評(píng) 估 報(bào) 告 共 三 冊(cè)

　　本 冊(cè) 為第 二（8）冊(cè)

　　浙江英特集團(tuán)股份有限公司擬向

　　浙江華資實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司和浙江華辰投資發(fā)展有限公司

　　定向發(fā)行股票購(gòu)買該 二 公 司 持 有

　　浙江英 特 藥 業(yè) 有 限 責(zé)任 公 司 26%和 24%股 權(quán) 項(xiàng) 目

　　長(zhǎng)期投資-浙江英特物流有限公司

　　資 產(chǎn) 評(píng) 估 說(shuō) 明

　　中 聯(lián)評(píng)報(bào)字 [2015]第 648 號(hào)

　　中 聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估集團(tuán)有限公司

　　二 〇 一五年六月 十五日

　　浙江英特集團(tuán)股份有限公司擬購(gòu)買浙江英特藥業(yè)有限責(zé)任公司股權(quán)項(xiàng)目

　　長(zhǎng)期投資-浙江英特物流有限公司資產(chǎn)評(píng)估說(shuō)明

　　目 錄

　　第一部分關(guān)于評(píng)估說(shuō)明使用范圍的聲明 .................................................. 1

　　第二部分企業(yè)關(guān)于進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估有關(guān)事項(xiàng)的說(shuō)明 .................................. 2

　　第三部分資產(chǎn)清查核實(shí)情況說(shuō)明 .............................................................. 3

　　第四部分資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)估說(shuō)明 .................................................................. 7

　　一、流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估技術(shù)說(shuō)明 ...................................................................... 7

　　二、長(zhǎng)期股權(quán)投資評(píng)估技術(shù)說(shuō)明 ............................................................ 10

　　三、固定資產(chǎn)評(píng)估技術(shù)說(shuō)明 .................................................................... 14

　　三、無(wú)形資產(chǎn)--土地使用權(quán)評(píng)估技術(shù)說(shuō)明.............................................. 49

　　四、長(zhǎng)期待攤費(fèi)用技術(shù)說(shuō)明 .................................................................... 87

　　五、遞延所得稅資產(chǎn)技術(shù)說(shuō)明 ................................................................ 87

　　六、負(fù)債評(píng)估技術(shù)說(shuō)明 ............................................................................ 88

　　第五部分收益法評(píng)估技術(shù)說(shuō)明 ................................................................ 91

　　一、基本假設(shè) ............................................................................................ 91

　　二、評(píng)估方法 ............................................................................................ 92

　　三、資產(chǎn)核實(shí)與盡職調(diào)查情況說(shuō)明 ........................................................ 96

　　四、宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì) .................................................................................. 103

　　五、收益期限確定 .................................................................................. 124

　　六、凈現(xiàn)金流量估算 .............................................................................. 125

　　七、股東權(quán)益價(jià)值的預(yù)測(cè) ...................................................................... 134

　　第六部分評(píng)估結(jié)論及其分析 .................................................................. 140

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　　企業(yè)關(guān)于進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估有關(guān)事項(xiàng)的說(shuō)明

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　　第一部分關(guān)于評(píng)估說(shuō)明使用范圍的聲明

　　本資產(chǎn)評(píng)估說(shuō)明，僅供評(píng)估主管機(jī)關(guān)、企業(yè)主管部門備案審查資產(chǎn)

　　評(píng)估報(bào)告和相關(guān)監(jiān)管部門檢查評(píng)估機(jī)構(gòu)工作之用，非法律、行政法規(guī)規(guī)

　　定，材料的全部或部分內(nèi)容不得提供給其他任何單位和個(gè)人，也不得見(jiàn)

　　諸于公開(kāi)媒體；任何未經(jīng)評(píng)估機(jī)構(gòu)和委托方確認(rèn)的機(jī)構(gòu)或個(gè)人不能由于

　　得到評(píng)估報(bào)告而成為評(píng)估報(bào)告使用者。

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　　二〇一五年六月十五日

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　　第二部分企業(yè)關(guān)于進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估有關(guān)事項(xiàng)的說(shuō)明

　　本資產(chǎn)評(píng)估說(shuō)明該部分內(nèi)容由委托方和被評(píng)估單位共同撰寫，并由

　　委托方單位負(fù)責(zé)人和被評(píng)估單位負(fù)責(zé)人簽字，加蓋相應(yīng)單位公章并簽署

　　日期。詳細(xì)內(nèi)容請(qǐng)見(jiàn)《關(guān)于進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估有關(guān)事項(xiàng)的說(shuō)明》。

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　　第三部分資產(chǎn)清查核實(shí)情況說(shuō)明

　　一、評(píng)估對(duì)象與評(píng)估范圍說(shuō)明

　　（一）評(píng)估對(duì)象與評(píng)估范圍內(nèi)容

　　評(píng)估對(duì)象是浙江英特物流有限公司（以下簡(jiǎn)稱：“英特物流”）股東

　　全部權(quán)益，評(píng)估范圍為浙江英特物流有限公司全部資產(chǎn)及相關(guān)負(fù)債，賬

　　面 資 產(chǎn) 總 額 21,706.40 萬(wàn) 元 、 負(fù) 債 2,441.60 萬(wàn) 元 、 所 有 者 權(quán) 益

　　19,264.80 萬(wàn) 元 。 具 體 包 括 流 動(dòng) 資 產(chǎn) 1,026.15 萬(wàn) 元 ； 非 流 動(dòng) 資 產(chǎn)

　　20,680.25 萬(wàn)元；流動(dòng)負(fù)債 2,253.51 萬(wàn)元；非流動(dòng)負(fù)債 188.09 萬(wàn)元。

　　上述資產(chǎn)與負(fù)債數(shù)據(jù)系浙江英特物流有限公司提供的 2014 年 12 月

　　31 日的資產(chǎn)負(fù)債表，該會(huì)計(jì)報(bào)表經(jīng)天職國(guó)際會(huì)計(jì)師事務(wù)所（特殊普通合

　　伙）審計(jì)。

　　委托評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍與經(jīng)濟(jì)行為涉及的評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍

　　一致。

　　本次評(píng)估范圍中的主要資產(chǎn)為流動(dòng)資產(chǎn)、長(zhǎng)期股權(quán)投資、固定資產(chǎn)、

　　無(wú)形資和長(zhǎng)期待攤費(fèi)用。流動(dòng)資產(chǎn)主要為貨幣資金、應(yīng)收類款項(xiàng)和存貨。

　　固定資產(chǎn)包括房屋建筑物、機(jī)器設(shè)備、車輛和電子設(shè)備 827 項(xiàng)。

　　（二）實(shí)物資產(chǎn)的分布情況及特點(diǎn)

　　納入評(píng)估范圍內(nèi)的實(shí)物資產(chǎn)賬面值 10,963.03 萬(wàn)元，占評(píng)估范圍內(nèi)

　　總資產(chǎn)的 50.51 %。主要資產(chǎn)為房屋建（構(gòu)）筑物、機(jī)器設(shè)備、車輛、

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　　電子設(shè)備等。

　　1．實(shí)物資產(chǎn)主要分布在浙江英特物流有限公司院區(qū)內(nèi)。

　　2．浙江英特物流有限公司評(píng)估范圍內(nèi)的房屋建筑物均坐落在杭州市

　　拱墅區(qū)康橋鎮(zhèn)康樂(lè)路 7 號(hào)。房屋建筑物均辦理了房屋所有權(quán)證、土地使

　　用權(quán)證，土地使用權(quán)手續(xù)完整，土地使用權(quán)證編號(hào)杭拱國(guó)用（2012）第

　　100029 號(hào)，證載權(quán)利人浙江英特物流有限公司。

　　3.房屋建（構(gòu)）筑物：浙江英特物流有限公司現(xiàn)有房屋建筑物 8 項(xiàng)，

　　建筑面積 47,230.15 平方米，分別為 2008-2013 年建成投產(chǎn)。

　　構(gòu)筑物、管道溝槽共 6 項(xiàng)主要為廠區(qū)配套的道路、圍墻、室外給水、

　　排水管網(wǎng)等。

　　4.機(jī)器設(shè)備：浙江英特物流有限公司的設(shè)備主要為機(jī)器設(shè)備、電子

　　設(shè)備和車輛，機(jī)器設(shè)備 540 項(xiàng)，電子設(shè)備 827 項(xiàng)，車輛 46 項(xiàng)。至評(píng)估

　　基準(zhǔn)日設(shè)備維護(hù)、保養(yǎng)、使用正常，有少部分設(shè)備超出經(jīng)濟(jì)使用年限但

　　仍在使用。

　　（三）企業(yè)申報(bào)的賬面記錄或者未記錄的無(wú)形資產(chǎn)情況

　　浙江英特物流有限公司賬面申報(bào)評(píng)估的無(wú)形資產(chǎn)為土地使用權(quán)。土

　　地使用權(quán) 1 宗，為工業(yè)用地，賬面成本 15,475,456.00 元，已取得國(guó)有土

　　地使用證。

　　截止基準(zhǔn)日 2014 年 12 月 31 日，企業(yè)申報(bào)評(píng)估范圍內(nèi)無(wú)賬面未記

　　錄的無(wú)形資產(chǎn)。

　　（四）企業(yè)申報(bào)的表外資產(chǎn)的類型、數(shù)量

　　截止基準(zhǔn)日 2014 年 12 月 31 日，除上述資產(chǎn)外浙江英特物流有限

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　　公司申報(bào)評(píng)估的范圍內(nèi)無(wú)表外資產(chǎn)。

　　（五）引用其他機(jī)構(gòu)出具的報(bào)告的結(jié)論所涉及的資產(chǎn)類型、數(shù)量和

　　賬面金額（或者評(píng)估值）。

　　本次評(píng)估報(bào)告中基準(zhǔn)日各項(xiàng)資產(chǎn)及負(fù)債賬面值系天職國(guó)際會(huì)計(jì)師

　　事務(wù)所(特殊普通合伙)的審計(jì)結(jié)果。除此之外，未引用其他機(jī)構(gòu)報(bào)告內(nèi)

　　容。

　　二、資產(chǎn)核實(shí)情況總體說(shuō)明

　　評(píng)估人員在進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)清查前，制定現(xiàn)場(chǎng)清查實(shí)施計(jì)劃，按資產(chǎn)類型

　　和分布特點(diǎn)，分成房屋建筑物、機(jī)器設(shè)備、流動(dòng)資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)、收益

　　法等小組，同時(shí)于 2015 年 1 月 10 日至 2015 年 2 月 10 日進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)的核

　　查工作。清查工作結(jié)束后，各小組對(duì)清查核實(shí)及現(xiàn)場(chǎng)勘察情況進(jìn)行工作

　　總結(jié)。清查核實(shí)的主要步驟如下：

　　首先，輔導(dǎo)企業(yè)進(jìn)行資產(chǎn)的清查、申報(bào)評(píng)估的資產(chǎn)明細(xì)，并收集整

　　理評(píng)估資料。2015 年 1 月上旬，評(píng)估人員開(kāi)展前期布置工作，評(píng)估師對(duì)

　　企業(yè)資產(chǎn)評(píng)估配合工作要求進(jìn)行了詳細(xì)講解，包括資產(chǎn)評(píng)估的基本概念、

　　資產(chǎn)評(píng)估的任務(wù)、本次資產(chǎn)評(píng)估的計(jì)劃安排、需委托方和被評(píng)估企業(yè)提

　　供的資料清單、企業(yè)資產(chǎn)清查核實(shí)工作的要求、評(píng)估明細(xì)表和資產(chǎn)調(diào)查

　　表的填報(bào)說(shuō)明等。在此基礎(chǔ)上，填報(bào)“評(píng)估申報(bào)明細(xì)表”和“資產(chǎn)調(diào)查表”，

　　收集并整理委估資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)權(quán)屬資料和反映資產(chǎn)性能、技術(shù)狀態(tài)、經(jīng)濟(jì)

　　技術(shù)指標(biāo)等情況的資料。

　　其次，依據(jù)資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)明細(xì)表，對(duì)申報(bào)資產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查勘。不同

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　　的資產(chǎn)類型，采取不同的查勘方法。根據(jù)清查結(jié)果，由企業(yè)進(jìn)一步補(bǔ)充、

　　修改和完善資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)明細(xì)表，使“表”、“實(shí)”相符。

　　再次，核實(shí)評(píng)估資料，尤其是資產(chǎn)權(quán)屬資料。在清查核實(shí)“表”、“實(shí)”

　　相符的基礎(chǔ)上，對(duì)企業(yè)提供的產(chǎn)權(quán)資料進(jìn)行了核查。核查中，重點(diǎn)查驗(yàn)

　　了產(chǎn)權(quán)權(quán)屬資料中所載明的所有人以及其他事項(xiàng)，對(duì)產(chǎn)權(quán)權(quán)屬資料中所

　　載明的所有人與資產(chǎn)持有者和相關(guān)當(dāng)事人不符以及缺乏產(chǎn)權(quán)權(quán)屬資料

　　的情況，給予高度關(guān)注，進(jìn)一步通過(guò)詢問(wèn)的方式，了解產(chǎn)權(quán)權(quán)屬。

　　（二）影響資產(chǎn)核實(shí)的事項(xiàng)及處理方法

　　評(píng)估過(guò)程中，評(píng)估人員觀察所評(píng)估房屋建筑物的外貌，在盡可能的

　　情況下察看了建筑物內(nèi)部裝修情況和使用情況，未進(jìn)行任何結(jié)構(gòu)和材質(zhì)

　　測(cè)試。在對(duì)設(shè)備進(jìn)行勘察時(shí)，因檢測(cè)手段限制及部分設(shè)備正在運(yùn)行等原

　　因，主要依賴于評(píng)估人員的外觀觀察和被評(píng)估單位提供的近期檢測(cè)資料

　　及向有關(guān)操作使用人員的詢問(wèn)情況等判斷設(shè)備狀況。

　　本次評(píng)估除上述事項(xiàng)外，未發(fā)現(xiàn)其他影響資產(chǎn)核實(shí)的事項(xiàng)。

　　（三）資產(chǎn)清查核實(shí)結(jié)論

　　經(jīng)過(guò)清查核實(shí)，至評(píng)估基準(zhǔn)日，經(jīng)評(píng)估人員與企業(yè)相關(guān)人員清查，

　　清查情況表明：

　　1．非實(shí)物資產(chǎn)，評(píng)估申報(bào)明細(xì)表和賬面記錄一致，申報(bào)明細(xì)表與

　　實(shí)際情況吻合。

　　2．實(shí)物資產(chǎn)的清查情況與申報(bào)明細(xì)一一核對(duì)，對(duì)清查核實(shí)明細(xì)項(xiàng)

　　目已與企業(yè)財(cái)務(wù)人員進(jìn)行了溝通。

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　　第四部分資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)估說(shuō)明

　　根據(jù)本次資產(chǎn)評(píng)估的目的、資產(chǎn)業(yè)務(wù)性質(zhì)、可獲得資料的情況等，

　　采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法進(jìn)行評(píng)估。各類資產(chǎn)及負(fù)債的評(píng)估方法說(shuō)明如下。

　　一、流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估技術(shù)說(shuō)明

　　（一）評(píng)估范圍

　　納入評(píng)估的流動(dòng)資產(chǎn)包括貨幣資金、應(yīng)收賬款、預(yù)付賬款、其他應(yīng)

　　收款和其他流動(dòng)資產(chǎn)。

　　（二）評(píng)估程序

　　1．根據(jù)企業(yè)填報(bào)的流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)表，與企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行核

　　對(duì)，明確需進(jìn)行評(píng)估的流動(dòng)資產(chǎn)的具體內(nèi)容。

　　2．根據(jù)企業(yè)填報(bào)的流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)表，到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行賬務(wù)核對(duì)，

　　原始憑證的查驗(yàn)，對(duì)實(shí)物類流動(dòng)資產(chǎn)進(jìn)行盤點(diǎn)、對(duì)資產(chǎn)狀況進(jìn)行調(diào)查核

　　實(shí)。

　　3．收集整理與相關(guān)文件、資料。

　　4．在賬務(wù)核對(duì)清晰、情況了解清楚并已收集到評(píng)估所需的資料的

　　基礎(chǔ)上分別評(píng)定估算。

　　（三）評(píng)估方法

　　1．流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估方法

　　采用重置成本法評(píng)估，主要是：對(duì)貨幣資金及流通性強(qiáng)的資產(chǎn)，按

　　經(jīng)核實(shí)后的賬面價(jià)值確定評(píng)估值；對(duì)應(yīng)收類債權(quán)資產(chǎn)，以核對(duì)無(wú)誤賬面

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　　值為基礎(chǔ)，根據(jù)實(shí)際收回的可能性確定評(píng)估值。

　　2．各項(xiàng)流動(dòng)資產(chǎn)的評(píng)估

　　（1） 貨幣資金

　　貨幣資金賬面值為 2,338,445.26 元，其中現(xiàn)金 8,854.64 元，銀行

　　存款 2,329,590.62 元。

　　庫(kù)存現(xiàn)金存放于公司財(cái)務(wù)部。評(píng)估人員對(duì)現(xiàn)金進(jìn)行全面的實(shí)地盤點(diǎn)，

　　根據(jù)盤點(diǎn)金額情況和基準(zhǔn)日期至盤點(diǎn)日期的賬務(wù)記錄情況倒推評(píng)估基

　　準(zhǔn)日的金額，全部與賬面記錄的金額相符。以盤點(diǎn)核實(shí)后賬面值確定評(píng)

　　估值。現(xiàn)金評(píng)估值 8,854.64 元。

　　銀行存款均為人民幣存款，對(duì)所有銀行存款賬戶進(jìn)行了函證，以證

　　明銀行存款的真實(shí)存在，同時(shí)檢查有無(wú)未入賬的銀行借款，檢查“銀行

　　存款余額調(diào)節(jié)表”中未達(dá)賬的真實(shí)性，以及評(píng)估基準(zhǔn)日后的進(jìn)賬情況。

　　以清查核實(shí)后賬面值確認(rèn)為評(píng)估值。

　　銀行存款評(píng)估值 2,329,590.62 元。

　　貨幣資金評(píng)估值 2,338,445.26 元。

　　（2） 應(yīng)收賬款

　　應(yīng)收賬款賬面余額 2,436,631.86 元，壞賬準(zhǔn)備 12,183.16 元，賬面

　　價(jià)值 2,424,448.70 元，主要為應(yīng)收的各企業(yè)的運(yùn)費(fèi)和倉(cāng)儲(chǔ)費(fèi)。

　　評(píng)估人員在對(duì)應(yīng)收款項(xiàng)核實(shí)無(wú)誤的基礎(chǔ)上，借助于歷史資料和現(xiàn)在

　　調(diào)查了解的情況，具體分析數(shù)額、欠款時(shí)間和原因、款項(xiàng)回收情況、欠

　　款人資金、信用、經(jīng)營(yíng)管理現(xiàn)狀等。根據(jù)債務(wù)人的財(cái)務(wù)狀況及歷史還款

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　　情況，及合同履行的情況，由企業(yè)業(yè)務(wù)人員、管理人員及評(píng)估人員分析

　　后判定的風(fēng)險(xiǎn)損失數(shù)量確定。

　　應(yīng)收賬款采用賬齡分析的方法估計(jì)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)損失，對(duì)發(fā)生時(shí)間在 1

　　年以內(nèi)的，評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)損失的可能性為 0.5%；發(fā)生時(shí)間 1 到 2 年（含 2

　　年）的評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)損失的可能性為 10%；發(fā)生時(shí)間 2 到 3 年（含 3 年）的

　　評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)損失的可能性為 20%；發(fā)生時(shí)間 3 到 4 年（含 4 年）的評(píng)估風(fēng)

　　險(xiǎn)損失的可能性為 50%；發(fā)生時(shí)間 4 到 5 年（含 4 年）的評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)損失

　　的可能性為 70%；發(fā)生時(shí)間 5 年以上的評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)損失為 100%。

　　按以上標(biāo)準(zhǔn)，確定評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)損失 12,183.16 元，以應(yīng)收賬款合計(jì)減

　　去評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)損失后的金額確定評(píng)估值。壞賬準(zhǔn)備按評(píng)估有關(guān)規(guī)定評(píng)估為

　　0.00 元。

　　應(yīng)收賬款評(píng)估值為 2,424,448.70 元。

　　（3） 預(yù)付賬款

　　預(yù)付賬款賬面價(jià)值為 3,489,806.10 元，主要為預(yù)付房租、設(shè)備款和

　　空調(diào)維護(hù)費(fèi)等。對(duì)預(yù)付賬款，評(píng)估人員核實(shí)了賬簿記錄、檢查了原始憑

　　證、采購(gòu)合同等相關(guān)資料，核實(shí)交易事項(xiàng)的真實(shí)性、賬齡、業(yè)務(wù)內(nèi)容和

　　金額等，未發(fā)現(xiàn)供貨單位有破產(chǎn)、撤銷或不能按合同規(guī)定按時(shí)提供貨物

　　等情況，故以核實(shí)后賬面值作為評(píng)估值。

　　預(yù)付賬款評(píng)估值為 3,489,806.10 元。

　　（4） 其他應(yīng)收款

　　其他應(yīng)收款賬面余額 764,066.83 元，壞賬準(zhǔn)備 148,915.22 元，賬

　　面凈額 615,151.61 元。主要為燃?xì)赓M(fèi)、履約保證金和押金等。

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　　評(píng)估人員在對(duì)其他應(yīng)收款核實(shí)無(wú)誤的基礎(chǔ)上，借助于歷史資料和現(xiàn)

　　在調(diào)查了解的情況，具體分析數(shù)額、欠款時(shí)間和原因、款項(xiàng)回收情況、

　　欠款人資金、信用、經(jīng)營(yíng)管理現(xiàn)狀等。采用個(gè)別認(rèn)定和賬齡分析的方法

　　估計(jì)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)損失。對(duì)關(guān)聯(lián)方的往來(lái)款項(xiàng)及內(nèi)部職工備用金借款，評(píng)估

　　風(fēng)險(xiǎn)損失的可能性為 0；對(duì)外部單位發(fā)生時(shí)間在 1 年以內(nèi)的，評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)

　　損失的可能性為 0.5%；發(fā)生時(shí)間 1 到 2 年（含 2 年）的評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)損失

　　的可能性為 10%；發(fā)生時(shí)間 2 到 3 年（含 3 年）的評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)損失的可能

　　性為 20%；發(fā)生時(shí)間 3 到 4 年（含 4 年）的評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)損失的可能性為

　　50%；發(fā)生時(shí)間 4 到 5 年（含 4 年）的評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)損失的可能性為 70%；

　　發(fā)生時(shí)間 5 年以上的評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)損失為 100%。

　　按以上標(biāo)準(zhǔn)，確定評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)損失 148,915.22 元，以其他應(yīng)收款合

　　計(jì)減去評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)損失后的金額確定評(píng)估值。壞賬準(zhǔn)備按評(píng)估有關(guān)規(guī)定評(píng)

　　估為 0.00 元

　　其他應(yīng)收款評(píng)估值 615,151.61 元。

　　（5） 其他流動(dòng)資產(chǎn)

　　其他流動(dòng)資產(chǎn)賬面 1,393,664.61 元，主要為期末留抵稅額。評(píng)估人

　　員核對(duì)明細(xì)賬與總賬、報(bào)表余額相符，核對(duì)企業(yè)稅額計(jì)算的合理性等。

　　按核實(shí)后的賬面值確認(rèn)其他流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估值。

　　其他流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估值為 1,393,664.61 元。

　　二、長(zhǎng)期股權(quán)投資評(píng)估技術(shù)說(shuō)明

　　1.長(zhǎng)期股權(quán)概況.

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　　長(zhǎng)期股權(quán)投資的賬面值 80,000,000.00 元，共 2 項(xiàng)投資。具體明細(xì)如

　　下表：

　　表4-1 長(zhǎng)期投資情況表

　　投資 持股

　　被投資單位名稱 賬面價(jià)值

　　日期 比例%

　　溫州英特醫(yī)藥倉(cāng)儲(chǔ)有限公司 2013/6/5 54.55 30,000,000.00

　　金華英特醫(yī)藥物流有限公司 2014/12/10 80 50,000,000.00

　　合計(jì) 80,000,000.00

　　各長(zhǎng)投單位基本情況如下：

　　(1)溫州英特藥倉(cāng)儲(chǔ)有限公司

　　名 稱：溫州英特藥倉(cāng)儲(chǔ)有限公司

　　類 型：有限責(zé)任公司

　　住 所：溫州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)濱海園區(qū)明珠路管委會(huì)辦公樓 5108

　　室

　　法定代表人： 吳華慶

　　營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)：330305000025752

　　注冊(cè)資本：5000 萬(wàn)元

　　成立日期：2012 年 4 月 26 日

　　公司辦公地址：溫州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)濱海園區(qū)明珠路管委會(huì)辦公樓

　　5108 室

　　經(jīng)營(yíng)范圍：許可經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目：無(wú)。一般經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目：藥品倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)（不

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　　含危險(xiǎn)化學(xué)品）。（上述經(jīng)營(yíng)范圍不含國(guó)家法律法規(guī)規(guī)定禁止、限制和許

　　可經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目。）

　　溫州英特醫(yī)藥倉(cāng)儲(chǔ)有限公司是由浙江英特藥業(yè)有限責(zé)任公司于

　　2012 年 4 月出資 2500 萬(wàn)元設(shè)立的。

　　2013 年 6 月 18 日，浙江英特物流有限公司對(duì)溫州英特醫(yī)藥倉(cāng)儲(chǔ)有

　　限公司增資 3000 萬(wàn)元。增資后注冊(cè)資本更為 5500 萬(wàn)元，股東為浙江英

　　特藥業(yè)有限責(zé)任公司（持股 45.45%）和浙江英特物流有限公司（持股

　　54.55%）。

　　截至評(píng)估基準(zhǔn)日，溫州英特藥倉(cāng)儲(chǔ)有限公司實(shí)收資本為 5500 萬(wàn)元

　　人民幣，股東名稱、出資額和出資比例如下：

　　表4-2 股東名稱、出資額和出資比例

　　序號(hào) 股東名稱 出資額（萬(wàn)元） 出資比例%

　　1 浙江英特藥業(yè)有限責(zé)任公司 2,500.00 45.45%

　　2 浙江英特物流有限公司 3,000.00 54.55%

　　合 計(jì) 5,500.00 100%

　　溫州英特藥倉(cāng)儲(chǔ)有限公司資產(chǎn)總額為 5,606.77 萬(wàn)元，負(fù)債總額

　　13.20 萬(wàn)元，所有者權(quán)益 5,593.57 萬(wàn)元。

　　（2）金華英特醫(yī)藥物流有限公司

　　名 稱：金華英特醫(yī)藥物流有限公司

　　類 型：有限責(zé)任公司

　　住 所：浙江省蘭溪市上華街道沈村

　　法定代表人： 吳華慶

　　營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)：330702000067356

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　　注冊(cè)資本：5000 萬(wàn)元

　　成立日期：2011 年 11 月 22 日

　　公司辦公地址：浙江省蘭溪市上華街道沈村

　　經(jīng)營(yíng)范圍：藥品裝卸搬運(yùn)、倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)，藥品物流方案設(shè)計(jì) ，國(guó)內(nèi)

　　貨運(yùn)代理、貨運(yùn)信息咨詢服務(wù)，市場(chǎng)營(yíng)銷策劃。（依法須經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目，

　　經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)后方可開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)）

　　金華英特醫(yī)藥物流有限公司是由浙江英特藥業(yè)有限責(zé)任公司于

　　2013 年 3 月出資 1000 萬(wàn)元設(shè)立的。2014 年 12 月浙江英特物流有限公

　　司對(duì)金華英特醫(yī)藥物流有限公司增資 4000 萬(wàn)元，增資后金華英特醫(yī)藥

　　物流有限公司注冊(cè)資本為 5000 萬(wàn)元。股東為浙江英特藥業(yè)有限責(zé)任公

　　司（持股 20%）以及浙江英特物流有限公司（持股 80%）。

　　截至評(píng)估基準(zhǔn)日，金華英特醫(yī)藥物流有限公司實(shí)收資本為 5000 萬(wàn)

　　元人民幣，股東名稱、出資額和出資比例如下：

　　表4-3 股東名稱、出資額和出資比例

　　序號(hào) 股東名稱 出資額（萬(wàn)元） 出資比例%

　　1 浙江英特藥業(yè)有限責(zé)任公司 1,000.00 20%

　　2 浙江英特物流有限公司 4,000.00 80%

　　合 計(jì) 5,000.00 100%

　　金華英特醫(yī)藥物流有限公司資產(chǎn)總額為 6,057.92 萬(wàn)元，負(fù)債總額

　　0.02 萬(wàn)元，所有者權(quán)益 6,057.90 萬(wàn)元。

　　評(píng)估人員根據(jù)企業(yè)申報(bào)的長(zhǎng)期股權(quán)投資評(píng)估明細(xì)表，查閱了投資單

　　位章程、協(xié)議、經(jīng)營(yíng)范圍和經(jīng)營(yíng)情況、投資日期、原始投資額和股權(quán)比

　　例等書面資料。

　　2.評(píng)估方法

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　　長(zhǎng)期股權(quán)投資是具有控制關(guān)系和非控制關(guān)系的長(zhǎng)期股權(quán)投資，對(duì)被

　　投資單位采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法和收益法進(jìn)行整體評(píng)估，對(duì)于控股的長(zhǎng)期股權(quán)

　　投資以對(duì)被投資單位進(jìn)行整體評(píng)估后的股東全部權(quán)益乘以持股比例作

　　為評(píng)估值，對(duì)于非控股的長(zhǎng)期股權(quán)投資按照被投資企業(yè)基準(zhǔn)日的所有者

　　權(quán)益乘以股權(quán)比例確定長(zhǎng)期投資的評(píng)估值。

　　本次評(píng)估對(duì)上述兩家長(zhǎng)投企業(yè)進(jìn)行了整體評(píng)估，評(píng)估值以被投單位

　　經(jīng)評(píng)估后的所有者權(quán)益乘以英特物流的持股比例確認(rèn)。

　　在確定長(zhǎng)期股權(quán)投資評(píng)估值時(shí)，評(píng)估師沒(méi)有考慮控股權(quán)和少數(shù)股權(quán)

　　等因素產(chǎn)生的溢價(jià)和折價(jià)。

　　3．評(píng)估結(jié)果

　　經(jīng)上述評(píng)估，長(zhǎng)期股權(quán)投資的評(píng)估值為 80,902,454.76 元，增值

　　902,454.76 元，增值率 1.13 %。

　　三、固定資產(chǎn)評(píng)估技術(shù)說(shuō)明

　　(一)房屋建筑物評(píng)估技術(shù)說(shuō)明

　　1、 評(píng)估范圍

　　納入評(píng)估范圍的房屋建筑物為浙江英特物流有限公司的全部建筑

　　物類資產(chǎn)，該資產(chǎn)于評(píng)估基準(zhǔn)日的賬面值如下：

　　表4-4 房屋建筑物類資產(chǎn)情況表

　　編 賬面價(jià)值

　　科目名稱

　　號(hào)

　　原值 凈值

　　房屋建筑物類合計(jì) 89,070,136.08 70,718,995.71

　　4-6-1 固定資產(chǎn)-房屋建筑物 83,989,092.10 68,950,269.61

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　　4-6-2 固定資產(chǎn)-構(gòu)筑物及其他輔助設(shè)施 2,730,952.60 903,940.13

　　4-6-3 固定資產(chǎn)-管道及溝槽 2,350,091.38 864,785.97

　　納入評(píng)估范圍的房屋建（構(gòu)）筑物包括房屋、構(gòu)筑物、管道溝槽共

　　14 項(xiàng)，其中房屋建筑物 8 項(xiàng)、構(gòu)筑物 3 項(xiàng)、管道溝槽 3 項(xiàng)。

　　2、 主要房屋建（構(gòu)）筑物概況

　　（1）主要房屋建筑物分布狀況

　　浙江英特物流有限公司評(píng)估范圍內(nèi)的房屋建筑物均坐落在杭州市

　　拱墅區(qū)康橋鎮(zhèn)康樂(lè)路 7 號(hào)。房屋建筑物均辦理了房屋所有權(quán)證、土地使

　　用權(quán)證，土地使用權(quán)手續(xù)完整，土地使用權(quán)證編號(hào)杭拱國(guó)用（2012）第

　　100029 號(hào)，證載權(quán)利人浙江英特物流有限公司。

　　該公司現(xiàn)有房屋建筑物 8 項(xiàng)，建筑面積 47,230.15 平方米，分別為

　　2008-2013 年建成投產(chǎn)。

　　構(gòu)筑物、管道溝槽共 6 項(xiàng)主要為廠區(qū)配套的道路、圍墻、室外給水、

　　排水管網(wǎng)等。

　　（2）主要房屋建(構(gòu))筑物結(jié)構(gòu)

　　該公司的房屋建筑物建筑結(jié)構(gòu)大體上分為框架結(jié)構(gòu)和磚混結(jié)構(gòu)。

　　①框架結(jié)構(gòu)

　　框架結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)為預(yù)制混凝土管樁和現(xiàn)澆鋼筋混凝土獨(dú)立樁承臺(tái)

　　基礎(chǔ)，上部為現(xiàn)制鋼筋砼框架柱、梁、板，形成整個(gè)房屋的框架骨架，

　　圍護(hù)墻體一般為 240mm 厚磚或空心磚墻。屋面一般有保溫層或防水材

　　料防水層。

　　②磚混結(jié)構(gòu)

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　　磚混結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)為條形基礎(chǔ)，磚承重墻，外墻厚 240mm，內(nèi)墻厚

　　240mm，墻內(nèi)設(shè)有構(gòu)造柱。現(xiàn)澆樓板、屋面板，屋面有保溫層、防水材

　　料防水層。

　　（3）裝修狀況

　　該公司辦公用建筑物外墻大多數(shù)為抹灰刷涂料、樓地面貼地磚、花

　　崗巖等，門窗大部分采用木門、鋁合金門、塑鋼窗。廠房大部分為電動(dòng)

　　卷簾門、電動(dòng)提升門，地面為金屬骨料耐磨混凝土。中央空調(diào)、電梯、

　　消防、電子監(jiān)控、水、電、通訊等配套設(shè)施齊全。

　　（4）室外配套工程

　　廠區(qū)室外配套工程，主要為道路、圍墻、室外給、排水等。

　　3、 審查、現(xiàn)場(chǎng)勘察和市場(chǎng)調(diào)查

　　（1）資料審查

　　①評(píng)估申報(bào)表的審查

　　房屋建筑物清查申報(bào)表：建筑面積以房產(chǎn)證證載面積為依據(jù)。構(gòu)筑

　　物及其附屬設(shè)施申報(bào)表：這部分內(nèi)容主要是規(guī)格尺寸填寫不全，已另列

　　操作表重新作了補(bǔ)填。

　　②權(quán)證審查

　　本次評(píng)估范圍內(nèi)建筑物均辦理了房屋所有權(quán)證，申報(bào)的建筑面積與

　　房產(chǎn)證證載面積一致。

　　本次評(píng)估范圍內(nèi)的所有建筑物均未設(shè)定抵押、擔(dān)保等他項(xiàng)權(quán)利。

　　（2）現(xiàn)場(chǎng)勘察

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　　在評(píng)估時(shí)對(duì)現(xiàn)場(chǎng)作了全面的勘察，一方面是為了核實(shí)委估項(xiàng)目賬面

　　是否與實(shí)際相符，核對(duì)建筑面積和結(jié)構(gòu)類型等，另一方面是查看建筑基

　　礎(chǔ)和結(jié)構(gòu)的現(xiàn)時(shí)狀況，查看其承載力的穩(wěn)定性和牢固性等。經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)勘察，

　　認(rèn)為委估的房屋建筑均可持續(xù)使用。室外配套設(shè)施較為完善，使用功能

　　正常。

　　（3）市場(chǎng)調(diào)查

　　市場(chǎng)調(diào)查主要是搜集與房屋評(píng)估的有關(guān)資料，其中包括浙江省建筑

　　工程預(yù)算定額及其配套的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，及目前執(zhí)行的前期及其它費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)

　　以及浙江省杭州市的建筑單方造價(jià)資料等，在被評(píng)估單位有關(guān)人員的配

　　合下，經(jīng)過(guò)我們的努力，完成了上述資料的搜集工作，這將使我們的評(píng)

　　估有了可靠、準(zhǔn)確的依據(jù)，以確保評(píng)估值的準(zhǔn)確性。

　　4、 評(píng)估程序

　　（1）由被評(píng)估企業(yè)將需要參加評(píng)估的建（構(gòu)）筑物及其附屬設(shè)施

　　等項(xiàng)目按評(píng)估要求填寫評(píng)估申報(bào)表。

　　（2）由被評(píng)估企業(yè)提供工程建設(shè)的預(yù)、決算資料及 2014 年 12 月

　　材料信息價(jià)格，施工圖及竣工圖。

　　（3）評(píng)估人員首先對(duì)被評(píng)估企業(yè)提供的評(píng)估申報(bào)表進(jìn)行檢查，凡

　　不符合填寫要求的請(qǐng)被評(píng)估企業(yè)有關(guān)人員補(bǔ)齊填全。

　　評(píng)估人員按被評(píng)估企業(yè)提供的符合要求的評(píng)估申報(bào)表由相關(guān)人員

　　陪同進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地查勘。評(píng)估人員在現(xiàn)場(chǎng)對(duì)房屋建筑的結(jié)構(gòu)形式、層高、

　　層數(shù)、跨度、材質(zhì)、內(nèi)外裝修、施工質(zhì)量、使用維修情況進(jìn)行逐項(xiàng)詳細(xì)

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　　的記錄，并向有關(guān)人員深入了解房屋建筑的基礎(chǔ)情況。

　　（4）根據(jù)以上收集到的資料及數(shù)據(jù)進(jìn)行工程造價(jià)的計(jì)算及費(fèi)率、

　　成新率的測(cè)定，最后計(jì)算出重置全價(jià)及評(píng)估值。

　　（5）撰寫評(píng)估技術(shù)說(shuō)明。

　　5、 評(píng)估方法

　　基于本次評(píng)估之特定目的，結(jié)合各待評(píng)建筑物的特點(diǎn)，本次評(píng)估按

　　照房屋建筑物不同用途、結(jié)構(gòu)特點(diǎn)和使用性質(zhì)采用重置成本法進(jìn)行評(píng)估。

　　重置成本法：

　　對(duì)主要自建建筑物的評(píng)估，是根據(jù)建筑工程預(yù)、結(jié)算資料按建筑物

　　工程量，以現(xiàn)行定額標(biāo)準(zhǔn)、建設(shè)規(guī)費(fèi)、貸款利率計(jì)算出建筑物的重置全

　　價(jià)，并按建筑物的使用年限和對(duì)建筑物現(xiàn)場(chǎng)勘察的情況綜合確定成新率，

　　進(jìn)而計(jì)算建筑物評(píng)估凈值。

　　建筑物評(píng)估值=重置全價(jià)×成新率

　　其他自建建筑物是在實(shí)地勘察的基礎(chǔ)上，以類比的方法，綜合考慮

　　各項(xiàng)評(píng)估要素，確定重置單價(jià)并計(jì)算評(píng)估凈值。

　　①重置全價(jià)

　　重值全價(jià)由建安造價(jià)、前期及其他費(fèi)用、資金成本三部分組成。

　　A、建安造價(jià)的確定

　　建筑安裝工程造價(jià)包括土建工程、給排水、電氣工程的總價(jià)，建安

　　工程造價(jià)采用預(yù)(決)算調(diào)整法進(jìn)行計(jì)算，評(píng)估人員依據(jù)《浙江省建筑工

　　程預(yù)算定額》(2010 版)、《浙江省安裝工程預(yù)算定額》(2010 版)、《浙江

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　　省建筑工程施工費(fèi)用定額》(2010 版)、《杭州市造價(jià)信息》(2014 第 12

　　期)，計(jì)算工程建安造價(jià)。

　　B、前期及其他費(fèi)用的確定

　　前期及其他費(fèi)用，包括當(dāng)?shù)氐胤秸?guī)定收取的建設(shè)費(fèi)用及建設(shè)單

　　位為建設(shè)工程而投入的除建筑造價(jià)外的其它費(fèi)用兩個(gè)部分。包括的內(nèi)容

　　及取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)見(jiàn)下表：

　　表4-5 工程建設(shè)前期及其它費(fèi)用表

　　序 取費(fèi) 費(fèi)

　　費(fèi)用名稱 取費(fèi)依據(jù)

　　號(hào) 基數(shù) 率

　　1 造價(jià)× 0.4 計(jì)投資[1999]1283 號(hào)、浙價(jià)服〔2013〕252

　　可行性研究費(fèi)

　　費(fèi)率 0% 號(hào)

　　2 造價(jià)× 1.0

　　建設(shè)單位管理費(fèi) 財(cái)建[2002]394 號(hào)

　　費(fèi)率 1%

　　3 造價(jià)× 0.2

　　招標(biāo)代理費(fèi) 計(jì)價(jià)格[2002]1980 號(hào)、發(fā)改價(jià)格[2011]534 號(hào)

　　費(fèi)率 1%

　　4 造價(jià)× 0.0 計(jì)價(jià)格[2002]125 號(hào)、發(fā)改價(jià)格[2011]534 號(hào);浙價(jià)

　　環(huán)境影響評(píng)價(jià)費(fèi)

　　費(fèi)率 8% 服〔2013〕85 號(hào)

　　5 造價(jià)× 3.8

　　勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 計(jì)價(jià)格[2002]10 號(hào)、計(jì)辦價(jià)格[2002]1153 號(hào)

　　費(fèi)率 0%

　　6 造價(jià)× 2.2 發(fā)改價(jià)格[2007]670 號(hào)、浙價(jià)服〔2007〕126

　　工程監(jiān)理費(fèi)

　　費(fèi)率 0% 號(hào)

　　7 新型墻體材料專項(xiàng) 建筑 10.

　　浙財(cái)綜字〔2008〕1 號(hào)

　　基金 面積 00

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　　8 建筑 1.5

　　散裝水泥專項(xiàng)資金 浙財(cái)綜〔2010〕59 號(hào)

　　面積 0

　　9 建筑 1.6

　　白蟻防治費(fèi) 浙財(cái)綜字〔2002〕85 號(hào)

　　面積 0

　　1 施工圖設(shè)計(jì)文件審查 建筑 1.0

　　浙價(jià)服〔2007〕147 號(hào)

　　0 費(fèi) 面積 0

　　C、資金成本的確定

　　資金成本系在建設(shè)期內(nèi)為工程建設(shè)所投入資金的貸款利息，其采用

　　的利率按基準(zhǔn)日中國(guó)人民銀行規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，工期按建設(shè)正常情況周期

　　計(jì)算，并按均勻投入考慮：

　　資金成本=(工程建安造價(jià)+前期及其它費(fèi)用)×合理工期×貸款利息

　　×50%

　　表4-6 貸款利率表

　　項(xiàng)目 年利率%

　　一、短期貸款

　　六個(gè)月以內(nèi)(含六個(gè)月) 5.6

　　六個(gè)月至一年(含一年) 5.6

　　二、中長(zhǎng)期貸款

　　一至三年(含三年) 6.0

　　三至五年(含五年) 6.0

　　五年以上 6.15

　　成新率

　　本次評(píng)估房屋建筑物成新率的確定，根據(jù)建(構(gòu))筑物的基礎(chǔ)、承重

　　結(jié)構(gòu)(梁、板、柱)、墻體、樓地面、屋面、門窗、內(nèi)外墻粉刷、天棚、

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　　水衛(wèi)、電照等各部分的實(shí)際使用狀況，確定尚可使用年限，從而綜合評(píng)

　　定建筑物的成新率。

　　計(jì)算公式：

　　綜合成新率=尚可使用年限÷(尚可使用年限+已使用年限)

　　評(píng)估值的確定

　　評(píng)估值＝重置全價(jià)×成新率

　　6、 評(píng)估結(jié)果及增減值原因分析

　　（1）評(píng)估結(jié)果

　　浙江英特物流有限公司本次評(píng)估范圍內(nèi)的房屋建（構(gòu)）筑物賬面原

　　值 89,070,136.08 元，凈值 70,718,995.71 元，評(píng)估原值 91,213,100.00

　　元，評(píng)估凈值 81,632,468.00 元，評(píng)估原值增值 2,142,963.92 元，增值

　　率 2.41 %，評(píng)估凈值增值 10,913,472.29 元，增值率 15.43 %。匯總

　　如下：

　　表4-7 房屋建（構(gòu)）筑物評(píng)估結(jié)果匯總表

　　賬面價(jià)值 評(píng)估價(jià)值 增值率%

　　科目名稱

　　原值 凈值 原值 凈值 原值 凈值

　　合計(jì) 89,070,136.08 70,718,995.71 91,213,100.00 81,632,468.00 2.41 15.43

　　房屋建筑物 83,989,092.10 68,950,269.61 86,034,200.00 77,980,151.00 2.43 13.10

　　構(gòu)筑物 2,730,952.60 903,940.13 2,795,300.00 1,816,945.00 2.36 101.00

　　管道及溝槽 2,350,091.38 864,785.97 2,383,600.00 1,835,372.00 1.43 112.23

　　詳見(jiàn)“固定資產(chǎn)清查評(píng)估匯總表”、“房屋建筑物清查評(píng)估明細(xì)表”。

　　（2）評(píng)估增減值原因分析

　　房屋建（構(gòu)）筑物類資產(chǎn)評(píng)估原值增值是因?yàn)榻鼛啄杲ㄖこ倘斯?

　　費(fèi)用漲幅較快，使得建筑工程的建筑成本有所增加，致使評(píng)估原值有所

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　　增值；評(píng)估凈值增值的主要原因是：企業(yè)財(cái)務(wù)建筑物折舊年限短于評(píng)估

　　計(jì)算的經(jīng)濟(jì)耐用年限，評(píng)估原值的增值也是評(píng)估凈值增值的原因之一。

　　7、 典型案例

　　案例一：廠房二 （評(píng)估明細(xì)表序號(hào) 2）

　　（1）概況

　　浙江英特物流有限公司廠房二，框架結(jié)構(gòu) 6 層（地上 5 層、地下 1

　　層），建筑面積 20,018.51 平方米，賬面原值 34,857,133.14 元。2013 年 3

　　月建成并投入使用。廠房二房屋所有權(quán)證證號(hào)杭房權(quán)證拱字第 12409057

　　號(hào)，土地使用權(quán)證證號(hào)杭拱國(guó)用（2012）第 100029 號(hào)，證載權(quán)利人均

　　為浙江英特物流有限公司。

　　結(jié)構(gòu)特征：廠房二長(zhǎng) 64.24m、寬 58.48m；檐口高度 30.75m ，層

　　高 5.5m。直徑 900mm 混凝土鉆孔灌注樁地基，樁長(zhǎng) 30m，現(xiàn)澆鋼筋混

　　凝土獨(dú)立樁承臺(tái)基礎(chǔ)、框架柱、梁、樓板和屋蓋，內(nèi)外墻采用 240mm

　　厚空心磚砌體。屋面采用卷材防水、聚氯乙烯泡沫保溫，外墻抹灰刷涂

　　料，內(nèi)墻、天棚抹灰刷乳膠漆；廠房門為電動(dòng)卷簾門、樓地面為金屬骨

　　料混凝土耐磨地面。

　　配套設(shè)施有載貨電梯、中央空調(diào)、消防報(bào)警、自動(dòng)噴淋、電子監(jiān)控、

　　給排水、照明等。

　　（2）重置全價(jià)計(jì)算

　　1）建筑安裝工程造價(jià)

　　對(duì)該建筑物的評(píng)估中采用成本法進(jìn)行評(píng)定估算。建安工程造價(jià)采用

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　　預(yù)(決)算調(diào)整法進(jìn)行計(jì)算，評(píng)估人員套用《浙江省建筑工程預(yù)算定額》

　　(2010 版)、《浙江省安裝工程預(yù)算定額》(2010 版)、《浙江省建筑工程施

　　工費(fèi)用定額》(2010 版)、《杭州市造價(jià)信息》(2014 第 12 期)，計(jì)算工

　　程建安造價(jià)。根據(jù)被評(píng)估單位所在地方政府的有關(guān)規(guī)定，計(jì)算各類建設(shè)

　　取費(fèi)及建設(shè)單位所支付的前期費(fèi)用及其它費(fèi)用。該建筑物合理建設(shè)期為

　　2 年，貸款利率為 6.0%，建設(shè)資金按均勻投入計(jì)算資金成本。具體計(jì)算

　　過(guò)程詳見(jiàn)下表：

　　表4-8 建筑工程造價(jià)匯總表

　　金額單位：人民幣元

　　序

　　項(xiàng)目名稱 造價(jià) 備注

　　號(hào)

　　31,426,705.6

　　1 土建工程

　　2

　　2 安裝工程 3,194,495.99

　　建安造價(jià)合計(jì) 34,621,201.61

　　表4-9 建筑工程費(fèi)計(jì)算表

　　金額單位：人民幣元

　　序 費(fèi)

　　費(fèi)用項(xiàng)目 計(jì)算方法 金額

　　號(hào) 率

　　一 預(yù)算定額分部分項(xiàng)工程費(fèi) 26,483,880.73

　　1 其中 人工費(fèi)+機(jī)械費(fèi) ∑（定額人工費(fèi)+定額機(jī)械費(fèi)） 6,413,409.68

　　二 施工組織措施費(fèi) 2+3+4+5+6+7 736,131.16

　　2 安全文明施工費(fèi) 10.27% 658,528.91

　　3 夜間施工增加費(fèi) 0.04% 2,565.36

　　其中 1×費(fèi)率

　　4 工程定位復(fù)測(cè)費(fèi) 0.04% 2,565.36

　　5 冬雨季施工增加費(fèi) 0.20% 12,826.82

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　　已完工程及設(shè)備保護(hù)

　　6 0.05% 3,206.70

　　費(fèi)

　　7 二次搬運(yùn)費(fèi) 0.88% 56,438.01

　　三 企業(yè)管理費(fèi) 27% 1,750,860.84

　　1×費(fèi)率

　　四 利潤(rùn) 10% 641,340.97

　　五 規(guī)費(fèi) 8+9+10 729,180.26

　　8 排污費(fèi)、社保費(fèi)、公積金 1×費(fèi)率 10.40% 666,994.61

　　9 民工工傷保險(xiǎn)費(fèi) （一+二+三+四）×費(fèi)率 0.11% 32,573.44

　　10 危險(xiǎn)作業(yè)意外傷害保險(xiǎn)費(fèi) （一+二+三+四）×費(fèi)率 0.10% 29,612.21

　　六 稅金 （一+二+三+四+五）×費(fèi)率 3.58% 1,085,311.66

　　土建、裝飾工程造價(jià) （一+二+三+四+五+六） 31,426,705.62

　　表4-10 安裝工程費(fèi)計(jì)算表

　　金額單位：人民幣元

　　序 費(fèi)

　　費(fèi)用項(xiàng)目 計(jì)算方法 金額

　　號(hào) 率

　　2,801,4

　　預(yù)算定額分部分項(xiàng)工程費(fèi)

　　一 95.67

　　其 373,82

　　人工費(fèi) ∑（定額人工費(fèi)）

　　1 中 6.18

　　65,247.

　　施工組織措施費(fèi) 2+3+4+5+6+7

　　二 62

　　16 61,771.

　　安全文明施工費(fèi)

　　2 .52% 04

　　其

　　3 夜間施工增加費(fèi) 1×費(fèi)率 0.04%

　　中 149.53

　　4 工程定位復(fù)測(cè)費(fèi) 0.04% 149.53

　　5 冬雨季施工增加費(fèi) 0.24% 897.18

　　6 已完工程及設(shè)備保護(hù)費(fèi) 0.13% 485.97

　　7 二次搬運(yùn)費(fèi) 0.48% 1,794.37

　　三 企業(yè)管理費(fèi) 33% 121,493.51

　　1×費(fèi)率

　　四 利潤(rùn) 12% 44,859.14

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　　五 規(guī)費(fèi) （8+9+10） 51,079.11

　　8 排污費(fèi)、社保費(fèi)、公積金 1×費(fèi)率 11.96% 44,709.61

　　9 民工工傷保險(xiǎn)費(fèi) （一+二+三+四）×費(fèi)率 0.11% 3,336.41

　　10 危險(xiǎn)作業(yè)意外傷害保險(xiǎn)費(fèi) （一+二+三+四）×費(fèi)率 0.10% 3,033.10

　　六 稅金 （一+二+三+四+五）×費(fèi)率 3.58% 110,320.94

　　安裝工程造價(jià) （一+二+三+四+五+六） 3,194,495.99

　　該工程建安造價(jià)=34,621,201.61 元

　　2）前期費(fèi)用及其它費(fèi)用

　　工程前期及其它費(fèi)用有建設(shè)單位管理費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)

　　等，計(jì)算過(guò)程見(jiàn)下表：

　　表4-11 前期費(fèi)用及其它費(fèi)用

　　金額單位：人民幣元

　　序 取費(fèi)基 費(fèi)

　　費(fèi)用名稱 小計(jì) 備注

　　號(hào) 數(shù) 率

　　造價(jià)× 0.4

　　1 可行性研究費(fèi)

　　費(fèi)率 0% 138,484.81

　　2 建設(shè)單位管理費(fèi) 造價(jià)×費(fèi)率 1.01%

　　349,674.14

　　3 招標(biāo)代理費(fèi) 造價(jià)×費(fèi)率 0.21%

　　72,704.52

　　4 環(huán)境影響評(píng)價(jià)費(fèi) 造價(jià)×費(fèi)率 0.08%

　　27,004.54

　　5 勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 造價(jià)×費(fèi)率 3.80%

　　1,315,605.66

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　　6 工程監(jiān)理費(fèi) 造價(jià)×費(fèi)率 2.20%

　　761,666.44

　　7 新型墻體材料專項(xiàng)基金 建筑面積 10.00

　　200,185.10

　　8 散裝水泥專項(xiàng)資金 建筑面積 1.50

　　30,027.77

　　9 白蟻防治費(fèi) 建筑面積 1.60

　　32,029.62

　　10 施工圖設(shè)計(jì)文件審查費(fèi) 建筑面積 1.00

　　20,018.51

　　合計(jì) 2,947,401.11

　　3）資金成本

　　資金成本率為 6.0%，合理施工工期按照 2 年進(jìn)行估算。

　　資金成本=(建安造價(jià)+前期及其它費(fèi)用)×貸款利率×建設(shè)工期÷2

　　= (34,621,201.61＋2,947,401.11) ×6.0%×2÷2

　　= 2,254,116.16 元

　　4）重置全價(jià)=建安造價(jià)＋前期及其它費(fèi)用＋資金成本

　　=34,621,201.61＋2,947,401.11＋2,254,116.16

　　= 39,822,700.00 元（取整）

　　（3）成新率的確定

　　該建筑物為框架結(jié)構(gòu)，2013 年 3 月建成，已使用 1.84 年。

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　　經(jīng)實(shí)地勘察

　　結(jié)構(gòu)部分：地基基礎(chǔ)承載力強(qiáng)，梁、板、柱及墻堅(jiān)固；墻體節(jié)點(diǎn)堅(jiān)

　　固嚴(yán)實(shí)；屋面不滲漏保溫隔熱層完好；地面平整堅(jiān)固完好。

　　裝飾部分：門窗基本完整，開(kāi)關(guān)靈活；外墻裝飾完整密實(shí)，內(nèi)墻基

　　本完整無(wú)損；頂棚基本完整堅(jiān)固無(wú)損。

　　設(shè)備部分：水衛(wèi)管道基本暢通，個(gè)別輕微滲漏；電器線路裝置齊全

　　基本完好；總體使用情況良好。

　　根據(jù)上述綜合情況，確定該建筑物尚可使用 48 年，則該建筑物成

　　新率計(jì)算如下：

　　成新率=尚可使用年限÷（尚可使用年限+已使用年限）

　　=48÷（48+1.84）

　　=96%

　　（4）評(píng)估值的確定

　　評(píng)估值=重置全價(jià)×成新率

　　= 39,822,700.00×96%

　　= 38,229,792.00 元

　　案例二：廠區(qū)道路 (評(píng)估明細(xì)表 4-6-2 序號(hào) 3)

　　(1)概況：

　　廠區(qū)道路于2008年1月建成投入使用，面積8,130.00平方米；瀝青混

　　凝土結(jié)構(gòu)，挖路槽67cm厚、塘渣（碎石）墊層25cm厚，水泥穩(wěn)定土基

　　層25cm厚、瀝青混凝土面層由上至下分別為3cm厚細(xì)粒式瀝青混凝土、

　　中聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估集團(tuán)有限公司 第 27 頁(yè)

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　　4cm厚中粒式瀝青混凝土、5cm厚粗粒式瀝青混凝土構(gòu)成，有路邊石，

　　配有排水溝。

　　(2) 重置全價(jià)

　　對(duì)該建筑物的評(píng)估采用重置成本法進(jìn)行評(píng)定估算。

　　重值全價(jià)=建筑安裝工程造價(jià)+前期及其他費(fèi)用+資金成本

　　1) 建筑安裝工程造價(jià)

　　建安工程造價(jià)采用預(yù)(決)算調(diào)整法進(jìn)行計(jì)算，套用《浙江省建筑工

　　程預(yù)算定額》(2010 版)、《浙江省安裝工程預(yù)算定額》(2010 版)、《浙江

　　省建筑工程施工費(fèi)用定額》(2010 版)、《杭州市造價(jià)信息》(2014 第 12

　　期)，計(jì)算工程建安造價(jià)。根據(jù)被評(píng)估單位所在地方政府的有關(guān)規(guī)定，

　　計(jì)算各類建設(shè)取費(fèi)及建設(shè)單位所支付的前期費(fèi)用及其它費(fèi)用。該建筑物

　　合理建設(shè)期為 2 年，貸款利率為 6.0%，建設(shè)資金按均勻投入計(jì)算資金

　　成本。具體計(jì)算過(guò)程詳見(jiàn)下表：

　　表4-12 土建工程造價(jià)取費(fèi)計(jì)算表

　　金額單位：元

　　序 費(fèi)

　　號(hào) 費(fèi)用項(xiàng)目 計(jì)算方法 率 金額

　　2,049,4

　　一 預(yù)算定額分部分項(xiàng)工程費(fèi) 40.16

　　其 220,78

　　1 中 人工費(fèi)+機(jī)械費(fèi) ∑（定額人工費(fèi)+定額機(jī)械費(fèi)） 5.12

　　25,341.

　　二 施工組織措施費(fèi) 2+3+4+5+6+7 72

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　　10 22,670.

　　2 安全文明施工費(fèi) .27% 22

　　其

　　3 1×費(fèi)率

　　中 夜間施工增加費(fèi) 0.04% 88.31

　　4 工程定位復(fù)測(cè)費(fèi) 0.04% 88.31

　　5 冬雨季施工增加費(fèi) 0.20% 441.57

　　6 已完工程及設(shè)備保護(hù)費(fèi) 0.05% 110.39

　　7 二次搬運(yùn)費(fèi) 0.88% 1,942.91

　　三 企業(yè)管理費(fèi) 27% 60,274.34

　　1×費(fèi)率

　　四 利潤(rùn) 10% 22,078.51

　　五 規(guī)費(fèi) 8+9+10 27,491.64

　　8 排污費(fèi)、社保費(fèi)、公積金 1×費(fèi)率 10.40% 22,961.65

　　9 民工工傷保險(xiǎn)費(fèi) （一+二+三+四）×費(fèi)率 0.11% 2,372.85

　　10 危險(xiǎn)作業(yè)意外傷害保險(xiǎn)費(fèi) （一+二+三+四）×費(fèi)率 0.10% 2,157.13

　　（一+二+三+四+五）×費(fèi)

　　六 稅金 率 3.58% 78,144.08

　　土建、裝飾工程造價(jià) （一+二+三+四+五+六） 2,262,770.44

　　2)前期及其他費(fèi)用

　　前期及其他費(fèi)用套用當(dāng)?shù)丶皣?guó)家物價(jià)局、國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部有關(guān)規(guī)

　　定，計(jì)算各類建設(shè)取費(fèi)及建設(shè)單位所支付的前期費(fèi)用及其它費(fèi)用，匯總

　　如下表。

　　表4-13 前期工程及其它費(fèi)用表

　　金額單位：元

　　序 費(fèi)

　　費(fèi)用名稱 取費(fèi)基數(shù) 小計(jì) 備注

　　號(hào) 率

　　造價(jià)×費(fèi) 0.40

　　1 可行性研究費(fèi)

　　率 % 9,051.08

　　2 建設(shè)單位管理費(fèi) 造價(jià)×費(fèi)率 1.01%

　　22,853.98

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　　3 招標(biāo)代理費(fèi) 造價(jià)×費(fèi)率 0.21%

　　4,751.82

　　4 環(huán)境影響評(píng)價(jià)費(fèi) 造價(jià)×費(fèi)率 0.08%

　　1,764.96

　　5 勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 造價(jià)×費(fèi)率 3.80%

　　85,985.28

　　6 工程監(jiān)理費(fèi) 造價(jià)×費(fèi)率 2.20%

　　49,780.95

　　合計(jì) 174,188.07

　　3)資金成本

　　根據(jù)實(shí)際情況該單位整體項(xiàng)目建成至投產(chǎn)的合理建設(shè)期為 2 年，按

　　1~3 年期固定資產(chǎn)貸款利率為 6.0%，建設(shè)資金按均勻投入原則計(jì)算資金

　　成本。

　　資金成本＝(建筑工程造價(jià)+前期及其它費(fèi)用)×合理工期×貸款利息

　　÷2

　　＝(2,262,770.44+174,188.07)×2×6.0%÷2

　　＝146,217.51 (元)

　　4)重置全價(jià)

　　重置全價(jià)＝建筑工程造價(jià)＋前期及其他費(fèi)用＋資金成本

　　＝2,262,770.44+174,188.07+146,217.51

　　＝2,583,200.00元(取整)

　　(3)成新率

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　　該構(gòu)筑物道路廣場(chǎng)于 2008 年 1 月建成投入使用，截至評(píng)估基準(zhǔn)日，

　　已使用 6.92 年。經(jīng)實(shí)地勘察：道路主體結(jié)構(gòu)完好，路面平整沒(méi)有破損，

　　目前使用正常，確定其尚可使用為 13 年。

　　成新率＝尚可使用年限÷(尚可使用年限+已使用年限)

　　＝13÷(13+6.92)

　　＝65%(取整)

　　(4)評(píng)估值的確定

　　評(píng)估值=重置全價(jià)×成新率

　　= 2,583,200.00×65%

　　= 1,679,080.00 (元)

　　(二)設(shè)備類評(píng)估技術(shù)說(shuō)明

　　1．評(píng)估范圍

　　納入本次評(píng)估范圍的設(shè)備類資產(chǎn)為浙江英特物流有限公司截止評(píng)

　　估基準(zhǔn)日 2014 年 12 月 31 日申報(bào)的全部機(jī)器設(shè)備、車輛和電子設(shè)備，

　　評(píng)估基準(zhǔn)日的賬面值情況如下：

　　表4-14 設(shè)備類資產(chǎn)情況表

　　賬面值

　　名稱

　　原值 凈值

　　機(jī)械設(shè)備 49,334,708.75 30,184,056.50

　　車輛 8,230,473.28 5,826,110.76

　　電子設(shè)備 5,301,807.25 2,901,124.62

　　62,866,989.28 38,911,291.88

　　2．設(shè)備概況

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　　浙江英特物流有限公司的設(shè)備主要為機(jī)器設(shè)備、電子設(shè)備和車輛，

　　機(jī)器設(shè)備 540 項(xiàng)，電子設(shè)備 827 項(xiàng)，車輛 46 項(xiàng)。至評(píng)估基準(zhǔn)日絕大部

　　分設(shè)備維護(hù)、保養(yǎng)、使用正常，有少部分設(shè)備超出經(jīng)濟(jì)使用年限但仍在

　　使用。

　　3．評(píng)估過(guò)程

　　（1）清查核實(shí)

　　1）為保證評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性，根據(jù)企業(yè)設(shè)備資產(chǎn)的構(gòu)成特點(diǎn)，

　　指導(dǎo)該公司根據(jù)實(shí)際情況填寫資產(chǎn)清查評(píng)估明細(xì)表，并以此作為評(píng)估的

　　基礎(chǔ)。

　　2）針對(duì)資產(chǎn)清查評(píng)估明細(xì)表中不同的設(shè)備資產(chǎn)性質(zhì)及特點(diǎn)，采

　　取不同的清查核實(shí)方法進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察。做到不重不漏，并對(duì)設(shè)備的實(shí)際

　　運(yùn)行狀況進(jìn)行認(rèn)真觀察和記錄。

　　設(shè)備評(píng)估人員對(duì)重點(diǎn)設(shè)備，大型設(shè)備采取查閱設(shè)備運(yùn)行記錄，技術(shù)

　　檔案，了解設(shè)備的運(yùn)行狀況；向現(xiàn)場(chǎng)操作，維護(hù)人員了解設(shè)備的運(yùn)行檢

　　修情況，更換的主要部件及現(xiàn)階段設(shè)備所能達(dá)到的主要技術(shù)指標(biāo)情況；

　　向企業(yè)設(shè)備管理人員了解設(shè)備的日常管理情況及管理制度的落實(shí)情況，

　　從而比較充分地了解設(shè)備的歷史變更及運(yùn)行情況；以全面盤點(diǎn)的方式對(duì)

　　實(shí)物進(jìn)行清查核實(shí)。

　　3）根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地勘察結(jié)果，進(jìn)一步完善清查評(píng)估明細(xì)表，要求做

　　到“表”，“實(shí)”相符。

　　4）關(guān)注本次評(píng)估范圍內(nèi)重點(diǎn)設(shè)備，如：查閱重大設(shè)備的購(gòu)置合同，

　　購(gòu)貨憑證等。

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　　（2）評(píng)定估算

　　根據(jù)評(píng)估目的確定價(jià)值類型，選擇評(píng)估方法，開(kāi)展市場(chǎng)詢價(jià)工作，

　　進(jìn)行評(píng)定估算。

　　（3）評(píng)估匯總

　　對(duì)設(shè)備類資產(chǎn)評(píng)估的初步結(jié)果進(jìn)行分析匯總，對(duì)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行必要

　　的調(diào)整，修改和完善。

　　（4）撰寫評(píng)估技術(shù)說(shuō)明

　　按資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定，編制“設(shè)備評(píng)估技術(shù)說(shuō)明”。

　　4．評(píng)估方法

　　根據(jù)本次評(píng)估目的，按照持續(xù)使用原則，以市場(chǎng)價(jià)格為依據(jù)，結(jié)合

　　委估設(shè)備的特點(diǎn)和收集資料情況，主要采用重置成本法進(jìn)行評(píng)估。

　　評(píng)估值=重置全價(jià)×成新率

　　（1）重置全價(jià)的確定

　　1）機(jī)器設(shè)備重置全價(jià)的確定

　　重置全價(jià)=設(shè)備購(gòu)置價(jià)（不含稅）+運(yùn)雜費(fèi)（不含稅）+安裝調(diào)試費(fèi)

　　+其他費(fèi)用+資金成本

　　① 購(gòu)置價(jià)

　　主要通過(guò)向設(shè)備生產(chǎn)廠家或銷售公司詢價(jià)或參照《2014 機(jī)電產(chǎn)品報(bào)

　　價(jià)手冊(cè)》等價(jià)格資料，以及參考近期同類設(shè)備的合同價(jià)格確定。對(duì)少數(shù)

　　未能查詢到購(gòu)置價(jià)的設(shè)備，采用同年代、同類別設(shè)備的價(jià)格變動(dòng)率推算

　　確定購(gòu)置價(jià)。

　　根據(jù)2009年1月1日起實(shí)施的《中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例》(中

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　　華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第538號(hào))、《中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例實(shí)

　　施細(xì)則》(財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局令第50號(hào))及《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)

　　于全國(guó)實(shí)施增值稅轉(zhuǎn)型改革若干問(wèn)題的通知》(財(cái)稅[2008]170號(hào))的相關(guān)

　　規(guī)定，自2009年1月1日起，增值稅一般納稅人購(gòu)進(jìn)(包括接受捐贈(zèng)、實(shí)

　　物投資)或者自制(包括改擴(kuò)建、安裝)固定資產(chǎn)發(fā)生的進(jìn)項(xiàng)稅額(簡(jiǎn)稱固

　　定資產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅額)，可憑增值稅專用發(fā)票、海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書

　　和運(yùn)輸費(fèi)用結(jié)算單據(jù)(統(tǒng)稱增值稅扣稅憑證)從銷項(xiàng)稅額中抵扣。

　　② 運(yùn)雜費(fèi)

　　以不含稅購(gòu)置價(jià)為基礎(chǔ)，根據(jù)生產(chǎn)廠家與設(shè)備所在地間發(fā)生的裝卸、

　　運(yùn)輸、保管、保險(xiǎn)及其他相關(guān)費(fèi)用，按不同運(yùn)雜費(fèi)率計(jì)取，同時(shí)，國(guó)家

　　稅務(wù)總局《關(guān)于將鐵路運(yùn)輸和郵政業(yè)納入營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》

　　（財(cái)稅[2013]106號(hào)）文件規(guī)定抵扣率扣減應(yīng)抵扣的增值稅。購(gòu)置價(jià)格中

　　包含運(yùn)輸費(fèi)用的不再計(jì)取運(yùn)雜費(fèi)。

　　運(yùn)雜費(fèi)（不含稅）=含稅運(yùn)雜費(fèi)/1.11

　　③ 安裝調(diào)試費(fèi)

　　根據(jù)被評(píng)估設(shè)備輔助材料消耗、安裝基礎(chǔ)情況、安裝的難易程度，

　　參照《資產(chǎn)評(píng)估常用數(shù)據(jù)與參數(shù)手冊(cè)》相關(guān)設(shè)備安裝費(fèi)率予以測(cè)算確認(rèn)。

　　對(duì)小型、無(wú)須安裝的設(shè)備，不考慮安裝工程費(fèi)。

　　④ 工程建設(shè)其他費(fèi)

　　根據(jù)設(shè)備的特點(diǎn)，以含稅設(shè)備購(gòu)置價(jià)為基礎(chǔ)，按不同費(fèi)率計(jì)取。共

　　包括：建設(shè)單位管理費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、招標(biāo)代理服務(wù)費(fèi)、

　　環(huán)境評(píng)價(jià)費(fèi)、可行性研究費(fèi)等。

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　　表4-15 工程建設(shè)其他費(fèi)率表

　　序 計(jì)費(fèi) 費(fèi)

　　費(fèi)用 取費(fèi)依據(jù)

　　號(hào) 基礎(chǔ) 率

　　可行性研 造價(jià)× 0. 計(jì)投資[1999]1283 號(hào)、浙價(jià)服〔2013〕252

　　1

　　究費(fèi) 費(fèi)率 48% 號(hào)

　　建設(shè)單位 造價(jià)× 1.

　　2 財(cái)建[2002]394 號(hào)

　　管理費(fèi) 費(fèi)率 11%

　　招標(biāo)代理 造價(jià)× 0. 計(jì)價(jià)格[2002]1980 號(hào)、發(fā)改價(jià)格[2011]534

　　3

　　費(fèi) 費(fèi)率 29% 號(hào)

　　環(huán)境影響 造價(jià)× 0. 計(jì)價(jià)格[2002]125 號(hào)、發(fā)改價(jià)格[2011]534

　　4

　　評(píng)價(jià)費(fèi) 費(fèi)率 10% 號(hào)

　　勘察設(shè)計(jì) 造價(jià)× 4. 計(jì)價(jià)格[2002]10 號(hào)、計(jì)辦價(jià)格[2002]1153

　　5

　　費(fèi) 費(fèi)率 00% 號(hào)

　　工程監(jiān)理 造價(jià)× 2. 發(fā)改價(jià)格[2007]670 號(hào)、浙價(jià)服〔2007〕

　　6

　　費(fèi) 費(fèi)率 40% 126 號(hào)

　　小 8.

　　計(jì) 38%

　　⑤ 資金成本

　　資金成本為評(píng)估對(duì)象在合理建設(shè)工期（按整體工程考慮）內(nèi)占用資

　　金的籌資成本，計(jì)算公式如下：

　　資金成本＝（設(shè)備購(gòu)置費(fèi)＋運(yùn)雜費(fèi)＋安裝工程費(fèi)+其他費(fèi)用）×合理

　　建設(shè)工期×貸款利率×1/2

　　貸款利率按照評(píng)估基準(zhǔn)日?qǐng)?zhí)行的利率確定，資金在建設(shè)期內(nèi)按均勻

　　中聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估集團(tuán)有限公司 第 35 頁(yè)

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　　投入考慮。

　　2）運(yùn)輸車輛重置全價(jià)的確定

　　根據(jù)當(dāng)?shù)仄囀袌?chǎng)銷售信息等近期車輛市場(chǎng)價(jià)格資料，確定運(yùn)輸車

　　輛的現(xiàn)行含稅購(gòu)價(jià)，在此基礎(chǔ)上根據(jù)《中華人民共和國(guó)車輛購(gòu)置稅暫行

　　條例》規(guī)定計(jì)入車輛購(gòu)置稅、新車上戶牌照手續(xù)費(fèi)等，同時(shí)根據(jù)財(cái)政部、

　　國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于將鐵路運(yùn)輸和郵政業(yè)納入營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的

　　通知》（財(cái)稅[2013]106 號(hào)）文件規(guī)定，在基準(zhǔn)日 2014 年 1 月 1 日以后

　　購(gòu)置車輛增值稅可以抵扣政策，即：

　　確定其重置全價(jià)，計(jì)算公式如下：

　　重置全價(jià)=現(xiàn)行不含稅購(gòu)價(jià)+車輛購(gòu)置稅+新車上戶手續(xù)費(fèi)

　　3）電子設(shè)備重置全價(jià)的確定

　　根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)信息及《中關(guān)村在線》，《太平洋電腦網(wǎng)》等近期市

　　場(chǎng)價(jià)格資料，確定評(píng)估基準(zhǔn)日的電子設(shè)備價(jià)格，一般生產(chǎn)廠家或代理商

　　提供免費(fèi)運(yùn)輸及安裝調(diào)試，確定其重置全價(jià)：

　　重置全價(jià)=購(gòu)置價(jià)（不含稅）

　　另：部分電子設(shè)備采用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估。

　　（2）綜合成新率的確定

　　1）機(jī)器設(shè)備綜合成新率

　　對(duì)機(jī)器設(shè)備的成新率，參照設(shè)備的經(jīng)濟(jì)壽命年限，并通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)勘察

　　設(shè)備現(xiàn)狀及查閱有關(guān)設(shè)備運(yùn)行，修理及設(shè)備管理檔案資料，對(duì)設(shè)備各組

　　成部分進(jìn)行勘察，綜合判斷該設(shè)備其尚可使用年限，在此基礎(chǔ)上計(jì)算成

　　新率 N，即：

　　中聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估集團(tuán)有限公司 第 36 頁(yè)

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　　N＝尚可使用年限/（實(shí)際已使用年限＋尚可使用年限）×100%

　　2）車輛綜合成新率

　　根據(jù)商務(wù)部、發(fā)改委、公安部、環(huán)境保護(hù)部令 2012 年第 12 號(hào)《機(jī)

　　動(dòng)車強(qiáng)制報(bào)廢標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定》的有關(guān)規(guī)定，車輛按以下方法確定成新率后取

　　其較小者為最終成新率，即：

　　使用年限成新率＝（1－已使用年限／規(guī)定使用年限或經(jīng)濟(jì)使用年

　　限）×100%

　　行駛里程成新率＝（1－已行駛里程／規(guī)定行駛里程）×100%

　　成新率＝Min（使用年限成新率，行駛里程成新率）

　　同時(shí)對(duì)待估車輛進(jìn)行必要的勘察鑒定，若勘察鑒定結(jié)果與按上述方

　　法確定的成新率相差較大，則進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，若兩者結(jié)果相當(dāng)，則不

　　進(jìn)行調(diào)整。即：

　　成新率＝Min（使用年限成新率，行駛里程成新率）+a

　　3）電子設(shè)備成新率

　　采用尚可使用年限法或年限法確定其成新率。

　　成新率=（1-已使用年限÷經(jīng)濟(jì)壽命年限）×100%

　　或成新率=[尚可使用年限÷（已使用年限+尚可使用年限）]×100%

　　另：直接按二手市場(chǎng)價(jià)評(píng)估的電子設(shè)備，不再計(jì)算成新率。

　　（3）評(píng)估值的確定

　　評(píng)估值=重置全價(jià)×成新率

　　5、評(píng)估結(jié)果

　　納入本次評(píng)估范圍的設(shè)備類資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果詳見(jiàn)下表：

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　　表4-16 設(shè)備類資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果匯總表

　　賬面值 評(píng)估值 增減率

　　名稱

　　原值 凈值 原值 凈值 原值 凈值

　　機(jī)械設(shè)備 49,334,708.75 30,184,056.50 49,322,950.00 34,182,835.00 -0.02 13.25

　　車輛 8,230,473.28 5,826,110.76 7,628,800.00 5,624,491.00 -7.31 -3.46

　　電子設(shè)備 5,301,807.25 2,901,124.62 4,674,610.00 2,698,759.00 -11.83 -6.98

　　合計(jì) 62,866,989.28 38,911,291.88 61,626,360.00 42,506,085.00 -1.97 9.24

　　6、評(píng)估結(jié)果增減值原因分析

　　（1）機(jī)器設(shè)備評(píng)估原值減值的主要原因是物價(jià)下降所致，評(píng)估凈

　　值增值的主要原因是評(píng)估所用的經(jīng)濟(jì)壽命年限高于企業(yè)提折舊的年限

　　所致。

　　（2）車輛評(píng)估原值凈值減值主要是因?yàn)檐囕v現(xiàn)市場(chǎng)價(jià)格低于企業(yè)

　　的原購(gòu)置價(jià)格所致。

　　（3）電子設(shè)備評(píng)估原值凈值減值原因是辦公用電腦、復(fù)印機(jī)、傳

　　真機(jī)等電子產(chǎn)品由于技術(shù)進(jìn)步、市場(chǎng)價(jià)格下降導(dǎo)致評(píng)估減值。

　　7．典型案例

　　案例一：發(fā)電機(jī)組（機(jī)器設(shè)備清查評(píng)估明細(xì)表：90）

　　（1）設(shè)備概述

　　設(shè)備名稱：靜音柴油發(fā)電機(jī)組

　　資產(chǎn)編號(hào)：13-04-000223

　　規(guī)格：康明斯 KTA19-G4-YTW

　　設(shè)備供應(yīng)商：江蘇英泰機(jī)電有限公司

　　購(gòu)置日期 2011 年 12 月 31 日

　　啟用日期：2011 年 31 日

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　　賬面原值：413,000.00 元

　　賬面凈值：295,295.12 元

　　（2）設(shè)備概況

　　康明斯發(fā)電機(jī)品質(zhì)優(yōu)良、低燃油消耗、噪聲低、輸出功率大，性能

　　可靠，其可靠的穩(wěn)定性、經(jīng)濟(jì)性、動(dòng)力性、耐久性和環(huán)境安全性受到國(guó)

　　內(nèi)外用戶的歡迎，控制屏選用原裝進(jìn)口柴油發(fā)電機(jī)組專用多功能智能數(shù)

　　字式控制模塊，中英文操作界面，具有自動(dòng)、手動(dòng)控制功能、保護(hù)功能

　　和各種參數(shù)顯示，可實(shí)現(xiàn)手動(dòng)控制、自啟動(dòng)控制、全自動(dòng)化及自動(dòng)化并

　　車功能。

　　主要技術(shù)參數(shù)：

　　YTW 發(fā)電機(jī) 啟動(dòng)電機(jī)

　　40KW 一下 0.7Pn

　　50, 64 75KW 30KW

　　90 , 120KW 55KW

　　150 200 250KW 75KW

　　320KW 350KW 400KW 110KW

　　（3）重置全價(jià)的確定

　　重置全價(jià)由設(shè)備購(gòu)置費(fèi)（不含稅）、基礎(chǔ)費(fèi)、安裝調(diào)試費(fèi)、其他費(fèi)

　　用和資金成本五個(gè)部分構(gòu)成。

　　表4-17 煎藥機(jī)重置全價(jià)計(jì)算表

　　中聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估集團(tuán)有限公司 第 39 頁(yè)

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　　計(jì)

　　代 計(jì)算結(jié)

　　項(xiàng)目 費(fèi)費(fèi) 計(jì)算公式

　　碼 果

　　率

　　設(shè)備購(gòu)置費(fèi)（含 425,200.

　　A

　　稅） 00

　　設(shè)備購(gòu)置費(fèi)不 363,418.

　　B A/1.17

　　含稅 8

　　C 基礎(chǔ)費(fèi) 在建筑物考慮 0.00

　　D 安裝調(diào)試費(fèi) 0% A×費(fèi)率 0.00

　　E 前期及其他費(fèi)用 8.38% （A+C+D）×費(fèi)率 35,631.76

　　F 建設(shè)工期

　　G 資金成本 6% （A+C+D+E）×貸款利率×建設(shè)周期×1/2 27,649.91

　　重置全價(jià) C+F+H+I+K 426,700.47

　　靜音柴油發(fā)電機(jī)組重置全價(jià)取整為 426,700.00 元。

　　有關(guān)數(shù)據(jù)的說(shuō)明

　　1）設(shè)備購(gòu)置費(fèi)的確定（含稅）

　　根據(jù)江蘇英泰機(jī)電有限公司代理商和廠家詢價(jià)，確定該發(fā)電機(jī)組評(píng)

　　估購(gòu)置價(jià)為 425,200.00 元/臺(tái)套（含稅）。

　　2）運(yùn)雜費(fèi)

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　　根據(jù)詢價(jià)廠家負(fù)責(zé)運(yùn)費(fèi)，所以不取運(yùn)雜費(fèi)。

　　3）安裝調(diào)試費(fèi)

　　不需要安裝調(diào)試不考慮。

　　4）基礎(chǔ)費(fèi)率

　　在房屋中考慮。

　　5）前期及其他費(fèi)用的確定

　　根據(jù)相關(guān)規(guī)定，前期及其他費(fèi)用按設(shè)備的購(gòu)建成本 8.38%計(jì)取；

　　前期及其他費(fèi)用=（設(shè)備購(gòu)置費(fèi)（含稅）+運(yùn)雜費(fèi)（含稅）+安裝調(diào)

　　試費(fèi)+基礎(chǔ)費(fèi)）×費(fèi)率

　　=（425,200.00+0.00+0.00+0.00）×8.38%

　　= 35,631.76（元）

　　5）資金成本的確定

　　浙江英特物流有限公司項(xiàng)目整體工程合理建設(shè)工期按 2 年，評(píng)估基

　　準(zhǔn)日同期貸款年利率 6.0%，資金均勻投入計(jì)算。

　　資金成本=（設(shè)備購(gòu)置費(fèi)（含稅）+運(yùn)雜費(fèi)（含稅）+安裝調(diào)試費(fèi)+

　　基礎(chǔ)費(fèi)+前期及其他費(fèi)用）×貸款利率×建設(shè)周期×1/2

　　=（425,200.00+0.00+0.00+0.00+ 35,631.76）

　　×6.0%×2×1/2

　　= 27,649.91（元）

　　6）重置全價(jià)的確定

　　重置全價(jià)=（設(shè)備購(gòu)置費(fèi)（不含稅）+運(yùn)雜費(fèi)（不含稅）+安裝調(diào)試費(fèi)

　　+基礎(chǔ)費(fèi)+前期及其他費(fèi)用+資金成本）

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　　=363,418.8+0.00+ 0.00+0.00+ 35,631.76+ 27,649.91

　　=426,700.00 元（取整）

　　（4）成新率的確定

　　參照《資產(chǎn)評(píng)估取費(fèi)表》選取經(jīng)濟(jì)壽命年限，并通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)勘察設(shè)備

　　現(xiàn)狀及查閱有關(guān)設(shè)備運(yùn)行，修理及設(shè)備管理檔案資料，對(duì)設(shè)備各組成部

　　分參數(shù)進(jìn)行分析，綜合判斷該設(shè)備其尚可使用年限，在此基礎(chǔ)上計(jì)算成

　　新率 N，即：

　　N＝尚可使用年限/（實(shí)際已使用年限＋尚可使用年限）×100%

　　評(píng)估人員在企業(yè)設(shè)備管理人員的陪同下對(duì)該設(shè)備的各部位進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)

　　察看，該設(shè)備外貌感觀正常，機(jī)械裝置、電氣裝置、潤(rùn)滑系統(tǒng)、安全裝

　　置等結(jié)構(gòu)組成運(yùn)行狀況正常，評(píng)估人員認(rèn)為該設(shè)備尚可使用 8 年。

　　該設(shè)備于 2011 年 12 月 31 日投入使用，至評(píng)估基準(zhǔn)日已使用 3 年

　　成新率=尚可使用年限÷（已使用年限+尚可使用年限）×100%

　　=8/（3+8）×100%

　　=73%（取整）

　　（5）評(píng)估值的確定

　　評(píng)估值=重置全價(jià)×成新率

　　= 426,700.00×73%

　　= 311,491.00（元）

　　該柴油發(fā)電機(jī)組評(píng)估值為 311,491.00 元。

　　案例二：江鈴全順牌（車輛評(píng)估明細(xì)表：32）

　　（1）基本概況

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　　車輛名稱：江鈴全順牌 JX6600D-M

　　型號(hào)：JX6600D-M

　　車輛牌號(hào)：浙 A8L876

　　生產(chǎn)廠家：江鈴汽車股份有限公司

　　啟用日期：2014 年 4 月 29 日

　　已行駛里程：48685 公里

　　賬面原值：177,034.17 元

　　賬面凈值：163,018.97 元

　　主要技術(shù)參數(shù)：

　　車輛名稱： 輕型客車 輪胎數(shù)： 4

　　中文品牌： 江鈴全順牌 前輪距： 1692

　　發(fā)動(dòng)機(jī) 發(fā)動(dòng)機(jī)生產(chǎn)企業(yè) 轉(zhuǎn)向形式： 方向盤

　　江鈴汽車股份有限公

　　JX493ZLQ4 排量(ml) 功率(kw)

　　司

　　5968×1974×2269(mm

　　外形尺寸： 2771 80

　　)

　　總質(zhì)量： 3800(Kg) 燃料種類： 柴油(mm)

　　整備質(zhì)量： 2405,2420(Kg) 前懸/后懸： 945/1453(mm)

　　掛車質(zhì)量： (kg) 軸距： 3570(mm)

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　　額定載客： 16,17(人) 最高車速： 120(km/h)

　　接近角/離去

　　19/16(° 彈簧片數(shù)： -/3

　　角：

　　225/70R15C(8P

　　軸荷： 1600/2200 輪胎規(guī)格：

　　R)

　　軸數(shù)： 2 后輪距： 1700

　　投入運(yùn)行以來(lái)已累計(jì)行駛近 48685 公里，目前該車性能較好，行駛

　　中各項(xiàng)性能參數(shù)正常，未發(fā)生過(guò)重大事故。

　　（2）重置全價(jià)確定

　　重置全價(jià)=現(xiàn)行不含稅購(gòu)價(jià)+車輛購(gòu)置稅+新車上戶牌照手續(xù)費(fèi)等

　　1）現(xiàn)行含稅購(gòu)價(jià)

　　經(jīng)查詢車輛市場(chǎng)信息及《中國(guó)汽車網(wǎng)汽車報(bào)價(jià)庫(kù)》、《易車網(wǎng)報(bào)價(jià)》

　　等近期車輛市場(chǎng)價(jià)格資料，該種型號(hào)汽車于評(píng)估基準(zhǔn)日的售價(jià)為

　　188,800.00 元（含增值稅）。

　　2）車輛購(gòu)置稅

　　購(gòu)車附加稅=車輛含稅購(gòu)置價(jià)/1.17×10%

　　=188,800.00/1.17×10%

　　=16,137.00（元）（取整）

　　3）新車上戶牌照手續(xù)費(fèi)等

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　　根據(jù)當(dāng)?shù)匦萝嚿蠎襞普帐掷m(xù)費(fèi)及其他合理費(fèi)用合計(jì) 400 元。

　　4）重置全價(jià)=現(xiàn)行不含稅購(gòu)價(jià)+車輛購(gòu)置稅+新車上戶牌照手續(xù)費(fèi)

　　= 188,800.00/1.17+ 16,137.00+400.00

　　=177,900.00（元）（取整）

　　（3）車輛成新率

　　行駛里程成新率=（規(guī)定行駛里程-已行駛里程）/規(guī)定行駛里程×100%

　　=（600,000-48685）/600,000×100%

　　=92%

　　該車于 2014 年 4 月 29 日使用，已使用 0.67 年，經(jīng)濟(jì)使用年限為

　　10 年。

　　使用年限成新率=（1-0.67/10）×100%

　　=93%（取整）

　　經(jīng)評(píng)估人員對(duì)該車進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察結(jié)果如下：

　　①轉(zhuǎn)向及儀表裝置：方向機(jī)轉(zhuǎn)向正常、不跑偏。儀表指示靈敏準(zhǔn)確。

　　②發(fā)動(dòng)機(jī)及底盤：發(fā)動(dòng)機(jī)性能較好，啟動(dòng)、加速平穩(wěn)，無(wú)異音，溫

　　度正常。各檔變速較靈敏，無(wú)脫檔、無(wú)撞擊聲。前后橋無(wú)滲漏，車橋底

　　盤無(wú)變形。

　　③加速性能與制動(dòng)裝置：加速較迅速。防抱死制動(dòng)裝置可靠，制動(dòng)

　　距離符合要求，剎車軌跡左右一致。

　　④潤(rùn)滑與環(huán)保：發(fā)動(dòng)機(jī)燃燒充分，尾氣排放合格。潤(rùn)滑油呈淡黃透

　　明色，較潔凈。

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　　⑤外觀：無(wú)刮痕，門窗整潔，大排燈、尾燈明亮無(wú)損壞。機(jī)艙裝飾

　　及座椅狀況一般，輪胎磨損正常。

　　根據(jù)車輛成新率熟低原則，該車成新率取 92%。

　　（4）評(píng)估值計(jì)算

　　評(píng)估值=重置全價(jià)×成新率

　　=177,900.00×92%

　　= 163,668.00（元）

　　案例三：筆記本電腦（電子設(shè)備明細(xì)表第 614 項(xiàng)）

　　（1） 設(shè)備概況

　　名稱：筆記本電腦

　　型號(hào)： E540

　　購(gòu)置日期：2014 年 3 月 28 日

　　啟用日期：2014 年 3 月 28 日

　　賬面原值：3,837.61 元

　　賬面凈值：3,290.77 元

　　生產(chǎn)廠家：聯(lián)想集團(tuán)

　　主要技術(shù)參數(shù)：

　　CPU 系列英特爾 酷睿 i5 4 代 屏幕分辨率 1366x768

　　CPU 型號(hào) Intel 酷睿 i5 4200M 屏幕技術(shù) LED 背光

　　CPU 主頻 2.5GHz 顯存容量 2GB

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　　最高睿頻 3100MHz 顯存類型 DDR3

　　總線規(guī)格 DMI 5 GT/s 顯存位寬 64bit

　　三級(jí)緩存 3MB 流處理器數(shù)量 384

　　核心架構(gòu) Haswell DirectX11

　　核心/線程數(shù)雙核心/四線程 攝像頭 720p HD 攝像頭

　　制程工藝 22nm 音頻系統(tǒng)內(nèi)置音效芯片

　　指令集 AVX2，64bit 揚(yáng)聲器內(nèi)置揚(yáng)聲器

　　功耗 37W 麥克風(fēng)內(nèi)置麥克風(fēng)

　　內(nèi)存容量 4GB（4GB×1） 無(wú)線網(wǎng)卡支持 802.11b/g/n

　　插槽數(shù)量 2xSO-DIMM 有線網(wǎng)卡 1000Mbps 以太網(wǎng)卡

　　最大內(nèi)存容量 16GB 數(shù)據(jù)接口 1×USB2.0+2×USB3.0

　　硬盤容量 1TB 視頻接口 VGA，HDMI

　　硬盤描述 5400 轉(zhuǎn) 其它接口 RJ45（網(wǎng)絡(luò)接口）

　　光驅(qū)類型內(nèi)置 DVD 刻錄機(jī) 讀卡器 4 合 1 讀卡器

　　光驅(qū)描述 Rambo 電池類型 6 芯鋰電池

　　觸控屏不支持觸控 長(zhǎng)度 377mm

　　屏幕尺寸 15.6 英寸 寬度 250mm

　　顯示比例 16:9 厚度 25mm

　　（2）重置全價(jià)的確定

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　　重置全價(jià)=不含稅購(gòu)置價(jià)

　　經(jīng)市場(chǎng)調(diào)查及網(wǎng)上查詢，筆記本電腦 E540 基準(zhǔn)日含稅價(jià)為 4,490.00

　　元，則重置全價(jià)為：

　　重置全價(jià)=含稅購(gòu)置價(jià)/1.17

　　=4,490/1.17

　　=3,840.00 元（取整）

　　（3）成新率的確定

　　采用尚可使用年限法確定其成新率。

　　筆記本電腦經(jīng)濟(jì)使用年限為 5 年，于 2014 年 3 月 28 日購(gòu)置并啟用，

　　截止評(píng)估基準(zhǔn)日已使用 0.76 年，經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)勘查核實(shí)，該筆記本電腦尚可使

　　用 4 年，其成新率計(jì)算如下：

　　成新率=尚可使用年限／（實(shí)際已使用年限+尚可使用年限）100%

　　=4/（0.76+4）×100%

　　=84%

　　（4）評(píng)估值的確定

　　評(píng)估值＝重置全價(jià)×成新率

　　＝4,490.00/1.17×84%

　　＝3,226.00 元（取整）

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　　三、無(wú)形資產(chǎn)--土地使用權(quán)評(píng)估技術(shù)說(shuō)明

　　1．評(píng)估范圍

　　本次評(píng)估的無(wú)形資產(chǎn)--土地使用權(quán)為浙江英特物流有限公司所持有

　　的 1 宗國(guó)有土地使用權(quán)，為出讓性質(zhì)，土地使用權(quán)總面積共計(jì) 26,386.00

　　平方米，評(píng)估基準(zhǔn)日賬面原值 15,475,456.00 元，賬面凈值 12,809,950.95

　　元。

　　2．估價(jià)對(duì)象概況

　　本次估價(jià)對(duì)象為 1 宗國(guó)有出讓土地使用權(quán)，目前已辦理了《國(guó)有土

　　地使用證》，宗地名稱、證載土地使用權(quán)人、國(guó)有土地使用證編號(hào)、土

　　地位置、土地用途、土地面積、終止日期等主要土地登記情況如下表：

　　表4-18 土地登記狀況一覽表

　　宗 土

　　宗 證載土 國(guó)有土地使 宗地位 土地 終止

　　地編 地用

　　2

　　地名稱 地使用權(quán)人 用證編號(hào) 置 面積(m ) 日期

　　號(hào) 途

　　估 康 浙江英 杭拱國(guó)用

　　康樂(lè)路 工 26,386 2056/

　　價(jià)對(duì) 樂(lè)路 7 號(hào) 特物流有限公 （2012）第

　　象-1 土地 7號(hào) 業(yè) .00 4/2

　　司 100029 號(hào)

　　3．評(píng)估程序

　　（1）收集資料及準(zhǔn)備

　　根據(jù)浙江英特物流有限公司提供的無(wú)形資產(chǎn)－土地使用權(quán)清查評(píng)

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　　估明細(xì)表，進(jìn)行賬表核對(duì)，并核對(duì)宗土地的土地證號(hào)、證載權(quán)利人、證

　　載用途、坐落地點(diǎn)、使用權(quán)面積、終止日期等；查看土地使用權(quán)證原件、

　　土地使用權(quán)出讓合同等；收集土地估價(jià)所需的其他資料等。

　　（2）實(shí)地查勘

　　根據(jù)賬表相符的申報(bào)表進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查勘。對(duì)評(píng)估對(duì)象，進(jìn)行詳盡的現(xiàn)

　　場(chǎng)勘查，主要包括待估宗地現(xiàn)狀開(kāi)發(fā)和利用情況、周邊配套設(shè)施情況等

　　進(jìn)行了了解和記錄。

　　（3）評(píng)估作價(jià)及報(bào)告

　　在實(shí)施了上述調(diào)查和勘察的基礎(chǔ)上，根據(jù)待估宗地的具體情況，采

　　用市場(chǎng)比較法和成本逼近法進(jìn)行評(píng)估作價(jià)和撰寫有關(guān)說(shuō)明。

　　4．評(píng)估方法

　　根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》，常用的地價(jià)評(píng)估方法有市場(chǎng)比較法、

　　收益還原法、剩余法、成本逼近法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法等。在本次估

　　價(jià)方法的選擇過(guò)程中，根據(jù)估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)勘查和有關(guān)資料的收集情況，

　　按照城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程，根據(jù)各種評(píng)估方法的適用范圍、使用條件，結(jié)

　　合評(píng)估目的，進(jìn)行具體分析如下：

　　1、所選用評(píng)估方法的理由

　　A、選用市場(chǎng)比較法理由

　　由于估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域工業(yè)用地成交較活躍，近期估價(jià)對(duì)象同一供

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　　需圈有可比的比較案例，故本次適宜選用市場(chǎng)比較法進(jìn)行評(píng)估。

　　B、選用成本逼近法的理由

　　由于估價(jià)對(duì)象所在市縣的征地政策有較充分的了解，土地的取得成

　　本和相關(guān)稅費(fèi)等資料收集比較翔實(shí)，故本次適宜選用成本逼近法進(jìn)行評(píng)

　　估。

　　2、方法介紹

　　（1）市場(chǎng)比較法

　　市場(chǎng)比較法是根據(jù)市場(chǎng)中的替代原理，將待估土地與具有替代性的，

　　且在估價(jià)期日近期市場(chǎng)上交易的類似地產(chǎn)進(jìn)行比較，并對(duì)類似地產(chǎn)的成

　　交價(jià)格作適當(dāng)修正，以此估算待估土地客觀合理價(jià)格的方法。其基本公

　　式如下：

　　V＝VB×A×B×D×E

　　式中：

　　V：估價(jià)對(duì)象價(jià)格；

　　VB：比較案例價(jià)格；

　　A：估價(jià)對(duì)象情況指數(shù)／比較案例宗地情況指數(shù)＝正常情況指數(shù)／

　　比較案例宗地情況指數(shù)

　　B：估價(jià)對(duì)象估價(jià)期日地價(jià)指數(shù)／比較案例宗地交易日期地價(jià)指數(shù)

　　D：估價(jià)對(duì)象區(qū)域因素條件指數(shù)／比較案例宗地區(qū)域因素條件指數(shù)

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　　E：估價(jià)對(duì)象個(gè)別因素條件指數(shù)／比較案例宗地個(gè)別因素條件指數(shù)

　　（2）成本逼近法

　　成本逼近法是以取得和開(kāi)發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為主要依據(jù)，

　　再加上一定的利潤(rùn)、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地增值收益來(lái)確定土地價(jià)

　　格的估價(jià)方法。成本逼近法的基本計(jì)算公式如下：

　　V＝Ea＋Ed＋T＋R1＋R2＋R3＝VE＋R3

　　式中：

　　V—估價(jià)價(jià)格

　　Ea—土地取得費(fèi)

　　Ed—土地開(kāi)發(fā)費(fèi)

　　T—稅費(fèi)

　　R1—利息

　　R2—利潤(rùn)

　　R3—土地增值收益

　　VE—土地成本

　　5．評(píng)估結(jié)果及增減值原因分析

　　（1）評(píng)估結(jié)果

　　納入本次評(píng)估范圍無(wú)形資產(chǎn)-土地使用權(quán)評(píng)估值為 50,634,700.00

　　元 較 賬 面 凈 值 12,809,950.95 元 增 值 37,824,749.05 元 ， 增 值 率

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　　295.28 %。

　　（2）增值原因分析

　　其增值原因在于：杭州市拱墅區(qū)產(chǎn)業(yè)集聚度高，近些年該區(qū)域工業(yè)

　　用地稀缺，供不應(yīng)求。另外，評(píng)估對(duì)象取得時(shí)間較早，周邊基礎(chǔ)設(shè)施建

　　設(shè)的日趨完善也帶動(dòng)了該地塊價(jià)值的升高。

　　6、典型案例

　　案例一：浙江英特物流有限公司用地（無(wú)形資產(chǎn)-土地使用權(quán)明細(xì)

　　表序號(hào) 1）

　　編號(hào)：杭拱國(guó)用（2012）第 100029 號(hào)

　　土地使用權(quán)人：浙江英特物流有限公司

　　坐落：康樂(lè)路 7 號(hào)

　　地號(hào)：05-006-004-00022

　　圖號(hào)：80-93.6-A、C

　　地類（用途）：工業(yè)用地

　　取得價(jià)格：未填寫

　　使用權(quán)類型：出讓

　　終止日期：2056 年 04 月 02 日

　　土地面積：26,386.00 平方米（其中：獨(dú)用面積 26,386.00 平方米、

　　分?jǐn)偯娣e未填寫）

　　中聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估集團(tuán)有限公司 第 53 頁(yè)

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　　記事內(nèi)容：自發(fā)證之日起滿三年申請(qǐng)證書查驗(yàn)（2015 年 2 月 1 日起

　　取消證書查驗(yàn)工作）。

　　填發(fā)單位：杭州市人民政府

　　填發(fā)日期：2012 年 06 月 01 日

　　2）土地權(quán)利狀況

　　估價(jià)對(duì)象的土地所有權(quán)屬于國(guó)家所有。

　　估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)屬于浙江英特物流有限公司。土地性質(zhì)為出讓。

　　浙江英特物流有限公司取得該宗地的時(shí)間為 2012 年 06 月 01 日，土地

　　取得價(jià)格為 15,475,456.00 元（單價(jià) 485.48 元/平方米）；該宗地土地使

　　用權(quán)終止日期為 2056 年 04 月 02 日，至本次評(píng)估基準(zhǔn)日 2014 年 12 月

　　31 日，剩余土地使用年限為 41.28 年；初始批準(zhǔn)使用年限為 50 年，至

　　本次評(píng)估基準(zhǔn)日 2014 年 12 月 31 日已使用年限為 8.72 年。宗地用途為

　　工業(yè)用地。

　　至評(píng)估基準(zhǔn)日本次估價(jià)對(duì)象未設(shè)定抵押權(quán)、擔(dān)保權(quán)、地役權(quán)、租賃

　　權(quán)、地上權(quán)地下權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利，本次估價(jià)對(duì)象未設(shè)定相鄰關(guān)系權(quán)利。

　　3）土地利用狀況

　　估價(jià)對(duì)象的利用現(xiàn)狀為：房屋、構(gòu)筑物、管道溝槽共 14 項(xiàng)，其中

　　房屋建筑物 8 項(xiàng)、構(gòu)筑物 3 項(xiàng)、管道溝槽 3 項(xiàng)。土地總面積為 26,386.00

　　平方米，宗地內(nèi)房屋建筑總面積約 47,230.15 平方米，容積率為 1.79。

　　其中地上重要建筑物為廠房二，框架結(jié)構(gòu) 6 層（地上 5 層、地下 1 層），

　　中聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估集團(tuán)有限公司 第 54 頁(yè)

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　　長(zhǎng) 64.24m、寬 58.48m，建筑面積 20,018.51 平方米；檐口高度 30.75m ，

　　層高 5.5m。直徑 900mm 混凝土鉆孔灌注樁地基，樁長(zhǎng) 30m，現(xiàn)澆鋼筋

　　混凝土獨(dú)立樁承臺(tái)基礎(chǔ)、框架柱、梁、樓板和屋蓋，內(nèi)外墻采用 240mm

　　厚空心磚砌體。屋面采用卷材防水、聚氯乙烯泡沫保溫，外墻抹灰刷涂

　　料，內(nèi)墻、天棚抹灰刷乳膠漆；廠房門為電動(dòng)卷簾門、樓地面為金屬骨

　　料混凝土耐磨地面。

　　土地利用變遷為：估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)利用前主要地類為耕地，進(jìn)行建設(shè)

　　用地開(kāi)發(fā)后，目前作為工業(yè)用地進(jìn)行利用，土地最佳利用為工業(yè)用地。

　　（2）地價(jià)定義

　　本次評(píng)估對(duì)象為浙江英特物流有限公司所持有的 1 宗國(guó)有土地使用

　　權(quán)。根據(jù)估價(jià)目的、估價(jià)原則及估價(jià)依據(jù)，結(jié)合委托方提供的資料及現(xiàn)

　　場(chǎng)勘查情況，確定本次評(píng)估的地價(jià)定義：

　　估價(jià)對(duì)象的土地登記用途為工業(yè)用地，實(shí)際用途為工業(yè)用地，本次

　　評(píng)估設(shè)定用途為工業(yè)用地；估價(jià)期日實(shí)際開(kāi)發(fā)程度為宗地紅線外“五通”

　　（通路、通電、通訊、通上水、通下水），紅線內(nèi)“五通及場(chǎng)地平整”（通

　　路、通電、通訊、通上水、通下水和場(chǎng)地平整），根據(jù)估價(jià)對(duì)象土地利

　　用特點(diǎn)和估價(jià)目的，考慮到宗地紅線內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)費(fèi)用已計(jì)入資產(chǎn)評(píng)

　　估值中，為了避免資產(chǎn)重復(fù)計(jì)算，本次評(píng)估設(shè)定開(kāi)發(fā)程度為宗地紅線外

　　“五通”（通路、通電、通訊、通上水、通下水），紅線內(nèi)場(chǎng)地平整；土

　　地使用權(quán)性質(zhì)為出讓，本次評(píng)估基準(zhǔn)日剩余年限為 41.28 年，本次評(píng)估

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　　設(shè)定估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)性質(zhì)為出讓，設(shè)定年限為 41.28 年。

　　評(píng)估地價(jià)內(nèi)涵是：本次評(píng)估價(jià)格是指在現(xiàn)狀利用條件下，滿足上述

　　設(shè)定用途、開(kāi)發(fā)程度和年期等條件下，無(wú)他項(xiàng)權(quán)利限制于估價(jià)基準(zhǔn)日

　　2014 年 12 月 31 日的公開(kāi)市場(chǎng)條件下的國(guó)有土地使用權(quán)價(jià)格。

　　（3）地價(jià)影響因素分析

　　1）一般因素

　　①地理位置

　　杭州位于中國(guó)東南沿海，是浙江的省會(huì)和經(jīng)濟(jì)、政治、文化中心，

　　是長(zhǎng)三角中心城市之一，是國(guó)家歷史文化名城和著名的風(fēng)景旅游城市。

　　杭州現(xiàn)轄八個(gè)城區(qū)和五個(gè)縣（市），全市面積 16,596 平方公里，其中市

　　區(qū)面積 3,068 平方公里，市區(qū)建成區(qū)面積 327.45 平方公里。

　　杭州位于中國(guó)東南沿海北部，坐標(biāo)為東經(jīng) 118°21′-120°30′，北緯

　　29°11′-30°33′，東臨杭州灣，南與紹興、金華相接，西南與衢州相接，

　　北與湖州、嘉興兩市毗鄰，西南與安徽省黃山市交界，西北與安徽省宣

　　城交接。

　　②自然環(huán)境

　　杭州地處長(zhǎng)江三角洲南沿和錢塘江流域，地形復(fù)雜多樣。杭州市西

　　部屬浙西丘陵區(qū)，主干山脈有天目山等。東部屬浙北平原，地勢(shì)低平，

　　河網(wǎng)密布。具有典型的“江南水鄉(xiāng)”特征。省內(nèi)最大河流錢塘江由西南向

　　中聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估集團(tuán)有限公司 第 56 頁(yè)

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　　東北，流經(jīng)全市大部分地區(qū)。東苕溪通過(guò)臨安、余杭等地匯入太湖。

　　杭州市地處中北亞熱帶過(guò)渡區(qū)，溫暖濕潤(rùn)，四季分明，光照充足，

　　雨量豐沛。一年中，隨著冬、夏季風(fēng)逆向轉(zhuǎn)換，天氣系統(tǒng)、控制氣團(tuán)和

　　天氣狀況均會(huì)發(fā)生明顯的季節(jié)性變化，形成春多雨、夏濕熱、秋氣爽、

　　冬干冷的氣候特征。杭州市由于地貌類型復(fù)雜，地勢(shì)高低懸殊，杭州市

　　光、熱、水的地域分配不均，局部地區(qū)小氣候資源豐富。但因季風(fēng)在進(jìn)

　　退時(shí)間上和持續(xù)強(qiáng)度上的不穩(wěn)定性，常出現(xiàn)冷熱干濕異常，導(dǎo)致災(zāi)害性

　　天氣。

　　③城市性質(zhì)

　　杭州市是浙江省省會(huì)，全省的政治、經(jīng)濟(jì)、文化和交通中心。

　　④行政區(qū)劃

　　杭州市總面積 16,596 平方公里，其中市轄區(qū) 3,068 平方千米；總?cè)?

　　口 810 萬(wàn)人，其中市轄區(qū) 409.5 萬(wàn)人。轄 8 個(gè)市轄區(qū)、2 個(gè)縣，代管 3

　　個(gè)縣級(jí)市，共 82 個(gè)街道、88 個(gè)鎮(zhèn)、30 個(gè)鄉(xiāng)（包括 1 個(gè)民族鄉(xiāng)），678

　　個(gè)社區(qū)、65 個(gè)居民區(qū)、3,666 個(gè)行政村；其中市轄區(qū)共有 67 個(gè)街道、29

　　個(gè)鎮(zhèn)，597 個(gè)社區(qū)、4 個(gè)居民區(qū)、807 個(gè)行政村。位于江干區(qū)的錢江新城

　　核心區(qū)是杭州市的中央商務(wù)區(qū)。2014 年全市戶籍人口 666 萬(wàn)，其中市區(qū)

　　人口 414 萬(wàn)。

　　⑤城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r

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　　杭州經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展、社會(huì)全面進(jìn)步、社會(huì)和諧穩(wěn)定，逐步形成了以

　　經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市、旅游勝地、“天堂硅谷”為主要內(nèi)容的城市特色。

　　2014 年前三季度實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值 6,426.33 億元，同比增長(zhǎng) 8%，三次

　　產(chǎn)業(yè)比重由上年同期的 2.9:45.9:51.2 調(diào)整為 2.7:45.1:52.2。2014 年杭州

　　市工業(yè)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)中緩升。全市實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值 2,644.94 億元，增長(zhǎng) 8.7%，

　　其中規(guī)上工業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 2,043.21 億元，增長(zhǎng) 9.0%，增速均比上半年

　　提高 0.2 個(gè)百分點(diǎn)。外銷回升較快，出口交貨值增長(zhǎng) 5.6%，增速比上半

　　年回升 1.7 個(gè)百分點(diǎn)。小微企業(yè)領(lǐng)先增長(zhǎng)。全市規(guī)上小型企業(yè)實(shí)現(xiàn)工業(yè)

　　銷售產(chǎn)值增長(zhǎng) 7.9%，分別快于中型企業(yè)和大型企業(yè) 2.1 和 2.9 個(gè)百分點(diǎn)。

　　產(chǎn)能利用率提高。規(guī)上工業(yè)企業(yè)生產(chǎn)能力利用率達(dá) 77.7%，比上半年提

　　高 2.5 百分點(diǎn)。

　　⑥城市交通條件及基礎(chǔ)設(shè)施狀況

　　杭州位于中國(guó)東南沿海北部，交通四通八達(dá)。杭州是華東地區(qū)重要

　　的鐵路樞紐，滬杭、浙贛、蕭甬、宣杭四條鐵路在此交匯。在公路方面，

　　杭州是浙江省公路網(wǎng)的中心，有東、西、南、北四個(gè)方向的長(zhǎng)途汽車客

　　運(yùn)站。

　　杭州蕭山國(guó)際機(jī)場(chǎng)是經(jīng)國(guó)務(wù)院、中央軍委批準(zhǔn)設(shè)立的大型現(xiàn)代化國(guó)

　　際機(jī)場(chǎng)和國(guó)內(nèi)重要干線、口岸機(jī)場(chǎng)，主要旅游城市與國(guó)際定期航班機(jī)場(chǎng)，

　　亦是華東唯一列入國(guó)家區(qū)域航空樞紐建設(shè)的機(jī)場(chǎng)。該機(jī)場(chǎng)于 2000 年建

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　　成運(yùn)營(yíng)，至今已成為華東第三，全國(guó)前十，世界百?gòu)?qiáng)機(jī)場(chǎng)。目前進(jìn)駐杭

　　州蕭山機(jī)場(chǎng)的航空公司有 46 家，大型物流企業(yè) 12 家。航線通達(dá)國(guó)內(nèi)外

　　百余座城市。目前進(jìn)駐杭州蕭山機(jī)場(chǎng)的航空公司有 46 家，開(kāi)通航線兩

　　百余條，每周進(jìn)出港航班數(shù)千多個(gè)。

　　杭州市供電主要來(lái)源于國(guó)家電網(wǎng)，現(xiàn)有 500 千伏安公用變電站五座，

　　變電容量 1,175（萬(wàn)千伏安），220 千伏安公用變電站四十座，變電容量

　　1,533（萬(wàn)千伏安），110 千伏安公用變電站一百六十七座，變電容量

　　1,444.3（萬(wàn)千伏安）。

　　杭州市自來(lái)水有 8 個(gè)水源地，分別為杭州主城區(qū)的珊瑚沙、南星橋、

　　白塔嶺；蕭山區(qū)聞家堰、富春村；余杭區(qū)奉口、獐山、四嶺水庫(kù)。這 8

　　個(gè)水源地都直接從河道內(nèi)取水，其中 80%來(lái)自錢塘江。

　　⑦城市土地市場(chǎng)的發(fā)展

　　杭州市自實(shí)行土地有償使用制度以來(lái)，隨著城市建設(shè)不斷發(fā)展，土

　　地價(jià)格也在不斷提高。

　　2014 年杭州市（包括余杭、蕭山）共出讓地塊數(shù)量 152 宗，相較

　　2013 年同比下降 32%；總金額上，今年土地收入共 845 億元，相較去

　　年的 1,327 億元同比下降 36%，位居五年來(lái)第二位。主城區(qū)共出讓地塊

　　57 宗，土地收入高達(dá) 597.5 億元，總可建面積 656 萬(wàn)平方米。

　　2014 年各月杭州市的土地市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r不均，一月、二月全市共出

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　　讓 57 宗地塊，到了三月份，成交量急劇下滑。自 3 月開(kāi)始，到 6 月，

　　土地市場(chǎng)平穩(wěn)增長(zhǎng)，到 7 月陷入僅 2 宗出讓地塊的低谷，8 月反彈至 12

　　宗。

　　2014 年杭州市土地市場(chǎng)多以低溢價(jià)率成交。與上年近乎不惜成本拿

　　地情況不同，大多數(shù)房企在對(duì)土地的訴求上趨于相對(duì)理智。

　　2）區(qū)域因素

　　①區(qū)域概況

　　杭州拱墅區(qū)是杭州市中心城區(qū)之一，也是杭州市委、市政府所在地。

　　轄 4 鎮(zhèn)和 6 街道，含 40 個(gè)村（經(jīng)濟(jì)合作社）、68 個(gè)社區(qū)。總面積 87 平

　　方公里，總?cè)丝?57 余萬(wàn)，其中常住人口 30 萬(wàn)。杭州拱墅區(qū)東南接江干

　　區(qū)、下城區(qū)，西北與西湖區(qū)、余杭區(qū)相鄰。總面積約 87.73 平方公里。

　　以境內(nèi)有拱宸橋、湖墅而得名。

　　拱墅區(qū)正在迅速崛起的經(jīng)濟(jì)大區(qū)。該區(qū)堅(jiān)持招商引資一號(hào)工程，加

　　大投入力度，優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，改善發(fā)展環(huán)境，近年全區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展保持了

　　穩(wěn)中求進(jìn)、好中求快的良好態(tài)勢(shì)。

　　②交通條件

　　墅區(qū)內(nèi)共有街(路)巷(里、街、坊、村)940 條。縱橫交錯(cuò)，交通便利。

　　京杭大運(yùn)河與上塘河、下塘河等 10 余條主要河道構(gòu)成內(nèi)河航運(yùn)網(wǎng)絡(luò)。

　　穿境而過(guò)的宜杭鐵路和縱貫境內(nèi)的 320 國(guó)道、104 國(guó)道把江、浙、滬經(jīng)

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　　濟(jì)區(qū)聯(lián)成一片。杭寧高速公路入口處位于轄區(qū) 104 國(guó)道。杭州鐵路北站、

　　省汽車運(yùn)翰公司杭州客運(yùn)北站均在境內(nèi)。湖墅路、莫干山路、和睦路、

　　麗水路、大關(guān)路、上塘路、紹興路、沈半路、拱康路、康橋路、石樣路

　　等是本區(qū)的主要交通干線。數(shù)十條公交線路的汽(電)車的起、訖點(diǎn)設(shè)在

　　境內(nèi)，通往杭州市區(qū)和郊區(qū)以及西湖風(fēng)景區(qū)。

　　③基礎(chǔ)設(shè)施條件

　　估價(jià)對(duì)象周邊的基礎(chǔ)設(shè)施條件基本已經(jīng)達(dá)到“五通”（通路、通電、

　　通訊、通上水、通下水）：

　　A、通路

　　該區(qū)域道路分三級(jí)設(shè)置，由快速路、次干道及支路形成的方格網(wǎng)狀

　　結(jié)構(gòu)，交通條件較優(yōu)。

　　B、通電

　　估價(jià)對(duì)象電源來(lái)自國(guó)家電網(wǎng)，綜合分析供電保障率約 95%以上。

　　C、通上水

　　估價(jià)對(duì)象上水由市政保障，綜合分析供水保障率約 95%。

　　D、通下水

　　估價(jià)對(duì)象排水由市政保障，常年無(wú)積水，綜合分析排水保障率約

　　95%。

　　E、通訊

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　　估價(jià)對(duì)象市政通訊系統(tǒng)主要由電信公司、移動(dòng)公司、聯(lián)通公司保障。

　　通訊保障度 95%以上。

　　④公共設(shè)施狀況

　　估價(jià)對(duì)象周邊醫(yī)院、公園等公共設(shè)施較完善。

　　⑤環(huán)境條件

　　估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域污染較少，自然環(huán)境較優(yōu)。

　　估價(jià)對(duì)象人文環(huán)境較一般。

　　⑥規(guī)劃條件限制

　　估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域土地規(guī)劃以工業(yè)用地為主，規(guī)劃對(duì)土地利用強(qiáng)度

　　無(wú)特別限制。

　　⑦產(chǎn)業(yè)聚集程度

　　估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)較明顯。

　　綜上，通過(guò)上述區(qū)域因素分析，估價(jià)對(duì)象所在工業(yè)園區(qū)區(qū)位優(yōu)勢(shì)較

　　優(yōu)、基礎(chǔ)設(shè)施配套較優(yōu)、環(huán)境較優(yōu)，較適宜醫(yī)藥物流企業(yè)的發(fā)展，隨著

　　該區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施及公共設(shè)施的進(jìn)一步，工業(yè)地價(jià)具有穩(wěn)步看漲趨勢(shì)。

　　3）個(gè)別因素

　　估價(jià)對(duì)象位于杭州市康樂(lè)路 7 號(hào)；土地總面積為 26,386.00 平方米，

　　容積率 1.79；土地登記用途為工業(yè)用地，現(xiàn)狀用途為工業(yè)用地，本次評(píng)

　　估設(shè)定用途為工業(yè)用地；一面臨路，臨路狀況一般；宗地形狀不規(guī)則；

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　　地形平坦；宗地基礎(chǔ)設(shè)施條件為宗地紅線外“五通”（通路、通電、通訊、

　　通上水、通下水）和宗地紅線內(nèi)“五通及場(chǎng)地平整”（通路、通電、通訊、

　　通上水、通下水）。

　　綜上，通過(guò)上述個(gè)別因素分析：宗地自身優(yōu)勢(shì)較明顯，有利于醫(yī)藥

　　物流企業(yè)的發(fā)展，單從個(gè)別因素分析，具有一定的看漲趨勢(shì)。

　　（4）估價(jià)原則

　　1）合法原則

　　土地估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的合法權(quán)益為前提進(jìn)行。合法權(quán)益包括合法

　　產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分等幾個(gè)方面。在合法產(chǎn)權(quán)方面，應(yīng)以房地產(chǎn)

　　權(quán)屬證書、權(quán)屬檔案的記載或其他合法證件為依據(jù)；在合法使用方面，

　　應(yīng)以使用管制（如城市規(guī)劃、土地用途管制）為依據(jù)；在合法處分方面，

　　應(yīng)以法律、法規(guī)或合同等允許的處分方式為依據(jù)。

　　2）供需原則

　　土地估價(jià)要以市場(chǎng)供需決定土地價(jià)格為依據(jù)，并充分考慮土地供需

　　的特殊性和土地市場(chǎng)的地域性。在完全的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，一般商品的價(jià)格

　　都取決于供求的均衡點(diǎn)。供小于求，價(jià)格就會(huì)提高，否則，價(jià)格就會(huì)降

　　低。由于土地與一般商品相比，具有獨(dú)特的人文和自然特性，因此在進(jìn)

　　行土地估價(jià)時(shí)既要考慮到所假設(shè)的公平市場(chǎng)，又要考慮土地供應(yīng)的壟斷

　　性特征。

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　　3）協(xié)調(diào)原則

　　土地總是處于一定的自然與社會(huì)環(huán)境之中，必須與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)。

　　在土地估價(jià)時(shí)，應(yīng)認(rèn)真分析土地與周圍環(huán)境的關(guān)系，判斷其是否協(xié)調(diào)，

　　這直接關(guān)系到該地塊的收益量和價(jià)格。

　　4）替代原則

　　土地估價(jià)應(yīng)以相鄰地區(qū)或類似地區(qū)功能相同、條件相似的土地市場(chǎng)

　　交易價(jià)格為依據(jù)，估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離具有替代性質(zhì)的土地正常價(jià)格。

　　根據(jù)市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)律，在同一商品市場(chǎng)中，商品或提供服務(wù)的效用相同或

　　大致相似時(shí)，價(jià)格低者吸引需求，即有兩個(gè)以上互有替代性的商品或服

　　務(wù)同時(shí)存在時(shí)，商品或服務(wù)的價(jià)格是經(jīng)過(guò)相互影響與比較之后來(lái)決定的。

　　土地價(jià)格也同樣遵循替代規(guī)律，某塊土地的價(jià)格，受其它具有相同使用

　　價(jià)值的地塊，即同類型具有替代可能的地塊價(jià)格所牽制。

　　5）變動(dòng)原則

　　估價(jià)過(guò)程中估價(jià)人員應(yīng)把握土地價(jià)格影響因素及土地價(jià)格的變動(dòng)

　　規(guī)律，準(zhǔn)確地評(píng)估價(jià)格。一般商品的價(jià)格，是伴隨著構(gòu)成價(jià)格的因素的

　　變化而發(fā)生變動(dòng)的。土地價(jià)格也有同樣情形，它是各種地價(jià)形成因素相

　　互作用的結(jié)果，而這些價(jià)格形成因素經(jīng)常處于變動(dòng)之中，所以土地價(jià)格

　　是在這些因素相互作用及其組合的變動(dòng)過(guò)程中形成的。在土地估價(jià)時(shí)，

　　必須分析該土地的效用、稀缺性、個(gè)別性及有效需求以及使這些因素發(fā)

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　　生變動(dòng)的一般因素、區(qū)域因素及個(gè)別因素，把握各因素之間的因果關(guān)系

　　及其變動(dòng)規(guī)律，以便根據(jù)目前的地價(jià)水平預(yù)測(cè)未來(lái)的土地價(jià)格。

　　6）報(bào)酬遞增、遞減原則

　　土地估價(jià)要考慮在技術(shù)等條件一定的前提下，土地純收益會(huì)隨著土

　　地投資的增加而出現(xiàn)由遞增到遞減的特點(diǎn)。

　　（5）估價(jià)過(guò)程

　　估價(jià)方法選擇

　　根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》，常用的地價(jià)評(píng)估方法有市場(chǎng)比較法、

　　收益還原法、剩余法、成本逼近法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法等。在本次估

　　價(jià)方法的選擇過(guò)程中，根據(jù)估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)勘查和有關(guān)資料的收集情況，

　　按照城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程，根據(jù)各種評(píng)估方法的適用范圍、使用條件，結(jié)

　　合評(píng)估目的，進(jìn)行具體分析如下：

　　1）估價(jià)對(duì)象所選用評(píng)估方法的理由

　　①由于估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域工業(yè)用地成交較活躍，近期估價(jià)對(duì)象同一

　　供需圈有可比的比較案例，故本次適宜選用市場(chǎng)比較法進(jìn)行評(píng)估。

　　②由于我們杭州市的征地政策有較充分的了解，土地的取得成本和

　　相關(guān)稅費(fèi)等資料收集比較翔實(shí)，且本次估價(jià)對(duì)象為工業(yè)用地，故本次適

　　宜選用成本逼近法進(jìn)行評(píng)估。

　　2）估價(jià)對(duì)象不選用評(píng)估方法的理由

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　　①收益法

　　由于估價(jià)對(duì)象同一供需圈類似的工業(yè)用地出租實(shí)例較少，工業(yè)用地

　　和工業(yè)房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)不活躍，因此本次評(píng)估不適宜選用收益法進(jìn)行評(píng)

　　估。

　　②剩余法

　　由于工業(yè)用地的建筑物售價(jià)等相關(guān)參數(shù)難以直接從市場(chǎng)調(diào)查中取

　　得，因此本次評(píng)估不適宜選用剩余法進(jìn)行評(píng)估。

　　③基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法

　　杭州市基準(zhǔn)地價(jià)基準(zhǔn)日據(jù)時(shí)較長(zhǎng)，已無(wú)法客觀反映估價(jià)對(duì)象所在區(qū)

　　域工業(yè)實(shí)際地價(jià)水平，因此本次不選用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法進(jìn)行評(píng)估。

　　估價(jià)過(guò)程

　　市場(chǎng)比較法

　　市場(chǎng)比較法是根據(jù)市場(chǎng)中的替代原理，將待估土地與具有替代性的，

　　且在估價(jià)期日近期市場(chǎng)上交易的類似地產(chǎn)進(jìn)行比較，并對(duì)類似地產(chǎn)的成

　　交價(jià)格作適當(dāng)修正，以此估算待估土地客觀合理價(jià)格的方法。其基本計(jì)

　　算公式如下：

　　V＝VB×A×B×D×E

　　式中：

　　V： 待估宗地價(jià)格；

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　　VB：比較案例價(jià)格；

　　A：待估宗地情況指數(shù)／比較案例宗地情況指數(shù)

　　＝正常情況指數(shù)／比較案例宗地情況指數(shù)

　　B：待估宗地估價(jià)期日地價(jià)指數(shù)／比較案例宗地交易日期地價(jià)指數(shù)

　　D：待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)／比較案例宗地區(qū)域因素條件指數(shù)

　　E：待估宗地個(gè)別因素條件指數(shù)／比較案例宗地個(gè)別因素條件指數(shù)

　　1）選取可比實(shí)例

　　根據(jù)選擇可比實(shí)例的要求，在符合條件的交易信息中，篩選出與本

　　次估價(jià)對(duì)象屬同一供需圈、條件類似的三宗國(guó)有土地使用權(quán)交易實(shí)例作

　　為可比實(shí)例，本次評(píng)估過(guò)程中估價(jià)對(duì)象選擇三個(gè)可比實(shí)例如下：

　　實(shí)例一：拱墅區(qū)康橋單元 FG15-M1-02-2 地塊

　　該實(shí)例位于拱墅區(qū)康橋單元。建設(shè)用地面積為 5,851.00 平方米。用

　　途為工業(yè)用地（鼓勵(lì)發(fā)展類的汽車和關(guān)鍵零部件及其電子、電器產(chǎn)品,

　　節(jié)能與新能源汽車及關(guān)鍵部件制造)）。宗地紅線外“五通”（通路、通電、

　　通訊、通上水、通下水）和紅線內(nèi)場(chǎng)地平整；宗地土地利用情況正常；

　　2014 年 4 月 17 日正常掛牌出讓 50 年期國(guó)有土地使用權(quán)成交價(jià)為 969

　　萬(wàn)元，地面單價(jià)為 1,654.4 元/平方米。競(jìng)買人為杭州金網(wǎng)新能源汽車有

　　限公司。

　　實(shí)例二：拱墅區(qū)康橋單元 FG15-M1-02-1 地塊

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　　該實(shí)例位于拱墅區(qū)康橋單元。建設(shè)用地面積為 30,735.00 平方米。

　　用途為工業(yè)用地（鼓勵(lì)發(fā)展類的計(jì)算機(jī)、通信和其他電子設(shè)備制造）。

　　宗地紅線外“五通”（通路、通電、通訊、通上水、通下水）和紅線內(nèi)場(chǎng)

　　地平整；宗地土地利用情況正常；2014 年 4 月 17 日正常掛牌出讓 50

　　年期國(guó)有土地使用權(quán)成交價(jià)為 5,081.00 萬(wàn)元，地面單價(jià)為 1,653.2 元/平

　　方米。競(jìng)買人為杭州金網(wǎng)新能源汽車有限公司。

　　實(shí)例三：拱墅區(qū)康橋單元 FG16-M1-36 地塊

　　該實(shí)例位于拱墅區(qū)康橋單元。建設(shè)用地面積為 3,012.00 平方米。用

　　途為工業(yè)用地。宗地紅線外“五通”（通路、通電、通訊、通上水、通下

　　水）和紅線內(nèi)場(chǎng)地平整；宗地土地利用情況正常；2013 年 10 月 31 日正

　　常掛牌出讓 50 年期國(guó)有土地使用權(quán)成交價(jià)為 499 萬(wàn)元，地面單價(jià)為

　　1,656.7 元/平方米。競(jìng)買人為杭州池禾電子科技有限公司。

　　2）比較因素的選擇

　　根據(jù)本次估價(jià)對(duì)象和可比實(shí)例的特點(diǎn)，本次評(píng)估比較因數(shù)選擇主要

　　有交易時(shí)間、交易情況、交易方式、土地使用年限、土地用途、區(qū)域因

　　素、個(gè)別因素；其中區(qū)域因素選擇：地理位置和產(chǎn)業(yè)集聚程度、基礎(chǔ)設(shè)

　　施狀況、公共配套設(shè)施狀況、交通便捷狀況、環(huán)境狀況；個(gè)別因素選擇：

　　臨路狀況、容積率、宗地面積、宗地形狀、規(guī)劃條件、地質(zhì)和地形條件。

　　3）編制因數(shù)條件說(shuō)明表

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　　根據(jù)上述選擇的比較因素，估價(jià)對(duì)象和可比實(shí)例的各因素條件說(shuō)明

　　如下表：

　　表4-19 比較因素條件說(shuō)明表

　　比較因素 估價(jià)對(duì)象 實(shí)例一 實(shí)例二 實(shí)例三

　　拱墅區(qū)康 拱墅區(qū)康 拱墅區(qū)康

　　康樂(lè)路 7 橋單元 橋單元 橋單元

　　宗地名稱/編號(hào)

　　號(hào)土地 FG15-M1-02-2 FG15-M1-02-1 FG16-M1-36 地

　　地塊 地塊 塊

　　拱墅區(qū)康 拱墅區(qū)康

　　康樂(lè)路 7 拱墅區(qū)康橋單

　　詳細(xì)地址 橋單元 橋單元

　　號(hào) 元 FG16-M1-36

　　FG15-M1-02-2 FG15-M1-02-1

　　交易單價(jià) 待估 1,654.4 1,653.2 1,656.7

　　規(guī)劃用途 工業(yè) 工業(yè) 工業(yè) 工業(yè)

　　交易期日 2014/12/31 2014/4/17 2014/4/17 2013/10/31

　　交易情況 正常 正常 正常 正常

　　位于拱墅區(qū)康 位于拱墅區(qū)康 位于拱墅區(qū)康 位于拱墅區(qū)康

　　地理位置和產(chǎn) 橋鎮(zhèn)，地理位 橋鎮(zhèn)，地理位置 橋鎮(zhèn)，地理位置 橋鎮(zhèn)，地理位置

　　業(yè)集聚度 置好，產(chǎn)業(yè)聚 好，產(chǎn)業(yè)聚集度 好，產(chǎn)業(yè)聚集度 好，產(chǎn)業(yè)聚集度

　　集度較好 較好 較好 較好

　　區(qū) 基礎(chǔ)設(shè)施完善

　　紅線外五通 紅線外五通 紅線外五通 紅線外五通

　　域 程度

　　因 公共配套設(shè)施 周邊公共配套 周邊公共配套 周邊公共配套 周邊公共配套

　　素 完善程度 完善程度高 完善程度高 完善程度高 完善程度高

　　通公交車線

　　通公交車線路， 通公交車線路， 通公交車線路，

　　交通便捷程度 路，便捷度較

　　便捷度較高 便捷度較高 便捷度較高

　　高

　　環(huán)境狀況 基本無(wú)污染 基本無(wú)污染 基本無(wú)污染 基本無(wú)污染

　　個(gè) 臨街狀況 兩面臨路 一面臨路 兩面臨路 一面臨路

　　別

　　因

　　素

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　　容積率 1.2～2.6 1.2～2.6 1.2～2.6 1.2～2.6

　　土地面積(平 26,386 平方米， 5,851 平方米， 30,735 平方米， 3,021 平方米，

　　方米) 面積較小 面積較小 面積適中 面積較小

　　土地形狀 較規(guī)則 較規(guī)則 較規(guī)則 較規(guī)則

　　規(guī)劃條件 基本無(wú)限制 有一定限制 有一定限制 有一定限制

　　地質(zhì)和地形條 地質(zhì)條件良 地質(zhì)條件良好， 地質(zhì)條件良好， 地質(zhì)條件良好，

　　件 好，地勢(shì)平坦 地勢(shì)平坦 地勢(shì)平坦 地勢(shì)平坦

　　4）編制比較因數(shù)條件指數(shù)表

　　針對(duì)待估宗地與可比實(shí)例各種因素條件，編制比較因數(shù)條件指數(shù)的

　　有關(guān)說(shuō)明如下：

　　a、規(guī)劃用途

　　估價(jià)對(duì)象與各比較案例均為工業(yè)用地，故不需要進(jìn)行修正。

　　b、交易時(shí)間

　　根據(jù)地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，杭州市 2013 年四季度到 2014 年四季度地

　　價(jià)變化情況如下表：

　　杭州地價(jià)增長(zhǎng)率一覽表

　　單位：%

　　度 季度 綜合 商業(yè) 居住 工業(yè)

　　2014 4 1.85 3.04 1.59 9.36

　　2014 3 0.1 0.16 -0.02 6.47

　　2014 2 0.28 0.35 0.14 7.96

　　2014 1 0.82 0.84 0.83 0.54

　　2013 4 3.6 1.9 3.8 1

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　　結(jié)合估價(jià)對(duì)象周邊的交易樣本分析，估價(jià)對(duì)象周邊地價(jià)變動(dòng)情況與

　　該地區(qū)地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)情況基本一致，以本次評(píng)估基準(zhǔn)日為基準(zhǔn)，編制各

　　比較案例交易時(shí)點(diǎn)的工業(yè)用地地價(jià)指數(shù)如下表：

　　待估土地 比較案例 1 比較案例 2 比較案例 3

　　交易時(shí)間 2014/12/31 2014/4/17 2014/4/17 2013/10/31

　　地價(jià)指數(shù) 100.00 82.64 82.64 78.74

　　c、交易情況修正

　　本次評(píng)估估價(jià)對(duì)象交易情況與比較案例交易情況一致，均為正常交

　　易，故不需要進(jìn)行修正。

　　d、土地用途修正

　　本次評(píng)估估價(jià)對(duì)象土地用途與比較案例土地用途一致，均為工業(yè)用

　　地，故不需要進(jìn)行修正。

　　e、地理位置和產(chǎn)業(yè)集聚度

　　將估價(jià)對(duì)象與比較案例的地理位置及產(chǎn)業(yè)集聚度進(jìn)行比較，分為好、

　　較好、一般、較差、差五個(gè)等級(jí)，每上升或下降一個(gè)等級(jí)，因素修正指

　　數(shù)上升或下降 3%。估價(jià)對(duì)象和比較案例均位于杭州市拱墅區(qū)內(nèi)，繁華

　　程度一致，不需要進(jìn)行修正。

　　f、基礎(chǔ)設(shè)施完善程度

　　對(duì)估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行調(diào)查，估價(jià)對(duì)象與比較案例所在

　　區(qū)域的基礎(chǔ)設(shè)施通平程度不同，每增加或減少一通，因素修正指數(shù)上升

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　　或下降 2%。估價(jià)對(duì)象和比較案例均位于杭州市拱墅區(qū)內(nèi)，基礎(chǔ)設(shè)施完

　　善度一致，不需要進(jìn)行修正。

　　g、公共配套設(shè)施完善程度

　　將估價(jià)對(duì)象與比較案例的公共配套設(shè)施完善程度進(jìn)行比較，分為齊

　　全、較齊全、一般、較不齊全、不齊全五個(gè)等級(jí)，每上升或下降一個(gè)等

　　級(jí)，因素修正指數(shù)上升或下降 2%。估價(jià)對(duì)象和比較案例均位于杭州市

　　拱墅區(qū)內(nèi)，園區(qū)處于建設(shè)中，周邊公共配套完善程度一般，估價(jià)對(duì)象及

　　比較案例的公共配套設(shè)施完善程度一致，故不需要進(jìn)行修正。

　　h、交通便捷程度

　　將估價(jià)對(duì)象與比較案例的交通便捷程度進(jìn)行比較，分為便捷、較便

　　捷、一般、較不便捷、不便捷五個(gè)等級(jí)，每上升或下降一個(gè)等級(jí)，因素

　　修正指數(shù)上升或下降 2%。估價(jià)對(duì)象和比較案例均位于杭州市拱墅區(qū)內(nèi)，

　　交通便捷程度一致。

　　i、環(huán)境狀況

　　將估價(jià)對(duì)象與比較案例的環(huán)境進(jìn)行比較，分為基本無(wú)污染、輕度污

　　染、嚴(yán)重污染三個(gè)等級(jí)，每上升或下降一個(gè)等級(jí)，因素修正指數(shù)上升或

　　下降 2%。估價(jià)對(duì)象和各比較案例均位于杭州市拱墅區(qū)內(nèi)，環(huán)境狀況良

　　好，均基本無(wú)污染，故不需要進(jìn)行修正。

　　j、臨街狀況

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　　將宗地臨路條件分為四面臨街、三面臨街、二面臨街、一面臨街、

　　臨支路或不臨街五個(gè)等級(jí)，每上升或下降一個(gè)等級(jí)，因素修正指數(shù)上升

　　或下降 1%。

　　k、容積率

　　估價(jià)對(duì)象用途為工業(yè)用地，容積率對(duì)其價(jià)值影響較小，本次評(píng)估對(duì)

　　容積率不作修正，設(shè)定估價(jià)對(duì)象與比較案例的系數(shù)均為 100。

　　l、土地面積

　　宗地面積，分為〈10,000 平方米、10,000—50,000 平方米、〉500,000

　　平方米三個(gè)等級(jí)，結(jié)合估價(jià)對(duì)象與比較案例的實(shí)際規(guī)劃情況，確定土地

　　面積在[10,000-50,000]范圍內(nèi)為適當(dāng)?shù)燃?jí)。以估價(jià)對(duì)象為 100，每上升或

　　下降一個(gè)等級(jí)，地價(jià)往上或往下修正 2%。

　　m、土地形狀

　　將宗地形狀分為規(guī)則、較規(guī)則、一般、較不規(guī)則、不規(guī)則五個(gè)等級(jí)，

　　每上升或下降一個(gè)等級(jí)，因素修正指數(shù)上升或下降 2%。估價(jià)對(duì)象與比

　　較案例土地形狀均為較規(guī)則，不需進(jìn)行修正。

　　n、規(guī)劃條件

　　將規(guī)劃條件分為：無(wú)限制前景好、基本無(wú)限制、有一定限制、限制

　　較大、嚴(yán)重限制五個(gè)等級(jí)，將待估宗地條件指數(shù)定為 100，每增加或減

　　少一個(gè)等級(jí)，因素修正指數(shù)增加或減少 2%。估價(jià)對(duì)象與比較案例均為

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　　基本無(wú)限制，不需進(jìn)行修正。

　　o、地質(zhì)和地形條件

　　將宗地地質(zhì)和地形條件分為良好、一般、較差三個(gè)等級(jí)，將待估宗

　　地指數(shù)定為 100，每增加或減少一個(gè)等級(jí)，因素修正指數(shù)上升或下降 1%。

　　估價(jià)對(duì)象與比較案例條件相當(dāng)，不需進(jìn)行修正。

　　根據(jù)以上比較因素條件指數(shù)的說(shuō)明，編制比較因數(shù)條件指數(shù)表如下。

　　表4-20 比較案例因素條件指數(shù)表

　　比較因素 估價(jià)對(duì)象 實(shí)例一 實(shí)例二 實(shí)例三

　　拱墅區(qū)康 拱墅區(qū)康 拱墅區(qū)康

　　康樂(lè)路 7 橋單元 橋單元 橋單元

　　宗地名稱/編號(hào)

　　號(hào)土地 FG15-M1-02-2 FG15-M1-02-1 FG16-M1-36 地

　　地塊 地塊 塊

　　拱墅區(qū)康 拱墅區(qū)康 拱墅區(qū)康

　　康樂(lè)路 7

　　詳細(xì)地址 橋單元 橋單元 橋單元

　　號(hào)

　　FG15-M1-02-2 FG15-M1-02-1 FG16-M1-36

　　交易單價(jià) 待估 1,654.4 1,653.2 1,656.7

　　規(guī)劃用途 100 100 100 100

　　交易期日 100 82.64 82.64 78.74

　　交易情況 100 100 100 100

　　區(qū) 地理位置

　　100 100 100 100

　　域 和產(chǎn)業(yè)集聚度

　　因

　　素

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　　基礎(chǔ)設(shè)施完善

　　100 100 100 100

　　程度

　　公共配套設(shè)施

　　100 100 100 100

　　完善程度

　　交通便捷程度 100 100 100 100

　　環(huán)境狀況 100 100 100 100

　　臨街狀況 100 99 101 99

　　容積率 100 100 100 100

　　個(gè) 土地面積(平

　　100 98 100 98

　　別 方米)

　　因 土地形狀 100 100 100 100

　　素 規(guī)劃條件 100 98 98 98

　　地質(zhì)和地形條

　　100 100 101 100

　　件

　　5）編制因素修正系數(shù)表

　　在各因素條件指數(shù)表的基礎(chǔ)上，進(jìn)行比較案例交易期日修正、交易

　　情況、交易方式、土地用途修正、區(qū)域因素修正、個(gè)別因素修正，即將

　　估價(jià)對(duì)象的因素條件指數(shù)與比較案例的因素條件進(jìn)行比較，得到各因素

　　修正系數(shù)，列表表示如下：

　　表4-21 比較案例因素修正系數(shù)表

　　比較因素 估價(jià)對(duì)象 實(shí)例一 實(shí)例二 實(shí)例三

　　拱墅區(qū)康 拱墅區(qū)康 拱墅區(qū)康

　　康樂(lè)路 7 橋單元 橋單元 橋單元

　　宗地名稱/編號(hào)

　　號(hào)土地 FG15-M1-02-2 FG15-M1-02-1 FG16-M1-36 地

　　地塊 地塊 塊

　　拱墅區(qū)康 拱墅區(qū)康 拱墅區(qū)康

　　康樂(lè)路 7

　　詳細(xì)地址 橋單元 橋單元 橋單元

　　號(hào)

　　FG15-M1-02-2 FG15-M1-02-1 FG16-M1-36

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　　交易單價(jià) 待估 1,654.4 1,653.2 1,656.7

　　規(guī)劃用途 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000

　　交易期日 1.0000 1.2101 1.2101 1.2700

　　交易情況 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000

　　地理位置

　　1.0000 1.0000 1.0000 1.0000

　　和產(chǎn)業(yè)集聚度

　　區(qū)

　　域 基礎(chǔ)設(shè)施完善

　　1.0000 1.0000 1.0000 1.0000

　　程度

　　因

　　公共配套設(shè)施

　　1.0000 1.0000 1.0000 1.0000

　　素 完善程度

　　交通便捷程度 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000

　　環(huán)境狀況 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000

　　臨街狀況 1.0000 1.0101 1.0101 1.0101

　　容積率 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000

　　個(gè) 土地面積(平

　　1.0000 1.0204 0.9804 1.0204

　　別 方米)

　　因 土地形狀 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000

　　素 規(guī)劃條件 1.0000 1.0204 1.0204 1.0204

　　地質(zhì)和地形條

　　1.0000 1.0000 1.0000 1.0000

　　件

　　估價(jià)對(duì)象設(shè)定使用年限為 41.28 年，比較案例的土地使用年限均為

　　50 年，兩者不一致，故需進(jìn)行年期修正，年期修正公式如下：

　　K=[1-1/(1+r)n]/[1-1/(1+r)m]

　　式中：

　　K——估價(jià)對(duì)象的土地使用年期修正系數(shù)

　　r——土地還原率(根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》，土地還原利率主要有

　　三種方法確定：土地純收益與價(jià)格比率法、安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法、

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　　投資風(fēng)險(xiǎn)與投資收益率綜合排序插入法。根據(jù)目前所掌握的數(shù)據(jù)，本次

　　評(píng)估土地還原利率采用安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法確定，即：土地還原利

　　率=安全利率+風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值。安全利率按中國(guó)人民銀行于 2014 年 11 月

　　22 日公布一年期存款利率 2.75%確定，同時(shí)考慮杭州市目前房地產(chǎn)業(yè)的

　　平均收益狀況、估價(jià)對(duì)象的地理位置、估價(jià)對(duì)象的用途等因素，結(jié)合我

　　們對(duì)估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查了解，由于當(dāng)前房地產(chǎn)政策變

　　動(dòng)較快，土地取得周期較長(zhǎng)，土地投資存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，并且考慮目前

　　的通貨膨脹和一定的風(fēng)險(xiǎn)利率，綜合分析工業(yè)用地風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值在 2%-4%

　　之間，本次評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值取其平均值 3.25%，因此，土地還原利率

　　=2.75%+3.25%=6.00%)

　　n——估價(jià)對(duì)象土地設(shè)定使用年限

　　m——比較案例使用年限

　　經(jīng)測(cè)算，年期修正系數(shù) K=0.9620

　　6）確定評(píng)估結(jié)果

　　經(jīng)過(guò)比較分析和測(cè)算，分別得到三個(gè)比較案例的比準(zhǔn)價(jià)格，考慮三

　　個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格比較接近，故取三個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格的簡(jiǎn)單算術(shù)平均值作為市場(chǎng)比

　　較法的評(píng)估結(jié)果。

　　估價(jià)對(duì)象評(píng)估地面地價(jià)= (2,106+2,041+2,213)÷3×0.9620

　　=2,039.4（元/平方米）

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　　成本逼近法

　　成本逼近法是以開(kāi)發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)客觀費(fèi)用之和為主要依據(jù)，

　　再加上一定的利潤(rùn)、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地增值收益來(lái)確定土地價(jià)

　　格的方法。基本公式如下：

　　V＝Ea+T+Ed+R1+R2+R3

　　＝VE+R3

　　式中： V：土地價(jià)格

　　Ea：土地取得費(fèi)

　　T：稅費(fèi)

　　Ed：土地開(kāi)發(fā)費(fèi)

　　R1：利息

　　R2：利潤(rùn)

　　R3：土地增值

　　VE：土地成本價(jià)格

　　R3：土地增值

　　1）土地取得費(fèi)及相關(guān)稅費(fèi)

　　估價(jià)對(duì)象位于浙江省杭州市拱墅區(qū)，本次評(píng)估的土地取得費(fèi)即為城

　　市房屋拆遷費(fèi)用。城市房屋拆遷費(fèi)用一般包括房屋拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)用、

　　房屋拆遷管理費(fèi)、房屋拆遷服務(wù)費(fèi)、房屋拆除及渣土清運(yùn)費(fèi)等。房屋拆

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　　遷補(bǔ)償安置費(fèi)用一般由被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格、裝飾裝修補(bǔ)償金

　　額、搬遷補(bǔ)助費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)構(gòu)成。

　　拱墅區(qū)屬于杭州市中心城區(qū)，所在區(qū)域沒(méi)有相同用途的拆遷案例。

　　鑒于土地資源的稀缺性和城市舊城征收改造旨在集約利用土地、提高土

　　地利用強(qiáng)度、強(qiáng)化土地使用收益，導(dǎo)致估價(jià)選用的征收案例和本次估價(jià)

　　對(duì)象的土地用途不可能完全一致，近期的征收項(xiàng)目大部分是對(duì)城中村進(jìn)

　　行改造，但這種規(guī)模性的征收補(bǔ)償成本也最能代表該片區(qū)客觀土地取得

　　成本，住宅片區(qū)內(nèi)兼容的小部分商業(yè)房產(chǎn)或其他用途房產(chǎn)在征收補(bǔ)償時(shí)

　　會(huì)考慮具體情況給予補(bǔ)償上的調(diào)增或調(diào)減，不會(huì)對(duì)片區(qū)征收補(bǔ)償平均成

　　本造成太大的影響。因此，本次估價(jià)對(duì)象登記用途為工業(yè)用地，評(píng)估設(shè)

　　定用途為工業(yè)用地，在選取征收補(bǔ)償案例比較測(cè)算地價(jià)時(shí)，優(yōu)先選擇與

　　估價(jià)對(duì)象用途相同或相似的征收案例，但估價(jià)對(duì)象周邊征收案例不充分，

　　則選用與估價(jià)對(duì)象周邊相同或相似用途最具代表性的拆遷案例進(jìn)行比

　　較。由于拆遷補(bǔ)償因被拆遷項(xiàng)目土地用途、拆除房屋建筑面積、結(jié)構(gòu)、

　　成新度等的不同，補(bǔ)償費(fèi)用會(huì)有一定差異，但目前拆遷補(bǔ)償?shù)氖袌?chǎng)化水

　　平已較高，受市場(chǎng)機(jī)制的作用，最終的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)基本趨向一致。

　　經(jīng)過(guò)估價(jià)人員搜集該區(qū)域內(nèi)土地拆遷補(bǔ)償情況的調(diào)查，來(lái)計(jì)算拆遷

　　成本。

　　表4-22 拆遷成本比較因素說(shuō)明表

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　　項(xiàng)目 估價(jià)對(duì)象 案例 1 案例 2 案例 3

　　康橋村拆 方家塘村拆 獨(dú)城村拆遷項(xiàng)

　　項(xiàng)目名稱 平煉路 1 路

　　遷項(xiàng)目 遷項(xiàng)目 目

　　東至：杭州市

　　土地儲(chǔ)備中

　　東至：鐵路北 心、杭州市拱

　　站單元 墅區(qū)發(fā)展改革

　　東至：方家中路，

　　FG06-C2-05 地 和經(jīng)濟(jì)局（康

　　拱墅區(qū)平煉路 1 西至：化工路，

　　拆遷項(xiàng)目位置： 塊，西至：拱 橋單元

　　號(hào) 南至：方家塘路，

　　康路，南至： FG11-M1-04

　　北至：方家北路

　　瓜山村，北至： 地塊），西至：

　　康華大廈。 杭州市康橋鎮(zhèn)

　　吳家墩村經(jīng)濟(jì)

　　合作社

　　拆遷房屋實(shí)際用

　　工業(yè) 住宅（集體） 住宅（集體） 住宅（集體）

　　途：

　　拆遷土地面積(平

　　9,221 1,400 11,165 609

　　方米)：

　　單價(jià)： 待估 1,222.7 1,269.7 1,175.6

　　市場(chǎng)狀況 100 100 100 100

　　區(qū)位狀況 100 100 100 97

　　實(shí)物狀況 100 100 100 98

　　權(quán)益狀況 100 100 100 100

　　經(jīng)過(guò)比較分析，采用各因素修正系數(shù)連乘法，求算各比較實(shí)例經(jīng)因

　　素修正后達(dá)到估價(jià)對(duì)象條件時(shí)的比準(zhǔn)價(jià)格，經(jīng)過(guò)測(cè)算以上三個(gè)比較實(shí)例

　　的比準(zhǔn)價(jià)格差異不大，考慮到當(dāng)?shù)氐膶?shí)際狀況并結(jié)合當(dāng)?shù)氐牡貎r(jià)水平，

　　依據(jù)《規(guī)程》取以上三個(gè)比較實(shí)例的比準(zhǔn)價(jià)格的算術(shù)平均值作為估價(jià)對(duì)

　　象的評(píng)估價(jià)格。即：

　　拆遷成本單位地價(jià)＝（實(shí)例 1 比準(zhǔn)價(jià)格+實(shí)例 2 比準(zhǔn)價(jià)格+實(shí)例 3 比

　　準(zhǔn)價(jià)格）÷3＝（1,223+1,270+1,237）÷3＝1243（元／平方米）

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　　2）土地開(kāi)發(fā)費(fèi)

　　土地開(kāi)發(fā)費(fèi)是指為使土地達(dá)到一定的開(kāi)發(fā)建設(shè)條件而投入的各項(xiàng)

　　費(fèi)用。根據(jù)估價(jià)人員對(duì)估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域的土地開(kāi)發(fā)程度和基礎(chǔ)設(shè)施配

　　套情況等調(diào)查，咨詢杭州市國(guó)土資源局土地利用股工作人員：估價(jià)對(duì)象

　　周邊基礎(chǔ)設(shè)施配套程度在達(dá)到宗地紅線外“五通”（通路、通電、通訊、

　　通上水、通下水）和紅線內(nèi)“場(chǎng)地平整”的情況下，其單位土地面積的土

　　地開(kāi)發(fā)費(fèi)用一般為 175 元/m2（其中：通路 60 元/m2、通電 40 元/m2、通

　　訊 10 元/m2、通上水 20 元/m2、通下水（含排污）25 元/m2、場(chǎng)地平整

　　20 元/m2）。

　　本次評(píng)估設(shè)定土地開(kāi)發(fā)程度為宗地紅線外“五通”（通路、通電、通

　　訊、通上水、通下水）和紅線內(nèi)“場(chǎng)地平整”。

　　因此，土地開(kāi)發(fā)費(fèi)=60+40+10+20+25+20

　　=175（元/平方米）

　　3）投資利息

　　根據(jù)估價(jià)對(duì)象的建設(shè)規(guī)模及項(xiàng)目特點(diǎn)，調(diào)查確定該項(xiàng)目土地開(kāi)發(fā)周

　　期為 1 年，投資利息率按評(píng)估基準(zhǔn)日中國(guó)人民銀行公布的一年期貸款利

　　息率 5.60%計(jì)，按單利計(jì)算，假設(shè)土地取得費(fèi)為一次性投入，土地開(kāi)發(fā)

　　費(fèi)為分期投入,這里土地開(kāi)發(fā)費(fèi)按均勻投入計(jì)算，則：

　　投資利息＝（土地取得費(fèi)+稅費(fèi)）×貸款利息率土地開(kāi)發(fā)周期）+土地開(kāi)

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　　發(fā)費(fèi)×貸款利息率）土地開(kāi)發(fā)周期/2）

　　＝1243×5.6%+175×5.6%1/2

　　＝74.51（元/平方米）

　　4）投資利潤(rùn)

　　調(diào)查當(dāng)?shù)赝恋亻_(kāi)發(fā)的投資回報(bào)情況，通過(guò)咨詢當(dāng)?shù)貒?guó)土資源管理部

　　門，調(diào)查土地開(kāi)發(fā)的投資回報(bào)情況，參照當(dāng)?shù)赝恋匾患?jí)開(kāi)發(fā)成本利潤(rùn)率，

　　確定本次評(píng)估的土地開(kāi)發(fā)年投資利潤(rùn)率為 8%，則：

　　投資利潤(rùn)＝（土地取得費(fèi)＋相關(guān)稅費(fèi)＋土地開(kāi)發(fā)費(fèi)）×開(kāi)發(fā)周期×

　　年投資利潤(rùn)率

　　＝（1243+175）×1×8%

　　＝113.44（元/平方米）

　　6）土地增值收益

　　土地增值收益即國(guó)家作為土地所有者，在出讓土地的過(guò)程中，獲得

　　的收益。根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》（GB/T 18508-2001），土地增值按

　　該區(qū)域土地因改變用途或進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)，達(dá)到建設(shè)用地的某種利用條件

　　而發(fā)生的價(jià)值增加額計(jì)算。根據(jù)待估宗地所在區(qū)域的實(shí)際情況，結(jié)合當(dāng)

　　地征收出讓金標(biāo)準(zhǔn)等參數(shù)，本次估價(jià)對(duì)象土地增值收益按成本價(jià)格（土

　　地取得費(fèi)、相關(guān)稅費(fèi)、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)、投資利息、投資利潤(rùn)五項(xiàng)之和）的

　　15%進(jìn)行估算，故本次評(píng)估取 15%，則：

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　　土地增值收益＝（土地取得費(fèi)+相關(guān)稅費(fèi)＋土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+投資利息+

　　投資利潤(rùn)）×土地增值收益率

　　＝240.89（元/平方米）

　　7）地價(jià)的計(jì)算

　　A、無(wú)限年期地價(jià)

　　依據(jù)成本逼近法測(cè)算地價(jià)公式，在進(jìn)行年期修正和區(qū)位修正前，估

　　價(jià)對(duì)象地價(jià)則為：

　　無(wú)限年期地價(jià)＝土地取得費(fèi)+相關(guān)稅費(fèi)＋土地開(kāi)發(fā)費(fèi)＋利息＋利潤(rùn)

　　+土地增值收益

　　＝1,846.84（元/m2）

　　B、年期修正

　　根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》（GB/T18508-2001），成本逼近法中土地

　　使用年期修正系數(shù)的公式為：

　　K 1

　　1

　　n

　　(1 r)

　　式中：

　　K——年限修正系數(shù)

　　r——土地還原率

　　n——估價(jià)對(duì)象設(shè)定年期

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　　本次評(píng)估土地還原率主要根據(jù)評(píng)估基準(zhǔn)日土地市場(chǎng)狀況、土地設(shè)定

　　用途為工業(yè)用地及安全利率按中國(guó)人民銀行于 2014 年 11 月 22 日公布

　　一年期存款利率 2.75%確定，同時(shí)考慮杭州市目前房地產(chǎn)業(yè)的平均收益

　　狀況、估價(jià)對(duì)象的地理位置、估價(jià)對(duì)象的用途等因素，結(jié)合我們對(duì)估價(jià)

　　對(duì)象所在區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查了解，由于當(dāng)前房地產(chǎn)政策變動(dòng)較快，

　　土地取得周期較長(zhǎng)，土地投資存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，并且考慮目前的通貨膨

　　脹和一定的風(fēng)險(xiǎn)利率，綜合分析工業(yè)用地風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值在 2%-4%之間，本

　　次評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值取其平均值 3.25%，最終確定本次評(píng)估土地還原率為

　　6.00%。計(jì)算得：估價(jià)對(duì)象土地使用年期修正系數(shù)為 0.9098。

　　C、個(gè)別因素修正

　　根據(jù)估價(jià)對(duì)象在區(qū)域內(nèi)的位置和宗地條件與估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域內(nèi)

　　的一般工業(yè)用地所在區(qū)域內(nèi)的位置和宗地條件比較分析后，進(jìn)行區(qū)域及

　　個(gè)別因素修正如下表：

　　表4-23 區(qū)域及個(gè)別因素修正系數(shù)表

　　序

　　因素 說(shuō)明 系數(shù) 備注

　　號(hào)

　　地理位置和繁華 位于拱墅區(qū)康橋鎮(zhèn)，繁華程度 3.00

　　1 優(yōu)

　　程度 高 %

　　0.00

　　2 基礎(chǔ)設(shè)施完善度 五通一平 一般

　　%

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　　通公交車線路，1 公里內(nèi)有國(guó) 1.00

　　3 交通便捷程度 優(yōu)

　　道，便捷度好 %

　　0.00

　　4 產(chǎn)業(yè)集聚度 集聚度高 較優(yōu)

　　%

　　0.00

　　5 臨路狀況 一面臨路，臨路狀況一般 一般

　　%

　　3.00

　　6 宗地面積 土地面積較適中 較優(yōu)

　　%

　　0.00

　　7 宗地形狀 不規(guī)則 一般

　　%

　　0.00

　　8 地形坡度 平坦 一般

　　%

　　0.00

　　9 宗地地勢(shì) 適中 一般

　　%

　　合

　　7.00%

　　計(jì)

　　D、成本逼近法估算結(jié)果的計(jì)算

　　綜上，依公式：

　　宗地地價(jià)＝無(wú)限年期土地使用權(quán)價(jià)格×年期修正系數(shù)×（1+區(qū)位修正

　　系數(shù)）

　　＝1,846.84×0.9098×（1+7%）

　　＝1,797.9（元/平方米）

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　　（6）地價(jià)的確定

　　1）地價(jià)確定的方法

　　根據(jù)以上評(píng)估過(guò)程，運(yùn)用不同的估價(jià)方法進(jìn)行測(cè)算，分別得到估價(jià)

　　對(duì)象不同的評(píng)估結(jié)果，詳見(jiàn)下表：

　　表4-24 不同方法測(cè)算估價(jià)對(duì)象之估價(jià)結(jié)果一覽表

　　成本逼近法（元

　　宗地名稱 市場(chǎng)比較法（元/m2） 備注

　　/m2）

　　浙江英特物流

　　2,039.4 1,797.9

　　有限公司用地

　　根據(jù)地價(jià)評(píng)估技術(shù)規(guī)程和估價(jià)對(duì)象的具體情況，本次估價(jià)采用市場(chǎng)

　　比較法和成本逼近法對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行評(píng)估，兩種方法測(cè)算結(jié)果雖然具有

　　一定的差異性，但考慮到兩種方法是從不同的技術(shù)思路分別對(duì)宗地地價(jià)

　　進(jìn)行合理測(cè)算，且二種方法測(cè)算結(jié)果差異在合理范圍內(nèi)，故本次采取算

　　術(shù)平均的方法作為估價(jià)對(duì)象的最終評(píng)估結(jié)果。估價(jià)結(jié)果詳見(jiàn)下表：

　　表4-25 估價(jià)結(jié)果確定表

　　單位：元/平方米土地面積

　　市場(chǎng)比較法 成本逼近法 評(píng)估 備

　　宗地名稱

　　結(jié)果 注

　　單價(jià) 權(quán)重 單價(jià) 權(quán)重

　　浙江英特物流有限

　　2,039.4 50% 1,797.9 50% 1,919

　　公司用地

　　2）估價(jià)結(jié)果

　　評(píng)估人員在現(xiàn)場(chǎng)勘查和市場(chǎng)分析的基礎(chǔ)上，按照地價(jià)評(píng)估的基本原

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　　則和估價(jià)程序，選擇合適的評(píng)估方法，評(píng)估得到滿足地價(jià)定義條件下的

　　估價(jià)結(jié)果為：

　　土地使用權(quán)面積：26,386.00 平方米

　　單位面積地價(jià)：1,919 元/平方米土地面積

　　土地使用權(quán)總地價(jià)：5,063.47 萬(wàn)元人民幣

　　總地價(jià)（人民幣大寫）：伍仟零陸拾三萬(wàn)肆仟柒佰元整

　　四、長(zhǎng)期待攤費(fèi)用技術(shù)說(shuō)明

　　長(zhǎng)期待攤費(fèi)用賬面值為 3,888,975.03 元，為待攤的供電貼費(fèi)、供水

　　建設(shè)基金、順通租用庫(kù)房租等費(fèi)用。

　　對(duì)長(zhǎng)期待攤費(fèi)用的評(píng)估，核對(duì)明細(xì)賬與總賬、報(bào)表余額是否相符，

　　核對(duì)與委估明細(xì)表是否相符，查閱款項(xiàng)金額、發(fā)生時(shí)間、業(yè)務(wù)內(nèi)容等賬

　　務(wù)記錄。經(jīng)核實(shí)，確認(rèn)費(fèi)用支付真實(shí)，攤銷期合理，攤銷金額計(jì)算準(zhǔn)確，

　　以經(jīng)審計(jì)核實(shí)后的賬面值作為評(píng)估值。

　　長(zhǎng)期待攤費(fèi)用評(píng)估值 3,888,975.03 元。

　　五、遞延所得稅資產(chǎn)技術(shù)說(shuō)明

　　遞延所得稅資產(chǎn)賬面值為 473,265.19 元，是企業(yè)核算資產(chǎn)在后續(xù)

　　計(jì)量過(guò)程中因企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定與稅法規(guī)定不同，產(chǎn)生資產(chǎn)的賬面價(jià)值

　　與其計(jì)稅基礎(chǔ)的差異。

　　對(duì)遞延所得稅資產(chǎn)的評(píng)估，核對(duì)明細(xì)賬與總賬、報(bào)表余額是否相符，

　　核對(duì)與委估明細(xì)表是否相符，查閱款項(xiàng)金額、發(fā)生時(shí)間、業(yè)務(wù)內(nèi)容等賬

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　　務(wù)記錄，以證實(shí)遞延所得稅資產(chǎn)的真實(shí)性、完整性。本次說(shuō)評(píng)估對(duì)壞賬

　　準(zhǔn)備形資的遞延所得稅資產(chǎn)按重新計(jì)算后的的值作為評(píng)估值，對(duì)遞延收

　　益形成的遞延所得稅資產(chǎn)遞延收益不構(gòu)成企業(yè)實(shí)際負(fù)債評(píng)估為 0，則該

　　項(xiàng)也評(píng)估為零。

　　遞延所得稅資產(chǎn)評(píng)估值 2,933.36 元。

　　六、負(fù)債評(píng)估技術(shù)說(shuō)明

　　評(píng)估范圍內(nèi)的負(fù)債為流動(dòng)負(fù)債和非流動(dòng)負(fù)債，流動(dòng)負(fù)債包括應(yīng)付賬

　　款、應(yīng)付職工薪酬、應(yīng)交稅費(fèi)、其他應(yīng)付款；非流動(dòng)負(fù)債主要為其他非

　　流動(dòng)負(fù)債，本次評(píng)估在經(jīng)清查核實(shí)的賬面值基礎(chǔ)上進(jìn)行。

　　1.應(yīng)付賬款

　　應(yīng)付賬款賬面值 3,119,813.91 元，主要為應(yīng)付的運(yùn)費(fèi)款。評(píng)估人

　　員核實(shí)了賬簿記錄、抽查了部分原始憑證及合同等相關(guān)資料，核實(shí)交易

　　事項(xiàng)的真實(shí)性、業(yè)務(wù)內(nèi)容和金額等，核實(shí)結(jié)果賬、表、單相符，以核實(shí)

　　后的賬面值作為評(píng)估值。

　　應(yīng)付賬款評(píng)估值為 3,119,813.91 元。

　　2.應(yīng)付職工薪酬

　　應(yīng)付職工薪酬賬面值為 4,902,223.75 元，主要為應(yīng)付職工工資、

　　社保和工會(huì)經(jīng)費(fèi)等。對(duì)應(yīng)付職工薪酬，評(píng)估人員核實(shí)了應(yīng)付職工薪酬的

　　提取及使用情況，認(rèn)為計(jì)提正確和支付符合規(guī)定，以核實(shí)后的賬面值作

　　為評(píng)估值。

　　應(yīng)付職工薪酬評(píng)估值為 4,902,223.75 元。

　　3.應(yīng)交稅費(fèi)

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　　應(yīng)交稅費(fèi)賬面值為 849,355.70 元，主要為應(yīng)交的個(gè)人所得稅、企

　　業(yè)所得稅、印花稅、水利建設(shè)基金等。

　　評(píng)估人員查閱了該企業(yè)的納稅申報(bào)資料、計(jì)稅依據(jù)、完稅憑證及相

　　關(guān)會(huì)計(jì)賬簿，經(jīng)核其稅款計(jì)算準(zhǔn)確合規(guī)、按當(dāng)?shù)囟愂展芾頇C(jī)關(guān)要求納稅，

　　核實(shí)結(jié)果賬表單金額相符。以核實(shí)后的賬面值確定評(píng)估值。

　　應(yīng)交稅費(fèi)評(píng)估值為 849,355.70 元。

　　4.其他應(yīng)付款

　　其他應(yīng)付款賬面值為 13,663,725.22 元，主要為應(yīng)付的資金集中款、

　　保證金、代扣代繳的社保、風(fēng)險(xiǎn)金等。款項(xiàng)多為近期發(fā)生，滾動(dòng)余額，

　　基準(zhǔn)日后需全部支付，以核實(shí)后賬面值作為評(píng)估值。

　　其他應(yīng)付款評(píng)估值為 13,663,725.22 元。

　　5.其他非流動(dòng)負(fù)債

　　其他非流動(dòng)負(fù)債賬面值 1,880,877.60 元，為企業(yè)收到的現(xiàn)代物流

　　補(bǔ)助、財(cái)政資助和企業(yè)支付的購(gòu)稅控盤的款項(xiàng)。

　　現(xiàn)代物流補(bǔ)助和財(cái)政補(bǔ)助為杭州市財(cái)政局根據(jù)杭州市財(cái)政局和杭

　　州發(fā)展和改革委員會(huì)下發(fā)的杭財(cái)企［2011］699 號(hào)的文件，關(guān)于下達(dá) 2011

　　年度現(xiàn)代化物流業(yè)發(fā)展項(xiàng)目財(cái)政資助獎(jiǎng)勵(lì)資金的通知，杭州市財(cái)政局撥

　　給專項(xiàng)基金共 334 萬(wàn)元。

　　企業(yè)付購(gòu)稅控盤款，為企業(yè)根據(jù)根據(jù)財(cái)政部下發(fā)的財(cái)會(huì)[2012]13 號(hào)

　　關(guān)于印發(fā)《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)企業(yè)會(huì)計(jì)處理規(guī)定》的通知，企

　　業(yè)購(gòu)入增值稅稅控系統(tǒng)專用設(shè)備。

　　評(píng)估人員核實(shí)了有關(guān)賬證、確定其真實(shí)性、正確性。考慮其他非流

　　中聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估集團(tuán)有限公司 第 89 頁(yè)

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　　動(dòng)負(fù)債為政府補(bǔ)助，不需要償還，本次將其他非流動(dòng)負(fù)債-遞延收益評(píng)

　　估為 0。

　　其他非流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估值為 0 元。

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　　第五部分收益法評(píng)估技術(shù)說(shuō)明

　　一、基本假設(shè)

　　1、國(guó)家現(xiàn)行的宏觀經(jīng)濟(jì)、金融以及產(chǎn)業(yè)等政策不發(fā)生重大變化。

　　2、評(píng)估對(duì)象在未來(lái)預(yù)測(cè)期內(nèi)的所處的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境以及所執(zhí)行的

　　稅賦、稅率等政策無(wú)重大變化。假設(shè)評(píng)估對(duì)象能夠取得評(píng)估基準(zhǔn)日的稅

　　收優(yōu)惠政策并按之運(yùn)行。

　　3、評(píng)估對(duì)象在未來(lái)預(yù)測(cè)期內(nèi)的管理層盡職，并繼續(xù)保持基準(zhǔn)日現(xiàn)

　　有的經(jīng)營(yíng)管理模式持續(xù)經(jīng)營(yíng)。

　　4、評(píng)估對(duì)象在未來(lái)預(yù)測(cè)期內(nèi)的資產(chǎn)規(guī)模、構(gòu)成，主營(yíng)業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，

　　收入與成本的構(gòu)成以及銷售策略和成本控制等仍保持其最近幾年的狀

　　態(tài)持續(xù)，而不發(fā)生較大變化。不考慮未來(lái)可能由于管理層、經(jīng)營(yíng)策略以

　　及商業(yè)環(huán)境等變化導(dǎo)致的資產(chǎn)規(guī)模、構(gòu)成以及主營(yíng)業(yè)務(wù)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)等狀

　　況的變化所帶來(lái)的損益。

　　5、在未來(lái)的預(yù)測(cè)期內(nèi)，評(píng)估對(duì)象的各項(xiàng)期間費(fèi)用不會(huì)在現(xiàn)有基礎(chǔ)

　　上發(fā)生大幅的變化，仍將保持其最近幾年的變化趨勢(shì)持續(xù)，并隨經(jīng)營(yíng)規(guī)

　　模的變化而同步變動(dòng)。鑒于企業(yè)的貨幣資金或其銀行存款等在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)

　　過(guò)程中頻繁變化且閑置資金均已作為溢余資產(chǎn)考慮，評(píng)估時(shí)不考慮存款

　　產(chǎn)生的利息收入，也不考慮付息債務(wù)之外的其他不確定性損益。

　　6、本次評(píng)估假設(shè)評(píng)估對(duì)象在未來(lái)的經(jīng)營(yíng)期內(nèi)，被評(píng)估企業(yè)的核心

　　材料供應(yīng)商、銷售客戶仍能按現(xiàn)有的情況保持良好的客戶關(guān)系獲得較穩(wěn)

　　中聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估集團(tuán)有限公司 第 91 頁(yè)

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　　定的訂單及份額。

　　7、本次評(píng)估不考慮通貨膨脹因素的影響。

　　二、評(píng)估方法

　　（一）評(píng)估方法的選擇

　　評(píng)估人員在對(duì)本次評(píng)估的目的、評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍、評(píng)估對(duì)象的

　　權(quán)屬性質(zhì)和價(jià)值屬性的基礎(chǔ)上，對(duì)本次評(píng)估所服務(wù)的經(jīng)濟(jì)行為，根據(jù)國(guó)

　　家有關(guān)規(guī)定以及《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則—企業(yè)價(jià)值》，確定同時(shí)按照收益途徑、

　　采用現(xiàn)金流折現(xiàn)方法（DCF）預(yù)測(cè)被評(píng)估單位的股東全部權(quán)益（所有者

　　權(quán)益）價(jià)值。

　　現(xiàn)金流折現(xiàn)方法（DCF）是通過(guò)將企業(yè)未來(lái)預(yù)期的現(xiàn)金流折算為現(xiàn)

　　值，估計(jì)企業(yè)價(jià)值的一種方法，即通過(guò)預(yù)測(cè)企業(yè)未來(lái)預(yù)期現(xiàn)金流和采用

　　適宜的折現(xiàn)率，將預(yù)期現(xiàn)金流折算成現(xiàn)時(shí)價(jià)值，得到企業(yè)的價(jià)值。其適

　　用的基本條件是：企業(yè)具備持續(xù)經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)和條件，經(jīng)營(yíng)與收益之間存

　　有較穩(wěn)定的對(duì)應(yīng)關(guān)系，并且未來(lái)收益和風(fēng)險(xiǎn)能夠預(yù)測(cè)及可量化。使用現(xiàn)

　　金流折現(xiàn)法的關(guān)鍵在于未來(lái)預(yù)期現(xiàn)金流的預(yù)測(cè)，以及數(shù)據(jù)采集和處理的

　　客觀性和可靠性等。當(dāng)對(duì)未來(lái)預(yù)期現(xiàn)金流的預(yù)測(cè)較為客觀公正、折現(xiàn)率

　　的選取較為合理時(shí)，其估值結(jié)果較能完整地體現(xiàn)企業(yè)的價(jià)值，易于為市

　　場(chǎng)所接受。

　　（二）基本評(píng)估思路

　　根據(jù)本次評(píng)估盡職調(diào)查情況以及評(píng)估對(duì)象資產(chǎn)構(gòu)成和主營(yíng)業(yè)務(wù)特

　　點(diǎn)，本次評(píng)估的基本思路是以評(píng)估對(duì)象經(jīng)審計(jì)的公司報(bào)表為基礎(chǔ)預(yù)測(cè)其

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　　權(quán)益資本價(jià)值，即首先按照收益途徑采用現(xiàn)金流折現(xiàn)方法（DCF），預(yù)

　　測(cè)評(píng)估對(duì)象的經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)的價(jià)值，再加上基準(zhǔn)日的其他非經(jīng)營(yíng)性或溢余

　　性資產(chǎn)（負(fù)債）的價(jià)值，來(lái)得到評(píng)估對(duì)象的企業(yè)價(jià)值，并由企業(yè)價(jià)值經(jīng)

　　扣減付息債務(wù)價(jià)值后，來(lái)得出評(píng)估對(duì)象的股東全部權(quán)益價(jià)值。

　　本次評(píng)估的具體思路是：

　　1.對(duì)納入報(bào)表范圍的資產(chǎn)和主營(yíng)業(yè)務(wù)，按照歷史經(jīng)營(yíng)狀況的變化趨

　　勢(shì)和業(yè)務(wù)類型預(yù)測(cè)預(yù)期收益（凈現(xiàn)金流量），并折現(xiàn)得到經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)的

　　價(jià)值；

　　2.將納入報(bào)表范圍，但在預(yù)期收益（凈現(xiàn)金流量）預(yù)測(cè)中未予考慮

　　的諸如基準(zhǔn)日存在的貨幣資金，應(yīng)收、應(yīng)付股利等現(xiàn)金類資產(chǎn)（負(fù)債）；

　　呆滯或閑置設(shè)備、房產(chǎn)等以及未計(jì)及損益的在建工程等類資產(chǎn)，定義為

　　基準(zhǔn)日存在的溢余性或非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)（負(fù)債），單獨(dú)預(yù)測(cè)其價(jià)值；

　　3.由上述各項(xiàng)資產(chǎn)和負(fù)債價(jià)值的加和，得出評(píng)估對(duì)象的企業(yè)價(jià)值，

　　經(jīng)扣減基準(zhǔn)日的付息債務(wù)價(jià)值后，得到評(píng)估對(duì)象的權(quán)益資本（股東全部

　　權(quán)益）價(jià)值。

　　（三）評(píng)估模型

　　1．基本模型

　　本次評(píng)估的基本模型為：

　　E BD （1）

　　E：評(píng)估對(duì)象的股東全部權(quán)益（所有者權(quán)益）價(jià)值；

　　D：評(píng)估對(duì)象的付息債務(wù)價(jià)值；

　　B：評(píng)估對(duì)象的企業(yè)價(jià)值；

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　　B P Ci Q （2）

　　Q：長(zhǎng)期股權(quán)投資價(jià)值

　　P：評(píng)估對(duì)象的經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)價(jià)值；

　　n

　　Ri

　　P （3）

　　i 1 (1 r ) i

　　式中：

　　Ri：評(píng)估對(duì)象未來(lái)第 i 年的預(yù)期收益（自由現(xiàn)金流量）；

　　r：折現(xiàn)率；

　　n：評(píng)估對(duì)象的經(jīng)營(yíng)期。

　　ΣCi：評(píng)估對(duì)象基準(zhǔn)日存在的其他非經(jīng)營(yíng)性或溢余性資產(chǎn)（負(fù)債）

　　的價(jià)值。

　　C i C 1C2 （4）

　　C1：基準(zhǔn)日流動(dòng)類溢余或非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)（負(fù)債）價(jià)值；

　　C2：基準(zhǔn)日非流動(dòng)類溢余或非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)（負(fù)債）價(jià)值；

　　2．收益指標(biāo)

　　本次評(píng)估，使用企業(yè)的自由現(xiàn)金流量作為評(píng)估對(duì)象經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)的收益指

　　標(biāo)，其基本定義為：

　　R=凈利潤(rùn)+折舊攤銷+扣稅后付息債務(wù)利息-追加資本（5）

　　根據(jù)評(píng)估對(duì)象的經(jīng)營(yíng)歷史以及未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展等，預(yù)測(cè)其未來(lái)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)的

　　自由現(xiàn)金流量。將未來(lái)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)的自由現(xiàn)金流量進(jìn)行折現(xiàn)并加和，測(cè)算得到

　　企業(yè)的經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)價(jià)值。

　　中聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估集團(tuán)有限公司 第 94 頁(yè)

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　　3．折現(xiàn)率

　　本次評(píng)估采用資本資產(chǎn)加權(quán)平均成本模型（WACC）確定折現(xiàn)率 r

　　r rd wd re we （6）

　　Wd：可比公司的加權(quán)債務(wù)比率

　　We：可比公司的加權(quán)權(quán)益比率；

　　re：權(quán)益資本成本。

　　rd：稅后債務(wù)加權(quán)成本

　　本次評(píng)估按資本資產(chǎn)定價(jià)模型（CAPM）確定權(quán)益資本成本 re；

　　re r f e (rm r f ) （7）

　　rf：無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率；

　　rm：市場(chǎng)期望報(bào)酬率；

　　ε：評(píng)估對(duì)象的特性風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整系數(shù)；

　　βe：評(píng)估對(duì)象權(quán)益資本的預(yù)期市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)；

　　Dm

　　e u (1 (1 t ) ) （8）

　　Em

　　βu：可比公司的無(wú)杠桿市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)；

　　t

　　u （9）

　　D

　　(1 (1 t) i

　　Ei

　　通常按查詢相關(guān)資訊終端相關(guān)取得

　　βt：可比公司股票的預(yù)期市場(chǎng)平均風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)

　　t 34%K 66% x （10）

　　K：一定時(shí)期股票市場(chǎng)的平均風(fēng)險(xiǎn)值，通常假設(shè) K=1；

　　βx：可比公司股票的歷史市場(chǎng)平均風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)

　　中聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估集團(tuán)有限公司 第 95 頁(yè)

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　　DiEi：分別為可比公司的付息債務(wù)與權(quán)益資本。

　　三、資產(chǎn)核實(shí)與盡職調(diào)查情況說(shuō)明

　　（一）資產(chǎn)核實(shí)與盡職調(diào)查的內(nèi)容

　　根據(jù)本次評(píng)估目的的特點(diǎn)和收益法評(píng)估的技術(shù)要求，評(píng)估機(jī)構(gòu)確定

　　了資產(chǎn)核實(shí)的主要內(nèi)容是被評(píng)估單位資產(chǎn)及負(fù)債的存在與真實(shí)性，具體

　　以產(chǎn)權(quán)持有者提供的基準(zhǔn)日經(jīng)審計(jì)的資產(chǎn)負(fù)債表為準(zhǔn)，經(jīng)核實(shí)無(wú)誤，確

　　認(rèn)資產(chǎn)及負(fù)債的存在。為確保資產(chǎn)核實(shí)的準(zhǔn)確性，評(píng)估機(jī)構(gòu)制定了詳細(xì)

　　的盡職調(diào)查計(jì)劃，確定的盡職調(diào)查內(nèi)容主要是：

　　1.本次評(píng)估的經(jīng)濟(jì)行為背景情況，主要為委托方和被評(píng)估單位對(duì)本

　　次評(píng)估事項(xiàng)的說(shuō)明；

　　2.評(píng)估對(duì)象存續(xù)經(jīng)營(yíng)的相關(guān)法律情況，主要為評(píng)估對(duì)象的有關(guān)章程、

　　投資出資協(xié)議、重大合同情況等；

　　3.評(píng)估對(duì)象的相關(guān)資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)情況；

　　4.評(píng)估對(duì)象執(zhí)行的會(huì)計(jì)制度以及固定資產(chǎn)折舊方法、存貨成本入賬

　　和存貨發(fā)出核算方法等；

　　5.評(píng)估對(duì)象最近幾年的債務(wù)、借款情況以及債務(wù)成本情況；

　　6.評(píng)估對(duì)象執(zhí)行的稅率稅費(fèi)及納稅情況；

　　7.評(píng)估對(duì)象的應(yīng)收應(yīng)付賬款情況；

　　8.評(píng)估對(duì)象最近幾年的交易情況；

　　9.評(píng)估對(duì)象的主營(yíng)業(yè)務(wù)和歷史經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)等；

　　10.評(píng)估對(duì)象最近幾年主營(yíng)業(yè)務(wù)成本，主要成本構(gòu)成項(xiàng)目和設(shè)備及場(chǎng)

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　　所（折舊攤銷）、人員工資福利費(fèi)用等情況；

　　11.評(píng)估對(duì)象最近幾年主營(yíng)業(yè)務(wù)收入情況；

　　12.評(píng)估對(duì)象未來(lái)幾年的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃以及經(jīng)營(yíng)策略，包括：市場(chǎng)需求、

　　價(jià)格策略、成本費(fèi)用控制、資金籌措和投資計(jì)劃等以及未來(lái)的主營(yíng)收入

　　和成本構(gòu)成及其變化趨勢(shì)等；

　　13.評(píng)估對(duì)象的主要經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)和風(fēng)險(xiǎn)，包括：國(guó)家政策優(yōu)勢(shì)和風(fēng)險(xiǎn)、

　　產(chǎn)品（技術(shù)）優(yōu)勢(shì)和風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)（行業(yè)）競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)（債務(wù)）

　　風(fēng)險(xiǎn)、匯率風(fēng)險(xiǎn)等；

　　14.評(píng)估對(duì)象近年經(jīng)審計(jì)的資產(chǎn)負(fù)債表、損益表、現(xiàn)金流量表以及營(yíng)

　　業(yè)收入明細(xì)和成本費(fèi)用明細(xì)；

　　15.與本次評(píng)估有關(guān)的其他情況。

　　（二）影響資產(chǎn)核實(shí)和盡職調(diào)查的事項(xiàng)

　　本次評(píng)估中未發(fā)現(xiàn)影響資產(chǎn)清查或盡職調(diào)查的事項(xiàng)。

　　（三）資產(chǎn)清查核實(shí)和盡職調(diào)查的過(guò)程

　　本次評(píng)估的資產(chǎn)清查核實(shí)及盡職調(diào)查，是在被評(píng)估單位現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行。

　　采用的方法主要是通過(guò)對(duì)被評(píng)估單位現(xiàn)場(chǎng)勘察、參觀、以及專題座談會(huì)

　　的形式，對(duì)被評(píng)估單位的經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)的現(xiàn)狀、收入、成本、期間費(fèi)用及

　　其構(gòu)成等的狀況進(jìn)行調(diào)查復(fù)核。特別是對(duì)影響評(píng)估作價(jià)的無(wú)形資產(chǎn)情況、

　　商品價(jià)格和相關(guān)的成本費(fèi)用等進(jìn)行了專題的詳細(xì)調(diào)查，查閱了相關(guān)的會(huì)

　　計(jì)報(bào)表、賬冊(cè)等財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)資料、重要購(gòu)銷合同協(xié)議等。通過(guò)與企業(yè)的管

　　理、財(cái)務(wù)人員進(jìn)行座談交流，了解企業(yè)的經(jīng)營(yíng)情況等。在資產(chǎn)核實(shí)和盡

　　職調(diào)查的基礎(chǔ)上進(jìn)一步開(kāi)展市場(chǎng)調(diào)研工作，收集有關(guān)產(chǎn)品或相關(guān)業(yè)務(wù)所

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　　處市場(chǎng)的宏觀行業(yè)資料以及可比公司的財(cái)務(wù)資料和市場(chǎng)信息等。

　　（四）資產(chǎn)清查復(fù)核與盡職調(diào)查結(jié)論

　　按照國(guó)家資產(chǎn)評(píng)估相關(guān)規(guī)定，經(jīng)對(duì)被評(píng)估單位在評(píng)估基準(zhǔn)日2014年

　　12月31日資產(chǎn)與經(jīng)營(yíng)狀況實(shí)施必要的清查復(fù)核與盡職調(diào)查后，得到如下

　　結(jié)論：

　　1．主要資產(chǎn)負(fù)債狀況

　　截至2014年12月31日，被評(píng)估單位經(jīng)審計(jì)的報(bào)表中，賬面資產(chǎn)總額

　　21,706.40 萬(wàn)元、負(fù)債 2,441.60 萬(wàn)元、所有者權(quán)益 19,264.80 萬(wàn)元。具

　　體包括流動(dòng)資產(chǎn) 1,026.15 萬(wàn)元；非流動(dòng)資產(chǎn) 20,680.25 萬(wàn)元；流動(dòng)負(fù)

　　債 2,253.51 萬(wàn)元；非流動(dòng)負(fù)債 188.09 萬(wàn)元。被評(píng)估單位最近4年經(jīng)的

　　資產(chǎn)負(fù)債表見(jiàn)圖表5-1。

　　圖表5-1 被評(píng)估單位近幾年資產(chǎn)負(fù)債情況

　　單位：萬(wàn)元

　　項(xiàng)目名稱 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年

　　流動(dòng)資產(chǎn)：

　　貨幣資金 302.51 1,083.67 99.81 233.84

　　交易性金融資產(chǎn)

　　應(yīng)收票據(jù)

　　應(yīng)收賬款 49.20 102.75 77.28 242.44

　　預(yù)付款項(xiàng) 27.11 31.83 239.18 348.98

　　應(yīng)收利息

　　應(yīng)收股利

　　其他應(yīng)收款 16.61 9.79 34.78 61.52

　　存貨

　　一年內(nèi)到期的非流動(dòng)資產(chǎn)

　　其他非流動(dòng)資產(chǎn) 3.00 1.00 139.37

　　流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì) 395.42 1,231.04 452.05 1,026.15

　　非流動(dòng)資產(chǎn)：

　　可供出售的金融資產(chǎn)

　　持有至到期投資

　　長(zhǎng)期應(yīng)收款

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　　長(zhǎng)期股權(quán)投資 3,039.59 8,000.00

　　投資性房地產(chǎn) 15.36

　　固定資產(chǎn)原值 15,193.71

　　減：累計(jì)折舊 4,230.68

　　固定資產(chǎn)凈值

　　減：固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備

　　固定資產(chǎn)凈額 11,347.45 10,974.90 10,556.40 10,963.03

　　在建工程 189.29 132.19

　　工程物資

　　固定資產(chǎn)清理

　　生產(chǎn)性生物資產(chǎn)

　　油氣資產(chǎn)

　　無(wú)形資產(chǎn) 1,374.16 1,343.10 1,312.05 1,281.00

　　開(kāi)發(fā)支出

　　商譽(yù)

　　長(zhǎng)期待攤費(fèi)用 91.42 73.54 62.96 388.90

　　遞延所得稅資產(chǎn) 78.34 68.01 57.53 47.33

　　其他非流動(dòng)資產(chǎn)

　　非流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì) 13,096.02 12,591.74 15,028.53 20,680.25

　　資產(chǎn)總計(jì) 13,491.44 13,822.78 15,480.58 21,706.40

　　流動(dòng)負(fù)債：

　　短期借款 1,000.00

　　交易性金融負(fù)債

　　應(yīng)付票據(jù)

　　應(yīng)付賬款 1,258.72 535.32 141.36 311.98

　　預(yù)收款項(xiàng) 60.00 20.00

　　應(yīng)付職工薪酬 192.11 303.89 332.08 490.222375

　　應(yīng)交稅費(fèi) 227.33 180.25 166.91 84.94

　　應(yīng)付利息 1.83

　　應(yīng)付股利

　　其他應(yīng)付款 1,084.67 123.35 448.88 1,366.37

　　一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債

　　其他流動(dòng)負(fù)債

　　流動(dòng)負(fù)債合計(jì) 2,762.82 1,202.81 2,111.06 2,253.51

　　非流動(dòng)負(fù)債：

　　長(zhǎng)期借款

　　應(yīng)付債券

　　長(zhǎng)期應(yīng)付款

　　專項(xiàng)應(yīng)付款

　　預(yù)計(jì)負(fù)債

　　遞延所得稅負(fù)債

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　　其他非流動(dòng)負(fù)債 313.13 271.52 229.74 188.09

　　非流動(dòng)負(fù)債合計(jì) 313.13 271.52 229.74 188.09

　　負(fù)債合計(jì) 3,075.95 1,474.33 2,340.80 2,441.60

　　股東權(quán)益：

　　股本 3,000.00 3,000.00 3,000.00 8,000.00

　　資本公積

　　減：庫(kù)存股

　　盈余公積 746.30 939.59 1,118.73 1,231.23

　　未分配利潤(rùn) 6,669.20 8,408.86 9,021.05 10,033.57

　　股東權(quán)益合計(jì) 10,415.49 12,348.45 13,139.78 19,264.80

　　負(fù)債和股東權(quán)益合計(jì) 13,491.44 13,822.78 15,480.58 21,706.40

　　2．主營(yíng)業(yè)務(wù)收入與利潤(rùn)情況

　　被評(píng)估單位近幾年的利潤(rùn)情況見(jiàn)圖表5-2。

　　圖表5-2 被評(píng)估單位近幾年利潤(rùn)情況

　　單位：萬(wàn)元

　　項(xiàng)目名稱 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年

　　一、營(yíng)業(yè)收入 6,338.80 7,785.75 8,089.36 9,221.02

　　其中：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 6,334.77 7,785.75 8,089.36 9,221.02

　　其他業(yè)務(wù)收入 4.03

　　減：營(yíng)業(yè)成本 2,643.47 3,278.59 3,654.21 5,074.49

　　其中：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本 2,642.92 3,278.59 3,654.21 5,074.49

　　其他業(yè)務(wù)成本 0.55

　　營(yíng)業(yè)稅金及附加 272.86 301.14 43.72 36.84

　　營(yíng)業(yè)費(fèi)用

　　管理費(fèi)用 1,534.25 1,767.03 2,143.70 2,635.04

　　財(cái)務(wù)費(fèi)用 -0.55 -0.94 56.18 41.01

　　資產(chǎn)減值損失 1.24 5.54 1.44 5.36

　　加：公允價(jià)值變動(dòng)收益

　　投資收益 39.59 -39.59

　　二、營(yíng)業(yè)利潤(rùn) 1,887.53 2,434.39 2,229.70 1,388.69

　　加：營(yíng)業(yè)外收入 255.93 157.96 168.48 138.38

　　減：營(yíng)業(yè)外支出 1.46 2.57 6.56 3.53

　　三、利潤(rùn)總額 2,142.00 2,589.78 2,391.62 1,523.54

　　減：所得稅 537.54 656.83 600.29 398.51

　　四、凈利潤(rùn) 1,604.46 1,932.95 1,791.33 1,125.03

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　　3、企業(yè)近年主要財(cái)務(wù)指標(biāo)及分析：

　　圖表5-3 歷年財(cái)務(wù)指標(biāo)分析表

　　一、短期償債能力分析

　　項(xiàng)目 2012 年 2013 年 2014 年

　　流動(dòng)比率 102.35% 21.41% 45.54%

　　速動(dòng)比率 102.35% 21.41% 45.54%

　　二、長(zhǎng)期償債能力分析

　　資產(chǎn)負(fù)債率 10.67% 15.12% 11.25%

　　權(quán)益乘數(shù) 1.12 1.18 1.13

　　產(chǎn)權(quán)比率（負(fù)債股權(quán)比例） 11.94% 17.81% 12.67%

　　利息保障倍數(shù) -2,754.09 43.57 38.15

　　三、資產(chǎn)營(yíng)運(yùn)能力分析

　　應(yīng)收帳款項(xiàng)周轉(zhuǎn)率 140.18 86.93 22.14

　　應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)期 2.57 4.14 16.26

　　存貨周轉(zhuǎn)率 - - -

　　存貨周轉(zhuǎn)期

　　應(yīng)付帳款項(xiàng)周轉(zhuǎn)率 2.95 4.30 5.20

　　應(yīng)付賬款周轉(zhuǎn)期 121.99 83.74 69.17

　　現(xiàn)金周轉(zhuǎn)率 -3.01 -4.52 -6.80

　　現(xiàn)金周轉(zhuǎn)期 -119.42 -79.60 -52.90

　　四、盈利能力分析

　　銷售毛利率 57.89% 54.83% 44.97%

　　銷售凈利率 24.83% 22.14% 12.20%

　　凈資產(chǎn)收益率 16.98% 14.06% 6.94%

　　總資產(chǎn)報(bào)酬率 18.96% 16.71% 8.41%

　　五、成長(zhǎng)性分析

　　營(yíng)業(yè)增長(zhǎng)率 22.8% 3.9% 14.0%

　　(1)企業(yè)盈利能力分析

　　從公司的財(cái)務(wù)報(bào)表來(lái)看，公司的銷售毛利率有所下降，主要是因?yàn)?

　　受政府政策影響，整個(gè)行業(yè)利潤(rùn)水平下降。

　　(2)企業(yè)償債能力分析

　　從財(cái)務(wù)報(bào)表來(lái)看，公司資產(chǎn)負(fù)債率比較低，有較好的償債能力。

　　(3)企業(yè)成長(zhǎng)性分析

　　從公司財(cái)務(wù)報(bào)表來(lái)看，近3年銷售收入增長(zhǎng)率變動(dòng)比較大，但處于

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　　上升狀態(tài)。

　　4、主營(yíng)業(yè)務(wù)、經(jīng)營(yíng)情況、采購(gòu)模式、銷售模式、結(jié)算模式情況

　　被評(píng)估單位主要從事普通貨運(yùn)，貨物專用運(yùn)輸，貨運(yùn)配載，貨運(yùn)代

　　理，倉(cāng)儲(chǔ)理貨。以及包裝服務(wù)，搬運(yùn)裝卸服務(wù)。

　　其操作流程如下：

　　被評(píng)估單位采購(gòu)主要結(jié)算模式為支票和電匯等方式，銷售的采取在

　　約定賬期內(nèi)以支票和電匯為主。

　　被評(píng)估單位2012年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入7,785.75萬(wàn)元，2013年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收

　　入 8,089.36萬(wàn)元， 2014年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入9,221.02萬(wàn)元。

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　　四、宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)

　　（一）宏觀環(huán)境分析

　　根據(jù)中華人民共和國(guó)2014年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)：全年國(guó)

　　內(nèi)生產(chǎn)總值636463億元，比上年增長(zhǎng)7.4%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值58332

　　億元，增長(zhǎng)4.1%；第二產(chǎn)業(yè)增加值271392億元，增長(zhǎng)7.3%；第三產(chǎn)業(yè)增

　　加值306739億元，增長(zhǎng)8.1%。第一產(chǎn)業(yè)增加值占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比重為

　　9.2%，第二產(chǎn)業(yè)增加值比重為42.6%，第三產(chǎn)業(yè)增加值比重為48.2%。

　　圖表5-4 2000-2014年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值及其增長(zhǎng)速度

　　資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

　　全年居民消費(fèi)價(jià)格比上年上漲2.0%，其中食品價(jià)格上漲3.1%。固定

　　資產(chǎn)投資價(jià)格上漲0.5%。工業(yè)生產(chǎn)者出廠價(jià)格下降1.9%。工業(yè)生產(chǎn)者購(gòu)

　　進(jìn)價(jià)格下降2.2%。農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)者價(jià)格下降0.2%。

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　　圖表5-5 2014年居民消費(fèi)價(jià)格月度漲跌幅度

　　資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

　　圖表5-6 2014年居民消費(fèi)價(jià)格比上年漲跌幅度

　　資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

　　市場(chǎng)銷售穩(wěn)定增長(zhǎng)。全年社會(huì)消費(fèi)品零售總額262394億元，比上年

　　增長(zhǎng)12.0%，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長(zhǎng)10.9%。按經(jīng)營(yíng)地統(tǒng)計(jì)，城鎮(zhèn)消費(fèi)

　　品零售額226368億元，增長(zhǎng)11.8%；鄉(xiāng)村消費(fèi)品零售額36027億元，增長(zhǎng)

　　12.9%。按消費(fèi)類型統(tǒng)計(jì)，商品零售額234534億元，增長(zhǎng)12.2%；餐飲收

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　　入額27860億元，增長(zhǎng)9.7%。

　　圖表5-7 2014年社會(huì)消費(fèi)品零售總額

　　資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

　　在限額以上企業(yè)商品零售額中，糧油、食品、飲料、煙酒類零售額

　　比上年增長(zhǎng)11.1%，服裝、鞋帽、針紡織品類增長(zhǎng)10.9%，化妝品類增長(zhǎng)

　　10.0%，金銀珠寶類與上年持平，日用品類增長(zhǎng)11.6%，家用電器和音像

　　器材類增長(zhǎng)9.1%，中西藥品類增長(zhǎng)15.0%，文化辦公用品類增長(zhǎng)11.6%，

　　家具類增長(zhǎng)13.9%，通訊器材類增長(zhǎng)32.7%，石油及制品類增長(zhǎng)6.6%，建

　　筑及裝潢材料類增長(zhǎng)13.9%，汽車類增長(zhǎng)7.7%。

　　全年網(wǎng)上零售額]27898億元，比上年增長(zhǎng)49.7%，其中限額以上單

　　位網(wǎng)上零售額4400億元，增長(zhǎng)56.2%。

　　（二）浙江省經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r分析

　　2014年浙江省全年生產(chǎn)總值（GDP）40154億元，比上年增長(zhǎng)7.6%

　　（見(jiàn)圖1）。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值1779億元，第二產(chǎn)業(yè)增加值19153億

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　　元，第三產(chǎn)業(yè)增加值19222億元，分別增長(zhǎng)1.4%、7.1%和8.7%。人均GDP

　　為72967元（按年平均匯率折算為11878美元），增長(zhǎng)7.3%。三次產(chǎn)業(yè)增

　　加值結(jié)構(gòu)由上年的4.7:47.8:47.5調(diào)整為4.4:47.7:47.9。第三產(chǎn)業(yè)比重首次

　　超過(guò)第二產(chǎn)業(yè)

　　圖表5-8 2009-2014年全省生產(chǎn)總值及其增長(zhǎng)速度

　　資料來(lái)源：浙江省統(tǒng)計(jì)局

　　全年浙江省全年居民消費(fèi)價(jià)格比上年上漲2.1%，其中，食品類價(jià)格

　　上漲3.1%；商品零售價(jià)格上漲0.9%；農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料價(jià)格下降0.2%；工業(yè)

　　生產(chǎn)者出廠價(jià)格下降1.2%，工業(yè)生產(chǎn)者購(gòu)進(jìn)價(jià)格下降1.8%；固定資產(chǎn)投

　　資價(jià)格上漲0.6%。

　　2014 年浙江省全年財(cái)政總收入 7522 億元，比上年增長(zhǎng) 8.9%，增速

　　比上年提高 1.1 個(gè)百分點(diǎn)；地方公共財(cái)政預(yù)算收入 4121 億元，增長(zhǎng) 8.5%，

　　增速比上年回落 1.8 個(gè)百分點(diǎn)。

　　2014 年浙江省新增城鎮(zhèn)就業(yè)人數(shù) 107.4 萬(wàn)人，其中 41.8 萬(wàn)名城鎮(zhèn)失

　　中聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估集團(tuán)有限公司 第 106 頁(yè)

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　　業(yè)人員實(shí)現(xiàn)再就業(yè)。年末城鎮(zhèn)登記失業(yè)率為 2.96%，比上年下降 0.05 個(gè)

　　百分點(diǎn)。

　　全年社會(huì)消費(fèi)品零售總額16905億元，比上年增長(zhǎng)11.7%，扣除價(jià)格

　　因素增長(zhǎng)10.7%（見(jiàn)圖5）。其中，城鎮(zhèn)消費(fèi)品零售額14177.7億元，增長(zhǎng)

　　11.4%；鄉(xiāng)村消費(fèi)品零售額2727.6億元，增長(zhǎng)13.1%。分行業(yè)看，批發(fā)零

　　售貿(mào)易業(yè)零售額15179.5億元，增長(zhǎng)11.9%；住宿餐飲業(yè)零售額1725.8億

　　元，增長(zhǎng)10.1%。

　　在限額以上批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)零售額中，汽車類零售額比上年增長(zhǎng)

　　6.7%，石油及制品類增長(zhǎng)8.8%，食品飲料煙酒類增長(zhǎng)13.8%，服裝、鞋

　　帽、針紡織品類增長(zhǎng)18.9%，中西藥品類增長(zhǎng)16.5%，日用品類增長(zhǎng)14.1%，

　　金銀珠寶類增長(zhǎng)5.1%，通訊器材類增長(zhǎng)10.2%，家具類增長(zhǎng)36.9%，五金、

　　電料類增長(zhǎng)47.5%，建筑及裝潢材料類增長(zhǎng)58.2%。

　　2014年年末全省已登記的商品交易實(shí)體市場(chǎng)4321家，交易額為1.95

　　萬(wàn)億元，增長(zhǎng)9.2%。

　　圖表5-9 社會(huì)消費(fèi)品零售總額及增長(zhǎng)速度

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　　資料來(lái)源：浙江省統(tǒng)計(jì)局

　　2014年年末浙江省共有衛(wèi)生機(jī)構(gòu)3萬(wàn)個(gè)（包括村衛(wèi)生室）。各類醫(yī)院

　　床位數(shù)21.3萬(wàn)張，比上年增長(zhǎng)8.1%；衛(wèi)生技術(shù)人員顯著增加，全省衛(wèi)生

　　技術(shù)人員37.5萬(wàn)人，比上年增長(zhǎng)6.5%，其中，執(zhí)業(yè)（助理）醫(yī)師14.58

　　萬(wàn)人，注冊(cè)護(hù)士14.51萬(wàn)人，分別增長(zhǎng)5.4%和9.4%。醫(yī)院年診療23932萬(wàn)

　　人次，比上年增長(zhǎng)8.0%。孕產(chǎn)婦死亡率5.52/10萬(wàn)，5歲以下兒童死亡率

　　5.29‰。省級(jí)預(yù)約平臺(tái)全年累計(jì)新增注冊(cè)用戶125.4萬(wàn)人、預(yù)約總量544.2

　　萬(wàn)次、預(yù)約成功399萬(wàn)次，預(yù)約成功率73.3%；平臺(tái)歷史累計(jì)注冊(cè)用戶339

　　萬(wàn)人，預(yù)約總量1373萬(wàn)次、預(yù)約成功量960萬(wàn)次，預(yù)約成功率70%。共

　　計(jì)接入194家醫(yī)院。

　　（三）藥品流通行業(yè)狀況分析

　　醫(yī)藥（商業(yè)）流通是指醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)中連接上游醫(yī)藥生產(chǎn)廠家和下游經(jīng)

　　銷商或零售終端客戶的一項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，主要是從上游廠家采購(gòu)貨物，然

　　中聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估集團(tuán)有限公司 第 108 頁(yè)

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　　后批發(fā)給下游經(jīng)銷商，或直接出售給醫(yī)院、藥店等零售終端客戶的藥品

　　流通過(guò)程。作為醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)鏈中承上啟下的重要環(huán)節(jié)的主體，醫(yī)藥流通企

　　業(yè)通過(guò)交易差價(jià)及提供增值服務(wù)獲取利潤(rùn)；通過(guò)建立規(guī)模化、專業(yè)化、

　　現(xiàn)代化的物流配送體系，大大降低醫(yī)藥流通環(huán)節(jié)的成本，提高流通效率，

　　保障了人民的用藥需求，有巨大的社會(huì)效益。

　　醫(yī)藥流通企業(yè)的主要商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式分為兩大類——醫(yī)藥批發(fā)和商

　　業(yè)零售；其中醫(yī)藥批發(fā)又可細(xì)分為①純銷模式（又稱醫(yī)院銷售），指醫(yī)

　　藥流通企業(yè)直接將藥品銷售給醫(yī)院（第一終端，主要指二級(jí)及以上規(guī)模

　　的醫(yī)院）；②商業(yè)調(diào)撥，指醫(yī)藥流通企業(yè)將藥品銷售給其他流通企業(yè)，

　　如其他醫(yī)藥分銷商等；③快批（又稱快配），指針對(duì)城鄉(xiāng)交界處和農(nóng)村

　　市場(chǎng)的第三終端進(jìn)行銷售。

　　圖表5-10 醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)模式

　　根據(jù)終端來(lái)分類，醫(yī)藥流通企業(yè)也可以分為批發(fā)（調(diào)撥）和純銷（包

　　含對(duì)醫(yī)療終端、零售終端和居民的銷售）兩種。商務(wù)部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)是以此

　　分類方法進(jìn)行收集，因此本文以此分類為基準(zhǔn)進(jìn)行后續(xù)分析。

　　醫(yī)藥（商業(yè)）流通企業(yè)約有3種較為傳統(tǒng)的盈利模式：藥品差價(jià)費(fèi)

　　中聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估集團(tuán)有限公司 第 109 頁(yè)

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　　（純銷中的零售終端和醫(yī)院終端配送業(yè)務(wù)）、廠家促銷和返利費(fèi)（批發(fā)

　　配送業(yè)務(wù)和幾乎全部純銷配送業(yè)務(wù)）、配送費(fèi)等。現(xiàn)階段大部分的醫(yī)藥

　　商業(yè)企業(yè)依靠這三種盈利模式，扮演“搬運(yùn)工”的角色，并沒(méi)有體現(xiàn)出醫(yī)

　　藥商業(yè)企業(yè)的獨(dú)特價(jià)值。一些大型醫(yī)藥商業(yè)企業(yè)（如中國(guó)醫(yī)藥集團(tuán)總公

　　司及其子公司國(guó)藥控股股份有限公司、上海醫(yī)藥集團(tuán)股份有限公司、華

　　潤(rùn)醫(yī)藥控股有限公司及其子公司華潤(rùn)醫(yī)藥商業(yè)集團(tuán)、南京醫(yī)藥股份有限

　　公司等）在進(jìn)行新的盈利模式創(chuàng)新和轉(zhuǎn)型，通過(guò)提供一些個(gè)性化的服務(wù)

　　（如幫助醫(yī)院定標(biāo)、幫助企業(yè)投標(biāo)、為上游企業(yè)提供藥品流通和庫(kù)存數(shù)

　　據(jù)、為醫(yī)院提供院內(nèi)藥品流通和管理、藥房改造和托管、庫(kù)房改造和托

　　管等），整合價(jià)值鏈上的各個(gè)環(huán)節(jié)，為客戶提供各種增值服務(wù)，來(lái)創(chuàng)造

　　更多的商業(yè)價(jià)值。

　　1、 行業(yè)運(yùn)行情況

　　隨著中國(guó)城鎮(zhèn)化、人口老齡化的加劇和醫(yī)藥衛(wèi)生體制改革的深入，

　　釋放了國(guó)內(nèi)的醫(yī)療需求，并帶動(dòng)了藥品需求的增長(zhǎng)。2006 年以來(lái)，中

　　國(guó)藥品流通行業(yè)銷售額快速增長(zhǎng)，其中2009 至2011 年增速均在20%以

　　上；2012 年和2013 年行業(yè)銷售額增速趨緩，增速分別為18.5%和16.7%，

　　仍遠(yuǎn)高于中國(guó)GDP 的增速。根據(jù)商務(wù)部發(fā)布的《2013 年藥品流通行業(yè)

　　運(yùn)行統(tǒng)計(jì)分析報(bào)告》，2013 年，藥品流通行業(yè)銷售總額達(dá)13036 億元，

　　同比增長(zhǎng)16.7%，仍維持較快增長(zhǎng)，但增速有所回落（增幅較2012 年回

　　落1.8 個(gè)百分點(diǎn)）；其中藥品類9623.03 億元（占比73.8%）、中成藥類

　　1984.92 億元（占比15.2%）、中藥材類470.62 億元（占比3.6%）、醫(yī)療

　　器械類426.76 億元（占比3.3%）、化學(xué)試劑類占1.2%、玻璃儀器類占0.1%、

　　中聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估集團(tuán)有限公司 第 110 頁(yè)

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　　其他類占2.8%。藥品零售市場(chǎng)銷售總額2607 億元，扣除不可比因素同

　　比增長(zhǎng)12%，增幅回落4 個(gè)百分點(diǎn)。

　　圖表5-11 2009~2013 年藥品流通行業(yè)銷售趨勢(shì)

　　資料來(lái)源：商務(wù)部市場(chǎng)秩序司

　　圖表5-12 2010~2013 年七大類醫(yī)藥商品占比情況表

　　序 2010 2011 2012 2013

　　分類

　　號(hào) 年 年 年 年

　　78.0 76.2 70.5 73.8

　　1 藥品類

　　0% 0% 0% 0%

　　13.8 15.2 16.8 15.2

　　2 中成藥類

　　0% 0% 0% 0%

　　3.30 2.90 4.50 3.60

　　3 中藥材類

　　% % % %

　　醫(yī)療器械 2.60 2.70 3.40 3.30

　　4

　　類 % % % %

　　5 化學(xué)試劑 0.40 0.50 1.20 1.20

　　中聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估集團(tuán)有限公司 第 111 頁(yè)

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　　類 % % % %

　　玻璃儀器 0.10 0.10 0.10 0.10

　　6

　　類 % % % %

　　1.80 2.40 3.50 2.80

　　7 其他類

　　% % % %

　　資料來(lái)源：商務(wù)部市場(chǎng)秩序司

　　從藥品流通行業(yè)運(yùn)行效益來(lái)看，2013 年，全國(guó)藥品流通直報(bào)企業(yè)

　　（968 家）主營(yíng)業(yè)務(wù)收入9873 億元，同比增長(zhǎng)17%，增幅回落3 個(gè)百

　　分點(diǎn)；實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額202 億元，同比增長(zhǎng)16%，增幅回落0.5 個(gè)百分點(diǎn)。

　　行業(yè)平均毛利率6.7%，同比下降0.2 個(gè)百分點(diǎn)；平均利潤(rùn)率1.7%，同比

　　下降0.2 個(gè)百分點(diǎn)。自21 世紀(jì)初，中國(guó)醫(yī)藥商業(yè)步入微利時(shí)代，2004 年

　　出現(xiàn)行業(yè)利潤(rùn)率的最低點(diǎn)（0.55%），2007 年回升至1%以上，2010年和

　　2011 年達(dá)到高峰值2.2%，之后又略有下降（2012 年為1.9%）。近年來(lái)，

　　受藥品降價(jià)（2012 年國(guó)家發(fā)改委進(jìn)行了兩次較大規(guī)模的藥品降價(jià)，平

　　均降價(jià)幅度在17%左右）、各級(jí)醫(yī)院承付藥品貨款時(shí)間的周期較長(zhǎng)（2013

　　年藥品批發(fā)企業(yè)對(duì)公立醫(yī)療機(jī)構(gòu)全年應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)為123 天）、藥

　　品監(jiān)管及招標(biāo)采購(gòu)政策調(diào)整等多重壓力的影響，藥品流通環(huán)節(jié)盈利空間

　　受到壓縮。依據(jù)國(guó)際慣例，醫(yī)藥商業(yè)毛利率在4%時(shí)對(duì)應(yīng)的利潤(rùn)率應(yīng)約

　　為1%，因此中國(guó)醫(yī)藥商業(yè)毛利及費(fèi)用率逐步向國(guó)際水平靠攏。

　　圖表5-13 2010年-2013年收入利潤(rùn)情況表

　　全國(guó)藥品流通直報(bào)企 20 201 201 2013

　　業(yè) 10 年 1年 2年 年

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　　49 656 794

　　主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 9873

　　07 8 2

　　主營(yíng)業(yè)務(wù)收入同比增

　　23% 20% 17%

　　長(zhǎng)率

　　利潤(rùn)總額 109 152 164 202

　　利潤(rùn)總額同比增長(zhǎng)率 17% 16.50% 16%

　　資料來(lái)源：商務(wù)部市場(chǎng)秩序司

　　圖表5-14 2010年-2013年毛利率、平均費(fèi)用率、平均利潤(rùn)率圖

　　8.00%

　　6.00%

　　平均毛利率

　　4.00%

　　平均費(fèi)用率為

　　2.00% 平均利潤(rùn)率

　　0.00%

　　2010年 2011年 2012年 2013年

　　資料來(lái)源：商務(wù)部市場(chǎng)秩序司

　　從經(jīng)營(yíng)模式來(lái)看，純銷業(yè)務(wù)因?yàn)榕渌唾M(fèi)率較高，毛利率一般可以達(dá)

　　到 6~8%，下游客戶主要以醫(yī)院客戶為主，回款周期相對(duì)較長(zhǎng)，一般在

　　3~6 個(gè)月以上；調(diào)撥業(yè)務(wù)毛利率相對(duì)純銷業(yè)務(wù)較低，一般在4%以下，

　　回款周期相對(duì)較短。2013 年，藥品流通行業(yè)銷售總額13036 億元中，

　　對(duì)批發(fā)企業(yè)銷售額占總量的43.10%，純銷銷售額占總量的56.90%，批發(fā)

　　和純銷的業(yè)務(wù)構(gòu)成與2011~2012 年情況基本持平。

　　從銷售終端看，三大終端市場(chǎng)（醫(yī)院終端、零售終端和第三終端——

　　農(nóng)村藥品供應(yīng)網(wǎng)點(diǎn)、社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站和鄉(xiāng)鎮(zhèn)衛(wèi)生院）中，醫(yī)院終端居于

　　主要地位，占據(jù)約65%~75%的市場(chǎng)份額；零售終端約占據(jù)15%~20%的

　　市場(chǎng)份額；第三終端約占據(jù)10%~15%的市場(chǎng)份額。從2003 年開(kāi)始，中

　　中聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估集團(tuán)有限公司 第 113 頁(yè)

　　浙江英特集團(tuán)股份有限公司擬購(gòu)買浙江英特藥業(yè)有限責(zé)任公司股權(quán)項(xiàng)目

　　長(zhǎng)期投資-浙江英特物流有限公司資產(chǎn)評(píng)估說(shuō)明

　　國(guó)藥品醫(yī)療終端規(guī)模每年以超過(guò)10%的速度增長(zhǎng)。2009年至2011 年在

　　新醫(yī)改推進(jìn)的影響下，市場(chǎng)規(guī)模增長(zhǎng)率均保持在20%以上。2011 年由

　　于《抗菌藥物臨床應(yīng)用分級(jí)管理辦法（討論稿）》的出臺(tái)以及藥品限價(jià)

　　政策的加強(qiáng)，醫(yī)療終端市場(chǎng)規(guī)模增長(zhǎng)速度開(kāi)始放緩，2012 年增速降到

　　20%以下，規(guī)模為7287 億元。2013 年，受藥品降價(jià)、反商業(yè)賄賂和新

　　版GMP 等相關(guān)因素的影響，中國(guó)醫(yī)療終端規(guī)模繼續(xù)保持增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，

　　但增速放緩，規(guī)模達(dá)到8427 億元，同比增長(zhǎng)15.64%。

　　從配送結(jié)構(gòu)來(lái)看，隨著相關(guān)政府主管部門先后頒布醫(yī)藥物流的行業(yè)

　　標(biāo)準(zhǔn)和新版GSP，2013 年各藥品流通企業(yè)繼續(xù)加大在物流建設(shè)上的投

　　入，加快發(fā)展現(xiàn)代物流和第三方物流業(yè)務(wù)。2013 年藥品批發(fā)直報(bào)企業(yè)

　　商品配送貨值8087 億元，其中自有配送中心配送額占到80.2%，非自有

　　配送中心配送額占19.8%（同比增加1.6 個(gè)百分點(diǎn)）；直報(bào)企業(yè)自有配送

　　中心數(shù)量同比增長(zhǎng)8.4%，自有配送中心倉(cāng)儲(chǔ)面積同比增長(zhǎng)9.9%。一些最

　　新物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)和高位貨架、PTL（Picking to light-電子標(biāo)簽揀貨系統(tǒng)）、

　　自動(dòng)分揀系統(tǒng)等高科技產(chǎn)品得到廣泛應(yīng)用。

　　從市場(chǎng)集中度來(lái)看，《2013 年藥品流通行業(yè)運(yùn)行統(tǒng)計(jì)分析報(bào)告》數(shù)

　　據(jù)顯示，截至2012 年底，全國(guó)共有藥品批發(fā)企業(yè)1.63 萬(wàn)家；藥品零售

　　連鎖企業(yè)3107 家，下轄門店15.26 萬(wàn)個(gè)；零售單體藥店27.11 萬(wàn)個(gè)；零

　　售藥店門店總數(shù)達(dá)42.37 萬(wàn)個(gè)。據(jù)統(tǒng)計(jì)2013 年前100 位藥品批發(fā)企業(yè)主

　　營(yíng)業(yè)務(wù)收入占同期全國(guó)市場(chǎng)總規(guī)模的64.3%，比上年提高0.3 個(gè)百分點(diǎn)。

　　其中，前3 位企業(yè)占29.7%，比去年增長(zhǎng)0.9 個(gè)百分點(diǎn)。年度主營(yíng)收入

　　100 億元以上的藥品企業(yè)有12 家，比2012 年增加2 家；50 億~100 億

　　中聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估集團(tuán)有限公司 第 114 頁(yè)

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　　元的有11家，比2012 年增加4 家；10 億~50 億元的有75 家，比2012 年

　　增加1 家。

　　2、 行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)

　　醫(yī)藥（商業(yè)）流通行業(yè)作為服務(wù)性行業(yè)，上、下游客戶眾多，上游

　　的醫(yī)藥生產(chǎn)企業(yè)在選擇分銷商時(shí)，關(guān)注其下游的客戶資源，即銷售到終

　　端的渠道；而醫(yī)院、藥店、診所等市場(chǎng)終端也希望與供應(yīng)商資源雄厚的

　　批發(fā)商合作，方便快速及時(shí)獲得低價(jià)藥品。目前，中國(guó)各區(qū)域大多存在

　　一個(gè)或數(shù)個(gè)醫(yī)藥商業(yè)流通龍頭企業(yè)，這些企業(yè)經(jīng)過(guò)多年經(jīng)營(yíng)，掌握了大

　　量的上、下游資源，因此，行業(yè)壁壘較高。

　　商務(wù)部在2011 年5 月的《藥品流通行業(yè)“十二五”規(guī)劃》中指出，

　　2015 年前，全國(guó)要“形成1~3 家年銷售額過(guò)千億元的全國(guó)性大型醫(yī)藥商

　　業(yè)集團(tuán)，20 家年銷售額過(guò)百億元的區(qū)域性藥品流通企業(yè)。”商務(wù)部按照

　　規(guī)劃，引導(dǎo)一般中小藥品流通企業(yè)通過(guò)市場(chǎng)化途徑并入大型藥品流通企

　　業(yè)，同時(shí)支持專業(yè)化和有特色的中小藥品流通企業(yè)做精做專，滿足多層

　　次市場(chǎng)需求。現(xiàn)階段醫(yī)藥流通行業(yè)的發(fā)展基調(diào)為“提高行業(yè)集中度”。

　　通過(guò)大量并購(gòu)重組交易后，銷售渠道遍布全國(guó)的醫(yī)藥巨頭共有4 家。

　　中國(guó)醫(yī)藥集團(tuán)總公司（以下簡(jiǎn)稱“中國(guó)醫(yī)藥集團(tuán)”）依托其子公司國(guó)藥控

　　股股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“國(guó)藥控股”）擁有全國(guó)最大的藥品分銷網(wǎng)絡(luò)，

　　銷售規(guī)模連續(xù)數(shù)年在全國(guó)醫(yī)藥商業(yè)企業(yè)排名中位居第一。華潤(rùn)醫(yī)藥控股

　　有限公司（以下簡(jiǎn)稱“華潤(rùn)醫(yī)藥”）依托其子公司華潤(rùn)醫(yī)藥商業(yè)集團(tuán)在全

　　國(guó)30 個(gè)重點(diǎn)省市建立了銷售網(wǎng)絡(luò)，在2013 年度醫(yī)藥批發(fā)企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)

　　收入排名第二。上海醫(yī)藥集團(tuán)股份有限公司已形成以華東、華北、華南

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　　三大區(qū)域?yàn)楹诵牡娜珖?guó)性分銷網(wǎng)絡(luò)，覆蓋約20 個(gè)省市。這三家公司全

　　部為集團(tuán)公司，業(yè)務(wù)板塊以醫(yī)藥制造和醫(yī)藥流通為主，同時(shí)涉及其他相

　　關(guān)業(yè)務(wù)；其醫(yī)藥流通板塊毛利率基本維持在6.5%~7.4%，整體營(yíng)業(yè)利潤(rùn)

　　率受其他高毛利板塊的影響維持在較高水平（10.3%~17.2%）。九州通醫(yī)

　　藥集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“九州通”）是目前中國(guó)最大的民營(yíng)醫(yī)藥流通

　　企業(yè)，擁有較為獨(dú)特的快批模式——主要供應(yīng)第三終端等基層醫(yī)療市場(chǎng)，

　　業(yè)務(wù)專注于醫(yī)藥流通，因此與三大巨頭相比收入規(guī)模較小，醫(yī)藥流通板

　　塊毛利率偏低（為6.36%），整體營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率較低（為6.52%）。

　　3、 行業(yè)政策

　　2011～2013 年，新醫(yī)改政策密集推出并逐步向縱深推進(jìn)。總體看，

　　醫(yī)療改革仍是主線，其推動(dòng)的基本藥物目錄、全國(guó)醫(yī)保目錄，公立醫(yī)院

　　改革等政策，將促進(jìn)醫(yī)藥需求量增長(zhǎng)和支付制度的改進(jìn)，基本藥物目錄

　　品種放量增長(zhǎng)、醫(yī)藥行業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、醫(yī)藥行業(yè)“十二五”規(guī)劃和公立

　　醫(yī)院改革將對(duì)醫(yī)藥行業(yè)產(chǎn)生結(jié)構(gòu)性和全面的促進(jìn)作用。

　　醫(yī)藥流通方面，“十二五”規(guī)劃綱要起到提領(lǐng)作用，在五個(gè)藥品流通

　　行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和《藥品經(jīng)營(yíng)質(zhì)量管理規(guī)范》的輔助下，提高行業(yè)集中度，調(diào)

　　整行業(yè)結(jié)構(gòu)，發(fā)展藥品現(xiàn)代物流和經(jīng)營(yíng)方式，規(guī)范藥品流通秩序，提升

　　行業(yè)發(fā)展水平。

　　圖表5-15 醫(yī)藥流通和醫(yī)改等相關(guān)政策

　　發(fā)布 國(guó)家

　　相關(guān)政策 政策描述 對(duì)行業(yè)的影響

　　時(shí)間 部委

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　　以藥品監(jiān)督管理為中心內(nèi)容，深

　　1984 入論述了藥品評(píng)審與質(zhì)量檢驗(yàn)、醫(yī)療

　　《中華人

　　年 9 月發(fā) 主席 器械監(jiān)督管理、藥品生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理、 對(duì)醫(yī)藥衛(wèi)生事業(yè)和發(fā)展

　　民共和國(guó)藥品管

　　布，歷次修 令第 18 號(hào) 藥品使用與安全監(jiān)督管理、醫(yī)院藥學(xué) 具有科學(xué)的指導(dǎo)意義

　　理法》

　　訂 標(biāo)準(zhǔn)化管理、藥品稽查管理、藥品集

　　中招投標(biāo)采購(gòu)管理

　　《藥品流通監(jiān)督管理辦法》，共

　　五章，四十七條（含附則），自 2007

　　年 5 月 1 日起施行。這是為加強(qiáng)藥品

　　監(jiān)督管理，規(guī)范藥品流通秩序，保證

　　《藥品流 對(duì)加強(qiáng)藥品市場(chǎng)監(jiān)管、整

　　2007 局令 藥品質(zhì)量，根據(jù)《中華人民共和國(guó)藥

　　通監(jiān)督管理辦 頓規(guī)范藥品流通秩序，保障公

　　年1月 第 26 號(hào) 品管理法》、《中華人民共和國(guó)藥品

　　法》 眾用藥安全有著重要作用。

　　管理法實(shí)施條例》和有關(guān)法律、法規(guī)

　　的規(guī)定而制定的。在中華人民共和國(guó)

　　境內(nèi)從事藥品購(gòu)銷及監(jiān)督管理的單位

　　或者個(gè)人，應(yīng)當(dāng)遵守該辦法。

　　《中華人

　　民共和國(guó)藥典》

　　從 3 月 28 日起降低部分主要用于

　　《關(guān)于調(diào)

　　治療感染和心血管疾病的抗生素和循

　　整部分抗微生物 縮小部分藥品的最高零

　　2011 國(guó)家 環(huán)系統(tǒng)類藥品最高零售價(jià)格，共涉及

　　類和循環(huán)系統(tǒng)類 售價(jià)和招標(biāo)價(jià)的差距，倒逼將

　　年3月 發(fā)改委 162 個(gè)品種，近 1300 個(gè)劑型規(guī)格。調(diào)

　　藥品最高零售價(jià) 來(lái)招標(biāo)價(jià)格進(jìn)一步下調(diào)。

　　整后的價(jià)格比現(xiàn)行規(guī)定價(jià)格平均降低

　　格的通知》

　　21%。

　　2011 商務(wù) 《全國(guó)藥 明確了行業(yè)發(fā)展的“十二五”時(shí)期 有助于改善并逐步解決

　　年5月 部 品流通行業(yè)發(fā)展 的總體目標(biāo)，提出了四個(gè)方面的八大 中國(guó)醫(yī)藥商業(yè)行業(yè)集中度低，

　　中聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估集團(tuán)有限公司 第 117 頁(yè)

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　　規(guī)劃綱要 任務(wù)--提高行業(yè)集中度，調(diào)整行業(yè)結(jié) 現(xiàn)代醫(yī)藥物流發(fā)展相對(duì)滯后，

　　（2011-2015）》 構(gòu)；發(fā)展藥品現(xiàn)代物流和經(jīng)營(yíng)方式， 管理水平、流通效率和物流成

　　加強(qiáng)對(duì)外交流合作；規(guī)范藥品流通秩 本與發(fā)達(dá)國(guó)家差距大等諸多

　　序，加強(qiáng)行業(yè)信用建設(shè)；加強(qiáng)行業(yè)基 問(wèn)題。

　　礎(chǔ)建設(shè)，提升行業(yè)發(fā)展水平。

　　從 2012 年 8 月起，開(kāi)始實(shí)行抗菌

　　《抗菌藥 使得抗菌藥物限用走向

　　2012 衛(wèi)生 藥物臨床應(yīng)用分級(jí)管理制度，具體劃

　　物臨床應(yīng)用管理 常態(tài)化，將逼迫許多醫(yī)藥企業(yè)

　　年4月 部 分為非限制使用、限制使用、特殊使

　　辦法》 進(jìn)行調(diào)整和轉(zhuǎn)型。

　　用三級(jí)管理。

　　縣級(jí)公立醫(yī)院改革開(kāi)始

　　《關(guān)于推 提出按照建機(jī)制、控費(fèi)用、調(diào)結(jié)

　　進(jìn)入實(shí)質(zhì)性階段，其中提出革

　　2012 國(guó)家 進(jìn)縣級(jí)公立醫(yī)院 構(gòu)、強(qiáng)監(jiān)管的原則，通過(guò)取消藥品加

　　除藥品加成，改為服務(wù)收費(fèi)和

　　年9月 發(fā)改委 醫(yī)藥價(jià)格改革工 成、調(diào)整醫(yī)療服務(wù)價(jià)格、改革收付費(fèi)

　　政府補(bǔ)助兩個(gè)補(bǔ)償渠道，將對(duì)

　　作的通知》 方式和落實(shí)政府辦醫(yī)責(zé)任。

　　醫(yī)藥行業(yè)產(chǎn)生長(zhǎng)遠(yuǎn)影響。

　　《藥品批發(fā)企業(yè)物流服務(wù)能力評(píng)

　　批準(zhǔn)《商業(yè)

　　估指標(biāo)》、《零售藥店經(jīng)營(yíng)服務(wù)規(guī)范》、

　　特許經(jīng)營(yíng)管理規(guī)

　　2012 商務(wù) 《藥品流通企業(yè)誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)準(zhǔn)則》、《藥 規(guī)范藥品流通行業(yè)，促進(jìn)

　　范零售業(yè)》等 48

　　年9月 部 品流通行業(yè)職業(yè)經(jīng)理人標(biāo)準(zhǔn)》、《藥 藥企進(jìn)行轉(zhuǎn)型和調(diào)整

　　項(xiàng)國(guó)內(nèi)貿(mào)易行業(yè)

　　品流通企業(yè)通用崗位設(shè)置規(guī)范》等五

　　標(biāo)準(zhǔn)的公告

　　個(gè)藥品流通行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)

　　量化明確了相關(guān)指標(biāo)：繼續(xù)完善

　　持續(xù)推進(jìn)醫(yī)療改革的基

　　2013 衛(wèi)生 《2013 年 新農(nóng)合制度；鞏固完善基本藥物制度；

　　層建設(shè)，糾正基本藥物以價(jià)格

　　年1月 部 衛(wèi)生工作要點(diǎn)》 積極推進(jìn)公立醫(yī)院改革，落實(shí)便民惠

　　為采購(gòu)依據(jù)的行業(yè)做法。

　　民服務(wù)措施。

　　2013 衛(wèi)生 《藥品經(jīng) 供應(yīng)鏈全程管控，全面質(zhì)量管理 對(duì)藥企要求更嚴(yán)，特別是

　　年2月 部 營(yíng)質(zhì)量管理規(guī) 與全員質(zhì)量管理，強(qiáng)化冷鏈管理，藥 增強(qiáng)了流通環(huán)節(jié)藥品質(zhì)量風(fēng)

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　　范》 品儲(chǔ)運(yùn)環(huán)節(jié)全面實(shí)現(xiàn)溫濕度自動(dòng)監(jiān) 險(xiǎn)控制能力，這將是藥品批發(fā)

　　測(cè)、記錄、跟蹤、報(bào)警管理，藥品流 和零售企業(yè)的一次大洗牌，促

　　通管理的的信息技術(shù)應(yīng)用以及質(zhì)量管 使醫(yī)藥商業(yè)集中度提升。

　　理要求進(jìn)行了具體規(guī)定。

　　藥品品種擴(kuò)容，新版基藥目錄在

　　原來(lái) 09 版 307 種的基礎(chǔ)上擴(kuò)容至 500 奠定了實(shí)施基本藥物制

　　多種，中西藥各增加 100 種左右新版 度的基礎(chǔ)。新目錄中化學(xué)藥品

　　2012 年版

　　2013 衛(wèi)生 基藥。目錄適用范圍不僅限于基層使 和生物制品數(shù)量與世界衛(wèi)生

　　《國(guó)家基本藥物

　　年3月 部 用，亦擴(kuò)展至二、三級(jí)醫(yī)院并明確使 組織現(xiàn)行推薦的基本藥物數(shù)

　　目錄》

　　用比例。注重與醫(yī)保（新農(nóng)合）支付 據(jù)相近，能夠更好服務(wù)基層醫(yī)

　　能力相適應(yīng)，確保基本藥物較高的比 療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)。

　　例報(bào)銷。

　　2013 年醫(yī)改指導(dǎo)性文件，積極推

　　《深化醫(yī)

　　進(jìn)“十二五”醫(yī)改規(guī)劃，統(tǒng)籌基本公共衛(wèi) 全面實(shí)施“十二五”醫(yī)改

　　2013 國(guó)務(wù) 藥衛(wèi)生體制改革

　　生服務(wù)均等化、醫(yī)療衛(wèi)生資源配置、 規(guī)劃，鞏固已有成果，在重點(diǎn)

　　年7月 院 2013 年主要工作

　　醫(yī)療衛(wèi)生信息化、藥品生產(chǎn)流通和醫(yī) 領(lǐng)域和關(guān)鍵環(huán)節(jié)取得新突破。

　　安排》

　　藥衛(wèi)生監(jiān)管體制等方面的配套改革。

　　深化醫(yī)藥衛(wèi)生體制改革。統(tǒng)籌推

　　《中共中

　　十八 進(jìn)醫(yī)療保障、醫(yī)療服務(wù)、公共衛(wèi)生、

　　2013 央關(guān)于全面深化 繼續(xù)深化“十二五”醫(yī)改

　　屆三中全 藥品供應(yīng)、監(jiān)管體制綜合改革;深化基

　　年 11 月 改革若干重大問(wèn) 規(guī)劃

　　會(huì) 層醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)綜合改革;加快公立醫(yī)

　　題的決定》

　　院改革等

　　《互聯(lián)網(wǎng)

　　互聯(lián)網(wǎng)藥品經(jīng)營(yíng)者應(yīng)當(dāng)按照藥品 全面放開(kāi)網(wǎng)上開(kāi)售處方

　　2014 國(guó)家 食品藥品經(jīng)營(yíng)監(jiān)

　　分類管理規(guī)定的要求,憑處方銷售處方 藥和“零門檻”網(wǎng)上售藥經(jīng)營(yíng)門

　　年5月 食品 督管理辦法(征求

　　藥 檻

　　意見(jiàn)稿)》

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　　《關(guān)于落 加快清理和廢止阻礙藥品流通行

　　有效遏制“回扣”這一非

　　實(shí) 2014 年度醫(yī)改 業(yè)公平競(jìng)爭(zhēng)的政策規(guī)定，構(gòu)建全國(guó)統(tǒng)

　　法競(jìng)爭(zhēng)手段；鼓勵(lì)零售藥店發(fā)

　　2014 商務(wù) 重點(diǎn)任務(wù)提升藥 一市場(chǎng)；采取多種方式推進(jìn)醫(yī)藥分開(kāi)；

　　展和連鎖經(jīng)營(yíng)；鼓勵(lì)醫(yī)藥流通

　　年9月 部、發(fā) 品流通服務(wù)水平 鼓勵(lì)零售藥店發(fā)展和連鎖經(jīng)營(yíng)；增強(qiáng)

　　企業(yè)向第三銷售終端配送藥

　　和效率工作的通 基層和邊遠(yuǎn)地區(qū)的藥品供應(yīng)保障能

　　物。

　　知》 力。

　　4、 行業(yè)有利與不利因素

　　1、有利因素

　　（1）居民收入持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公告，我國(guó)2013年GDP

　　現(xiàn)價(jià)總量達(dá)到58.8萬(wàn)億元，根據(jù)“十二五規(guī)劃”要求，我國(guó)GDP在“十二五”

　　期間的年均經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率預(yù)期目標(biāo)為7%，經(jīng)濟(jì)仍將繼續(xù)保持平穩(wěn)快速增

　　長(zhǎng)。伴隨著經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)，人們對(duì)于健康產(chǎn)品和服務(wù)的承受能力也在

　　不斷增加。2000年至2013年，我國(guó)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實(shí)現(xiàn)近3倍

　　的增長(zhǎng)，2013年達(dá)到26,955元。消費(fèi)者可支配收入的提高為零售藥店行

　　業(yè)的快速發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。2000年以來(lái)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入

　　情況如下圖所示：

　　圖表5-16 2000年以來(lái)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入情況

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　　資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

　　（2）居民醫(yī)療保健支出持續(xù)增長(zhǎng)

　　隨著經(jīng)濟(jì)水平的提高及大眾健康意識(shí)的提升，人們對(duì)于健康保健需

　　求的支付意愿與支出金額也隨之增長(zhǎng)。2000年至2013年，我國(guó)城鎮(zhèn)居民

　　人均醫(yī)療保健支出實(shí)現(xiàn)約3倍的增長(zhǎng)，增幅與可支配收入基本保持同步。

　　人均醫(yī)療保健支出的持續(xù)提高為健康產(chǎn)品市場(chǎng)穩(wěn)定增長(zhǎng)提供了有力保

　　障。2000年以來(lái)城鎮(zhèn)居民人均醫(yī)療保健支出情況如下圖所示：

　　圖表5-17 2000年以來(lái)城鎮(zhèn)居民人均醫(yī)療保健支出情況

　　資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

　　（3）政府支出的持續(xù)提升及醫(yī)保覆蓋面的不斷擴(kuò)大

　　根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，我國(guó)政府衛(wèi)生支出從2001年的800.61億元

　　增長(zhǎng)至2013年的9,545.81億元，政府支出占全國(guó)衛(wèi)生費(fèi)用比例從2001年

　　的15.92%提升到2013年的30.14%。在“十二五規(guī)劃”中指出，政府將繼續(xù)

　　加強(qiáng)公共衛(wèi)生服務(wù)體系建設(shè)，擴(kuò)大國(guó)家基本公共衛(wèi)生服務(wù)項(xiàng)目，政府的

　　持續(xù)投入將刺激醫(yī)藥市場(chǎng)的長(zhǎng)期增長(zhǎng)，零售藥店行業(yè)也會(huì)隨之受益。

　　此外，我國(guó)城鎮(zhèn)職工基本醫(yī)療保險(xiǎn)、城鎮(zhèn)居民基本醫(yī)療保險(xiǎn)和新型

　　中聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估集團(tuán)有限公司 第 121 頁(yè)

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　　農(nóng)村合作醫(yī)療覆蓋率逐年提升。醫(yī)保覆蓋面的擴(kuò)大為普通消費(fèi)者看病購(gòu)

　　藥提供了有力保障，有利于提高健康知識(shí)的普及，自我治療意識(shí)提升，

　　帶動(dòng)預(yù)防、藥品及保健相關(guān)支出隨之增加，對(duì)于零售藥店行業(yè)的未來(lái)發(fā)

　　展提供了有力支持。各級(jí)財(cái)政對(duì)新農(nóng)合的補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)由2010年的每人

　　每年120元提高至2014年的320元；而城鎮(zhèn)職工基本醫(yī)療保險(xiǎn)、城鎮(zhèn)居民

　　基本醫(yī)療保險(xiǎn)參保人數(shù)也保持穩(wěn)步攀升態(tài)勢(shì)，具體情況如下圖所示：

　　圖表5-18 基本醫(yī)療保險(xiǎn)參保人數(shù)情況

　　資料來(lái)源：人力資源和社會(huì)保障事業(yè)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)

　　（4）行業(yè)主管部門的政策扶持

　　根據(jù)2011年5月商務(wù)部頒發(fā)的十二五期間《全國(guó)藥品流通行業(yè)發(fā)展

　　規(guī)劃綱要》中提出“積極探索實(shí)現(xiàn)醫(yī)藥分開(kāi)的具體途徑”，“探索醫(yī)生負(fù)

　　責(zé)門診診斷，患者憑處方到零售藥店購(gòu)藥的模式”，“加快賦予所有符合

　　條件的藥店處方藥銷售資格”和“支持零售連鎖企業(yè)和其他具備條件的

　　零售藥店申請(qǐng)醫(yī)保定點(diǎn)資格，擴(kuò)大基本醫(yī)療保險(xiǎn)定點(diǎn)藥店覆蓋范圍”等

　　多項(xiàng)逐步提高社會(huì)零售藥店在藥品終端市場(chǎng)上的銷售比重的政策構(gòu)想

　　與建議。這一系列政策的貫徹實(shí)施，將極大地推動(dòng)零售藥店行業(yè)的市場(chǎng)

　　中聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估集團(tuán)有限公司 第 122 頁(yè)

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　　規(guī)模，提高在藥品零售終端市場(chǎng)的份額。

　　（5）人口結(jié)構(gòu)開(kāi)始呈現(xiàn)老齡化趨勢(shì)

　　老年人體質(zhì)相對(duì)較弱，容易罹患各種慢性病、消化系統(tǒng)和呼吸系統(tǒng)

　　疾病，根據(jù)第四次國(guó)家衛(wèi)生調(diào)查顯示，65歲及以上老年人兩周患病率為

　　46.6%，而25歲至34歲組別僅為7.5%。老年人對(duì)于藥品及保健用品的需

　　求量較大，其在總?cè)巳褐姓急仍龈邔⑻岣吡闶鬯幍甑氖袌?chǎng)規(guī)模。根據(jù)《中

　　國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒2014》的數(shù)據(jù)，2001年以來(lái)我國(guó)65歲以上人口占總?cè)丝诒壤?

　　持續(xù)上升，2013年達(dá)到9.67%，高于國(guó)際普遍公認(rèn)進(jìn)入老齡化社會(huì)的標(biāo)

　　準(zhǔn)。由于我國(guó)人口出生率仍保持在較低水平，未來(lái)人口結(jié)構(gòu)中老年人所

　　占比例將繼續(xù)升高。2001年至2013年我國(guó)65歲以上人口在總?cè)丝谥兴?

　　比例如下圖所示：

　　圖表5-19 我國(guó)65歲以上人口在總?cè)丝谥兴急壤?

　　資料來(lái)源：《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒2014》

　　（6）自我診療健康意識(shí)增強(qiáng)

　　消費(fèi)者自我診療健康意識(shí)主要表現(xiàn)在通過(guò)零售藥店購(gòu)買非處方藥

　　的意愿。自我國(guó)實(shí)行處方藥、非處方藥分級(jí)管理制度以來(lái)，零售藥店渠

　　道一直是非處方藥最重要的銷售渠道之一。根據(jù)中康資訊的統(tǒng)計(jì)，2013

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　　年全國(guó)OTC藥品市場(chǎng)規(guī)模1,783億元，其中約60%通過(guò)零售藥店渠道銷售。

　　另外，根據(jù)在中國(guó)藥品零售發(fā)展研究中心于2010年12月在全國(guó)12個(gè)城市

　　所進(jìn)行的調(diào)查顯示，對(duì)于常見(jiàn)疾病消費(fèi)者表示傾向于在出現(xiàn)癥狀時(shí)主動(dòng)

　　前往零售藥店購(gòu)藥或者提前預(yù)防保健。

　　（7）慢性病成為影響居民健康的主要問(wèn)題之一

　　慢性病具有患病周期長(zhǎng)、就診頻率低、用藥需求量大等特點(diǎn)，零售

　　藥店經(jīng)濟(jì)性、便利性及專業(yè)性的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)能夠更好滿足慢性病患者的購(gòu)

　　藥需求，降低其總體用藥成本，因此慢性病患者占比的增加間接增加了

　　零售藥店的市場(chǎng)規(guī)模。根據(jù)第四次國(guó)家衛(wèi)生調(diào)查顯示，兩周病例中慢性

　　病病例占比由1998年統(tǒng)計(jì)時(shí)的39.0%增加到了2008年的61.0%。2008年，

　　調(diào)查地區(qū)居民慢性病患病率（按病例數(shù)計(jì)算）為20.0%。以此推算，全

　　國(guó)有醫(yī)生明確診斷的慢性病病例數(shù)達(dá)到2.6億，平均每年新增近1,000萬(wàn)

　　慢性病病例。

　　2、不利因素

　　新醫(yī)改政策的不確定性。新醫(yī)改政策中對(duì)于公立醫(yī)院改革試點(diǎn)和健

　　全基層醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)體系均提出了明確的支持措施與工作思路，但并未

　　闡釋批發(fā)零售藥店未來(lái)的發(fā)展定位，存在一定的政策不確定性。隨著社

　　區(qū)醫(yī)療機(jī)構(gòu)銷售基本藥物范圍的逐步擴(kuò)大，可能在一定程度上擠占批發(fā)、

　　零售藥店行業(yè)的市場(chǎng)份額，對(duì)行業(yè)發(fā)展構(gòu)成不利影響。

　　五、收益期限確定

　　在執(zhí)行評(píng)估程序過(guò)程中，我們假設(shè)被評(píng)估單位在可預(yù)見(jiàn)的未來(lái)保持

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　　持續(xù)性經(jīng)營(yíng)，因此，確定收益期限為永續(xù)期，根據(jù)公司發(fā)展規(guī)劃目標(biāo)等

　　資料，采用兩階段模型，即從評(píng)估基準(zhǔn)日至2019年根據(jù)企業(yè)實(shí)際情況和

　　政策、市場(chǎng)等因素對(duì)企業(yè)收入、成本費(fèi)用、利潤(rùn)等進(jìn)行合理預(yù)測(cè)，2020

　　年以后各年與2019年持平。

　　六、凈現(xiàn)金流量估算

　　（一）營(yíng)業(yè)收入和營(yíng)業(yè)成本估算

　　被評(píng)估單位的營(yíng)業(yè)收入主要為倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)收入和運(yùn)輸服務(wù)收入等。最

　　近四年各項(xiàng)業(yè)務(wù)收入成本的情況如下：

　　圖表5-20 歷史年度營(yíng)業(yè)收入成本情況表

　　單位：萬(wàn)元

　　項(xiàng)目名稱 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年

　　收入合計(jì) 6,338.80 7,785.75 8,089.36 9,221.02

　　成本合計(jì) 2,643.47 3,278.59 3,654.21 5,074.49

　　倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)收入 4,369.77 5,092.89 5,650.51 6,146.31

　　倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)成本 1,074.26 1,381.50 1,458.69 2,224.76

　　毛利率 0.7542 0.7287 0.7418 0.6380

　　運(yùn)輸服務(wù)收入 1,965.00 2,692.86 2,438.85 3,074.71

　　運(yùn)輸服務(wù)成本 1,568.66 1,897.09 2,195.52 2,849.73

　　毛利率 0.2017 0.2955 0.0998 0.0732

　　其他業(yè)務(wù)收入 4.03

　　其他業(yè)務(wù)成本 0.55

　　被評(píng)估單位主營(yíng)業(yè)務(wù)種類主要是倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)收入和運(yùn)輸服務(wù)收入。

　　總體上看，被評(píng)估單位營(yíng)業(yè)收入逐年上升，發(fā)展較好，但增長(zhǎng)不均

　　衡。2012年至2014年增值率分別為22.8%、3.9% 、14.0%。平均為13.6%。

　　被評(píng)估單位分業(yè)務(wù)板塊名率為倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)2011年至2014年分別為

　　75%、73%、74%、 64%。運(yùn)輸板塊2011年至2014年分別為20%、30%、

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　　10%、7%。均呈不同水平的下降。

　　經(jīng)座談了解，未來(lái)5年的業(yè)務(wù)種類、業(yè)務(wù)重心和業(yè)務(wù)模式不會(huì)發(fā)生

　　大的變化。其收入主要是藥品的儲(chǔ)存和運(yùn)輸，服務(wù)對(duì)象為英特藥業(yè)及各

　　子公司，以及其他醫(yī)藥流通企業(yè)和藥品生產(chǎn)廠家。

　　被評(píng)估單位主要業(yè)務(wù)的基本穩(wěn)定，相關(guān)業(yè)務(wù)的不會(huì)發(fā)生太大的變化，

　　經(jīng)營(yíng)成本的變化不大。業(yè)務(wù)收入增長(zhǎng)維持在歷史平均水平。

　　但為了降低普通消費(fèi)者的用藥成本，政府在新醫(yī)改政策中通過(guò)基層

　　醫(yī)療機(jī)構(gòu)“零差率”銷售基本藥物等措施控制藥品價(jià)格；國(guó)家發(fā)改委也多

　　次配套出臺(tái)了關(guān)于部分藥品最高零售價(jià)格調(diào)整的政策，未來(lái)我國(guó)藥品價(jià)

　　格仍有可能出現(xiàn)下調(diào)的可能，藥品價(jià)格的調(diào)整，行業(yè)整體毛利率會(huì)有所

　　下降。這必然會(huì)影響到被評(píng)估單位的利潤(rùn)。本次評(píng)估毛利率參考醫(yī)藥流

　　通行業(yè)變化按一定水平下降進(jìn)行測(cè)算。在此基礎(chǔ)上測(cè)算營(yíng)業(yè)成本。

　　因此，根據(jù)歷史的平均收入和毛利率情況預(yù)測(cè)，結(jié)合醫(yī)藥流通企業(yè)

　　特點(diǎn)，預(yù)測(cè)收入成本如下。

　　圖表5-21 企業(yè)未來(lái)收入成本預(yù)測(cè)

　　單位:萬(wàn)元

　　項(xiàng)目名稱 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年 2019 年

　　收入合計(jì) 10,041.95 10,935.96 11,909.56 12,969.85 14,124.52

　　成本合計(jì) 5,625.02 6,082.25 6,565.86 7,084.50 7,482.51

　　倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)收入 6,693.50 7,289.41 7,938.37 8,645.11 9,414.76

　　倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)成本 2,500.85 2,672.75 2,850.75 3,030.27 3,098.74

　　運(yùn)輸服務(wù)收入 3,348.44 3,646.55 3,971.19 4,324.74 4,709.76

　　運(yùn)輸服務(wù)成本 3,124.17 3,409.50 3,715.11 4,054.23 4,383.76

　　（二）銷售稅金及附加估算

　　被評(píng)估單位的銷售稅金及附加的稅項(xiàng)主要有城建稅和教育稅附加

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　　等。歷史銷售稅金及附加支出情況如下：

　　圖表5-22 銷售稅金及附加支出情況表

　　單位：萬(wàn)元

　　項(xiàng)目 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年

　　營(yíng)業(yè)收入 6,338.80 7,785.75 8,089.36 9,221.02

　　稅金及附加 272.86 301.14 43.72 36.84

　　比例 4.30% 3.87% 0.54% 0.40%

　　本次評(píng)估根據(jù)盈利預(yù)測(cè)中企業(yè)應(yīng)稅業(yè)務(wù)銷售收入、相關(guān)各項(xiàng)稅率并

　　結(jié)合歷史年度營(yíng)業(yè)稅金及附加的構(gòu)成和變化趨勢(shì)預(yù)測(cè)未來(lái)年度的營(yíng)業(yè)

　　稅金及附加，預(yù)測(cè)結(jié)果如下：

　　圖表5-23 銷售稅金及附加預(yù)測(cè)情況表

　　單位：萬(wàn)元

　　項(xiàng)目 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年 2019 年

　　營(yíng)業(yè)收入 10,041.95 10,935.96 11,909.56 12,969.85 14,124.52

　　稅金及附加 40.12 43.69 47.58 51.82 56.43

　　（三）期間費(fèi)用估算

　　1．管理費(fèi)用估算

　　企業(yè)的管理費(fèi)用主要為工資、折舊、無(wú)形資產(chǎn)攤銷、業(yè)務(wù)招待費(fèi)用

　　以及生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中發(fā)生的費(fèi)用。過(guò)去4年的管理費(fèi)用情況如下：

　　圖表5-24 管理費(fèi)用歷史情況表

　　單位：萬(wàn)元

　　項(xiàng)目名稱 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年

　　管理費(fèi)用合計(jì) 1,534.25 1,767.03 2,143.70 2,635.04

　　福利 96.46 138.00 126.39 154.55

　　養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi) 101.58 138.59 144.57 171.43

　　醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi) 65.30 91.29 92.94 96.27

　　工傷保險(xiǎn)費(fèi) 4.35 4.96 4.18 6.77

　　失業(yè)保險(xiǎn)費(fèi) 21.77 29.70 30.98 26.71

　　生育保險(xiǎn)費(fèi) 5.80 9.87 12.39 12.72

　　門診統(tǒng)籌費(fèi) 18.14 24.75 42.28 29.26

　　住房公積金 41.78 59.63 96.79 112.05

　　年金 14.26 16.90 33.09 35.15

　　補(bǔ)充醫(yī)療保險(xiǎn) 44.62 46.53

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　　工會(huì)經(jīng)費(fèi) 14.76 18.21 16.65 22.61

　　職工教育經(jīng)費(fèi) 15.30 25.58 17.38 17.85

　　辦公費(fèi) 11.55 42.59 99.33 83.20

　　差旅費(fèi) 43.35 27.11 67.79

　　會(huì)議費(fèi) 31.11 3.53 17.87

　　業(yè)務(wù)招待費(fèi) 10.55 26.69 29.11 49.83

　　水電（能源）費(fèi) 206.91 188.46 202.50 272.27

　　修理費(fèi) 11.78 27.65 89.90 13.06

　　低值易耗品攤銷 213.12 47.46 11.47 137.44

　　折舊費(fèi) 134.85 157.19 158.98 151.92

　　無(wú)形資產(chǎn)攤銷 31.05 31.05 31.05 31.05

　　遞延資產(chǎn)攤銷 5.86 9.10 9.10 10.59

　　通訊費(fèi) 20.10 31.11 34.42 33.77

　　郵電費(fèi) 0.00 0.25

　　廣告費(fèi) 1.20 0.08 3.53

　　房屋租賃費(fèi) 0.00 8.23

　　財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn) 0.00 0.14

　　人身保險(xiǎn) 7.31 7.78 5.29 6.42

　　審計(jì)費(fèi) 28.52 26.89 9.89 4.32

　　物業(yè)管理費(fèi) 34.13 40.30 49.00 63.48

　　勞務(wù)（傭金）支出 23.18 42.99 66.55 47.86

　　勞動(dòng)保護(hù)費(fèi) 29.78 33.67 39.36 45.44

　　殘疾人保障金 7.59 8.40 12.93 14.15

　　退休人員費(fèi)用 0.12 0.50

　　房產(chǎn)稅 0.48 85.67 88.87 89.43

　　土地使用稅 6.81 6.81 6.81

　　印花稅 4.79 5.75 7.71 10.97

　　其他費(fèi)用 20.74 17.66 19.95 13.90

　　工資根據(jù)被評(píng)估單位的工資發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)考慮浙江省發(fā)展水平預(yù)測(cè)。折

　　舊與無(wú)形資產(chǎn)攤銷等按照企業(yè)的固定資產(chǎn)原值和折舊計(jì)提標(biāo)準(zhǔn)及攤銷

　　政策預(yù)測(cè)。對(duì)于房產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅按其計(jì)算基數(shù)預(yù)測(cè)。

　　其他各項(xiàng)費(fèi)用按其歷史發(fā)生情況按銷售收入平均比例計(jì)取。預(yù)測(cè)結(jié)果如

　　下：

　　圖表5-25 管理費(fèi)用預(yù)測(cè)表

　　單位：萬(wàn)元

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　　項(xiàng)目名稱 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年 2019 年

　　管理費(fèi)用合計(jì) 2,945.78 3,233.80 3,548.39 3,888.54 4,209.19

　　福利 174.42 193.28 214.11 241.07 262.54

　　養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi) 193.47 214.39 237.50 267.40 291.21

　　醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi) 108.65 120.40 133.37 150.17 163.53

　　工傷保險(xiǎn)費(fèi) 7.64 8.47 9.38 10.56 11.50

　　失業(yè)保險(xiǎn)費(fèi) 30.14 33.40 37.00 41.66 45.37

　　生育保險(xiǎn)費(fèi) 14.36 15.91 17.62 19.84 21.61

　　門診統(tǒng)籌費(fèi) 33.02 36.59 40.54 45.64 49.70

　　住房公積金 126.46 140.13 155.23 174.78 190.34

　　年金 39.67 43.96 48.70 54.83 59.71

　　補(bǔ)充醫(yī)療保險(xiǎn) 52.51 58.19 64.46 72.58 79.04

　　工會(huì)經(jīng)費(fèi) 25.52 28.28 31.32 35.27 38.41

　　職工教育經(jīng)費(fèi) 20.15 22.32 24.73 27.84 30.32

　　辦公費(fèi) 93.90 104.05 115.27 129.78 141.33

　　差旅費(fèi) 76.51 84.78 93.92 105.74 115.16

　　會(huì)議費(fèi) 20.17 22.35 24.76 27.87 30.36

　　業(yè)務(wù)招待費(fèi) 56.24 62.32 69.03 77.73 84.65

　　水電（能源）費(fèi) 307.28 340.50 377.20 424.70 462.51

　　修理費(fèi) 14.74 16.33 18.09 20.37 22.19

　　低值易耗品攤銷 155.11 171.88 190.41 214.38 233.47

　　折舊費(fèi) 156.56 154.12 147.83 72.74 62.82

　　無(wú)形資產(chǎn)攤銷 35.04 38.83 43.02 48.43 52.74

　　遞延資產(chǎn)攤銷 11.95 13.24 14.67 16.52 17.99

　　通訊費(fèi) 38.11 42.23 46.79 52.68 57.37

　　郵電費(fèi) 0.28 0.31 0.35 0.39 0.42

　　廣告費(fèi) 3.98 4.41 4.89 5.51 6.00

　　房屋租賃費(fèi) 9.29 10.29 11.40 12.84 13.98

　　財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn) 0.16 0.18 0.19 0.22 0.24

　　人身保險(xiǎn) 6.42 6.42 6.42 6.42 6.42

　　審計(jì)費(fèi) 4.88 5.40 5.98 6.74 7.34

　　物業(yè)管理費(fèi) 71.64 79.39 87.95 99.02 107.83

　　勞務(wù)（傭金）支出 54.01 59.85 66.31 74.65 81.30

　　勞動(dòng)保護(hù)費(fèi) 51.28 56.83 62.95 70.88 77.19

　　殘疾人保障金 15.97 17.70 19.60 22.07 24.04

　　退休人員費(fèi)用 0.56 0.63 0.69 0.78 0.85

　　房產(chǎn)稅 89.43 89.43 89.43 89.43 89.43

　　土地使用稅 6.81 6.81 6.81 6.81 6.81

　　印花稅 12.38 13.72 15.20 17.11 18.63

　　其他費(fèi)用 15.69 17.38 19.26 21.68 23.61

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　　3．財(cái)務(wù)費(fèi)用估算

　　根據(jù)報(bào)表披露，被評(píng)估企業(yè)基準(zhǔn)日無(wú)付息債務(wù)，本次評(píng)估按手續(xù)費(fèi)

　　支出水平等測(cè)算財(cái)務(wù)費(fèi)用。本報(bào)告的財(cái)務(wù)費(fèi)用在預(yù)測(cè)時(shí)不考慮其存款產(chǎn)

　　生的利息收入，預(yù)測(cè)結(jié)果見(jiàn)圖表5-27。

　　（四）營(yíng)業(yè)外收支計(jì)算

　　結(jié)合被評(píng)估單位的情況，本次評(píng)估對(duì)經(jīng)常性的水利建設(shè)基金等支出

　　項(xiàng)目，按歷史水平進(jìn)行預(yù)測(cè)；對(duì)于其他營(yíng)業(yè)外收支偶然性較大，本次評(píng)

　　估不予考慮。

　　（五）所得稅計(jì)算

　　企業(yè)所得稅是對(duì)我國(guó)內(nèi)資企業(yè)和經(jīng)營(yíng)單位的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所得和其他

　　所得征收的一種稅。《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法》規(guī)定一般企業(yè)所

　　得稅的稅率為25%。本次評(píng)估以此為基礎(chǔ)結(jié)合利潤(rùn)情況預(yù)測(cè)未來(lái)年度的

　　所得稅費(fèi)用，預(yù)測(cè)結(jié)果見(jiàn)圖表5-27。。

　　（六）折舊攤銷等估算

　　根據(jù)被評(píng)估單位固定資產(chǎn)計(jì)提折舊和無(wú)形資產(chǎn)的攤銷方式，評(píng)估人

　　員對(duì)存量、增量固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)，按照企業(yè)現(xiàn)行的折舊(攤銷)年限、

　　殘值率和已計(jì)提折舊(攤銷)的金額逐一進(jìn)行了測(cè)算。并根據(jù)原有固定資

　　產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)的分類，將測(cè)算的折舊及攤銷分至主營(yíng)業(yè)務(wù)成本和管理費(fèi)

　　用。

　　（七）追加資本估算

　　追加資本系指企業(yè)在不改變當(dāng)前經(jīng)營(yíng)生產(chǎn)條件下，所需增加的營(yíng)運(yùn)

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　　資金和超過(guò)一年期的長(zhǎng)期資本性投入。如產(chǎn)能規(guī)模擴(kuò)大所需的資本性投

　　資（購(gòu)置固定資產(chǎn)或其他非流動(dòng)資產(chǎn)），以及所需的新增營(yíng)運(yùn)資金及持

　　續(xù)經(jīng)營(yíng)所必須的資產(chǎn)更新等。

　　在本次評(píng)估中，假設(shè)評(píng)估對(duì)象不再對(duì)現(xiàn)有的經(jīng)營(yíng)能力進(jìn)行資本性投

　　資，未來(lái)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)的追加資本主要為持續(xù)經(jīng)營(yíng)所需的基準(zhǔn)日現(xiàn)有資產(chǎn)的

　　更新和營(yíng)運(yùn)資金增加額。即本報(bào)告所定義的追加資本為

　　追加資本=資產(chǎn)更新+營(yíng)運(yùn)資金增加額+資本性支出

　　1．資產(chǎn)更新投資估算

　　按照收益預(yù)測(cè)的前提和基礎(chǔ)，未來(lái)各年只需滿足維持生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所必

　　需的更新性投資支出。因此，在預(yù)測(cè)期內(nèi)的資本性支出按相關(guān)資產(chǎn)到達(dá)

　　耐用年限后更新補(bǔ)充計(jì)算。預(yù)測(cè)結(jié)果見(jiàn)圖表5-27。

　　2．營(yíng)運(yùn)資金增加額估算

　　營(yíng)運(yùn)資金增加額系指企業(yè)在不改變當(dāng)前主營(yíng)業(yè)務(wù)條件下，為維持正

　　常經(jīng)營(yíng)而需新增投入的營(yíng)運(yùn)性資金，即為保持企業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力所需的

　　新增資金。如正常經(jīng)營(yíng)所需保持的現(xiàn)金、產(chǎn)品存貨購(gòu)置、代客戶墊付購(gòu)

　　貨款（應(yīng)收款項(xiàng)）等所需的基本資金以及應(yīng)付的款項(xiàng)等。營(yíng)運(yùn)資金的增

　　加是指隨著企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的變化，獲取他人的商業(yè)信用而占用的現(xiàn)金，

　　正常經(jīng)營(yíng)所需保持的現(xiàn)金、存貨等；同時(shí)，在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，提供商業(yè)信

　　用，相應(yīng)可以減少現(xiàn)金的即時(shí)支付。通常其他應(yīng)收賬款和其他應(yīng)付賬款

　　核算的內(nèi)容絕大多為與主業(yè)無(wú)關(guān)或暫時(shí)性的往來(lái)，需具體甄別視其與所

　　估算經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的相關(guān)性個(gè)別確定。因此估算營(yíng)運(yùn)資金的增加原則上只需

　　考慮正常經(jīng)營(yíng)所需保持的現(xiàn)金、應(yīng)收款項(xiàng)、存貨和應(yīng)付款項(xiàng)等主要因素。

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　　長(zhǎng)期投資-浙江英特物流有限公司資產(chǎn)評(píng)估說(shuō)明

　　本報(bào)告所定義的營(yíng)運(yùn)資金增加額為：

　　營(yíng)運(yùn)資金增加額=當(dāng)期營(yíng)運(yùn)資金-上期營(yíng)運(yùn)資金

　　其中：

　　營(yíng)運(yùn)資金=最低現(xiàn)金保有量 +存貨+應(yīng)收款項(xiàng)-應(yīng)付款項(xiàng)

　　最低現(xiàn)金保有量 =（年付現(xiàn)成本總額-原材料成本）/現(xiàn)金周轉(zhuǎn)次數(shù)

　　年付現(xiàn)成本總額=銷售成本總額+期間費(fèi)用總額-非付現(xiàn)成本總額

　　應(yīng)收款項(xiàng)=營(yíng)業(yè)收入總額/應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率

　　其中，應(yīng)收款項(xiàng)主要包括應(yīng)收賬款、應(yīng)收票據(jù)、預(yù)付賬款以及與經(jīng)

　　營(yíng)業(yè)務(wù)相關(guān)的其他應(yīng)收賬款等諸項(xiàng)。

　　存貨按照正常處理方式計(jì)算其周轉(zhuǎn)率并對(duì)未來(lái)存貨數(shù)額進(jìn)行預(yù)測(cè)。

　　應(yīng)付款項(xiàng)=營(yíng)業(yè)成本總額/應(yīng)付賬款周轉(zhuǎn)率

　　其中，應(yīng)付款項(xiàng)主要包括應(yīng)付賬款、應(yīng)付票據(jù)、預(yù)收賬款以及與經(jīng)

　　營(yíng)業(yè)務(wù)相關(guān)的其他應(yīng)付賬款等諸項(xiàng)。

　　根據(jù)對(duì)評(píng)估對(duì)象經(jīng)營(yíng)情況的調(diào)查，以及經(jīng)審計(jì)的歷史經(jīng)營(yíng)的資產(chǎn)和

　　損益、收入和成本費(fèi)用的統(tǒng)計(jì)分析以及對(duì)未來(lái)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)各年度收入與成

　　本的估算結(jié)果，按照上述定義，可得到未來(lái)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)各年度的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)

　　金（最低現(xiàn)金保有量）、存貨、應(yīng)收款項(xiàng)以及應(yīng)付款項(xiàng)等及其營(yíng)運(yùn)資金

　　增加額。其具體結(jié)果如下表：

　　圖表5-26 評(píng)估對(duì)象未來(lái)年度營(yíng)運(yùn)資金變化情況預(yù)測(cè)

　　單位：萬(wàn)元

　　2020 年及

　　項(xiàng)目 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年 2019 年

　　以后

　　最低現(xiàn)金保有量 149.56 168.82 238.32 263.51 313.50 366.83 366.83

　　存 貨

　　應(yīng)收款項(xiàng) 416.57 453.66 494.05 538.03 585.93 638.10 638.10

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　　應(yīng)付款項(xiàng) 974.97 1,080.74 1,168.59 1,261.51 1,361.15 1,437.62 1,437.62

　　營(yíng)運(yùn)資本 -408.83 -458.26 -436.22 -459.96 -461.72 -432.70 -432.70

　　營(yíng)運(yùn)資本增加額 -49.43 22.04 -23.75 -1.76 29.02 -

　　3．資本性支出估算

　　本次評(píng)估，評(píng)估對(duì)象無(wú)后續(xù)資本性支出。

　　（八）現(xiàn)金流估算結(jié)果

　　圖表5-27為評(píng)估對(duì)象未來(lái)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)凈現(xiàn)金流量的估算結(jié)果。

　　本次評(píng)估中對(duì)未來(lái)收益的預(yù)測(cè)，主要是在對(duì)企業(yè)所處行業(yè)的市場(chǎng)調(diào)

　　研、分析的基礎(chǔ)上，根據(jù)相關(guān)可比企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況、市場(chǎng)需求與未來(lái)行

　　業(yè)發(fā)展等綜合情況做出的一種專業(yè)判斷。

　　圖表5-27 未來(lái)凈現(xiàn)金流量估算

　　單位：萬(wàn)元

　　項(xiàng)目 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年 2019 年

　　營(yíng)業(yè)收入 10,041.95 10,935.96 11,909.56 12,969.85 14,124.52

　　減：營(yíng)業(yè)成本 5,625.02 6,082.25 6,565.86 7,084.50 7,482.51

　　營(yíng)業(yè)稅費(fèi) 40.12 43.69 47.58 51.82 56.43

　　銷售費(fèi)用 - - - - -

　　管理費(fèi)用 2,945.78 3,233.80 3,548.39 3,888.54 4,209.19

　　財(cái)務(wù)費(fèi)用 44.66 48.64 52.97 57.68 62.82

　　營(yíng)業(yè)利潤(rùn) 1,386.37 1,527.59 1,694.77 1,887.31 2,313.58

　　營(yíng)業(yè)外收入 - - - - -

　　減：營(yíng)業(yè)外支出 3.84 4.19 4.56 4.97 5.41

　　利潤(rùn)總額 1,382.52 1,523.40 1,690.21 1,882.35 2,308.17

　　減：所得稅 345.63 380.85 422.55 470.59 577.04

　　凈利潤(rùn) 1,036.89 1,142.55 1,267.65 1,411.76 1,731.13

　　折舊攤銷等 1,478.68 1,135.36 1,226.63 1,116.24 956.41

　　折舊 1,131.89 1,130.84 1,108.02 1,002.84 843.01

　　攤銷 346.79 4.52 118.61 113.40 113.40

　　扣稅后利息 - - - - -

　　追加資本 27.29 268.38 2.94 172.76 610.98

　　營(yíng)運(yùn)資金增加額 -49.43 22.04 -23.75 -1.76 29.02

　　資本性支出 - - - - -

　　資產(chǎn)更新 76.72 246.34 26.69 174.52 581.96

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　　凈現(xiàn)金流量 2,488.28 2,009.52 2,491.35 2,355.23 2,076.56

　　（九）預(yù)測(cè)期后的現(xiàn)金流的確定

　　預(yù)測(cè)期后的收益按預(yù)測(cè)末年自由現(xiàn)金流量調(diào)整確定。主要是對(duì)營(yíng)運(yùn)

　　資金增加額和更新資本性支出進(jìn)行調(diào)整，

　　（1）營(yíng)運(yùn)資金增加額：預(yù)測(cè)期后企業(yè)營(yíng)運(yùn)資金增加額為零。

　　（2）考慮被評(píng)估單位在持續(xù)經(jīng)營(yíng)前提下，應(yīng)保證資產(chǎn)規(guī)模的相對(duì)

　　穩(wěn)定，綜合考慮各類資產(chǎn)的更新周期、資金時(shí)間價(jià)值等因素，根據(jù)被評(píng)

　　估單位非流動(dòng)資產(chǎn)耐用年限和賬面原值計(jì)算更新資本性支出年金后確

　　定永續(xù)期年度資本性支出為912.23 萬(wàn)元。

　　（3）折舊攤銷費(fèi)：由于會(huì)計(jì)折舊年限與經(jīng)濟(jì)壽命年限存在差異，

　　考慮折舊貨幣時(shí)間價(jià)值對(duì)預(yù)測(cè)年后的折舊進(jìn)行調(diào)整，確定預(yù)測(cè)年后每年

　　的折舊費(fèi)為1,296.48 萬(wàn)元（含攤銷）。

　　經(jīng)上述調(diào)整后，永續(xù)期年度企業(yè)自由現(xiàn)金流為1,860.33 萬(wàn)元。

　　七、股東權(quán)益價(jià)值的預(yù)測(cè)

　　（一）折現(xiàn)率的確定

　　1、無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益率 Rf，參照國(guó)家近五年發(fā)行的中長(zhǎng)期國(guó)債利率的平

　　均水平（見(jiàn)圖表 5-28），按照十年期以上國(guó)債利率平均水平確定無(wú)風(fēng)險(xiǎn)

　　收益率 Rf 的近似，即 Rf=3.94%。

　　圖表5-28 中長(zhǎng)期國(guó)債利率

　　序號(hào) 國(guó)債代碼 國(guó)債名稱 期限 實(shí)際利率

　　1 100902 國(guó)債 0902 20 0.039

　　2 100903 國(guó)債 0903 10 0.0307

　　3 100905 國(guó)債 0905 30 0.0406

　　4 100907 國(guó)債 0907 10 0.0304

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　　5 100911 國(guó)債 0911 15 0.0372

　　6 100912 國(guó)債 0912 10 0.0311

　　7 100916 國(guó)債 0916 10 0.0351

　　8 100920 國(guó)債 0920 20 0.0404

　　9 100923 國(guó)債 0923 10 0.0347

　　10 100925 國(guó)債 0925 30 0.0422

　　11 100927 國(guó)債 0927 10 0.0371

　　12 100930 國(guó)債 0930 50 0.0435

　　13 101002 國(guó)債 1002 10 0.0346

　　14 101003 國(guó)債 1003 30 0.0412

　　15 101007 國(guó)債 1007 10 0.0339

　　16 101009 國(guó)債 1009 20 0.04

　　17 101012 國(guó)債 1012 10 0.0328

　　18 101014 國(guó)債 1014 50 0.0407

　　19 101018 國(guó)債 1018 30 0.0407

　　20 101019 國(guó)債 1019 10 0.0344

　　21 101023 國(guó)債 1023 30 0.04

　　22 101024 國(guó)債 1024 10 0.0331

　　23 101026 國(guó)債 1026 30 0.04

　　24 101029 國(guó)債 1029 20 0.0386

　　25 101031 國(guó)債 1031 10 0.0332

　　26 101034 國(guó)債 1034 10 0.037

　　27 101037 國(guó)債 1037 50 0.0445

　　28 101040 國(guó)債 1040 30 0.0427

　　29 101041 國(guó)債 1041 10 0.0381

　　30 101102 國(guó)債 1102 10 0.0398

　　31 101105 國(guó)債 1105 30 0.0436

　　32 101108 國(guó)債 1108 10 0.0387

　　33 101110 國(guó)債 1110 20 0.0419

　　34 101112 國(guó)債 1112 50 0.0453

　　35 101115 國(guó)債 1115 10 0.0403

　　36 101116 國(guó)債 1116 30 0.0455

　　37 101119 國(guó)債 1119 10 0.0397

　　38 101123 國(guó)債 1123 50 0.0438

　　39 101124 國(guó)債 1124 10 0.036

　　40 101204 國(guó)債 1204 10 0.0354

　　41 101206 國(guó)債 1206 20 0.0407

　　42 101208 國(guó)債 1208 50 0.043

　　43 101209 國(guó)債 1209 10 0.0339

　　44 101212 國(guó)債 1212 30 0.0411

　　45 101213 國(guó)債 1213 30 0.0416

　　46 101215 國(guó)債 1215 10 0.0342

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　　47 101218 國(guó)債 1218 20 0.0414

　　48 101220 國(guó)債 1220 50 0.044

　　49 101221 國(guó)債 1221 10 0.0358

　　50 101305 國(guó)債 1305 10 0.0355

　　51 101309 國(guó)債 1309 20 0.0403

　　52 101310 國(guó)債 1310 50 0.0428

　　53 101311 國(guó)債 1311 10 0.0341

　　54 101316 國(guó)債 1316 20 0.0437

　　55 101318 國(guó)債 1318 10 0.0412

　　56 101319 國(guó)債 1319 30 0.0482

　　57 101324 國(guó)債 1324 50 0.0538

　　58 101325 國(guó)債 1325 30 0.0511

　　平均 0.0394

　　2、市場(chǎng)預(yù)期報(bào)酬率 Rm，一般認(rèn)為，股票指數(shù)的波動(dòng)能夠反映市場(chǎng)

　　整體的波動(dòng)情況，指數(shù)的長(zhǎng)期平均收益率可以反映市場(chǎng)期望的平均報(bào)酬

　　率。通過(guò)對(duì)上證綜合指數(shù)自 1992 年 5 月 21 日全面放開(kāi)股價(jià)、實(shí)行自由

　　競(jìng)價(jià)交易后至 2014 年 12 月 31 日期間的指數(shù)平均收益率進(jìn)行測(cè)算，得

　　出市場(chǎng)期望報(bào)酬率的近似，即：Rm=10.19%。

　　3、βe值

　　取滬深同類可比上市公司股票，以2010年1月1日至2014年12月31

　　日的250周的市場(chǎng)價(jià)格測(cè)算估計(jì)，得到可比公司股票的歷史市場(chǎng)平均風(fēng)

　　險(xiǎn)系數(shù)βx= 0.8533 ，按式（10）得到可比公司股票的預(yù)期市場(chǎng)平均

　　風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)的估計(jì)值βt = 0.9032 ，按式（9）得到評(píng)估對(duì)象可比公司的

　　無(wú)杠桿市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)βu = 0.8237 。按式（8）得到評(píng)估對(duì)象權(quán)益資本

　　的預(yù)期市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)βe = 0.8237 。

　　4．權(quán)益資本成本re

　　本次評(píng)估考慮到評(píng)估對(duì)象在公司的融資條件、資本流動(dòng)性以及公司

　　的治理結(jié)構(gòu)等方面與可比上市公司的差異性所可能產(chǎn)生的特性個(gè)體風(fēng)

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　　險(xiǎn)，設(shè)公司特性風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整系數(shù)ε=3.00%,最終由式（7）得到評(píng)估對(duì)象的

　　權(quán)益資本成re=0.1209

　　5．計(jì)算Wd和We

　　由公司的資本結(jié)構(gòu)可得到We= 1.0000 。其中資本結(jié)構(gòu)以股東全部

　　權(quán)益價(jià)值評(píng)估值和有息負(fù)債價(jià)值確定。

　　6．折現(xiàn)率WACC

　　由資本資產(chǎn)加權(quán)平均成本模型得到WACC=rd×Wd+re×We= 0.1209

　　（二）經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)價(jià)值預(yù)測(cè)

　　將得到的預(yù)期凈現(xiàn)金流量代入式（3），即可得到評(píng)估對(duì)象的經(jīng)營(yíng)性

　　資產(chǎn)價(jià)值為 16,952.82 萬(wàn)元。

　　（三）溢余性或非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)價(jià)值預(yù)測(cè)

　　經(jīng)核實(shí)，在評(píng)估基準(zhǔn)日2014年12月31日，經(jīng)會(huì)計(jì)師審計(jì)的資產(chǎn)負(fù)債

　　表披露，有如下一些資產(chǎn)的價(jià)值在本次預(yù)測(cè)的經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)中未予考慮，

　　應(yīng)屬本次評(píng)估所預(yù)測(cè)的經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)價(jià)值之外的溢余性資產(chǎn)非經(jīng)營(yíng)性資

　　產(chǎn)。

　　1、基準(zhǔn)日流動(dòng)類溢余或非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)的價(jià)值C1

　　在本次評(píng)估中，有如下一些流動(dòng)類資產(chǎn)（負(fù)債）的價(jià)值在現(xiàn)金流預(yù)

　　測(cè)中未予考慮：

　　（1）經(jīng)測(cè)算，基準(zhǔn)日被評(píng)估單位的最低現(xiàn)金保有量為 149.56 萬(wàn)元，

　　則被評(píng)估單位的溢于貨幣資金為84.28 萬(wàn)元。

　　（2）評(píng)估對(duì)象基準(zhǔn)日賬面其他應(yīng)收款為26.76 萬(wàn)元，為與關(guān)聯(lián)單位

　　的非經(jīng)營(yíng)性往來(lái)款；故基準(zhǔn)日的上述資產(chǎn)作為溢余處理，經(jīng)評(píng)估師核實(shí)

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　　無(wú)誤，確認(rèn)該款項(xiàng)存在。

　　（3）經(jīng)審計(jì)的資產(chǎn)負(fù)債表披露，評(píng)估對(duì)象基準(zhǔn)日賬面其他應(yīng)付款

　　為929.56 萬(wàn)元，為資本性支出負(fù)債、待支付的賠款和關(guān)聯(lián)單位的往來(lái)等

　　為非經(jīng)營(yíng)性負(fù)債，因其為非經(jīng)常性的負(fù)債，故基準(zhǔn)日的該部分作為溢余

　　處理，經(jīng)評(píng)估師核實(shí)無(wú)誤，確認(rèn)該款項(xiàng)存在。

　　即基準(zhǔn)日流動(dòng)性溢余或非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)（負(fù)債）的價(jià)值為：

　　C1=-818.53 （萬(wàn)元）

　　2、基準(zhǔn)日非流動(dòng)類溢余或非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)的價(jià)值C2

　　經(jīng)核實(shí)被評(píng)估單位其他非流動(dòng)負(fù)債遞延收益188.09 萬(wàn)元，與未來(lái)的

　　經(jīng)營(yíng)無(wú)關(guān)，因本次評(píng)估企業(yè)無(wú)限期經(jīng)營(yíng)評(píng)估為零。

　　經(jīng)審計(jì)的資產(chǎn)負(fù)債表披露，評(píng)估對(duì)象基準(zhǔn)日遞延所得稅資產(chǎn)賬面值

　　0.29 萬(wàn)元為非流動(dòng)類溢余或非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)，則非流動(dòng)類溢余或非經(jīng)營(yíng)性

　　資產(chǎn)（負(fù)債）的價(jià)值為：

　　C2=0.29 （萬(wàn)元）

　　將上述各項(xiàng)代入式（4）得到評(píng)估對(duì)象基準(zhǔn)日溢余或非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)

　　（負(fù)債）的價(jià)值為:

　　C=C1+C2=-818.24 （萬(wàn)元）

　　（四）長(zhǎng)期股權(quán)投資的確定

　　企業(yè)的長(zhǎng)期股權(quán)投資，賬面價(jià)值共計(jì) 8,039.59 萬(wàn)元，為對(duì)溫州英

　　特醫(yī)藥倉(cāng)儲(chǔ)有限公司和金華英特醫(yī)藥物流有限公司的投資。該二單位尚

　　處于建設(shè)中，本次按照成本法確定的價(jià)值計(jì)算其價(jià)值，Q= 8,090.25 萬(wàn)

　　元。

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　　圖表5-29 長(zhǎng)期投資評(píng)估明細(xì)表

　　單位：元

　　序 持股比 增值

　　被投資單位名稱 賬面價(jià)值 評(píng)估價(jià)值 增值額

　　號(hào) 例% 率%

　　溫州英特醫(yī)藥倉(cāng)

　　1 54.55 30,000,000.00 31,439,533.96 978,026.05 3.22

　　儲(chǔ)有限公司

　　金華英特醫(yī)藥物

　　2 80 50,000,000.00 49,462,920.75 -551,538.82 -1.10

　　流有限公司

　　-

　　合計(jì) 80,000,000.00 80,902,454.71 80,902,454.71 1.13

　　（五）權(quán)益資本價(jià)值的確定

　　將所得到的經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)價(jià)值 P=16,952.82 萬(wàn)元，基準(zhǔn)日存在的其它

　　溢余性或非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)的價(jià)值∑C=-818.24 萬(wàn)元，長(zhǎng)期股權(quán)投資 Q=

　　8,090.25 萬(wàn)元，代入式（2），得到評(píng)估對(duì)象的企業(yè)價(jià)值 B=24,224.83 萬(wàn)

　　元。

　　企業(yè)在基準(zhǔn)日付息債務(wù) D=0.00 萬(wàn)元，得到評(píng)估對(duì)象的股東全部權(quán)

　　益價(jià)值為 24,224.83 萬(wàn)元。

　　中聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估集團(tuán)有限公司 第 139 頁(yè)

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　　第六部分評(píng)估結(jié)論及其分析

　　一、評(píng)估結(jié)論

　　我們根據(jù)國(guó)家有關(guān)資產(chǎn)評(píng)估的法律、法規(guī)、規(guī)章和評(píng)估準(zhǔn)則，本著

　　獨(dú)立、公正、科學(xué)、客觀的原則，履行了資產(chǎn)評(píng)估法定的和必要的程序，

　　采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法和收益法的評(píng)估方法，對(duì)浙江英特物流有限公司納入評(píng)

　　估范圍的全部資產(chǎn)及相關(guān)負(fù)債進(jìn)行了評(píng)估，得出其在評(píng)估基準(zhǔn)日 2014

　　年 12 月 31 日的如下結(jié)論：

　　（一）資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)估結(jié)論

　　資產(chǎn)賬面價(jià)值 21,706.40 萬(wàn)元，評(píng)估值 26,982.91 萬(wàn)元，評(píng)估值較

　　賬面值增值 5,276.51 萬(wàn)元，增值率 24.31 %。

　　負(fù)債賬面價(jià)值 2,441.60 萬(wàn)元，評(píng)估值 2,253.51 萬(wàn)元，評(píng)估值較賬

　　面值就減值 188.09 萬(wàn)元，減值率 7.70 %。

　　所有者權(quán)益賬面價(jià)值 19,264.80 萬(wàn)元，評(píng)估值 24,729.40 萬(wàn)元，評(píng)

　　估值較賬面值增值 5,464.60 萬(wàn)元，增值率 28.37 %。詳見(jiàn)下表。

　　表6-1 資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果匯總表

　　被評(píng)估單位：浙江英特物流有限公司 評(píng)估基準(zhǔn)日:2014 年 12 月 31 日 金額單位：人民幣萬(wàn)元

　　項(xiàng) 目 賬面價(jià)值 評(píng)估價(jià)值 增減值 增值率％

　　流動(dòng)資產(chǎn) 1,026.15 1,026.15 - -

　　非流動(dòng)資產(chǎn) 20,680.25 25,956.76 5,276.51 25.51

　　其中：長(zhǎng)期股權(quán)投資 8,000.00 8,090.25 90.25 1.13

　　投資性房地產(chǎn) - - -

　　固定資產(chǎn) 10,963.03 12,413.86 1,450.83 13.23

　　在建工程 - - -

　　無(wú)形資產(chǎn) 1,281.00 5,063.47 3,782.47 295.27

　　長(zhǎng)期待攤費(fèi)用 388.90 388.90 - -

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　　長(zhǎng)期投資-浙江英特物流有限公司資產(chǎn)評(píng)估說(shuō)明

　　遞延所得稅資產(chǎn) 47.33 0.29 -47.04 -99.39

　　其他非流動(dòng)資產(chǎn) - - -

　　資產(chǎn)總計(jì) 21,706.40 26,982.91 5,276.51 24.31

　　流動(dòng)負(fù)債 2,253.51 2,253.51 - -

　　非流動(dòng)負(fù)債 188.09 - -188.09 -100.00

　　負(fù)債總計(jì) 2,441.60 2,253.51 -188.09 -7.70

　　所有者權(quán)益 19,264.80 24,729.40 5,464.60 28.37

　　（二）收益法評(píng)估結(jié)論

　　經(jīng)實(shí)施清查核實(shí)、實(shí)地查勘、市場(chǎng)調(diào)查和詢證、評(píng)定估算等評(píng)估程

　　序，采用收益法對(duì)企業(yè)股東全部權(quán)益價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。被評(píng)估單位在評(píng)估

　　基準(zhǔn)日 2014 年 12 月 31 日的所有者權(quán)益賬面值為 19,264.80 萬(wàn)元，評(píng)估

　　后的股東全部權(quán)益資本價(jià)值（所有者權(quán)益價(jià)值）為 24,224.83 萬(wàn)元，較

　　其所有者權(quán)益賬面值增值 4,960.03 萬(wàn)元，增值率 25.75%。

　　（三）評(píng)估結(jié)果的選取

　　本次評(píng)估采用收益法得出的被評(píng)估單位股東全部權(quán)益價(jià)值 2,389.98

　　萬(wàn)元，比資產(chǎn)基礎(chǔ)法測(cè)算得出的股東全部權(quán)益價(jià)值 2,234.41 萬(wàn)元，少

　　504.57 萬(wàn)元。兩種評(píng)估方法差異的原因主要是：

　　1、資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)估是以資產(chǎn)的成本重置為價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，反映的是資

　　產(chǎn)投入（購(gòu)建成本）所耗費(fèi)的社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)，這種購(gòu)建成本通常將隨著

　　國(guó)民經(jīng)濟(jì)的變化而變化；

　　2、收益法評(píng)估是以資產(chǎn)的預(yù)期收益為價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，反映的是資產(chǎn)的

　　經(jīng)營(yíng)能力（獲利能力）的大小，這種獲利能力通常將受到宏觀經(jīng)濟(jì)、行

　　業(yè)政策以及資產(chǎn)的有效使用、被評(píng)估單位市場(chǎng)占有率、經(jīng)營(yíng)能力、經(jīng)營(yíng)

　　風(fēng)險(xiǎn)等多種條件的影響；

　　中聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估集團(tuán)有限公司 第 141 頁(yè)

　　浙江英特集團(tuán)股份有限公司擬購(gòu)買浙江英特藥業(yè)有限責(zé)任公司股權(quán)項(xiàng)目

　　長(zhǎng)期投資-浙江英特物流有限公司資產(chǎn)評(píng)估說(shuō)明

　　綜上所述，從而造成兩種評(píng)估方法產(chǎn)生差異。

　　考慮本次評(píng)估目的系為母公司購(gòu)買股權(quán)提供價(jià)值參考，通過(guò)分析兩

　　種方法評(píng)估結(jié)果的合理性和價(jià)值內(nèi)涵，我們認(rèn)為被評(píng)估單位此類企業(yè)的

　　市場(chǎng)價(jià)值通常不是基于重新購(gòu)建該等資產(chǎn)所花費(fèi)的成本而是基于市場(chǎng)

　　參與者對(duì)未來(lái)收益的預(yù)期，企業(yè)在管理上、市場(chǎng)情況、經(jīng)營(yíng)能力等軟實(shí)

　　力無(wú)法在成本法得到很好的體現(xiàn)，而收益法的評(píng)估結(jié)果更能準(zhǔn)確揭示被

　　評(píng)估企業(yè)未來(lái)的盈利能力、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。因此本次選取收益法的評(píng)估結(jié)果

　　作為被評(píng)估單位股東全部權(quán)益價(jià)值的評(píng)估結(jié)論。

　　即，被評(píng)估單位股東全部權(quán)益價(jià)值評(píng)估值為 24,224.83 萬(wàn)元。

　　二、評(píng)估結(jié)論與賬面價(jià)值比較變動(dòng)情況及原因

　　被評(píng)估單位所有者權(quán)益評(píng)估值 19,264.80 萬(wàn)元，評(píng)估后的股東全部

　　權(quán)益資本價(jià)值（所有者權(quán)益價(jià)值）為 24,224.83 萬(wàn)元，較其所有者權(quán)益

　　賬面值增值 4,960.03 萬(wàn)元，增值率 25.75%。主要原因是企業(yè)通過(guò)經(jīng)營(yíng)

　　收益能力較好，故導(dǎo)致評(píng)估增值。

　　中聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估集團(tuán)有限公司 第 142 頁(yè)

　　企業(yè)關(guān)于進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估有關(guān)事項(xiàng)的說(shuō)明

　　一、委托方及被評(píng)估單位概況

　　本次資產(chǎn)評(píng)估的委托方為浙江英特集團(tuán)股份有限公司、浙江華資實(shí)

　　業(yè)發(fā)展有限公司和浙江華辰投資發(fā)展有限公司。被評(píng)估單位為浙江英特

　　物流有限公司。

　　（一）委托方概況

　　1、浙江英特集團(tuán)股份有限公司

　　名 稱：浙江英特集團(tuán)股份有限公司

　　類 型：股份有限公司（上市）

　　住 所：杭州市濱江區(qū)西興街道江南大道 96 號(hào) 8 樓

　　法定代表人： 馮志斌

　　注冊(cè) 資本：貳億零柒佰肆拾肆萬(wàn)玖仟玖佰肆拾陸元

　　成 立 日 期：1995 年 12 月 14 日

　　辦 公 地 址： 浙江省杭州市濱江區(qū)江南大道 96 號(hào)中化大廈。

　　經(jīng) 營(yíng) 范 圍：實(shí)業(yè)投資，投資管理，市場(chǎng)營(yíng)銷策劃，醫(yī)藥信息咨

　　詢，醫(yī)療器械信息咨詢，企業(yè)管理咨詢，商務(wù)信息咨詢，計(jì)算機(jī)軟硬件

　　開(kāi)發(fā)及信息技術(shù)服務(wù)，會(huì)展服務(wù)，醫(yī)藥研發(fā)，經(jīng)營(yíng)進(jìn)出口業(yè)務(wù)。（依法

　　須經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目，經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)后方可開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)）。

　　浙江英特集團(tuán)股份有限公司是由中國(guó)中化集團(tuán)和浙江省國(guó)有資產(chǎn)

　　管理委員會(huì)合資的中化藍(lán)天集團(tuán)控股的上市公司，股票代碼為

　　SZ.000411。

　　浙江英特集團(tuán)股份有限公司原名杭州凱地絲綢股份有限公司，系經(jīng)

　　1

　　浙江省股份制試點(diǎn)工作協(xié)調(diào)小組浙股[1992]17 號(hào)文批準(zhǔn)設(shè)立的股份制

　　試點(diǎn)企業(yè)，于 1993 年 4 月 7 日在杭州市工商行政管理局登記注冊(cè)，取

　　得注冊(cè)號(hào)為工商企股浙杭字第 14308466-2 號(hào)的《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》。

　　2001 年 12 月 30 日經(jīng)資產(chǎn)重組后，于 2002 年 7 月經(jīng)浙江省工商行政管

　　理局核準(zhǔn)，更名為浙江英特集團(tuán)股份有限公司。現(xiàn)有注冊(cè)資本

　　207,449,946.00 元，股份總數(shù) 207,449,946 股（每股面值 1 元）。現(xiàn)取得

　　注冊(cè)號(hào)為 330000000032529 的《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》。公司股票已于 1996

　　年 7 月 16 日在深圳證券交易所掛牌交易。浙江英特集團(tuán)股份有限公司

　　屬醫(yī)藥物流行業(yè)。主要產(chǎn)品或提供的勞務(wù)為藥品銷售業(yè)務(wù)。

　　2、浙江華資實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司

　　名 稱：浙江華資實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司

　　類 型：有限責(zé)任公司

　　住 所：杭州市濱江區(qū)西興街道江南大道 88-96 號(hào)（雙號(hào)）1-A

　　樓 1901 室

　　法定代表人：錢永林

　　注冊(cè) 資本：5,000 萬(wàn)元

　　成 立 日 期：1992 年 9 月 23 日

　　經(jīng) 營(yíng) 范 圍：一般經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目：組織高新技術(shù)產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)，

　　技術(shù)培訓(xùn)，科技、經(jīng)濟(jì)信息咨詢，五金交電、化工產(chǎn)品（不含危險(xiǎn)品）、

　　辦公自動(dòng)化設(shè)備、建筑材料、金屬材料、機(jī)電產(chǎn)品、針紡織品、服裝、

　　燈具、照相器材、工藝禮品的銷售，室內(nèi)外裝飾。

　　浙江華龍實(shí)業(yè)發(fā)展公司前身為浙江華龍實(shí)業(yè)發(fā)展公司，是經(jīng)浙江省

　　計(jì)劃經(jīng)濟(jì)委員會(huì)于 1992 年 9 月 12 日批準(zhǔn)建立的獨(dú)立核算、自主經(jīng)營(yíng)、

　　2

　　自負(fù)盈虧、具有法人資格的全民所有制企業(yè)。注冊(cè)資金 3,000 萬(wàn)元。2007

　　年 10 月 17 日，浙江華龍實(shí)業(yè)發(fā)展公司修改公司章程，將公司名稱修改

　　為“浙江華資實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司”，

　　浙江華資實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司現(xiàn)股東為浙江省華龍實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公

　　司，出資額為 4,500.00 萬(wàn)元，持有 90.00%股權(quán)；浙江東普實(shí)業(yè)有限公

　　司出資 500.00 萬(wàn)元，持有 10.00%股權(quán)。

　　3、浙江華辰投資發(fā)展有限公司

　　名 稱：浙江華辰投資發(fā)展有限公司

　　類 型：其他有限責(zé)任公司

　　住 所：杭州市體育場(chǎng)路桃花弄 2 號(hào) 2 幢 4 樓

　　法定代表人：徐德良

　　注冊(cè) 資本：2,500 萬(wàn)元

　　成 立 日期：2003 年 8 月 28 日

　　經(jīng) 營(yíng) 范 圍：許可經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目：無(wú) 。一般經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目：實(shí)業(yè)投資，高

　　新技術(shù)轉(zhuǎn)讓與服務(wù)，信息技術(shù)產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)和應(yīng)用。

　　浙江華辰投資發(fā)展有限公司是由由浙江礎(chǔ)潤(rùn)投資有限公司、杭州礎(chǔ)

　　潤(rùn)汽車出租有限公司共同投資組建，注冊(cè)資本為 2,500 萬(wàn)元，其中：浙

　　江礎(chǔ)潤(rùn)投資有限公司以貨幣出資 250 萬(wàn)元，杭州礎(chǔ)潤(rùn)汽車出租有限公司

　　以貨幣出資 2,250 萬(wàn)元。該公司成立后，股權(quán)幾經(jīng)變革，現(xiàn)股東為浙江

　　省國(guó)際貿(mào)易集團(tuán)有限公司，出資 975.00 萬(wàn)元，持有 39.00%股權(quán)；浙江

　　致恒貿(mào)易有限公司，出資 575.00 萬(wàn)元，持有 23.00%股權(quán)；杭州余杭國(guó)

　　葉投資有限公司，出資 950.00 萬(wàn)元，持有 38.00%股權(quán)。

　　（二）被評(píng)估單位概況

　　3

　　名 稱：浙江英特物流有限公司

　　類 型：有限責(zé)任公司（法人獨(dú)資）

　　住 所：杭州市拱墅區(qū)康橋鎮(zhèn)康樂(lè)路 7 號(hào)

　　法定代表人：吳華慶

　　營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)：330000000006981（1/1）

　　注冊(cè)資本：8000 萬(wàn)元

　　成立日期：2005 年 9 月 29 日

　　公司辦公地址：杭州市拱墅區(qū)康橋鎮(zhèn)康樂(lè)路 7 號(hào)

　　經(jīng)營(yíng)范圍：許可經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目：普通貨運(yùn)，貨物專用運(yùn)輸：冷藏保鮮，

　　貨運(yùn)站經(jīng)營(yíng)：貨運(yùn)配載，貨運(yùn)代理，倉(cāng)儲(chǔ)理貨。（范圍詳見(jiàn)《中華人民

　　共和國(guó)道路運(yùn)輸經(jīng)營(yíng)許可證》，有效期至 2014 年 06 月 28 日）。一般經(jīng)

　　營(yíng)項(xiàng)目：包裝服務(wù)，搬運(yùn)裝卸服務(wù)，物流方案設(shè)計(jì)，信息咨詢服務(wù)，市

　　場(chǎng)營(yíng)銷策劃。（上述經(jīng)營(yíng)范圍不含國(guó)家法律法規(guī)規(guī)定禁止、限制和許可

　　經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目。）（依法須經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目，經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)后方可開(kāi)展經(jīng)營(yíng)

　　活動(dòng)）

　　1.公司簡(jiǎn)介及歷史沿革

　　浙江英特物流有限公司系浙江英特藥業(yè)有限責(zé)任公司全資子公司，

　　2005 年注冊(cè)成立，注冊(cè)資金 8000 萬(wàn)元，現(xiàn)有員工 260 余人，擁有一批

　　醫(yī)藥專業(yè)技術(shù)人員和訓(xùn)練有素的物流人才，是一支年輕有朝氣活力的團(tuán)

　　隊(duì)。

　　英特物流已投入使用的物流中心面積達(dá) 6 萬(wàn)多平方，集藥品儲(chǔ)存、

　　驗(yàn)收養(yǎng)護(hù)、物流加工、裝卸搬運(yùn)、集中配送和信息服務(wù)六大功能于一體，

　　配備系列具有國(guó)際先進(jìn)水平的物流設(shè)施；依靠自身的力量開(kāi)發(fā)了 ERP、

　　4

　　WMS 系統(tǒng)、第三方物流系統(tǒng)，建立了英特物流網(wǎng)站，大量運(yùn)用辦公自

　　動(dòng)化系統(tǒng)（OA），強(qiáng)大的物流能力與現(xiàn)代化信息技術(shù)完美結(jié)合，將支持

　　客戶終端 30000 個(gè)，日發(fā)貨量 20000 件，日處理訂單行 20000 行，儲(chǔ)存

　　品規(guī) 15000 個(gè)，貨位 4 萬(wàn)個(gè)，庫(kù)存 25 萬(wàn)件，銷售 200 億以上，年吞吐

　　量 1000 萬(wàn)件以上的物流能力，整體提升供應(yīng)鏈的價(jià)值。

　　英特物流于 2008 年 6 月通過(guò)浙江省食品藥品監(jiān)督管理局認(rèn)證，成

　　為浙江省首家具有第三方藥品物流資質(zhì)的企業(yè)，從藥品入庫(kù)到出庫(kù)，嚴(yán)

　　格按照國(guó)家 GSP 管理要求，提供包括冷藏藥品在內(nèi)的藥品物流服務(wù)。

　　作為浙江省政府醫(yī)藥儲(chǔ)備定點(diǎn)單位，英特物流承擔(dān)著 70%重大災(zāi)情、

　　疫情、事故的急救藥品供應(yīng)工作，把履行企業(yè)社會(huì)責(zé)任全面融入公司發(fā)

　　展戰(zhàn)略、經(jīng)營(yíng)管理和企業(yè)文化建設(shè)之中，努力追求企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)

　　效益同步發(fā)展。浙江英特物流作為浙江省供應(yīng)鏈協(xié)會(huì)理事單位、中國(guó)物

　　流與采購(gòu)聯(lián)合會(huì)會(huì)員單位、杭州市物流與采購(gòu)行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)員單位；

　　2006-2009 年被浙江省人民政府列為現(xiàn)代物流發(fā)展重點(diǎn)聯(lián)系企業(yè)；2007

　　年制定了浙江省地方標(biāo)準(zhǔn)《藥品冷鏈物流技術(shù)與管理規(guī)范》；2008 年被

　　杭州市委、杭州市人民政府評(píng)為“社會(huì)責(zé)任先進(jìn)企業(yè)”；2009 年被評(píng)為國(guó)

　　家 AAA 級(jí)物流企業(yè)、“英特醫(yī)藥物流服務(wù)”榮膺浙江名牌產(chǎn)品稱號(hào)；2010

　　年通過(guò) ISO9001:2008 復(fù)認(rèn)證，英特藥業(yè)醫(yī)藥物流服務(wù)被授予“浙江服務(wù)

　　名牌”；2010 年被中國(guó)交通運(yùn)輸協(xié)度會(huì)評(píng)為“全國(guó)先進(jìn)物流企業(yè)”；2011

　　年被中國(guó)物流與采購(gòu)聯(lián)合會(huì)評(píng)為“AAA 物流企業(yè)”；2011 年“第三方醫(yī)藥

　　物流”被評(píng)為浙江省物流企業(yè)優(yōu)秀創(chuàng)新項(xiàng)目；被長(zhǎng)三角地區(qū)物流發(fā)展聯(lián)

　　席會(huì)議、長(zhǎng)三角地區(qū)現(xiàn)代物流合作聯(lián)盟評(píng)為 2010－2011 年“守行規(guī)、講

　　誠(chéng)信”先進(jìn)物流企業(yè)稱號(hào)；2011 年被人力資源和社會(huì)保障部、中國(guó)物流

　　5

　　與采購(gòu)聯(lián)合會(huì)評(píng)為“全國(guó)物流行業(yè)先進(jìn)集體”...

　　英特物流擁有目前浙江省最大的專業(yè)醫(yī)藥冷庫(kù)，容積達(dá) 4000 立方，

　　貨位 4000 余個(gè)，可儲(chǔ)存藥品 10000 件，按冷鏈藥品存儲(chǔ)要求，分設(shè)緩

　　沖區(qū)、待驗(yàn)待發(fā)區(qū)、包裝物料區(qū)、托盤儲(chǔ)存區(qū)、擱板儲(chǔ)存區(qū)和多溫層設(shè)

　　置。

　　英特物流定位于“立足浙江、輻射華東、走向全國(guó)，成為國(guó)內(nèi)最具

　　影響力和競(jìng)爭(zhēng)力，最具活力和實(shí)力的區(qū)域?qū)I(yè)醫(yī)藥物流企業(yè)”，并將以

　　“優(yōu)質(zhì)、快捷、準(zhǔn)確、高效”的服務(wù)理念，竭誠(chéng)為廣大醫(yī)藥企業(yè)提供醫(yī)藥

　　物流服務(wù)。

　　英特物流原名為浙江錢王藥業(yè)有限公司，由浙江英特藥業(yè)有限責(zé)任

　　公司和浙江省醫(yī)院器械有限公司共同出資組建，注冊(cè)資本 1000 萬(wàn)元，

　　出 資方式均幣出資。截止 2005 年 9 月 20 日止，浙江錢王藥業(yè)已收到

　　浙江英特藥業(yè)有限責(zé)任公司和浙江省醫(yī)療器械有限公司繳納的注冊(cè)資

　　本合計(jì)人民幣 1000 萬(wàn)元，浙江中瑞會(huì)計(jì)師事務(wù)所驗(yàn)證并出具了浙瑞審

　　（驗(yàn)）字［2005］041 號(hào)驗(yàn)資報(bào)告。

　　2008 年 1 月 14 日，根據(jù)浙江英特藥業(yè)有限責(zé)任公司董事會(huì)決議，

　　浙英特藥董［2008］1 號(hào)文件，決定擬將浙江錢王藥業(yè)有限公司更名為“浙

　　江英特物流有限公司。”

　　2008 年 6 月 16 日，根據(jù)英特物流股東會(huì)決議和修改后的章程規(guī)定，

　　英特物流申請(qǐng)?jiān)黾幼?cè)資本人民幣 2000 萬(wàn)元，由股東浙江英特藥業(yè)有

　　限責(zé)任公司于 2008 年 6 月 16 日之 前一次性繳足，變更后的注冊(cè)資本

　　粉民幣 3000 萬(wàn)元。截止 2008 年 6 月 16 日英特物流已收到股東繳納的

　　新增的注冊(cè)資本（實(shí)收資本）合計(jì)人民幣 2000 萬(wàn)元。股東以貨幣出資

　　6

　　2000 萬(wàn)元，變更后的累計(jì)注冊(cè)資本為 3000 萬(wàn)元。浙江五聯(lián)會(huì)計(jì)師事務(wù)

　　所有限公司驗(yàn)證并出具了浙五驗(yàn)字［2008］第 463 號(hào)驗(yàn)資報(bào)告。

　　2014 年 11 月，根據(jù)浙江省英特藥業(yè)有限責(zé)任公司七事會(huì)決議，同

　　意浙江英特藥業(yè)有限責(zé)任公司投資 5000 萬(wàn)元，將英特物流的注冊(cè)資本

　　從 3000 萬(wàn)元增加至 8000 萬(wàn)元。評(píng)估人員已獲取英特物流收到增資款項(xiàng)

　　的相關(guān)憑證。

　　截至評(píng)估基準(zhǔn)日，英特物流實(shí)收資本為 8000 萬(wàn)元人民幣，股東名

　　稱、出資額和出資比例如下：

　　表2-1 股東名稱、出資額和出資比例

　　序號(hào) 股東名稱 出資額（萬(wàn)元） 出資比例%

　　1 浙江英特藥業(yè)有限責(zé)任公司 8,000.00 100%

　　合 計(jì) 8,000.00 100%

　　2、資產(chǎn)、財(cái)務(wù)及經(jīng)營(yíng)狀況

　　截止評(píng)估基準(zhǔn)日 2014 年 12 月 31 日，公司資產(chǎn)總額為 21,706.40 萬(wàn)

　　元、負(fù)債 2,441.60 萬(wàn)元、所有者權(quán)益 19,264.80 萬(wàn)元。具體包括流動(dòng)資

　　產(chǎn) 1,026.15 萬(wàn)元；非流動(dòng)資產(chǎn) 20,680.25 萬(wàn)元；流動(dòng)負(fù)債 2,253.51 萬(wàn)

　　元；非流動(dòng)負(fù)債 188.09 萬(wàn)元。實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入 9,221.02 萬(wàn)元，凈利潤(rùn)

　　1,125.03 萬(wàn)元。公司近 3 年及基準(zhǔn)日資產(chǎn)、財(cái)務(wù)狀況如下表：

　　表2-2 公司資產(chǎn)、負(fù)債及財(cái)務(wù)狀況

　　單位：人民幣萬(wàn)元

　　2014 年 12 月 31 2013 年 12 月 31 2012 年 12 月 31 2011 年 12 月 31

　　項(xiàng)目

　　日 日 日 日

　　7

　　總資產(chǎn) 13,491.44 13,822.78 15,480.58 21,706.40

　　總負(fù)債 3,075.95 1,474.33 2,340.80 2,441.60

　　所有者權(quán)益 10,415.49 12,348.45 13,139.78 19,264.80

　　項(xiàng)目 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年

　　主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 6,338.80 7,785.75 8,089.36 9,221.02

　　利潤(rùn)總額 2,142.00 2,589.78 2,391.62 1,523.54

　　凈利潤(rùn) 1,604.46 1,932.95 1,791.33 1,125.03

　　天職國(guó)際會(huì)計(jì)師 天職國(guó)際會(huì)計(jì)師 天健會(huì)計(jì)師事務(wù) 天健會(huì)計(jì)師事務(wù)

　　審計(jì)機(jī)構(gòu) 事務(wù)所（特殊普 事務(wù)所（特殊普 所（特殊普通合 所（特殊普通合

　　通合伙） 通合伙） 伙） 伙）

　　3．公司執(zhí)行的主要會(huì)計(jì)政策

　　（1）會(huì)計(jì)期間：從公歷 1 月 1 日起至 12 月 31 日止為一個(gè)會(huì)計(jì)年

　　度。

　　（2）記賬本位幣：人民幣。

　　（3）記賬原則和計(jì)價(jià)基礎(chǔ)：以權(quán)責(zé)發(fā)生制為記賬原則，以歷史成

　　本為計(jì)價(jià)基礎(chǔ)。

　　（4）應(yīng)收賬款壞賬損失的核算方法

　　壞賬損失采用備抵法核算，采用個(gè)別認(rèn)定與賬齡分析法結(jié)合計(jì)提壞

　　賬準(zhǔn)備。

　　（5）存貨的核算方法

　　①存貨的分類

　　存貨包括在日常活動(dòng)中持有以備出售的產(chǎn)成品或商品、處在生產(chǎn)過(guò)

　　程中的在產(chǎn)品、在生產(chǎn)過(guò)程或提供勞務(wù)過(guò)程中耗用的材料和物料等。

　　②發(fā)出存貨的計(jì)價(jià)方法

　　發(fā)出存貨采用加權(quán)平均法。

　　③存貨可變現(xiàn)凈值的確定依據(jù)及存貨跌價(jià)準(zhǔn)備的計(jì)提方法

　　8

　　資產(chǎn)負(fù)債表日，存貨采用成本與可變現(xiàn)凈值孰低計(jì)量，按照單個(gè)存

　　貨成本高于可變現(xiàn)凈值的差額計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備。直接用于出售的存貨，

　　在正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中以該存貨的估計(jì)售價(jià)減去估計(jì)的銷售費(fèi)用和相

　　關(guān)稅費(fèi)后的金額確定其可變現(xiàn)凈值；需要經(jīng)過(guò)加工的存貨，在正常生產(chǎn)

　　經(jīng)營(yíng)過(guò)程中以所生產(chǎn)的產(chǎn)成品的估計(jì)售價(jià)減去至完工時(shí)估計(jì)將要發(fā)生

　　的成本、估計(jì)的銷售費(fèi)用和相關(guān)稅費(fèi)后的金額確定其可變現(xiàn)凈值；資產(chǎn)

　　負(fù)債表日，同一項(xiàng)存貨中一部分有合同價(jià)格約定、其他部分不存在合同

　　價(jià)格的，分別確定其可變現(xiàn)凈值，并與其對(duì)應(yīng)的成本進(jìn)行比較，分別確

　　定存貨跌價(jià)準(zhǔn)備的計(jì)提或轉(zhuǎn)回的金額。

　　④存貨的盤存制度

　　存貨的盤存制度為永續(xù)盤存制。

　　⑤低值易耗品和包裝物的攤銷方法

　　a.低值易耗品

　　按照一次轉(zhuǎn)銷法進(jìn)行攤銷。

　　b.包裝物

　　按照一次轉(zhuǎn)銷法進(jìn)行攤銷。

　　（6）固定資產(chǎn)計(jì)價(jià)與折舊：固定資產(chǎn)以取得時(shí)的實(shí)際成本入賬，并

　　從其達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)的次月起采用年限平均法計(jì)提折舊。固定資產(chǎn)

　　的預(yù)計(jì)經(jīng)濟(jì)使用年限、預(yù)計(jì)凈殘值率和折舊率如下：

　　表 2-3 固定資產(chǎn)折舊年限及折舊率表

　　固定資產(chǎn)類別 預(yù)計(jì)使用年限 殘值率(%) 年折舊率（%）

　　房屋建筑物 10-30 年 3-5 3.17-9.7

　　9

　　通用設(shè)備 5-20 年 3-5 4.75-19.40

　　專用設(shè)備 10-15 3-5 6.33-9.70

　　運(yùn)輸設(shè)備 8 3-5 11.875-12.125

　　其他設(shè)備 5-18 3-5 5.28-19.40

　　資產(chǎn)負(fù)債表日，有跡象表明固定資產(chǎn)發(fā)生減值的，按照賬面價(jià)值與

　　可收回金額的差額計(jì)提相應(yīng)的減值準(zhǔn)備。

　　（7）收入確認(rèn)：公司產(chǎn)品主要為各類醫(yī)藥藥品、醫(yī)療器械的銷售，

　　均為國(guó)內(nèi)銷售。公司根據(jù)客戶簽定的銷售合同或訂單約定的交貨方式，

　　將產(chǎn)品移交給客戶，客戶收到貨物并驗(yàn)收合格后付款，公司在客戶驗(yàn)收

　　合格時(shí)確認(rèn)收入。

　　（8）所得稅的會(huì)計(jì)處理方法：采用應(yīng)付稅款法。

　　（9）主要稅費(fèi)：

　　表 2 稅種與稅率

　　稅 種 計(jì) 稅 依 據(jù) 稅 率

　　增值稅 銷售貨物或提供應(yīng)稅勞務(wù) 17%、6%

　　營(yíng)業(yè)稅 應(yīng)納稅營(yíng)業(yè)額 5%

　　從價(jià)計(jì)征的，按房產(chǎn)原值一次減除

　　1.2%、

　　房產(chǎn)稅 30%后余值的 1.2%計(jì)繳；從租計(jì)征的，

　　12%

　　按租金收入的 12%計(jì)繳

　　城市維護(hù)建設(shè)稅 應(yīng)繳流轉(zhuǎn)稅稅額 7%

　　教育費(fèi)附加 應(yīng)繳流轉(zhuǎn)稅稅額 3%

　　地方教育附加 應(yīng)繳流轉(zhuǎn)稅稅額 2%

　　10

　　企業(yè)所得稅 應(yīng)納稅所得額 25%

　　二、關(guān)于經(jīng)濟(jì)行為的說(shuō)明

　　浙江英特集團(tuán)股份有限公司擬向浙江華資實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司、浙江

　　華辰投資發(fā)展有限公司定向發(fā)行股份，浙江華資實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司、浙

　　江華辰投資發(fā)展有限公司以其持有的合計(jì) 50%的浙江英特藥業(yè)有限責(zé)

　　任公司股權(quán)作為對(duì)價(jià)購(gòu)買擬發(fā)行的浙江英特集團(tuán)股份有限公司股份。

　　本次評(píng)估目的在于確定浙江英特藥業(yè)有限責(zé)任公司的股東全部權(quán)

　　益在評(píng)估基準(zhǔn)日 2014 年 12 月 31 日的市場(chǎng)價(jià)值，為前述經(jīng)濟(jì)行為提供

　　價(jià)值參考意見(jiàn)。

　　三、關(guān)于評(píng)估對(duì)象與評(píng)估范圍的說(shuō)明

　　本項(xiàng)目評(píng)估范圍與對(duì)象是浙江英特物流有限公司 2014 年 12 月 31

　　日審計(jì)后的資產(chǎn)及相關(guān)負(fù)債。

　　評(píng)估的范圍是依據(jù)浙江英特集團(tuán)股份有限公司定向發(fā)行股份的方

　　案確定的，包括浙江英特物流有限公司的全部資產(chǎn)及相關(guān)負(fù)債。評(píng)估對(duì)

　　象是浙江英特物流有限公司于評(píng)估基準(zhǔn)日所有者權(quán)益的價(jià)值。

　　浙江英特物流有限公司確認(rèn)以上具體評(píng)估范圍的資產(chǎn)、負(fù)債與定向

　　發(fā)行股份方案范圍一致

　　（一）委估主要資產(chǎn)情況

　　納入評(píng)估范圍內(nèi)的實(shí)物資產(chǎn)賬面值 10,963.03 萬(wàn)元，占評(píng)估范圍內(nèi)

　　總資產(chǎn)的 50.41%。主要資產(chǎn)為房屋建（構(gòu)）筑物、機(jī)器設(shè)備、車輛、

　　電子設(shè)備等。

　　11

　　1．實(shí)物資產(chǎn)主要分布在浙江英特物流有限公司院區(qū)內(nèi)。

　　2．浙江英特物流有限公司評(píng)估范圍內(nèi)的房屋建筑物均坐落在杭州市

　　拱墅區(qū)康橋鎮(zhèn)康樂(lè)路 7 號(hào)。房屋建筑物均辦理了房屋所有權(quán)證、土地使

　　用權(quán)證，土地使用權(quán)手續(xù)完整，土地使用權(quán)證編號(hào)杭拱國(guó)用（2012）第

　　100029 號(hào)，證載權(quán)利人浙江英特物流有限公司。

　　3.房屋建（構(gòu)）筑物：浙江英特物流有限公司現(xiàn)有房屋建筑物 8 項(xiàng)，

　　建筑面積 47,230.15 平方米，分別為 2008-2013 年建成投產(chǎn)。

　　構(gòu)筑物、管道溝槽共 6 項(xiàng)主要為廠區(qū)配套的道路、圍墻、室外給水、

　　排水管網(wǎng)等。

　　4.機(jī)器設(shè)備：浙江英特物流有限公司的設(shè)備主要為機(jī)器設(shè)備、電子

　　設(shè)備和車輛，機(jī)器設(shè)備 540 項(xiàng)，電子設(shè)備 827 項(xiàng)，車輛 46 項(xiàng)。至評(píng)估

　　基準(zhǔn)日絕大部分設(shè)備維護(hù)、保養(yǎng)、使用正常，有少部分設(shè)備超出經(jīng)濟(jì)使

　　用年限但仍在使用。

　　（二）企業(yè)申報(bào)的賬面記錄或者未記錄的無(wú)形資產(chǎn)情況

　　浙江英特物流有限公司賬面申報(bào)評(píng)估的無(wú)形資產(chǎn)為土地使用權(quán)。土

　　地使用權(quán) 1 宗，為工業(yè)用地，賬面成本 15,475,456.00 元，已取得國(guó)有土

　　地使用證。

　　截止基準(zhǔn)日 2014 年 12 月 31 日，企業(yè)申報(bào)評(píng)估范圍內(nèi)無(wú)賬面未記

　　錄的無(wú)形資產(chǎn)。

　　（三）企業(yè)申報(bào)的表外資產(chǎn)的類型、數(shù)量

　　企業(yè)申報(bào)評(píng)估的資產(chǎn)全部為企業(yè)賬面記錄的資產(chǎn)，無(wú)表外資產(chǎn)。

　　四、關(guān)于評(píng)估基準(zhǔn)日的說(shuō)明

　　12

　　本項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估的基準(zhǔn)日是 2014 年 12 月 31 日。

　　此基準(zhǔn)日是企業(yè)綜合考慮被評(píng)估單位的資產(chǎn)規(guī)模、工作量大小、預(yù)

　　計(jì)所需時(shí)間、合規(guī)性等因素的基礎(chǔ)上確定的。

　　五、可能影響評(píng)估工作的重大事項(xiàng)的說(shuō)明

　　未發(fā)現(xiàn)有影響資產(chǎn)評(píng)估工作的其他重大事項(xiàng)。

　　六、資產(chǎn)負(fù)債清查情況說(shuō)明

　　（一）資產(chǎn)負(fù)債清查情況

　　列入本次清查范圍的資產(chǎn)，浙江英特物流有限公司的全部資產(chǎn)和相

　　關(guān)負(fù)債，賬面資產(chǎn)總額 21,706.40 萬(wàn)元、負(fù)債 2,441.60 萬(wàn)元、所有者

　　權(quán)益 19,264.80 萬(wàn)元。具體包括流動(dòng)資產(chǎn) 1,026.15 萬(wàn)元；非流動(dòng)資產(chǎn)

　　20,680.25 萬(wàn)元；流動(dòng)負(fù)債 2,253.51 萬(wàn)元；非流動(dòng)負(fù)債 188.09 萬(wàn)元。

　　實(shí)物資產(chǎn)分布地點(diǎn)及特點(diǎn)：

　　1．實(shí)物資產(chǎn)主要分布在浙江英特物流有限公司院區(qū)內(nèi)。

　　2．浙江英特物流有限公司評(píng)估范圍內(nèi)的房屋建筑物均坐落在杭州市

　　拱墅區(qū)康橋鎮(zhèn)康樂(lè)路 7 號(hào)。房屋建筑物均辦理了房屋所有權(quán)證、土地使

　　用權(quán)證，土地使用權(quán)手續(xù)完整，土地使用權(quán)證編號(hào)杭拱國(guó)用（2012）第

　　100029 號(hào)，證載權(quán)利人浙江英特物流有限公司。

　　3.房屋建（構(gòu)）筑物：浙江英特物流有限公司現(xiàn)有房屋建筑物 8 項(xiàng)，

　　建筑面積 47,230.15 平方米，分別為 2008-2013 年建成投產(chǎn)。

　　構(gòu)筑物、管道溝槽共 6 項(xiàng)主要為廠區(qū)配套的道路、圍墻、室外給水、

　　排水管網(wǎng)等。

　　4.機(jī)器設(shè)備：浙江英特物流有限公司的設(shè)備主要為機(jī)器設(shè)備、電子

　　13

　　設(shè)備和車輛，機(jī)器設(shè)備 540 項(xiàng)，電子設(shè)備 827 項(xiàng)，車輛 46 項(xiàng)。至評(píng)估

　　基準(zhǔn)日絕大部分設(shè)備維護(hù)、保養(yǎng)、使用正常，有少部分設(shè)備超出經(jīng)濟(jì)使

　　用年限但仍在使用。

　　5.清查盤點(diǎn)時(shí)間：清查基準(zhǔn)日為 2014 年 12 月 31 日，清查盤點(diǎn)時(shí)間

　　自 2015 年 1 月 10 日至 2015 年 2 月 10 日。

　　（二）實(shí)施方案：此項(xiàng)工作由財(cái)務(wù)部牽頭，相關(guān)各部門參與。具體

　　由業(yè)務(wù)部門負(fù)責(zé)庫(kù)存商品的清查盤點(diǎn)，生產(chǎn)部門和物資供應(yīng)部門負(fù)責(zé)原

　　材料的清查盤點(diǎn)，財(cái)務(wù)部門、設(shè)備管理部和辦公室共同負(fù)責(zé)固定資產(chǎn)、

　　在建工程的清查盤點(diǎn)。

　　清查盤點(diǎn)工作本著實(shí)事求是的原則，統(tǒng)一核對(duì)賬、卡、物，力求做

　　到準(zhǔn)確、真實(shí)、完整。

　　（1）流動(dòng)資產(chǎn)的清查：運(yùn)用實(shí)地盤點(diǎn)，與抽樣盤點(diǎn)相結(jié)合，通過(guò)點(diǎn)

　　數(shù)和抽取樣本計(jì)算等方法，確定其實(shí)有數(shù)量。

　　（2）固定資產(chǎn)的清查，是通過(guò)實(shí)物數(shù)量盤點(diǎn)和質(zhì)量檢驗(yàn)方法相結(jié)合，

　　采取各種技術(shù)方法，檢驗(yàn)資產(chǎn)的質(zhì)量情況。按照具體要求做到了實(shí)事求

　　是的評(píng)價(jià)。

　　6.清查結(jié)論

　　通過(guò)以上資產(chǎn)清查核實(shí)程序，清查結(jié)果資產(chǎn)及負(fù)債，清查數(shù)與賬面

　　數(shù)一致。

　　七、未來(lái)經(jīng)營(yíng)和收益狀況預(yù)測(cè)說(shuō)明

　　1、經(jīng)營(yíng)情況

　　浙江英特物流有限公司系浙江英特藥業(yè)有限責(zé)任公司全資子公司，

　　14

　　2005 年注冊(cè)成立，注冊(cè)資金 8000 萬(wàn)元，現(xiàn)有員工 260 余人，擁有一批

　　醫(yī)藥專業(yè)技術(shù)人員和訓(xùn)練有素的物流人才，是一支年輕有朝氣活力的團(tuán)

　　隊(duì)。

　　英特物流已投入使用的物流中心面積達(dá) 6 萬(wàn)多平方，集藥品儲(chǔ)存、

　　驗(yàn)收養(yǎng)護(hù)、物流加工、裝卸搬運(yùn)、集中配送和信息服務(wù)六大功能于一體，

　　配備系列具有國(guó)際先進(jìn)水平的物流設(shè)施；依靠自身的力量開(kāi)發(fā)了 ERP、

　　WMS 系統(tǒng)、第三方物流系統(tǒng)，建立了英特物流網(wǎng)站，大量運(yùn)用辦公自動(dòng)

　　化系統(tǒng)（OA），強(qiáng)大的物流能力與現(xiàn)代化信息技術(shù)完美結(jié)合，將支持客

　　戶終端 30000 個(gè)，日發(fā)貨量 20000 件，日處理訂單行 20000 行，儲(chǔ)存品

　　規(guī) 15000 個(gè)，貨位 4 萬(wàn)個(gè)，庫(kù)存 25 萬(wàn)件，銷售 200 億以上，年吞吐量

　　1000 萬(wàn)件以上的物流能力，整體提升供應(yīng)鏈的價(jià)值。

　　2、資產(chǎn)、收益情況

　　近四年來(lái)公司資產(chǎn)負(fù)債經(jīng)營(yíng)成果如下：

　　資產(chǎn)負(fù)債表

　　單位：萬(wàn)元

　　項(xiàng)目名稱 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年

　　流動(dòng)資產(chǎn)：

　　貨幣資金 302.51 1,083.67 99.81 233.84

　　交易性金融資產(chǎn)

　　應(yīng)收票據(jù)

　　應(yīng)收賬款 49.20 102.75 77.28 242.44

　　預(yù)付款項(xiàng) 27.11 31.83 239.18 348.98

　　應(yīng)收利息

　　應(yīng)收股利

　　其他應(yīng)收款 16.61 9.79 34.78 61.52

　　存貨

　　一年內(nèi)到期的非流動(dòng)資產(chǎn)

　　其他非流動(dòng)資產(chǎn) 3.00 1.00 139.37

　　流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì) 395.42 1,231.04 452.05 1,026.15

　　15

　　非流動(dòng)資產(chǎn)：

　　可供出售的金融資產(chǎn)

　　持有至到期投資

　　長(zhǎng)期應(yīng)收款

　　長(zhǎng)期股權(quán)投資 3,039.59 8,000.00

　　投資性房地產(chǎn) 15.36

　　固定資產(chǎn)原值 15,193.71

　　減：累計(jì)折舊 4,230.68

　　固定資產(chǎn)凈值

　　減：固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備

　　固定資產(chǎn)凈額 11,347.45 10,974.90 10,556.40 10,963.03

　　在建工程 189.29 132.19

　　工程物資

　　固定資產(chǎn)清理

　　生產(chǎn)性生物資產(chǎn)

　　油氣資產(chǎn)

　　無(wú)形資產(chǎn) 1,374.16 1,343.10 1,312.05 1,281.00

　　開(kāi)發(fā)支出

　　商譽(yù)

　　長(zhǎng)期待攤費(fèi)用 91.42 73.54 62.96 388.90

　　遞延所得稅資產(chǎn) 78.34 68.01 57.53 47.33

　　其他非流動(dòng)資產(chǎn)

　　非流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì) 13,096.02 12,591.74 15,028.53 20,680.25

　　資產(chǎn)總計(jì) 13,491.44 13,822.78 15,480.58 21,706.40

　　流動(dòng)負(fù)債：

　　短期借款 1,000.00

　　交易性金融負(fù)債

　　應(yīng)付票據(jù)

　　應(yīng)付賬款 1,258.72 535.32 141.36 311.98

　　預(yù)收款項(xiàng) 60.00 20.00

　　應(yīng)付職工薪酬 192.11 303.89 332.08 490.222375

　　應(yīng)交稅費(fèi) 227.33 180.25 166.91 84.94

　　應(yīng)付利息 1.83

　　應(yīng)付股利

　　其他應(yīng)付款 1,084.67 123.35 448.88 1,366.37

　　一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債

　　其他流動(dòng)負(fù)債

　　流動(dòng)負(fù)債合計(jì) 2,762.82 1,202.81 2,111.06 2,253.51

　　非流動(dòng)負(fù)債：

　　長(zhǎng)期借款

　　應(yīng)付債券

　　長(zhǎng)期應(yīng)付款

　　專項(xiàng)應(yīng)付款

　　16

　　預(yù)計(jì)負(fù)債

　　遞延所得稅負(fù)債

　　其他非流動(dòng)負(fù)債 313.13 271.52 229.74 188.09

　　非流動(dòng)負(fù)債合計(jì) 313.13 271.52 229.74 188.09

　　負(fù)債合計(jì) 3,075.95 1,474.33 2,340.80 2,441.60

　　股東權(quán)益：

　　股本 3,000.00 3,000.00 3,000.00 8,000.00

　　資本公積

　　減：庫(kù)存股

　　盈余公積 746.30 939.59 1,118.73 1,231.23

　　未分配利潤(rùn) 6,669.20 8,408.86 9,021.05 10,033.57

　　股東權(quán)益合計(jì) 10,415.49 12,348.45 13,139.78 19,264.80

　　負(fù)債和股東權(quán)益合計(jì) 13,491.44 13,822.78 15,480.58 21,706.40

　　利潤(rùn)表

　　單位：萬(wàn)元

　　項(xiàng)目名稱 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年

　　一、營(yíng)業(yè)收入 6,338.80 7,785.75 8,089.36 9,221.02

　　其中：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 6,334.77 7,785.75 8,089.36 9,221.02

　　其他業(yè)務(wù)收入 4.03

　　減：營(yíng)業(yè)成本 2,643.47 3,278.59 3,654.21 5,074.49

　　其中：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本 2,642.92 3,278.59 3,654.21 5,074.49

　　其他業(yè)務(wù)成本 0.55

　　營(yíng)業(yè)稅金及附加 272.86 301.14 43.72 36.84

　　營(yíng)業(yè)費(fèi)用

　　管理費(fèi)用 1,534.25 1,767.03 2,143.70 2,635.04

　　財(cái)務(wù)費(fèi)用 -0.55 -0.94 56.18 41.01

　　資產(chǎn)減值損失 1.24 5.54 1.44 5.36

　　加：公允價(jià)值變動(dòng)收益

　　投資收益 39.59 -39.59

　　二、營(yíng)業(yè)利潤(rùn) 1,887.53 2,434.39 2,229.70 1,388.69

　　加：營(yíng)業(yè)外收入 255.93 157.96 168.48 138.38

　　減：營(yíng)業(yè)外支出 1.46 2.57 6.56 3.53

　　三、利潤(rùn)總額 2,142.00 2,589.78 2,391.62 1,523.54

　　減：所得稅 537.54 656.83 600.29 398.51

　　四、凈利潤(rùn) 1,604.46 1,932.95 1,791.33 1,125.03

　　3、收益預(yù)測(cè)

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　　根據(jù)本公司的特點(diǎn)，對(duì)于未來(lái)收入按業(yè)務(wù)種類進(jìn)行預(yù)測(cè)進(jìn)行估算。

　　對(duì)營(yíng)業(yè)成本的預(yù)測(cè)，以營(yíng)業(yè)收入的業(yè)務(wù)板塊為基礎(chǔ)，考慮企業(yè)歷史

　　年度各業(yè)務(wù)毛利率水平，同時(shí)結(jié)合行業(yè)指標(biāo)和規(guī)模效益，對(duì)營(yíng)業(yè)成本進(jìn)

　　行測(cè)算。

　　對(duì)于營(yíng)業(yè)費(fèi)用發(fā)生額估算，在分析歷史年度營(yíng)業(yè)費(fèi)用發(fā)生情況的基

　　礎(chǔ)上，考慮營(yíng)業(yè)費(fèi)用項(xiàng)目發(fā)生的原因，對(duì)預(yù)測(cè)期營(yíng)業(yè)費(fèi)用項(xiàng)目進(jìn)行測(cè)算。

　　對(duì)于管理費(fèi)用發(fā)生額估算，在分析歷史年度管理費(fèi)用發(fā)生情況的基

　　礎(chǔ)上，考慮管理費(fèi)用項(xiàng)目發(fā)生的原因，對(duì)預(yù)測(cè)期管理費(fèi)用項(xiàng)目進(jìn)行測(cè)算。

　　對(duì)于財(cái)務(wù)費(fèi)用，在分析歷史年度財(cái)務(wù)費(fèi)用發(fā)生情況的基礎(chǔ)上，對(duì)預(yù)

　　測(cè)期財(cái)務(wù)費(fèi)用進(jìn)行測(cè)算。

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　　八、資料清單

　　委托方和被評(píng)估單位已向評(píng)估機(jī)構(gòu)提供了以下資料：

　　1．經(jīng)濟(jì)行為文件；

　　2．委托方和被評(píng)估企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照；

　　3．企業(yè)近三年及基準(zhǔn)日審計(jì)報(bào)告；

　　4．資產(chǎn)權(quán)屬證明文件（土地使用證、房屋所有權(quán)證、車輛行駛證

　　等）；

　　5．資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)表；

　　6．與本次評(píng)估有關(guān)的其他資料及專項(xiàng)說(shuō)明。

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　　關(guān)閉