昨日，經過多次征集意見和修改的《西安市物業管理條例》，在市十五屆人大常委會第35次會議上被表決通過，對于市民關心的一些熱點問題，條例給出了明確規定。該條例經省人大常委會審議通過后將正式施行。

　　熱點1

　　住宅內到底能不能開設托管班、私房菜、棋牌室?

　　應當經有利害關系的業主同意

　　市人大法制委員會主任委員郝福京說，在對條例修改征集意見過程中，對在住宅中開設托管班、私房菜、棋牌室等經營娛樂場所的問題，群眾反映意見數量較多。

　　該委員會審議認為，上位法對將住宅改變為經營性用房的界定是：在遵守法律、法規的基礎上，經有利害關系的業主同意后，方可將住宅改變為經營性用房，而且在特定物業中不得開辦產生油煙、異味、廢氣的餐飲服務項目。

　　對于能否將住宅用于經營小飯桌、托管班、老年餐桌或是開展其他經營活動沒有提出明確要求。業主可以在管理規約中進行約定或者通過征得有利害關系的業主同意這一環節予以限定。

　　同時，省市相繼出臺了學生托管就餐休息場所管理辦法，明確了部門監管職責和相關運行規范。因此，對改變物業用途、物業使用禁止行為的規定進行了修改。

　　對此，條例明確：業主、物業服務企業應當按照不動產權屬證書載明的用途，或者規劃行政主管部門批準的設計用途，使用物業及公共建筑和共用設施，不得擅自改變用途。確需改變的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主同意。改變公共建筑和共用設施用途的，還應當經業主大會同意。

　　熱點2

　　占用業主共有道路劃設停車位收益歸誰所有?能否出售或出租?

　　屬全體業主共有 不得出售出租

　　條例明確：物業管理區域內規劃用于停放汽車的車位、車庫，應當首先滿足本物業管理區域內業主的停車需要，其歸屬由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。

　　建設單位在銷售物業時，應當將擬出售、附贈或者出租車位、車庫的相關信息在銷售場所顯著位置公示。

　　占用業主共有道路、場地用于停放汽車的車位、車庫屬于全體業主共有，建設單位不得出售、附贈或者出租。

　　占用業主共有道路、場地停放汽車的，由業主大會決定是否收取場地占用費、收取標準和用途等事項。業主大會決定收取機動車輛場地占用費的，場地占用費屬于全體業主共有，由物業服務企業代為收取。

　　物業服務企業可以收取機動車輛停放服務費。機動車輛停放服務費屬于物業服務企業所有。

　　機動車輛場地占用費、機動車輛停放服務費的收取標準應當在物業管理區域內顯著位置公示。

　　物業服務企業應當將機動車輛場地占用費、機動車輛停放服務費單獨列賬，獨立核算。業主委員會應當對機動車輛場地占用費收支情況進行監督，并向業主大會報告。

　　業主對汽車停放有保管要求的，應當與物業服務企業另行簽訂保管服務合同。

　　公安、消防、搶險、救護、環衛等車輛執行公務時，在物業管理區域內臨時停放，不得收取費用。

　　物業管理區域內依法配建的人民防空工程，平時由投資者使用管理，收益歸投資人，戰時應當服從防空需要，統一調配使用。

　　政府投資建設的人民防空工程不得出售、附贈。

　　熱點3

　　電梯間公共場地等共用部位經營收益怎么處理?

　　應主要用于補充住宅專項維修資金

　　現實中，小區內利用電梯間、公共場地等共用部位、共用設施設備進行經營的行為十分普遍，但公共收益收支主體不明確、收支情況不透明，很多業主并未享受到公共收益。

　　對此，條例明確：利用物業共用部位、共用設施設備設置廣告、車位車庫和進行其他經營活動的，應當在征得相關業主、業主大會同意，并征求物業服務企業的意見后，按照規定辦理有關手續。所得收益應當主要用于補充住宅專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。

　　物業保修金與住宅專項維修資金有什么不同?條例規定，建設單位應當依照國務院及其建設行政主管部門的規定對物業保修期內的建設工程質量承擔保修義務。

　　不動產權屬初始登記前，建設單位應當按照規定向物業管理行政主管部門設立的保修金專門賬戶交存物業保修金。

　　而住宅專項維修資金是指用于物業保修期限屆滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。商品住宅的業主應當在辦理房屋入住手續前，將首期住宅專項維修資金足額存入住宅專項維修資金專戶。

　　建設單位、物業服務企業不得代收住宅專項維修資金。否則，由物業管理行政主管部門責令限期移交;逾期未移交的，處所收金額百分之一以上百分之五以下罰款;構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　熱點4

　　新老物業公司交接不暢該咋辦?

　　原物業公司合同期滿15日內應撤出

　　現實中，物業服務企業新老交接不順暢，檔案資料移交難，影響業主正常生活的情況時有發生。

　　對此，條例明確：物業服務合同期限屆滿3個月前，業主委員會應當組織召開業主大會，決定續聘或者選聘新的物業服務企業。

　　業主大會決定續聘的，業主委員會應當在物業服務合同期限屆滿7日前與物業服務企業續簽物業服務合同。業主大會決定選聘新的物業服務企業的，原物業服務企業應當在物業服務合同終止之日起15日內撤出物業管理區域，并配合新選聘的物業服務企業辦理交接手續，不得以物業服務中的債權債務糾紛未解決、階段工作未完成等為由拒絕退出。

　　物業服務企業退出物業管理區域，應當撤出管理區域內的物業服務人員，并向業主委員會履行交接義務，包括移交物業資料、財會資料、物業管理用房以及清退預收、代收的有關費用及利用共用部位、共用設施設備經營收益等。

　　物業服務企業不得損壞、隱匿、銷毀物業資料和財物。因維護保養不當等原因導致電梯、鍋爐、消防、監控安防等共用設施設備無法正常使用的，物業服務企業應當修復并承擔相應責任。