春節假期歸來，深圳的樓市到底是冷是暖？

　　按照一月份官方數據，深圳新房均價5.5萬/平，微微跌了0.03%。然而遍地是豪宅的南山，新房均價破11萬/平。

　　為了給大家更直觀的感受，樓校長挑選了七大片區近期或將入市的熱盤進行實地探訪，看看能否在其中找到答案。

　　點擊藍字可回顧：春節后深圳146個在售新盤價格表

　　從大年初八開始，樓校長走訪了寶安福永沙井、南山、福田、羅湖、龍華、龍崗、坪山片區的21個熱盤，歷時3天。

　　相較于往前的“探春”，今年節后的踩盤可謂是速戰速決史上最快。即使臨近開盤，大多數樓盤依然沒有樣板房可看，樓校長表示踩得很沒feel。以下是樓校長總結的三大現象：

　　現象一

　　售樓處要啥沒啥，銷售謹言慎行

　　在樓校長走訪的21個樓盤里，有5個售樓處大門緊閉。而剩余開放的16個樓盤中，絕大部分都沒有樣板房、戶型圖、樓盤資料。一些項目則是此前已開過樣板房，但新政后嚴查關閉樣板房至今未重新開放。

　　而現場銷售也是謹言慎行，除了基本的項目情況介紹，關于具體節點（樣板房和開盤時間）、預計售價甚至是戶型面積的相關情況，都捂得嚴嚴實實不愿透露半分，一律表示預售證拿到之后才會開始宣傳。就連部分3月份即將入市的樓盤，連戶型大小都聲稱還沒確定。

　　看來即使104新政和稽查局嚴查已過去四個多月，深圳新房的后遺癥卻依然明顯。

　　現象二

　　節后到訪情況不算冷清，多是本地客戶

　　大部分樓盤春節期間都有安排值班，但根據現場銷售口徑假期看房的客戶并不多。而節后陸陸續續到訪客戶增多，樓校長工作日在現場也遇到了三三兩兩前來看房的購房者。樓校長在部分樓盤的客戶來訪登記本上也看到，來訪情況較好的日均有十幾批客戶。

　　此外，不管是關內中心區域還是關外偏遠地區，本地客都占了大多數，且對片區認可度更高，福永沙井片區尤甚。不過這或許也跟項目未大范圍宣傳有關，在低調階段只有依靠本地客戶來訪。

　　然而即使來訪情況并不那么冷清，據大部分銷售透露，目前購房者還是以觀望心態居多。

　　現象三

　　近期入市公寓居多，受投資客和二套置業青睞

　　樓校長現場探訪中敢透露大概節點的樓盤非常少，而預計近期即將入市主要還是公寓居多，比如萬科臻灣匯、招商中環、龍光玖鉆、恒大時尚慧谷等。

　　而這類公寓產品中，依然不乏投資客和二套置業者的身影。樓校長在踩盤期間，在不同的樓盤都遇到了幾位想買給父母居住的購房者。考慮到名額和首付的問題，公寓對于二套置業者顯然更加“劃算”。其中一位購房者就表示，二套首付要七成，而公寓只需五成，價格相對周邊住宅產品也低些，因此更偏向公寓。（樓校長溫馨提示：這類型購買公寓自住的，大部分都是有好幾套房的土豪科科。）

　　七大片區熱盤實探

　　南山

　　01

　　萬科臻灣匯

　　深圳灣超級總部基地

　　臻灣匯位于深圳灣超級總部基地西側，目前除了萬科深鐵項目、中信商業項目進駐超總基地，招商、天音也已進駐。項目占地面積6.8萬平，建筑面積47萬平，分東、西地塊開發，首期推出西地塊。項目目前蓄客量超過1000批次，1月份已經暫停接待新客戶。

　　項目位置：南山區深灣一路與白石三道交匯處（地鐵2號線紅樹灣站上蓋、靠近地鐵9/11號線紅樹灣南站）

　　推盤節點：項目西地塊F棟于1月24日批準備案，根據規土委規定，10個工作日內必須對外銷售；目前項目未出樣板房。

　　戶型套數：西地塊由6棟高層圍合而成。

　　A、B、E棟為250平拼250平的大平層，共216戶；C、D棟為250平拼310平的大平層，共76戶，A-E棟均為3.3米層高，一層兩戶，精裝交樓。

　　F棟為76平和85平的辦公soho產品，共216套，4.5米層高，6梯12戶。毛坯交樓，由業主統一委托裝修。

　　備案價格：均價13.6萬/平，價格區間10.8-20.2萬/平。

　　周邊房價：二手住宅如紅樹西岸、中信紅樹灣目前售價為10-15萬/平。

　　02

　　恒大天璟

　　南山高端商務公寓

　　南頭高端商務公寓，周邊有前海蛇口自貿區、蛇口網谷、后海總部基地、太子灣等。總建面15.2萬平，由兩棟超高層公寓和2萬平商業組成（地上45層，地下3層）。客戶以南山為主，投資客居多。春節后第一天日均10來批客戶，節假日看房的比較少。

　　項目位置：南山區南海大道和登良路交匯處（未來跟9號延長線南油站無縫接駁）

　　推盤節點：目前具體節點還沒確定，南塔已建到20多層，預計2019年中旬交樓。（2015年的地，40年產權）

　　戶型套數：首推南塔638套LOFT精裝公寓，面積為64-84平2房和96-104平3房（一層面積，買一層送一層）。18戶11梯，全通燃氣，有生活陽臺。

　　周邊房價：目前同類公寓產品有凱德公園一號、前海楓葉大廈、佳兆業前海廣場等，售價在7-8萬/平；住宅有深圳灣公館，目前均價14萬/平。二手住宅都在10萬/平以上，租金1房4500-5000元/月。

　　福田

　　01

　　萬科瑧山府

　　安托山豪宅

　　項目一期北地塊占地3.2萬平，建面17.5萬平。周邊教育資源優質，規劃有福田區政府牽頭，紅嶺教育集團入駐的安托山小學，初中則是深圳高級中學初中部。項目客戶主要來自福田、南山，為30-50歲以上的購房者，換房、改善型居住需求是項目的主要客源需求。

　　項目周邊還有安巒公館、天健公館等新項目建設、待售中。區域西面緊鄰安托山公園，政府欲將其打造成為擁有33個國際頂級博物館群落的生態公園。

　　項目位置：福田區安托山六路與僑香五道交匯處（距離北環大道直線距離200米，地鐵2、7號線安托山站）

　　推盤節點：預計2月底開放樣板房，預計3月底4月初開盤，首推一期北地塊，二期南地塊香蜜府暫無計劃。

　　戶型套數：一期北地塊共7棟住宅、2棟公寓，1-5棟每棟41層，位于邊角位的6、7棟每棟38層，兩棟公寓每棟3層，總套數556套。

　　其中，兩棟公寓為36套80平loft公寓，不面對投資客，只面向小區業主出售，用于業主工作室或家人居住用房；1-7棟為520套240平、250平的大平層住宅，品字形結構，3梯2戶。

　　周邊房價：錦廬花園二手房價格約在10萬/平以上。

　　02

　　萬科瑧山道

　　香蜜湖半山豪宅

　　項目為蘭江山第二期，占地6萬平，二期建筑面積7.7萬平，有獨立的停車場出入口，但是與小區一期共用園林。目前，項目的客戶基本都是高凈值購房者，來自福田、南山、后海、深圳灣等片區，客戶年齡段在30-40歲以上，個別買給家族中年輕一代，一般做家族自住用途。

　　項目位于香蜜湖半山生態控制線南麓，是該片區內最靠區域內側的樓盤，雖綠樹掩映，但交通耗時也較長。除項目外，區域內還有萬澤云頂香蜜湖、山語清暉、棲棠映山3個項目。

　　項目位置：福田區香蜜湖北蓮塘尾片區北環大道以北（目前僅有與北環大道一個出入口，毗鄰福龍路，靠近地鐵2號線香梅北站/香蜜站）

　　推盤節點：目前暫時只接受電話登記，預計3月份開放樣板房、開盤。

　　戶型套數：瑧山道為蘭江山第二期，共有2棟高層5個單元，其中5棟3個單元，6棟2個單元，共378套房源。

　　5棟戶型為176平、180平4房，層高3.15米，2梯2戶，精裝交樓，5A單元20層，5B、5C單元21層；

　　6棟為樓王單位，戶型為307平、318平大平層，層高3.3米，3梯2戶，毛坯交樓，共21層，其中307平有84套，戶型朝西南，可看塘朗山。

　　周邊房價：周邊毛坯次新房價格約在8萬/平左右，位于同一片區的萬澤云頂香蜜湖、山語清暉、棲棠映山都已交樓。

　　03

　　安巒公館

　　安托山高端住宅

　　安托山片區高端住宅，占地1.4萬平，建面8.3萬平，由A-F棟6棟樓組成，其中2棟為住宅，4棟為辦公樓或公寓。樓盤小、花園小，住宅少與其主打的豪宅氣質有些不符。

　　春節期間有銷售值班，但現場銷售與樓盤價格一樣“孤高冷傲”,對客戶愛答不理的。樓校長踩盤期間親眼目睹，一位中年體面大叔請銷售幫忙介紹，但拒絕登記名稱及電話號碼，銷售就放棄接待講解，繼續低頭玩手機。

　　項目位置：福田區香蜜湖僑香三道（安托山地鐵站A出口）

　　推盤節點：樣板房開放及推售節點未定，視預售證的時間點而定。

　　戶型套數：264套125-165方3-5房，公寓未定

　　預計售價：未定。項目帶豪裝出售，根據政府年初的限價令，明確合同價格不含精裝修成本，裝修款要一次性給到，客戶首付壓力大。

　　周邊房價：周邊二手房價格約8-12萬/平，如雅福居8.9萬/ 平,錦廬花園12萬/平。（個盤二手房價格參考鏈家網）

　　羅湖

　　01

　　招商中環

　　筍崗眾多舊改項目之一

　　招商中環總建面約50萬平，規劃有約11萬平高端公寓、約23萬平國際級寫字樓、約5萬平商業。項目位于筍崗片區，目前招商、華潤、寶能、深業、物資、中洲等大牌開發商都進駐該區做舊改項目。未來這片老倉庫區將變得高樓林立，成為深圳的商業金融中心，物流園區和都市創意總部基地。

　　項目位置：羅湖紅嶺北路與梅園路交匯處（7、9號線雙地鐵紅嶺北站）

　　推盤節點：營銷中心及樣板間開放中，預計3月底左右開盤

　　戶型套數：首推180多套81-128平2-3房公寓，帶裝修，通燃氣

　　周邊房價：該片區老舊小戶型樓房較多，均價5萬左右。

　　02

　　向西雍睦豪庭

　　羅湖成熟商圈

　　位于羅湖成熟商圈片區，距離萬象城、老街、國貿都很近。緊挨項目有一些舊改地塊，北面地塊已被華潤拿下，南面緊挨項目的2個地塊正在洽談中。項目占地8萬平，是一個集住宅、商業、公寓為一體的綜合體項目。交通便捷，周邊有1/2/3/9號地鐵線。

　　項目位置：深南路南側與春風路交匯處向西村旁（2號線湖貝站、9號線向西村站）

　　推盤節點：營銷中心已開，樣板房暫未開放。預計上半年開盤，具體時間待定。

　　戶型套數：共推77-146平2-4房毛坯住宅，共240戶。建筑左側為2梯4戶，右側為2梯6戶。 車位比1：1.15。項目一整棟公寓已打包售出，將成為希爾頓酒店。

　　周邊房價：老舊二手房多為4-5萬，羅湖新房房價7-10萬。如深業東嶺7.3萬，中海天鉆10萬。

　　寶安

　　01

　　華強城

　　福永大型綜合體

　　11號線塘尾站上蓋物業，離新會展中心只有3-4公里，80萬平大型綜合體，規劃有大型商業、寫字樓、人才公寓、高檔住宅及回遷房。周圍生活配套和整體環境有待完善，附近有塘尾工業園，工廠運行會產生大量廢氣廢物。目前到訪客戶以周邊自住客戶為主，南山福田客戶為輔。春節期間來訪情況尚可，去年4-5月開展示中心，目前登記了1000多2000批客戶。

　　項目位置：寶安大道和鳳塘大道交匯處（11號線塘尾站B出口）

　　推盤節點：新售樓部、樣板房開放及推售節點未定，視預售證的時間點而定。

　　戶型套數：項目分為三期開發，一二期為住宅、底商及幼兒園，三期為大型綜合商業、公寓、寫字樓。其中住宅高30-33層，總戶數約3645戶，梯戶比為2梯3戶、2梯4戶。一期基本已封頂，共10棟15座房源，約1800套住宅，72-160平2-5房。

　　預計售價：現場銷售稱可能會賣到4萬/平左右。目前周邊二手房價格約3.8-4.5萬/平，如中糧鳳凰里約4.2-4.5萬/平。

　　02

　　華僑城四海云亭

　　沙井剛需住宅

　　樓校長從11號線后亭站H出口步行至項目約10余分鐘，除項目自帶2層商業外，周邊無大型配套，距離天虹及京基百納則需約10分鐘車程。自帶幼兒園，帶沙井中學學位，小學需等區域最新小一報名政策出爐后才能確定。

　　目前項目接近封頂，原計劃2016年要入市，但最終卡在區域城市更新辦，暫未轉至國土局批復。104新政后至今，寶安除華盛西薈城外，未有其它項目獲得預售證。

　　現場銷售預計5年內2萬套商品房，基本都是舊改，一塊地都沒拍過，以工業區和舊村改造為主。

　　項目位置：寶安區沙井大埔路與中亭路交匯處西北側（11號線后亭站）

　　推盤節點：目前在等批預售證

　　戶型套數：76-128平2-4房，主力戶型89平，76-78平2房單位最受歡迎但量少，毛坯交房。C座和A座2單元屬于回遷房，可售700多套，主推A/B棟。

　　預計售價：不會高于華盛西薈城（3.9萬/平起，均價4.2萬/平）

　　周邊房價：春節前區域內華盛西薈城獲得預售證，起價3.9萬。由于四海云亭項目區位及配套均不如西薈城，故現場銷售表示售價預計也不會高于其現售價。

　　周邊幾乎無二手房，以小產權房為主，3公里左右距離的萬科翡麗郡二手房最高成交單價為4.6萬/平，目前售價在4.3萬/平左右。

　　對于沙井區域一二手房價格倒掛現象，現場銷售認為主要是受政府限價影響。

　　客戶情況：項目客戶群主要以沙井本地客為主，寶安、南山區域為輔。剛需、改善居多、投資偏少。

　　樓校長2月4日當天，在現場未看到有顧客看房，場面冷清，銷售表示春節前后，幾乎無人問津，年二十六左右周圍的店面基本關了，直至初七開開一部分。

　　03

　　星河榮御

　　沙井大型舊改項目

　　沙井大型舊改項目之一，步行12分鐘左右可達馬鞍山地鐵站，分4個地塊開發，1、2、3號地塊10棟住宅和loft公寓，約1000多套，4號地塊為市政公園。

　　除自帶2.7萬平商業外，步行約6分鐘即可到達京基百納。客戶群體以本地客居多，現場銷售表示新政后營銷中心已關閉，幾乎無接待客戶，來電量也減少不少。

　　項目位置：寶安沙井路與沙中路交匯處

　　推盤節點：預計3月底4月初，目前正在申請預售許可證

　　戶型套數：1000多套，89-140平3-5房和40-80平loft公寓

　　預計售價：參考周邊價格

　　周邊價格：旁邊中熙香莎中央已是現房，但據說由于老板出事一直未入市。西薈城3.9萬/平起，均價4.2萬/平。二手房以小產權為主，萬科翡麗郡售價4萬/平多。

　　龍華

　　01

　　龍光玖鉆

　　紅山地王項目

　　龍光又一個地王項目，地處龍華中心位置，定位相對高端。項目總建面75萬平（包括公園綠地和市政道路），集辦公、商務公寓、10萬平商業為一體。臨近深圳北站，周邊有在建的藝術購物公園紅山6979、龍華三館等。主要是福田南山龍華客戶，龍華本地客對片區認可度更高，自住客較多。

　　項目位置：龍華民治街道中梅路與騰龍路交匯處（地鐵紅山站將與商業無縫接駁）

　　推盤節點：目前還未開放樣板房，預計3月底開盤。預計2018年6月交房，土地產權40年。

　　戶型套數：目前在建的05地塊7棟公寓。首推2棟800多套公寓，分A座53-68平3房（可能不帶裝修）、B座79-107平3-5房，層高4.5米，應該會做成loft。共33層，5梯22戶。

　　預計售價：銷售對產品很自信，稱售價肯定比周邊高，將作為龍華價格標桿。目前新房和次新房比較多，如中航天逸、華業玫瑰四季、潤達圓庭、水榭春天、綠景1866等等，售價大多在6-8萬/平；同類公寓產品如星河傳奇，目前售價在5.8-6.3萬/平。

　　02

　　恒大時尚慧谷

　　大浪工改工項目

　　這是一個相對“奇葩”的樓盤。位于龍華區大浪，周邊工業區眾多。項目為產業配套住房，原先是工廠舊改，與商業公寓大致類似，產權50年，但只能以公司名義購買。節后到訪情況比較可觀，日均約10來批到訪客戶。附近沒有大型商業配套，項目自帶7000平商業；最近的地鐵是還未開通的6號線大朗站，走路也要20分鐘；但周邊有十幾個舊改規劃。

　　項目位置：龍華區大浪福龍路北（羊臺山森林公園旁）

　　推盤節點：預計3月份開盤，2月底開樣板房。

　　戶型套數：戶型目前還未確定，面積都在80平以下，最小應該在4-50平。層高4.5米，帶精裝，有可能做成loft。項目共11棟，每棟13層，6000多套。其中1棟是回遷房，首推2、3棟，共1800多套。每層12部電梯，但粗略計算每層應該幾十戶。車位較緊張，配比是1：0.5。

　　預計售價：由于是產業型用地，售價會比周邊住宅類產品低50-60%。周邊沒有新房，也很少二手住宅。唯一一個新盤是悠山美地，均價4.3萬/平。

　　項目要以公司名義買，銷售稱可注冊空殼公司，2000元可搞定。因為是政府跟恒大合作的項目，所以可做到首付3成，貸款10年。規定持有5年才能轉讓，否則增值部分歸政府所有。如果是公司股權轉讓更換稅費大概2萬，而直接轉售稅費高達20萬。

　　龍崗

　　01

　　大族云峰

　　坂田精裝現房

　　項目步行約12分鐘可到坂田地鐵站。目前已是毛坯準現房，精裝交樓。周邊暫無大型配套，后期自帶商業。二期會建幼兒園和一所九年一貫制學校，此前業主有學位需求是帶五和小學學位。

　　以周邊客戶及福田南山客戶為主，自住需求居多。春節后，工作日看房客戶約10批。樓校長當日在現場未偶遇真實看房客戶。

　　項目位置：龍崗坂雪崗大道與永香路交匯處

　　推盤節點：年中5-6月份

　　戶型套數：3號樓89平3房2廳2衛，5號樓79平3房2廳1衛和89平3房2廳2衛，6號樓120平4房和143平4+1房，共1100多套，100%實用率，89平單位房源占一半。

　　預計售價：銷售表示不低于6萬

　　周邊價格：5分鐘步行距離的碧桂園榮匯項目春節前獲批預售證，均價6.8萬/平，萬科第五園二手房均價6萬，最低5萬多，4期復式約6.5萬/平 ；珠江旭景佳園二手房均價4萬多，諾德中央道萬多。總體而言，二手房均價在4-6.5萬/平。

　　02

　　碧桂園榮匯

　　碧桂園深圳第一個項目

　　碧桂園在深圳的第一個項目，拿地以來就備受關注。該項目為坂田工業區改造安居房項目，因此800多套住宅幾乎都做成了政府安居房。戶型格局較緊湊。LOFT“創想空間”公寓產品多在低樓層，戶型僅一面有窗，視野不夠開闊。現場聽聞客戶吐槽一個戶型僅樓下有一個衛生間，而且浴室+廁所過于狹小。

　　項目位置：龍崗坂雪崗大道與中興路交匯處(坂田地鐵站B出口)

　　推盤節點：已拿預售證，順銷中，可按備案價直接購買。住宅6.5-6.9萬，LOFT公寓5.8-6.8萬，帶裝修交房

　　戶型套數：住宅45套，102-118平3-4房，2梯3戶；LOFT公寓180套，49-89平。

　　周邊房價：同在地鐵口附近的二手房，根據新舊程度不同，價格在3.5萬-6.5萬之間。其中富豪花園還在3字頭，十二橡樹莊園二期賣到6萬多。新房如榮君府公寓4.8萬左右，住宅均價5.8萬。

　　03

　　啟迪協信深圳科技園

　　大型產城綜合體

　　大運大型產城綜合體，占地19.2萬平，建筑面積78萬平。項目緊鄰香港中文大學、北理莫斯科大學等多所高校所在地--深圳國際大學城。毗鄰大運會主會場、大運會國際新聞中心等機構。自然風光美，交通便利，由于都是新規劃地塊，氣質顯得很高大上。

　　大戶型公寓以龍崗片區客戶為主，小戶型意向客戶多來自關內，投資客居多。

　　項目位置：龍崗大運新城青春路與龍飛大道交界處

　　推盤節點：營銷中心與樣板房已開放，預計4月初左右入市

　　戶型套數：首推1000多套帶裝修公寓，3座平層公寓，1座LOFT公寓。

　　LOFT面積為31-66平1-3房；4.5米層高。平層面積為56-96平1-3房；3米層高。

　　其中，平層戶型為1棟A座4梯8戶，1棟B座6梯12戶，3棟2梯8戶；LOFT戶型為2棟5梯24戶。據悉，1棟B座已整體打包賣給政府作人才房使用。

　　周邊價格：大運片區二手房住宅均價4.5萬以上，龍崗外國語學校學位房陽光天健城最高賣到6萬多。

　　坪山

　　01

　　龍光玖云著

　　坪山精裝公寓

　　項目占地2萬平，建面14萬平。周邊商業有天虹、力高金鋪、益田假日世界等，還自帶4000平的沿街商鋪，周邊規劃有坪山中小企業總部基地。周邊100米范圍內有中山學校（九年一貫制）、坪山高級中學，不過項目為商業性質，不帶學位。目前項目的客戶來源主要以本地為主，投資、自住需求大致各占一半，節后每日自然客的到訪量約2、3批左右。

　　項目一街之隔為信達泰禾坪山地王，目前土地被鐵皮圍欄，還未進場施工。

　　項目位置：坪山區中山大道與振環路交匯處，未來周邊規劃地鐵14、16、19號線，車程15分鐘到坪山高鐵站

　　推盤節點：樣板房暫時未開放，預計本月重開，預計3月底開盤，2019年交樓，為40年產權公寓，不限購不限貸。

　　戶型套數：共4棟小高層拼高層組成，總共2292套房源。

　　1、2號樓22層，3號樓9層，均是4.5米層高的loft產品，戶型為36、49、62平的2-3房，精裝交樓；4號樓最低7層，是平層產品，目前具體戶型待定，毛坯交樓。

　　1號樓6梯41戶953套房源；2號樓5梯39戶798房源；3號樓3梯40戶328套房源；4號樓原本設計213套房源，目前戶型有調整，房源套數待確定。

　　周邊房價：目前周邊在售公寓有中天美景、潮商廣場等，毛坯價格約為2.5萬/平左右，項目旁還有城投大廈建設中；二手住宅價格約為3.3萬/平左右，已建成比較成熟小區有深業東城國際、力高國際君御、京基御景印象等。

　　以上樓盤，不盡完善，但已是樓校長篩選過節點靠近，或是較具代表性的樓盤。如有疏漏，歡迎評論內指正補充。最后，樓校長還是找好朋友“深圳中原研究中心”要了一份全市2017年預計入市的完整樓盤列表，僅供參考。預祝大家開年愉快~買房順利~

數據來源：深圳中原數據研究中心