如果要問現在的深圳，網紅最愛的地方是哪，也許十個人里有八個會說：“萬象天地”！華潤操刀的萬象天地曾經是一個城中村，萬象天地連同周邊的住宅、寫字樓都是大沖村舊改的碩果。大沖舊改是廣東省最大的城中村改造項目，建成后，也成了深圳舊改的一個“標桿”。也有人盛贊大沖舊改是深圳最成功的舊改。

在與萬象天地相隔不遠的華僑城，也有一個舊改牽動著大家的心，那就是白石洲舊改。南山區土地有限，房價長居深圳首位，想要在南山購置新房的人，都會把目光聚焦在舊改上。因此，白石洲這個舊改“航母”，自然非常引人注目。目前南山已入市/即將入市的新盤大多來自舊改項目，如深業鶴塘嶺花園、萬科瑧山海家園，這兩個新盤都已經入市。香山道公館已經動工，預計明年入市。

到2019年，南山區批準城市更新單元計劃超78項，計劃批準用地面積392公頃。大規模的舊改可以有效緩解居住用地的緊張，隨著政府對舊改項目進度的重視，近年來也可以看到原本毫無動靜的擱置項目終于有了聲響，比如南苑新村舊改。

今天，我們重點為大家介紹南山比較受關注、體量也較大的9個舊改項目，誰最有可能再次復制大沖村的神話？周邊哪些小區值得關注？一起來看看吧！

1、沙河五村舊改（白石洲舊改）——深圳舊改“航母”

南山舊改計劃中，最受大家關注的，應該就是華僑城片區的白石洲舊改。自2019年舊改項目正式開始簽約后，關于白石洲這片地方的新聞與討論就沒有停過。白石洲，這個深圳最大的城中村，不僅是深漂們的“鄉愁”，還是一夜暴富的神話。

沙河五村舊改（以下稱為白石洲舊改）被稱為深圳舊改的“航母”，原因無二，就是建面占據深圳舊改項目的前列，高達347.96萬㎡。據開發商綠景中國公開的信息可知，白石洲舊改的開發周期約在8-10年，共分三期開發。

目前區域的周邊新房只有深業鶴塘嶺花園，二手房價集中在 10-16萬/平之間。

項目距離幾百米就是南山區沙河小學，正在建設中，重建后的沙河小學教學規模為48班配置，總建筑面積約36061.25㎡，預計在2021年底建成交付使用。

主導：綠景中國

范圍：深南大道、沙河街、沙河東路、香山西街、華夏街圍合而成，涵蓋城中村、住宅、商業等不同更新類型。

總建面：拆除用地面積約45.95萬㎡。改造后計容積率總建面高達347.96萬㎡，其中住宅125萬㎡，商業、辦公及旅館業104.5萬㎡，商務公寓112萬㎡，公共配套設施6.5萬㎡，容積率11.5。

最新動態：拆除工作已啟動。

項目節點：

2019 年 6 月，啟動拆遷補償協議簽訂

2020年10月26日，白石洲拆遷動工

預計2022年后入市

周邊房價：10萬-16萬元/平

受關注小區：深業鶴塘嶺花園（2020）、波托菲諾純水岸（1999-2013）、中海深圳灣畔花園（2013）、假日灣（2004）、香山美墅果嶺（2016）

賠付標準：

1、外來人員建房或購買房屋，不區分首層及二層，拆賠比例是1：1，要求每棟480平米內選住宅，其余選公寓。

2、老祖屋，指建成30年以上的單層或磚瓦房，拆遷比例1：3.5，可選住宅或公寓。

3、首層面積60%，可選擇1：1的集中商業或辦公樓，也可以選擇1：1.2的商務公寓，另外40%的面積及二層以上含二樓陽臺及飄出實體的投影拆遷比例是1：1.03，要求現狀每棟480平米內選住宅，其余選公寓。

4、各村集體物業，按1：1補償辦公樓，如果擇住宅或商務公寓，則和業主私宅補償標準一致。另外，如選擇貨幣補償則一律以2.8萬元/㎡計算。

2、南苑新村舊改——和木頭龍同一批的舊改“元老”

2010年4月，南苑新村與木頭龍、金鉆豪園、鶴塘小區、華泰小區、龍溪花園、海濤花園、橋東片區，共同成為深圳城市更新首批8個舊住宅小區改造項目。直到2019年7月31日，南山區重啟了南苑新村城市更新單元專規草案，并予以公示。至此，這個停滯已久的舊改項目再次啟動。

項目位于南山區政府對面，附近長期沒有新房入市，居民樓大多都是上個世紀的產物，舊改已是大勢所趨。周邊配套有南山醫院、南山文體中心、南山圖書館、荔香公園、歡樂頌商圈等設施，交通上也較為便捷。

項目將采取TOD模式（以公共交通為導向的開發模式）開發，計劃將居住、商業、辦公和公共空間解決在600米之內的范圍。可謂做到了功能性與人性化兼具的效果。該項目由1棟60F寫字樓公寓、2棟30F-40F公寓、9棟33F-48F超高層住宅以及1所18班小學、1所9班幼兒園組成。

南苑新村周邊二手房房價集中在7萬元-12萬元之間，建成年代大多在90年代至10年前，新小區不多，比較大的花園社區有西海明珠花園。五公里內有南山中加學校（私立）、南山第二外國語集團學府中學。

主導：萬科

范圍：位于南頭街道，桃園路與南山大道交匯處東南側。

總建面：44.9萬㎡，容積率8.02。其中住宅22.02萬㎡，商業3.36萬㎡，辦公5萬㎡，商務公寓14萬㎡，配套設施5230㎡，地下商業建筑面積5.1萬㎡，規劃停車位3450個。

最新動態：2020年3月，項目正式動遷。

周邊房價：10萬-12.6萬元/平

受關注小區：友鄰公寓（2006）、西海明珠花園（2004）、時代驕子大廈（2001）、愉康花園（1988）

賠付標準：南苑新村拆賠比達1:1.3，過渡時期的安置租金為每月90元/㎡，搬家費3000元。

3、能源工業小區舊改（萬科瑧山海家園）——麻雀雖小，區位甚好

2020年11月，萬科瑧山海家園獲批預售許可證，并在住建局官網公示，本次備案260套住宅及47套商業，均價10.6萬。

萬科的這個項目來自于能源工業小區舊改，周邊都是住宅，整體而言居家范圍比較濃重，因為靠近尚在開發的前海片區，商業還未成規模。交通方面，項目臨近月亮灣大道、東濱路等城市主干道、快速路，在兩個地鐵站之間，算是相當便利。

整體來看項目所處區位并非傳統的中心區域，但相鄰板塊均是發展潛力大，開發體量大的前海片區。前海的發展是以產業為主，住宅是比較稀少的，近前海的住宅區想必會大受歡迎。目前項目周圍小區均價都在11萬以上，且大多是2005年建成的，備案均價10.6萬的萬科瑧山海家園會受歡迎也不足為奇了。

值得注意的是，項目緊挨南山實驗集團南海中學。南海中學雖不是南山頭部學校，但在近幾年的中考中成績不錯，曾出過中考狀元。

主導：萬科

范圍：位于南山街道荔海二路與前海路交匯處西側。

總建面：6.3萬㎡，其中住宅5.53萬㎡，商業、辦公及酒店合計4340㎡，公共配套設施3350㎡。

周邊房價：9萬-12萬元/平

受關注小區：諾德假日花園（2000）、雷圳碧榕灣（2005）、太子山莊（1996）、山海翠廬（1999）

最新動態：2020年11月已獲批預售許可證，均價10.6萬/㎡推260套。12月7日公正搖號結束。

4、南山村舊改

南山村有800多年的歷史，它是南頭半島三大舊村之一，也是深圳最古老的村莊之一。和白石洲一樣，它也是許多“深漂”的深圳第一站。

南山村地處聯系前海、后海兩大中心區的空間發展軸帶上，區位交通條件優越。位于9號線延長線前海路站附近。教育方面則稍欠缺一些：周圍并沒有南山頭部學校。

從舊改總平面布局示意圖中可以看出，未來可能會建造13棟超高層住宅樓，其中只有1棟為59層，另外12棟為65層，商務公寓也多為44層或49層。

南山村舊改目前進度比較緩慢，仍在談判中，村內已經張貼了舊改的宣傳海報，也許舊改真的不遠了。

主導：大族控股集團

范圍：項目位于深圳市南山區南山街道南山村舊村片區，東臨南新路，南臨東濱路，西臨前海路，北臨南園村。

總建面：121.7萬㎡，其中住宅61.6萬㎡（含保障性住房7.7萬㎡），商業、辦公及旅館業建筑39.3萬㎡，商務公寓16.8萬㎡平（含人才公寓33690㎡）。

周邊房價：8萬元-15萬元/平

受關注小區：瑞景華庭（2002）、心語家園（2002）、心語雅園（2002）、鼎太風華（2002-2010）

5、向南村舊改

主導：恒大

范圍：位于南新路與桂廟路交匯處。向南村舊改分為向南一期（東至南山大道，南至海德二道，西至南新路，北至桂廟路，地鐵11號線南山站）和向南二期項目（東至南新路，南至桂廟路，北至學府路，西至前海路）。

總建面：一期：35.86萬㎡，二期：87.7萬㎡。

最新動態：簽約談判中。

周邊房價：6萬元-11萬元/平

受關注小區：南光城市花園（2009）、光彩新世紀家園（2004）、南海大廈（2009）、南光城市花園（2009）。

6、大新北舊改

大新北舊改是恒大在南山的第一個舊改。

項目西面靠近大興土木中的前海，聚集大體量的商務、商業空間，以及高密度的軌道交通規劃，定位為深圳的核心區之一。

主導：恒大

范圍：緊挨著卓越九瓏，西至大新街，南至桃園路，東至南新路，北至荔園西路。

總建面：38.6萬㎡，包括一座多元業態復合購物中心，其上蓋1棟甲級超高層地標寫字樓、6座超高層精品住宅，還有文物保護建筑、公共配套等。

周邊房價：8-10萬元/平

受關注小區（點擊小區名字可查看小區詳情）：星海名城（2000-2004）、前海花園（1997-2003）、翡翠明珠花園（2010）、前海金岸（2006）

最新動態：一部分樓棟已拆除，一部分空樓待拆除

7、田廈南新路西片區舊改

項目于2006年9月列入深圳市城中村（舊村）改造年度（第一批）計劃，2019年12月實施主體確認為卓越和田廈實業。是卓越集團在南山主導開發的首個舊改項目。

項目周邊配套已經相對完善，附近有南山歡樂頌、天虹、沃爾瑪、家樂福、人人樂等商場，還有南山文體中心、圖書館、文化博物館以及南山第六人民醫院等市政配套。

主導：卓越&田廈

范圍：位于南頭街道，南新路和桃園路交匯處西北側。

總建面：38.01萬㎡。其中商業面積高達30萬平，而住宅僅7萬平米，戶型面積約90-115平米。

周邊房價：8-10萬元/平

受關注小區：星海名城（2000-2004）、前海花園（1997-2003）、翡翠明珠花園（2010）、前海金岸（2006）

8、珠光村舊改

主導：京基集團

范圍：北鄰留仙大道，東臨平南鐵路，西南臨珠光路。

總建面：總建筑面積為46.35萬㎡，其中住宅26萬平方米，商業、辦公及酒店合計13.32萬平方米，商務公寓5.6萬平方米，公共配套設施1.42萬平方米。

周邊房價：7萬-11萬元/平

受關注小區（：珠光花半里（2007）、塘朗雅苑（2009）、龍都名園（2002）、寶珠花園（1997）

9、南水工業村舊改

主導：深圳新世界集團

范圍：位于南山區蛇口街道，蛇口工業五路與沿山路交匯處。

總建面：總建筑面積 30.4萬㎡，容積率為 4.95。包括住宅建筑面積 13.25萬㎡、商業、辦公及酒店建筑面積2000 ㎡、商務公寓 5.5萬㎡、公共配套設施建設面積 6130 ㎡。

項目由15棟建筑組成，涉及5棟超高層住宅、2棟公寓、1棟保障性住房、7座別墅組成，規劃住宅、商業、辦公、公寓等多種業態。

最新動態：項目工地已封頂。

周邊房價：9.5萬-15.5萬元/平

受關注小區：半山海景蘭溪谷一期（2004）、半山海景蘭溪谷二期（2007）、水灣1979二期（2015）

南山舊改數量對比關外不算多，但貴在地段好，品質精。在南山二手房上車難的情況下，舊改可以說是非常的香，所幸停滯了許久的舊改項目在這兩年紛紛動工，讓市民們看到了希望。南山舊改備受關注的幾個項目都集中在南頭-南山中心-蛇口一帶，希望經過舊改的洗禮，這些區域也能乘上周邊區域的發展之風，煥然一新吧！