年落地。

2）魔方公寓：

租賃商業(yè)項(xiàng)目+改造+出租

　　魔方就一直瞄準(zhǔn)集中式公寓市場。他們運(yùn)作的模式通常是租賃一整棟商業(yè)地產(chǎn)，然后按照統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)裝修改造，把房屋出租給22-35歲的白領(lǐng)人群，租金在3000元-6000元之間，最后再通過提升產(chǎn)品價(jià)值以及配套的生活類增值服務(wù)達(dá)到盈利。2016年，魔方深感以租賃物業(yè)再改造轉(zhuǎn)租的方式或許會(huì)趕不上存量市場發(fā)展，遂參股定位于存量資產(chǎn)收購的藍(lán)山資產(chǎn)管理有限公司（簡稱“藍(lán)山資產(chǎn)”）。

３）灣流國際青年社區(qū)：

“存量資產(chǎn)改造+地產(chǎn)金融+互聯(lián)網(wǎng)”

　　上海規(guī)模最大的集中型共享式國際青年社區(qū)管理方的灣流國際，其通過“存量資產(chǎn)改造+地產(chǎn)金融+互聯(lián)網(wǎng)”的創(chuàng)新商業(yè)模式。核心團(tuán)隊(duì)基本出身于星浩資本、金地集團(tuán)和雅詩閣。2015 年 8 月成立之初就通過基金模式融資 2.5 億元人民幣，4個(gè)多月時(shí)間內(nèi)完成了上海 12 個(gè)項(xiàng)目的投資。灣流國際聯(lián)合了包括法國鋒思GPT、AAI、Team+、Lvliving等在內(nèi)的國際一線建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所。例如周浦社區(qū)中，針對時(shí)下年輕人不同個(gè)性需求，把人群細(xì)化對應(yīng)到風(fēng)格細(xì)化，設(shè)計(jì)了輕熟女工業(yè)朋克風(fēng)、文藝女青年北歐輕奢風(fēng)、暖宅男日式和風(fēng)等十幾種戶型，獨(dú)立套房精裝全配。寶山的灣流國際青年社區(qū)還成為國內(nèi)首例將商場改造成住宅的項(xiàng)目。

　　由于出租公寓市場的創(chuàng)新性，這類改造還往往加上了互聯(lián)網(wǎng)以及資產(chǎn)證券化運(yùn)作，成為地產(chǎn)輕資產(chǎn)創(chuàng)新運(yùn)作的典范，這也為其他類型的存量改造，在融資，經(jīng)營和退出上提供了思路。

　　6. 民宿改造

梵舍城市民宿：

老洋房改建五星酒店

　　梵舍， 城市民宿品類開創(chuàng)者，成立于2015年，總部位于上海。按照國際五星級酒店標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)計(jì)建造和服務(wù)運(yùn)營，定位于高端連鎖城市民宿的品牌。服務(wù)于對空間品質(zhì)和文化格調(diào)有高追求的高端商務(wù)、度假和休閑人群。旨在打造中國首家標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營體系的分散式民宿酒店管理公司。

　　每個(gè)城市包含50~100套分布在歷史街區(qū)或高端小區(qū)的分散式民和1~2棟含30~50間套房的集中式民宿。首開城市上海集中于法租界，以最具上海歷史及文化特色的老洋房為標(biāo)的物業(yè)進(jìn)行。目前已有老洋房民宿酒店近50家（包含待運(yùn)營項(xiàng)目）。

　　其中，在上海，梵舍將視野放在黃浦、靜安、徐匯這三個(gè)中心城區(qū)，一年時(shí)間，他們打造已經(jīng)打造了20套各具風(fēng)格的民宿，其中初期產(chǎn)品目前入住率已經(jīng)達(dá)到90%。

　　7. 文化旅游商業(yè)區(qū)

1）南京夫子廟整體改造項(xiàng)目：

老舊景區(qū)創(chuàng)新

　　原狀：原建筑多為20世紀(jì)80年代按明清時(shí)期建筑形制修建，立面破壞嚴(yán)重，且與現(xiàn)代功能沖突。租賃與產(chǎn)權(quán)關(guān)系的復(fù)雜導(dǎo)致現(xiàn)狀缺乏控制，立面體塊關(guān)系復(fù)雜凌亂。

　　改造方案：改造中統(tǒng)籌商業(yè)規(guī)劃和商業(yè)模式的更新?lián)Q代，根據(jù)產(chǎn)權(quán)與業(yè)態(tài)梳理整個(gè)街區(qū)建筑群的立面關(guān)系，在恢復(fù)傳統(tǒng)風(fēng)格的基礎(chǔ)上適度創(chuàng)新，提升景區(qū)整體文化內(nèi)涵和商業(yè)氛圍。夫子廟創(chuàng)造性的打通了秦淮河邊的商業(yè)動(dòng)線，在貢院街和秦淮河之間穿插‘毛細(xì)血管’式的通道，采用現(xiàn)代手法，使商業(yè)步行街與秦淮河自然融合。并針對不同業(yè)態(tài)對其進(jìn)行創(chuàng)新抑或作古，并以現(xiàn)代材料重新詮釋傳統(tǒng)建筑韻味，使改造后的夫子廟具有“新”與“舊”相融合的形象特征。同時(shí)，將建筑要素和商鋪要素分離，以在保證商業(yè)多樣性的同時(shí)保持傳統(tǒng)建筑的風(fēng)貌。

2）成都文殊坊：

將商業(yè)規(guī)劃融入文化旅游

　　原狀：成都文殊坊以宗教佛禪文化、民俗文化為主題，以古建筑、古廟遺跡、民俗景觀為核心的現(xiàn)代體驗(yàn)式旅游，形成集佛教文化、旅游、餐飲、休閑、購物為一體的多功能都市旅游商業(yè)文化區(qū)。充分體現(xiàn)老成都人文歷史精髓的都市文化休閑旅游勝地。

　　改造方案：大部分建筑拆除后重新進(jìn)行情景商業(yè)規(guī)劃，形成不同的商業(yè)功能分區(qū)，并通過幾條商業(yè)主街串聯(lián)；寬窄巷子則以三條巷子為軸線，合圍形成三種功能各異的四合院式街區(qū)，步行街寬度4-7米，成為聚集人氣的步行商業(yè)游覽空間。

　　改造成果：改造后的文殊院片區(qū)有自己特有的川西民居文化和佛禪文化根基，建筑在此基礎(chǔ)上再加以復(fù)興就顯得更有生命力。

　　8. 住宅改造

　　目前業(yè)內(nèi)的住宅市場仍未大面積轉(zhuǎn)化成存量市場，仍然以新房和二手房銷售為主。因此住宅改造的案例目前并不多見。

上海鉑悅濱江

　　原狀：浦東新區(qū)洋涇社區(qū)C000204單元1-03-05地塊，屬于上海汽油機(jī)廠，隸屬于市屬國企上汽集團(tuán)，2002年—2013年，浦東新區(qū)政府歷時(shí)十余年完成這一地塊的土地收儲(chǔ)。2014年，旭輝以41.75億元的總價(jià)競得該地塊，溢價(jià)19.6%，樓板價(jià)18419元/平方米。

　　開發(fā)商：旭輝集團(tuán)

　　改造方案：打造成豪宅項(xiàng)目——鉑悅濱江，別墅單價(jià)為13萬/平方米。

專注于存量改造的地產(chǎn)基金

　　存量改造項(xiàng)目中，資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)以及運(yùn)營商的專業(yè)能力則會(huì)更大程度上決定項(xiàng)目價(jià)值的實(shí)現(xiàn)。目前很多大的地產(chǎn)商拿地能力強(qiáng)，但運(yùn)營能力嚴(yán)重不足，好的資管、運(yùn)營團(tuán)隊(duì)又缺乏資本去獲取資產(chǎn)，而不同類型城市更新業(yè)務(wù)與金融工具之間可建立多種勾稽關(guān)系，所以未來各方共同成為GP管理人來設(shè)立基金，一起參與具體的業(yè)務(wù)管理，設(shè)計(jì)退出機(jī)制，或許是存量改造項(xiàng)目合作的發(fā)展趨勢。

1）高和翰同

　　成立時(shí)間：2015年10月

　　資金方：翰同資本與高和資本

　　資金規(guī)模：一期5億元的基金在短短兩個(gè)月內(nèi)獲得了全額認(rèn)購，并于2015年12月份出資到位。

　　投資案例：目前已經(jīng)投資了7家企業(yè)，主要為創(chuàng)新的運(yùn)營商(包括長租公寓、文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園、商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營、養(yǎng)老地產(chǎn)、旅居等)、交易平臺(tái)、以及服務(wù)型企業(yè)等。其中包括集中式連鎖公寓“新起點(diǎn)公寓”、聯(lián)合辦公品牌“優(yōu)客工場”、沿街商鋪轉(zhuǎn)租服務(wù)機(jī)構(gòu)“鯤程投資”、海外度假別墅預(yù)訂平臺(tái)“第六感SenseLuxury”、長租公寓租房平臺(tái)“嗨住”、企業(yè)空間交易及服務(wù)平臺(tái)“空間家”、商鋪?zhàn)赓U服務(wù)平臺(tái)“鋪天地”。

2）朗詩中信城市更新投資平臺(tái)

　　成立時(shí)間：2016年9月8日

　　投資方：朗詩綠色地產(chǎn)與中信資本

　　投資方向：一線城市的存量物業(yè)改造

　　投資總額：超過200億元

　　投資的存量改造案例：在投資平臺(tái)成立之前，朗詩和中信資本已經(jīng)試水了位于上海的朗詩新西郊項(xiàng)目。該項(xiàng)目原名為虹橋綠苑，去年朗詩通過股權(quán)交易形式在境外以5.4億元收購了項(xiàng)目公司，單價(jià)為3.5萬元/平方米，如今項(xiàng)目周邊的在售新房均已經(jīng)超過了10萬元／平方米。

　　其他信息：朗詩和中信的合作結(jié)構(gòu)是50:50，股權(quán)對半，聯(lián)合管理，中信資本和朗詩旗下的青杉投資將作為聯(lián)合投資人和基金管理方的角色，為項(xiàng)目作出基金安排和投資選擇，朗詩綠色地產(chǎn)操盤團(tuán)隊(duì)將負(fù)責(zé)項(xiàng)目的開發(fā)、改造、銷售和運(yùn)營，最終由雙方一并找到適合具體項(xiàng)目的退出方式。

3）歌斐改造增值基金

　　成立時(shí)間：2016年

　　投資方：歌斐資產(chǎn)

　　投資方向：旨在應(yīng)用專業(yè)的資產(chǎn)管理理念和先進(jìn)的金融工具改造存量寫字樓地產(chǎn)，提升其價(jià)值。

4）萬丈資本

　　成立時(shí)間：2015年

　　投資方：萬科

　　資金規(guī)模：初期募集規(guī)模不小于100億元

　　投資方向：主要關(guān)注存量資產(chǎn)的收購與改造以及金融業(yè)務(wù)。

　　投資案例：2016年萬丈資本以超過23億元價(jià)格收購中區(qū)廣場，進(jìn)入上海核心商圈。

5）藍(lán)山資產(chǎn)

　　成立時(shí)間：2017年1月24日

　　投資總額：目標(biāo)資產(chǎn)管理規(guī)模100億元

　　投資方：魔方生活服務(wù)集團(tuán)、中航信托及贏麥企業(yè)共同投資

　　投資方向：主要聚焦位于中國的北上廣深的存量資產(chǎn)，并將存量資產(chǎn)改造為長租公寓，目標(biāo)是成為中國長租公寓并購的龍頭。

　　投資案例：暫無。

6）城市嘉實(shí)投資管理有限公司

　　成立時(shí)間：2014年底

　　投資方：上海城市地產(chǎn)和嘉實(shí)基金旗下的嘉實(shí)資本

　　投資案例：2015年10月，城市嘉實(shí)收購了第一個(gè)項(xiàng)目---上海世界貿(mào)易大廈，這個(gè)項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)關(guān)系本來很復(fù)雜，而之所以能成功收購也得益于前期與眾多小業(yè)主深度溝通并收下多數(shù)小產(chǎn)權(quán)，然后再從大股東手中收購大產(chǎn)權(quán)。目前該項(xiàng)目在改造中，將通過全方位的調(diào)整打造成全景商務(wù)服務(wù)辦公新貴。

存量改造的經(jīng)驗(yàn)之談

　　一、存量改造的五步驟

　　（一）是否需要改造？為什么？

　　從社會(huì)價(jià)值而言，一線城市核心區(qū)域的一些存量物業(yè)（包括寫字樓和商場等）雖然占據(jù)重要區(qū)位，但卻因?yàn)闃怯罾吓f，與當(dāng)代的街道風(fēng)貌和功能產(chǎn)生了嚴(yán)重的不匹配；從經(jīng)濟(jì)價(jià)值來說，這些物業(yè)租金常年偏低，估值無法體現(xiàn)，亟需改造提升。

　　在確定改造的必要性之后，先要對建筑大樓進(jìn)行一個(gè)全面的評估，就如同做一個(gè)全面的身體檢查。既有的建筑大樓普遍會(huì)存在外立面老舊的情況，商業(yè)界面、功能、綠化與周邊區(qū)域的整體品質(zhì)不匹配，造成整個(gè)大樓運(yùn)轉(zhuǎn)低效。除了外立面的問題，這些大樓內(nèi)的設(shè)施設(shè)備在使用十幾甚至二十多年之后，都會(huì)出現(xiàn)不同程度的老化。因此，要從外觀、功能、運(yùn)營等各個(gè)方面對建筑大樓進(jìn)行評測，并根據(jù)每棟大樓的情況，對癥下藥，提出改造方案。

　　（二）何時(shí)改造？

1、被動(dòng)改造

　　被動(dòng)改造主要源于大樓本身的狀況需要，比如設(shè)備老舊已無法再用或是安全因素存在隱患。若是樓內(nèi)的大部分設(shè)備已運(yùn)行10年以上，并時(shí)常發(fā)生故障，就必須立即進(jìn)行設(shè)備更新，以保障設(shè)施設(shè)備的良好運(yùn)轉(zhuǎn)。

2、主動(dòng)改造

　　主動(dòng)改造或是在政府的驅(qū)動(dòng)下，為了適應(yīng)外部社區(qū)的整體風(fēng)格而進(jìn)行的，亦或是出于提升大樓租金和租戶價(jià)值的考慮而進(jìn)行的。比較理想的改造時(shí)機(jī)當(dāng)然是租戶的租賃合同到期，大樓大部分面積處于清空狀態(tài)，能為改造提升提供良好的客觀環(huán)境。或是物業(yè)合同到期之時(shí)，便可以趁此機(jī)會(huì)更新團(tuán)隊(duì)，提升服務(wù)水準(zhǔn)。如果剛好物業(yè)所在區(qū)域正在進(jìn)行市容整治，則可在改造前期與政府積極溝通，以加快改造審批的節(jié)奏。

　　（三）改造成什么？

　　傳統(tǒng)開發(fā)商都是先造再銷，但因?yàn)椴煌膮^(qū)域由于自身的屬性，會(huì)在很大程度上影響產(chǎn)品在當(dāng)?shù)氐奈褪袌龌某潭取Ｈ羰情_發(fā)的產(chǎn)品不符合市場需求，很可能建造完成以后就不得不開始二次改造。

　　所以在改造的邏輯上要以銷定產(chǎn)，調(diào)研在此區(qū)域的市場情況和需求人群，在設(shè)計(jì)的環(huán)節(jié)就充分考慮招商運(yùn)營市場的需要，從整個(gè)目標(biāo)客戶的定位出發(fā)，反推出產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)計(jì)方案。例如如果是做寫字樓改造，首先要對商圈的辦公租金進(jìn)行調(diào)研，以確定項(xiàng)目租金區(qū)間；然后要對區(qū)域辦公租金進(jìn)行調(diào)研，以確定項(xiàng)目競爭檔次；接著要對區(qū)域辦公客戶調(diào)研，以確定項(xiàng)目目標(biāo)客戶行業(yè)類型。在此基礎(chǔ)上，最終確定產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)，包括租金水平、客戶定位以及差異化競爭的特色。

　　在產(chǎn)品設(shè)計(jì)方面，除了考慮整體產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)，還要考慮如何與后期的運(yùn)營結(jié)合。例如如果要改造的寫字樓物業(yè)周邊區(qū)域商鋪開門較晚，那在大樓的商鋪設(shè)計(jì)方面，就要考慮到配套商業(yè)能實(shí)現(xiàn)全時(shí)段覆蓋，確保商鋪無間斷地為租戶提供配套服務(wù)，提高大樓的實(shí)用性，拉動(dòng)整體招商。

　　對于不同市場情況下如何確定改造產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)，可借鑒上海城市地產(chǎn)的“全生命周期管理”的理念。

　　一個(gè)典型案例是城市地產(chǎn)2006年收購的北京著名的爛尾樓項(xiàng)目“名城國際大廈”，因?yàn)榕R近奧運(yùn)會(huì)，城市地產(chǎn)先是完成了萬豪酒店的建造，抓住了奧運(yùn)期間酒店需求旺盛的契機(jī)。在奧運(yùn)會(huì)結(jié)束后，城市地產(chǎn)再一次看準(zhǔn)了CBD的風(fēng)口，將兩座塔樓從萬豪收回改造成寫字樓，滿租后又將第三棟塔樓改成寫字樓，并引入配套商業(yè)，僅保留一座塔樓用于酒店。通過調(diào)整定價(jià)和豐富業(yè)態(tài)，不僅酒店的利潤沒有下滑，寫字樓和商鋪的租金收入也穩(wěn)定增長。

　　（四）改造如何實(shí)施？

1、成本管控

　　在改造的實(shí)施過程中，成本管控是核心，也是一個(gè)項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵因素。從經(jīng)濟(jì)利益的角度而言，前期改造期的投入成本直接影響到后續(xù)運(yùn)營管理的財(cái)務(wù)分配。為了加快整個(gè)改造周期，可將每個(gè)改造的階段和步驟細(xì)分為模塊進(jìn)行精細(xì)化管理。

2、協(xié)同合作

　　對于商業(yè)物業(yè)的改造來說，從模塊化管理的角度可分為三塊：設(shè)計(jì)、招商和運(yùn)營。設(shè)計(jì)要有與招商和市場對接的能力，招商要有設(shè)計(jì)和方案的研判能力，而運(yùn)營要根據(jù)實(shí)際情況向設(shè)計(jì)提出要求，因?yàn)榭赡苣硞€(gè)環(huán)節(jié)的設(shè)計(jì)更加合理就能在運(yùn)營環(huán)節(jié)節(jié)省很大的人工成本。

　　在整個(gè)實(shí)施過程中，前置審批計(jì)劃及招標(biāo)流程安排和施工排期都應(yīng)該細(xì)致到每天的計(jì)劃，使工程進(jìn)度與審批環(huán)節(jié)無縫對接。在改造的同時(shí)完成招租與運(yùn)營的籌備工作，將資本需求有效對接，優(yōu)化項(xiàng)目測算，實(shí)現(xiàn)價(jià)值的最大化。

　　二、存量改造的四動(dòng)因

　　1、沒有商管實(shí)力的土豪開發(fā)商，有點(diǎn)想法，于是，造出了商場大盒子，蹦的了一陣，認(rèn)栽不會(huì)玩，但又想資產(chǎn)盤活，找人來運(yùn)營，或者直接轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)。

　　2、有歷史背景及文化內(nèi)涵，地段有一定商業(yè)價(jià)值的老廠房、老街區(qū)，國資想要玩花樣，拉隊(duì)伍自己來，或轉(zhuǎn)讓給發(fā)展商，謀求區(qū)域轉(zhuǎn)型升級、政績及特色文化商業(yè)的綜合效應(yīng)。

　　3、商場老化，現(xiàn)有商場商管團(tuán)隊(duì)弱且無動(dòng)力，巴望別人家商場的好品牌及高格調(diào)，看到機(jī)會(huì)，但苦于沒實(shí)力。想轉(zhuǎn)讓，或借團(tuán)隊(duì)轉(zhuǎn)型升級。

　　4、商場有一定競爭力，但依然很有危機(jī)感，一直想要做進(jìn)一步的調(diào)整及提升，想把別人家的優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為自己家的獨(dú)特競爭力，想要以此開啟另一輪的復(fù)制模式并做大生意。

　　三、存量改造陷阱四留心

　　1、低價(jià)轉(zhuǎn)讓或求包租，但所在區(qū)域太冷僻，有一定成長空間，人氣太弱，人氣集聚需要更多時(shí)間，這個(gè)時(shí)候就要斟酌了，最好的做法是耗。

　　2、物業(yè)、工程有重大缺失，這個(gè)時(shí)候可以讓工程及研發(fā)團(tuán)隊(duì)出方案并算賬，太離譜的不要去碰。

　　3、場子的口碑太差，要力挽狂瀾需要付出更多，這個(gè)時(shí)候，就要斟酌了。

　　4、產(chǎn)權(quán)有問題，股東有矛盾，這一類的場子即使地段很好，可以嘗試去溝通，但還是要把持住，大宗交易可以談，輕資產(chǎn)運(yùn)營就是陷阱了。

　　四、籌備改造六要點(diǎn)

　　1、理清地段及商業(yè)價(jià)值，找到符合團(tuán)隊(duì)及所借團(tuán)隊(duì)的現(xiàn)有操作實(shí)力、博弈的收益最大化的商業(yè)定位及執(zhí)行細(xì)則。

　　2、有了目標(biāo)后，核心的就要找對人，自家總部派送組建商管團(tuán)隊(duì)，或者借團(tuán)隊(duì)來進(jìn)行開業(yè)籌備。要找夠經(jīng)驗(yàn)的且有類似成功項(xiàng)目的人來幫忙，更有時(shí)候，人才是決定成敗的關(guān)鍵。

　　3、建筑設(shè)計(jì)及規(guī)劃布局，按照商業(yè)邏輯重構(gòu)出競爭力、垂直及水平動(dòng)線按消費(fèi)者邏輯調(diào)整，業(yè)態(tài)、工程、視覺系統(tǒng)、體驗(yàn)細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)不落伍，并融入?yún)^(qū)域大環(huán)境借力并銜接商業(yè)氛圍。

　　4、招商抓最好品牌講情懷也要算賬，即講人情及商家品牌價(jià)值，但也得有綜合的租金收益，溝通研發(fā)來不斷驗(yàn)證，溝通運(yùn)營強(qiáng)調(diào)體驗(yàn)運(yùn)營、店招裝修、運(yùn)營細(xì)則及未來運(yùn)營價(jià)值點(diǎn)并展示，溝通工程幫商家解決合理的要求。

　　5、工地也能溝通區(qū)域消費(fèi)者，并不斷通過低成本的微信新模式推廣，打造區(qū)域熱點(diǎn)及行業(yè)關(guān)注，提升場子知名度幫到招商，提升區(qū)域消費(fèi)者認(rèn)知幫到將來運(yùn)營

　　6、籌備開業(yè)的過程中也得隨機(jī)應(yīng)變，應(yīng)付商家跳單、消防審批、品牌商家越來越過分的補(bǔ)貼及低租訴求

　　在存量房時(shí)代，抓住存量改造市場的發(fā)展機(jī)會(huì)，是房地產(chǎn)市場未來一長段時(shí)間的關(guān)鍵。縱觀以上各種存量地產(chǎn)改造的案例，可以看出，導(dǎo)致存量改造的主要有以下幾種原因：

　　1. 舊產(chǎn)業(yè)或舊模式的淘汰；

　　2. 產(chǎn)業(yè)升級換代的硬性需求；

　　3. 打造新的需求模式。

　　認(rèn)清改造原因，提早發(fā)現(xiàn)改造的機(jī)會(huì)，是存量改造市場獲取良好回報(bào)的首要因素。另一方面，縱使存量改造的市場巨大，但無論對于開發(fā)商還是基金來說，較大的難題無疑是這些物業(yè)的改造方向及后續(xù)的運(yùn)營管理，這才是盤活資產(chǎn)的關(guān)鍵。此外，借助地產(chǎn)加基金模式解決資金的同時(shí)，通過資產(chǎn)證券化和REITs等方式實(shí)現(xiàn)退出是一種可用途徑，也是難點(diǎn)。

上海房地產(chǎn)

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