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發布時間：2025-06-19 點此：431次
評 估 報 告 共 三 冊
本 冊 為第 二（8）冊
浙江英特集團股份有限公司擬向
浙江華資實業發展有限公司和浙江華辰投資發展有限公司
定向發行股票購買該 二 公 司 持 有
浙江英 特 藥 業 有 限 責任 公 司 26%和 24%股 權 項 目
長期投資-浙江英特物流有限公司
資 產 評 估 說 明
中 聯評報字 [2015]第 648 號
中 聯資產評估集團有限公司
二 〇 一五年六月 十五日
浙江英特集團股份有限公司擬購買浙江英特藥業有限責任公司股權項目
長期投資-浙江英特物流有限公司資產評估說明
目 錄
第一部分關于評估說明使用范圍的聲明 .................................................. 1
第二部分企業關于進行資產評估有關事項的說明 .................................. 2
第三部分資產清查核實情況說明 .............................................................. 3
第四部分資產基礎法評估說明 .................................................................. 7
一、流動資產評估技術說明 ...................................................................... 7
二、長期股權投資評估技術說明 ............................................................ 10
三、固定資產評估技術說明 .................................................................... 14
三、無形資產--土地使用權評估技術說明.............................................. 49
四、長期待攤費用技術說明 .................................................................... 87
五、遞延所得稅資產技術說明 ................................................................ 87
六、負債評估技術說明 ............................................................................ 88
第五部分收益法評估技術說明 ................................................................ 91
一、基本假設 ............................................................................................ 91
二、評估方法 ............................................................................................ 92
三、資產核實與盡職調查情況說明 ........................................................ 96
四、宏觀經濟形勢 .................................................................................. 103
五、收益期限確定 .................................................................................. 124
六、凈現金流量估算 .............................................................................. 125
七、股東權益價值的預測 ...................................................................... 134
第六部分評估結論及其分析 .................................................................. 140
中聯資產評估集團有限公司
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長期投資-浙江英特物流有限公司資產評估說明
企業關于進行資產評估有關事項的說明
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第一部分關于評估說明使用范圍的聲明
本資產評估說明，僅供評估主管機關、企業主管部門備案審查資產
評估報告和相關監管部門檢查評估機構工作之用，非法律、行政法規規
定，材料的全部或部分內容不得提供給其他任何單位和個人，也不得見
諸于公開媒體；任何未經評估機構和委托方確認的機構或個人不能由于
得到評估報告而成為評估報告使用者。
中聯資產評估集團有限公司
二〇一五年六月十五日
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第二部分企業關于進行資產評估有關事項的說明
本資產評估說明該部分內容由委托方和被評估單位共同撰寫，并由
委托方單位負責人和被評估單位負責人簽字，加蓋相應單位公章并簽署
日期。詳細內容請見《關于進行資產評估有關事項的說明》。
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第三部分資產清查核實情況說明
一、評估對象與評估范圍說明
（一）評估對象與評估范圍內容
評估對象是浙江英特物流有限公司（以下簡稱：“英特物流”）股東
全部權益，評估范圍為浙江英特物流有限公司全部資產及相關負債，賬
面 資 產 總 額 21,706.40 萬 元 、 負 債 2,441.60 萬 元 、 所 有 者 權 益
19,264.80 萬 元 。 具 體 包 括 流 動 資 產 1,026.15 萬 元 ； 非 流 動 資 產
20,680.25 萬元；流動負債 2,253.51 萬元；非流動負債 188.09 萬元。
上述資產與負債數據系浙江英特物流有限公司提供的 2014 年 12 月
31 日的資產負債表，該會計報表經天職國際會計師事務所（特殊普通合
伙）審計。
委托評估對象和評估范圍與經濟行為涉及的評估對象和評估范圍
一致。
本次評估范圍中的主要資產為流動資產、長期股權投資、固定資產、
無形資和長期待攤費用。流動資產主要為貨幣資金、應收類款項和存貨。
固定資產包括房屋建筑物、機器設備、車輛和電子設備 827 項。
?。ǘ嵨镔Y產的分布情況及特點
納入評估范圍內的實物資產賬面值 10,963.03 萬元，占評估范圍內
總資產的 50.51 %。主要資產為房屋建（構）筑物、機器設備、車輛、
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電子設備等。
1．實物資產主要分布在浙江英特物流有限公司院區內。
2．浙江英特物流有限公司評估范圍內的房屋建筑物均坐落在杭州市
拱墅區康橋鎮康樂路 7 號。房屋建筑物均辦理了房屋所有權證、土地使
用權證，土地使用權手續完整，土地使用權證編號杭拱國用（2012）第
100029 號，證載權利人浙江英特物流有限公司。
3.房屋建（構）筑物：浙江英特物流有限公司現有房屋建筑物 8 項，
建筑面積 47,230.15 平方米，分別為 2008-2013 年建成投產。
構筑物、管道溝槽共 6 項主要為廠區配套的道路、圍墻、室外給水、
排水管網等。
4.機器設備：浙江英特物流有限公司的設備主要為機器設備、電子
設備和車輛，機器設備 540 項，電子設備 827 項，車輛 46 項。至評估
基準日設備維護、保養、使用正常，有少部分設備超出經濟使用年限但
仍在使用。
?。ㄈ┢髽I申報的賬面記錄或者未記錄的無形資產情況
浙江英特物流有限公司賬面申報評估的無形資產為土地使用權。土
地使用權 1 宗，為工業用地，賬面成本 15,475,456.00 元，已取得國有土
地使用證。
截止基準日 2014 年 12 月 31 日，企業申報評估范圍內無賬面未記
錄的無形資產。
（四）企業申報的表外資產的類型、數量
截止基準日 2014 年 12 月 31 日，除上述資產外浙江英特物流有限
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公司申報評估的范圍內無表外資產。
（五）引用其他機構出具的報告的結論所涉及的資產類型、數量和
賬面金額（或者評估值）。
本次評估報告中基準日各項資產及負債賬面值系天職國際會計師
事務所(特殊普通合伙)的審計結果。除此之外，未引用其他機構報告內
容。
二、資產核實情況總體說明
評估人員在進入現場清查前，制定現場清查實施計劃，按資產類型
和分布特點，分成房屋建筑物、機器設備、流動資產、無形資產、收益
法等小組，同時于 2015 年 1 月 10 日至 2015 年 2 月 10 日進行現場的核
查工作。清查工作結束后，各小組對清查核實及現場勘察情況進行工作
總結。清查核實的主要步驟如下：
首先，輔導企業進行資產的清查、申報評估的資產明細，并收集整
理評估資料。2015 年 1 月上旬，評估人員開展前期布置工作，評估師對
企業資產評估配合工作要求進行了詳細講解，包括資產評估的基本概念、
資產評估的任務、本次資產評估的計劃安排、需委托方和被評估企業提
供的資料清單、企業資產清查核實工作的要求、評估明細表和資產調查
表的填報說明等。在此基礎上，填報“評估申報明細表”和“資產調查表”，
收集并整理委估資產的產權權屬資料和反映資產性能、技術狀態、經濟
技術指標等情況的資料。
其次，依據資產評估申報明細表，對申報資產進行現場查勘。不同
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的資產類型，采取不同的查勘方法。根據清查結果，由企業進一步補充、
修改和完善資產評估申報明細表，使“表”、“實”相符。
再次，核實評估資料，尤其是資產權屬資料。在清查核實“表”、“實”
相符的基礎上，對企業提供的產權資料進行了核查。核查中，重點查驗
了產權權屬資料中所載明的所有人以及其他事項，對產權權屬資料中所
載明的所有人與資產持有者和相關當事人不符以及缺乏產權權屬資料
的情況，給予高度關注，進一步通過詢問的方式，了解產權權屬。
?。ǘ┯绊戀Y產核實的事項及處理方法
評估過程中，評估人員觀察所評估房屋建筑物的外貌，在盡可能的
情況下察看了建筑物內部裝修情況和使用情況，未進行任何結構和材質
測試。在對設備進行勘察時，因檢測手段限制及部分設備正在運行等原
因，主要依賴于評估人員的外觀觀察和被評估單位提供的近期檢測資料
及向有關操作使用人員的詢問情況等判斷設備狀況。
本次評估除上述事項外，未發現其他影響資產核實的事項。
?。ㄈ┵Y產清查核實結論
經過清查核實，至評估基準日，經評估人員與企業相關人員清查，
清查情況表明：
1．非實物資產，評估申報明細表和賬面記錄一致，申報明細表與
實際情況吻合。
2．實物資產的清查情況與申報明細一一核對，對清查核實明細項
目已與企業財務人員進行了溝通。
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第四部分資產基礎法評估說明
根據本次資產評估的目的、資產業務性質、可獲得資料的情況等，
采用資產基礎法進行評估。各類資產及負債的評估方法說明如下。
一、流動資產評估技術說明
?。ㄒ唬┰u估范圍
納入評估的流動資產包括貨幣資金、應收賬款、預付賬款、其他應
收款和其他流動資產。
?。ǘ┰u估程序
1．根據企業填報的流動資產評估申報表，與企業財務報表進行核
對，明確需進行評估的流動資產的具體內容。
2．根據企業填報的流動資產評估申報表，到現場進行賬務核對，
原始憑證的查驗，對實物類流動資產進行盤點、對資產狀況進行調查核
實。
3．收集整理與相關文件、資料。
4．在賬務核對清晰、情況了解清楚并已收集到評估所需的資料的
基礎上分別評定估算。
?。ㄈ┰u估方法
1．流動資產評估方法
采用重置成本法評估，主要是：對貨幣資金及流通性強的資產，按
經核實后的賬面價值確定評估值；對應收類債權資產，以核對無誤賬面
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值為基礎，根據實際收回的可能性確定評估值。
2．各項流動資產的評估
?。?） 貨幣資金
貨幣資金賬面值為 2,338,445.26 元，其中現金 8,854.64 元，銀行
存款 2,329,590.62 元。
庫存現金存放于公司財務部。評估人員對現金進行全面的實地盤點，
根據盤點金額情況和基準日期至盤點日期的賬務記錄情況倒推評估基
準日的金額，全部與賬面記錄的金額相符。以盤點核實后賬面值確定評
估值。現金評估值 8,854.64 元。
銀行存款均為人民幣存款，對所有銀行存款賬戶進行了函證，以證
明銀行存款的真實存在，同時檢查有無未入賬的銀行借款，檢查“銀行
存款余額調節表”中未達賬的真實性，以及評估基準日后的進賬情況。
以清查核實后賬面值確認為評估值。
銀行存款評估值 2,329,590.62 元。
貨幣資金評估值 2,338,445.26 元。
?。?） 應收賬款
應收賬款賬面余額 2,436,631.86 元，壞賬準備 12,183.16 元，賬面
價值 2,424,448.70 元，主要為應收的各企業的運費和倉儲費。
評估人員在對應收款項核實無誤的基礎上，借助于歷史資料和現在
調查了解的情況，具體分析數額、欠款時間和原因、款項回收情況、欠
款人資金、信用、經營管理現狀等。根據債務人的財務狀況及歷史還款
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情況，及合同履行的情況，由企業業務人員、管理人員及評估人員分析
后判定的風險損失數量確定。
應收賬款采用賬齡分析的方法估計評估風險損失，對發生時間在 1
年以內的，評估風險損失的可能性為 0.5%；發生時間 1 到 2 年（含 2
年）的評估風險損失的可能性為 10%；發生時間 2 到 3 年（含 3 年）的
評估風險損失的可能性為 20%；發生時間 3 到 4 年（含 4 年）的評估風
險損失的可能性為 50%；發生時間 4 到 5 年（含 4 年）的評估風險損失
的可能性為 70%；發生時間 5 年以上的評估風險損失為 100%。
按以上標準，確定評估風險損失 12,183.16 元，以應收賬款合計減
去評估風險損失后的金額確定評估值。壞賬準備按評估有關規定評估為
0.00 元。
應收賬款評估值為 2,424,448.70 元。
（3） 預付賬款
預付賬款賬面價值為 3,489,806.10 元，主要為預付房租、設備款和
空調維護費等。對預付賬款，評估人員核實了賬簿記錄、檢查了原始憑
證、采購合同等相關資料，核實交易事項的真實性、賬齡、業務內容和
金額等，未發現供貨單位有破產、撤銷或不能按合同規定按時提供貨物
等情況，故以核實后賬面值作為評估值。
預付賬款評估值為 3,489,806.10 元。
?。?） 其他應收款
其他應收款賬面余額 764,066.83 元，壞賬準備 148,915.22 元，賬
面凈額 615,151.61 元。主要為燃氣費、履約保證金和押金等。
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評估人員在對其他應收款核實無誤的基礎上，借助于歷史資料和現
在調查了解的情況，具體分析數額、欠款時間和原因、款項回收情況、
欠款人資金、信用、經營管理現狀等。采用個別認定和賬齡分析的方法
估計評估風險損失。對關聯方的往來款項及內部職工備用金借款，評估
風險損失的可能性為 0；對外部單位發生時間在 1 年以內的，評估風險
損失的可能性為 0.5%；發生時間 1 到 2 年（含 2 年）的評估風險損失
的可能性為 10%；發生時間 2 到 3 年（含 3 年）的評估風險損失的可能
性為 20%；發生時間 3 到 4 年（含 4 年）的評估風險損失的可能性為
50%；發生時間 4 到 5 年（含 4 年）的評估風險損失的可能性為 70%；
發生時間 5 年以上的評估風險損失為 100%。
按以上標準，確定評估風險損失 148,915.22 元，以其他應收款合
計減去評估風險損失后的金額確定評估值。壞賬準備按評估有關規定評
估為 0.00 元
其他應收款評估值 615,151.61 元。
（5） 其他流動資產
其他流動資產賬面 1,393,664.61 元，主要為期末留抵稅額。評估人
員核對明細賬與總賬、報表余額相符，核對企業稅額計算的合理性等。
按核實后的賬面值確認其他流動資產評估值。
其他流動資產評估值為 1,393,664.61 元。
二、長期股權投資評估技術說明
1.長期股權概況.
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長期股權投資的賬面值 80,000,000.00 元，共 2 項投資。具體明細如
下表：
表4-1 長期投資情況表
投資 持股
被投資單位名稱 賬面價值
日期 比例%
溫州英特醫藥倉儲有限公司 2013/6/5 54.55 30,000,000.00
金華英特醫藥物流有限公司 2014/12/10 80 50,000,000.00
合計 80,000,000.00
各長投單位基本情況如下：
(1)溫州英特藥倉儲有限公司
名 稱：溫州英特藥倉儲有限公司
類 型：有限責任公司
住 所：溫州經濟技術開發區濱海園區明珠路管委會辦公樓 5108
室
法定代表人： 吳華慶
營業執照注冊號：330305000025752
注冊資本：5000 萬元
成立日期：2012 年 4 月 26 日
公司辦公地址：溫州經濟技術開發區濱海園區明珠路管委會辦公樓
5108 室
經營范圍：許可經營項目：無。一般經營項目：藥品倉儲服務（不
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含危險化學品）。（上述經營范圍不含國家法律法規規定禁止、限制和許
可經營的項目。）
溫州英特醫藥倉儲有限公司是由浙江英特藥業有限責任公司于
2012 年 4 月出資 2500 萬元設立的。
2013 年 6 月 18 日，浙江英特物流有限公司對溫州英特醫藥倉儲有
限公司增資 3000 萬元。增資后注冊資本更為 5500 萬元，股東為浙江英
特藥業有限責任公司（持股 45.45%）和浙江英特物流有限公司（持股
54.55%）。
截至評估基準日，溫州英特藥倉儲有限公司實收資本為 5500 萬元
人民幣，股東名稱、出資額和出資比例如下：
表4-2 股東名稱、出資額和出資比例
序號 股東名稱 出資額（萬元） 出資比例%
1 浙江英特藥業有限責任公司 2,500.00 45.45%
2 浙江英特物流有限公司 3,000.00 54.55%
合 計 5,500.00 100%
溫州英特藥倉儲有限公司資產總額為 5,606.77 萬元，負債總額
13.20 萬元，所有者權益 5,593.57 萬元。
?。?）金華英特醫藥物流有限公司
名 稱：金華英特醫藥物流有限公司
類 型：有限責任公司
住 所：浙江省蘭溪市上華街道沈村
法定代表人： 吳華慶
營業執照注冊號：330702000067356
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注冊資本：5000 萬元
成立日期：2011 年 11 月 22 日
公司辦公地址：浙江省蘭溪市上華街道沈村
經營范圍：藥品裝卸搬運、倉儲服務，藥品物流方案設計 ，國內
貨運代理、貨運信息咨詢服務，市場營銷策劃。（依法須經批準的項目，
經相關部門批準后方可開展經營活動）
金華英特醫藥物流有限公司是由浙江英特藥業有限責任公司于
2013 年 3 月出資 1000 萬元設立的。2014 年 12 月浙江英特物流有限公
司對金華英特醫藥物流有限公司增資 4000 萬元，增資后金華英特醫藥
物流有限公司注冊資本為 5000 萬元。股東為浙江英特藥業有限責任公
司（持股 20%）以及浙江英特物流有限公司（持股 80%）。
截至評估基準日，金華英特醫藥物流有限公司實收資本為 5000 萬
元人民幣，股東名稱、出資額和出資比例如下：
表4-3 股東名稱、出資額和出資比例
序號 股東名稱 出資額（萬元） 出資比例%
1 浙江英特藥業有限責任公司 1,000.00 20%
2 浙江英特物流有限公司 4,000.00 80%
合 計 5,000.00 100%
金華英特醫藥物流有限公司資產總額為 6,057.92 萬元，負債總額
0.02 萬元，所有者權益 6,057.90 萬元。
評估人員根據企業申報的長期股權投資評估明細表，查閱了投資單
位章程、協議、經營范圍和經營情況、投資日期、原始投資額和股權比
例等書面資料。
2.評估方法
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長期股權投資是具有控制關系和非控制關系的長期股權投資，對被
投資單位采用資產基礎法和收益法進行整體評估，對于控股的長期股權
投資以對被投資單位進行整體評估后的股東全部權益乘以持股比例作
為評估值，對于非控股的長期股權投資按照被投資企業基準日的所有者
權益乘以股權比例確定長期投資的評估值。
本次評估對上述兩家長投企業進行了整體評估，評估值以被投單位
經評估后的所有者權益乘以英特物流的持股比例確認。
在確定長期股權投資評估值時，評估師沒有考慮控股權和少數股權
等因素產生的溢價和折價。
3．評估結果
經上述評估，長期股權投資的評估值為 80,902,454.76 元，增值
902,454.76 元，增值率 1.13 %。
三、固定資產評估技術說明
(一)房屋建筑物評估技術說明
1、 評估范圍
納入評估范圍的房屋建筑物為浙江英特物流有限公司的全部建筑
物類資產，該資產于評估基準日的賬面值如下：
表4-4 房屋建筑物類資產情況表
編 賬面價值
科目名稱
號
原值 凈值
房屋建筑物類合計 89,070,136.08 70,718,995.71
4-6-1 固定資產-房屋建筑物 83,989,092.10 68,950,269.61
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4-6-2 固定資產-構筑物及其他輔助設施 2,730,952.60 903,940.13
4-6-3 固定資產-管道及溝槽 2,350,091.38 864,785.97
納入評估范圍的房屋建（構）筑物包括房屋、構筑物、管道溝槽共
14 項，其中房屋建筑物 8 項、構筑物 3 項、管道溝槽 3 項。
2、 主要房屋建（構）筑物概況
?。?）主要房屋建筑物分布狀況
浙江英特物流有限公司評估范圍內的房屋建筑物均坐落在杭州市
拱墅區康橋鎮康樂路 7 號。房屋建筑物均辦理了房屋所有權證、土地使
用權證，土地使用權手續完整，土地使用權證編號杭拱國用（2012）第
100029 號，證載權利人浙江英特物流有限公司。
該公司現有房屋建筑物 8 項，建筑面積 47,230.15 平方米，分別為
2008-2013 年建成投產。
構筑物、管道溝槽共 6 項主要為廠區配套的道路、圍墻、室外給水、
排水管網等。
?。?）主要房屋建(構)筑物結構
該公司的房屋建筑物建筑結構大體上分為框架結構和磚混結構。
①框架結構
框架結構的基礎為預制混凝土管樁和現澆鋼筋混凝土獨立樁承臺
基礎，上部為現制鋼筋砼框架柱、梁、板，形成整個房屋的框架骨架，
圍護墻體一般為 240mm 厚磚或空心磚墻。屋面一般有保溫層或防水材
料防水層。
?、诖u混結構
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磚混結構的基礎為條形基礎，磚承重墻，外墻厚 240mm，內墻厚
240mm，墻內設有構造柱。現澆樓板、屋面板，屋面有保溫層、防水材
料防水層。
?。?）裝修狀況
該公司辦公用建筑物外墻大多數為抹灰刷涂料、樓地面貼地磚、花
崗巖等，門窗大部分采用木門、鋁合金門、塑鋼窗。廠房大部分為電動
卷簾門、電動提升門，地面為金屬骨料耐磨混凝土。中央空調、電梯、
消防、電子監控、水、電、通訊等配套設施齊全。
?。?）室外配套工程
廠區室外配套工程，主要為道路、圍墻、室外給、排水等。
3、 審查、現場勘察和市場調查
（1）資料審查
?、僭u估申報表的審查
房屋建筑物清查申報表：建筑面積以房產證證載面積為依據。構筑
物及其附屬設施申報表：這部分內容主要是規格尺寸填寫不全，已另列
操作表重新作了補填。
②權證審查
本次評估范圍內建筑物均辦理了房屋所有權證，申報的建筑面積與
房產證證載面積一致。
本次評估范圍內的所有建筑物均未設定抵押、擔保等他項權利。
（2）現場勘察
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在評估時對現場作了全面的勘察，一方面是為了核實委估項目賬面
是否與實際相符，核對建筑面積和結構類型等，另一方面是查看建筑基
礎和結構的現時狀況，查看其承載力的穩定性和牢固性等。經現場勘察，
認為委估的房屋建筑均可持續使用。室外配套設施較為完善，使用功能
正常。
?。?）市場調查
市場調查主要是搜集與房屋評估的有關資料，其中包括浙江省建筑
工程預算定額及其配套的取費標準，及目前執行的前期及其它費用標準
以及浙江省杭州市的建筑單方造價資料等，在被評估單位有關人員的配
合下，經過我們的努力，完成了上述資料的搜集工作，這將使我們的評
估有了可靠、準確的依據，以確保評估值的準確性。
4、 評估程序
（1）由被評估企業將需要參加評估的建（構）筑物及其附屬設施
等項目按評估要求填寫評估申報表。
?。?）由被評估企業提供工程建設的預、決算資料及 2014 年 12 月
材料信息價格，施工圖及竣工圖。
?。?）評估人員首先對被評估企業提供的評估申報表進行檢查，凡
不符合填寫要求的請被評估企業有關人員補齊填全。
評估人員按被評估企業提供的符合要求的評估申報表由相關人員
陪同進行現場實地查勘。評估人員在現場對房屋建筑的結構形式、層高、
層數、跨度、材質、內外裝修、施工質量、使用維修情況進行逐項詳細
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的記錄，并向有關人員深入了解房屋建筑的基礎情況。
?。?）根據以上收集到的資料及數據進行工程造價的計算及費率、
成新率的測定，最后計算出重置全價及評估值。
?。?）撰寫評估技術說明。
5、 評估方法
基于本次評估之特定目的，結合各待評建筑物的特點，本次評估按
照房屋建筑物不同用途、結構特點和使用性質采用重置成本法進行評估。
重置成本法：
對主要自建建筑物的評估，是根據建筑工程預、結算資料按建筑物
工程量，以現行定額標準、建設規費、貸款利率計算出建筑物的重置全
價，并按建筑物的使用年限和對建筑物現場勘察的情況綜合確定成新率，
進而計算建筑物評估凈值。
建筑物評估值=重置全價×成新率
其他自建建筑物是在實地勘察的基礎上，以類比的方法，綜合考慮
各項評估要素，確定重置單價并計算評估凈值。
?、僦刂萌珒r
重值全價由建安造價、前期及其他費用、資金成本三部分組成。
A、建安造價的確定
建筑安裝工程造價包括土建工程、給排水、電氣工程的總價，建安
工程造價采用預(決)算調整法進行計算，評估人員依據《浙江省建筑工
程預算定額》(2010 版)、《浙江省安裝工程預算定額》(2010 版)、《浙江
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省建筑工程施工費用定額》(2010 版)、《杭州市造價信息》(2014 第 12
期)，計算工程建安造價。
B、前期及其他費用的確定
前期及其他費用，包括當地地方政府規定收取的建設費用及建設單
位為建設工程而投入的除建筑造價外的其它費用兩個部分。包括的內容
及取費標準見下表：
表4-5 工程建設前期及其它費用表
序 取費 費
費用名稱 取費依據
號 基數 率
1 造價× 0.4 計投資[1999]1283 號、浙價服〔2013〕252
可行性研究費
費率 0% 號
2 造價× 1.0
建設單位管理費 財建[2002]394 號
費率 1%
3 造價× 0.2
招標代理費 計價格[2002]1980 號、發改價格[2011]534 號
費率 1%
4 造價× 0.0 計價格[2002]125 號、發改價格[2011]534 號;浙價
環境影響評價費
費率 8% 服〔2013〕85 號
5 造價× 3.8
勘察設計費 計價格[2002]10 號、計辦價格[2002]1153 號
費率 0%
6 造價× 2.2 發改價格[2007]670 號、浙價服〔2007〕126
工程監理費
費率 0% 號
7 新型墻體材料專項 建筑 10.
浙財綜字〔2008〕1 號
基金 面積 00
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8 建筑 1.5
散裝水泥專項資金 浙財綜〔2010〕59 號
面積 0
9 建筑 1.6
白蟻防治費 浙財綜字〔2002〕85 號
面積 0
1 施工圖設計文件審查 建筑 1.0
浙價服〔2007〕147 號
0 費 面積 0
C、資金成本的確定
資金成本系在建設期內為工程建設所投入資金的貸款利息，其采用
的利率按基準日中國人民銀行規定標準計算，工期按建設正常情況周期
計算，并按均勻投入考慮：
資金成本=(工程建安造價+前期及其它費用)×合理工期×貸款利息
×50%
表4-6 貸款利率表
項目 年利率%
一、短期貸款
六個月以內(含六個月) 5.6
六個月至一年(含一年) 5.6
二、中長期貸款
一至三年(含三年) 6.0
三至五年(含五年) 6.0
五年以上 6.15
成新率
本次評估房屋建筑物成新率的確定，根據建(構)筑物的基礎、承重
結構(梁、板、柱)、墻體、樓地面、屋面、門窗、內外墻粉刷、天棚、
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水衛、電照等各部分的實際使用狀況，確定尚可使用年限，從而綜合評
定建筑物的成新率。
計算公式：
綜合成新率=尚可使用年限÷(尚可使用年限+已使用年限)
評估值的確定
評估值＝重置全價×成新率
6、 評估結果及增減值原因分析
?。?）評估結果
浙江英特物流有限公司本次評估范圍內的房屋建（構）筑物賬面原
值 89,070,136.08 元，凈值 70,718,995.71 元，評估原值 91,213,100.00
元，評估凈值 81,632,468.00 元，評估原值增值 2,142,963.92 元，增值
率 2.41 %，評估凈值增值 10,913,472.29 元，增值率 15.43 %。匯總
如下：
表4-7 房屋建（構）筑物評估結果匯總表
賬面價值 評估價值 增值率%
科目名稱
原值 凈值 原值 凈值 原值 凈值
合計 89,070,136.08 70,718,995.71 91,213,100.00 81,632,468.00 2.41 15.43
房屋建筑物 83,989,092.10 68,950,269.61 86,034,200.00 77,980,151.00 2.43 13.10
構筑物 2,730,952.60 903,940.13 2,795,300.00 1,816,945.00 2.36 101.00
管道及溝槽 2,350,091.38 864,785.97 2,383,600.00 1,835,372.00 1.43 112.23
詳見“固定資產清查評估匯總表”、“房屋建筑物清查評估明細表”。
?。?）評估增減值原因分析
房屋建（構）筑物類資產評估原值增值是因為近幾年建筑工程人工
費用漲幅較快，使得建筑工程的建筑成本有所增加，致使評估原值有所
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增值；評估凈值增值的主要原因是：企業財務建筑物折舊年限短于評估
計算的經濟耐用年限，評估原值的增值也是評估凈值增值的原因之一。
7、 典型案例
案例一：廠房二 （評估明細表序號 2）
?。?）概況
浙江英特物流有限公司廠房二，框架結構 6 層（地上 5 層、地下 1
層），建筑面積 20,018.51 平方米，賬面原值 34,857,133.14 元。2013 年 3
月建成并投入使用。廠房二房屋所有權證證號杭房權證拱字第 12409057
號，土地使用權證證號杭拱國用（2012）第 100029 號，證載權利人均
為浙江英特物流有限公司。
結構特征：廠房二長 64.24m、寬 58.48m；檐口高度 30.75m ，層
高 5.5m。直徑 900mm 混凝土鉆孔灌注樁地基，樁長 30m，現澆鋼筋混
凝土獨立樁承臺基礎、框架柱、梁、樓板和屋蓋，內外墻采用 240mm
厚空心磚砌體。屋面采用卷材防水、聚氯乙烯泡沫保溫，外墻抹灰刷涂
料，內墻、天棚抹灰刷乳膠漆；廠房門為電動卷簾門、樓地面為金屬骨
料混凝土耐磨地面。
配套設施有載貨電梯、中央空調、消防報警、自動噴淋、電子監控、
給排水、照明等。
?。?）重置全價計算
1）建筑安裝工程造價
對該建筑物的評估中采用成本法進行評定估算。建安工程造價采用
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預(決)算調整法進行計算，評估人員套用《浙江省建筑工程預算定額》
(2010 版)、《浙江省安裝工程預算定額》(2010 版)、《浙江省建筑工程施
工費用定額》(2010 版)、《杭州市造價信息》(2014 第 12 期)，計算工
程建安造價。根據被評估單位所在地方政府的有關規定，計算各類建設
取費及建設單位所支付的前期費用及其它費用。該建筑物合理建設期為
2 年，貸款利率為 6.0%，建設資金按均勻投入計算資金成本。具體計算
過程詳見下表：
表4-8 建筑工程造價匯總表
金額單位：人民幣元
序
項目名稱 造價 備注
號
31,426,705.6
1 土建工程
2
2 安裝工程 3,194,495.99
建安造價合計 34,621,201.61
表4-9 建筑工程費計算表
金額單位：人民幣元
序 費
費用項目 計算方法 金額
號 率
一 預算定額分部分項工程費 26,483,880.73
1 其中 人工費+機械費 ∑（定額人工費+定額機械費） 6,413,409.68
二 施工組織措施費 2+3+4+5+6+7 736,131.16
2 安全文明施工費 10.27% 658,528.91
3 夜間施工增加費 0.04% 2,565.36
其中 1×費率
4 工程定位復測費 0.04% 2,565.36
5 冬雨季施工增加費 0.20% 12,826.82
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已完工程及設備保護
6 0.05% 3,206.70
費
7 二次搬運費 0.88% 56,438.01
三 企業管理費 27% 1,750,860.84
1×費率
四 利潤 10% 641,340.97
五 規費 8+9+10 729,180.26
8 排污費、社保費、公積金 1×費率 10.40% 666,994.61
9 民工工傷保險費 （一+二+三+四）×費率 0.11% 32,573.44
10 危險作業意外傷害保險費 （一+二+三+四）×費率 0.10% 29,612.21
六 稅金 （一+二+三+四+五）×費率 3.58% 1,085,311.66
土建、裝飾工程造價 （一+二+三+四+五+六） 31,426,705.62
表4-10 安裝工程費計算表
金額單位：人民幣元
序 費
費用項目 計算方法 金額
號 率
2,801,4
預算定額分部分項工程費
一 95.67
其 373,82
人工費 ∑（定額人工費）
1 中 6.18
65,247.
施工組織措施費 2+3+4+5+6+7
二 62
16 61,771.
安全文明施工費
2 .52% 04
其
3 夜間施工增加費 1×費率 0.04%
中 149.53
4 工程定位復測費 0.04% 149.53
5 冬雨季施工增加費 0.24% 897.18
6 已完工程及設備保護費 0.13% 485.97
7 二次搬運費 0.48% 1,794.37
三 企業管理費 33% 121,493.51
1×費率
四 利潤 12% 44,859.14
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五 規費 （8+9+10） 51,079.11
8 排污費、社保費、公積金 1×費率 11.96% 44,709.61
9 民工工傷保險費 （一+二+三+四）×費率 0.11% 3,336.41
10 危險作業意外傷害保險費 （一+二+三+四）×費率 0.10% 3,033.10
六 稅金 （一+二+三+四+五）×費率 3.58% 110,320.94
安裝工程造價 （一+二+三+四+五+六） 3,194,495.99
該工程建安造價=34,621,201.61 元
2）前期費用及其它費用
工程前期及其它費用有建設單位管理費、勘察設計費、工程監理費
等，計算過程見下表：
表4-11 前期費用及其它費用
金額單位：人民幣元
序 取費基 費
費用名稱 小計 備注
號 數 率
造價× 0.4
1 可行性研究費
費率 0% 138,484.81
2 建設單位管理費 造價×費率 1.01%
349,674.14
3 招標代理費 造價×費率 0.21%
72,704.52
4 環境影響評價費 造價×費率 0.08%
27,004.54
5 勘察設計費 造價×費率 3.80%
1,315,605.66
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6 工程監理費 造價×費率 2.20%
761,666.44
7 新型墻體材料專項基金 建筑面積 10.00
200,185.10
8 散裝水泥專項資金 建筑面積 1.50
30,027.77
9 白蟻防治費 建筑面積 1.60
32,029.62
10 施工圖設計文件審查費 建筑面積 1.00
20,018.51
合計 2,947,401.11
3）資金成本
資金成本率為 6.0%，合理施工工期按照 2 年進行估算。
資金成本=(建安造價+前期及其它費用)×貸款利率×建設工期÷2
= (34,621,201.61＋2,947,401.11) ×6.0%×2÷2
= 2,254,116.16 元
4）重置全價=建安造價＋前期及其它費用＋資金成本
=34,621,201.61＋2,947,401.11＋2,254,116.16
= 39,822,700.00 元（取整）
?。?）成新率的確定
該建筑物為框架結構，2013 年 3 月建成，已使用 1.84 年。
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經實地勘察
結構部分：地基基礎承載力強，梁、板、柱及墻堅固；墻體節點堅
固嚴實；屋面不滲漏保溫隔熱層完好；地面平整堅固完好。
裝飾部分：門窗基本完整，開關靈活；外墻裝飾完整密實，內墻基
本完整無損；頂棚基本完整堅固無損。
設備部分：水衛管道基本暢通，個別輕微滲漏；電器線路裝置齊全
基本完好；總體使用情況良好。
根據上述綜合情況，確定該建筑物尚可使用 48 年，則該建筑物成
新率計算如下：
成新率=尚可使用年限÷（尚可使用年限+已使用年限）
=48÷（48+1.84）
=96%
?。?）評估值的確定
評估值=重置全價×成新率
= 39,822,700.00×96%
= 38,229,792.00 元
案例二：廠區道路 (評估明細表 4-6-2 序號 3)
(1)概況：
廠區道路于2008年1月建成投入使用，面積8,130.00平方米；瀝青混
凝土結構，挖路槽67cm厚、塘渣（碎石）墊層25cm厚，水泥穩定土基
層25cm厚、瀝青混凝土面層由上至下分別為3cm厚細粒式瀝青混凝土、
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4cm厚中粒式瀝青混凝土、5cm厚粗粒式瀝青混凝土構成，有路邊石，
配有排水溝。
(2) 重置全價
對該建筑物的評估采用重置成本法進行評定估算。
重值全價=建筑安裝工程造價+前期及其他費用+資金成本
1) 建筑安裝工程造價
建安工程造價采用預(決)算調整法進行計算，套用《浙江省建筑工
程預算定額》(2010 版)、《浙江省安裝工程預算定額》(2010 版)、《浙江
省建筑工程施工費用定額》(2010 版)、《杭州市造價信息》(2014 第 12
期)，計算工程建安造價。根據被評估單位所在地方政府的有關規定，
計算各類建設取費及建設單位所支付的前期費用及其它費用。該建筑物
合理建設期為 2 年，貸款利率為 6.0%，建設資金按均勻投入計算資金
成本。具體計算過程詳見下表：
表4-12 土建工程造價取費計算表
金額單位：元
序 費
號 費用項目 計算方法 率 金額
2,049,4
一 預算定額分部分項工程費 40.16
其 220,78
1 中 人工費+機械費 ∑（定額人工費+定額機械費） 5.12
25,341.
二 施工組織措施費 2+3+4+5+6+7 72
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10 22,670.
2 安全文明施工費 .27% 22
其
3 1×費率
中 夜間施工增加費 0.04% 88.31
4 工程定位復測費 0.04% 88.31
5 冬雨季施工增加費 0.20% 441.57
6 已完工程及設備保護費 0.05% 110.39
7 二次搬運費 0.88% 1,942.91
三 企業管理費 27% 60,274.34
1×費率
四 利潤 10% 22,078.51
五 規費 8+9+10 27,491.64
8 排污費、社保費、公積金 1×費率 10.40% 22,961.65
9 民工工傷保險費 （一+二+三+四）×費率 0.11% 2,372.85
10 危險作業意外傷害保險費 （一+二+三+四）×費率 0.10% 2,157.13
?。ㄒ?二+三+四+五）×費
六 稅金 率 3.58% 78,144.08
土建、裝飾工程造價 （一+二+三+四+五+六） 2,262,770.44
2)前期及其他費用
前期及其他費用套用當地及國家物價局、國家計委、建設部有關規
定，計算各類建設取費及建設單位所支付的前期費用及其它費用，匯總
如下表。
表4-13 前期工程及其它費用表
金額單位：元
序 費
費用名稱 取費基數 小計 備注
號 率
造價×費 0.40
1 可行性研究費
率 % 9,051.08
2 建設單位管理費 造價×費率 1.01%
22,853.98
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3 招標代理費 造價×費率 0.21%
4,751.82
4 環境影響評價費 造價×費率 0.08%
1,764.96
5 勘察設計費 造價×費率 3.80%
85,985.28
6 工程監理費 造價×費率 2.20%
49,780.95
合計 174,188.07
3)資金成本
根據實際情況該單位整體項目建成至投產的合理建設期為 2 年，按
1~3 年期固定資產貸款利率為 6.0%，建設資金按均勻投入原則計算資金
成本。
資金成本＝(建筑工程造價+前期及其它費用)×合理工期×貸款利息
÷2
＝(2,262,770.44+174,188.07)×2×6.0%÷2
?。?46,217.51 (元)
4)重置全價
重置全價＝建筑工程造價＋前期及其他費用＋資金成本
?。?,262,770.44+174,188.07+146,217.51
?。?,583,200.00元(取整)
(3)成新率
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該構筑物道路廣場于 2008 年 1 月建成投入使用，截至評估基準日，
已使用 6.92 年。經實地勘察：道路主體結構完好，路面平整沒有破損，
目前使用正常，確定其尚可使用為 13 年。
成新率＝尚可使用年限÷(尚可使用年限+已使用年限)
?。?3÷(13+6.92)
＝65%(取整)
(4)評估值的確定
評估值=重置全價×成新率
= 2,583,200.00×65%
= 1,679,080.00 (元)
(二)設備類評估技術說明
1．評估范圍
納入本次評估范圍的設備類資產為浙江英特物流有限公司截止評
估基準日 2014 年 12 月 31 日申報的全部機器設備、車輛和電子設備，
評估基準日的賬面值情況如下：
表4-14 設備類資產情況表
賬面值
名稱
原值 凈值
機械設備 49,334,708.75 30,184,056.50
車輛 8,230,473.28 5,826,110.76
電子設備 5,301,807.25 2,901,124.62
62,866,989.28 38,911,291.88
2．設備概況
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浙江英特物流有限公司的設備主要為機器設備、電子設備和車輛，
機器設備 540 項，電子設備 827 項，車輛 46 項。至評估基準日絕大部
分設備維護、保養、使用正常，有少部分設備超出經濟使用年限但仍在
使用。
3．評估過程
（1）清查核實
1）為保證評估結果的準確性，根據企業設備資產的構成特點，
指導該公司根據實際情況填寫資產清查評估明細表，并以此作為評估的
基礎。
2）針對資產清查評估明細表中不同的設備資產性質及特點，采
取不同的清查核實方法進行現場勘察。做到不重不漏，并對設備的實際
運行狀況進行認真觀察和記錄。
設備評估人員對重點設備，大型設備采取查閱設備運行記錄，技術
檔案，了解設備的運行狀況；向現場操作，維護人員了解設備的運行檢
修情況，更換的主要部件及現階段設備所能達到的主要技術指標情況；
向企業設備管理人員了解設備的日常管理情況及管理制度的落實情況，
從而比較充分地了解設備的歷史變更及運行情況；以全面盤點的方式對
實物進行清查核實。
3）根據現場實地勘察結果，進一步完善清查評估明細表，要求做
到“表”，“實”相符。
4）關注本次評估范圍內重點設備，如：查閱重大設備的購置合同，
購貨憑證等。
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（2）評定估算
根據評估目的確定價值類型，選擇評估方法，開展市場詢價工作，
進行評定估算。
?。?）評估匯總
對設備類資產評估的初步結果進行分析匯總，對評估結果進行必要
的調整，修改和完善。
?。?）撰寫評估技術說明
按資產評估準則的相關規定，編制“設備評估技術說明”。
4．評估方法
根據本次評估目的，按照持續使用原則，以市場價格為依據，結合
委估設備的特點和收集資料情況，主要采用重置成本法進行評估。
評估值=重置全價×成新率
（1）重置全價的確定
1）機器設備重置全價的確定
重置全價=設備購置價（不含稅）+運雜費（不含稅）+安裝調試費
+其他費用+資金成本
?、?購置價
主要通過向設備生產廠家或銷售公司詢價或參照《2014 機電產品報
價手冊》等價格資料，以及參考近期同類設備的合同價格確定。對少數
未能查詢到購置價的設備，采用同年代、同類別設備的價格變動率推算
確定購置價。
根據2009年1月1日起實施的《中華人民共和國增值稅暫行條例》(中
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華人民共和國國務院令第538號)、《中華人民共和國增值稅暫行條例實
施細則》(財政部國家稅務總局令第50號)及《財政部、國家稅務總局關
于全國實施增值稅轉型改革若干問題的通知》(財稅[2008]170號)的相關
規定，自2009年1月1日起，增值稅一般納稅人購進(包括接受捐贈、實
物投資)或者自制(包括改擴建、安裝)固定資產發生的進項稅額(簡稱固
定資產進項稅額)，可憑增值稅專用發票、海關進口增值稅專用繳款書
和運輸費用結算單據(統稱增值稅扣稅憑證)從銷項稅額中抵扣。
② 運雜費
以不含稅購置價為基礎，根據生產廠家與設備所在地間發生的裝卸、
運輸、保管、保險及其他相關費用，按不同運雜費率計取，同時，國家
稅務總局《關于將鐵路運輸和郵政業納入營業稅改征增值稅試點的通知》
（財稅[2013]106號）文件規定抵扣率扣減應抵扣的增值稅。購置價格中
包含運輸費用的不再計取運雜費。
運雜費（不含稅）=含稅運雜費/1.11
?、?安裝調試費
根據被評估設備輔助材料消耗、安裝基礎情況、安裝的難易程度，
參照《資產評估常用數據與參數手冊》相關設備安裝費率予以測算確認。
對小型、無須安裝的設備，不考慮安裝工程費。
?、?工程建設其他費
根據設備的特點，以含稅設備購置價為基礎，按不同費率計取。共
包括：建設單位管理費、勘察設計費、工程監理費、招標代理服務費、
環境評價費、可行性研究費等。
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表4-15 工程建設其他費率表
序 計費 費
費用 取費依據
號 基礎 率
可行性研 造價× 0. 計投資[1999]1283 號、浙價服〔2013〕252
1
究費 費率 48% 號
建設單位 造價× 1.
2 財建[2002]394 號
管理費 費率 11%
招標代理 造價× 0. 計價格[2002]1980 號、發改價格[2011]534
3
費 費率 29% 號
環境影響 造價× 0. 計價格[2002]125 號、發改價格[2011]534
4
評價費 費率 10% 號
勘察設計 造價× 4. 計價格[2002]10 號、計辦價格[2002]1153
5
費 費率 00% 號
工程監理 造價× 2. 發改價格[2007]670 號、浙價服〔2007〕
6
費 費率 40% 126 號
小 8.
計 38%
?、?資金成本
資金成本為評估對象在合理建設工期（按整體工程考慮）內占用資
金的籌資成本，計算公式如下：
資金成本＝（設備購置費＋運雜費＋安裝工程費+其他費用）×合理
建設工期×貸款利率×1/2
貸款利率按照評估基準日執行的利率確定，資金在建設期內按均勻
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投入考慮。
2）運輸車輛重置全價的確定
根據當地汽車市場銷售信息等近期車輛市場價格資料，確定運輸車
輛的現行含稅購價，在此基礎上根據《中華人民共和國車輛購置稅暫行
條例》規定計入車輛購置稅、新車上戶牌照手續費等，同時根據財政部、
國家稅務總局《關于將鐵路運輸和郵政業納入營業稅改征增值稅試點的
通知》（財稅[2013]106 號）文件規定，在基準日 2014 年 1 月 1 日以后
購置車輛增值稅可以抵扣政策，即：
確定其重置全價，計算公式如下：
重置全價=現行不含稅購價+車輛購置稅+新車上戶手續費
3）電子設備重置全價的確定
根據當地市場信息及《中關村在線》，《太平洋電腦網》等近期市
場價格資料，確定評估基準日的電子設備價格，一般生產廠家或代理商
提供免費運輸及安裝調試，確定其重置全價：
重置全價=購置價（不含稅）
另：部分電子設備采用市場法進行評估。
?。?）綜合成新率的確定
1）機器設備綜合成新率
對機器設備的成新率，參照設備的經濟壽命年限，并通過現場勘察
設備現狀及查閱有關設備運行，修理及設備管理檔案資料，對設備各組
成部分進行勘察，綜合判斷該設備其尚可使用年限，在此基礎上計算成
新率 N，即：
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N＝尚可使用年限/（實際已使用年限＋尚可使用年限）×100%
2）車輛綜合成新率
根據商務部、發改委、公安部、環境保護部令 2012 年第 12 號《機
動車強制報廢標準規定》的有關規定，車輛按以下方法確定成新率后取
其較小者為最終成新率，即：
使用年限成新率＝（1－已使用年限／規定使用年限或經濟使用年
限）×100%
行駛里程成新率＝（1－已行駛里程／規定行駛里程）×100%
成新率＝Min（使用年限成新率，行駛里程成新率）
同時對待估車輛進行必要的勘察鑒定，若勘察鑒定結果與按上述方
法確定的成新率相差較大，則進行適當的調整，若兩者結果相當，則不
進行調整。即：
成新率＝Min（使用年限成新率，行駛里程成新率）+a
3）電子設備成新率
采用尚可使用年限法或年限法確定其成新率。
成新率=（1-已使用年限÷經濟壽命年限）×100%
或成新率=[尚可使用年限÷（已使用年限+尚可使用年限）]×100%
另：直接按二手市場價評估的電子設備，不再計算成新率。
（3）評估值的確定
評估值=重置全價×成新率
5、評估結果
納入本次評估范圍的設備類資產評估結果詳見下表：
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表4-16 設備類資產評估結果匯總表
賬面值 評估值 增減率
名稱
原值 凈值 原值 凈值 原值 凈值
機械設備 49,334,708.75 30,184,056.50 49,322,950.00 34,182,835.00 -0.02 13.25
車輛 8,230,473.28 5,826,110.76 7,628,800.00 5,624,491.00 -7.31 -3.46
電子設備 5,301,807.25 2,901,124.62 4,674,610.00 2,698,759.00 -11.83 -6.98
合計 62,866,989.28 38,911,291.88 61,626,360.00 42,506,085.00 -1.97 9.24
6、評估結果增減值原因分析
?。?）機器設備評估原值減值的主要原因是物價下降所致，評估凈
值增值的主要原因是評估所用的經濟壽命年限高于企業提折舊的年限
所致。
?。?）車輛評估原值凈值減值主要是因為車輛現市場價格低于企業
的原購置價格所致。
?。?）電子設備評估原值凈值減值原因是辦公用電腦、復印機、傳
真機等電子產品由于技術進步、市場價格下降導致評估減值。
7．典型案例
案例一：發電機組（機器設備清查評估明細表：90）
?。?）設備概述
設備名稱：靜音柴油發電機組
資產編號：13-04-000223
規格：康明斯 KTA19-G4-YTW
設備供應商：江蘇英泰機電有限公司
購置日期 2011 年 12 月 31 日
啟用日期：2011 年 31 日
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賬面原值：413,000.00 元
賬面凈值：295,295.12 元
（2）設備概況
康明斯發電機品質優良、低燃油消耗、噪聲低、輸出功率大，性能
可靠，其可靠的穩定性、經濟性、動力性、耐久性和環境安全性受到國
內外用戶的歡迎，控制屏選用原裝進口柴油發電機組專用多功能智能數
字式控制模塊，中英文操作界面，具有自動、手動控制功能、保護功能
和各種參數顯示，可實現手動控制、自啟動控制、全自動化及自動化并
車功能。
主要技術參數：
YTW 發電機 啟動電機
40KW 一下 0.7Pn
50, 64 75KW 30KW
90 , 120KW 55KW
150 200 250KW 75KW
320KW 350KW 400KW 110KW
?。?）重置全價的確定
重置全價由設備購置費（不含稅）、基礎費、安裝調試費、其他費
用和資金成本五個部分構成。
表4-17 煎藥機重置全價計算表
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計
代 計算結
項目 費費 計算公式
碼 果
率
設備購置費（含 425,200.
A
稅） 00
設備購置費不 363,418.
B A/1.17
含稅 8
C 基礎費 在建筑物考慮 0.00
D 安裝調試費 0% A×費率 0.00
E 前期及其他費用 8.38% （A+C+D）×費率 35,631.76
F 建設工期
G 資金成本 6% （A+C+D+E）×貸款利率×建設周期×1/2 27,649.91
重置全價 C+F+H+I+K 426,700.47
靜音柴油發電機組重置全價取整為 426,700.00 元。
有關數據的說明
1）設備購置費的確定（含稅）
根據江蘇英泰機電有限公司代理商和廠家詢價，確定該發電機組評
估購置價為 425,200.00 元/臺套（含稅）。
2）運雜費
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根據詢價廠家負責運費，所以不取運雜費。
3）安裝調試費
不需要安裝調試不考慮。
4）基礎費率
在房屋中考慮。
5）前期及其他費用的確定
根據相關規定，前期及其他費用按設備的購建成本 8.38%計??；
前期及其他費用=（設備購置費（含稅）+運雜費（含稅）+安裝調
試費+基礎費）×費率
=（425,200.00+0.00+0.00+0.00）×8.38%
= 35,631.76（元）
5）資金成本的確定
浙江英特物流有限公司項目整體工程合理建設工期按 2 年，評估基
準日同期貸款年利率 6.0%，資金均勻投入計算。
資金成本=（設備購置費（含稅）+運雜費（含稅）+安裝調試費+
基礎費+前期及其他費用）×貸款利率×建設周期×1/2
=（425,200.00+0.00+0.00+0.00+ 35,631.76）
×6.0%×2×1/2
= 27,649.91（元）
6）重置全價的確定
重置全價=（設備購置費（不含稅）+運雜費（不含稅）+安裝調試費
+基礎費+前期及其他費用+資金成本）
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=363,418.8+0.00+ 0.00+0.00+ 35,631.76+ 27,649.91
=426,700.00 元（取整）
?。?）成新率的確定
參照《資產評估取費表》選取經濟壽命年限，并通過現場勘察設備
現狀及查閱有關設備運行，修理及設備管理檔案資料，對設備各組成部
分參數進行分析，綜合判斷該設備其尚可使用年限，在此基礎上計算成
新率 N，即：
N＝尚可使用年限/（實際已使用年限＋尚可使用年限）×100%
評估人員在企業設備管理人員的陪同下對該設備的各部位進行現場
察看，該設備外貌感觀正常，機械裝置、電氣裝置、潤滑系統、安全裝
置等結構組成運行狀況正常，評估人員認為該設備尚可使用 8 年。
該設備于 2011 年 12 月 31 日投入使用，至評估基準日已使用 3 年
成新率=尚可使用年限÷（已使用年限+尚可使用年限）×100%
=8/（3+8）×100%
=73%（取整）
（5）評估值的確定
評估值=重置全價×成新率
= 426,700.00×73%
= 311,491.00（元）
該柴油發電機組評估值為 311,491.00 元。
案例二：江鈴全順牌（車輛評估明細表：32）
（1）基本概況
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車輛名稱：江鈴全順牌 JX6600D-M
型號：JX6600D-M
車輛牌號：浙 A8L876
生產廠家：江鈴汽車股份有限公司
啟用日期：2014 年 4 月 29 日
已行駛里程：48685 公里
賬面原值：177,034.17 元
賬面凈值：163,018.97 元
主要技術參數：
車輛名稱： 輕型客車 輪胎數： 4
中文品牌： 江鈴全順牌 前輪距： 1692
發動機 發動機生產企業 轉向形式： 方向盤
江鈴汽車股份有限公
JX493ZLQ4 排量(ml) 功率(kw)
司
5968×1974×2269(mm
外形尺寸： 2771 80
)
總質量： 3800(Kg) 燃料種類： 柴油(mm)
整備質量： 2405,2420(Kg) 前懸/后懸： 945/1453(mm)
掛車質量： (kg) 軸距： 3570(mm)
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額定載客： 16,17(人) 最高車速： 120(km/h)
接近角/離去
19/16(° 彈簧片數： -/3
角：
225/70R15C(8P
軸荷： 1600/2200 輪胎規格：
R)
軸數： 2 后輪距： 1700
投入運行以來已累計行駛近 48685 公里，目前該車性能較好，行駛
中各項性能參數正常，未發生過重大事故。
?。?）重置全價確定
重置全價=現行不含稅購價+車輛購置稅+新車上戶牌照手續費等
1）現行含稅購價
經查詢車輛市場信息及《中國汽車網汽車報價庫》、《易車網報價》
等近期車輛市場價格資料，該種型號汽車于評估基準日的售價為
188,800.00 元（含增值稅）。
2）車輛購置稅
購車附加稅=車輛含稅購置價/1.17×10%
=188,800.00/1.17×10%
=16,137.00（元）（取整）
3）新車上戶牌照手續費等
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根據當地新車上戶牌照手續費及其他合理費用合計 400 元。
4）重置全價=現行不含稅購價+車輛購置稅+新車上戶牌照手續費
= 188,800.00/1.17+ 16,137.00+400.00
=177,900.00（元）（取整）
?。?）車輛成新率
行駛里程成新率=（規定行駛里程-已行駛里程）/規定行駛里程×100%
=（600,000-48685）/600,000×100%
=92%
該車于 2014 年 4 月 29 日使用，已使用 0.67 年，經濟使用年限為
10 年。
使用年限成新率=（1-0.67/10）×100%
=93%（取整）
經評估人員對該車進行現場勘察結果如下：
?、俎D向及儀表裝置：方向機轉向正常、不跑偏。儀表指示靈敏準確。
?、诎l動機及底盤：發動機性能較好，啟動、加速平穩，無異音，溫
度正常。各檔變速較靈敏，無脫檔、無撞擊聲。前后橋無滲漏，車橋底
盤無變形。
?、奂铀傩阅芘c制動裝置：加速較迅速。防抱死制動裝置可靠，制動
距離符合要求，剎車軌跡左右一致。
?、軡櫥c環保：發動機燃燒充分，尾氣排放合格。潤滑油呈淡黃透
明色，較潔凈。
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⑤外觀：無刮痕，門窗整潔，大排燈、尾燈明亮無損壞。機艙裝飾
及座椅狀況一般，輪胎磨損正常。
根據車輛成新率熟低原則，該車成新率取 92%。
?。?）評估值計算
評估值=重置全價×成新率
=177,900.00×92%
= 163,668.00（元）
案例三：筆記本電腦（電子設備明細表第 614 項）
?。?） 設備概況
名稱：筆記本電腦
型號： E540
購置日期：2014 年 3 月 28 日
啟用日期：2014 年 3 月 28 日
賬面原值：3,837.61 元
賬面凈值：3,290.77 元
生產廠家：聯想集團
主要技術參數：
CPU 系列英特爾 酷睿 i5 4 代 屏幕分辨率 1366x768
CPU 型號 Intel 酷睿 i5 4200M 屏幕技術 LED 背光
CPU 主頻 2.5GHz 顯存容量 2GB
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最高睿頻 3100MHz 顯存類型 DDR3
總線規格 DMI 5 GT/s 顯存位寬 64bit
三級緩存 3MB 流處理器數量 384
核心架構 Haswell DirectX11
核心/線程數雙核心/四線程 攝像頭 720p HD 攝像頭
制程工藝 22nm 音頻系統內置音效芯片
指令集 AVX2，64bit 揚聲器內置揚聲器
功耗 37W 麥克風內置麥克風
內存容量 4GB（4GB×1） 無線網卡支持 802.11b/g/n
插槽數量 2xSO-DIMM 有線網卡 1000Mbps 以太網卡
最大內存容量 16GB 數據接口 1×USB2.0+2×USB3.0
硬盤容量 1TB 視頻接口 VGA，HDMI
硬盤描述 5400 轉 其它接口 RJ45（網絡接口）
光驅類型內置 DVD 刻錄機 讀卡器 4 合 1 讀卡器
光驅描述 Rambo 電池類型 6 芯鋰電池
觸控屏不支持觸控 長度 377mm
屏幕尺寸 15.6 英寸 寬度 250mm
顯示比例 16:9 厚度 25mm
（2）重置全價的確定
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重置全價=不含稅購置價
經市場調查及網上查詢，筆記本電腦 E540 基準日含稅價為 4,490.00
元，則重置全價為：
重置全價=含稅購置價/1.17
=4,490/1.17
=3,840.00 元（取整）
?。?）成新率的確定
采用尚可使用年限法確定其成新率。
筆記本電腦經濟使用年限為 5 年，于 2014 年 3 月 28 日購置并啟用，
截止評估基準日已使用 0.76 年，經現場勘查核實，該筆記本電腦尚可使
用 4 年，其成新率計算如下：
成新率=尚可使用年限／（實際已使用年限+尚可使用年限）100%
=4/（0.76+4）×100%
=84%
?。?）評估值的確定
評估值＝重置全價×成新率
＝4,490.00/1.17×84%
?。?,226.00 元（取整）
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三、無形資產--土地使用權評估技術說明
1．評估范圍
本次評估的無形資產--土地使用權為浙江英特物流有限公司所持有
的 1 宗國有土地使用權，為出讓性質，土地使用權總面積共計 26,386.00
平方米，評估基準日賬面原值 15,475,456.00 元，賬面凈值 12,809,950.95
元。
2．估價對象概況
本次估價對象為 1 宗國有出讓土地使用權，目前已辦理了《國有土
地使用證》，宗地名稱、證載土地使用權人、國有土地使用證編號、土
地位置、土地用途、土地面積、終止日期等主要土地登記情況如下表：
表4-18 土地登記狀況一覽表
宗 土
宗 證載土 國有土地使 宗地位 土地 終止
地編 地用
2
地名稱 地使用權人 用證編號 置 面積(m ) 日期
號 途
估 康 浙江英 杭拱國用
康樂路 工 26,386 2056/
價對 樂路 7 號 特物流有限公 （2012）第
象-1 土地 7號 業 .00 4/2
司 100029 號
3．評估程序
?。?）收集資料及準備
根據浙江英特物流有限公司提供的無形資產－土地使用權清查評
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估明細表，進行賬表核對，并核對宗土地的土地證號、證載權利人、證
載用途、坐落地點、使用權面積、終止日期等；查看土地使用權證原件、
土地使用權出讓合同等；收集土地估價所需的其他資料等。
?。?）實地查勘
根據賬表相符的申報表進行現場查勘。對評估對象，進行詳盡的現
場勘查，主要包括待估宗地現狀開發和利用情況、周邊配套設施情況等
進行了了解和記錄。
（3）評估作價及報告
在實施了上述調查和勘察的基礎上，根據待估宗地的具體情況，采
用市場比較法和成本逼近法進行評估作價和撰寫有關說明。
4．評估方法
根據《城鎮土地估價規程》，常用的地價評估方法有市場比較法、
收益還原法、剩余法、成本逼近法、基準地價系數修正法等。在本次估
價方法的選擇過程中，根據估價對象現場勘查和有關資料的收集情況，
按照城鎮土地估價規程，根據各種評估方法的適用范圍、使用條件，結
合評估目的，進行具體分析如下：
1、所選用評估方法的理由
A、選用市場比較法理由
由于估價對象所在區域工業用地成交較活躍，近期估價對象同一供
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需圈有可比的比較案例，故本次適宜選用市場比較法進行評估。
B、選用成本逼近法的理由
由于估價對象所在市縣的征地政策有較充分的了解，土地的取得成
本和相關稅費等資料收集比較翔實，故本次適宜選用成本逼近法進行評
估。
2、方法介紹
（1）市場比較法
市場比較法是根據市場中的替代原理，將待估土地與具有替代性的，
且在估價期日近期市場上交易的類似地產進行比較，并對類似地產的成
交價格作適當修正，以此估算待估土地客觀合理價格的方法。其基本公
式如下：
V＝VB×A×B×D×E
式中：
V：估價對象價格；
VB：比較案例價格；
A：估價對象情況指數／比較案例宗地情況指數＝正常情況指數／
比較案例宗地情況指數
B：估價對象估價期日地價指數／比較案例宗地交易日期地價指數
D：估價對象區域因素條件指數／比較案例宗地區域因素條件指數
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E：估價對象個別因素條件指數／比較案例宗地個別因素條件指數
?。?）成本逼近法
成本逼近法是以取得和開發土地所耗費的各項費用之和為主要依據，
再加上一定的利潤、利息、應繳納的稅金和土地增值收益來確定土地價
格的估價方法。成本逼近法的基本計算公式如下：
V＝Ea＋Ed＋T＋R1＋R2＋R3＝VE＋R3
式中：
V—估價價格
Ea—土地取得費
Ed—土地開發費
T—稅費
R1—利息
R2—利潤
R3—土地增值收益
VE—土地成本
5．評估結果及增減值原因分析
?。?）評估結果
納入本次評估范圍無形資產-土地使用權評估值為 50,634,700.00
元 較 賬 面 凈 值 12,809,950.95 元 增 值 37,824,749.05 元 ， 增 值 率
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295.28 %。
?。?）增值原因分析
其增值原因在于：杭州市拱墅區產業集聚度高，近些年該區域工業
用地稀缺，供不應求。另外，評估對象取得時間較早，周邊基礎設施建
設的日趨完善也帶動了該地塊價值的升高。
6、典型案例
案例一：浙江英特物流有限公司用地（無形資產-土地使用權明細
表序號 1）
編號：杭拱國用（2012）第 100029 號
土地使用權人：浙江英特物流有限公司
坐落：康樂路 7 號
地號：05-006-004-00022
圖號：80-93.6-A、C
地類（用途）：工業用地
取得價格：未填寫
使用權類型：出讓
終止日期：2056 年 04 月 02 日
土地面積：26,386.00 平方米（其中：獨用面積 26,386.00 平方米、
分攤面積未填寫）
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記事內容：自發證之日起滿三年申請證書查驗（2015 年 2 月 1 日起
取消證書查驗工作）。
填發單位：杭州市人民政府
填發日期：2012 年 06 月 01 日
2）土地權利狀況
估價對象的土地所有權屬于國家所有。
估價對象土地使用權屬于浙江英特物流有限公司。土地性質為出讓。
浙江英特物流有限公司取得該宗地的時間為 2012 年 06 月 01 日，土地
取得價格為 15,475,456.00 元（單價 485.48 元/平方米）；該宗地土地使
用權終止日期為 2056 年 04 月 02 日，至本次評估基準日 2014 年 12 月
31 日，剩余土地使用年限為 41.28 年；初始批準使用年限為 50 年，至
本次評估基準日 2014 年 12 月 31 日已使用年限為 8.72 年。宗地用途為
工業用地。
至評估基準日本次估價對象未設定抵押權、擔保權、地役權、租賃
權、地上權地下權等他項權利，本次估價對象未設定相鄰關系權利。
3）土地利用狀況
估價對象的利用現狀為：房屋、構筑物、管道溝槽共 14 項，其中
房屋建筑物 8 項、構筑物 3 項、管道溝槽 3 項。土地總面積為 26,386.00
平方米，宗地內房屋建筑總面積約 47,230.15 平方米，容積率為 1.79。
其中地上重要建筑物為廠房二，框架結構 6 層（地上 5 層、地下 1 層），
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長 64.24m、寬 58.48m，建筑面積 20,018.51 平方米；檐口高度 30.75m ，
層高 5.5m。直徑 900mm 混凝土鉆孔灌注樁地基，樁長 30m，現澆鋼筋
混凝土獨立樁承臺基礎、框架柱、梁、樓板和屋蓋，內外墻采用 240mm
厚空心磚砌體。屋面采用卷材防水、聚氯乙烯泡沫保溫，外墻抹灰刷涂
料，內墻、天棚抹灰刷乳膠漆；廠房門為電動卷簾門、樓地面為金屬骨
料混凝土耐磨地面。
土地利用變遷為：估價對象開發利用前主要地類為耕地，進行建設
用地開發后，目前作為工業用地進行利用，土地最佳利用為工業用地。
（2）地價定義
本次評估對象為浙江英特物流有限公司所持有的 1 宗國有土地使用
權。根據估價目的、估價原則及估價依據，結合委托方提供的資料及現
場勘查情況，確定本次評估的地價定義：
估價對象的土地登記用途為工業用地，實際用途為工業用地，本次
評估設定用途為工業用地；估價期日實際開發程度為宗地紅線外“五通”
（通路、通電、通訊、通上水、通下水），紅線內“五通及場地平整”（通
路、通電、通訊、通上水、通下水和場地平整），根據估價對象土地利
用特點和估價目的，考慮到宗地紅線內基礎設施開發費用已計入資產評
估值中，為了避免資產重復計算，本次評估設定開發程度為宗地紅線外
“五通”（通路、通電、通訊、通上水、通下水），紅線內場地平整；土
地使用權性質為出讓，本次評估基準日剩余年限為 41.28 年，本次評估
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設定估價對象土地使用權性質為出讓，設定年限為 41.28 年。
評估地價內涵是：本次評估價格是指在現狀利用條件下，滿足上述
設定用途、開發程度和年期等條件下，無他項權利限制于估價基準日
2014 年 12 月 31 日的公開市場條件下的國有土地使用權價格。
?。?）地價影響因素分析
1）一般因素
?、俚乩砦恢?
杭州位于中國東南沿海，是浙江的省會和經濟、政治、文化中心，
是長三角中心城市之一，是國家歷史文化名城和著名的風景旅游城市。
杭州現轄八個城區和五個縣（市），全市面積 16,596 平方公里，其中市
區面積 3,068 平方公里，市區建成區面積 327.45 平方公里。
杭州位于中國東南沿海北部，坐標為東經 118°21′-120°30′，北緯
29°11′-30°33′，東臨杭州灣，南與紹興、金華相接，西南與衢州相接，
北與湖州、嘉興兩市毗鄰，西南與安徽省黃山市交界，西北與安徽省宣
城交接。
?、谧匀画h境
杭州地處長江三角洲南沿和錢塘江流域，地形復雜多樣。杭州市西
部屬浙西丘陵區，主干山脈有天目山等。東部屬浙北平原，地勢低平，
河網密布。具有典型的“江南水鄉”特征。省內最大河流錢塘江由西南向
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東北，流經全市大部分地區。東苕溪通過臨安、余杭等地匯入太湖。
杭州市地處中北亞熱帶過渡區，溫暖濕潤，四季分明，光照充足，
雨量豐沛。一年中，隨著冬、夏季風逆向轉換，天氣系統、控制氣團和
天氣狀況均會發生明顯的季節性變化，形成春多雨、夏濕熱、秋氣爽、
冬干冷的氣候特征。杭州市由于地貌類型復雜，地勢高低懸殊，杭州市
光、熱、水的地域分配不均，局部地區小氣候資源豐富。但因季風在進
退時間上和持續強度上的不穩定性，常出現冷熱干濕異常，導致災害性
天氣。
③城市性質
杭州市是浙江省省會，全省的政治、經濟、文化和交通中心。
?、苄姓^劃
杭州市總面積 16,596 平方公里，其中市轄區 3,068 平方千米；總人
口 810 萬人，其中市轄區 409.5 萬人。轄 8 個市轄區、2 個縣，代管 3
個縣級市，共 82 個街道、88 個鎮、30 個鄉（包括 1 個民族鄉），678
個社區、65 個居民區、3,666 個行政村；其中市轄區共有 67 個街道、29
個鎮，597 個社區、4 個居民區、807 個行政村。位于江干區的錢江新城
核心區是杭州市的中央商務區。2014 年全市戶籍人口 666 萬，其中市區
人口 414 萬。
?、莩鞘猩鐣洕l展狀況
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杭州經濟快速發展、社會全面進步、社會和諧穩定，逐步形成了以
經濟強市、旅游勝地、“天堂硅谷”為主要內容的城市特色。
2014 年前三季度實現生產總值 6,426.33 億元，同比增長 8%，三次
產業比重由上年同期的 2.9:45.9:51.2 調整為 2.7:45.1:52.2。2014 年杭州
市工業經濟穩中緩升。全市實現工業增加值 2,644.94 億元，增長 8.7%，
其中規上工業實現增加值 2,043.21 億元，增長 9.0%，增速均比上半年
提高 0.2 個百分點。外銷回升較快，出口交貨值增長 5.6%，增速比上半
年回升 1.7 個百分點。小微企業領先增長。全市規上小型企業實現工業
銷售產值增長 7.9%，分別快于中型企業和大型企業 2.1 和 2.9 個百分點。
產能利用率提高。規上工業企業生產能力利用率達 77.7%，比上半年提
高 2.5 百分點。
⑥城市交通條件及基礎設施狀況
杭州位于中國東南沿海北部，交通四通八達。杭州是華東地區重要
的鐵路樞紐，滬杭、浙贛、蕭甬、宣杭四條鐵路在此交匯。在公路方面，
杭州是浙江省公路網的中心，有東、西、南、北四個方向的長途汽車客
運站。
杭州蕭山國際機場是經國務院、中央軍委批準設立的大型現代化國
際機場和國內重要干線、口岸機場，主要旅游城市與國際定期航班機場，
亦是華東唯一列入國家區域航空樞紐建設的機場。該機場于 2000 年建
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成運營，至今已成為華東第三，全國前十，世界百強機場。目前進駐杭
州蕭山機場的航空公司有 46 家，大型物流企業 12 家。航線通達國內外
百余座城市。目前進駐杭州蕭山機場的航空公司有 46 家，開通航線兩
百余條，每周進出港航班數千多個。
杭州市供電主要來源于國家電網，現有 500 千伏安公用變電站五座，
變電容量 1,175（萬千伏安），220 千伏安公用變電站四十座，變電容量
1,533（萬千伏安），110 千伏安公用變電站一百六十七座，變電容量
1,444.3（萬千伏安）。
杭州市自來水有 8 個水源地，分別為杭州主城區的珊瑚沙、南星橋、
白塔嶺；蕭山區聞家堰、富春村；余杭區奉口、獐山、四嶺水庫。這 8
個水源地都直接從河道內取水，其中 80%來自錢塘江。
?、叱鞘型恋厥袌龅陌l展
杭州市自實行土地有償使用制度以來，隨著城市建設不斷發展，土
地價格也在不斷提高。
2014 年杭州市（包括余杭、蕭山）共出讓地塊數量 152 宗，相較
2013 年同比下降 32%；總金額上，今年土地收入共 845 億元，相較去
年的 1,327 億元同比下降 36%，位居五年來第二位。主城區共出讓地塊
57 宗，土地收入高達 597.5 億元，總可建面積 656 萬平方米。
2014 年各月杭州市的土地市場發展狀況不均，一月、二月全市共出
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讓 57 宗地塊，到了三月份，成交量急劇下滑。自 3 月開始，到 6 月，
土地市場平穩增長，到 7 月陷入僅 2 宗出讓地塊的低谷，8 月反彈至 12
宗。
2014 年杭州市土地市場多以低溢價率成交。與上年近乎不惜成本拿
地情況不同，大多數房企在對土地的訴求上趨于相對理智。
2）區域因素
①區域概況
杭州拱墅區是杭州市中心城區之一，也是杭州市委、市政府所在地。
轄 4 鎮和 6 街道，含 40 個村（經濟合作社）、68 個社區?？偯娣e 87 平
方公里，總人口 57 余萬，其中常住人口 30 萬。杭州拱墅區東南接江干
區、下城區，西北與西湖區、余杭區相鄰?？偯娣e約 87.73 平方公里。
以境內有拱宸橋、湖墅而得名。
拱墅區正在迅速崛起的經濟大區。該區堅持招商引資一號工程，加
大投入力度，優化經濟結構，改善發展環境，近年全區經濟發展保持了
穩中求進、好中求快的良好態勢。
?、诮煌l件
墅區內共有街(路)巷(里、街、坊、村)940 條?？v橫交錯，交通便利。
京杭大運河與上塘河、下塘河等 10 余條主要河道構成內河航運網絡。
穿境而過的宜杭鐵路和縱貫境內的 320 國道、104 國道把江、浙、滬經
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濟區聯成一片。杭寧高速公路入口處位于轄區 104 國道。杭州鐵路北站、
省汽車運翰公司杭州客運北站均在境內。湖墅路、莫干山路、和睦路、
麗水路、大關路、上塘路、紹興路、沈半路、拱康路、康橋路、石樣路
等是本區的主要交通干線。數十條公交線路的汽(電)車的起、訖點設在
境內，通往杭州市區和郊區以及西湖風景區。
?、刍A設施條件
估價對象周邊的基礎設施條件基本已經達到“五通”（通路、通電、
通訊、通上水、通下水）：
A、通路
該區域道路分三級設置，由快速路、次干道及支路形成的方格網狀
結構，交通條件較優。
B、通電
估價對象電源來自國家電網，綜合分析供電保障率約 95%以上。
C、通上水
估價對象上水由市政保障，綜合分析供水保障率約 95%。
D、通下水
估價對象排水由市政保障，常年無積水，綜合分析排水保障率約
95%。
E、通訊
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估價對象市政通訊系統主要由電信公司、移動公司、聯通公司保障。
通訊保障度 95%以上。
?、芄苍O施狀況
估價對象周邊醫院、公園等公共設施較完善。
⑤環境條件
估價對象所在區域污染較少，自然環境較優。
估價對象人文環境較一般。
?、抟巹潡l件限制
估價對象所在區域土地規劃以工業用地為主，規劃對土地利用強度
無特別限制。
?、弋a業聚集程度
估價對象所在區域產業聚集效應較明顯。
綜上，通過上述區域因素分析，估價對象所在工業園區區位優勢較
優、基礎設施配套較優、環境較優，較適宜醫藥物流企業的發展，隨著
該區域基礎設施及公共設施的進一步，工業地價具有穩步看漲趨勢。
3）個別因素
估價對象位于杭州市康樂路 7 號；土地總面積為 26,386.00 平方米，
容積率 1.79；土地登記用途為工業用地，現狀用途為工業用地，本次評
估設定用途為工業用地；一面臨路，臨路狀況一般；宗地形狀不規則；
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地形平坦；宗地基礎設施條件為宗地紅線外“五通”（通路、通電、通訊、
通上水、通下水）和宗地紅線內“五通及場地平整”（通路、通電、通訊、
通上水、通下水）。
綜上，通過上述個別因素分析：宗地自身優勢較明顯，有利于醫藥
物流企業的發展，單從個別因素分析，具有一定的看漲趨勢。
?。?）估價原則
1）合法原則
土地估價應以估價對象的合法權益為前提進行。合法權益包括合法
產權、合法使用、合法處分等幾個方面。在合法產權方面，應以房地產
權屬證書、權屬檔案的記載或其他合法證件為依據；在合法使用方面，
應以使用管制（如城市規劃、土地用途管制）為依據；在合法處分方面，
應以法律、法規或合同等允許的處分方式為依據。
2）供需原則
土地估價要以市場供需決定土地價格為依據，并充分考慮土地供需
的特殊性和土地市場的地域性。在完全的市場競爭中，一般商品的價格
都取決于供求的均衡點。供小于求，價格就會提高，否則，價格就會降
低。由于土地與一般商品相比，具有獨特的人文和自然特性，因此在進
行土地估價時既要考慮到所假設的公平市場，又要考慮土地供應的壟斷
性特征。
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3）協調原則
土地總是處于一定的自然與社會環境之中，必須與周圍環境相協調。
在土地估價時，應認真分析土地與周圍環境的關系，判斷其是否協調，
這直接關系到該地塊的收益量和價格。
4）替代原則
土地估價應以相鄰地區或類似地區功能相同、條件相似的土地市場
交易價格為依據，估價結果不得明顯偏離具有替代性質的土地正常價格。
根據市場運行規律，在同一商品市場中，商品或提供服務的效用相同或
大致相似時，價格低者吸引需求，即有兩個以上互有替代性的商品或服
務同時存在時，商品或服務的價格是經過相互影響與比較之后來決定的。
土地價格也同樣遵循替代規律，某塊土地的價格，受其它具有相同使用
價值的地塊，即同類型具有替代可能的地塊價格所牽制。
5）變動原則
估價過程中估價人員應把握土地價格影響因素及土地價格的變動
規律，準確地評估價格。一般商品的價格，是伴隨著構成價格的因素的
變化而發生變動的。土地價格也有同樣情形，它是各種地價形成因素相
互作用的結果，而這些價格形成因素經常處于變動之中，所以土地價格
是在這些因素相互作用及其組合的變動過程中形成的。在土地估價時，
必須分析該土地的效用、稀缺性、個別性及有效需求以及使這些因素發
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生變動的一般因素、區域因素及個別因素，把握各因素之間的因果關系
及其變動規律，以便根據目前的地價水平預測未來的土地價格。
6）報酬遞增、遞減原則
土地估價要考慮在技術等條件一定的前提下，土地純收益會隨著土
地投資的增加而出現由遞增到遞減的特點。
?。?）估價過程
估價方法選擇
根據《城鎮土地估價規程》，常用的地價評估方法有市場比較法、
收益還原法、剩余法、成本逼近法、基準地價系數修正法等。在本次估
價方法的選擇過程中，根據估價對象現場勘查和有關資料的收集情況，
按照城鎮土地估價規程，根據各種評估方法的適用范圍、使用條件，結
合評估目的，進行具體分析如下：
1）估價對象所選用評估方法的理由
?、儆捎诠纼r對象所在區域工業用地成交較活躍，近期估價對象同一
供需圈有可比的比較案例，故本次適宜選用市場比較法進行評估。
?、谟捎谖覀兒贾菔械恼鞯卣哂休^充分的了解，土地的取得成本和
相關稅費等資料收集比較翔實，且本次估價對象為工業用地，故本次適
宜選用成本逼近法進行評估。
2）估價對象不選用評估方法的理由
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?、偈找娣?
由于估價對象同一供需圈類似的工業用地出租實例較少，工業用地
和工業房地產租賃市場不活躍，因此本次評估不適宜選用收益法進行評
估。
?、谑Ｓ喾?
由于工業用地的建筑物售價等相關參數難以直接從市場調查中取
得，因此本次評估不適宜選用剩余法進行評估。
?、刍鶞实貎r系數修正法
杭州市基準地價基準日據時較長，已無法客觀反映估價對象所在區
域工業實際地價水平，因此本次不選用基準地價系數修正法進行評估。
估價過程
市場比較法
市場比較法是根據市場中的替代原理，將待估土地與具有替代性的，
且在估價期日近期市場上交易的類似地產進行比較，并對類似地產的成
交價格作適當修正，以此估算待估土地客觀合理價格的方法。其基本計
算公式如下：
V＝VB×A×B×D×E
式中：
V： 待估宗地價格；
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VB：比較案例價格；
A：待估宗地情況指數／比較案例宗地情況指數
＝正常情況指數／比較案例宗地情況指數
B：待估宗地估價期日地價指數／比較案例宗地交易日期地價指數
D：待估宗地區域因素條件指數／比較案例宗地區域因素條件指數
E：待估宗地個別因素條件指數／比較案例宗地個別因素條件指數
1）選取可比實例
根據選擇可比實例的要求，在符合條件的交易信息中，篩選出與本
次估價對象屬同一供需圈、條件類似的三宗國有土地使用權交易實例作
為可比實例，本次評估過程中估價對象選擇三個可比實例如下：
實例一：拱墅區康橋單元 FG15-M1-02-2 地塊
該實例位于拱墅區康橋單元。建設用地面積為 5,851.00 平方米。用
途為工業用地（鼓勵發展類的汽車和關鍵零部件及其電子、電器產品,
節能與新能源汽車及關鍵部件制造)）。宗地紅線外“五通”（通路、通電、
通訊、通上水、通下水）和紅線內場地平整；宗地土地利用情況正常；
2014 年 4 月 17 日正常掛牌出讓 50 年期國有土地使用權成交價為 969
萬元，地面單價為 1,654.4 元/平方米。競買人為杭州金網新能源汽車有
限公司。
實例二：拱墅區康橋單元 FG15-M1-02-1 地塊
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該實例位于拱墅區康橋單元。建設用地面積為 30,735.00 平方米。
用途為工業用地（鼓勵發展類的計算機、通信和其他電子設備制造）。
宗地紅線外“五通”（通路、通電、通訊、通上水、通下水）和紅線內場
地平整；宗地土地利用情況正常；2014 年 4 月 17 日正常掛牌出讓 50
年期國有土地使用權成交價為 5,081.00 萬元，地面單價為 1,653.2 元/平
方米。競買人為杭州金網新能源汽車有限公司。
實例三：拱墅區康橋單元 FG16-M1-36 地塊
該實例位于拱墅區康橋單元。建設用地面積為 3,012.00 平方米。用
途為工業用地。宗地紅線外“五通”（通路、通電、通訊、通上水、通下
水）和紅線內場地平整；宗地土地利用情況正常；2013 年 10 月 31 日正
常掛牌出讓 50 年期國有土地使用權成交價為 499 萬元，地面單價為
1,656.7 元/平方米。競買人為杭州池禾電子科技有限公司。
2）比較因素的選擇
根據本次估價對象和可比實例的特點，本次評估比較因數選擇主要
有交易時間、交易情況、交易方式、土地使用年限、土地用途、區域因
素、個別因素；其中區域因素選擇：地理位置和產業集聚程度、基礎設
施狀況、公共配套設施狀況、交通便捷狀況、環境狀況；個別因素選擇：
臨路狀況、容積率、宗地面積、宗地形狀、規劃條件、地質和地形條件。
3）編制因數條件說明表
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根據上述選擇的比較因素，估價對象和可比實例的各因素條件說明
如下表：
表4-19 比較因素條件說明表
比較因素 估價對象 實例一 實例二 實例三
拱墅區康 拱墅區康 拱墅區康
康樂路 7 橋單元 橋單元 橋單元
宗地名稱/編號
號土地 FG15-M1-02-2 FG15-M1-02-1 FG16-M1-36 地
地塊 地塊 塊
拱墅區康 拱墅區康
康樂路 7 拱墅區康橋單
詳細地址 橋單元 橋單元
號 元 FG16-M1-36
FG15-M1-02-2 FG15-M1-02-1
交易單價 待估 1,654.4 1,653.2 1,656.7
規劃用途 工業 工業 工業 工業
交易期日 2014/12/31 2014/4/17 2014/4/17 2013/10/31
交易情況 正常 正常 正常 正常
位于拱墅區康 位于拱墅區康 位于拱墅區康 位于拱墅區康
地理位置和產 橋鎮，地理位 橋鎮，地理位置 橋鎮，地理位置 橋鎮，地理位置
業集聚度 置好，產業聚 好，產業聚集度 好，產業聚集度 好，產業聚集度
集度較好 較好 較好 較好
區 基礎設施完善
紅線外五通 紅線外五通 紅線外五通 紅線外五通
域 程度
因 公共配套設施 周邊公共配套 周邊公共配套 周邊公共配套 周邊公共配套
素 完善程度 完善程度高 完善程度高 完善程度高 完善程度高
通公交車線
通公交車線路， 通公交車線路， 通公交車線路，
交通便捷程度 路，便捷度較
便捷度較高 便捷度較高 便捷度較高
高
環境狀況 基本無污染 基本無污染 基本無污染 基本無污染
個 臨街狀況 兩面臨路 一面臨路 兩面臨路 一面臨路
別
因
素
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容積率 1.2～2.6 1.2～2.6 1.2～2.6 1.2～2.6
土地面積(平 26,386 平方米， 5,851 平方米， 30,735 平方米， 3,021 平方米，
方米) 面積較小 面積較小 面積適中 面積較小
土地形狀 較規則 較規則 較規則 較規則
規劃條件 基本無限制 有一定限制 有一定限制 有一定限制
地質和地形條 地質條件良 地質條件良好， 地質條件良好， 地質條件良好，
件 好，地勢平坦 地勢平坦 地勢平坦 地勢平坦
4）編制比較因數條件指數表
針對待估宗地與可比實例各種因素條件，編制比較因數條件指數的
有關說明如下：
a、規劃用途
估價對象與各比較案例均為工業用地，故不需要進行修正。
b、交易時間
根據地價動態監測數據，杭州市 2013 年四季度到 2014 年四季度地
價變化情況如下表：
杭州地價增長率一覽表
單位：%
度 季度 綜合 商業 居住 工業
2014 4 1.85 3.04 1.59 9.36
2014 3 0.1 0.16 -0.02 6.47
2014 2 0.28 0.35 0.14 7.96
2014 1 0.82 0.84 0.83 0.54
2013 4 3.6 1.9 3.8 1
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結合估價對象周邊的交易樣本分析，估價對象周邊地價變動情況與
該地區地價動態監測情況基本一致，以本次評估基準日為基準，編制各
比較案例交易時點的工業用地地價指數如下表：
待估土地 比較案例 1 比較案例 2 比較案例 3
交易時間 2014/12/31 2014/4/17 2014/4/17 2013/10/31
地價指數 100.00 82.64 82.64 78.74
c、交易情況修正
本次評估估價對象交易情況與比較案例交易情況一致，均為正常交
易，故不需要進行修正。
d、土地用途修正
本次評估估價對象土地用途與比較案例土地用途一致，均為工業用
地，故不需要進行修正。
e、地理位置和產業集聚度
將估價對象與比較案例的地理位置及產業集聚度進行比較，分為好、
較好、一般、較差、差五個等級，每上升或下降一個等級，因素修正指
數上升或下降 3%。估價對象和比較案例均位于杭州市拱墅區內，繁華
程度一致，不需要進行修正。
f、基礎設施完善程度
對估價對象所在區域基礎設施進行調查，估價對象與比較案例所在
區域的基礎設施通平程度不同，每增加或減少一通，因素修正指數上升
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或下降 2%。估價對象和比較案例均位于杭州市拱墅區內，基礎設施完
善度一致，不需要進行修正。
g、公共配套設施完善程度
將估價對象與比較案例的公共配套設施完善程度進行比較，分為齊
全、較齊全、一般、較不齊全、不齊全五個等級，每上升或下降一個等
級，因素修正指數上升或下降 2%。估價對象和比較案例均位于杭州市
拱墅區內，園區處于建設中，周邊公共配套完善程度一般，估價對象及
比較案例的公共配套設施完善程度一致，故不需要進行修正。
h、交通便捷程度
將估價對象與比較案例的交通便捷程度進行比較，分為便捷、較便
捷、一般、較不便捷、不便捷五個等級，每上升或下降一個等級，因素
修正指數上升或下降 2%。估價對象和比較案例均位于杭州市拱墅區內，
交通便捷程度一致。
i、環境狀況
將估價對象與比較案例的環境進行比較，分為基本無污染、輕度污
染、嚴重污染三個等級，每上升或下降一個等級，因素修正指數上升或
下降 2%。估價對象和各比較案例均位于杭州市拱墅區內，環境狀況良
好，均基本無污染，故不需要進行修正。
j、臨街狀況
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將宗地臨路條件分為四面臨街、三面臨街、二面臨街、一面臨街、
臨支路或不臨街五個等級，每上升或下降一個等級，因素修正指數上升
或下降 1%。
k、容積率
估價對象用途為工業用地，容積率對其價值影響較小，本次評估對
容積率不作修正，設定估價對象與比較案例的系數均為 100。
l、土地面積
宗地面積，分為〈10,000 平方米、10,000—50,000 平方米、〉500,000
平方米三個等級，結合估價對象與比較案例的實際規劃情況，確定土地
面積在[10,000-50,000]范圍內為適當等級。以估價對象為 100，每上升或
下降一個等級，地價往上或往下修正 2%。
m、土地形狀
將宗地形狀分為規則、較規則、一般、較不規則、不規則五個等級，
每上升或下降一個等級，因素修正指數上升或下降 2%。估價對象與比
較案例土地形狀均為較規則，不需進行修正。
n、規劃條件
將規劃條件分為：無限制前景好、基本無限制、有一定限制、限制
較大、嚴重限制五個等級，將待估宗地條件指數定為 100，每增加或減
少一個等級，因素修正指數增加或減少 2%。估價對象與比較案例均為
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基本無限制，不需進行修正。
o、地質和地形條件
將宗地地質和地形條件分為良好、一般、較差三個等級，將待估宗
地指數定為 100，每增加或減少一個等級，因素修正指數上升或下降 1%。
估價對象與比較案例條件相當，不需進行修正。
根據以上比較因素條件指數的說明，編制比較因數條件指數表如下。
表4-20 比較案例因素條件指數表
比較因素 估價對象 實例一 實例二 實例三
拱墅區康 拱墅區康 拱墅區康
康樂路 7 橋單元 橋單元 橋單元
宗地名稱/編號
號土地 FG15-M1-02-2 FG15-M1-02-1 FG16-M1-36 地
地塊 地塊 塊
拱墅區康 拱墅區康 拱墅區康
康樂路 7
詳細地址 橋單元 橋單元 橋單元
號
FG15-M1-02-2 FG15-M1-02-1 FG16-M1-36
交易單價 待估 1,654.4 1,653.2 1,656.7
規劃用途 100 100 100 100
交易期日 100 82.64 82.64 78.74
交易情況 100 100 100 100
區 地理位置
100 100 100 100
域 和產業集聚度
因
素
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基礎設施完善
100 100 100 100
程度
公共配套設施
100 100 100 100
完善程度
交通便捷程度 100 100 100 100
環境狀況 100 100 100 100
臨街狀況 100 99 101 99
容積率 100 100 100 100
個 土地面積(平
100 98 100 98
別 方米)
因 土地形狀 100 100 100 100
素 規劃條件 100 98 98 98
地質和地形條
100 100 101 100
件
5）編制因素修正系數表
在各因素條件指數表的基礎上，進行比較案例交易期日修正、交易
情況、交易方式、土地用途修正、區域因素修正、個別因素修正，即將
估價對象的因素條件指數與比較案例的因素條件進行比較，得到各因素
修正系數，列表表示如下：
表4-21 比較案例因素修正系數表
比較因素 估價對象 實例一 實例二 實例三
拱墅區康 拱墅區康 拱墅區康
康樂路 7 橋單元 橋單元 橋單元
宗地名稱/編號
號土地 FG15-M1-02-2 FG15-M1-02-1 FG16-M1-36 地
地塊 地塊 塊
拱墅區康 拱墅區康 拱墅區康
康樂路 7
詳細地址 橋單元 橋單元 橋單元
號
FG15-M1-02-2 FG15-M1-02-1 FG16-M1-36
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交易單價 待估 1,654.4 1,653.2 1,656.7
規劃用途 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000
交易期日 1.0000 1.2101 1.2101 1.2700
交易情況 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000
地理位置
1.0000 1.0000 1.0000 1.0000
和產業集聚度
區
域 基礎設施完善
1.0000 1.0000 1.0000 1.0000
程度
因
公共配套設施
1.0000 1.0000 1.0000 1.0000
素 完善程度
交通便捷程度 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000
環境狀況 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000
臨街狀況 1.0000 1.0101 1.0101 1.0101
容積率 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000
個 土地面積(平
1.0000 1.0204 0.9804 1.0204
別 方米)
因 土地形狀 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000
素 規劃條件 1.0000 1.0204 1.0204 1.0204
地質和地形條
1.0000 1.0000 1.0000 1.0000
件
估價對象設定使用年限為 41.28 年，比較案例的土地使用年限均為
50 年，兩者不一致，故需進行年期修正，年期修正公式如下：
K=[1-1/(1+r)n]/[1-1/(1+r)m]
式中：
K——估價對象的土地使用年期修正系數
r——土地還原率(根據《城鎮土地估價規程》，土地還原利率主要有
三種方法確定：土地純收益與價格比率法、安全利率加風險調整值法、
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投資風險與投資收益率綜合排序插入法。根據目前所掌握的數據，本次
評估土地還原利率采用安全利率加風險調整值法確定，即：土地還原利
率=安全利率+風險調整值。安全利率按中國人民銀行于 2014 年 11 月
22 日公布一年期存款利率 2.75%確定，同時考慮杭州市目前房地產業的
平均收益狀況、估價對象的地理位置、估價對象的用途等因素，結合我
們對估價對象所在區域房地產市場的調查了解，由于當前房地產政策變
動較快，土地取得周期較長，土地投資存在一定的風險，并且考慮目前
的通貨膨脹和一定的風險利率，綜合分析工業用地風險調整值在 2%-4%
之間，本次評估風險調整值取其平均值 3.25%，因此，土地還原利率
=2.75%+3.25%=6.00%)
n——估價對象土地設定使用年限
m——比較案例使用年限
經測算，年期修正系數 K=0.9620
6）確定評估結果
經過比較分析和測算，分別得到三個比較案例的比準價格，考慮三
個比準價格比較接近，故取三個比準價格的簡單算術平均值作為市場比
較法的評估結果。
估價對象評估地面地價= (2,106+2,041+2,213)÷3×0.9620
=2,039.4（元/平方米）
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成本逼近法
成本逼近法是以開發土地所耗費的各項客觀費用之和為主要依據，
再加上一定的利潤、利息、應繳納的稅金和土地增值收益來確定土地價
格的方法。基本公式如下：
V＝Ea+T+Ed+R1+R2+R3
＝VE+R3
式中： V：土地價格
Ea：土地取得費
T：稅費
Ed：土地開發費
R1：利息
R2：利潤
R3：土地增值
VE：土地成本價格
R3：土地增值
1）土地取得費及相關稅費
估價對象位于浙江省杭州市拱墅區，本次評估的土地取得費即為城
市房屋拆遷費用。城市房屋拆遷費用一般包括房屋拆遷補償安置費用、
房屋拆遷管理費、房屋拆遷服務費、房屋拆除及渣土清運費等。房屋拆
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遷補償安置費用一般由被拆遷房屋的房地產市場價格、裝飾裝修補償金
額、搬遷補助費、安置補助費構成。
拱墅區屬于杭州市中心城區，所在區域沒有相同用途的拆遷案例。
鑒于土地資源的稀缺性和城市舊城征收改造旨在集約利用土地、提高土
地利用強度、強化土地使用收益，導致估價選用的征收案例和本次估價
對象的土地用途不可能完全一致，近期的征收項目大部分是對城中村進
行改造，但這種規模性的征收補償成本也最能代表該片區客觀土地取得
成本，住宅片區內兼容的小部分商業房產或其他用途房產在征收補償時
會考慮具體情況給予補償上的調增或調減，不會對片區征收補償平均成
本造成太大的影響。因此，本次估價對象登記用途為工業用地，評估設
定用途為工業用地，在選取征收補償案例比較測算地價時，優先選擇與
估價對象用途相同或相似的征收案例，但估價對象周邊征收案例不充分，
則選用與估價對象周邊相同或相似用途最具代表性的拆遷案例進行比
較。由于拆遷補償因被拆遷項目土地用途、拆除房屋建筑面積、結構、
成新度等的不同，補償費用會有一定差異，但目前拆遷補償的市場化水
平已較高，受市場機制的作用，最終的拆遷補償標準基本趨向一致。
經過估價人員搜集該區域內土地拆遷補償情況的調查，來計算拆遷
成本。
表4-22 拆遷成本比較因素說明表
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項目 估價對象 案例 1 案例 2 案例 3
康橋村拆 方家塘村拆 獨城村拆遷項
項目名稱 平煉路 1 路
遷項目 遷項目 目
東至：杭州市
土地儲備中
東至：鐵路北 心、杭州市拱
站單元 墅區發展改革
東至：方家中路，
FG06-C2-05 地 和經濟局（康
拱墅區平煉路 1 西至：化工路，
拆遷項目位置： 塊，西至：拱 橋單元
號 南至：方家塘路，
康路，南至： FG11-M1-04
北至：方家北路
瓜山村，北至： 地塊），西至：
康華大廈。 杭州市康橋鎮
吳家墩村經濟
合作社
拆遷房屋實際用
工業 住宅（集體） 住宅（集體） 住宅（集體）
途：
拆遷土地面積(平
9,221 1,400 11,165 609
方米)：
單價： 待估 1,222.7 1,269.7 1,175.6
市場狀況 100 100 100 100
區位狀況 100 100 100 97
實物狀況 100 100 100 98
權益狀況 100 100 100 100
經過比較分析，采用各因素修正系數連乘法，求算各比較實例經因
素修正后達到估價對象條件時的比準價格，經過測算以上三個比較實例
的比準價格差異不大，考慮到當地的實際狀況并結合當地的地價水平，
依據《規程》取以上三個比較實例的比準價格的算術平均值作為估價對
象的評估價格。即：
拆遷成本單位地價＝（實例 1 比準價格+實例 2 比準價格+實例 3 比
準價格）÷3＝（1,223+1,270+1,237）÷3＝1243（元／平方米）
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2）土地開發費
土地開發費是指為使土地達到一定的開發建設條件而投入的各項
費用。根據估價人員對估價對象所在區域的土地開發程度和基礎設施配
套情況等調查，咨詢杭州市國土資源局土地利用股工作人員：估價對象
周邊基礎設施配套程度在達到宗地紅線外“五通”（通路、通電、通訊、
通上水、通下水）和紅線內“場地平整”的情況下，其單位土地面積的土
地開發費用一般為 175 元/m2（其中：通路 60 元/m2、通電 40 元/m2、通
訊 10 元/m2、通上水 20 元/m2、通下水（含排污）25 元/m2、場地平整
20 元/m2）。
本次評估設定土地開發程度為宗地紅線外“五通”（通路、通電、通
訊、通上水、通下水）和紅線內“場地平整”。
因此，土地開發費=60+40+10+20+25+20
=175（元/平方米）
3）投資利息
根據估價對象的建設規模及項目特點，調查確定該項目土地開發周
期為 1 年，投資利息率按評估基準日中國人民銀行公布的一年期貸款利
息率 5.60%計，按單利計算，假設土地取得費為一次性投入，土地開發
費為分期投入,這里土地開發費按均勻投入計算，則：
投資利息＝（土地取得費+稅費）×貸款利息率土地開發周期）+土地開
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發費×貸款利息率）土地開發周期/2）
?。?243×5.6%+175×5.6%1/2
?。?4.51（元/平方米）
4）投資利潤
調查當地土地開發的投資回報情況，通過咨詢當地國土資源管理部
門，調查土地開發的投資回報情況，參照當地土地一級開發成本利潤率，
確定本次評估的土地開發年投資利潤率為 8%，則：
投資利潤＝（土地取得費＋相關稅費＋土地開發費）×開發周期×
年投資利潤率
?。剑?243+175）×1×8%
＝113.44（元/平方米）
6）土地增值收益
土地增值收益即國家作為土地所有者，在出讓土地的過程中，獲得
的收益。根據《城鎮土地估價規程》（GB/T 18508-2001），土地增值按
該區域土地因改變用途或進行土地開發，達到建設用地的某種利用條件
而發生的價值增加額計算。根據待估宗地所在區域的實際情況，結合當
地征收出讓金標準等參數，本次估價對象土地增值收益按成本價格（土
地取得費、相關稅費、土地開發費、投資利息、投資利潤五項之和）的
15%進行估算，故本次評估取 15%，則：
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土地增值收益＝（土地取得費+相關稅費＋土地開發費+投資利息+
投資利潤）×土地增值收益率
?。?40.89（元/平方米）
7）地價的計算
A、無限年期地價
依據成本逼近法測算地價公式，在進行年期修正和區位修正前，估
價對象地價則為：
無限年期地價＝土地取得費+相關稅費＋土地開發費＋利息＋利潤
+土地增值收益
?。?,846.84（元/m2）
B、年期修正
根據《城鎮土地估價規程》（GB/T18508-2001），成本逼近法中土地
使用年期修正系數的公式為：
K 1
1
n
(1 r)
式中：
K——年限修正系數
r——土地還原率
n——估價對象設定年期
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本次評估土地還原率主要根據評估基準日土地市場狀況、土地設定
用途為工業用地及安全利率按中國人民銀行于 2014 年 11 月 22 日公布
一年期存款利率 2.75%確定，同時考慮杭州市目前房地產業的平均收益
狀況、估價對象的地理位置、估價對象的用途等因素，結合我們對估價
對象所在區域房地產市場的調查了解，由于當前房地產政策變動較快，
土地取得周期較長，土地投資存在一定的風險，并且考慮目前的通貨膨
脹和一定的風險利率，綜合分析工業用地風險調整值在 2%-4%之間，本
次評估風險調整值取其平均值 3.25%，最終確定本次評估土地還原率為
6.00%。計算得：估價對象土地使用年期修正系數為 0.9098。
C、個別因素修正
根據估價對象在區域內的位置和宗地條件與估價對象所在區域內
的一般工業用地所在區域內的位置和宗地條件比較分析后，進行區域及
個別因素修正如下表：
表4-23 區域及個別因素修正系數表
序
因素 說明 系數 備注
號
地理位置和繁華 位于拱墅區康橋鎮，繁華程度 3.00
1 優
程度 高 %
0.00
2 基礎設施完善度 五通一平 一般
%
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通公交車線路，1 公里內有國 1.00
3 交通便捷程度 優
道，便捷度好 %
0.00
4 產業集聚度 集聚度高 較優
%
0.00
5 臨路狀況 一面臨路，臨路狀況一般 一般
%
3.00
6 宗地面積 土地面積較適中 較優
%
0.00
7 宗地形狀 不規則 一般
%
0.00
8 地形坡度 平坦 一般
%
0.00
9 宗地地勢 適中 一般
%
合
7.00%
計
D、成本逼近法估算結果的計算
綜上，依公式：
宗地地價＝無限年期土地使用權價格×年期修正系數×（1+區位修正
系數）
?。?,846.84×0.9098×（1+7%）
?。?,797.9（元/平方米）
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?。?）地價的確定
1）地價確定的方法
根據以上評估過程，運用不同的估價方法進行測算，分別得到估價
對象不同的評估結果，詳見下表：
表4-24 不同方法測算估價對象之估價結果一覽表
成本逼近法（元
宗地名稱 市場比較法（元/m2） 備注
/m2）
浙江英特物流
2,039.4 1,797.9
有限公司用地
根據地價評估技術規程和估價對象的具體情況，本次估價采用市場
比較法和成本逼近法對估價對象進行評估，兩種方法測算結果雖然具有
一定的差異性，但考慮到兩種方法是從不同的技術思路分別對宗地地價
進行合理測算，且二種方法測算結果差異在合理范圍內，故本次采取算
術平均的方法作為估價對象的最終評估結果。估價結果詳見下表：
表4-25 估價結果確定表
單位：元/平方米土地面積
市場比較法 成本逼近法 評估 備
宗地名稱
結果 注
單價 權重 單價 權重
浙江英特物流有限
2,039.4 50% 1,797.9 50% 1,919
公司用地
2）估價結果
評估人員在現場勘查和市場分析的基礎上，按照地價評估的基本原
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則和估價程序，選擇合適的評估方法，評估得到滿足地價定義條件下的
估價結果為：
土地使用權面積：26,386.00 平方米
單位面積地價：1,919 元/平方米土地面積
土地使用權總地價：5,063.47 萬元人民幣
總地價（人民幣大寫）：伍仟零陸拾三萬肆仟柒佰元整
四、長期待攤費用技術說明
長期待攤費用賬面值為 3,888,975.03 元，為待攤的供電貼費、供水
建設基金、順通租用庫房租等費用。
對長期待攤費用的評估，核對明細賬與總賬、報表余額是否相符，
核對與委估明細表是否相符，查閱款項金額、發生時間、業務內容等賬
務記錄。經核實，確認費用支付真實，攤銷期合理，攤銷金額計算準確，
以經審計核實后的賬面值作為評估值。
長期待攤費用評估值 3,888,975.03 元。
五、遞延所得稅資產技術說明
遞延所得稅資產賬面值為 473,265.19 元，是企業核算資產在后續
計量過程中因企業會計準則規定與稅法規定不同，產生資產的賬面價值
與其計稅基礎的差異。
對遞延所得稅資產的評估，核對明細賬與總賬、報表余額是否相符，
核對與委估明細表是否相符，查閱款項金額、發生時間、業務內容等賬
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務記錄，以證實遞延所得稅資產的真實性、完整性。本次說評估對壞賬
準備形資的遞延所得稅資產按重新計算后的的值作為評估值，對遞延收
益形成的遞延所得稅資產遞延收益不構成企業實際負債評估為 0，則該
項也評估為零。
遞延所得稅資產評估值 2,933.36 元。
六、負債評估技術說明
評估范圍內的負債為流動負債和非流動負債，流動負債包括應付賬
款、應付職工薪酬、應交稅費、其他應付款；非流動負債主要為其他非
流動負債，本次評估在經清查核實的賬面值基礎上進行。
1.應付賬款
應付賬款賬面值 3,119,813.91 元，主要為應付的運費款。評估人
員核實了賬簿記錄、抽查了部分原始憑證及合同等相關資料，核實交易
事項的真實性、業務內容和金額等，核實結果賬、表、單相符，以核實
后的賬面值作為評估值。
應付賬款評估值為 3,119,813.91 元。
2.應付職工薪酬
應付職工薪酬賬面值為 4,902,223.75 元，主要為應付職工工資、
社保和工會經費等。對應付職工薪酬，評估人員核實了應付職工薪酬的
提取及使用情況，認為計提正確和支付符合規定，以核實后的賬面值作
為評估值。
應付職工薪酬評估值為 4,902,223.75 元。
3.應交稅費
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應交稅費賬面值為 849,355.70 元，主要為應交的個人所得稅、企
業所得稅、印花稅、水利建設基金等。
評估人員查閱了該企業的納稅申報資料、計稅依據、完稅憑證及相
關會計賬簿，經核其稅款計算準確合規、按當地稅收管理機關要求納稅，
核實結果賬表單金額相符。以核實后的賬面值確定評估值。
應交稅費評估值為 849,355.70 元。
4.其他應付款
其他應付款賬面值為 13,663,725.22 元，主要為應付的資金集中款、
保證金、代扣代繳的社保、風險金等。款項多為近期發生，滾動余額，
基準日后需全部支付，以核實后賬面值作為評估值。
其他應付款評估值為 13,663,725.22 元。
5.其他非流動負債
其他非流動負債賬面值 1,880,877.60 元，為企業收到的現代物流
補助、財政資助和企業支付的購稅控盤的款項。
現代物流補助和財政補助為杭州市財政局根據杭州市財政局和杭
州發展和改革委員會下發的杭財企［2011］699 號的文件，關于下達 2011
年度現代化物流業發展項目財政資助獎勵資金的通知，杭州市財政局撥
給專項基金共 334 萬元。
企業付購稅控盤款，為企業根據根據財政部下發的財會[2012]13 號
關于印發《營業稅改征增值稅試點有關企業會計處理規定》的通知，企
業購入增值稅稅控系統專用設備。
評估人員核實了有關賬證、確定其真實性、正確性?？紤]其他非流
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動負債為政府補助，不需要償還，本次將其他非流動負債-遞延收益評
估為 0。
其他非流動資產評估值為 0 元。
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第五部分收益法評估技術說明
一、基本假設
1、國家現行的宏觀經濟、金融以及產業等政策不發生重大變化。
2、評估對象在未來預測期內的所處的社會經濟環境以及所執行的
稅賦、稅率等政策無重大變化。假設評估對象能夠取得評估基準日的稅
收優惠政策并按之運行。
3、評估對象在未來預測期內的管理層盡職，并繼續保持基準日現
有的經營管理模式持續經營。
4、評估對象在未來預測期內的資產規模、構成，主營業務結構，
收入與成本的構成以及銷售策略和成本控制等仍保持其最近幾年的狀
態持續，而不發生較大變化。不考慮未來可能由于管理層、經營策略以
及商業環境等變化導致的資產規模、構成以及主營業務、產品結構等狀
況的變化所帶來的損益。
5、在未來的預測期內，評估對象的各項期間費用不會在現有基礎
上發生大幅的變化，仍將保持其最近幾年的變化趨勢持續，并隨經營規
模的變化而同步變動。鑒于企業的貨幣資金或其銀行存款等在生產經營
過程中頻繁變化且閑置資金均已作為溢余資產考慮，評估時不考慮存款
產生的利息收入，也不考慮付息債務之外的其他不確定性損益。
6、本次評估假設評估對象在未來的經營期內，被評估企業的核心
材料供應商、銷售客戶仍能按現有的情況保持良好的客戶關系獲得較穩
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定的訂單及份額。
7、本次評估不考慮通貨膨脹因素的影響。
二、評估方法
?。ㄒ唬┰u估方法的選擇
評估人員在對本次評估的目的、評估對象和評估范圍、評估對象的
權屬性質和價值屬性的基礎上，對本次評估所服務的經濟行為，根據國
家有關規定以及《資產評估準則—企業價值》，確定同時按照收益途徑、
采用現金流折現方法（DCF）預測被評估單位的股東全部權益（所有者
權益）價值。
現金流折現方法（DCF）是通過將企業未來預期的現金流折算為現
值，估計企業價值的一種方法，即通過預測企業未來預期現金流和采用
適宜的折現率，將預期現金流折算成現時價值，得到企業的價值。其適
用的基本條件是：企業具備持續經營的基礎和條件，經營與收益之間存
有較穩定的對應關系，并且未來收益和風險能夠預測及可量化。使用現
金流折現法的關鍵在于未來預期現金流的預測，以及數據采集和處理的
客觀性和可靠性等。當對未來預期現金流的預測較為客觀公正、折現率
的選取較為合理時，其估值結果較能完整地體現企業的價值，易于為市
場所接受。
（二）基本評估思路
根據本次評估盡職調查情況以及評估對象資產構成和主營業務特
點，本次評估的基本思路是以評估對象經審計的公司報表為基礎預測其
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權益資本價值，即首先按照收益途徑采用現金流折現方法（DCF），預
測評估對象的經營性資產的價值，再加上基準日的其他非經營性或溢余
性資產（負債）的價值，來得到評估對象的企業價值，并由企業價值經
扣減付息債務價值后，來得出評估對象的股東全部權益價值。
本次評估的具體思路是：
1.對納入報表范圍的資產和主營業務，按照歷史經營狀況的變化趨
勢和業務類型預測預期收益（凈現金流量），并折現得到經營性資產的
價值；
2.將納入報表范圍，但在預期收益（凈現金流量）預測中未予考慮
的諸如基準日存在的貨幣資金，應收、應付股利等現金類資產（負債）；
呆滯或閑置設備、房產等以及未計及損益的在建工程等類資產，定義為
基準日存在的溢余性或非經營性資產（負債），單獨預測其價值；
3.由上述各項資產和負債價值的加和，得出評估對象的企業價值，
經扣減基準日的付息債務價值后，得到評估對象的權益資本（股東全部
權益）價值。
（三）評估模型
1．基本模型
本次評估的基本模型為：
E BD （1）
E：評估對象的股東全部權益（所有者權益）價值；
D：評估對象的付息債務價值；
B：評估對象的企業價值；
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B P Ci Q （2）
Q：長期股權投資價值
P：評估對象的經營性資產價值；
n
Ri
P （3）
i 1 (1 r ) i
式中：
Ri：評估對象未來第 i 年的預期收益（自由現金流量）；
r：折現率；
n：評估對象的經營期。
ΣCi：評估對象基準日存在的其他非經營性或溢余性資產（負債）
的價值。
C i C 1C2 （4）
C1：基準日流動類溢余或非經營性資產（負債）價值；
C2：基準日非流動類溢余或非經營性資產（負債）價值；
2．收益指標
本次評估，使用企業的自由現金流量作為評估對象經營性資產的收益指
標，其基本定義為：
R=凈利潤+折舊攤銷+扣稅后付息債務利息-追加資本（5）
根據評估對象的經營歷史以及未來市場發展等，預測其未來經營期內的
自由現金流量。將未來經營期內的自由現金流量進行折現并加和，測算得到
企業的經營性資產價值。
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3．折現率
本次評估采用資本資產加權平均成本模型（WACC）確定折現率 r
r rd wd re we （6）
Wd：可比公司的加權債務比率
We：可比公司的加權權益比率；
re：權益資本成本。
rd：稅后債務加權成本
本次評估按資本資產定價模型（CAPM）確定權益資本成本 re；
re r f e (rm r f ) （7）
rf：無風險報酬率；
rm：市場期望報酬率；
ε：評估對象的特性風險調整系數；
βe：評估對象權益資本的預期市場風險系數；
Dm
e u (1 (1 t ) ) （8）
Em
βu：可比公司的無杠桿市場風險系數；
t
u （9）
D
(1 (1 t) i
Ei
通常按查詢相關資訊終端相關取得
βt：可比公司股票的預期市場平均風險系數
t 34%K 66% x （10）
K：一定時期股票市場的平均風險值，通常假設 K=1；
βx：可比公司股票的歷史市場平均風險系數
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DiEi：分別為可比公司的付息債務與權益資本。
三、資產核實與盡職調查情況說明
?。ㄒ唬┵Y產核實與盡職調查的內容
根據本次評估目的的特點和收益法評估的技術要求，評估機構確定
了資產核實的主要內容是被評估單位資產及負債的存在與真實性，具體
以產權持有者提供的基準日經審計的資產負債表為準，經核實無誤，確
認資產及負債的存在。為確保資產核實的準確性，評估機構制定了詳細
的盡職調查計劃，確定的盡職調查內容主要是：
1.本次評估的經濟行為背景情況，主要為委托方和被評估單位對本
次評估事項的說明；
2.評估對象存續經營的相關法律情況，主要為評估對象的有關章程、
投資出資協議、重大合同情況等；
3.評估對象的相關資產的產權情況；
4.評估對象執行的會計制度以及固定資產折舊方法、存貨成本入賬
和存貨發出核算方法等；
5.評估對象最近幾年的債務、借款情況以及債務成本情況；
6.評估對象執行的稅率稅費及納稅情況；
7.評估對象的應收應付賬款情況；
8.評估對象最近幾年的交易情況；
9.評估對象的主營業務和歷史經營業績等；
10.評估對象最近幾年主營業務成本，主要成本構成項目和設備及場
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所（折舊攤銷）、人員工資福利費用等情況；
11.評估對象最近幾年主營業務收入情況；
12.評估對象未來幾年的經營計劃以及經營策略，包括：市場需求、
價格策略、成本費用控制、資金籌措和投資計劃等以及未來的主營收入
和成本構成及其變化趨勢等；
13.評估對象的主要經營優勢和風險，包括：國家政策優勢和風險、
產品（技術）優勢和風險、市場（行業）競爭優勢和風險、財務（債務）
風險、匯率風險等；
14.評估對象近年經審計的資產負債表、損益表、現金流量表以及營
業收入明細和成本費用明細；
15.與本次評估有關的其他情況。
（二）影響資產核實和盡職調查的事項
本次評估中未發現影響資產清查或盡職調查的事項。
?。ㄈ┵Y產清查核實和盡職調查的過程
本次評估的資產清查核實及盡職調查，是在被評估單位現場進行。
采用的方法主要是通過對被評估單位現場勘察、參觀、以及專題座談會
的形式，對被評估單位的經營性資產的現狀、收入、成本、期間費用及
其構成等的狀況進行調查復核。特別是對影響評估作價的無形資產情況、
商品價格和相關的成本費用等進行了專題的詳細調查，查閱了相關的會
計報表、賬冊等財務數據資料、重要購銷合同協議等。通過與企業的管
理、財務人員進行座談交流，了解企業的經營情況等。在資產核實和盡
職調查的基礎上進一步開展市場調研工作，收集有關產品或相關業務所
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處市場的宏觀行業資料以及可比公司的財務資料和市場信息等。
?。ㄋ模┵Y產清查復核與盡職調查結論
按照國家資產評估相關規定，經對被評估單位在評估基準日2014年
12月31日資產與經營狀況實施必要的清查復核與盡職調查后，得到如下
結論：
1．主要資產負債狀況
截至2014年12月31日，被評估單位經審計的報表中，賬面資產總額
21,706.40 萬元、負債 2,441.60 萬元、所有者權益 19,264.80 萬元。具
體包括流動資產 1,026.15 萬元；非流動資產 20,680.25 萬元；流動負
債 2,253.51 萬元；非流動負債 188.09 萬元。被評估單位最近4年經的
資產負債表見圖表5-1。
圖表5-1 被評估單位近幾年資產負債情況
單位：萬元
項目名稱 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年
流動資產：
貨幣資金 302.51 1,083.67 99.81 233.84
交易性金融資產
應收票據
應收賬款 49.20 102.75 77.28 242.44
預付款項 27.11 31.83 239.18 348.98
應收利息
應收股利
其他應收款 16.61 9.79 34.78 61.52
存貨
一年內到期的非流動資產
其他非流動資產 3.00 1.00 139.37
流動資產合計 395.42 1,231.04 452.05 1,026.15
非流動資產：
可供出售的金融資產
持有至到期投資
長期應收款
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長期股權投資 3,039.59 8,000.00
投資性房地產 15.36
固定資產原值 15,193.71
減：累計折舊 4,230.68
固定資產凈值
減：固定資產減值準備
固定資產凈額 11,347.45 10,974.90 10,556.40 10,963.03
在建工程 189.29 132.19
工程物資
固定資產清理
生產性生物資產
油氣資產
無形資產 1,374.16 1,343.10 1,312.05 1,281.00
開發支出
商譽
長期待攤費用 91.42 73.54 62.96 388.90
遞延所得稅資產 78.34 68.01 57.53 47.33
其他非流動資產
非流動資產合計 13,096.02 12,591.74 15,028.53 20,680.25
資產總計 13,491.44 13,822.78 15,480.58 21,706.40
流動負債：
短期借款 1,000.00
交易性金融負債
應付票據
應付賬款 1,258.72 535.32 141.36 311.98
預收款項 60.00 20.00
應付職工薪酬 192.11 303.89 332.08 490.222375
應交稅費 227.33 180.25 166.91 84.94
應付利息 1.83
應付股利
其他應付款 1,084.67 123.35 448.88 1,366.37
一年內到期的非流動負債
其他流動負債
流動負債合計 2,762.82 1,202.81 2,111.06 2,253.51
非流動負債：
長期借款
應付債券
長期應付款
專項應付款
預計負債
遞延所得稅負債
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其他非流動負債 313.13 271.52 229.74 188.09
非流動負債合計 313.13 271.52 229.74 188.09
負債合計 3,075.95 1,474.33 2,340.80 2,441.60
股東權益：
股本 3,000.00 3,000.00 3,000.00 8,000.00
資本公積
減：庫存股
盈余公積 746.30 939.59 1,118.73 1,231.23
未分配利潤 6,669.20 8,408.86 9,021.05 10,033.57
股東權益合計 10,415.49 12,348.45 13,139.78 19,264.80
負債和股東權益合計 13,491.44 13,822.78 15,480.58 21,706.40
2．主營業務收入與利潤情況
被評估單位近幾年的利潤情況見圖表5-2。
圖表5-2 被評估單位近幾年利潤情況
單位：萬元
項目名稱 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年
一、營業收入 6,338.80 7,785.75 8,089.36 9,221.02
其中：主營業務收入 6,334.77 7,785.75 8,089.36 9,221.02
其他業務收入 4.03
減：營業成本 2,643.47 3,278.59 3,654.21 5,074.49
其中：主營業務成本 2,642.92 3,278.59 3,654.21 5,074.49
其他業務成本 0.55
營業稅金及附加 272.86 301.14 43.72 36.84
營業費用
管理費用 1,534.25 1,767.03 2,143.70 2,635.04
財務費用 -0.55 -0.94 56.18 41.01
資產減值損失 1.24 5.54 1.44 5.36
加：公允價值變動收益
投資收益 39.59 -39.59
二、營業利潤 1,887.53 2,434.39 2,229.70 1,388.69
加：營業外收入 255.93 157.96 168.48 138.38
減：營業外支出 1.46 2.57 6.56 3.53
三、利潤總額 2,142.00 2,589.78 2,391.62 1,523.54
減：所得稅 537.54 656.83 600.29 398.51
四、凈利潤 1,604.46 1,932.95 1,791.33 1,125.03
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3、企業近年主要財務指標及分析：
圖表5-3 歷年財務指標分析表
一、短期償債能力分析
項目 2012 年 2013 年 2014 年
流動比率 102.35% 21.41% 45.54%
速動比率 102.35% 21.41% 45.54%
二、長期償債能力分析
資產負債率 10.67% 15.12% 11.25%
權益乘數 1.12 1.18 1.13
產權比率（負債股權比例） 11.94% 17.81% 12.67%
利息保障倍數 -2,754.09 43.57 38.15
三、資產營運能力分析
應收帳款項周轉率 140.18 86.93 22.14
應收賬款周轉期 2.57 4.14 16.26
存貨周轉率 - - -
存貨周轉期
應付帳款項周轉率 2.95 4.30 5.20
應付賬款周轉期 121.99 83.74 69.17
現金周轉率 -3.01 -4.52 -6.80
現金周轉期 -119.42 -79.60 -52.90
四、盈利能力分析
銷售毛利率 57.89% 54.83% 44.97%
銷售凈利率 24.83% 22.14% 12.20%
凈資產收益率 16.98% 14.06% 6.94%
總資產報酬率 18.96% 16.71% 8.41%
五、成長性分析
營業增長率 22.8% 3.9% 14.0%
(1)企業盈利能力分析
從公司的財務報表來看，公司的銷售毛利率有所下降，主要是因為
受政府政策影響，整個行業利潤水平下降。
(2)企業償債能力分析
從財務報表來看，公司資產負債率比較低，有較好的償債能力。
(3)企業成長性分析
從公司財務報表來看，近3年銷售收入增長率變動比較大，但處于
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上升狀態。
4、主營業務、經營情況、采購模式、銷售模式、結算模式情況
被評估單位主要從事普通貨運，貨物專用運輸，貨運配載，貨運代
理，倉儲理貨。以及包裝服務，搬運裝卸服務。
其操作流程如下：
被評估單位采購主要結算模式為支票和電匯等方式，銷售的采取在
約定賬期內以支票和電匯為主。
被評估單位2012年實現營業收入7,785.75萬元，2013年實現營業收
入 8,089.36萬元， 2014年實現營業收入9,221.02萬元。
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四、宏觀經濟形勢
（一）宏觀環境分析
根據中華人民共和國2014年國民經濟和社會發展統計公報：全年國
內生產總值636463億元，比上年增長7.4%。其中，第一產業增加值58332
億元，增長4.1%；第二產業增加值271392億元，增長7.3%；第三產業增
加值306739億元，增長8.1%。第一產業增加值占國內生產總值的比重為
9.2%，第二產業增加值比重為42.6%，第三產業增加值比重為48.2%。
圖表5-4 2000-2014年國內生產總值及其增長速度
資料來源：國家統計局
全年居民消費價格比上年上漲2.0%，其中食品價格上漲3.1%。固定
資產投資價格上漲0.5%。工業生產者出廠價格下降1.9%。工業生產者購
進價格下降2.2%。農產品生產者價格下降0.2%。
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圖表5-5 2014年居民消費價格月度漲跌幅度
資料來源：國家統計局
圖表5-6 2014年居民消費價格比上年漲跌幅度
資料來源：國家統計局
市場銷售穩定增長。全年社會消費品零售總額262394億元，比上年
增長12.0%，扣除價格因素，實際增長10.9%。按經營地統計，城鎮消費
品零售額226368億元，增長11.8%；鄉村消費品零售額36027億元，增長
12.9%。按消費類型統計，商品零售額234534億元，增長12.2%；餐飲收
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入額27860億元，增長9.7%。
圖表5-7 2014年社會消費品零售總額
資料來源：國家統計局
在限額以上企業商品零售額中，糧油、食品、飲料、煙酒類零售額
比上年增長11.1%，服裝、鞋帽、針紡織品類增長10.9%，化妝品類增長
10.0%，金銀珠寶類與上年持平，日用品類增長11.6%，家用電器和音像
器材類增長9.1%，中西藥品類增長15.0%，文化辦公用品類增長11.6%，
家具類增長13.9%，通訊器材類增長32.7%，石油及制品類增長6.6%，建
筑及裝潢材料類增長13.9%，汽車類增長7.7%。
全年網上零售額]27898億元，比上年增長49.7%，其中限額以上單
位網上零售額4400億元，增長56.2%。
（二）浙江省經濟發展狀況分析
2014年浙江省全年生產總值（GDP）40154億元，比上年增長7.6%
?。ㄒ妶D1）。其中，第一產業增加值1779億元，第二產業增加值19153億
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元，第三產業增加值19222億元，分別增長1.4%、7.1%和8.7%。人均GDP
為72967元（按年平均匯率折算為11878美元），增長7.3%。三次產業增
加值結構由上年的4.7:47.8:47.5調整為4.4:47.7:47.9。第三產業比重首次
超過第二產業
圖表5-8 2009-2014年全省生產總值及其增長速度
資料來源：浙江省統計局
全年浙江省全年居民消費價格比上年上漲2.1%，其中，食品類價格
上漲3.1%；商品零售價格上漲0.9%；農業生產資料價格下降0.2%；工業
生產者出廠價格下降1.2%，工業生產者購進價格下降1.8%；固定資產投
資價格上漲0.6%。
2014 年浙江省全年財政總收入 7522 億元，比上年增長 8.9%，增速
比上年提高 1.1 個百分點；地方公共財政預算收入 4121 億元，增長 8.5%，
增速比上年回落 1.8 個百分點。
2014 年浙江省新增城鎮就業人數 107.4 萬人，其中 41.8 萬名城鎮失
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業人員實現再就業。年末城鎮登記失業率為 2.96%，比上年下降 0.05 個
百分點。
全年社會消費品零售總額16905億元，比上年增長11.7%，扣除價格
因素增長10.7%（見圖5）。其中，城鎮消費品零售額14177.7億元，增長
11.4%；鄉村消費品零售額2727.6億元，增長13.1%。分行業看，批發零
售貿易業零售額15179.5億元，增長11.9%；住宿餐飲業零售額1725.8億
元，增長10.1%。
在限額以上批發零售貿易業零售額中，汽車類零售額比上年增長
6.7%，石油及制品類增長8.8%，食品飲料煙酒類增長13.8%，服裝、鞋
帽、針紡織品類增長18.9%，中西藥品類增長16.5%，日用品類增長14.1%，
金銀珠寶類增長5.1%，通訊器材類增長10.2%，家具類增長36.9%，五金、
電料類增長47.5%，建筑及裝潢材料類增長58.2%。
2014年年末全省已登記的商品交易實體市場4321家，交易額為1.95
萬億元，增長9.2%。
圖表5-9 社會消費品零售總額及增長速度
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資料來源：浙江省統計局
2014年年末浙江省共有衛生機構3萬個（包括村衛生室）。各類醫院
床位數21.3萬張，比上年增長8.1%；衛生技術人員顯著增加，全省衛生
技術人員37.5萬人，比上年增長6.5%，其中，執業（助理）醫師14.58
萬人，注冊護士14.51萬人，分別增長5.4%和9.4%。醫院年診療23932萬
人次，比上年增長8.0%。孕產婦死亡率5.52/10萬，5歲以下兒童死亡率
5.29‰。省級預約平臺全年累計新增注冊用戶125.4萬人、預約總量544.2
萬次、預約成功399萬次，預約成功率73.3%；平臺歷史累計注冊用戶339
萬人，預約總量1373萬次、預約成功量960萬次，預約成功率70%。共
計接入194家醫院。
（三）藥品流通行業狀況分析
醫藥（商業）流通是指醫藥產業中連接上游醫藥生產廠家和下游經
銷商或零售終端客戶的一項經營活動，主要是從上游廠家采購貨物，然
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后批發給下游經銷商，或直接出售給醫院、藥店等零售終端客戶的藥品
流通過程。作為醫藥產業鏈中承上啟下的重要環節的主體，醫藥流通企
業通過交易差價及提供增值服務獲取利潤；通過建立規模化、專業化、
現代化的物流配送體系，大大降低醫藥流通環節的成本，提高流通效率，
保障了人民的用藥需求，有巨大的社會效益。
醫藥流通企業的主要商業運營模式分為兩大類——醫藥批發和商
業零售；其中醫藥批發又可細分為①純銷模式（又稱醫院銷售），指醫
藥流通企業直接將藥品銷售給醫院（第一終端，主要指二級及以上規模
的醫院）；②商業調撥，指醫藥流通企業將藥品銷售給其他流通企業，
如其他醫藥分銷商等；③快批（又稱快配），指針對城鄉交界處和農村
市場的第三終端進行銷售。
圖表5-10 醫藥產業運營模式
根據終端來分類，醫藥流通企業也可以分為批發（調撥）和純銷（包
含對醫療終端、零售終端和居民的銷售）兩種。商務部統計數據是以此
分類方法進行收集，因此本文以此分類為基準進行后續分析。
醫藥（商業）流通企業約有3種較為傳統的盈利模式：藥品差價費
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?。冧N中的零售終端和醫院終端配送業務）、廠家促銷和返利費（批發
配送業務和幾乎全部純銷配送業務）、配送費等?，F階段大部分的醫藥
商業企業依靠這三種盈利模式，扮演“搬運工”的角色，并沒有體現出醫
藥商業企業的獨特價值。一些大型醫藥商業企業（如中國醫藥集團總公
司及其子公司國藥控股股份有限公司、上海醫藥集團股份有限公司、華
潤醫藥控股有限公司及其子公司華潤醫藥商業集團、南京醫藥股份有限
公司等）在進行新的盈利模式創新和轉型，通過提供一些個性化的服務
?。ㄈ鐜椭t院定標、幫助企業投標、為上游企業提供藥品流通和庫存數
據、為醫院提供院內藥品流通和管理、藥房改造和托管、庫房改造和托
管等），整合價值鏈上的各個環節，為客戶提供各種增值服務，來創造
更多的商業價值。
1、 行業運行情況
隨著中國城鎮化、人口老齡化的加劇和醫藥衛生體制改革的深入，
釋放了國內的醫療需求，并帶動了藥品需求的增長。2006 年以來，中
國藥品流通行業銷售額快速增長，其中2009 至2011 年增速均在20%以
上；2012 年和2013 年行業銷售額增速趨緩，增速分別為18.5%和16.7%，
仍遠高于中國GDP 的增速。根據商務部發布的《2013 年藥品流通行業
運行統計分析報告》，2013 年，藥品流通行業銷售總額達13036 億元，
同比增長16.7%，仍維持較快增長，但增速有所回落（增幅較2012 年回
落1.8 個百分點）；其中藥品類9623.03 億元（占比73.8%）、中成藥類
1984.92 億元（占比15.2%）、中藥材類470.62 億元（占比3.6%）、醫療
器械類426.76 億元（占比3.3%）、化學試劑類占1.2%、玻璃儀器類占0.1%、
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其他類占2.8%。藥品零售市場銷售總額2607 億元，扣除不可比因素同
比增長12%，增幅回落4 個百分點。
圖表5-11 2009~2013 年藥品流通行業銷售趨勢
資料來源：商務部市場秩序司
圖表5-12 2010~2013 年七大類醫藥商品占比情況表
序 2010 2011 2012 2013
分類
號 年 年 年 年
78.0 76.2 70.5 73.8
1 藥品類
0% 0% 0% 0%
13.8 15.2 16.8 15.2
2 中成藥類
0% 0% 0% 0%
3.30 2.90 4.50 3.60
3 中藥材類
% % % %
醫療器械 2.60 2.70 3.40 3.30
4
類 % % % %
5 化學試劑 0.40 0.50 1.20 1.20
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類 % % % %
玻璃儀器 0.10 0.10 0.10 0.10
6
類 % % % %
1.80 2.40 3.50 2.80
7 其他類
% % % %
資料來源：商務部市場秩序司
從藥品流通行業運行效益來看，2013 年，全國藥品流通直報企業
?。?68 家）主營業務收入9873 億元，同比增長17%，增幅回落3 個百
分點；實現利潤總額202 億元，同比增長16%，增幅回落0.5 個百分點。
行業平均毛利率6.7%，同比下降0.2 個百分點；平均利潤率1.7%，同比
下降0.2 個百分點。自21 世紀初，中國醫藥商業步入微利時代，2004 年
出現行業利潤率的最低點（0.55%），2007 年回升至1%以上，2010年和
2011 年達到高峰值2.2%，之后又略有下降（2012 年為1.9%）。近年來，
受藥品降價（2012 年國家發改委進行了兩次較大規模的藥品降價，平
均降價幅度在17%左右）、各級醫院承付藥品貨款時間的周期較長（2013
年藥品批發企業對公立醫療機構全年應收賬款周轉天數為123 天）、藥
品監管及招標采購政策調整等多重壓力的影響，藥品流通環節盈利空間
受到壓縮。依據國際慣例，醫藥商業毛利率在4%時對應的利潤率應約
為1%，因此中國醫藥商業毛利及費用率逐步向國際水平靠攏。
圖表5-13 2010年-2013年收入利潤情況表
全國藥品流通直報企 20 201 201 2013
業 10 年 1年 2年 年
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49 656 794
主營業務收入 9873
07 8 2
主營業務收入同比增
23% 20% 17%
長率
利潤總額 109 152 164 202
利潤總額同比增長率 17% 16.50% 16%
資料來源：商務部市場秩序司
圖表5-14 2010年-2013年毛利率、平均費用率、平均利潤率圖
8.00%
6.00%
平均毛利率
4.00%
平均費用率為
2.00% 平均利潤率
0.00%
2010年 2011年 2012年 2013年
資料來源：商務部市場秩序司
從經營模式來看，純銷業務因為配送費率較高，毛利率一般可以達
到 6~8%，下游客戶主要以醫院客戶為主，回款周期相對較長，一般在
3~6 個月以上；調撥業務毛利率相對純銷業務較低，一般在4%以下，
回款周期相對較短。2013 年，藥品流通行業銷售總額13036 億元中，
對批發企業銷售額占總量的43.10%，純銷銷售額占總量的56.90%，批發
和純銷的業務構成與2011~2012 年情況基本持平。
從銷售終端看，三大終端市場（醫院終端、零售終端和第三終端——
農村藥品供應網點、社區衛生服務站和鄉鎮衛生院）中，醫院終端居于
主要地位，占據約65%~75%的市場份額；零售終端約占據15%~20%的
市場份額；第三終端約占據10%~15%的市場份額。從2003 年開始，中
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國藥品醫療終端規模每年以超過10%的速度增長。2009年至2011 年在
新醫改推進的影響下，市場規模增長率均保持在20%以上。2011 年由
于《抗菌藥物臨床應用分級管理辦法（討論稿）》的出臺以及藥品限價
政策的加強，醫療終端市場規模增長速度開始放緩，2012 年增速降到
20%以下，規模為7287 億元。2013 年，受藥品降價、反商業賄賂和新
版GMP 等相關因素的影響，中國醫療終端規模繼續保持增長的態勢，
但增速放緩，規模達到8427 億元，同比增長15.64%。
從配送結構來看，隨著相關政府主管部門先后頒布醫藥物流的行業
標準和新版GSP，2013 年各藥品流通企業繼續加大在物流建設上的投
入，加快發展現代物流和第三方物流業務。2013 年藥品批發直報企業
商品配送貨值8087 億元，其中自有配送中心配送額占到80.2%，非自有
配送中心配送額占19.8%（同比增加1.6 個百分點）；直報企業自有配送
中心數量同比增長8.4%，自有配送中心倉儲面積同比增長9.9%。一些最
新物聯網技術和高位貨架、PTL（Picking to light-電子標簽揀貨系統）、
自動分揀系統等高科技產品得到廣泛應用。
從市場集中度來看，《2013 年藥品流通行業運行統計分析報告》數
據顯示，截至2012 年底，全國共有藥品批發企業1.63 萬家；藥品零售
連鎖企業3107 家，下轄門店15.26 萬個；零售單體藥店27.11 萬個；零
售藥店門店總數達42.37 萬個。據統計2013 年前100 位藥品批發企業主
營業務收入占同期全國市場總規模的64.3%，比上年提高0.3 個百分點。
其中，前3 位企業占29.7%，比去年增長0.9 個百分點。年度主營收入
100 億元以上的藥品企業有12 家，比2012 年增加2 家；50 億~100 億
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元的有11家，比2012 年增加4 家；10 億~50 億元的有75 家，比2012 年
增加1 家。
2、 行業競爭
醫藥（商業）流通行業作為服務性行業，上、下游客戶眾多，上游
的醫藥生產企業在選擇分銷商時，關注其下游的客戶資源，即銷售到終
端的渠道；而醫院、藥店、診所等市場終端也希望與供應商資源雄厚的
批發商合作，方便快速及時獲得低價藥品。目前，中國各區域大多存在
一個或數個醫藥商業流通龍頭企業，這些企業經過多年經營，掌握了大
量的上、下游資源，因此，行業壁壘較高。
商務部在2011 年5 月的《藥品流通行業“十二五”規劃》中指出，
2015 年前，全國要“形成1~3 家年銷售額過千億元的全國性大型醫藥商
業集團，20 家年銷售額過百億元的區域性藥品流通企業?！鄙虅詹堪凑?
規劃，引導一般中小藥品流通企業通過市場化途徑并入大型藥品流通企
業，同時支持專業化和有特色的中小藥品流通企業做精做專，滿足多層
次市場需求。現階段醫藥流通行業的發展基調為“提高行業集中度”。
通過大量并購重組交易后，銷售渠道遍布全國的醫藥巨頭共有4 家。
中國醫藥集團總公司（以下簡稱“中國醫藥集團”）依托其子公司國藥控
股股份有限公司（以下簡稱“國藥控股”）擁有全國最大的藥品分銷網絡，
銷售規模連續數年在全國醫藥商業企業排名中位居第一。華潤醫藥控股
有限公司（以下簡稱“華潤醫藥”）依托其子公司華潤醫藥商業集團在全
國30 個重點省市建立了銷售網絡，在2013 年度醫藥批發企業主營業務
收入排名第二。上海醫藥集團股份有限公司已形成以華東、華北、華南
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三大區域為核心的全國性分銷網絡，覆蓋約20 個省市。這三家公司全
部為集團公司，業務板塊以醫藥制造和醫藥流通為主，同時涉及其他相
關業務；其醫藥流通板塊毛利率基本維持在6.5%~7.4%，整體營業利潤
率受其他高毛利板塊的影響維持在較高水平（10.3%~17.2%）。九州通醫
藥集團有限公司（以下簡稱“九州通”）是目前中國最大的民營醫藥流通
企業，擁有較為獨特的快批模式——主要供應第三終端等基層醫療市場，
業務專注于醫藥流通，因此與三大巨頭相比收入規模較小，醫藥流通板
塊毛利率偏低（為6.36%），整體營業利潤率較低（為6.52%）。
3、 行業政策
2011～2013 年，新醫改政策密集推出并逐步向縱深推進。總體看，
醫療改革仍是主線，其推動的基本藥物目錄、全國醫保目錄，公立醫院
改革等政策，將促進醫藥需求量增長和支付制度的改進，基本藥物目錄
品種放量增長、醫藥行業產業結構調整、醫藥行業“十二五”規劃和公立
醫院改革將對醫藥行業產生結構性和全面的促進作用。
醫藥流通方面，“十二五”規劃綱要起到提領作用，在五個藥品流通
行業標準和《藥品經營質量管理規范》的輔助下，提高行業集中度，調
整行業結構，發展藥品現代物流和經營方式，規范藥品流通秩序，提升
行業發展水平。
圖表5-15 醫藥流通和醫改等相關政策
發布 國家
相關政策 政策描述 對行業的影響
時間 部委
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以藥品監督管理為中心內容，深
1984 入論述了藥品評審與質量檢驗、醫療
《中華人
年 9 月發 主席 器械監督管理、藥品生產經營管理、 對醫藥衛生事業和發展
民共和國藥品管
布，歷次修 令第 18 號 藥品使用與安全監督管理、醫院藥學 具有科學的指導意義
理法》
訂 標準化管理、藥品稽查管理、藥品集
中招投標采購管理
《藥品流通監督管理辦法》，共
五章，四十七條（含附則），自 2007
年 5 月 1 日起施行。這是為加強藥品
監督管理，規范藥品流通秩序，保證
《藥品流 對加強藥品市場監管、整
2007 局令 藥品質量，根據《中華人民共和國藥
通監督管理辦 頓規范藥品流通秩序，保障公
年1月 第 26 號 品管理法》、《中華人民共和國藥品
法》 眾用藥安全有著重要作用。
管理法實施條例》和有關法律、法規
的規定而制定的。在中華人民共和國
境內從事藥品購銷及監督管理的單位
或者個人，應當遵守該辦法。
《中華人
民共和國藥典》
從 3 月 28 日起降低部分主要用于
《關于調
治療感染和心血管疾病的抗生素和循
整部分抗微生物 縮小部分藥品的最高零
2011 國家 環系統類藥品最高零售價格，共涉及
類和循環系統類 售價和招標價的差距，倒逼將
年3月 發改委 162 個品種，近 1300 個劑型規格。調
藥品最高零售價 來招標價格進一步下調。
整后的價格比現行規定價格平均降低
格的通知》
21%。
2011 商務 《全國藥 明確了行業發展的“十二五”時期 有助于改善并逐步解決
年5月 部 品流通行業發展 的總體目標，提出了四個方面的八大 中國醫藥商業行業集中度低，
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規劃綱要 任務--提高行業集中度，調整行業結 現代醫藥物流發展相對滯后，
（2011-2015）》 構；發展藥品現代物流和經營方式， 管理水平、流通效率和物流成
加強對外交流合作；規范藥品流通秩 本與發達國家差距大等諸多
序，加強行業信用建設；加強行業基 問題。
礎建設，提升行業發展水平。
從 2012 年 8 月起，開始實行抗菌
《抗菌藥 使得抗菌藥物限用走向
2012 衛生 藥物臨床應用分級管理制度，具體劃
物臨床應用管理 常態化，將逼迫許多醫藥企業
年4月 部 分為非限制使用、限制使用、特殊使
辦法》 進行調整和轉型。
用三級管理。
縣級公立醫院改革開始
《關于推 提出按照建機制、控費用、調結
進入實質性階段，其中提出革
2012 國家 進縣級公立醫院 構、強監管的原則，通過取消藥品加
除藥品加成，改為服務收費和
年9月 發改委 醫藥價格改革工 成、調整醫療服務價格、改革收付費
政府補助兩個補償渠道，將對
作的通知》 方式和落實政府辦醫責任。
醫藥行業產生長遠影響。
《藥品批發企業物流服務能力評
批準《商業
估指標》、《零售藥店經營服務規范》、
特許經營管理規
2012 商務 《藥品流通企業誠信經營準則》、《藥 規范藥品流通行業，促進
范零售業》等 48
年9月 部 品流通行業職業經理人標準》、《藥 藥企進行轉型和調整
項國內貿易行業
品流通企業通用崗位設置規范》等五
標準的公告
個藥品流通行業標準
量化明確了相關指標：繼續完善
持續推進醫療改革的基
2013 衛生 《2013 年 新農合制度；鞏固完善基本藥物制度；
層建設，糾正基本藥物以價格
年1月 部 衛生工作要點》 積極推進公立醫院改革，落實便民惠
為采購依據的行業做法。
民服務措施。
2013 衛生 《藥品經 供應鏈全程管控，全面質量管理 對藥企要求更嚴，特別是
年2月 部 營質量管理規 與全員質量管理，強化冷鏈管理，藥 增強了流通環節藥品質量風
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范》 品儲運環節全面實現溫濕度自動監 險控制能力，這將是藥品批發
測、記錄、跟蹤、報警管理，藥品流 和零售企業的一次大洗牌，促
通管理的的信息技術應用以及質量管 使醫藥商業集中度提升。
理要求進行了具體規定。
藥品品種擴容，新版基藥目錄在
原來 09 版 307 種的基礎上擴容至 500 奠定了實施基本藥物制
多種，中西藥各增加 100 種左右新版 度的基礎。新目錄中化學藥品
2012 年版
2013 衛生 基藥。目錄適用范圍不僅限于基層使 和生物制品數量與世界衛生
《國家基本藥物
年3月 部 用，亦擴展至二、三級醫院并明確使 組織現行推薦的基本藥物數
目錄》
用比例。注重與醫保（新農合）支付 據相近，能夠更好服務基層醫
能力相適應，確?；舅幬镙^高的比 療衛生機構。
例報銷。
2013 年醫改指導性文件，積極推
《深化醫
進“十二五”醫改規劃，統籌基本公共衛 全面實施“十二五”醫改
2013 國務 藥衛生體制改革
生服務均等化、醫療衛生資源配置、 規劃，鞏固已有成果，在重點
年7月 院 2013 年主要工作
醫療衛生信息化、藥品生產流通和醫 領域和關鍵環節取得新突破。
安排》
藥衛生監管體制等方面的配套改革。
深化醫藥衛生體制改革。統籌推
《中共中
十八 進醫療保障、醫療服務、公共衛生、
2013 央關于全面深化 繼續深化“十二五”醫改
屆三中全 藥品供應、監管體制綜合改革;深化基
年 11 月 改革若干重大問 規劃
會 層醫療衛生機構綜合改革;加快公立醫
題的決定》
院改革等
《互聯網
互聯網藥品經營者應當按照藥品 全面放開網上開售處方
2014 國家 食品藥品經營監
分類管理規定的要求,憑處方銷售處方 藥和“零門檻”網上售藥經營門
年5月 食品 督管理辦法(征求
藥 檻
意見稿)》
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《關于落 加快清理和廢止阻礙藥品流通行
有效遏制“回扣”這一非
實 2014 年度醫改 業公平競爭的政策規定，構建全國統
法競爭手段；鼓勵零售藥店發
2014 商務 重點任務提升藥 一市場；采取多種方式推進醫藥分開；
展和連鎖經營；鼓勵醫藥流通
年9月 部、發 品流通服務水平 鼓勵零售藥店發展和連鎖經營；增強
企業向第三銷售終端配送藥
和效率工作的通 基層和邊遠地區的藥品供應保障能
物。
知》 力。
4、 行業有利與不利因素
1、有利因素
（1）居民收入持續穩定增長根據國家統計局公告，我國2013年GDP
現價總量達到58.8萬億元，根據“十二五規劃”要求，我國GDP在“十二五”
期間的年均經濟增長率預期目標為7%，經濟仍將繼續保持平穩快速增
長。伴隨著經濟的高速增長，人們對于健康產品和服務的承受能力也在
不斷增加。2000年至2013年，我國城鎮居民人均可支配收入實現近3倍
的增長，2013年達到26,955元。消費者可支配收入的提高為零售藥店行
業的快速發展奠定了堅實的基礎。2000年以來城鎮居民人均可支配收入
情況如下圖所示：
圖表5-16 2000年以來城鎮居民人均可支配收入情況
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資料來源：國家統計局
?。?）居民醫療保健支出持續增長
隨著經濟水平的提高及大眾健康意識的提升，人們對于健康保健需
求的支付意愿與支出金額也隨之增長。2000年至2013年，我國城鎮居民
人均醫療保健支出實現約3倍的增長，增幅與可支配收入基本保持同步。
人均醫療保健支出的持續提高為健康產品市場穩定增長提供了有力保
障。2000年以來城鎮居民人均醫療保健支出情況如下圖所示：
圖表5-17 2000年以來城鎮居民人均醫療保健支出情況
資料來源：國家統計局
?。?）政府支出的持續提升及醫保覆蓋面的不斷擴大
根據國家統計局的數據，我國政府衛生支出從2001年的800.61億元
增長至2013年的9,545.81億元，政府支出占全國衛生費用比例從2001年
的15.92%提升到2013年的30.14%。在“十二五規劃”中指出，政府將繼續
加強公共衛生服務體系建設，擴大國家基本公共衛生服務項目，政府的
持續投入將刺激醫藥市場的長期增長，零售藥店行業也會隨之受益。
此外，我國城鎮職工基本醫療保險、城鎮居民基本醫療保險和新型
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農村合作醫療覆蓋率逐年提升。醫保覆蓋面的擴大為普通消費者看病購
藥提供了有力保障，有利于提高健康知識的普及，自我治療意識提升，
帶動預防、藥品及保健相關支出隨之增加，對于零售藥店行業的未來發
展提供了有力支持。各級財政對新農合的補助標準已經由2010年的每人
每年120元提高至2014年的320元；而城鎮職工基本醫療保險、城鎮居民
基本醫療保險參保人數也保持穩步攀升態勢，具體情況如下圖所示：
圖表5-18 基本醫療保險參保人數情況
資料來源：人力資源和社會保障事業發展統計公報
?。?）行業主管部門的政策扶持
根據2011年5月商務部頒發的十二五期間《全國藥品流通行業發展
規劃綱要》中提出“積極探索實現醫藥分開的具體途徑”，“探索醫生負
責門診診斷，患者憑處方到零售藥店購藥的模式”，“加快賦予所有符合
條件的藥店處方藥銷售資格”和“支持零售連鎖企業和其他具備條件的
零售藥店申請醫保定點資格，擴大基本醫療保險定點藥店覆蓋范圍”等
多項逐步提高社會零售藥店在藥品終端市場上的銷售比重的政策構想
與建議。這一系列政策的貫徹實施，將極大地推動零售藥店行業的市場
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規模，提高在藥品零售終端市場的份額。
（5）人口結構開始呈現老齡化趨勢
老年人體質相對較弱，容易罹患各種慢性病、消化系統和呼吸系統
疾病，根據第四次國家衛生調查顯示，65歲及以上老年人兩周患病率為
46.6%，而25歲至34歲組別僅為7.5%。老年人對于藥品及保健用品的需
求量較大，其在總人群中占比增高將提高零售藥店的市場規模。根據《中
國統計年鑒2014》的數據，2001年以來我國65歲以上人口占總人口比例
持續上升，2013年達到9.67%，高于國際普遍公認進入老齡化社會的標
準。由于我國人口出生率仍保持在較低水平，未來人口結構中老年人所
占比例將繼續升高。2001年至2013年我國65歲以上人口在總人口中所占
比例如下圖所示：
圖表5-19 我國65歲以上人口在總人口中所占比例
資料來源：《中國統計年鑒2014》
?。?）自我診療健康意識增強
消費者自我診療健康意識主要表現在通過零售藥店購買非處方藥
的意愿。自我國實行處方藥、非處方藥分級管理制度以來，零售藥店渠
道一直是非處方藥最重要的銷售渠道之一。根據中康資訊的統計，2013
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年全國OTC藥品市場規模1,783億元，其中約60%通過零售藥店渠道銷售。
另外，根據在中國藥品零售發展研究中心于2010年12月在全國12個城市
所進行的調查顯示，對于常見疾病消費者表示傾向于在出現癥狀時主動
前往零售藥店購藥或者提前預防保健。
?。?）慢性病成為影響居民健康的主要問題之一
慢性病具有患病周期長、就診頻率低、用藥需求量大等特點，零售
藥店經濟性、便利性及專業性的經營特點能夠更好滿足慢性病患者的購
藥需求，降低其總體用藥成本，因此慢性病患者占比的增加間接增加了
零售藥店的市場規模。根據第四次國家衛生調查顯示，兩周病例中慢性
病病例占比由1998年統計時的39.0%增加到了2008年的61.0%。2008年，
調查地區居民慢性病患病率（按病例數計算）為20.0%。以此推算，全
國有醫生明確診斷的慢性病病例數達到2.6億，平均每年新增近1,000萬
慢性病病例。
2、不利因素
新醫改政策的不確定性。新醫改政策中對于公立醫院改革試點和健
全基層醫療衛生服務體系均提出了明確的支持措施與工作思路，但并未
闡釋批發零售藥店未來的發展定位，存在一定的政策不確定性。隨著社
區醫療機構銷售基本藥物范圍的逐步擴大，可能在一定程度上擠占批發、
零售藥店行業的市場份額，對行業發展構成不利影響。
五、收益期限確定
在執行評估程序過程中，我們假設被評估單位在可預見的未來保持
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持續性經營，因此，確定收益期限為永續期，根據公司發展規劃目標等
資料，采用兩階段模型，即從評估基準日至2019年根據企業實際情況和
政策、市場等因素對企業收入、成本費用、利潤等進行合理預測，2020
年以后各年與2019年持平。
六、凈現金流量估算
（一）營業收入和營業成本估算
被評估單位的營業收入主要為倉儲服務收入和運輸服務收入等。最
近四年各項業務收入成本的情況如下：
圖表5-20 歷史年度營業收入成本情況表
單位：萬元
項目名稱 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年
收入合計 6,338.80 7,785.75 8,089.36 9,221.02
成本合計 2,643.47 3,278.59 3,654.21 5,074.49
倉儲服務收入 4,369.77 5,092.89 5,650.51 6,146.31
倉儲服務成本 1,074.26 1,381.50 1,458.69 2,224.76
毛利率 0.7542 0.7287 0.7418 0.6380
運輸服務收入 1,965.00 2,692.86 2,438.85 3,074.71
運輸服務成本 1,568.66 1,897.09 2,195.52 2,849.73
毛利率 0.2017 0.2955 0.0998 0.0732
其他業務收入 4.03
其他業務成本 0.55
被評估單位主營業務種類主要是倉儲服務收入和運輸服務收入。
總體上看，被評估單位營業收入逐年上升，發展較好，但增長不均
衡。2012年至2014年增值率分別為22.8%、3.9% 、14.0%。平均為13.6%。
被評估單位分業務板塊名率為倉儲服務2011年至2014年分別為
75%、73%、74%、 64%。運輸板塊2011年至2014年分別為20%、30%、
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10%、7%。均呈不同水平的下降。
經座談了解，未來5年的業務種類、業務重心和業務模式不會發生
大的變化。其收入主要是藥品的儲存和運輸，服務對象為英特藥業及各
子公司，以及其他醫藥流通企業和藥品生產廠家。
被評估單位主要業務的基本穩定，相關業務的不會發生太大的變化，
經營成本的變化不大。業務收入增長維持在歷史平均水平。
但為了降低普通消費者的用藥成本，政府在新醫改政策中通過基層
醫療機構“零差率”銷售基本藥物等措施控制藥品價格；國家發改委也多
次配套出臺了關于部分藥品最高零售價格調整的政策，未來我國藥品價
格仍有可能出現下調的可能，藥品價格的調整，行業整體毛利率會有所
下降。這必然會影響到被評估單位的利潤。本次評估毛利率參考醫藥流
通行業變化按一定水平下降進行測算。在此基礎上測算營業成本。
因此，根據歷史的平均收入和毛利率情況預測，結合醫藥流通企業
特點，預測收入成本如下。
圖表5-21 企業未來收入成本預測
單位:萬元
項目名稱 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年 2019 年
收入合計 10,041.95 10,935.96 11,909.56 12,969.85 14,124.52
成本合計 5,625.02 6,082.25 6,565.86 7,084.50 7,482.51
倉儲服務收入 6,693.50 7,289.41 7,938.37 8,645.11 9,414.76
倉儲服務成本 2,500.85 2,672.75 2,850.75 3,030.27 3,098.74
運輸服務收入 3,348.44 3,646.55 3,971.19 4,324.74 4,709.76
運輸服務成本 3,124.17 3,409.50 3,715.11 4,054.23 4,383.76
?。ǘ╀N售稅金及附加估算
被評估單位的銷售稅金及附加的稅項主要有城建稅和教育稅附加
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等。歷史銷售稅金及附加支出情況如下：
圖表5-22 銷售稅金及附加支出情況表
單位：萬元
項目 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年
營業收入 6,338.80 7,785.75 8,089.36 9,221.02
稅金及附加 272.86 301.14 43.72 36.84
比例 4.30% 3.87% 0.54% 0.40%
本次評估根據盈利預測中企業應稅業務銷售收入、相關各項稅率并
結合歷史年度營業稅金及附加的構成和變化趨勢預測未來年度的營業
稅金及附加，預測結果如下：
圖表5-23 銷售稅金及附加預測情況表
單位：萬元
項目 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年 2019 年
營業收入 10,041.95 10,935.96 11,909.56 12,969.85 14,124.52
稅金及附加 40.12 43.69 47.58 51.82 56.43
?。ㄈ┢陂g費用估算
1．管理費用估算
企業的管理費用主要為工資、折舊、無形資產攤銷、業務招待費用
以及生產經營過程中發生的費用。過去4年的管理費用情況如下：
圖表5-24 管理費用歷史情況表
單位：萬元
項目名稱 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年
管理費用合計 1,534.25 1,767.03 2,143.70 2,635.04
福利 96.46 138.00 126.39 154.55
養老保險費 101.58 138.59 144.57 171.43
醫療保險費 65.30 91.29 92.94 96.27
工傷保險費 4.35 4.96 4.18 6.77
失業保險費 21.77 29.70 30.98 26.71
生育保險費 5.80 9.87 12.39 12.72
門診統籌費 18.14 24.75 42.28 29.26
住房公積金 41.78 59.63 96.79 112.05
年金 14.26 16.90 33.09 35.15
補充醫療保險 44.62 46.53
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工會經費 14.76 18.21 16.65 22.61
職工教育經費 15.30 25.58 17.38 17.85
辦公費 11.55 42.59 99.33 83.20
差旅費 43.35 27.11 67.79
會議費 31.11 3.53 17.87
業務招待費 10.55 26.69 29.11 49.83
水電（能源）費 206.91 188.46 202.50 272.27
修理費 11.78 27.65 89.90 13.06
低值易耗品攤銷 213.12 47.46 11.47 137.44
折舊費 134.85 157.19 158.98 151.92
無形資產攤銷 31.05 31.05 31.05 31.05
遞延資產攤銷 5.86 9.10 9.10 10.59
通訊費 20.10 31.11 34.42 33.77
郵電費 0.00 0.25
廣告費 1.20 0.08 3.53
房屋租賃費 0.00 8.23
財產保險 0.00 0.14
人身保險 7.31 7.78 5.29 6.42
審計費 28.52 26.89 9.89 4.32
物業管理費 34.13 40.30 49.00 63.48
勞務（傭金）支出 23.18 42.99 66.55 47.86
勞動保護費 29.78 33.67 39.36 45.44
殘疾人保障金 7.59 8.40 12.93 14.15
退休人員費用 0.12 0.50
房產稅 0.48 85.67 88.87 89.43
土地使用稅 6.81 6.81 6.81
印花稅 4.79 5.75 7.71 10.97
其他費用 20.74 17.66 19.95 13.90
工資根據被評估單位的工資發放標準考慮浙江省發展水平預測。折
舊與無形資產攤銷等按照企業的固定資產原值和折舊計提標準及攤銷
政策預測。對于房產稅、車船使用稅、土地使用稅按其計算基數預測。
其他各項費用按其歷史發生情況按銷售收入平均比例計取。預測結果如
下：
圖表5-25 管理費用預測表
單位：萬元
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項目名稱 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年 2019 年
管理費用合計 2,945.78 3,233.80 3,548.39 3,888.54 4,209.19
福利 174.42 193.28 214.11 241.07 262.54
養老保險費 193.47 214.39 237.50 267.40 291.21
醫療保險費 108.65 120.40 133.37 150.17 163.53
工傷保險費 7.64 8.47 9.38 10.56 11.50
失業保險費 30.14 33.40 37.00 41.66 45.37
生育保險費 14.36 15.91 17.62 19.84 21.61
門診統籌費 33.02 36.59 40.54 45.64 49.70
住房公積金 126.46 140.13 155.23 174.78 190.34
年金 39.67 43.96 48.70 54.83 59.71
補充醫療保險 52.51 58.19 64.46 72.58 79.04
工會經費 25.52 28.28 31.32 35.27 38.41
職工教育經費 20.15 22.32 24.73 27.84 30.32
辦公費 93.90 104.05 115.27 129.78 141.33
差旅費 76.51 84.78 93.92 105.74 115.16
會議費 20.17 22.35 24.76 27.87 30.36
業務招待費 56.24 62.32 69.03 77.73 84.65
水電（能源）費 307.28 340.50 377.20 424.70 462.51
修理費 14.74 16.33 18.09 20.37 22.19
低值易耗品攤銷 155.11 171.88 190.41 214.38 233.47
折舊費 156.56 154.12 147.83 72.74 62.82
無形資產攤銷 35.04 38.83 43.02 48.43 52.74
遞延資產攤銷 11.95 13.24 14.67 16.52 17.99
通訊費 38.11 42.23 46.79 52.68 57.37
郵電費 0.28 0.31 0.35 0.39 0.42
廣告費 3.98 4.41 4.89 5.51 6.00
房屋租賃費 9.29 10.29 11.40 12.84 13.98
財產保險 0.16 0.18 0.19 0.22 0.24
人身保險 6.42 6.42 6.42 6.42 6.42
審計費 4.88 5.40 5.98 6.74 7.34
物業管理費 71.64 79.39 87.95 99.02 107.83
勞務（傭金）支出 54.01 59.85 66.31 74.65 81.30
勞動保護費 51.28 56.83 62.95 70.88 77.19
殘疾人保障金 15.97 17.70 19.60 22.07 24.04
退休人員費用 0.56 0.63 0.69 0.78 0.85
房產稅 89.43 89.43 89.43 89.43 89.43
土地使用稅 6.81 6.81 6.81 6.81 6.81
印花稅 12.38 13.72 15.20 17.11 18.63
其他費用 15.69 17.38 19.26 21.68 23.61
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3．財務費用估算
根據報表披露，被評估企業基準日無付息債務，本次評估按手續費
支出水平等測算財務費用。本報告的財務費用在預測時不考慮其存款產
生的利息收入，預測結果見圖表5-27。
?。ㄋ模I業外收支計算
結合被評估單位的情況，本次評估對經常性的水利建設基金等支出
項目，按歷史水平進行預測；對于其他營業外收支偶然性較大，本次評
估不予考慮。
（五）所得稅計算
企業所得稅是對我國內資企業和經營單位的生產經營所得和其他
所得征收的一種稅?！吨腥A人民共和國企業所得稅法》規定一般企業所
得稅的稅率為25%。本次評估以此為基礎結合利潤情況預測未來年度的
所得稅費用，預測結果見圖表5-27。。
?。┱叟f攤銷等估算
根據被評估單位固定資產計提折舊和無形資產的攤銷方式，評估人
員對存量、增量固定資產和無形資產，按照企業現行的折舊(攤銷)年限、
殘值率和已計提折舊(攤銷)的金額逐一進行了測算。并根據原有固定資
產和無形資產的分類，將測算的折舊及攤銷分至主營業務成本和管理費
用。
（七）追加資本估算
追加資本系指企業在不改變當前經營生產條件下，所需增加的營運
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資金和超過一年期的長期資本性投入。如產能規模擴大所需的資本性投
資（購置固定資產或其他非流動資產），以及所需的新增營運資金及持
續經營所必須的資產更新等。
在本次評估中，假設評估對象不再對現有的經營能力進行資本性投
資，未來經營期內的追加資本主要為持續經營所需的基準日現有資產的
更新和營運資金增加額。即本報告所定義的追加資本為
追加資本=資產更新+營運資金增加額+資本性支出
1．資產更新投資估算
按照收益預測的前提和基礎，未來各年只需滿足維持生產經營所必
需的更新性投資支出。因此，在預測期內的資本性支出按相關資產到達
耐用年限后更新補充計算。預測結果見圖表5-27。
2．營運資金增加額估算
營運資金增加額系指企業在不改變當前主營業務條件下，為維持正
常經營而需新增投入的營運性資金，即為保持企業持續經營能力所需的
新增資金。如正常經營所需保持的現金、產品存貨購置、代客戶墊付購
貨款（應收款項）等所需的基本資金以及應付的款項等。營運資金的增
加是指隨著企業經營活動的變化，獲取他人的商業信用而占用的現金，
正常經營所需保持的現金、存貨等；同時，在經濟活動中，提供商業信
用，相應可以減少現金的即時支付。通常其他應收賬款和其他應付賬款
核算的內容絕大多為與主業無關或暫時性的往來，需具體甄別視其與所
估算經營業務的相關性個別確定。因此估算營運資金的增加原則上只需
考慮正常經營所需保持的現金、應收款項、存貨和應付款項等主要因素。
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本報告所定義的營運資金增加額為：
營運資金增加額=當期營運資金-上期營運資金
其中：
營運資金=最低現金保有量 +存貨+應收款項-應付款項
最低現金保有量 =（年付現成本總額-原材料成本）/現金周轉次數
年付現成本總額=銷售成本總額+期間費用總額-非付現成本總額
應收款項=營業收入總額/應收賬款周轉率
其中，應收款項主要包括應收賬款、應收票據、預付賬款以及與經
營業務相關的其他應收賬款等諸項。
存貨按照正常處理方式計算其周轉率并對未來存貨數額進行預測。
應付款項=營業成本總額/應付賬款周轉率
其中，應付款項主要包括應付賬款、應付票據、預收賬款以及與經
營業務相關的其他應付賬款等諸項。
根據對評估對象經營情況的調查，以及經審計的歷史經營的資產和
損益、收入和成本費用的統計分析以及對未來經營期內各年度收入與成
本的估算結果，按照上述定義，可得到未來經營期內各年度的經營性現
金（最低現金保有量）、存貨、應收款項以及應付款項等及其營運資金
增加額。其具體結果如下表：
圖表5-26 評估對象未來年度營運資金變化情況預測
單位：萬元
2020 年及
項目 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年 2019 年
以后
最低現金保有量 149.56 168.82 238.32 263.51 313.50 366.83 366.83
存 貨
應收款項 416.57 453.66 494.05 538.03 585.93 638.10 638.10
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應付款項 974.97 1,080.74 1,168.59 1,261.51 1,361.15 1,437.62 1,437.62
營運資本 -408.83 -458.26 -436.22 -459.96 -461.72 -432.70 -432.70
營運資本增加額 -49.43 22.04 -23.75 -1.76 29.02 -
3．資本性支出估算
本次評估，評估對象無后續資本性支出。
?。ò耍┈F金流估算結果
圖表5-27為評估對象未來經營期內凈現金流量的估算結果。
本次評估中對未來收益的預測，主要是在對企業所處行業的市場調
研、分析的基礎上，根據相關可比企業的經營狀況、市場需求與未來行
業發展等綜合情況做出的一種專業判斷。
圖表5-27 未來凈現金流量估算
單位：萬元
項目 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年 2019 年
營業收入 10,041.95 10,935.96 11,909.56 12,969.85 14,124.52
減：營業成本 5,625.02 6,082.25 6,565.86 7,084.50 7,482.51
營業稅費 40.12 43.69 47.58 51.82 56.43
銷售費用 - - - - -
管理費用 2,945.78 3,233.80 3,548.39 3,888.54 4,209.19
財務費用 44.66 48.64 52.97 57.68 62.82
營業利潤 1,386.37 1,527.59 1,694.77 1,887.31 2,313.58
營業外收入 - - - - -
減：營業外支出 3.84 4.19 4.56 4.97 5.41
利潤總額 1,382.52 1,523.40 1,690.21 1,882.35 2,308.17
減：所得稅 345.63 380.85 422.55 470.59 577.04
凈利潤 1,036.89 1,142.55 1,267.65 1,411.76 1,731.13
折舊攤銷等 1,478.68 1,135.36 1,226.63 1,116.24 956.41
折舊 1,131.89 1,130.84 1,108.02 1,002.84 843.01
攤銷 346.79 4.52 118.61 113.40 113.40
扣稅后利息 - - - - -
追加資本 27.29 268.38 2.94 172.76 610.98
營運資金增加額 -49.43 22.04 -23.75 -1.76 29.02
資本性支出 - - - - -
資產更新 76.72 246.34 26.69 174.52 581.96
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凈現金流量 2,488.28 2,009.52 2,491.35 2,355.23 2,076.56
?。ň牛╊A測期后的現金流的確定
預測期后的收益按預測末年自由現金流量調整確定。主要是對營運
資金增加額和更新資本性支出進行調整，
?。?）營運資金增加額：預測期后企業營運資金增加額為零。
?。?）考慮被評估單位在持續經營前提下，應保證資產規模的相對
穩定，綜合考慮各類資產的更新周期、資金時間價值等因素，根據被評
估單位非流動資產耐用年限和賬面原值計算更新資本性支出年金后確
定永續期年度資本性支出為912.23 萬元。
?。?）折舊攤銷費：由于會計折舊年限與經濟壽命年限存在差異，
考慮折舊貨幣時間價值對預測年后的折舊進行調整，確定預測年后每年
的折舊費為1,296.48 萬元（含攤銷）。
經上述調整后，永續期年度企業自由現金流為1,860.33 萬元。
七、股東權益價值的預測
（一）折現率的確定
1、無風險收益率 Rf，參照國家近五年發行的中長期國債利率的平
均水平（見圖表 5-28），按照十年期以上國債利率平均水平確定無風險
收益率 Rf 的近似，即 Rf=3.94%。
圖表5-28 中長期國債利率
序號 國債代碼 國債名稱 期限 實際利率
1 100902 國債 0902 20 0.039
2 100903 國債 0903 10 0.0307
3 100905 國債 0905 30 0.0406
4 100907 國債 0907 10 0.0304
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5 100911 國債 0911 15 0.0372
6 100912 國債 0912 10 0.0311
7 100916 國債 0916 10 0.0351
8 100920 國債 0920 20 0.0404
9 100923 國債 0923 10 0.0347
10 100925 國債 0925 30 0.0422
11 100927 國債 0927 10 0.0371
12 100930 國債 0930 50 0.0435
13 101002 國債 1002 10 0.0346
14 101003 國債 1003 30 0.0412
15 101007 國債 1007 10 0.0339
16 101009 國債 1009 20 0.04
17 101012 國債 1012 10 0.0328
18 101014 國債 1014 50 0.0407
19 101018 國債 1018 30 0.0407
20 101019 國債 1019 10 0.0344
21 101023 國債 1023 30 0.04
22 101024 國債 1024 10 0.0331
23 101026 國債 1026 30 0.04
24 101029 國債 1029 20 0.0386
25 101031 國債 1031 10 0.0332
26 101034 國債 1034 10 0.037
27 101037 國債 1037 50 0.0445
28 101040 國債 1040 30 0.0427
29 101041 國債 1041 10 0.0381
30 101102 國債 1102 10 0.0398
31 101105 國債 1105 30 0.0436
32 101108 國債 1108 10 0.0387
33 101110 國債 1110 20 0.0419
34 101112 國債 1112 50 0.0453
35 101115 國債 1115 10 0.0403
36 101116 國債 1116 30 0.0455
37 101119 國債 1119 10 0.0397
38 101123 國債 1123 50 0.0438
39 101124 國債 1124 10 0.036
40 101204 國債 1204 10 0.0354
41 101206 國債 1206 20 0.0407
42 101208 國債 1208 50 0.043
43 101209 國債 1209 10 0.0339
44 101212 國債 1212 30 0.0411
45 101213 國債 1213 30 0.0416
46 101215 國債 1215 10 0.0342
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47 101218 國債 1218 20 0.0414
48 101220 國債 1220 50 0.044
49 101221 國債 1221 10 0.0358
50 101305 國債 1305 10 0.0355
51 101309 國債 1309 20 0.0403
52 101310 國債 1310 50 0.0428
53 101311 國債 1311 10 0.0341
54 101316 國債 1316 20 0.0437
55 101318 國債 1318 10 0.0412
56 101319 國債 1319 30 0.0482
57 101324 國債 1324 50 0.0538
58 101325 國債 1325 30 0.0511
平均 0.0394
2、市場預期報酬率 Rm，一般認為，股票指數的波動能夠反映市場
整體的波動情況，指數的長期平均收益率可以反映市場期望的平均報酬
率。通過對上證綜合指數自 1992 年 5 月 21 日全面放開股價、實行自由
競價交易后至 2014 年 12 月 31 日期間的指數平均收益率進行測算，得
出市場期望報酬率的近似，即：Rm=10.19%。
3、βe值
取滬深同類可比上市公司股票，以2010年1月1日至2014年12月31
日的250周的市場價格測算估計，得到可比公司股票的歷史市場平均風
險系數βx= 0.8533 ，按式（10）得到可比公司股票的預期市場平均
風險系數的估計值βt = 0.9032 ，按式（9）得到評估對象可比公司的
無杠桿市場風險系數βu = 0.8237 。按式（8）得到評估對象權益資本
的預期市場風險系數βe = 0.8237 。
4．權益資本成本re
本次評估考慮到評估對象在公司的融資條件、資本流動性以及公司
的治理結構等方面與可比上市公司的差異性所可能產生的特性個體風
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險，設公司特性風險調整系數ε=3.00%,最終由式（7）得到評估對象的
權益資本成re=0.1209
5．計算Wd和We
由公司的資本結構可得到We= 1.0000 。其中資本結構以股東全部
權益價值評估值和有息負債價值確定。
6．折現率WACC
由資本資產加權平均成本模型得到WACC=rd×Wd+re×We= 0.1209
（二）經營性資產價值預測
將得到的預期凈現金流量代入式（3），即可得到評估對象的經營性
資產價值為 16,952.82 萬元。
?。ㄈ┮缬嘈曰蚍墙洜I性資產價值預測
經核實，在評估基準日2014年12月31日，經會計師審計的資產負債
表披露，有如下一些資產的價值在本次預測的經營性資產中未予考慮，
應屬本次評估所預測的經營性資產價值之外的溢余性資產非經營性資
產。
1、基準日流動類溢余或非經營性資產的價值C1
在本次評估中，有如下一些流動類資產（負債）的價值在現金流預
測中未予考慮：
（1）經測算，基準日被評估單位的最低現金保有量為 149.56 萬元，
則被評估單位的溢于貨幣資金為84.28 萬元。
?。?）評估對象基準日賬面其他應收款為26.76 萬元，為與關聯單位
的非經營性往來款；故基準日的上述資產作為溢余處理，經評估師核實
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無誤，確認該款項存在。
?。?）經審計的資產負債表披露，評估對象基準日賬面其他應付款
為929.56 萬元，為資本性支出負債、待支付的賠款和關聯單位的往來等
為非經營性負債，因其為非經常性的負債，故基準日的該部分作為溢余
處理，經評估師核實無誤，確認該款項存在。
即基準日流動性溢余或非經營性資產（負債）的價值為：
C1=-818.53 （萬元）
2、基準日非流動類溢余或非經營性資產的價值C2
經核實被評估單位其他非流動負債遞延收益188.09 萬元，與未來的
經營無關，因本次評估企業無限期經營評估為零。
經審計的資產負債表披露，評估對象基準日遞延所得稅資產賬面值
0.29 萬元為非流動類溢余或非經營性資產，則非流動類溢余或非經營性
資產（負債）的價值為：
C2=0.29 （萬元）
將上述各項代入式（4）得到評估對象基準日溢余或非經營性資產
（負債）的價值為:
C=C1+C2=-818.24 （萬元）
?。ㄋ模╅L期股權投資的確定
企業的長期股權投資，賬面價值共計 8,039.59 萬元，為對溫州英
特醫藥倉儲有限公司和金華英特醫藥物流有限公司的投資。該二單位尚
處于建設中，本次按照成本法確定的價值計算其價值，Q= 8,090.25 萬
元。
中聯資產評估集團有限公司 第 138 頁
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圖表5-29 長期投資評估明細表
單位：元
序 持股比 增值
被投資單位名稱 賬面價值 評估價值 增值額
號 例% 率%
溫州英特醫藥倉
1 54.55 30,000,000.00 31,439,533.96 978,026.05 3.22
儲有限公司
金華英特醫藥物
2 80 50,000,000.00 49,462,920.75 -551,538.82 -1.10
流有限公司
-
合計 80,000,000.00 80,902,454.71 80,902,454.71 1.13
?。ㄎ澹嘁尜Y本價值的確定
將所得到的經營性資產價值 P=16,952.82 萬元，基準日存在的其它
溢余性或非經營性資產的價值∑C=-818.24 萬元，長期股權投資 Q=
8,090.25 萬元，代入式（2），得到評估對象的企業價值 B=24,224.83 萬
元。
企業在基準日付息債務 D=0.00 萬元，得到評估對象的股東全部權
益價值為 24,224.83 萬元。
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第六部分評估結論及其分析
一、評估結論
我們根據國家有關資產評估的法律、法規、規章和評估準則，本著
獨立、公正、科學、客觀的原則，履行了資產評估法定的和必要的程序，
采用資產基礎法和收益法的評估方法，對浙江英特物流有限公司納入評
估范圍的全部資產及相關負債進行了評估，得出其在評估基準日 2014
年 12 月 31 日的如下結論：
?。ㄒ唬┵Y產基礎法評估結論
資產賬面價值 21,706.40 萬元，評估值 26,982.91 萬元，評估值較
賬面值增值 5,276.51 萬元，增值率 24.31 %。
負債賬面價值 2,441.60 萬元，評估值 2,253.51 萬元，評估值較賬
面值就減值 188.09 萬元，減值率 7.70 %。
所有者權益賬面價值 19,264.80 萬元，評估值 24,729.40 萬元，評
估值較賬面值增值 5,464.60 萬元，增值率 28.37 %。詳見下表。
表6-1 資產評估結果匯總表
被評估單位：浙江英特物流有限公司 評估基準日:2014 年 12 月 31 日 金額單位：人民幣萬元
項 目 賬面價值 評估價值 增減值 增值率％
流動資產 1,026.15 1,026.15 - -
非流動資產 20,680.25 25,956.76 5,276.51 25.51
其中：長期股權投資 8,000.00 8,090.25 90.25 1.13
投資性房地產 - - -
固定資產 10,963.03 12,413.86 1,450.83 13.23
在建工程 - - -
無形資產 1,281.00 5,063.47 3,782.47 295.27
長期待攤費用 388.90 388.90 - -
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遞延所得稅資產 47.33 0.29 -47.04 -99.39
其他非流動資產 - - -
資產總計 21,706.40 26,982.91 5,276.51 24.31
流動負債 2,253.51 2,253.51 - -
非流動負債 188.09 - -188.09 -100.00
負債總計 2,441.60 2,253.51 -188.09 -7.70
所有者權益 19,264.80 24,729.40 5,464.60 28.37
?。ǘ┦找娣ㄔu估結論
經實施清查核實、實地查勘、市場調查和詢證、評定估算等評估程
序，采用收益法對企業股東全部權益價值進行評估。被評估單位在評估
基準日 2014 年 12 月 31 日的所有者權益賬面值為 19,264.80 萬元，評估
后的股東全部權益資本價值（所有者權益價值）為 24,224.83 萬元，較
其所有者權益賬面值增值 4,960.03 萬元，增值率 25.75%。
?。ㄈ┰u估結果的選取
本次評估采用收益法得出的被評估單位股東全部權益價值 2,389.98
萬元，比資產基礎法測算得出的股東全部權益價值 2,234.41 萬元，少
504.57 萬元。兩種評估方法差異的原因主要是：
1、資產基礎法評估是以資產的成本重置為價值標準，反映的是資
產投入（購建成本）所耗費的社會必要勞動，這種購建成本通常將隨著
國民經濟的變化而變化；
2、收益法評估是以資產的預期收益為價值標準，反映的是資產的
經營能力（獲利能力）的大小，這種獲利能力通常將受到宏觀經濟、行
業政策以及資產的有效使用、被評估單位市場占有率、經營能力、經營
風險等多種條件的影響；
中聯資產評估集團有限公司 第 141 頁
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綜上所述，從而造成兩種評估方法產生差異。
考慮本次評估目的系為母公司購買股權提供價值參考，通過分析兩
種方法評估結果的合理性和價值內涵，我們認為被評估單位此類企業的
市場價值通常不是基于重新購建該等資產所花費的成本而是基于市場
參與者對未來收益的預期，企業在管理上、市場情況、經營能力等軟實
力無法在成本法得到很好的體現，而收益法的評估結果更能準確揭示被
評估企業未來的盈利能力、經營風險。因此本次選取收益法的評估結果
作為被評估單位股東全部權益價值的評估結論。
即，被評估單位股東全部權益價值評估值為 24,224.83 萬元。
二、評估結論與賬面價值比較變動情況及原因
被評估單位所有者權益評估值 19,264.80 萬元，評估后的股東全部
權益資本價值（所有者權益價值）為 24,224.83 萬元，較其所有者權益
賬面值增值 4,960.03 萬元，增值率 25.75%。主要原因是企業通過經營
收益能力較好，故導致評估增值。
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企業關于進行資產評估有關事項的說明
一、委托方及被評估單位概況
本次資產評估的委托方為浙江英特集團股份有限公司、浙江華資實
業發展有限公司和浙江華辰投資發展有限公司。被評估單位為浙江英特
物流有限公司。
（一）委托方概況
1、浙江英特集團股份有限公司
名 稱：浙江英特集團股份有限公司
類 型：股份有限公司（上市）
住 所：杭州市濱江區西興街道江南大道 96 號 8 樓
法定代表人： 馮志斌
注冊 資本：貳億零柒佰肆拾肆萬玖仟玖佰肆拾陸元
成 立 日 期：1995 年 12 月 14 日
辦 公 地 址： 浙江省杭州市濱江區江南大道 96 號中化大廈。
經 營 范 圍：實業投資，投資管理，市場營銷策劃，醫藥信息咨
詢，醫療器械信息咨詢，企業管理咨詢，商務信息咨詢，計算機軟硬件
開發及信息技術服務，會展服務，醫藥研發，經營進出口業務。（依法
須經批準的項目，經相關部門批準后方可開展經營活動）。
浙江英特集團股份有限公司是由中國中化集團和浙江省國有資產
管理委員會合資的中化藍天集團控股的上市公司，股票代碼為
SZ.000411。
浙江英特集團股份有限公司原名杭州凱地絲綢股份有限公司，系經
1
浙江省股份制試點工作協調小組浙股[1992]17 號文批準設立的股份制
試點企業，于 1993 年 4 月 7 日在杭州市工商行政管理局登記注冊，取
得注冊號為工商企股浙杭字第 14308466-2 號的《企業法人營業執照》。
2001 年 12 月 30 日經資產重組后，于 2002 年 7 月經浙江省工商行政管
理局核準，更名為浙江英特集團股份有限公司。現有注冊資本
207,449,946.00 元，股份總數 207,449,946 股（每股面值 1 元）。現取得
注冊號為 330000000032529 的《企業法人營業執照》。公司股票已于 1996
年 7 月 16 日在深圳證券交易所掛牌交易。浙江英特集團股份有限公司
屬醫藥物流行業。主要產品或提供的勞務為藥品銷售業務。
2、浙江華資實業發展有限公司
名 稱：浙江華資實業發展有限公司
類 型：有限責任公司
住 所：杭州市濱江區西興街道江南大道 88-96 號（雙號）1-A
樓 1901 室
法定代表人：錢永林
注冊 資本：5,000 萬元
成 立 日 期：1992 年 9 月 23 日
經 營 范 圍：一般經營項目：組織高新技術產品的開發、經營，
技術培訓，科技、經濟信息咨詢，五金交電、化工產品（不含危險品）、
辦公自動化設備、建筑材料、金屬材料、機電產品、針紡織品、服裝、
燈具、照相器材、工藝禮品的銷售，室內外裝飾。
浙江華龍實業發展公司前身為浙江華龍實業發展公司，是經浙江省
計劃經濟委員會于 1992 年 9 月 12 日批準建立的獨立核算、自主經營、
2
自負盈虧、具有法人資格的全民所有制企業。注冊資金 3,000 萬元。2007
年 10 月 17 日，浙江華龍實業發展公司修改公司章程，將公司名稱修改
為“浙江華資實業發展有限公司”，
浙江華資實業發展有限公司現股東為浙江省華龍實業集團有限公
司，出資額為 4,500.00 萬元，持有 90.00%股權；浙江東普實業有限公
司出資 500.00 萬元，持有 10.00%股權。
3、浙江華辰投資發展有限公司
名 稱：浙江華辰投資發展有限公司
類 型：其他有限責任公司
住 所：杭州市體育場路桃花弄 2 號 2 幢 4 樓
法定代表人：徐德良
注冊 資本：2,500 萬元
成 立 日期：2003 年 8 月 28 日
經 營 范 圍：許可經營項目：無 。一般經營項目：實業投資，高
新技術轉讓與服務，信息技術產品的開發和應用。
浙江華辰投資發展有限公司是由由浙江礎潤投資有限公司、杭州礎
潤汽車出租有限公司共同投資組建，注冊資本為 2,500 萬元，其中：浙
江礎潤投資有限公司以貨幣出資 250 萬元，杭州礎潤汽車出租有限公司
以貨幣出資 2,250 萬元。該公司成立后，股權幾經變革，現股東為浙江
省國際貿易集團有限公司，出資 975.00 萬元，持有 39.00%股權；浙江
致恒貿易有限公司，出資 575.00 萬元，持有 23.00%股權；杭州余杭國
葉投資有限公司，出資 950.00 萬元，持有 38.00%股權。
（二）被評估單位概況
3
名 稱：浙江英特物流有限公司
類 型：有限責任公司（法人獨資）
住 所：杭州市拱墅區康橋鎮康樂路 7 號
法定代表人：吳華慶
營業執照注冊號：330000000006981（1/1）
注冊資本：8000 萬元
成立日期：2005 年 9 月 29 日
公司辦公地址：杭州市拱墅區康橋鎮康樂路 7 號
經營范圍：許可經營項目：普通貨運，貨物專用運輸：冷藏保鮮，
貨運站經營：貨運配載，貨運代理，倉儲理貨。（范圍詳見《中華人民
共和國道路運輸經營許可證》，有效期至 2014 年 06 月 28 日）。一般經
營項目：包裝服務，搬運裝卸服務，物流方案設計，信息咨詢服務，市
場營銷策劃。（上述經營范圍不含國家法律法規規定禁止、限制和許可
經營的項目。）（依法須經批準的項目，經相關部門批準后方可開展經營
活動）
1.公司簡介及歷史沿革
浙江英特物流有限公司系浙江英特藥業有限責任公司全資子公司，
2005 年注冊成立，注冊資金 8000 萬元，現有員工 260 余人，擁有一批
醫藥專業技術人員和訓練有素的物流人才，是一支年輕有朝氣活力的團
隊。
英特物流已投入使用的物流中心面積達 6 萬多平方，集藥品儲存、
驗收養護、物流加工、裝卸搬運、集中配送和信息服務六大功能于一體，
配備系列具有國際先進水平的物流設施；依靠自身的力量開發了 ERP、
4
WMS 系統、第三方物流系統，建立了英特物流網站，大量運用辦公自
動化系統（OA），強大的物流能力與現代化信息技術完美結合，將支持
客戶終端 30000 個，日發貨量 20000 件，日處理訂單行 20000 行，儲存
品規 15000 個，貨位 4 萬個，庫存 25 萬件，銷售 200 億以上，年吞吐
量 1000 萬件以上的物流能力，整體提升供應鏈的價值。
英特物流于 2008 年 6 月通過浙江省食品藥品監督管理局認證，成
為浙江省首家具有第三方藥品物流資質的企業，從藥品入庫到出庫，嚴
格按照國家 GSP 管理要求，提供包括冷藏藥品在內的藥品物流服務。
作為浙江省政府醫藥儲備定點單位，英特物流承擔著 70%重大災情、
疫情、事故的急救藥品供應工作，把履行企業社會責任全面融入公司發
展戰略、經營管理和企業文化建設之中，努力追求企業經濟效益和社會
效益同步發展。浙江英特物流作為浙江省供應鏈協會理事單位、中國物
流與采購聯合會會員單位、杭州市物流與采購行業協會會員單位；
2006-2009 年被浙江省人民政府列為現代物流發展重點聯系企業；2007
年制定了浙江省地方標準《藥品冷鏈物流技術與管理規范》；2008 年被
杭州市委、杭州市人民政府評為“社會責任先進企業”；2009 年被評為國
家 AAA 級物流企業、“英特醫藥物流服務”榮膺浙江名牌產品稱號；2010
年通過 ISO9001:2008 復認證，英特藥業醫藥物流服務被授予“浙江服務
名牌”；2010 年被中國交通運輸協度會評為“全國先進物流企業”；2011
年被中國物流與采購聯合會評為“AAA 物流企業”；2011 年“第三方醫藥
物流”被評為浙江省物流企業優秀創新項目；被長三角地區物流發展聯
席會議、長三角地區現代物流合作聯盟評為 2010－2011 年“守行規、講
誠信”先進物流企業稱號；2011 年被人力資源和社會保障部、中國物流
5
與采購聯合會評為“全國物流行業先進集體”...
英特物流擁有目前浙江省最大的專業醫藥冷庫，容積達 4000 立方，
貨位 4000 余個，可儲存藥品 10000 件，按冷鏈藥品存儲要求，分設緩
沖區、待驗待發區、包裝物料區、托盤儲存區、擱板儲存區和多溫層設
置。
英特物流定位于“立足浙江、輻射華東、走向全國，成為國內最具
影響力和競爭力，最具活力和實力的區域專業醫藥物流企業”，并將以
“優質、快捷、準確、高效”的服務理念，竭誠為廣大醫藥企業提供醫藥
物流服務。
英特物流原名為浙江錢王藥業有限公司，由浙江英特藥業有限責任
公司和浙江省醫院器械有限公司共同出資組建，注冊資本 1000 萬元，
出 資方式均幣出資。截止 2005 年 9 月 20 日止，浙江錢王藥業已收到
浙江英特藥業有限責任公司和浙江省醫療器械有限公司繳納的注冊資
本合計人民幣 1000 萬元，浙江中瑞會計師事務所驗證并出具了浙瑞審
?。灒┳郑?005］041 號驗資報告。
2008 年 1 月 14 日，根據浙江英特藥業有限責任公司董事會決議，
浙英特藥董［2008］1 號文件，決定擬將浙江錢王藥業有限公司更名為“浙
江英特物流有限公司。”
2008 年 6 月 16 日，根據英特物流股東會決議和修改后的章程規定，
英特物流申請增加注冊資本人民幣 2000 萬元，由股東浙江英特藥業有
限責任公司于 2008 年 6 月 16 日之 前一次性繳足，變更后的注冊資本
粉民幣 3000 萬元。截止 2008 年 6 月 16 日英特物流已收到股東繳納的
新增的注冊資本（實收資本）合計人民幣 2000 萬元。股東以貨幣出資
6
2000 萬元，變更后的累計注冊資本為 3000 萬元。浙江五聯會計師事務
所有限公司驗證并出具了浙五驗字［2008］第 463 號驗資報告。
2014 年 11 月，根據浙江省英特藥業有限責任公司七事會決議，同
意浙江英特藥業有限責任公司投資 5000 萬元，將英特物流的注冊資本
從 3000 萬元增加至 8000 萬元。評估人員已獲取英特物流收到增資款項
的相關憑證。
截至評估基準日，英特物流實收資本為 8000 萬元人民幣，股東名
稱、出資額和出資比例如下：
表2-1 股東名稱、出資額和出資比例
序號 股東名稱 出資額（萬元） 出資比例%
1 浙江英特藥業有限責任公司 8,000.00 100%
合 計 8,000.00 100%
2、資產、財務及經營狀況
截止評估基準日 2014 年 12 月 31 日，公司資產總額為 21,706.40 萬
元、負債 2,441.60 萬元、所有者權益 19,264.80 萬元。具體包括流動資
產 1,026.15 萬元；非流動資產 20,680.25 萬元；流動負債 2,253.51 萬
元；非流動負債 188.09 萬元。實現營業收入 9,221.02 萬元，凈利潤
1,125.03 萬元。公司近 3 年及基準日資產、財務狀況如下表：
表2-2 公司資產、負債及財務狀況
單位：人民幣萬元
2014 年 12 月 31 2013 年 12 月 31 2012 年 12 月 31 2011 年 12 月 31
項目
日 日 日 日
7
總資產 13,491.44 13,822.78 15,480.58 21,706.40
總負債 3,075.95 1,474.33 2,340.80 2,441.60
所有者權益 10,415.49 12,348.45 13,139.78 19,264.80
項目 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年
主營業務收入 6,338.80 7,785.75 8,089.36 9,221.02
利潤總額 2,142.00 2,589.78 2,391.62 1,523.54
凈利潤 1,604.46 1,932.95 1,791.33 1,125.03
天職國際會計師 天職國際會計師 天健會計師事務 天健會計師事務
審計機構 事務所（特殊普 事務所（特殊普 所（特殊普通合 所（特殊普通合
通合伙） 通合伙） 伙） 伙）
3．公司執行的主要會計政策
（1）會計期間：從公歷 1 月 1 日起至 12 月 31 日止為一個會計年
度。
（2）記賬本位幣：人民幣。
?。?）記賬原則和計價基礎：以權責發生制為記賬原則，以歷史成
本為計價基礎。
（4）應收賬款壞賬損失的核算方法
壞賬損失采用備抵法核算，采用個別認定與賬齡分析法結合計提壞
賬準備。
（5）存貨的核算方法
?、俅尕浀姆诸?
存貨包括在日?；顒又谐钟幸詡涑鍪鄣漠a成品或商品、處在生產過
程中的在產品、在生產過程或提供勞務過程中耗用的材料和物料等。
?、诎l出存貨的計價方法
發出存貨采用加權平均法。
?、鄞尕浛勺儸F凈值的確定依據及存貨跌價準備的計提方法
8
資產負債表日，存貨采用成本與可變現凈值孰低計量，按照單個存
貨成本高于可變現凈值的差額計提存貨跌價準備。直接用于出售的存貨，
在正常生產經營過程中以該存貨的估計售價減去估計的銷售費用和相
關稅費后的金額確定其可變現凈值；需要經過加工的存貨，在正常生產
經營過程中以所生產的產成品的估計售價減去至完工時估計將要發生
的成本、估計的銷售費用和相關稅費后的金額確定其可變現凈值；資產
負債表日，同一項存貨中一部分有合同價格約定、其他部分不存在合同
價格的，分別確定其可變現凈值，并與其對應的成本進行比較，分別確
定存貨跌價準備的計提或轉回的金額。
?、艽尕浀谋P存制度
存貨的盤存制度為永續盤存制。
?、莸椭狄缀钠泛桶b物的攤銷方法
a.低值易耗品
按照一次轉銷法進行攤銷。
b.包裝物
按照一次轉銷法進行攤銷。
?。?）固定資產計價與折舊：固定資產以取得時的實際成本入賬，并
從其達到預定可使用狀態的次月起采用年限平均法計提折舊。固定資產
的預計經濟使用年限、預計凈殘值率和折舊率如下：
表 2-3 固定資產折舊年限及折舊率表
固定資產類別 預計使用年限 殘值率(%) 年折舊率（%）
房屋建筑物 10-30 年 3-5 3.17-9.7
9
通用設備 5-20 年 3-5 4.75-19.40
專用設備 10-15 3-5 6.33-9.70
運輸設備 8 3-5 11.875-12.125
其他設備 5-18 3-5 5.28-19.40
資產負債表日，有跡象表明固定資產發生減值的，按照賬面價值與
可收回金額的差額計提相應的減值準備。
?。?）收入確認：公司產品主要為各類醫藥藥品、醫療器械的銷售，
均為國內銷售。公司根據客戶簽定的銷售合同或訂單約定的交貨方式，
將產品移交給客戶，客戶收到貨物并驗收合格后付款，公司在客戶驗收
合格時確認收入。
?。?）所得稅的會計處理方法：采用應付稅款法。
?。?）主要稅費：
表 2 稅種與稅率
稅 種 計 稅 依 據 稅 率
增值稅 銷售貨物或提供應稅勞務 17%、6%
營業稅 應納稅營業額 5%
從價計征的，按房產原值一次減除
1.2%、
房產稅 30%后余值的 1.2%計繳；從租計征的，
12%
按租金收入的 12%計繳
城市維護建設稅 應繳流轉稅稅額 7%
教育費附加 應繳流轉稅稅額 3%
地方教育附加 應繳流轉稅稅額 2%
10
企業所得稅 應納稅所得額 25%
二、關于經濟行為的說明
浙江英特集團股份有限公司擬向浙江華資實業發展有限公司、浙江
華辰投資發展有限公司定向發行股份，浙江華資實業發展有限公司、浙
江華辰投資發展有限公司以其持有的合計 50%的浙江英特藥業有限責
任公司股權作為對價購買擬發行的浙江英特集團股份有限公司股份。
本次評估目的在于確定浙江英特藥業有限責任公司的股東全部權
益在評估基準日 2014 年 12 月 31 日的市場價值，為前述經濟行為提供
價值參考意見。
三、關于評估對象與評估范圍的說明
本項目評估范圍與對象是浙江英特物流有限公司 2014 年 12 月 31
日審計后的資產及相關負債。
評估的范圍是依據浙江英特集團股份有限公司定向發行股份的方
案確定的，包括浙江英特物流有限公司的全部資產及相關負債。評估對
象是浙江英特物流有限公司于評估基準日所有者權益的價值。
浙江英特物流有限公司確認以上具體評估范圍的資產、負債與定向
發行股份方案范圍一致
?。ㄒ唬┪乐饕Y產情況
納入評估范圍內的實物資產賬面值 10,963.03 萬元，占評估范圍內
總資產的 50.41%。主要資產為房屋建（構）筑物、機器設備、車輛、
電子設備等。
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1．實物資產主要分布在浙江英特物流有限公司院區內。
2．浙江英特物流有限公司評估范圍內的房屋建筑物均坐落在杭州市
拱墅區康橋鎮康樂路 7 號。房屋建筑物均辦理了房屋所有權證、土地使
用權證，土地使用權手續完整，土地使用權證編號杭拱國用（2012）第
100029 號，證載權利人浙江英特物流有限公司。
3.房屋建（構）筑物：浙江英特物流有限公司現有房屋建筑物 8 項，
建筑面積 47,230.15 平方米，分別為 2008-2013 年建成投產。
構筑物、管道溝槽共 6 項主要為廠區配套的道路、圍墻、室外給水、
排水管網等。
4.機器設備：浙江英特物流有限公司的設備主要為機器設備、電子
設備和車輛，機器設備 540 項，電子設備 827 項，車輛 46 項。至評估
基準日絕大部分設備維護、保養、使用正常，有少部分設備超出經濟使
用年限但仍在使用。
（二）企業申報的賬面記錄或者未記錄的無形資產情況
浙江英特物流有限公司賬面申報評估的無形資產為土地使用權。土
地使用權 1 宗，為工業用地，賬面成本 15,475,456.00 元，已取得國有土
地使用證。
截止基準日 2014 年 12 月 31 日，企業申報評估范圍內無賬面未記
錄的無形資產。
（三）企業申報的表外資產的類型、數量
企業申報評估的資產全部為企業賬面記錄的資產，無表外資產。
四、關于評估基準日的說明
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本項目資產評估的基準日是 2014 年 12 月 31 日。
此基準日是企業綜合考慮被評估單位的資產規模、工作量大小、預
計所需時間、合規性等因素的基礎上確定的。
五、可能影響評估工作的重大事項的說明
未發現有影響資產評估工作的其他重大事項。
六、資產負債清查情況說明
?。ㄒ唬┵Y產負債清查情況
列入本次清查范圍的資產，浙江英特物流有限公司的全部資產和相
關負債，賬面資產總額 21,706.40 萬元、負債 2,441.60 萬元、所有者
權益 19,264.80 萬元。具體包括流動資產 1,026.15 萬元；非流動資產
20,680.25 萬元；流動負債 2,253.51 萬元；非流動負債 188.09 萬元。
實物資產分布地點及特點：
1．實物資產主要分布在浙江英特物流有限公司院區內。
2．浙江英特物流有限公司評估范圍內的房屋建筑物均坐落在杭州市
拱墅區康橋鎮康樂路 7 號。房屋建筑物均辦理了房屋所有權證、土地使
用權證，土地使用權手續完整，土地使用權證編號杭拱國用（2012）第
100029 號，證載權利人浙江英特物流有限公司。
3.房屋建（構）筑物：浙江英特物流有限公司現有房屋建筑物 8 項，
建筑面積 47,230.15 平方米，分別為 2008-2013 年建成投產。
構筑物、管道溝槽共 6 項主要為廠區配套的道路、圍墻、室外給水、
排水管網等。
4.機器設備：浙江英特物流有限公司的設備主要為機器設備、電子
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設備和車輛，機器設備 540 項，電子設備 827 項，車輛 46 項。至評估
基準日絕大部分設備維護、保養、使用正常，有少部分設備超出經濟使
用年限但仍在使用。
5.清查盤點時間：清查基準日為 2014 年 12 月 31 日，清查盤點時間
自 2015 年 1 月 10 日至 2015 年 2 月 10 日。
?。ǘ嵤┓桨福捍隧椆ぷ饔韶攧詹繝款^，相關各部門參與。具體
由業務部門負責庫存商品的清查盤點，生產部門和物資供應部門負責原
材料的清查盤點，財務部門、設備管理部和辦公室共同負責固定資產、
在建工程的清查盤點。
清查盤點工作本著實事求是的原則，統一核對賬、卡、物，力求做
到準確、真實、完整。
?。?）流動資產的清查：運用實地盤點，與抽樣盤點相結合，通過點
數和抽取樣本計算等方法，確定其實有數量。
?。?）固定資產的清查，是通過實物數量盤點和質量檢驗方法相結合，
采取各種技術方法，檢驗資產的質量情況。按照具體要求做到了實事求
是的評價。
6.清查結論
通過以上資產清查核實程序，清查結果資產及負債，清查數與賬面
數一致。
七、未來經營和收益狀況預測說明
1、經營情況
浙江英特物流有限公司系浙江英特藥業有限責任公司全資子公司，
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2005 年注冊成立，注冊資金 8000 萬元，現有員工 260 余人，擁有一批
醫藥專業技術人員和訓練有素的物流人才，是一支年輕有朝氣活力的團
隊。
英特物流已投入使用的物流中心面積達 6 萬多平方，集藥品儲存、
驗收養護、物流加工、裝卸搬運、集中配送和信息服務六大功能于一體，
配備系列具有國際先進水平的物流設施；依靠自身的力量開發了 ERP、
WMS 系統、第三方物流系統，建立了英特物流網站，大量運用辦公自動
化系統（OA），強大的物流能力與現代化信息技術完美結合，將支持客
戶終端 30000 個，日發貨量 20000 件，日處理訂單行 20000 行，儲存品
規 15000 個，貨位 4 萬個，庫存 25 萬件，銷售 200 億以上，年吞吐量
1000 萬件以上的物流能力，整體提升供應鏈的價值。
2、資產、收益情況
近四年來公司資產負債經營成果如下：
資產負債表
單位：萬元
項目名稱 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年
流動資產：
貨幣資金 302.51 1,083.67 99.81 233.84
交易性金融資產
應收票據
應收賬款 49.20 102.75 77.28 242.44
預付款項 27.11 31.83 239.18 348.98
應收利息
應收股利
其他應收款 16.61 9.79 34.78 61.52
存貨
一年內到期的非流動資產
其他非流動資產 3.00 1.00 139.37
流動資產合計 395.42 1,231.04 452.05 1,026.15
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非流動資產：
可供出售的金融資產
持有至到期投資
長期應收款
長期股權投資 3,039.59 8,000.00
投資性房地產 15.36
固定資產原值 15,193.71
減：累計折舊 4,230.68
固定資產凈值
減：固定資產減值準備
固定資產凈額 11,347.45 10,974.90 10,556.40 10,963.03
在建工程 189.29 132.19
工程物資
固定資產清理
生產性生物資產
油氣資產
無形資產 1,374.16 1,343.10 1,312.05 1,281.00
開發支出
商譽
長期待攤費用 91.42 73.54 62.96 388.90
遞延所得稅資產 78.34 68.01 57.53 47.33
其他非流動資產
非流動資產合計 13,096.02 12,591.74 15,028.53 20,680.25
資產總計 13,491.44 13,822.78 15,480.58 21,706.40
流動負債：
短期借款 1,000.00
交易性金融負債
應付票據
應付賬款 1,258.72 535.32 141.36 311.98
預收款項 60.00 20.00
應付職工薪酬 192.11 303.89 332.08 490.222375
應交稅費 227.33 180.25 166.91 84.94
應付利息 1.83
應付股利
其他應付款 1,084.67 123.35 448.88 1,366.37
一年內到期的非流動負債
其他流動負債
流動負債合計 2,762.82 1,202.81 2,111.06 2,253.51
非流動負債：
長期借款
應付債券
長期應付款
專項應付款
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預計負債
遞延所得稅負債
其他非流動負債 313.13 271.52 229.74 188.09
非流動負債合計 313.13 271.52 229.74 188.09
負債合計 3,075.95 1,474.33 2,340.80 2,441.60
股東權益：
股本 3,000.00 3,000.00 3,000.00 8,000.00
資本公積
減：庫存股
盈余公積 746.30 939.59 1,118.73 1,231.23
未分配利潤 6,669.20 8,408.86 9,021.05 10,033.57
股東權益合計 10,415.49 12,348.45 13,139.78 19,264.80
負債和股東權益合計 13,491.44 13,822.78 15,480.58 21,706.40
利潤表
單位：萬元
項目名稱 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年
一、營業收入 6,338.80 7,785.75 8,089.36 9,221.02
其中：主營業務收入 6,334.77 7,785.75 8,089.36 9,221.02
其他業務收入 4.03
減：營業成本 2,643.47 3,278.59 3,654.21 5,074.49
其中：主營業務成本 2,642.92 3,278.59 3,654.21 5,074.49
其他業務成本 0.55
營業稅金及附加 272.86 301.14 43.72 36.84
營業費用
管理費用 1,534.25 1,767.03 2,143.70 2,635.04
財務費用 -0.55 -0.94 56.18 41.01
資產減值損失 1.24 5.54 1.44 5.36
加：公允價值變動收益
投資收益 39.59 -39.59
二、營業利潤 1,887.53 2,434.39 2,229.70 1,388.69
加：營業外收入 255.93 157.96 168.48 138.38
減：營業外支出 1.46 2.57 6.56 3.53
三、利潤總額 2,142.00 2,589.78 2,391.62 1,523.54
減：所得稅 537.54 656.83 600.29 398.51
四、凈利潤 1,604.46 1,932.95 1,791.33 1,125.03
3、收益預測
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根據本公司的特點，對于未來收入按業務種類進行預測進行估算。
對營業成本的預測，以營業收入的業務板塊為基礎，考慮企業歷史
年度各業務毛利率水平，同時結合行業指標和規模效益，對營業成本進
行測算。
對于營業費用發生額估算，在分析歷史年度營業費用發生情況的基
礎上，考慮營業費用項目發生的原因，對預測期營業費用項目進行測算。
對于管理費用發生額估算，在分析歷史年度管理費用發生情況的基
礎上，考慮管理費用項目發生的原因，對預測期管理費用項目進行測算。
對于財務費用，在分析歷史年度財務費用發生情況的基礎上，對預
測期財務費用進行測算。
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八、資料清單
委托方和被評估單位已向評估機構提供了以下資料：
1．經濟行為文件；
2．委托方和被評估企業法人營業執照；
3．企業近三年及基準日審計報告；
4．資產權屬證明文件（土地使用證、房屋所有權證、車輛行駛證
等）；
5．資產評估申報表；
6．與本次評估有關的其他資料及專項說明。
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